简介
朱保全（1974年生）是万物云（萬物雲，2602.HK）董事长，万科集团高级副总裁、联席总裁，分管经营服务业务板块。他1999年加入万科，2011年起执掌物业业务，2020年主导"万科物业"更名为"万物云空间科技服务"，2022年带领公司分拆赴港上市，是中国物业管理行业最具影响力的职业经理人之一。持有中欧国际工商学院EMBA、香港大学管理学博士学位，兼任北京大学光华管理学院管理实践教授。
从投资者视角看，朱保全的价值锚点有二。其一，万物云是万科体系内少数具备稳定现金流与高分红能力的资产：在万科2023年以来的流动性危机中，万物云股权成为集团重要的信用支点与抵质押资产，其经营质量直接影响万科的化债空间。其二，他持续推动万物云"去万科化"——与万科的关联交易收入占比从上市前的两位数一路降至2025年的约6%，独立获取存量市场项目的能力成为公司估值修复的核心变量。
关键信息
- 1999年4月加入万科，历任北京万科人力资源部门经理、客户服务中心经理，成都万科总经理助理，集团办公室副主任、主任，集团行政总监，南京万科总经理，其后升任集团副总裁、高级副总裁。
- 2011年出任万科物业事业部首席执行官，开启从住宅物业向全域空间服务的转型。
- 2020年推动"万科物业"更名"万物云"，定位从传统物业管理转向"空间科技服务"，形成社区空间（万科物业）、商企空间（万物梁行）、城市空间（万物云城）三大业务版图，叠加AIoT与BPaaS的科技输出。
- 2022年9月29日万物云在港交所主板上市，发行价每股49.35港元，全球发售约1.17亿股，募资净额约56亿港元，为当年港股最大IPO；基石投资者包括淡马锡、瑞银资管、中国诚通、润晖投资、HHLR基金等，合计认购约2.8亿美元。上市首日破发，市值约550亿港元。
- IPO募资用途：约35%用于蝶城（街道）战略，25%投入AIoT及BPaaS数字化建设，20%用于收购增值服务与供应链服务商，20%用于人才培养及一般运营。
- 2022年12月2日，万科首次设立联席总裁，朱保全与张海同时获任：张海负责开发经营业务，朱保全负责经营服务业务（物业、物流、长租公寓、商业等），二人自2021年起已实际履行相关职责。
- 蝶城战略是其核心方法论：以街道为单位，在半径3公里的城市区域内构建20-30分钟可触达的高浓度服务网络，通过供应链集约与人员复用摊薄成本。蝶城数量从2022年一季度的459个增至2024年末的666个；2025年上半年完成300个蝶城改造，覆盖1688个在管项目，占在管项目总数的38.3%，贡献毛利2.3亿元。
- 2024年万物云营收362.2亿元（同比+9.2%），核心净利润22.3亿元（同比-4.8%），经营性净现金流19.2亿元，在手现金134.3亿元；宣布2024年核心净利润全额派息，股息率约9.3%。
- 2025年上半年营收181.4亿元（+3.1%），核心净利润13.2亿元（+10.8%），毛利24.9亿元（+3.8%），在手现金114.6亿元；依托蝶城与弹性定价在存量市场新拓114个项目，对应年化饱和收入6.68亿元（+31.5%）。
- "去万科化"进度：来自万科的关联方交易收入占比2024年降至9.5%，2025年上半年进一步降至6.5%，全年降至约6%；循环型业务（物业费等经常性收入）占比接近90%，收入结构的抗周期性明显强于母公司。
- 2023年在行业场合披露万科长租公寓（泊寓）累计开业17.39万间、出租率95.9%，泊寓与万纬物流、印力商业同属其分管的经营服务业务版图。
- 万科化债期间（2025年初），朱保全主导的万物云股权成为万科重要的抵质押资产，其资产质量直接影响万科化债空间。
履历时间线
- 1974年：出生。
- 1999年4月：加入万科集团。
- 2011年：出任万科物业事业部首席执行官，后任集团副总裁、高级副总裁。
- 2020年：主导万科物业更名万物云，任董事长。
- 2022年9月：万物云港交所上市（2602.HK）。
- 2022年12月：出任万科联席总裁，分管经营服务业务。
- 2025年1月起：深圳国资全面接管万科，其工作重心回归万物云经营层面。
关键决策与观点
- 行业分水岭判断：2024年3月业绩会上直言"2023-2025年是物业行业的分水岭"，行业将深度洗牌；更早接受采访时称"能够活下来的企业都是最大和最小的"。
- 回应万科风波（2024年3月）：称万物云已针对极端情况做过压力测试，并以大手笔现金分红回应市场对大股东"抽血"的担忧——高分红在消除疑虑的同时也反哺了控股股东万科的流动性。
- 物业行业"战国时期"论（2025年3月）：认为住宅小区更换物业管理公司是大趋势，万物云要以蝶城密度与"弹性定价"在存量市场抢单，把行业的流动性变成自己的增长来源。
- 弹性定价机制：2025年起在住宅物业推行"弹性定价"，允许业主在服务菜单与价格之间做选择，以主动让价换取续约率与新盘中标率，本质是用密度经济（蝶城）对冲单价下行——这是观察物业股毛利率韧性的关键抓手。
- 以AI重构物业价值：提出用三年完成AI能力建设；2025年12月万物云科技大会上提出"车有智驾、楼有智控"，宣布灵石3.0全面商用，推动楼宇设施智能化与低碳运营。
- 对资本市场的态度：上市以来强调分红与回购优先于规模扩张，2023年报致股东信中坦承股价回购未达预期，2024年起转向核心净利润全额派息的高分红策略，以股东回报稳定估值。
最新进展
- 2026年3月：万物云披露2025年全年业绩，营收同比增长2.7%，与万科的持续关联交易收入占比降至6%。
- 2025年12月：万物云科技大会宣布灵石3.0全面商用，主打楼宇智控与低碳改造。
- 2025年8月：2025年中期业绩核心净利润同比增长10.8%，业绩重回增长，存量市场外拓被视为"第二曲线"初成。
- 2025年3月：主持万物云2024年业绩会，宣布核心净利润全额派息（股息率约9.3%），称物业行业处于"战国时期"。
- 2025 年深圳国资全面接管万科后，朱保全等原联席总裁仅负责具体业务，战略决策权转移至国资接管层。