简介

万物云（HK 2602）是万科集团分拆独立上市的物业服务与城市服务平台，业务涵盖住宅物业、商企服务及城市空间服务三大板块，是国内首家覆盖"住、商、城"全域空间服务的头部物业公司。

关键信息

  • 2021 年万物云收入首次超过 200 亿元，同比增长 32.1%，已从住宅服务单一驱动扩展至社区、商企和城市空间服务"三驾马车"协同驱动；新增合约面积中外拓业务占比超七成。
  • 万物云城首创独特城市空间服务模式，已落地广东横琴、深圳沙头、武汉唐家墩等多个标杆案例。
  • 2022 年万科在化债压力下以万物云持有股权（约 57.12%，市值约 126.5 亿元）质押给深圳地铁获取增量资金；说明万物云资产价值是万科化债的核心底仓之一。
  • 2022 年底万科设置万物云董事长朱保全为联席总裁之一，负责经营服务业务。
  • 2026 年上半年收入 191.12 亿元（同比增 5.4%），毛利 24.19 亿元（同比降 3.0%）、毛利率 12.7%（回落 1.0 个百分点，归因人员与外包成本上升、部分存量项目价格调整及 AIoT 硬件收入占比变化）；剔除开发商相关业务影响后核心业务净利润约 11.0 亿元（同比增 7.3%）。三大分部"两升一降"：社区空间居住消费服务 119.52 亿元（+5.5%）、商企和城市空间综合服务 62.05 亿元（+7.9%）、AIoT 及 BPaaS 9.56 亿元（-10.1%）；循环型业务收入 173.5 亿元（+6.4%）占 90.8%。关联方收入 8.2 亿元、同比减少 30%，占收入比重降至 4.3% 的历史低位。(万物云2026年中期业绩三条主线)
  • 2025 年营业收入 373.6 亿元（含向万科提供服务，同比增 2.5%），核心净利润 21.28 亿元同比增 0.8%；但年内利润 7.716 亿元同比降 38.0%，主要因就关联方欠款进一步计提减值。自 2024 年下半年主动收缩开发商业务，全面转向存量竞争，围绕 "资产服务、智慧、低碳" 推进 "蝶城+、企服+、生态+" 战略，房屋修缮与 "研选家" 装修业务成为抗周期核心增长点。

最新进展

  • 2026 年 8 月 14 日于上海滨江万芊荟（2025 年 3 月底自万科收购的商业资产改造而成，写字楼出租率 83%、商业出租率自 34.2% 提升至 82.7%）召开中期业绩发布会；收入稳增、利润承压、独立性提升构成上半年三条主线。上半年退出 139 个住宅项目（年化饱和收入 7.4 亿元、税前利润减亏 3,233 万元）、新签 207 个（饱和收入 8.4 亿元），在管住宅项目增至 4,680 个；蝶城底盘增至 708 个，灵石已签约 1,339 台（472 台交付）。
  • 2025 年初万科化债期间，万物云股权作为关键抵质押资产被多次引用，反映其作为万科优质资产的战略地位。
  • 2022 年万科以万物云股权质押支持深圳地铁股东借款，实现第一轮 28 亿元融资。
  • 2021 年收入超 200 亿，外拓比例大幅提升，确立多航道扩张格局。

相关条目

  • 万科 - 母公司（持股约 57%）
  • 朱保全 - 董事长
  • 深圳地铁 - 万科以万物云股权质押获取借款的资金方
  • 郁亮 - 万科原董事会主席，推动经营服务业务并重战略