一、经营情况讨论与分析

2025 年，全国商品房销售面积和销售金额同比分别下降 8.7%和 12.6%，降幅均较 2024 年有所收窄。12 月，中央经济工作会议明确提出，要着力稳定房地产市场，因城施策控增量、去库存、优供给，加快构建房地产发展新模式。

在各方及大股东有力支持下，本集团稳步推进改革化险工作，尽全力化解债务风险、保障生产经营稳定，全年持续推进项目“兴交付”，保质交付 11.7 万套房子；坚持积极销售，实现销售金额 1,340.6 亿元；经营服务类业务实现稳健经营，全口径收入 580.1 亿元；持续开展大宗交易，完成 31 个项目交易，签约金额 113 亿元；通过存量资源盘活新增和优化产能达 338 亿元；顺利退出冰雪业务板块，实现集团战略收敛聚焦和业务组合优化。在融资端，积极争取各类金融机构支持，全年新增融资和再融资 280 亿元（不含股东借款）。存量融资的综合成本为 3.02%，较上年末下降 85 个基点。大股东深铁集团通过市场化、法治化手段予以支持，截至本报告披露日已累计提供股东借款 335.2 亿元。同时，本集团积极推动降本增效工作，系统性压缩各项费用开支，开发业务管理费用已实现连续两年下降，长租公寓、商业和物流仓储业务的平台成本或行政支出也分别下降。

本集团年内积极开展自救，截至本报告披露日，本集团已完成 332.1 亿元的公开债务偿付。但受多种因素影响，风险并未彻底化解，经营发展依然面临严峻挑战。报告期内，本集团实现营业收入 2,334.3 亿元，同比下降 32.0%。同时，因面临公开债务的集中兑付，本集团流动性压力进一步加大。自 2025 年 11 月起，公司陆续就“22 万科 MTN004”和“22 万科 MTN005”两笔中期票据以及“H1 万科 02”（原“21 万科 02”）一笔公司债券启动展期协商程序，目前展期议案已获得债券持有人会议表决通过。

面向未来，公司将继续全力以赴推进经营改善，通过战略聚焦、规范运作和科技赋能等措施，推动业务布局优化和结构调整，提升多场景的开发和经营能力。公司上下将凝心聚力，有序地化解风险，摆脱困境，推动公司早日走出低谷。

（一）2025 年市场回顾

1、房地产开发

全国商品房销售面积和销售额下降，但降幅均收窄。国家统计局数据显示，2025 年，新建商品房销售面积 8.81 亿平方米，同比下降 8.7%；新建商品房销售额 8.39 万亿元，同比下降 12.6%。

新开工和开发投资下降。2025 年，全国房屋新开工面积 5.88 亿平方米，同比下降 20.4%；全国房地产开发投资 8.28 万亿元，同比下降 17.2%，降幅相比 2024 年扩大 6.6 个百分点。

土地市场成交持续缩量。根据中指研究院数据，2025 年全国 300 个城市住宅类用地供应和成交建筑面积同比分别下降 17.5%和 13.1%，住宅用地出让金同比下降 10.4%。全年住宅类用地的平均溢价率为 5.8%，较 2024 年提升 1.5 个百分点。

政策持续释放稳定信号，从多个维度协同发力。2025 年 3 月政府工作报告指出“持续用力推动房地产市场止跌回稳”，6 月国务院常务会议强调“更大力度推动房地产市场止跌回稳”；12 月中央经济工作会议提出“要着力稳定房地产市场”。各类支持性政策接连出台，从需求端、供给端、金融支持和长效机制建设等多个维度协同发力，市场信心持续修复。

2、物业服务

新项目增长放缓，行业竞争加剧。国家统计局数据显示，2025 年全国住宅竣工面积同比下降 20.2%，新增供给持续收缩。面对市场环境变化，物业服务企业普遍将业务重心转向存量住宅及非住宅领域，以寻求新的增长路径。但当前住宅存量市场竞争加剧，非住宅市场拓展亦面临挑战。

收缴率下滑，服务均价微跌。克而瑞数据显示，2025 年全国物业服务企业 500 强平均收缴率降至 71%，连续四年下滑。中指研究院数据显示，2025 年二十个重点城市物业服务均价为 2.72 元/平方米/月，同比微跌 0.23%。多重因素的综合影响下，物业服务企业经营压力凸显。

企业主动战略收缩，拥抱科技，提升盈利能力。为应对市场客观压力并提升可持续发展能力，物业服务企业普遍采取战略收缩，主动退出低效项目，从追求“管理面积”转向深耕“经济效益”。行业科技化建设正从“单点工具应用”向“多元场景覆盖”逐步升级。AI 助手、数字员工、智能工单系统等应用的持续深化，已显著提升了物业服务企业的运营效率。

3、租赁住房

市场租金延续小幅调整。据中指研究院报告，2025 年全国重点 50 城住宅平均租金累计下跌 3.62%，跌幅较上年同期扩大 0.37 个百分点。

住房租赁条例施行，促进行业规范发展。我国首部住房租赁行政法规《住房租赁条例》于 2025 年 9 月正式施行，为规范市场秩序、保障租赁双方权益、推动行业高质量发展提供制度保障。

供需两端政策支持力度不断强化。供给端方面，政策重心逐步从大规模建设转向以需定供、品质提升及规范化管理等。需求端方面，各地进一步降低居民租金负担，从公积金、住房补贴等方面为承租人提供支持，并与人口、人才政策相结合，持续拉动住房租赁市场的潜在需求释放。

4、商业开发与运营

社会消费品零售总额保持增长。国家统计局数据显示，2025 年社会消费品零售总额同比增长 3.7%，增速较 2024 年提升 0.2 个百分点。

消费两极分化明显。消费呈理性与体验并存趋势。一端是极致“性价化”，品牌光环逐步减弱，国货替代国际大牌，消费更加注重实际使用价值；另一端是高“心价比”，消费者愿意为情绪价值支付溢价，潮玩、宠物、娱乐等品类增长迅速。

购物中心整体从“增量拓荒”转向“存量精耕”。据赢商网统计，报告期内全国新开购物中心项目数与体量均同比下滑近三成，增量向高线城市聚集，存量调改聚焦中小体量项 目。

5、物流仓储

高标库供需调整深化，分化成为新常态。在宏观需求承压与新增供应持续加大的背景下，高标库市场整体租金与空置率面临双重压力，世邦魏理仕报告数据显示，2025 年四季度全国物流市场空置率 18.6%，租金同比下降 12.5%。不同地区供需结构差异显著，西北、西南市场随着供应退潮以及净吸纳量稳步增长，呈筑底回升趋势；大湾区市场受新增供应集中入市影响，整体形势仍然严峻。

冷链规模增长与盈利挑战并存。受益于稳定的民生需求与政策扶持，冷链规模保持增长，中国物流与采购联合会数据显示，2025 年全国冷库总容量同比增长 5.53%。然而，行业普遍面临供应过剩压力，导致市场竞争加剧。在此背景下，行业企业正加速向科技驱动的高效率、精细化运营模式转型。

（二）报告期内主要工作

本集团主营业务包括“房地产开发及相关资产经营”和“物业服务”。

2025 年，本集团实现营业收入 2,334.3 亿元，归属于上市公司股东的净亏损 885.6 亿元，同比分别下降 32.0%和 79.0%；基本每股亏损 7.45 元，同比下降 78.4%。

分业务类型看，营业收入中，来自房地产开发及相关资产经营业务的营业收入为 1,906.5 亿元，占比 81.7%；来自物业服务的营业收入为 355.2 亿元，占比 15.2%。扣除税金及附加前，房地产开发及相关资产经营业务的毛利率为 8.6%，较 2024 年下降 0.9 个百分点（本集团对经营性资产采用成本法核算，补回折旧摊销后，毛利率为 11.8%，上升 0.7 个百分点）；其中开发业务的结算毛利率为 8.1%。扣除税金及附加后，房地产开发及相关资产经营业务的营业利润率为 3.8%，较 2024 年上升 0.3 个百分点；其中，开发业务的营业利润率为 2.8%。本集团物业服务毛利率 12.3%，较 2024 年下降 0.9 个百分点。

本集团主营业务经营情况

单位：万元

行业	营业收入 金额	增减	营业成本 金额	增减	毛利率注1 数值	增减	营业利润率注2 数值	增减
1.主营业务	22,617,566.77	-32.32%	20,531,772.51	-31.81%	9.22%	下降0.68 个百分点	5.09%	上升0.68 个百分点
其中：房地产开发 及相关资产经营业 务注4	19,065,115.35	-36.67%	17,417,881.19	-36.04%	8.64%	下降0.89 个百分点	3.81%	上升0.32 个百分点
物业服务	3,552,451.42	7.22%	3,113,891.32	8.29%	12.35%	下降0.86 个百分点	11.94%	下降0.85 个百分点
2.其他业务注5	725,710.13	-19.51%	602,956.67	-16.05%	16.91%	下降3.42 个百分点	16.57%	下降3.40 个百分点
合计	23,343,276.90	-31.98%	21,134,729.18	-31.44%	9.46%注3	下降0.71 个百分点	5.44%	上升0.62 个百分点

注：

1、毛利率数据未扣除税金及附加。

2、营业利润率数据已扣除税金及附加。

3、本集团对经营性资产采用成本法核算，毛利率扣除了营业成本中的投资性房地产、固定资产、无形资产和长期待摊费用项下的折旧摊销。补回折旧摊销后，毛利率为 12.3%。

4、相关资产经营业务主要包括物流、公寓、商业、办公等业务收入。

5、其他业务收入主要包括养殖业务收入以及向联合营公司收取的运营管理费、品牌管理费、商管相关的附属收费等收入。

报告期内，业绩亏损的主要原因如下：

（1）房地产开发项目结算规模显著下降，毛利率仍处低位。报告期内，房地产开发业务结算利润主要对应 2023 年、2024 年销售的项目及 2025 年消化的现房和准现房库存。这些项目的地价获取成本较高，销售情况和毛利率均低于投资预期，导致报告期结算毛利总额大幅减少。

（2）因业务风险敞口升高，新增计提了信用减值和资产减值。

（3）部分经营性业务扣除折旧摊销后整体亏损，以及部分非主业财务投资亏损。

（4）部分大宗资产交易和股权交易价格低于账面值。

（三）各项业务发展情况

1、房地产开发

（1）销售和结算情况

2025 年本集团实现销售面积 1,025.0 万平方米，销售金额 1,340.6 亿元，同比分别下降 43.4%和 45.5%。

新开项目表现良好。全年 18 个项目首开表现均超额达成投资决策目标，整体首开推盘去化率达 60%，在各自市场中保持领先地位。其中上海高福云境、成都都会甲第、哈尔滨蘭樾、温州璞拾云洲首开去化率超过 8 成，赢得市场认可。

加大库存去化力度。本集团升级现房销售策略，已在广州和常州培育两个现房销售学习基地，从定制装修、场景更新、现房保鲜、入住率提升和社区运营等方面进行培训提升。车商办通过健全销售管理体系，强化责任分工、机制优化与激励驱动，系统提升去化率。报告期内，本集团年初现房实现销售 221 亿元，年初准现房实现销售 241 亿元，车（位）商（铺）办（公）销售 175 亿元，共 220 个项目实现销售斩尾。

开展营销创新，强化新媒体自获客能力建设。本集团组织全民营销、直播、线上投放、AI 应用等培训，持续制造节点进行业绩聚焦。在贝壳、字节、安居客等平台进行总对总获客联动，保障饱和曝光、精准获客。

分区域的销售情况

分地区	销售面积 （万平方米）	比例	销售金额（亿元）	比例
南方区域	138.1	13.5%	277.8	20.7%
上海区域	249.8	24.4%	461.6	34.4%
北京区域	165.2	16.1%	146.3	10.9%
西南区域	151.8	14.8%	129.1	9.6%
西北区域	93.0	9.1%	71.7	5.4%
华中区域	106.6	10.4%	97.5	7.3%
东北区域	112.9	11.0%	75.5	5.6%
其他	7.6	0.7%	81.1	6.1%
合计	1,025.0	100.0%	1,340.6	100.0%

注：

北京区域包括北京市、河北省、山东省、山西省、天津市、内蒙古自治区；

东北区域包括辽宁省、黑龙江省、吉林省；

华中区域包括湖北省、河南省、湖南省、江西省；

南方区域包括广东省、福建省、海南省、广西壮族自治区；

上海区域包括上海市、安徽省、江苏省、浙江省；

西北区域包括陕西省、甘肃省、宁夏回族自治区、青海省、新疆维吾尔自治区；

西南区域包括四川省、重庆市、贵州省、云南省；

其他包括：香港、纽约、旧金山、伦敦、西雅图。

本集团在中国境内的房地产开发及相关配套业务主要布局 7 个区域，累计营业收入 1,781.62 亿元。其中房地产开发业务实现结算面积 1,256.7 万平方米，同比下降 39.6%，实现结算收入 1,701.08 亿元，同比下降 39.0%；结算毛利率为 8.1%（扣除税金及附加后营业利润率为 2.8%）。

境内分区域的营业收入情况

单位：万元

分地区	2025 年 金额	占营业收入比重	2024 年 金额	占营业收入比重	同比增减
南方区域	3,742,246.77	21.00%	6,763,106.71	22.97%	-44.67%
上海区域	6,288,067.50	35.29%	8,250,528.76	28.02%	-23.79%
北京区域	2,453,229.39	13.77%	5,266,105.51	17.89%	-53.41%
西南区域	1,823,182.82	10.23%	2,600,393.88	8.83%	-29.89%
西北区域	1,165,759.00	6.55%	2,389,160.58	8.11%	-51.21%
华中区域	1,691,920.51	9.50%	3,112,523.43	10.57%	-45.64%
东北区域	651,754.05	3.66%	1,062,297.27	3.61%	-38.65%
合计	17,816,160.04	100.00%	29,444,116.14	100.00%	-39.49%

截至报告期末，本集团合并报表范围内有 1,096.9 万平方米已售资源未竣工结算，较上年末下降 31.1%，合同金额合计约 1,135.9 亿元，较上年末下降 48.6%。

（2）项目交付情况

2025 年本集团整体保交房工作平稳有序，全年共交付 234 个项目，494 个批次，合计交付房屋 11.7 万套。

提升工程品质全周期精细化管理水平。

本集团加强项目工程品质全周期管理，落实项目工程管理精益策划、样板引领、工序验收、过程质量评估、交付质量评估的管理标准和管理流程，形成覆盖设计、采购、施工、交付等全周期的建造管控体系，提升项目过程管理的精细化水平，为产品品质提供保障。

加强建造过程的业主沟通，让客户安心、放心。

报告期内，本集团累计开展 1,505 次“看见家”活动，在建设过程中邀请客户进入施工现场，超过 2.8 万户客户走进工地，实地了解建设过程、感受万科建造品质。持续推动科技赋能，通过智慧建造无人机影像、360 全景视频、线上家书等数字化方式，向客户全面、高频展示建造进度。

持续推进项目由“品质交付”向“兴交付”升级。本集团推进项目由品质交付到兴品质、兴场景、兴服务、兴体验四个维度的“兴交付”升级。报告期内，杭州江斓映象府打造多层次、多功能的全龄友好景观场景，海南三亚湾打造酒店式旅居空间体验，烟台天琴湾打造滨海生活方式升级、完善会所运营及多项增值服务，均取得客户的广泛认可。

与业主共建开展丰盛多彩的社群活动，打造多类社群活动空间，提升社区邻里浓度。报告期内，本集团携手 813 位社群主理人，围绕“自然、运动、文化、艺术”四大主题，以社区架空层、多元公共空间及主题盒子为载体，与业主共创、共建、共同运营 986 个社群，打造有活力、有温度、可持续的未来社区生态。万科打造行业首个“社区疗愈节”，在全国 25 个城市开展 573 场疗愈活动，活动内容涵盖艺术、运动、手作等，让业主在家门口实现身心“充电”。

（3）投资和开竣工情况

2025 年开发业务开复工计容面积约 591.7 万平方米，同比下降 42.1%，完成年初计划的 88.5%；开发业务竣工计容面积约 1,291.8 万平方米，同比下降 45.6%，完成年初计划的 91.3%。新开工面积低于年初计划主要因为公司坚持以销定产的策略，加强现金流管控，结合市场流速表现，对部分项目的开发节奏进行了灵活调整。

坚持存量资源盘活为主导、精准投资为补充的投资策略。报告期内，累计获取新项目 23 个，总规划计容建筑面积 186.9 万平方米，权益计容规划建筑面积 105.3 万平方米，权益地价总额约 66.9 亿元，新增项目平均地价为 6,357 元/平方米。新获取资源均为存量盘活项目，主要分布在广州、杭州、宁波等核心城市。

优化操盘效率、夯实运营能力，确保新项目投后高标准兑现。报告期内，18 个新项目实现首开，投资兑现度为 84%，其中成都高新锦曜、武汉东合映象、石家庄公园隐秀、哈尔滨蘭樾等 6 个项目为当年获取当年开盘，平均开盘周期 3.9 个月，投资兑现度 100%。

存量项目盘活取得积极成效。报告期内，本集团紧盯政策导向、深化政企协作，重点运用资源置换、规划条件优化等举措攻坚难点项目，其中杭州河语光年项目将存量房转为保障性租赁住房，打造政企联动盘活存量的示范标杆；天津天拖北项目成功申报天津市首批国家土地储备专项债，公司已收回大部分退地款。报告期内，本集团存量盘活优化及新增产能 338.5 亿元，切实优化资产结构，增强企业发展动能。

截至报告期末，本集团在建项目总计容建筑面积约 2,691.5 万平方米，权益计容建筑面积约 1,767.5 万平方米；规划中项目总计容建筑面积约 2,862.5 万平方米，权益计容建筑面积约 1,824.7 万平方米。此外，本集团还参与了一批旧城改造项目，按当前规划条件，总计容建筑面积约 338.6 万平方米。

有关本集团新增项目的具体信息，详见本报告“第四节董事会报告”节之“非募集资金使用情况”之“项目投资情况”。

（4）产品情况

持续推进产品力升级与模块化落地。依托“空间+内容+服务”的一体化模式，公司持续推进产品模块的标准化研发与场景化落地，系统构建涵盖社区大堂、中央景观、学习盒子、健身盒子等在内的 CO·life 内盒子公共服务体系，并同步推出“烟火商街”街区模块与小镇中心产品模块，融合社区商业、邻里交往、运动休闲及公园绿地等多元功能，强化生活场景的完整性与运营可持续性。上述产品模块已在上海、广州、杭州、济南等多个城市的标杆项目中实现集成应用，有效支撑高品质交付与市场竞争力提升。

围绕体系化能力建设，同步完善制度基础与供应链支撑。《万科集团住宅产品标准》全面推行，已在 37 个项目落地应用，夯实产品一致性与品质底线；在杭州建成集选品、研发、展示于一体的买手基地，通过市场优选与上下游优质供应商联合研发，引入厨房电器、智能家居等 70 款装修相关新品，有效提升产品品质与性价比。

积极推进未来城市核心技术应用实践。未来城市首发项目上海理想之地低碳智慧技术底盘已落地投运，成功创建近零碳社区，入选住建部首批好社区案例。深圳梅林万科大厦上线微电网系统，创新城市既有建筑的配电与运维模式，通过智慧化管控实现能耗降低与舒适度提升。武汉理想之地构建覆盖家居、社区、校园的全域智慧体系，试点全域安防、无人配送等特色场景，为未来城市智慧生活提供实践样本。

（5）绿色建筑和住宅产业化

本集团新建项目连续 12 年满足绿色建筑评价标准。截至 2025 年底，本集团满足绿色建筑评价标准的面积累计超 3.42 亿平方米，新增满足绿色建筑评价标准面积 710 万平方米。新增项目中，获得绿色建筑二星级及以上认证的项目 9 个，获得 LEED 金级认证的项目 2 个，其中新建物流项目 100%获得绿色仓库三星认证。本年度，新建项目中引入可再生能源设计的建筑面积比例为 70.7%，较 2024 年进一步提高，其中，100%新建冷库项目引入可再生能源设计。

（6）代建情况

本集团从 2010 年起开始代建业务，主要为政府部门、国有企业、金融高科技企业等提供服务，涵盖商品住宅、学校、保障房、产业办公、城市更新、医疗等项目类型。同时，面对行业的代建业务需求，本集团利用自身积累的业务经验和能力优势，积极开展商业代建业务，获得委托方、客户及社会各界的认可。报告期内，以代建模式参与合肥庐阳区龙高照城市更新项目，成功打造悦映青川、云映青澜等多个热销项目。武汉理想之地项目积极打造好房子、好服务，成为“湖北省构建房地产发展新模式试点项目”。

2025 年，本集团管理项目 76 个，建筑面积 1,486 万平米，项目主要分布在深圳、南京、武汉、合肥、石家庄、无锡等城市。本集团代建业务获得 54 个奖项，包括中国建筑业协会授予的“2025 年建设工程安全生产标准化工地”、中国施工企业管理协会授予的“2025 年中国施工企业管理协会观摩学习项目”、广东省建筑业协会授予的“广东省建设工程结构质量优良项目”、贵州省建筑工程质量安全协会授予的“2025 年度贵州省建设工程安全生产标准化工地”等。

2、物业服务

本集团旗下的万物云是国内领先的全域空间服务提供商，并通过 AIoT（人工智能物联网）以及 BPaaS（流程即服务）解决方案实现远程和混合运营（Remote & Hybrid），为客户提升空间服务效率。

报告期内，万物云实现营业收入 373.6 亿元（含向万科集团提供服务的收入），同比增长 2.5%，其中社区空间居住消费服务收入 233.3 亿元，占比 62.4%，同比增长 10.7%；商企和城市空间综合服务收入 117.9 亿元，占比 31.6%，同比下降 4.4%；AIoT 及 BPaaS 解决方案服务收入 22.4 亿元，占比 6.0%，同比下降 26.0%。

聚焦蝶城深耕，构建区域密度，实现稳步扩张。在住宅领域，凭借“蝶城”战略的浓度优势和弹性定价体系的机制优势，稳步推进存量项目拓展。报告期内，新获取 247 个存量住宅服务项目，年化饱和收入 14.2 亿元，其中通过弹性定价体系获取项目 51 个，年化饱和收入 1.65 亿元。蝶城数量增加 24 个至 690 个，新改造 50 个蝶城，使已完成流程改造的蝶城增至 300 个。2025 中国物业服务力暨品牌价值研究成果发布会上，万物云旗下万科物业荣获“2025 中国住宅物业服务力企业 TOP1”等 10 个奖项。

精耕高价值客群，协同增效拓收。商企服务方面，万物梁行持续打磨能力与产品，聚焦优质客户。报告期内，新拓超高层项目 13 个，数据中心 5 个，洁净室 3 个；累计服务 2,589 个项目，合约项目数量 3,444 个。报告期内，凭借专业服务的能力，业务续约率达 90.9%，实现续约年化金额 48.4 亿元。通过深耕客户生态，多业务联动，服务客户更多方面，实现 22.9 亿元交叉销售业绩。

智能体规模化应用，实现管理费用的结构性优化。基于自建企业级 AI 平台“GC 平台”，通过自研检索增强生成引擎，实现了对万物云知识库及内外部系统的深度调用，大幅提升了辅助决策与知识检索效率。年内上线超 1,400 个 AI 智能体，并正式转正 9 名 AI 员工。

依托“数字劳动力”底座，万物云全年管理费用下降 2.0 亿元，同比下降 10.1%，体现了技术升级在提升组织效率、降低成本方面的实际成效。

3、租赁住宅

本集团旗下“泊寓”是全国最大的集中式公寓提供商。

报告期内，租赁住宅业务（含非并表项目）实现营业收入 36.66 亿元。

推动高质量增长，实现稳健发展。泊寓聚焦保障性租赁住房领域，深化与属地政府、国企等企业的合作，新拓展房源 2.27 万间，净新增开业 0.66 万间。截至 2025 年底，泊寓共运营管理 27.02 万间长租公寓，开业 19.78 万间，出租率 95.4%，服务企业客户超 7,100 家。泊寓积极响应国家纳保政策，所管理的租赁住宅中，有 13.2 万间纳入保障性租赁住房。

为企业员工打造宜居、便捷的租住生活。泊寓通过包租、定制化宿舍、商旅短租等服务方式，不断拓展服务边界、创新服务模式，为企业提供专属服务方案，保障员工居住体验。

报告期内，新增拓展包括中国邮储、蚂蚁金服、浪潮数字、一汽大众等知名头部企业，企业客户占比达 22.6%；新增企业员工认证人数 11.3 万人，同比提升 47.9%；商旅短租入住量同比增长 13.0%。

盘活多元存量项目，实现资源高效利用。报告期内，泊寓通过“非住改租”等模式成功盘活酒店、办公、产业配套宿舍等多种类型的资产，累计盘活本集团及国资国企项目 24 个，房间数超 15,100 间。其中，盘活本集团旗下深圳老地方、佛山金色梦想二期、厦门海湾社区二期等 5 个项目，房间数超 5,200 间；持续与属地国资平台开展深度合作，就数个中大型租赁社区运营服务达成合作协议，在广州、合肥、武汉、南京、昆明等城市共计盘活 19 个项目，房间数超 9,900 间。

深耕服务，构筑美好租住生活。泊寓以租户需求为核心，持续深耕服务品质，全年客户满意度达 96.6%。报告期内，在全国开展超 3,800 场社群活动，吸引约 6 万名泊友参与，为泊友搭建起跨店、跨城市的友好交流桥梁。资产品质维护方面，完成 90 余个项目的焕新改造，持续提升居住体验。会员体系全面升级，已覆盖超 30 万人，月度会员日活动吸引超 12 万人参与。在中指研究院发布的《2025 中国房地产品牌价值研究报告》中，泊寓获评“2025 中国住房租赁领先品牌”、“2025 中国社区租赁领先品牌”。

4、商业开发与运营

本集团商业物业开发与运营业务包含购物中心、社区商业等业务形态。

报告期内，本集团商业开发与运营业务实现营业收入 79.3 亿元（含非并表收入）。截至报告期末，印力管理的商业项目整体出租率为 94.5%。

布局全国重点城市。截至报告期末，本集团合计开业 178 个商业项目（不含轻资产输出管理项目），建筑面积 1078 万平方米；规划中和在建商业建筑面积为 145 万平方米。

多个新项目顺利开业。2025 年，本集团 9 个项目如期开业（含 4 个重资产项目）。重资产方面，上海前湾印象城 MEGA 作为上海第二座 MEGA 级旗舰商业，定位“国际化社交度假漫游湾”，各类首店、旗舰店及定制概念店占比达 70%，构建了全业态、高品质的消费矩阵，以 98%的招商率、95%的开业率成为城市级新标杆。轻资产输出管理方面，深圳 iN 城市广场、上海唐镇印象天地、郑州嵩南印象城等多个项目如期开业，获得居民、合作伙伴及市场的高度认可，同时在广州、西安、泉州等地拓展多个项目，已累计拓展轻资产输出管理项目达 25 个。

持续扩大商业品牌影响力。截至报告期末，本集团已与超过 12,700 家品牌建立良好合作，数字化会员数量 4,660 万，同比增长 13.1%，月活会员数量同比增长 16.6%。2025 年在各大节点开展覆盖全国项目的品牌活动，包括第二届发发季、五一“国货”联动、暑期第九届花花节、十一小红书营销联动等，其中第九届花花节与东南亚头部商业集团 The Mall 集团战略合作，活动期间销售额同比提升 3.6%、客流同比提升 6.6%、总曝光量破 3 亿。

消费基础设施 REIT 表现良好。2025 年，中金印力消费 REIT 继续展示卓越的运营韧性，通过主动实施租户结构优化，精准引入符合新兴消费趋势的热点品牌，依托高频次、多主题的营销活动，带动客流销售再创新高。截至报告期末，出租率 98.4%、租金收缴率 99.9%。

在基金层面，年度累计完成四次分红，按报告期末市值计算，年化现金流分派率 4.18%。

5、物流仓储

“万纬物流”为本集团物流仓储服务及一体化供应链解决方案平台，致力于为各行业客户提供全温层仓储租赁、库内运营、冷链仓配、一体化供应链和物流科技等服务。

报告期内，物流仓储业务实现营业收入 42.8 亿元，同比增长 8.0%。其中冷链营业收入 23.1 亿元，同比增长 25.5%；高标库收入 19.7 亿元。

规模保持行业领先，仓储基本盘稳中有升。万纬物流累计开业项目 147 个，可租赁面积 1,045 万平方米，其中高标库可租赁面积 844 万平方米，冷链可租赁面积 201 万平方米。2025 年，结合区域市场采取差异化的经营策略，实现高标仓稳定期出租率 89%，冷库稳定期库容使用率 80%，同比上年均稳中有升。

聚焦重点行业做深做透，深挖客户需求。万纬物流聚焦重点行业，在商超零售、餐饮、茶饮咖啡领域持续突破，品牌影响力显著提升，全年商超零售行业收入同比增长 13%，餐饮行业收入同比增长 48%。客户策略上，公司坚持“稳存量、求增量”，通过深挖现有客户需求，头部客户收入同比增长 28.3%；积极开拓区域新兴客户，全年新增客户超 110 家，客户结构得到持续优化。

加速推进服务转型，服务收入快速增长。报告期内，万纬物流持续夯实运营基本盘，不断拓展重点客户的服务场景和合作机会，通过库内运营操作、“一件代发”、运输及增值服务，打造客户专属的产品和服务。2025 年，万纬物流整体服务收入达 14.7 亿元，同比增长 40%，其中运输收入 6.2 亿元，同比增长 55%。

全面践行绿色可持续发展。截至报告期末，万纬累计绿色建筑认证面积超过 900 万平米，115 个项目获得绿色三星认证，14 个冷链园区获得 LEED 铂金/金级认证。通过部署屋顶

光伏发电系统，实现光伏可再生能源供给超 1.7 亿度，累计碳减排 9 万吨以上。凭借在低碳物流领域的积极践行与创新实践，万纬物流荣获罗戈网颁发的“2025LOG 低碳供应链物流杰出贡献奖”。

6、产业办公业务

本集团产业办公业务始终以企业客户需求为核心，依托数智化运营与人性化服务，打造高效多元的办公空间，赋能企业成长与产业增效。

2025 年，本集团新签约面积 55 万平方米，其中多个项目实现酒店、医疗等经营业态租户引入。截至报告期末，已在全国布局 21 个城市，经营项目 62 个，经营规模位居国内办公行业第一梯队；服务租户数量逾 7,000 家，其中世界 500 强企业 156 家、中国 500 强 132 家、行业独角兽企业 177 家，大客户留存率约 70%。

7、酒店业务

本集团旗下共运营 31 家酒店，布局于北京、深圳、广州、成都等核心城市，以及阳朔、丽江等热门旅游目的地，形成以高端商务为定位的“瞻云”与立足城市人文的“有熊”两大自营品牌体系。

报告期内，本集团以轻资产输出模式拓展的扬州有熊酒店如期开业。该项目秉持“文旅+城市更新”的创新路径，对扬州仁丰里 600 年历史街区进行保护性改造，完整保留了传统建筑形制，并创造性融入非遗工坊、文化展厅等现代文旅功能，成为兼具商业价值与文化内涵的行业标杆。此外，潮州有熊酒店在 2025 年经营业绩表现突出，整体收入同比提升 23%，NOI 同比提升 38%。

8、业务优化和资产处置

聚焦核心主业发展，有序剥离非主营业务。报告期内，本集团与中旅国际签署冰雪业务合作协议，顺利完成该业务板块退出，实现集团战略收敛聚焦和业务组合优化。

积极把握大宗资产交易市场机遇，着力加快资金回笼效率。报告期内，本集团创新资产交易路径，推动资产结构优化升级。一是积极联动政府部门与央国企，把握潜在合作机会，12 月与深业集团达成中山湾中新城项目股权交易；二是响应国家政策号召，积极探索保障性租赁住房收购路径，9 月实现杭州万科彩虹天空之城自持住宅的交易，12 月实现大连两个自持租赁住宅的交易；三是深化与国内外知名机构投资者的战略合作，在北京、上海、厦门等多地成功完成多个经营性资产的高质量退出。2025 年，本集团累计完成大宗资产交易 31 宗，业态涵盖办公、商业、公寓、酒店等领域，合计签约金额 113 亿元。

###（四）其他主要工作

1、深化组织建设

为落实改革化险部署要求，支撑战略规划落地，本集团组织实施管控与治理体系优化。

基于深入调研和行业对标，本集团制定了《万科集团权责体系方案》，优化相关治理原则；

明确了集团总部、地区公司及事业部三类组织的具体管理定位。开发业务的管理架构由原先的“三级半”简化为“集团总部—地区公司”两级，38 个区域及城市公司整合为 16 个地区公司，有效缩短管理链条，原 9 个事业部调整为 8 个事业部，总部部门从 7 个扩展至 13 个，进一步强化了总部的管理和控制能力。

在人才发展方面，2025 年围绕改革化险阶段的实际需求，本集团在专业能力认证、培训体系建设及实训基地建设等方面推进了一系列工作。全年组织开发业务进行履职能力认证，并将认证结果应用于骨干员工的选拔与晋升；通过“谷雨行动”等专项计划累计培训超 6,000 人次，首个实训基地建成并形成了标准化操作指引。结合用人需求分析与目标设定，积极采用内部招聘（“大江大海计划”）、外部招聘及专业交流等多种方式引进优秀人才，拓宽了人才来源渠道，支持业务梯队的建设与发展。

2、降本增效

为有效应对市场环境变化与经营压力，本集团将降本增效作为核心管理举措之一持续深化，在全面提升组织运行效率的基础上，系统性压缩各项费用开支。在开发业务板块，通过线上直播、全民营销等方式也实现了营销费率的有效控制；通过加强供应链及下游产业链管理，实现产品性能优化、充分市场竞价，有效降低了采购成本；通过实施精益化管控、优化组织架构与流程，有效降低了人工成本及中后台运营费用。

经营服务业务结合自身业务特征挖掘经营潜力，其中万物云利用 AI 与自动化技术深度重构中后台运营体系，通过自研大模型开发平台的大规模应用助力全年管理费用同比下降 10.1%；长租公寓、商业和物流仓储业务也均制定了降本行动举措，通过精细化管理、严控行政支出、科技赋能等举措，平台成本或行政支出也分别下降。

3、科技助力业务

报告期内，本集团运用人工智能、大模型、BIM、物联网等技术，围绕“聚焦业务，打造科技好产品，助力业务管理提升”开展工作，支持业务高质量发展。

深化“AI 审图”与“图云”应用，推动技术跨行业赋能。公司的“AI 审图”已服务近百家行业伙伴，2025 年应用于 72 个新项目，新增审查 16.2 万张图纸；“AI 图云”作为云端图纸协作平台，已签约行业内等多家客户，2025 年新增服务 149 个万科项目和 46 个外部项目，新增图纸 38.6 万张，其 AI 识图与算法能力已拓展至中建三局、中广核、信义玻璃等跨领域客户。报告期内，国家档案馆已启动与万科“建筑图纸大语言模型”相关合作，“AI 图云”通过深圳市住建局科技项目验收。

全面推进“AI 智工”应用，提升工程管理智能化与精细化水平。万科 AI 数字工程管理平台持续通过无人机与 360 摄像头采集数据，借助计算机视觉技术精准识别施工进度并预判风险。产品进一步拓展 AI 应用场景，将混凝土缺陷、安全网破损等近 10 类安全质量痛点纳入智能识别范围，实现施工现场全方位智能管控。全年新增上线项目 140 个，在建项目覆盖率从 2024 年底 50%增长至 2025 年底 97%，年内开展智能巡检 28.7 万次，有力推动工程管理向体系化、可视化迈进。

自研“斗拱 BIM 智能建模软件”，赋能设计提效与多场景数字化管理。斗拱 BIM 智能建模软件凭借其智能排布与计算功能，显著提升项目设计决策效率。2025 年全年已有 5 个办公项目基于斗拱构建的数字大厦解决方案实现落地。同时，全年基于斗拱提供的轻量化三维建模技术，公司还在 2025 年打造了 108 个项目资产可视化沙盘，为项目开发及经营阶段的关键数据关联对比及差异提示带来重要支持。

全面部署营销数字沙盘并试点户型选装功能，优化客户体验。营销数字沙盘作为核心数字化营销工具，为客户提供突破时空限制的直观看房体验，并实现对房屋信息的精准管理。

在此基础上，同步落地户型选装功能，为客户提供个性化调整空间，使其能直接参与空间布局与部品选择，此功能已在唐山万科东庐项目试点应用。截至报告期末，营销数字沙盘已覆盖万科 35 个城市，共部署 220 个营销数字沙盘、80 个数字车位沙盘。同时，智慧沙盘的应用场景已延伸至央视博物馆、深圳新皇岗口岸等外部重要数字孪生项目。

4、ESG

万科以“人民的美好生活需要”为中心，不断探索实现绿色可持续的高质量发展新路径，将可持续发展理念融入企业的运营管理、产品开发及服务提供的全流程中，用行动诠释

企业社会责任。公司已制定了近50 项可持续发展目标，涉及减排降碳、资源能源管理、气候变化应对、产品与服务质量、健康与安全及供应链管理等多个方面，为可持续发展规划明确路径。2025 年，为积极回应联交所与沪深交易所对气候信息披露的最新要求，公司启动气候相关财务影响的系统性梳理工作，进一步提升对气候相关风险与机遇的治理水平。

公司 ESG 表现获得境内外资本市场、指数及评级机构的广泛认可。2025 年，万科 HSSUS（恒生 ESG 指数）提升至 AA-评级（内房同业中排名前 10%）、深圳证券交易所国证指数 ESG 评级 AA 级；并持续入选恒生 A 股可持续发展企业指数、恒生内地及香港可持续发展企业指数、恒生 A 股通 ESG 领先指数及恒生可持续发展企业基准指数。

（五）核心竞争力分析

1、深厚的品牌沉淀与穿越周期的客户信任。

万科作为拥有四十余年积淀的中国房地产行业先行者，始终将品牌声誉视为企业的生命线。面对行业深刻变革，万科凭借精准匹配需求的设计能力和覆盖全周期的服务体系，在市场波动中树立了极高的客户信任。这种信任不仅体现在住宅开发领域，更延伸至物业服务、长租公寓等多元赛道，使万科在行业转型期依然能够保持品牌美誉度与市场号召力的行业领先地位，为业务的稳健开展提供了厚实的信用基石。

2、卓越的存量资源转化能力与高效操盘能力。

随着行业进入存量时代，存量资源转化能力和高效操盘能力已成为万科的核心竞争壁垒。在存量资源转化方面，报告期内本集团新获取的 23 个项目全部为存量盘活类项目，主要分布在广州、杭州、宁波等核心城市。通过系统化的攻坚打法，我们成功推动了杭州河语光年项目转为保障性租赁住房，并助力天津天拖北项目通过国家土地储备专项债实现资金回笼。在操盘能力方面，本集团持续优化操盘效率、夯实运营能力，确保新项目高标准落地并兑现投资回报。

3、契合政策导向的“好房子”产品力。

万科始终坚持“好房子、好服务、好社区”的经营理念，与当前国家推动房地产高质量发展的政策导向高度契合。我们通过对“拾系”、“庐系”等住宅产品线的持续迭代，将“好房子”的标准转化为可量产的产品体系，赢得了客户与市场的广泛青睐。这种以客户认可为导向、兼顾品牌口碑与经营效率的开发能力，使万科在现房销售、代建业务等领域持续保持行业领先的市场竞争力。面对行业向现房销售制度转型的趋势，本集团实现营销模式的深度迭代，构建了涵盖定制装修、销售行为优化、场景更新、现房保鲜、入住率提升及社区运营在内的现房全周期经营体系。这种兼顾高品质产品和现房精细化经营的能力，使万科在行业新模式下持续保持领先的市场竞争力。

4、覆盖客户全生命周期的多业态综合服务力。

本集团通过构建涵盖居住、购物、办公、物流在内的多业态服务体系，实现了与客户全生命周期的深度链接。在保持各赛道行业领先地位的同时，本集团不断迭代服务标准与商业模式，将经营韧性转化为发展动能。2025 年，万物云推出“弹性定价”创新模式，为破解行业收费难和客户满意度低的矛盾做出有益探索，提升服务透明度与业主选择权。泊寓以 96.6%的客户满意度及行业领先的续租率，为城市青年提供了高品质的居住选择，全年在全国范围内开展社群活动超 3,800 场，持续升级租户社区生活体验。商业业务依托在购物中心、社区商业、历史文化街区等各类项目中积累的成熟运营经验，实现商业运营能力复制与品牌输出，报告期内成功获取位于广州、西安等重点城市的优质项目，操盘能力获得行业广泛认可。

5、驱动管理精细化与业务增效的科技创新能力。

万科将科技深度融入业务流程，通过数字化手段实现向新质生产力的转化。在开发业务领域，在工业化建造方面，我们拥有成熟的“5+2”技术体系；在数字化应用方面，自研的 AI 审图、资产可视化建模软件“斗拱”等已成为行业级标杆。在物业服务领域，万物云自建企业级 AI 平台，截至 2025 年末，AI 智能管家累计使用量突破 200 万次，自动生成 AI 工单超 20 万件，显著提升一线响应效率与服务标准化水平，成为物业行业 AI 场景化应用的代表性成果。在长租公寓领域，泊寓通过迭代退租验房单、上线空房巡检、开展空房验收及销控房管理功能试点，结合房态标签优化，逐步实现销控房全流程标准化线上管理，有效提升房态品质与销售周转效率。在物流仓储领域，万纬物流依托深铁集团的资源优势，探索“轨道交通+机器人配送”这一创新城市物流模式，截至 2025 年末正式投入运营的无人配送机器人达到 40 台。这种将人工智能应用于业务场景、实现降本增效的能力，为集团在迈向新发展模式的过程中提供了坚实的技术保障。

（六）经营和财务状况分析

1、利润状况

报告期内，本集团权益净亏损885.6 亿元，同比下降79.0%。

2、负债情况

（1）负债率

截至2025 年底，本集团净负债率为123.5%，较2024 年底提高42.9 个百分点；资产负债

率为76.9%，较2024 年底提高3.2 个百分点。

（2）有息负债及结构

截至报告期末，本集团有息负债合计 3,584.8 亿元，占总资产的比例为 35.1%。

有息负债以中长期负债为主。有息负债中，一年内到期的有息负债 1,605.6 亿元，占比为 44.8%；一年以上有息负债 1,979.2 亿元，占比为 55.2%。

分融资对象来看，银行借款占比为 71.9%，应付债券占比为 8.2%，其他借款占比为 19.9%。

分利率类型来看，有息负债中，固定利率负债占比 28.7%，浮动利率负债占比 71.3%。

有抵押的有息负债 1,501.5 亿元，占总体有息负债的 41.9%。无抵押无质押的有息负债占比为 37.1%。

分境内境外来看，境内负债占比 84.8%，境外负债占比 15.2%。人民币负债占比 86.1%，外币负债占比 13.9%。

融资情况表（截至2025 年12 月31 日）

单位：万元

融资途径	融资余额	融资成本区间	期限结构
银行贷款	25,778,740.76	2.08%-SORA 按约定利 率浮动	短期借款、一年内到期的非流动负债、长期借款
债券	2,936,021.29	3.00% - 3.98%	一年内到期的非流动负债、应付债券
其他借款	7,133,556.33	2.24% - 4.50%	短期借款、其他应付款、一年内到期的非流动负 债、长期借款、其他非流动负债
合计	35,848,318.38

（3）融资情况

公司在融资上继续获得银行体系的大力支持。除股东借款外，2025 年新增融资和再融资 280 亿元。公司存量融资的综合成本为 3.02%，较上年末下降 85 个基点。

报告期内，本集团实际利息支出合计 129.9 亿元，其中资本化的利息合计 51.6 亿元。

自 2025 年 11 月起，公司陆续就“22 万科 MTN004”和“22 万科 MTN005”两笔中期票 据以及“H1 万科 02”（原“21 万科 02”）一笔公司债启动展期协商程序。截至报告期披露 日，相关中期票据和公司债的展期议案已获得债券持有人会议表决通过。

3、资金情况

全年经营活动产生的现金流量为净支出 9.9 亿元。截至报告期末，本集团持有货币资金 672.4 亿元。货币资金中，人民币占比 93.3%，美元、港币、英镑等外币合计占比 6.7%。

4、汇率波动风险

本集团大部分业务在中国境内，大部分收入与开支均以人民币计值。报告期内本集团产生汇兑损失约 0.4 亿元。

为持续控制中长期汇率波动风险，本集团坚持对外币资产/负债匹配性、期限结构、境外流动性风险等进行动态管理，采用自然对冲及适时购买套期保值工具管控汇率风险敞口。

截至报告期末，本集团无任何存量套期保值合约。

5、存货分析

截至报告期末，本集团存货金额为 3,737.4 亿元，较 2024 年底下降 28.0%。其中，拟开 发产品为 778.8 亿元，占比 20.8%；在建开发产品 1,788.2 亿元，占比 47.8%；已完工开发产品（现房）1,144.5 亿元，占比 30.6%。

本集团基于审慎的市场策略，对存在风险的项目计提存货跌价准备，报告期内新增计提存货跌价准备 208.3 亿元。报告期末，存货跌价准备余额为 266.4 亿元。

6、主要财务指标变动情况

单位：万元

项目	2025-12-31	2024-12-31	变动幅度	说明
交易性金融资产	6,801.67	17,674.81	-61.52%	银行理财产品到期
应收票据	237.09	1,885.95	-87.43%	票据结算金额减少
在建工程	93,263.07	153,903.50	-39.40%	工程竣备转入固定资产的影响
递延所得税资产	2,758,156.95	4,406,704.06	-37.41%	可弥补亏损转回
其他非流动资产	349,485.72	519,554.84	-32.73%	存量项目盘活
短期借款	2,633,138.49	1,597,306.20	64.85%	融资结构变化
衍生金融负债	870.16	4,763.94	-81.73%	公允价值下降
合同负债	9,305,737.66	19,236,111.26	-51.62%	销售规模下降
其他流动负债	871,179.21	1,775,001.76	-50.92%	待转销项税减少
应付债券	1,129,534.87	2,411,313.23	-53.16%	兑付到期债券
预计负债	72,306.88	132,711.80	-45.52%	预提诉讼赔偿减少
其他非流动负债	3,126,649.46	177,520.47	1,661.29%	深铁集团提供了借款
库存股	-	(129,180.03)	-100.00%	库存股出售

项目	2025 年	2024 年	变动幅度	说明
营业收入	23,343,276.90	34,317,644.07	-31.98%	开发业务结算规模下降
营业成本	21,134,729.18	30,826,487.14	-31.44%	开发业务结算规模下降
税金及附加	937,654.19	1,836,092.50	-48.93%	开发业务结算规模及毛利率下降，对 应结转土增税减少
投资收益	(584,097.88)	(285,926.76)	-104.28%	权益法确认联合营项目亏损以及计提 部分联合营公司的存货减值
公允价值变动损益	(9,787.22)	(1,048.09)	-833.81%	金融工具公允价值变动影响
资产减值损失	(2,192,930.81)	(716,837.73)	-205.92%	结合市场形势与项目实际情况计提的 存货减值增加
资产处置损益	3,156.51	(253,417.50)	101.25%	本期资产处置未形成亏损
营业外支出	368,868.00	247,866.92	48.82%	滞纳金增加
所得税费用	1,788,627.68	151,737.52	1,078.76%	递延所得税资产转回

7、资产负债主要构成情况

单位：万元项目	2025-12-31 金额	占总资产的 比重(％)	2024-12-31 金额	占总资产的 比重(％)	占总资产的比重增长 百分点(％)
资产总计	102,062,283.15	100.00	128,625,985.98	100.00	-
货币资金	6,724,094.97	6.59	8,816,286.50	6.85	-0.26
其他应收款	17,541,417.64	17.19	22,142,525.14	17.21	-0.02
存货	37,373,809.81	36.62	51,900,943.98	40.35	-3.73
其中：完工开发产品	11,444,793.93	11.22	12,391,404.92	9.63	1.59
在建开发产品	17,881,790.50	17.52	30,084,312.09	23.39	-5.87
拟开发土地	7,788,425.34	7.63	9,171,361.62	7.13	0.50
其他	258,800.04	0.25	253,865.36	0.20	0.05
应付账款	13,063,184.43	12.80	16,003,304.20	12.44	0.36
合同负债（含税）	10,176,916.87	9.97	21,011,113.01	16.34	-6.37
其他应付款	13,373,578.52	13.10	15,231,707.24	11.84	1.26
一年内到期的非流动负债	13,665,028.31	13.39	14,604,556.84	11.35	2.04
长期借款	15,718,581.00	15.40	17,888,620.92	13.91	1.49

8、销售费用、管理费用等财务数据变动情况

报告期内，本集团未发生销售费用、管理费用等费用大额变动的情况。

9、研发投入

报告期内，本集团研发投入金额 4.4 亿元，占营业收入的比例较小。

□适用√不适用

（1）公司研发人员构成发生重大变化的原因及影响

□适用 √不适用

（2）研发投入总额占营业收入的比重较上年发生显著变化的原因

□适用 √不适用

（3）研发投入资本化率大幅变动的原因及其合理性说明

□适用 √不适用

10、现金流量数据变动情况

单位：万元

项目	2025 年度	2024 年度	同比增减
经营活动现金流入小计	14,017,312.52	21,962,216.38	-36.18%
经营活动现金流出小计	14,116,125.01	21,582,231.62	-34.59%
经营活动产生的现金流量净额	(98,812.49)	379,984.76	-126.00%
投资活动现金流入小计	953,237.43	1,968,819.95	-51.58%
投资活动现金流出小计	584,341.25	887,906.99	-34.19%
投资活动产生的现金流量净额	368,896.18	1,080,912.96	-65.87%
筹资活动现金流入小计	5,003,766.62	7,829,145.65	-36.09%
筹资活动现金流出小计	7,495,901.27	10,596,445.51	-29.26%
筹资活动产生的现金流量净额	(2,492,134.65)	(2,767,299.86)	9.94%
现金及现金等价物净变动额	(2,248,863.36)	(1,293,318.56)	-73.88%

11、资本开支承担

截至报告期末，本集团的资本承担为 492.1 亿元，主要包括本集团已签订的正在或准备履行的建安合同，以及已签订的正在或准备履行的土地合同。

12、或有负债

本集团按行业惯例为购房客户的按揭贷款提供担保，主要为阶段性担保，担保期限自保证合同生效之日起，至客户所购产品的房地产证办出及抵押登记手续办妥并交付银行执管之日止。截至报告期末，本集团为客户的按揭贷款提供担保总额约 934.96 亿元。本集团过去从未因上述担保蒙受任何重大损失。本集团认为无须就该等担保在财务报表中作出拨备。

13、主要资产被查封、扣押、冻结的情况

无。

14、主要控股、参股企业分析

□适用√不适用

15、根据《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第 3 号——行业信息披露》相关要求

披露主要项目

□适用√不适用

本集团不存在《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第 3 号——行业信息披露》相关要求所规定的“主要项目”。

16、项目跟投情况

本集团于 2014 年推出项目跟投，之后结合发展需要，持续对跟投制度进行迭代修订。相比 2024 年末，公司报告期内无新增跟投项目。截至本报告披露日，本集团项目跟投主体的收益分配与实际投资保持匹配。目前万科项目跟投制度已运行 12 年，因项目清算或达到模拟清算条件等原因，部分项目的员工跟投权益已退出。

（七）未来发展展望

2026 年是“十五五”规划的开局之年，也是房地产行业全面迈向新发展模式的关键阶段。随着行业的底层逻辑发生深刻变化，市场正从总量扩张阶段转向存量提质增效阶段，行业也将在供需再平衡中逐渐企稳。万科集团将紧抓国家“十五五”高质量发展机遇，坚持以人民群众对美好生活的向往为导向，在巩固行业新模式探索成果的基础上，全面落实提质增效与风险化解并举的发展策略。

1、持续深化战略聚焦，通过资源的高效转化提升经营韧性。

现阶段将坚持以存量资源盘活为主导、精准投资为补充的投资策略，紧盯政策导向、深化政企协作，重点运用资源置换、规划条件优化等举措改善资源结构。在区域布局上，坚持在具备供需优势的核心城市深耕，确保资源向高潜力城市和地区集中，对不符合要求的城市坚决退出。在经营效率上，将持续优化全流程操盘能力，通过提升投资兑现度与回款质量，为集团贡献长期稳定的收益。

2、不断深化迭代“好房子”体系，引领高质量居住体验。

坚持打造“好房子”产品，完善绿色、智慧、宜居的住宅标准，持续落地“好房子、好服务、好社区”的理念。在业务实践中，将通过对“拾系”、“庐系”等标杆产品线的持续精研，推动开发业务向产品标准化与经营精益化深度融合。这种以客户需求为导向的产品迭代，不仅是公司应对行业环境变化的基石，更是公司在新发展阶段夯实核心竞争力的根本保障。

3、积极响应政策导向，以“绣花功夫”深耕城市更新。

积极响应国家关于城市更新的政策导向，充分发挥自身在历史文化街区打造、片区再生等领域沉淀的先发优势。秉持“绣花功夫”，深度参与城市历史文化街区的保护与活化，通过政企联动与片区统筹，打造一批承载新业态、新场景的城市名片。凭借在多业态规划与复杂项目上的操盘力，公司将致力于打造更多民生改善与城市发展双赢的样板项目，在履行社会责任的同时拓展增长空间。

4、积极探索新业务模式，提升差异化市场竞争优势。

基于不动产开发与运营的深厚积淀，积极探索全链条的不动产运营模式。整合品牌优势与多业态操盘能力，为资金方或资产持有者提供从投资研判、开发建设到运营管理、资产退出的全周期、全链条服务方案。通过推动业务模式从空间开发延伸到全链条服务，致力于将累积的专业运营能力转化为可复制、可持续的商业价值，并通过轻重结合的业务模式，构建差异化的行业竞争壁垒。

5、深化科技应用与数据赋能，驱动全场景质效升级。

持续深化科技与业务的融合，通过数字化手段赋能全产业链条。在开发领域，加速推广工业化智能建造与数字化管理工具，提升工程精准度与建造效率；在经营服务领域，通过 AI 技术提升客户体验、降低资产运营成本，实现精细化成本管控与降本增效。同时，将致力于建立万科大会员体系，通过加快客户数据库与统一数据中台建设，打破业态壁垒实现客户洞察的深度互联，以数据驱动决策，为客户提供全场景、高品质的数字化服务体验。

2026 年，本集团现有项目（不含未来新获取项目）计划新开工及复工计容面积 306.1 万平方米；预计项目竣工计容面积 744.1 万平方米。有关本集团 2026 年开、竣工计划的详细信息，请见“境内主要项目 2025 年开发情况和 2026 年开发计划”。

万科企业股份有限公司 2025 年度报告境内主要项目 2025 年开发情况和 2026 年开发计划

单位：平方米

特别风险提示：

上述开工计划和竣工计划可能因下列原因而出现相应调整：

a. 宏观经济以及房地产市场可能发生的变化或单个项目销售出现变化；

b. 新的法规对项目审批要求进一步严格，使开发项目的证照办理速度滞后而影响开发节奏；

c. 涉及拆迁的项目拆迁进度可能对开发计划产生影响；

d. 重大天气变化可能对项目的工期产生影响而影响竣工；

e. 其他不可预测的重大事项对项目工期产生的影响。

项目名称	位置	权益	占地面积	规划计容 建筑面积	25 年计容 开工面积	25 年计容 竣工面积	截至25 年末 计容竣工面积	25 年末计容 储备面积	26 年计划开 工计容面积	26 年计划竣 工计容面积
北京区域
包头翡翠都会	九原区	57.9%	369,998	837,278	150,607	-	419,472	196,468	22,221	95,885
北京埃弗顿项目	昌平区	100.0%	23,084	113,651	-	-	113,651	-	-	-
北京长阳半岛	房山区	100.0%	437,178	859,085	-	-	859,085	-	-	-
北京如园C1	海淀区	49.0%	85,099	197,813	-	-	197,813	-	-	-
北京金域缇香	房山区	100.0%	65,967	155,293	-	-	155,293	-	-	-
北京香河项目2012	香河县	50.0%	342,826	566,084	-	-	274,406	291,678	-	-
北京长阳天地	房山区	69.0%	112,673	224,129	-	-	190,034	-	-	-
北京首开万科中心	大兴区	50.0%	41,092	126,562	-	-	126,562	-	-	-
北京城市之光	通州区	35.0%	34,657	122,483	-	-	122,483	-	-	-
北京观承别墅	顺义区	58.5%	187,830	208,251	-	-	161,194	-	-	-
北京住总万科中心	昌平区	50.0%	68,944	202,751	-	-	202,751	-	-	-
北京云创天地	通州区	49.0%	80,131	146,184	-	-	105,135	-	-	-
北京哈洛小镇	香河县	50.0%	207,255	340,921	-	23,792	80,236	223,210	-	-
北京翠湖国际南区	海淀区	100.0%	20,680	62,461	-	-	62,461	-	-	-
北京翡翠公园	昌平区	41.0%	255,075	424,899	-	-	344,522	80,377	-	-
北京翡翠长安	门头沟区	49.5%	65,821	256,482	-	-	152,018	-	-	-
北京大都会79 号	朝阳区	100.0%	16,782	51,895	-	-	51,895	-	-	-

万科企业股份有限公司2025 年度报告

项目名称	位置	权益	占地面积	规划计容 建筑面积	25 年计容 开工面积	25 年计容 竣工面积	截至25 年末 计容竣工面积	25 年末计容 储备面积	26 年计划开 工计容面积	26 年计划竣 工计容面积
北京大都会滨江	通州区	88.8%	9,293	88,192	-	-	88,192	-	-	-
北京军庄项目	门头沟区	50.0%	74,720	44,200	-	-	-	44,200	-	-
北京红领巾桥项目	朝阳区	54.0%	15,593	90,000	-	-	90,000	-	-	-
北京翠湖国际北区	海淀区	50.0%	9,253	28,125	-	-	28,125	-	-	-
北京弗农小镇	密云区	32.1%	227,337	208,770	-	-	149,850	-	-	13,048
北京翡翠西湖项目	丰台区	32.3%	230,356	265,159	-	-	164,107	68,427	-	-
北京观承大家	顺义区	49.8%	122,906	121,340	-	-	121,340	-	-	-
北京七橡墅	房山区	99.4%	89,117	133,675	-	-	133,675	-	-	-
北京翡翠云图	海淀区	98.6%	54,881	106,795	-	-	106,795	-	-	-
廊坊启航之光	永清县	90.1%	56,235	100,909	-	-	-	57,918	-	-
北京翡翠山晓	石景山区	49.6%	202,551	346,500	-	-	346,500	-	-	-
霸州时代之光	霸州市	46.1%	44,355	110,827	-	-	35,518	-	-	-
廊坊东尖塔项目	广阳区	37.8%	38,714	71,992	-	-	71,992	-	-	-
大厂231、232 地块	大厂回族自 治县	99.8%	76,388	146,054	-	44,626	44,626	-	-	10,203
廊坊朗润园	安次区	55.6%	71,359	142,718	-	-	61,143	-	-	-
张家口京城上方	下花园区	36.0%	101,649	220,916	-	-	23,255	102,366	-	-
北京城市之光东望	通州区	54.9%	110,493	279,378	-	-	279,378	-	-	-
北京东庐	通州区	49.8%	37,217	78,553	-	78,553	78,553	-	-	-
北京熙湖悦著项目	房山区	19.8%	133,033	210,500	-	44,715	210,500	-	-	-
济南翡翠山语	历城区	98.8%	126,244	259,080	-	3,629	259,080	-	-	-
济南百脉悦府	章丘区	24.9%	201,116	416,551	-	-	416,551	-	-	-
济南万科山望	市中区	42.3%	120,618	585,293	-	-	279,636	-	-	-
济阳时代之光	济阳区	40.8%	129,000	385,479	-	-	300,984	66,080	-	-
济南魅力之城	历城区	67.0%	110,494	277,340	-	-	277,340	-	-	-
淄博临淄项目	临淄区	54.5%	118,288	299,094	-	45,374	227,211	36,149	17,405	-
济南北宸之光	天桥区	69.5%	133,789	285,034	-	17,634	266,208	-	-	-
临沂鲁商万科城臻园	兰山区	99.5%	119,077	438,911	-	-	403,320	-	-	-
临沂鲁商万科城如园	兰山区	50.0%	111,914	258,411	-	-	243,063	-	-	-
济南雪山万科城组团二	历城区	50.0%	162,256	387,868	-	7,716	250,687	77,718	-	-

万科企业股份有限公司2025 年度报告

项目名称	位置	权益	占地面积	规划计容 建筑面积	25 年计容 开工面积	25 年计容 竣工面积	截至25 年末 计容竣工面积	25 年末计容 储备面积	26 年计划开 工计容面积	26 年计划竣 工计容面积
济南雪山万科城组团四	历城区	90.1%	188,381	600,676	-	210,080	561,290	31,390	-	-
济南市中万科城	市中区	90.1%	111,555	384,688	84,552	93,742	283,133	-	-	37,304
淄博万科城市之光	张店区	46.1%	50,578	133,666	4,288	-	100,476	-	-	33,190
淄博城市之光项目二期	张店区	37.8%	65,524	183,460	47,895	-	-	135,565	-	16,356
唐山公园大道三期	路北区	99.8%	79,361	174,451	52,607	17,472	94,805	27,040	27,040	-
秦皇岛北戴河小镇	北戴河区	55.6%	76,384	84,881	-	-	84,881	-	-	-
秦皇岛米哈斯小镇	北戴河区	36.0%	85,659	94,075	-	-	45,634	-	-	-
唐山未来城	高新区	16.3%	251,790	614,184	56,771	98,122	518,738	38,831	38,831	-
唐山新华道项目	路北区	50.0%	17,265	120,854	-	-	-	120,854	-	-
唐山港岛中心	丰南区	100.0%	120,241	244,885	-	-	244,885	-	-	-
唐山公园都会一期	路北区	93.6%	75,961	155,173	-	-	155,173	-	-	-
唐山公园都会二期	路北区	49.7%	41,372	82,742	-	43,926	43,925	-	-	38,817
唐山丰润紫苑	丰润区	53.5%	76,364	152,720	-	-	-	-	-	-
青岛小镇	黄岛区	99.1%	933,293	951,192	-	13,063	555,999	395,193	-	-
青岛城市之光	黄岛区	99.0%	123,719	285,040	-	-	253,802	-	-	-
青岛石牛山路项目	李沧区	47.1%	203,831	527,768	-	59,161	369,543	158,225	158,225	-
青岛翡翠长江	黄岛区	49.8%	25,836	175,564	-	-	132,760	-	-	-
青岛海岸万科城	黄岛区	94.6%	270,257	680,032	22,342	45,332	634,216	-	-	10,529
青岛远通物联项目	黄岛区	99.8%	38,545	96,362	-	-	96,362	-	-	-
青岛紫郡	即墨区	45.4%	56,758	115,558	-	-	74,530	41,028	-	-
潍坊万科城	潍城区	50.0%	126,507	309,440	-	-	251,693	57,747	-	-
青岛海潮云起	城阳区	69.1%	73,612	117,779	-	-	106,302	-	-	-
潍坊都会公园	潍城区	100.0%	115,009	259,225	-	35,598	172,694	85,705	-	-
青岛海潮云起二期	城阳区	100.0%	91,379	162,138	-	43,609	113,590	37,271	-	-
石家庄翡翠书院	长安区	40.0%	165,164	452,645	-	52,680	407,615	-	-	45,029
涿州城际之光	涿州市	100.0%	67,392	268,875	-	-	110,020	-	-	-
涿州新辰之光	涿州市	47.9%	63,475	126,941	-	-	-	-	-	-
保定2019039 号地块	高碑店市	33.9%	22,320	44,640	-	-	-	-	-	-
石家庄万科翡翠四季	裕华区	50.9%	93,957	233,395	-	-	206,215	-	-	27,180

万科企业股份有限公司2025 年度报告

项目名称	位置	权益	占地面积	规划计容 建筑面积	25 年计容 开工面积	25 年计容 竣工面积	截至25 年末 计容竣工面积	25 年末计容 储备面积	26 年计划开 工计容面积	26 年计划竣 工计容面积
石家庄翡翠书院二期	长安区	39.8%	72,403	196,444	-	-	150,897	-	-	45,547
石家庄紫院	裕华区	49.8%	32,426	93,669	-	-	93,669	-	-	-
石家庄万科公园隐秀	松北区	69.2%	84,359	242,174	45,074	-	-	197,100	50,600	-
太原公交公司地块	万柏林区	57.8%	37,060	177,326	-	-	-	177,326	-	-
太原金域蓝湾	晋源区	48.6%	40,047	148,134	-	-	148,134	-	-	-
太原城市之光	迎泽区	69.1%	137,278	408,096	-	-	400,716	7,380	-	-
太原小镇	尖草坪区	99.2%	263,066	431,177	-	-	431,177	-	-	-
太原春和景明	万柏林区	99.0%	239,977	572,949	-	-	491,672	31,000	-	-
晋中紫郡	榆次区	64.5%	93,947	187,736	-	-	168,948	-	-	18,788
太原清徐项目	清徐县	60.0%	107,438	316,302	-	-	314,001	-	-	-
太原阳曲金域蓝湾	阳曲县	48.0%	84,308	209,643	-	-	209,643	-	-	-
晋中紫院	榆次区	98.8%	29,143	57,500	-	-	46,693	-	-	-
太原翡翠晋阳湖	晋源区	24.9%	127,040	253,833	41,892	-	157,044	44,068	-	23,748
太原公园大道	晋源区	42.3%	32,450	130,246	-	-	115,065	-	-	-
太原北营后期	小店区	40.8%	290,515	907,254	-	70,720	480,724	184,566	-	75,447
太原时代之光	迎泽区	67.0%	82,717	262,690	-	26,090	183,840	-	-	73,366
太原翡翠东第	小店区	54.5%	153,520	382,102	-	104,306	305,215	22,518	-	54,369
太原徐园	清徐县	69.5%	79,396	236,244	-	-	115,756	87,751	-	-
太原郝家沟8#地块	迎泽区	99.5%	10,434	41,964	-	-	-	41,964	41,964	-
天津东丽湖	东丽区	50.5%	2,708,886	1,757,244	-	-	1,757,244	-	-	-
天津滨海大都会	滨海新区	99.5%	215,899	685,897	-	-	552,217	-	-	-
天津金域国际	滨海新区	99.6%	108,389	192,177	-	-	161,232	-	-	-
天津新都会	南开区	99.7%	18,328	65,500	-	-	65,500	-	-	-
天津翡翠大道南	西青区	64.0%	167,723	325,895	-	87,135	219,259	90,866	-	13,764
天津翡翠大道北	西青区	34.0%	192,144	378,266	-	-	89,719	173,255	-	111,167
天津翡翠嘉和项目	西青区	55.3%	198,161	340,468	-	37,850	340,468	-	-	-
天津万科天地	东丽区	22.0%	147,353	182,155	-	-	126,666	-	-	-
天津麒麟湿地万科小镇	东丽区	100.0%	166,735	263,002	-	-	102,416	-	-	-
天津西华府	西青区	41.0%	181,503	297,356	-	-	297,356	-	-	-

万科企业股份有限公司2025 年度报告

项目名称	位置	权益	占地面积	规划计容 建筑面积	25 年计容 开工面积	25 年计容 竣工面积	截至25 年末 计容竣工面积	25 年末计容 储备面积	26 年计划开 工计容面积	26 年计划竣 工计容面积
天津观澜	滨海新区	93.7%	90,781	196,848	-	-	168,224	20,452	-	-
天津四季滨江	北辰区	47.7%	136,700	291,953	29,339	81,360	225,509	-	-	66,444
天津宝坻024 地块项目	宝坻区	99.0%	170,102	282,005	-	31,544	243,001	-	-	-
天津胡家园6-9#地块	滨海新区	50.0%	323,464	604,988	-	151,191	319,009	199,230	32,666	66,565
天津滨江都会	滨海新区	99.0%	120,938	331,033	-	158,024	273,675	-	-	57,358
天津东庐	滨海新区	50.0%	39,461	78,923	78,923	-	-	-	-	30,561
烟台海云台	芝罘区	100.0%	311,614	422,083	-	-	408,295	-	-	-
烟台御龙山	芝罘区	51.0%	341,943	609,004	-	165,676	609,004	-	-	-
烟台西雅图	芝罘区	90.0%	61,499	120,300	-	-	120,300	-	-	-
烟台天越湾	莱山区	44.4%	252,767	457,173	38,390	54,245	140,157	222,431	31,716	27,106
烟台翡翠大道	莱山区	24.0%	189,041	460,033	-	-	292,022	-	-	-
烟台城市之光Ⅲ	福山区	49.4%	55,710	150,906	-	-	150,906	-	-	-
烟台翡翠长安	莱山区	29.5%	105,056	189,100	-	-	189,100	-	-	-
烟台翠湖山晓	芝罘区	38.5%	294,800	306,579	-	10,150	198,758	-	-	-
烟台翡翠观海	莱山区	36.0%	69,494	175,493	-	-	175,493	-	-	-
烟台墨翠府	福山区	50.0%	112,117	278,160	-	-	273,760	-	-	-
烟台壹都会	芝罘区	79.0%	81,207	232,945	-	-	232,945	-	-	-
威海璞悦山	环翠区	69.0%	124,947	195,703	-	20,732	175,035	-	-	20,668
烟台芝罘万科城劝学里项目	芝罘区	49.8%	32,000	76,900	-	-	76,900	-	-	-
烟台芝罘万科城博文里	芝罘区	39.0%	60,222	149,611	-	-	149,611	-	-	-
烟台大成里	芝罘区	50.0%	42,599	104,789	-	-	-	104,789	-	-
烟台四季光年	福山区	99.0%	67,026	149,462	-	-	94,347	55,115	-	-
北京区域合计			18,350,960	34,724,369	652,680	1,977,847	26,236,243	4,033,251	420,668	1,012,439
东北区域
沈阳首府云城	皇姑区	97.2%	308,208	664,973	-	4,600	624,002	-	-	-
盘锦兴隆台项目	兴隆台区	98.1%	234,931	602,463	-	75,418	500,107	-	-	81,253
鞍山金域国际	铁西区	51.0%	225,715	672,310	-	-	663,891	-	-	-
沈阳翡翠之光一期	铁西区	18.0%	40,877	199,937	-	-	40,495	-	-	-
沈阳翡翠之光二期	铁西区	54.0%	67,305	286,886	-	-	286,886	-	-	-

万科企业股份有限公司2025 年度报告

项目名称	位置	权益	占地面积	规划计容 建筑面积	25 年计容 开工面积	25 年计容 竣工面积	截至25 年末 计容竣工面积	25 年末计容 储备面积	26 年计划开 工计容面积	26 年计划竣 工计容面积
沈阳翡翠新都会	铁西区	67.4%	61,217	140,799	-	-	140,799	-	-	-
沈阳吉宝项目	浑南区	98.1%	73,638	186,294	-	-	179,209	-	-	7,085
沈阳中旅万科城	浑南区	49.4%	1,018,234	943,512	-	118,788	704,227	227,601	97,480	5,880
沈阳富丽华项目	和平区	89.6%	14,496	57,500	-	-	30,490	-	-	27,010
鞍山高新万科城	立山区	68.0%	420,306	855,510	82,393	43,339	478,776	201,683	26,351	85,533
沈阳四季花城大家（B 地块）	于洪区	57.2%	77,800	147,970	-	-	147,970	-	-	-
沈阳城建万科城	法库县	45.0%	102,154	250,655	-	1,660	84,288	162,001	-	-
沈阳宝马项目	铁西区	98.1%	187,248	280,871	-	-	253,690	-	-	27,181
沈阳四季花城大家（AC 地块）	于洪区	57.2%	28,909	54,927	-	-	30,572	-	-	24,355
沈阳东第	沈河区	64.0%	60,134	150,336	-	20,627	128,640	-	-	-
沈阳西宸之光	铁西区	99.2%	149,281	284,115	-	15,623	233,727	-	-	50,388
沈阳四季都会	苏家屯区	37.1%	162,261	319,044	-	-	81,706	215,261	-	-
沈阳中德二期地块	铁西区	99.0%	62,921	94,381	-	-	-	-	-	54,666
沈阳浑南新都心	浑南区	98.5%	280,484	477,776	43,877	34,762	210,026	36,186	-	94,222
沈阳府前壹号	皇姑区	99.1%	75,869	136,229	-	1,140	78,074	-	-	58,156
沈阳万科胤樾	皇姑区	51.0%	54,010	97,158	-	5,007	5,007	-	-	92,151
大连樱花园	旅顺口区	100.0%	95,383	241,016	-	1,069	235,145	-	-	-
大连翡翠之光	金州区	88.6%	83,330	243,861	-	41,582	241,821	-	-	2,040
大连海港城	普兰店区	55.0%	581,172	969,785	-	-	526,645	413,343	-	-
大连公园里	甘井子区	90.0%	19,131	37,627	-	-	37,627	-	-	-
大连城市之光	甘井子区	93.4%	137,354	254,105	-	-	244,965	-	-	-
大连中南府	中山区	88.6%	15,300	32,400	-	-	32,400	-	-	-
大连翡翠公园	甘井子区	44.5%	146,290	250,448	-	-	223,736	26,712	-	-
大连八栋墅	甘井子区	88.6%	36,169	46,336	-	-	46,336	-	-	-
大连观贤别墅	甘井子区	48.7%	106,789	113,895	-	785	109,930	-	-	-
大连大都会星海	沙河口区	26.5%	7,399	77,201	-	-	77,201	-	-	-
大连誉澜道	中山区	62.1%	42,400	174,059	-	39,000	143,860	-	-	-
大连中山中	中山区	91.2%	2,968	33,000	-	-	33,000	-	-	-
大连大家	甘井子区	97.5%	25,636	44,232	-	-	44,232	-	-	-

万科企业股份有限公司2025 年度报告

项目名称	位置	权益	占地面积	规划计容 建筑面积	25 年计容 开工面积	25 年计容 竣工面积	截至25 年末 计容竣工面积	25 年末计容 储备面积	26 年计划开 工计容面积	26 年计划竣 工计容面积
大连翡翠都会	甘井子区	99.4%	125,744	311,150	-	-	311,150	-	-	-
大连东关街项目	西岗区	99.0%	25,949	36,400	8,696	-	-	3,804	2,344	32,596
大连公园都会	甘井子区	99.6%	138,511	264,100	-	21,397	221,893	-	-	42,207
大连中城翠湾项目	甘井子区	99.0%	29,439	70,500	-	3,932	53,601	-	-	-
大连东关街C 区	西岗区	100.0%	7,370	16,000	-	-	-	16,000	16,000	-
哈尔滨金域悦府	香坊区	67.1%	123,043	288,792	-	24,343	211,743	-	-	51,619
哈尔滨滨江大都会	道里区	49.8%	29,360	126,036	-	-	126,036	-	-	-
哈尔滨智慧未来城	香坊区	54.5%	310,193	556,635	-	25,172	379,777	72,371	-	61,359
哈尔滨深哈万科城	松北区	40.2%	166,982	362,349	-	-	213,307	-	-	-
哈尔滨中俄产业园项目	松北区	99.3%	150,603	233,082	-	-	180,477	-	-	-
哈尔滨万科·蘭樾	桥西区	60.0%	43,001	68,801	68,801	-	-	-	-	-
吉林松花湖项目	丰满区	100.0%	407,536	457,878	23,329	-	165,912	268,637	-	7,368
长春惠斯勒小镇	南关区	50.0%	399,715	486,702	-	19,547	478,452	5,106	-	-
长春柏翠园	朝阳区	100.0%	266,719	503,342	-	-	503,342	-	-	-
吉林万科城	丰满区	65.0%	728,139	1,857,121	-	16,952	1,857,121	-	-	-
长春万科城	南关区	51.0%	350,965	1,068,964	-	-	971,987	96,977	-	-
长春城市之光	绿园区	96.3%	181,060	436,813	-	-	328,921	107,892	-	-
长春繁荣里	朝阳区	41.7%	16,162	56,567	-	-	56,567	-	-	-
长春翡翠滨江	南关区	92.3%	331,072	637,612	-	-	532,597	27,539	-	62,759
长春翡翠学院	南关区	49.3%	82,000	184,668	-	-	184,668	-	-	-
长春西宸之光	绿园区	40.0%	154,246	303,002	-	-	303,002	-	-	-
长春溪望	宽城区	93.8%	155,044	283,825	-	24,096	224,349	-	-	9,705
长春北湖溪望东地块	宽城区	98.2%	129,436	240,804	-	-	119,631	80,023	-	41,151
长春公主岭项目	公主岭市	41.0%	617,240	1,084,120	-	22,376	418,448	465,950	-	-
长春新立城	南关区	54.9%	50,349	65,269	-	-	35,810	-	-	-
长春硅谷大街项目	公主岭市	41.0%	226,629	452,661	-	19,668	222,992	26,192	-	29,801
长春西宸A 地块	绿园区	44.4%	77,486	163,981	-	-	163,981	-	-	-
长春星光城	南关区	79.9%	307,388	685,897	-	-	323,145	160,860	-	133,910
长春向日葵后期项目	公主岭市	41.0%	20,445	37,000	-	-	-	37,000	-	-

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项目名称	位置	权益	占地面积	规划计容 建筑面积	25 年计容 开工面积	25 年计容 竣工面积	截至25 年末 计容竣工面积	25 年末计容 储备面积	26 年计划开 工计容面积	26 年计划竣 工计容面积
长春向日葵小镇后期第二批用地 项目	公主岭市	50.0%	331,163	590,791	-	-	-	590,791	-	-
长春紫郡	朝阳区	99.1%	86,821	226,058	-	3,569	83,695	57,023	-	24,307
长春时代都会	宽城区	80.2%	102,916	293,879	-	13,755	198,292	32,389	-	29,963
长春紫台	南关区	49.2%	105,213	189,122	-	34,102	122,037	-	-	28,190
长春荣光路59 号	二道区	78.1%	82,282	204,156	-	48,622	143,944	-	-	60,212
长春公园都会	绿园区	98.2%	170,500	335,881	35,423	34,503	193,268	63,948	9,119	43,898
长春翡翠滨江D2-2 地块	南关区	92.3%	15,563	130,633	-	-	-	84,828	-	-
东北区域合计			11,551,603	22,732,202	262,519	715,434	16,229,625	3,480,117	151,294	1,268,965
华中区域
南昌天空之城	南昌县	20.8%	195,547	491,357	-	-	491,357	-	-	-
南昌粹叠园	红谷滩区	50.0%	80,120	184,273	-	-	166,367	-	-	-
南昌时代广场	红谷滩区	30.0%	83,800	293,457	-	-	293,457	-	-	-
南昌洪都1951	青云谱区	29.9%	27,878	94,785	-	-	94,785	-	-	-
南昌玖里	红谷滩区	45.0%	57,493	145,076	-	-	145,076	-	-	-
南昌万创科技城F04/F02 地块	新建区	26.8%	183,725	318,457	-	10,223	150,831	-	-	12,510
南昌万创科技城H01E01 地块	新建区	30.0%	37,373	63,550	-	-	-	-	-	34,700
南昌海上明月	青山湖区	24.1%	120,578	265,271	-	-	265,271	-	-	-
南昌星光世纪	新建区	49.3%	167,707	301,872	-	-	185,645	-	-	-
南昌联发万科四季光年	新建区	20.0%	31,013	80,630	32,178	-	41,926	-	-	-
南昌四季都会	青云谱区	49.3%	123,877	248,389	-	99,392	248,267	-	-	-
南昌都会滨江	新建区	14.0%	27,893	69,734	-	-	46,698	-	-	-
武汉金域湖庭	江汉区	100.0%	72,575	413,624	-	-	351,547	29,925	29,925	32,152
武汉汉口传奇	江汉区	50.0%	223,165	1,127,688	-	-	1,127,688	-	-	-
武汉万科公园5 号	江汉区	48.5%	46,626	211,741	-	73,110	210,255	-	-	1,486
武汉长征村	洪山区	100.0%	157,157	529,728	-	-	529,728	-	-	-
武汉翡翠滨江	汉阳区	54.5%	231,556	927,385	-	-	748,440	-	-	-
武汉万科金域国际	汉阳区	94.5%	69,148	354,208	-	-	354,208	-	-	-
武汉万科高尔夫熙岸	东西湖区	96.0%	35,075	96,278	-	-	96,278	-	-	-
鄂州万科五彩城	葛店开发区	41.0%	126,026	302,411	-	-	289,446	-	-	-

万科企业股份有限公司2025 年度报告

项目名称	位置	权益	占地面积	规划计容 建筑面积	25 年计容 开工面积	25 年计容 竣工面积	截至25 年末 计容竣工面积	25 年末计容 储备面积	26 年计划开 工计容面积	26 年计划竣 工计容面积
宜昌万科理想城	夷陵区	92.7%	182,148	437,881	-	13,326	423,541	-	-	-
武汉万科云城	洪山区	79.8%	119,037	425,989	-	-	328,743	-	-	-
武汉万科联投理想星光083 地块	江夏区	19.3%	65,548	190,084	-	-	158,856	-	-	11,422
武汉万科联投理想星光082 地块	江夏区	49.0%	64,726	181,230	-	19,805	150,592	-	-	-
武汉金域天地	硚口区	49.8%	91,536	355,699	-	-	193,702	-	-	-
武汉万科新都会	洪山区	69.6%	59,917	287,499	-	-	287,499	-	-	-
武汉万科保利理想城市	洪山区	49.7%	278,684	957,849	-	-	335,655	527,910	-	-
鄂州万科橙	葛店开发区	65.3%	21,452	80,760	-	-	80,760	-	-	-
武汉万科公园大道	硚口区	59.5%	141,805	491,042	-	49,837	249,245	49,642	-	26,818
宜昌万科宜翠锦城	西陵区	99.3%	123,457	297,522	-	-	174,689	32,981	-	31,662
鄂州010 项目	葛店开发区	98.3%	139,997	421,435	-	-	37,884	281,439	-	-
武汉万科东湖堤白	洪山区	99.1%	22,500	100,800	-	-	100,800	-	-	-
武汉万科华生柏叶新城	汉南区	59.1%	319,536	512,084	-	110,828	110,828	-	-	17,000
宜昌万科城市之光	伍家岗区	78.6%	49,016	127,407	-	-	71,197	-	-	43,126
宜昌万科理想城后期	夷陵区	99.0%	55,431	88,434	-	-	-	69,914	28,878	18,520
武汉万科黄陂横店189 亩项目	黄陂区	99.5%	126,042	317,192	-	-	-	317,192	-	-
武汉万科环金银湖115 亩	东西湖区	99.4%	76,352	148,999	-	20,643	53,510	-	-	-
武汉莱茵公园	蔡甸区	99.0%	85,371	213,426	-	-	-	99,641	-	-
武汉金域光年	汉阳区	49.3%	104,326	260,696	47,731	-	38,752	121,729	-	24,346
武汉城建万科云泊江岸	江岸区	49.0%	96,074	342,697	19,566	88,220	88,220	49,413	49,413	104,188
武汉万科光谷锦曜	江夏区	21.5%	59,825	124,400	-	124,400	124,400	-	-	-
武汉万科光谷锦曜东76 亩	东湖高新区	50.0%	50,948	92,428	92,428	-	-	-	-	34,730
武汉东合映象	武汉经济技 术开发区	50.0%	26,935	67,337	30,656	-	-	36,681	36,681	-
武汉光谷锦上东58 亩	东湖高新区	50.0%	38,431	61,489	-	-	-	61,489	61,489	-
长沙森林公园	岳麓区	49.7%	385,758	848,499	-	189,656	575,951	230,141	-	42,406
长沙紫台	天心区	70.0%	116,486	278,112	-	27,660	259,762	-	-	-
长沙金域滨江	岳麓区	58.0%	58,287	213,515	-	-	186,341	-	-	-
长沙魅力之城	雨花区	100.0%	460,237	1,307,457	-	-	1,307,457	-	-	-
长沙金域国际	岳麓区	51.0%	159,393	518,569	-	-	518,569	-	-	-

万科企业股份有限公司2025 年度报告

项目名称	位置	权益	占地面积	规划计容 建筑面积	25 年计容 开工面积	25 年计容 竣工面积	截至25 年末 计容竣工面积	25 年末计容 储备面积	26 年计划开 工计容面积	26 年计划竣 工计容面积
长沙金色麦田	雨花区	90.0%	16,459	38,570	-	-	38,570	-	-	-
长沙金色梦想	岳麓区	99.5%	141,850	489,777	-	-	448,217	-	-	41,560
长沙天空之境	雨花区	41.0%	68,204	101,051	-	-	101,051	-	-	-
长沙滨河道	望城区	60.8%	35,324	123,653	-	-	89,237	-	-	-
长沙臻湾汇	开福区	52.6%	39,990	264,317	-	-	101,014	163,303	-	-
长沙悦府	雨花区	52.2%	95,133	237,035	-	-	237,035	-	-	-
长沙半岛国际	开福区	99.2%	54,322	169,028	-	57,226	144,917	21,752	21,752	2,359
长沙松湖天地	长沙县	99.8%	359,800	1,044,070	91,919	171,969	308,463	640,860	42,155	1,855
长沙璞悦湾	开福区	49.4%	76,865	232,799	-	225,054	225,054	-	-	4,949
长沙滨江一号	岳麓区	99.6%	30,061	150,282	-	-	-	-	-	150,282
郑州万科大都会	二七区	88.6%	333,940	1,000,262	-	-	1,000,262	-	-	-
郑州长基云庐	中牟县	44.1%	132,422	151,026	-	-	98,238	52,563	-	-
郑州万科美景万科城	中原区	51.0%	508,420	1,560,281	-	-	1,560,281	-	-	-
郑州兰乔圣菲	中牟县	40.8%	181,326	310,742	-	-	308,028	-	-	-
郑州万科民安星辰	中原区	46.0%	17,754	71,933	-	-	71,933	-	-	-
郑州万科民安三度湖山	上街区	45.9%	374,620	429,388	-	-	51,787	331,399	-	-
郑州万科民安江山府	惠济区	46.1%	70,853	283,197	-	-	283,197	-	-	-
郑州百荣E5 项目	二七区	99.0%	59,332	236,904	-	-	9,656	-	-	-
周口万科溥天龙堂	川汇区	40.2%	151,933	432,341	-	-	432,341	-	-	-
郑州荥阳洞林湖地块	荥阳市	50.4%	195,223	362,942	-	-	85,871	158,198	-	-
郑州万科洛达庙项目	中原区	43.0%	51,975	263,652	-	109,138	261,711	-	-	1,154
郑州云图	中牟县	40.8%	193,048	346,415	-	26,809	170,403	-	-	-
郑州南龙湖	新郑市	42.0%	116,040	347,400	-	30,969	299,409	-	-	47,991
郑州古翠隐秀	金水区	50.4%	27,335	141,986	-	-	64,146	-	-	37,330
周口万科溥天龙堂三期	川汇区	44.1%	91,533	274,536	19,287	29,022	91,772	103,660	33,204	21,124
郑州老鸦陈93 亩项目	惠济区	99.6%	62,282	265,237	-	128,089	263,118	-	-	-
洛阳万科春华西园甲第	涧西区	41.0%	35,616	173,985	-	-	173,985	-	-	-
郑州理想拾光	二七区	49.0%	30,174	105,372	-	-	105,372	-	-	-
郑州翠湾中城B13 地块	惠济区	99.0%	21,326	85,609	23,962	-	-	-	-	37,532

万科企业股份有限公司2025 年度报告

项目名称	位置	权益	占地面积	规划计容 建筑面积	25 年计容 开工面积	25 年计容 竣工面积	截至25 年末 计容竣工面积	25 年末计容 储备面积	26 年计划开 工计容面积	26 年计划竣 工计容面积
郑州都会天际	二七区	70.0%	78,972	236,509	-	64,563	212,811	-	-	-
郑州万科民安云河锦上	惠济区	50.0%	119,318	357,241	153,098	-	-	-	-	171,487
郑州万科山河道三期	中原区	43.0%	26,845	134,144	-	-	-	134,144	72,362	-
华中区域合计			9,475,882	26,692,129	510,825	1,669,939	18,932,102	3,513,976	375,859	952,689
南方区域
东莞双城水岸	塘厦镇	100.0%	596,786	428,303	-	-	428,303	-	-	-
东莞东江之星	南城	45.1%	59,200	367,548	-	-	367,548	-	-	-
东莞第五城	高埗镇	48.3%	102,054	285,908	-	-	285,643	-	-	-
东莞御景湾8 号项目	东城街道	55.4%	159,856	152,382	-	-	152,382	-	-	-
东莞天空之城	大朗镇	73.5%	34,519	131,926	-	-	131,926	-	-	-
东莞翡翠松湖	寮步镇	90.0%	95,578	190,958	-	-	190,958	-	-	-
东莞翡翠东望	南城	38.7%	58,146	155,797	-	-	155,797	-	-	-
东莞凤岗四季花城	凤岗镇	39.1%	50,325	101,437	-	-	101,437	-	-	-
东莞万科星城	洪梅镇	64.2%	43,561	108,869	-	-	108,869	-	-	-
东莞瑧山汇	东城街道	56.4%	41,067	178,616	-	46,286	46,286	-	-	-
东莞松悦花园	松山湖	99.6%	99,734	123,010	-	-	123,010	-	-	-
东莞市大岭山北站项目	大岭山镇	39.9%	109,416	482,152	-	141,475	141,475	-	-	17,315
东莞未来之光	虎门镇	47.7%	81,768	180,029	-	4,510	180,029	-	-	-
东莞大运万科城	凤岗镇	59.8%	41,350	139,114	-	32,242	88,116	-	-	50,985
东莞公园里	麻涌镇	99.3%	54,171	108,336	-	-	108,336	-	-	-
东莞瑧山悦	厚街镇	39.5%	104,561	107,758	-	-	107,758	-	-	-
东莞万科中天世纪水岸	万江街道	67.5%	102,274	361,073	14,787	137,400	137,400	186,180	-	20,202
东莞瑧湾汇	南城街道	69.1%	73,216	226,969	-	167,982	221,884	-	-	-
东莞南部湾万科城五期	虎门镇	36.6%	34,284	78,337	-	-	78,337	-	-	-
惠州双月湾	惠东县	100.0%	692,671	951,071	-	-	818,561	-	-	-
惠州万荟花园	惠阳区	78.9%	73,333	194,766	-	6,428	194,766	-	-	-
惠州万悦花园	惠阳区	50.4%	60,381	213,740	-	56,805	201,559	-	-	-
惠州金枫花园	惠城区	42.8%	111,564	345,848	-	-	345,848	-	-	-
惠州文瀚花园	惠阳区	75.4%	44,695	171,544	-	33,992	131,964	-	-	32,122

万科企业股份有限公司2025 年度报告

项目名称	位置	权益	占地面积	规划计容 建筑面积	25 年计容 开工面积	25 年计容 竣工面积	截至25 年末 计容竣工面积	25 年末计容 储备面积	26 年计划开 工计容面积	26 年计划竣 工计容面积
福州万科大樟溪岸	永泰县	51.0%	392,000	386,490	-	13,822	262,887	107,089	-	16,514
福州金域中央	台江区	100.0%	25,397	128,512	-	-	128,512	-	-	-
福州又一城	闽侯县	51.0%	113,275	339,607	-	-	339,607	-	-	-
福州金域滨江花园	仓山区	99.0%	80,013	352,731	-	-	352,731	-	-	-
福州仓前九里	仓山区	100.0%	39,355	47,089	-	-	47,089	-	-	-
福州紫台	马尾区	39.1%	113,570	158,999	-	40,230	158,999	-	-	-
福州万科金域国际	台江区	99.2%	205,862	624,811	-	-	624,811	-	-	-
福州天汇公馆	仓山区	50.7%	177,183	318,928	-	45,670	318,928	-	-	-
福州金域缇香	仓山区	99.0%	17,301	31,142	-	-	31,142	-	-	-
福州万科璟熙花园	闽侯县	99.0%	47,447	83,752	-	-	83,752	-	-	-
泉州城市之光	丰泽区	30.7%	211,662	849,335	-	129,177	849,335	-	-	-
厦门万科广场	集美区	100.0%	126,657	661,125	-	-	312,970	-	-	-
厦门白鹭郡	翔安区	93.5%	86,368	86,976	-	-	86,976	-	-	-
厦门白鹭郡二期	翔安区	47.8%	58,986	88,500	-	-	88,500	-	-	-
厦门万科世茂溪望	同安区	32.0%	54,164	119,160	-	-	119,160	-	-	-
漳州龙海金域滨江花园	龙海区	99.5%	81,660	245,182	-	-	245,182	-	-	-
佛山万科广场	禅城区	88.0%	97,593	474,039	-	-	474,039	-	-	-
佛山西江悦	高明区	45.4%	97,157	291,378	-	-	291,378	-	-	-
佛山悦都荟	禅城区	100.0%	9,785	58,710	-	-	58,710	-	-	-
佛山翡翠江望	顺德区	98.1%	53,795	134,488	-	-	134,488	-	-	-
佛山壹都荟	南海区	100.0%	13,986	62,937	-	-	62,937	-	-	-
佛山魅力之城	三水区	91.3%	132,954	332,272	-	-	332,272	-	-	-
佛山顺德万科广场	顺德区	99.1%	94,673	390,946	-	-	34,909	151,143	-	-
佛山金域时光	禅城区	98.9%	40,458	162,978	-	7,380	162,978	-	-	-
佛山金域西江府	高明区	49.6%	75,037	187,591	-	-	187,591	-	-	-
佛山金色梦想	顺德区	99.4%	46,666	237,345	-	5,197	95,850	141,495	-	-
佛山朗润园	顺德区	49.5%	131,842	353,610	-	9,531	353,610	-	-	-
佛山万科南海天空之城	南海区	50.8%	178,080	480,813	-	51,976	371,389	-	-	-
佛山金域半岛	禅城区	99.6%	74,505	223,772	-	-	136,011	-	-	87,761

万科企业股份有限公司2025 年度报告

项目名称	位置	权益	占地面积	规划计容 建筑面积	25 年计容 开工面积	25 年计容 竣工面积	截至25 年末 计容竣工面积	25 年末计容 储备面积	26 年计划开 工计容面积	26 年计划竣 工计容面积
佛山璞悦山	南海区	99.2%	163,614	437,507	-	17,734	202,292	-	-	-
佛山瑧玉乐府	南海区	64.8%	80,168	254,984	166,940	105,099	105,099	-	-	149,885
清远万科城	清城区	100.0%	1,219,450	2,415,978	-	26,867	1,825,353	590,190	-	-
广州世博汇	番禺区	51.7%	72,654	420,009	-	766	255,908	120,843	-	-
广州城市之光	黄埔区	91.6%	136,704	681,406	-	29,518	627,352	25,858	-	25,810
广州里享花园	黄埔区	84.5%	103,306	297,739	-	-	297,739	-	-	-
广州未来之丘	番禺区	95.4%	13,750	22,160	-	-	22,160	-	-	-
广州桃源里二期	增城区	50.0%	71,175	123,982	-	-	123,982	-	-	-
广州元培里项目	黄埔区	99.2%	41,630	62,447	-	-	26,393	-	-	-
广州金色里程	增城区	42.7%	45,450	136,212	-	14,714	136,212	-	-	-
广州增城万科城	增城区	71.3%	133,653	401,208	-	26,032	273,312	2,913	-	3,462
广州万科黄埔新城	黄埔区	63.0%	103,739	768,402	42,379	77,791	378,694	277,951	-	67,100
广州金域悦府	白云区	95.6%	40,022	178,834	-	1,670	154,921	23,913	-	-
广州金茂万科魅力之城	增城区	50.9%	162,497	493,818	-	52,385	275,708	123,708	-	94,403
广州广信资产包项目	广州市	50.0%	444,238	3,050,253	259,308	103,989	555,906	1,842,700	-	187,919
广州南站13 号地项目	番禺区	56.6%	111,164	255,623	64,542	-	-	191,081	32,395	-
广州黄埔新城项目融主五地块	黄埔区	63.0%	20,543	107,513	60,900	-	-	46,613	46,613	-
南宁万科城	青秀区	84.8%	355,063	1,409,936	-	-	1,409,936	-	-	-
南宁金域中央	良庆区	40.2%	117,729	588,756	-	-	579,530	-	-	9,226
南宁星都荟	良庆区	76.2%	155,510	517,774	-	-	440,408	-	-	-
柳州白露项目	柳北区	49.1%	457,860	1,272,564	32,084	53,118	947,335	213,335	-	41,098
南宁金域国际	良庆区	52.5%	79,835	240,318	-	-	240,318	-	-	-
南宁翡翠中央	良庆区	71.4%	100,318	354,323	-	36,620	343,216	-	-	-
南宁万科瑧湾悦	良庆区	99.8%	56,270	182,302	-	17,062	108,453	-	-	52,616
南宁万科公望	邕宁区	100.0%	51,142	127,912	-	-	126,440	-	-	1,472
三亚高知园	吉阳区	65.0%	387,806	479,099	-	48,792	476,190	-	-	-
三亚森林度假公园	吉阳区	65.0%	942,745	459,414	-	6,015	459,414	-	-	-
三亚湖畔度假公园	吉阳区	80.0%	397,080	436,425	-	-	436,425	-	-	-
三亚万科三亚湾	天涯区	31.6%	54,663	136,657	-	-	136,657	-	-	-

万科企业股份有限公司2025 年度报告

项目名称	位置	权益	占地面积	规划计容 建筑面积	25 年计容 开工面积	25 年计容 竣工面积	截至25 年末 计容竣工面积	25 年末计容 储备面积	26 年计划开 工计容面积	26 年计划竣 工计容面积
三亚临春片区C-03、D-09 地块	吉阳区	27.0%	67,712	135,432	135,432	-	-	-	-	-
深圳瑧山府	南山区	10.0%	32,302	131,930	-	-	131,930	-	-	-
深圳天誉花园	龙岗区	100.0%	81,274	557,946	-	-	421,428	-	-	-
深圳万致天地项目	龙岗区	79.0%	31,389	251,905	-	-	251,905	-	-	-
深圳金域学府	龙岗区	100.0%	43,010	207,928	-	-	207,928	-	-	-
深圳万科星城	宝安区	78.6%	122,126	638,884	-	-	638,884	-	-	-
深圳车公庙杜邦项目	福田区	37.5%	57,319	312,000	-	-	-	312,000	-	-
深圳罗湖食品大厦项目	罗湖区	99.7%	6,676	75,170	-	75,170	75,170	-	-	-
深圳悦城	龙华区	63.5%	81,383	413,089	-	-	413,089	-	-	-
深圳万科西望	光明区	99.7%	22,340	175,560	-	-	175,560	-	-	-
深圳万科大都会	宝安区	60.3%	19,472	144,923	-	-	141,623	-	-	3,300
深圳三星工业区项目一	福田区	100.0%	91,540	532,740	-	-	-	532,740	-	-
深圳三星工业区项目二	福田区	100.0%	38,455	367,000	-	-	-	367,000	-	-
深圳都会四季	宝安区	99.8%	85,321	189,575	-	-	189,575	-	-	-
深圳颐城瑧湾悦家园	南山区	49.7%	33,413	143,146	-	64,932	110,839	-	-	32,307
深圳未来之光	宝安区	49.8%	98,082	215,569	-	62,140	176,581	-	-	38,988
江门万科金色城央花园	蓬江区	56.0%	36,947	92,222	-	-	92,222	-	-	-
江门万科金色城央紫苑	蓬江区	63.9%	21,613	53,917	-	-	53,705	-	-	-
江门金域华府	蓬江区	99.6%	80,939	196,280	-	80,112	196,280	-	-	-
中山金域蓝湾	石岐区	74.2%	143,852	418,450	-	-	418,450	-	-	-
中山万科城	古镇镇	90.0%	139,968	419,808	-	-	419,808	-	-	-
中山四季花城	五桂山镇	60.0%	133,327	226,211	-	-	226,211	-	-	-
中山中央公园一期	古镇镇	79.0%	21,633	64,897	-	-	64,897	-	-	-
中山中央公园二期	古镇镇	99.4%	58,997	187,538	-	14,018	111,077	-	-	-
中山西海岸	翠亨新区	99.4%	38,836	99,365	-	-	99,365	-	-	-
中山城市之光	民众镇	90.0%	70,714	223,507	-	13,893	139,719	-	-	12,113
中山金域国际	古镇镇	98.3%	109,251	285,123	-	32,702	197,278	-	-	-
中山湾中新城	翠亨新区	49.4%	668,974	1,556,174	-	140,576	448,585	823,609	-	29,671
中山原墅	翠亨新区	49.8%	99,039	198,001	-	95,390	95,390	102,611	-	-

万科企业股份有限公司2025 年度报告

项目名称	位置	权益	占地面积	规划计容 建筑面积	25 年计容 开工面积	25 年计容 竣工面积	截至25 年末 计容竣工面积	25 年末计容 储备面积	26 年计划开 工计容面积	26 年计划竣 工计容面积
珠海翡翠中央	香洲区	98.8%	27,077	81,310	-	-	81,310	-	-	-
珠海滨海大都会花园	金湾区	99.6%	110,972	171,098	-	-	145,600	-	-	-
珠海海上城市	金湾区	59.6%	165,047	260,928	-	3,966	153,465	-	-	-
珠海都会四季	香洲区	39.7%	81,383	190,194	-	23,253	135,019	-	-	-
珠海星光海岸花园	金湾区	42.9%	72,984	124,214	-	11,280	44,940	-	-	-
珠海琴澳传奇	香洲区	94.3%	66,795	146,715	-	19,332	70,708	-	-	-
珠海金湾滨海商务区17#地块	金湾区	50.0%	33,277	66,553	-	-	16,550	-	-	-
珠海金湾滨海商务区18#地块	金湾区	49.9%	32,049	64,096	-	9,282	29,593	-	-	-
南方区域合计			15,047,207	39,631,662	776,372	2,194,321	28,734,972	6,182,972	79,008	974,269
上海区域
常州公园大道	金坛区	98.7%	191,268	308,732	51,613	95,649	225,339	-	-	32,597
常州公园大道二期	金坛区	98.7%	182,740	476,327	-	-	474,152	-	-	2,175
常州万科瑧湾汇	钟楼区	100.0%	76,916	169,899	-	27,024	164,443	-	-	5,456
杭州公望	富阳区	100.0%	517,900	233,280	-	36,595	233,280	-	-	-
杭州劝学里	余杭区	89.3%	78,527	133,496	-	-	133,496	-	-	-
杭州智谷	拱墅区	90.0%	14,513	50,796	-	-	50,796	-	-	-
杭州未来之光	余杭区	100.0%	72,618	171,953	-	-	171,953	-	-	-
杭州余杭区东海闲湖城项目	余杭区	14.3%	411,000	550,011	-	284,776	413,693	-	-	70,822
杭州日耀之城	萧山区	79.8%	64,133	172,589	-	-	172,589	-	-	-
杭州地铁万科天空之城	余杭区	50.8%	423,710	737,272	-	-	737,272	-	-	-
杭州河语光年府	拱墅区	99.8%	54,462	141,596	-	-	141,596	-	-	-
绍兴翠湖隐秀	越城区	41.8%	80,609	119,023	-	-	119,023	-	-	-
杭州悦望名邸	富阳区	47.1%	92,480	93,405	-	-	93,405	-	-	-
杭州姑娘桥地块	萧山区	99.9%	85,728	232,284	-	9,157	232,284	-	-	-
绍兴凤林西路8 号地块	越城区	99.4%	36,108	64,994	-	64,994	64,994	-	-	-
绍兴凤林西路6 号地块	越城区	99.6%	67,488	94,481	-	94,481	94,481	-	-	-
绍兴湖珀隐秀府	越城区	49.7%	56,095	129,008	-	64,939	129,008	-	-	-
杭州星图光年轩	余杭区	47.4%	78,088	218,646	-	218,646	218,646	-	-	-
杭州江斓映象府	滨江区	43.6%	23,999	62,397	-	62,397	62,397	-	-	-

万科企业股份有限公司2025 年度报告

项目名称	位置	权益	占地面积	规划计容 建筑面积	25 年计容 开工面积	25 年计容 竣工面积	截至25 年末 计容竣工面积	25 年末计容 储备面积	26 年计划开 工计容面积	26 年计划竣 工计容面积
杭州枫宜晓庐	拱墅区	41.3%	26,861	45,664	-	45,664	45,664	-	-	-
杭州朗拾滨屿	滨江区	58.7%	32,174	70,783	-	70,783	70,783	-	-	-
杭州朗拾湖著	钱塘区	99.7%	28,765	76,476	-	76,476	76,476	-	-	-
杭州河颂映象府	拱墅区	52.8%	35,612	96,152	-	-	-	-	-	96,152
杭州云曜之城	西湖区	20.7%	60,078	150,195	-	-	-	-	-	-
杭州市拱墅区华丰公交场站上盖 项目	拱墅区	51.0%	45,364	90,728	-	-	-	90,728	90,728	-
合肥城市公馆	庐阳区	50.0%	147,837	413,944	-	-	413,944	-	-	-
合肥中央公馆	长丰县	59.7%	212,512	430,562	-	-	430,562	-	-	-
合肥云峰花园	包河区	24.6%	163,503	418,619	-	-	306,037	-	-	-
合肥观山隐秀	蜀山区	48.0%	48,097	102,002	-	23,719	102,002	-	-	-
合肥锦上光曜	肥东县	97.3%	59,634	119,107	-	63,732	119,107	-	-	-
合肥伟星万科星遇光年	蜀山区	38.0%	102,627	266,455	-	169,773	169,773	-	-	74,537
合肥朗拾森屿	包河区	52.1%	70,879	165,137	-	165,137	165,137	-	-	-
合肥璞拾隐翠	庐阳区	38.6%	25,201	46,768	-	46,768	46,768	-	-	-
嘉兴渔里未来社区项目	南湖区	68.5%	115,452	168,688	-	-	168,688	-	-	-
嘉兴云之湾	南湖区	37.5%	139,964	186,003	-	142,203	186,003	-	-	-
镇江魅力之城	润州区	100.0%	795,100	942,820	-	-	920,071	22,749	22,749	-
南京金域蓝湾	江宁区	100.0%	272,298	545,280	-	-	545,280	-	-	-
镇江蓝山花园	丹徒区	60.0%	285,683	404,048	-	-	404,048	-	-	-
南京新都荟	江宁区	16.0%	36,043	106,409	-	-	72,691	-	-	-
南京大都会	雨花台区	59.6%	71,334	171,515	-	-	171,515	-	-	-
南京金域国际	江宁区	98.7%	38,824	193,817	-	-	193,817	-	-	-
南京都荟天地	江宁区	28.2%	108,522	398,905	-	-	398,905	-	-	-
南京时代天樾	江宁区	19.5%	54,173	172,906	-	-	96,779	-	-	-
镇江翡翠公园	润州区	99.2%	112,889	248,008	-	-	248,008	-	-	-
镇江金域蓝湾	京口区	41.9%	133,100	319,569	-	-	319,569	-	-	-
南京溧水G09 地块	溧水区	59.6%	162,782	406,956	-	-	304,141	-	-	25,760
南京南站项目	江宁区	49.7%	37,697	96,968	-	-	96,968	-	-	-
南京溪望城	高淳区	50.5%	157,586	336,557	33,482	64,577	125,199	170,177	-	-

万科企业股份有限公司2025 年度报告

项目名称	位置	权益	占地面积	规划计容 建筑面积	25 年计容 开工面积	25 年计容 竣工面积	截至25 年末 计容竣工面积	25 年末计容 储备面积	26 年计划开 工计容面积	26 年计划竣 工计容面积
南京都荟沐语	溧水区	74.1%	45,806	94,743	-	26,630	94,743	-	-	-
南京朗拾二期	雨花台区	44.2%	27,328	60,116	-	60,116	60,116	-	-	-
南京朗拾|雨核	雨花台区	69.6%	34,856	97,592	-	97,592	97,592	-	-	-
南通时代之光	通州区	36.0%	62,553	121,121	-	-	121,121	-	-	-
南通海门万科西地块项目	海门区	50.1%	46,889	84,399	-	8,442	61,700	-	-	22,698
南通实验学校北地块项目	海门区	99.4%	52,328	115,122	-	49,659	115,122	-	-	-
南通中创北项目	崇川区	77.7%	73,114	166,423	-	-	166,423	-	-	-
南通青藤花园	海门区	37.2%	45,552	91,104	-	-	91,104	-	-	-
南通燕语光年	通州区	74.4%	90,960	163,710	-	17,040	58,878	-	-	24,512
南通常春藤	通州区	99.3%	99,177	168,597	-	24,850	100,082	54,926	-	-
宁波滨盛臻园	江北区	49.1%	74,357	143,433	-	-	143,433	-	-	-
宁波东钱湖莫古路项目	鄞州区	49.9%	49,902	50,401	-	-	50,401	-	-	-
宁波缤虹里	江北区	49.9%	12,089	23,764	-	-	23,764	-	-	-
金华锦里江澜	婺城区	99.6%	89,731	161,515	-	-	161,515	-	-	-
金华万诚华府	婺城区	79.6%	133,320	239,974	20,480	-	139,723	44,668	-	31,038
金华锦云江汀	婺城区	99.2%	47,249	85,036	-	-	85,036	-	-	-
金华万盛华府	婺城区	69.2%	86,304	155,336	-	87,844	87,844	67,492	18,048	-
宁波璞拾闻澜	鄞州区	78.1%	17,965	34,132	-	34,132	34,132	-	-	-
宁波璞拾江峯	鄞州区	57.3%	14,159	39,644	-	-	-	-	-	39,644
宁波观澜映象	鄞州区	78.8%	43,586	100,248	-	-	-	-	-	100,248
宁波市鄞州区亨润东	鄞州区	51.0%	46,037	73,659	-	-	-	73,659	73,659	-
上海徐汇万科中心	徐汇区	51.0%	61,971	274,536	-	-	184,607	-	-	89,930
上海金域华府	奉贤区	83.7%	58,531	134,622	-	-	134,622	-	-	-
上海安亭新镇项目	嘉定区	74.2%	623,312	523,247	-	-	523,247	-	-	-
上海天空之城	青浦区	49.8%	195,525	342,199	-	-	342,199	-	-	-
上海中兴路项目	静安区	48.7%	31,034	111,787	-	43,573	111,787	-	-	-
上海龙华项目	徐汇区	68.8%	26,319	73,912	-	-	73,912	-	-	-
上海万科启宸	宝山区	99.0%	80,805	145,450	-	-	145,450	-	-	-
上海曼城项目	宝山区	33.2%	262,162	503,414	-	-	503,414	-	-	-

万科企业股份有限公司2025 年度报告

项目名称	位置	权益	占地面积	规划计容 建筑面积	25 年计容 开工面积	25 年计容 竣工面积	截至25 年末 计容竣工面积	25 年末计容 储备面积	26 年计划开 工计容面积	26 年计划竣 工计容面积
上海七宝19-04 地块	闵行区	100.0%	34,000	99,155	-	-	-	80,817	-	-
上海侨高项目	徐汇区	33.2%	118,282	356,411	-	58,987	339,318	-	-	17,093
上海雅宾利四期	静安区	70.0%	43,841	252,087	-	-	-	-	-	47,892
上海曼城二期	宝山区	29.2%	49,755	99,562	-	99,562	99,562	-	-	-
上海未来城市	嘉定区	48.9%	142,000	375,799	-	177,379	177,379	-	-	173,063
上海松江海上映象	松江区	95.4%	46,441	106,814	-	106,814	106,814	-	-	-
上海朗拾花语	闵行区	50.5%	65,000	162,678	-	162,678	162,678	-	-	-
上海高福里项目	黄浦区	51.0%	36,818	97,864	46,080	-	-	51,784	51,784	-
上海四季隐秀	宝山区	35.0%	62,343	124,687	-	-	-	-	-	124,687
昆山高尔夫项目	昆山市	100.0%	433,916	327,891	-	-	-	249,208	-	-
昆山海上传奇	昆山市	96.3%	163,930	246,067	-	-	246,067	-	-	-
昆山未来之城	昆山市	32.5%	350,761	533,690	-	21,025	533,690	-	-	-
苏州左岸项目	工业园区	64.2%	22,826	203,457	-	-	-	-	-	84,166
张家港公园大道	张家港市	46.0%	191,795	469,747	-	-	442,880	26,867	-	-
昆山江湾澜庭	昆山市	50.5%	74,327	186,188	-	-	186,188	-	-	-
苏州东方雅苑	工业园区	37.1%	57,710	116,975	-	-	116,975	-	-	-
苏州颐和玲珑花园	工业园区	69.8%	99,167	158,636	-	-	122,808	-	-	-
苏州四季星光璟园	相城区	54.2%	39,449	90,731	-	-	72,181	-	-	-
昆山朗拾玉湖雅苑	昆山市	69.3%	59,739	137,360	-	111,663	111,663	-	-	25,697
苏州璞拾胥江	姑苏区	49.0%	18,648	29,835	-	29,835	29,835	-	-	-
苏州豪仕登北项目	吴中区	37.1%	55,558	71,657	-	-	-	71,657	71,657	-
温州三溪区B-07 地块	瓯海区	99.5%	65,766	197,565	-	-	197,565	-	-	-
温州世纪公元	龙湾区	97.5%	87,184	193,071	-	-	193,071	-	-	-
温州映象广场	瓯海区	89.4%	48,825	137,200	-	-	137,200	-	-	-
温州璞拾云洲项目	瓯海区	51.0%	42,809	92,822	92,822	-	-	-	-	-
无锡魅力之城	滨湖区	100.0%	962,116	1,318,256	-	-	1,318,256	-	-	-
无锡观湖礼著	新吴区	37.4%	181,761	289,681	-	-	289,681	-	-	-
无锡运河传奇	梁溪区	99.3%	81,834	183,998	-	-	183,998	-	-	-
无锡宛山湖	锡山区	50.5%	108,075	216,246	-	15,140	216,246	-	-	-

万科企业股份有限公司2025 年度报告

项目名称	位置	权益	占地面积	规划计容 建筑面积	25 年计容 开工面积	25 年计容 竣工面积	截至25 年末 计容竣工面积	25 年末计容 储备面积	26 年计划开 工计容面积	26 年计划竣 工计容面积
无锡樟湾国际	惠山区	69.7%	83,130	201,667	-	25,826	114,522	21,688	-	65,457
靖江靖樾东方	靖江市	54.2%	55,847	98,968	-	-	98,968	-	-	-
徐州新都会	铜山区	90.0%	123,019	354,508	-	-	354,508	-	-	-
徐州翡翠之光	云龙区	90.4%	100,556	293,564	-	-	293,564	-	-	-
徐州茅村项目5 号地项目	铜山区	5.0%	72,878	149,137	-	-	-	-	-	-
徐州时代之光	铜山区	42.6%	59,137	147,843	-	-	-	-	-	-
徐州和光城悦	铜山区	42.6%	103,670	266,228	-	-	-	-	-	-
宿迁西湖都会	宿城区	95.3%	35,557	88,893	-	-	88,893	-	-	-
徐州万科潮鸣	泉山区	50.0%	39,574	112,372	-	-	112,372	-	-	-
徐州山水间	铜山区	48.6%	166,603	361,823	-	30,219	331,408	-	-	-
徐州昆仑	云龙区	69.7%	65,354	178,470	-	82,568	82,568	-	-	14,000
宿迁昆仑上观	宿豫区	99.5%	112,124	264,510	-	13,324	50,992	-	-	27,335
徐州北客运站B 地块项目	鼓楼区	80.6%	26,830	58,308	-	9,695	58,308	-	-	-
徐州翠湾中城	云龙区	54.1%	68,868	156,530	-	39,050	130,673	-	-	20,251
徐州五山公园A 地块项目	鼓楼区	99.2%	76,730	84,659	-	23,889	64,615	-	-	11,339
徐州云谷	泉山区	50.0%	60,161	88,338	-	16,075	61,958	-	-	-
徐州檐语间	铜山区	100.0%	64,856	149,160	71,238	-	-	-	-	81,468
徐州万达东C 地块	铜山区	100.0%	35,540	53,311	-	-	-	53,311	16,488	-
盐城翡翠云台	盐都区	27.2%	126,022	272,904	-	-	272,904	-	-	-
盐城聚珑东方	亭湖区	49.4%	66,055	168,671	-	12,445	127,484	-	-	37,614
盐城星汇东方	亭湖区	44.5%	79,231	205,235	44,125	38,254	99,793	-	-	54,115
扬州万科城	邗江区	100.0%	297,139	309,618	-	-	309,618	-	-	-
扬州885 项目	广陵区	34.9%	64,452	141,795	-	-	141,795	-	-	-
扬州翡翠云台	高邮市	43.0%	200,000	393,239	-	8,513	286,223	60,184	7,474	28,835
扬州如园	广陵区	36.2%	38,958	58,282	-	2,185	46,521	-	-	5,465
扬州万科东望	广陵区	97.4%	56,285	83,505	-	15,199	73,409	-	-	5,544
上海区域合计			14,745,146	27,348,134	359,840	3,377,693	22,327,900	1,139,915	352,587	1,439,590
西北区域
兰州万科城	皋兰县	41.0%	373,305	1,099,787	-	11,025	999,899	81,789	-	-

万科企业股份有限公司2025 年度报告

项目名称	位置	权益	占地面积	规划计容 建筑面积	25 年计容 开工面积	25 年计容 竣工面积	截至25 年末 计容竣工面积	25 年末计容 储备面积	26 年计划开 工计容面积	26 年计划竣 工计容面积
兰州时代之光	榆中县	50.1%	129,835	338,646	-	-	309,859	-	-	28,787
兰州璞悦澜岸	安宁区	90.3%	65,510	229,337	-	-	229,337	-	-	-
兰州万科城后期718 亩项目	皋兰县	49.4%	467,499	1,152,288	-	66,210	201,442	886,372	-	53,416
兰州新区万科城	兰州新区	50.1%	406,623	1,179,186	-	56,262	161,211	892,461	-	81,867
兰州水晶城	西固区	75.6%	144,259	504,893	82,007	141,120	259,575	-	-	245,188
西安理想城	西咸新区	90.1%	461,118	657,830	34,844	46,500	347,932	238,029	22,439	33,546
西安万科大都会一期	西咸新区	86.9%	141,500	358,663	-	-	296,681	-	-	-
西安万科大都会二期	西咸新区	65.9%	135,900	359,349	-	-	224,950	-	-	-
西安万科璞悦（商业）	未央区	48.4%	26,032	114,421	-	-	-	-	-	-
西安万科城二期	长安区	100.0%	109,630	334,959	-	20,436	328,779	-	-	-
西安金域华府	未央区	100.0%	106,667	384,044	-	-	384,044	-	-	-
西安万科城燕园	长安区	100.0%	82,566	184,474	-	-	184,474	-	-	-
西安高新华府	雁塔区	69.8%	114,745	477,643	-	-	473,095	-	-	-
西安城市之光	雁塔区	78.6%	100,340	309,081	-	-	309,081	-	-	-
西安高新华府二期	雁塔区	49.8%	55,255	162,224	-	-	162,224	-	-	-
西安云谷	雁塔区	78.7%	31,569	47,353	-	-	47,353	-	-	-
西安悦湾	未央区	47.6%	75,406	177,781	-	-	152,913	-	-	-
西安澜岸	灞桥区	98.4%	127,139	255,883	-	-	255,883	-	-	-
西安大都会云境	西咸新区	29.6%	148,195	438,115	-	-	438,115	-	-	-
西安万科雁鸣湖	雁塔区	65.3%	122,537	245,073	-	43,485	212,601	-	-	15,940
渭南万科城	临渭区	70.0%	556,062	1,154,371	-	93,396	909,366	98,185	-	11,194
西安万科雁鸣湖三期	雁塔区	89.7%	58,449	116,899	28,404	18,356	30,303	-	-	28,796
西安万科四季花城	蓝田县	57.2%	171,790	426,426	56,872	73,956	328,562	7,657	-	38,166
西安万科未来星光	西咸新区	75.4%	64,431	171,576	-	-	102,782	62,994	-	-
西安万科沣华锦鸣	西咸新区	50.0%	84,011	210,402	-	-	122,672	-	-	23,413
西安万科东望	雁塔区	59.6%	180,567	748,832	-	231,205	577,571	-	-	59,633
渭南万科锦宸	临渭区	49.7%	98,962	235,282	-	20,111	55,688	32,890	-	-
西安泾河新城57 亩、89 亩地块	西咸新区	99.2%	97,326	223,849	-	16,666	111,875	87,156	-	15,042
西安高陵四季都会	高陵区	99.3%	156,968	439,510	46,984	28,718	93,418	293,218	-	19,752

万科企业股份有限公司2025 年度报告

项目名称	位置	权益	占地面积	规划计容 建筑面积	25 年计容 开工面积	25 年计容 竣工面积	截至25 年末 计容竣工面积	25 年末计容 储备面积	26 年计划开 工计容面积	26 年计划竣 工计容面积
西安理想城项目DK1/2	西咸新区	90.1%	22,423	40,345	-	-	-	40,345	-	-
西宁万科城云璟	城中区	38.2%	164,608	439,595	-	-	357,753	-	-	-
西宁万科城后期	城中区	18.8%	195,454	519,697	-	68,904	391,235	91,940	-	36,523
西宁公园里	城北区	32.0%	110,939	277,348	-	-	269,436	-	-	-
西宁万科城星光	城中区	38.1%	129,625	338,166	-	52,216	198,621	-	-	36,050
乌鲁木齐兰乔圣菲	沙依巴克区	60.0%	204,798	208,972	-	-	208,972	-	-	-
乌鲁木齐四季花城	高新区	44.5%	172,753	542,413	-	-	542,413	-	-	-
乌鲁木齐大都会	水磨沟区	70.0%	36,104	162,470	-	-	162,470	-	-	-
乌鲁木齐天山府	天山区	78.8%	120,098	280,300	-	-	280,300	-	-	-
乌鲁木齐公园大道	米东区	67.8%	85,938	300,716	-	-	300,716	-	-	-
乌鲁木齐璟曜里	沙依巴克区	98.4%	146,730	252,602	-	-	252,602	-	-	-
乌鲁木齐锦荟里	高新区	68.9%	118,041	279,440	-	-	279,440	-	-	-
乌鲁木齐天山府二期	天山区	95.7%	41,285	78,790	-	-	78,790	-	-	-
乌鲁木齐观澜景苑二期	水磨沟区	64.4%	17,100	51,281	-	-	51,281	-	-	-
乌鲁木齐朗润园	水磨沟区	93.1%	42,501	101,381	-	-	101,381	-	-	-
乌鲁木齐天山府三期	天山区	92.8%	52,945	115,910	-	29,665	115,460	-	-	450
乌鲁木齐都会未来城	沙依巴克区	94.0%	362,906	779,604	90,298	98,386	585,929	-	-	42,156
乌鲁木齐都会未来城二期	沙依巴克区	99.1%	205,286	436,773	31,695	77,731	134,858	219,797	135,369	35,729
银川大都会	金凤区	22.4%	230,123	484,807	-	-	484,807	-	-	-
银川万科新都会	永宁县	19.5%	80,262	160,525	-	24,818	74,475	-	-	36,622
银川星耀阅海	金凤区	46.6%	89,484	216,284	-	147,584	216,284	-	-	-
银川中房·万科锦曜	金凤区	41.0%	55,094	110,188	-	52,440	52,440	-	-	57,748
银川万科锦曜Ⅱ期	金凤区	40.8%	17,256	34,512	34,512	-	-	-	-	34,512
银川中房万科合庐	金凤区	49.0%	36,032	61,253	52,304	-	-	8,949	8,949	-
西北区域合计			7,631,981	19,011,549	457,920	1,419,190	13,451,348	3,041,782	166,757	934,530
西南区域
成都万科华茂广场	成华区	5.0%	29,720	208,037	-	-	208,037	-	-	-
成都金色乐府音乐广场	成华区	60.0%	143,110	699,779	-	5,270	599,466	-	-	-
成都万科云城一期	天府新区	98.8%	34,501	168,150	-	-	41,648	42,001	-	-

万科企业股份有限公司2025 年度报告

项目名称	位置	权益	占地面积	规划计容 建筑面积	25 年计容 开工面积	25 年计容 竣工面积	截至25 年末 计容竣工面积	25 年末计容 储备面积	26 年计划开 工计容面积	26 年计划竣 工计容面积
成都万科云城二期	天府新区	98.8%	22,711	102,150	-	-	102,150	-	-	-
西昌万科17 度	西昌市	27.1%	595,021	625,017	-	-	306,141	252,127	-	62,800
成都锦绣	天府新区	99.3%	157,109	392,670	-	-	262,413	-	-	-
成都怡心湖133 亩项目	双流区	50.0%	88,336	265,009	-	-	-	223,679	-	-
成都怡心湖122 亩项目	双流区	50.0%	81,356	220,802	-	-	18,644	167,199	-	-
成都公园传奇	天府新区	59.9%	108,704	326,741	-	-	326,741	-	-	-
成都悦海园	青白江区	43.4%	104,624	419,861	-	99,690	418,835	-	-	-
眉山眉州文化村	东坡区	70.0%	624,711	1,030,777	-	-	463,751	473,933	-	-
成都新川荟	高新区	99.0%	22,765	83,524	-	-	83,524	-	-	-
成都天府万科城1 期	仁寿县	59.6%	665,368	789,133	-	-	505,258	184,457	-	-
成都国寿嘉园	温江区	40.0%	60,152	90,204	-	-	46,796	-	-	-
成都天府万科城2 期	仁寿县	59.6%	109,161	141,916	-	-	18,828	76,914	-	-
成都天府公园城	天府新区	70.8%	186,279	676,718	-	77,308	526,711	134,263	-	-
眉州崇礼新城二期	东坡区	75.5%	632,863	1,389,835	-	-	-	1,389,835	-	-
成都高线公园	龙泉驿区	33.4%	141,338	339,280	-	30,286	236,341	65,687	29,167	-
成都国宾蜀园二期	金牛区	50.0%	14,161	35,402	-	-	35,402	-	-	-
成都菁蓉都会	郫都区	98.9%	86,356	172,706	-	86,596	168,722	-	-	3,984
成都星耀天府	天府新区	100.0%	33,475	66,949	-	-	66,949	-	-	-
成都国宾蜀园一期	金牛区	50.1%	25,937	64,843	-	-	64,843	-	-	-
成都君悦云台	新津区	99.4%	250,116	289,060	-	-	65,491	155,337	-	-
成都古翠隐秀	武侯区	59.9%	54,727	109,454	-	54,962	54,962	-	-	54,492
成都朗拾交子	锦江区	59.5%	49,603	89,285	-	89,285	89,285	-	-	-
成都菁弘万科·樟宜星光	郫都区	44.5%	29,383	58,766	-	58,766	58,766	-	-	-
成都星光都会	新都区	65.0%	34,422	68,844	-	23,270	23,270	-	-	45,574
成都锦上扬华	郫都区	51.0%	51,987	153,362	122,110	-	-	-	-	-
成都都会甲第	新都区	60.0%	27,404	68,511	68,511	-	-	-	-	28,382
成都高新锦曜	高新西区	51.0%	26,053	52,106	52,106	-	-	-	-	-
成都郫都69 亩	郫都区	51.0%	46,249	69,373	-	-	-	69,373	69,373	-
贵阳万科城	云岩区	70.0%	343,142	921,846	-	-	921,846	-	-	-

万科企业股份有限公司2025 年度报告

项目名称	位置	权益	占地面积	规划计容 建筑面积	25 年计容 开工面积	25 年计容 竣工面积	截至25 年末 计容竣工面积	25 年末计容 储备面积	26 年计划开 工计容面积	26 年计划竣 工计容面积
贵阳云岩大都会	云岩区	20.5%	49,054	275,961	-	-	275,961	-	-	-
贵阳翡翠传奇	云岩区	48.4%	109,630	303,187	-	-	292,159	-	-	-
贵阳万科理想城	观山湖区	41.1%	287,563	789,446	58,831	-	665,675	-	-	67,000
贵阳翡翠滨江	南明区	33.7%	98,327	217,051	-	-	217,051	-	-	-
贵阳溪望	花溪区	49.8%	163,070	456,185	44,485	-	-	411,699	34,850	21,900
贵阳翡翠公园项目	观山湖区	91.1%	374,968	934,450	-	83,642	789,775	78,509	78,509	-
贵阳新都荟	观山湖区	45.3%	612,054	836,227	-	-	740,398	91,332	-	-
贵阳万科麓山	云岩区	89.6%	303,068	792,598	19,411	152,619	602,989	151,845	113,060	30,314
贵阳观湖	花溪区	63.9%	139,940	361,828	13,491	13,867	201,620	131,178	-	-
贵阳观山甲第	云岩区	99.1%	62,407	156,018	-	67,260	134,101	-	-	15,052
贵阳百花大道88 亩项目	云岩区	100.0%	58,811	182,315	-	78,130	78,132	-	-	53,816
贵阳都会印象	观山湖区	60.0%	26,645	66,612	4,081	7,967	7,967	-	-	44,503
贵阳小湾河30 亩项目	云岩区	100.0%	20,025	70,086	33,403	-	-	36,683	36,683	-
昆明昌宏西路项目	官渡区	99.7%	114,621	401,270	-	-	271,753	-	-	37,022
昆明公园里	官渡区	97.9%	213,037	576,900	-	-	414,212	-	-	-
昆明金域国际	五华区	100.0%	105,484	315,494	-	-	315,494	-	-	-
昆明魅力之城	官渡区	100.0%	417,918	1,659,104	-	-	1,401,251	-	-	-
昆明银海泊岸	西山区	29.7%	243,605	437,206	-	-	386,443	-	-	-
昆明星河嘉园	官渡区	60.0%	108,375	444,474	-	-	444,474	-	-	-
玉溪中国抚仙湖国际旅游度假区	澄江市	33.8%	4,431,237	1,842,356	-	26,830	641,423	1,200,933	-	-
西双版纳曼西缇	勐海县	29.2%	454,043	780,286	27,214	61,934	333,926	398,416	-	43,776
昆明五百里	官渡区	39.7%	196,267	701,651	-	64,393	637,974	-	-	-
大理拾叁月	大理市	61.3%	152,108	579,047	-	25,292	198,603	334,255	38,450	43,114
昆明万科城	五华区	44.8%	246,576	935,557	-	80,723	935,557	-	-	-
昆明飞虎二期	官渡区	99.8%	187,924	632,829	89,322	37,146	172,704	364,646	78,484	-
昆明盘龙区金刀营项目	盘龙区	50.5%	98,998	544,336	-	22,883	331,820	80,530	-	-
玉溪抚仙湖五街坊项目	红塔区	39.8%	64,182	240,204	-	-	155,552	-	-	37,551
昆明都会半岛	官渡区	100.0%	46,792	131,016	38,546	-	-	66,667	66,667	26,519
昆明新20 新22 项目	官渡区	100.0%	51,874	185,375	99,588	-	-	-	-	41,982

万科企业股份有限公司2025 年度报告

项目名称	位置	权益	占地面积	规划计容 建筑面积	25 年计容 开工面积	25 年计容 竣工面积	截至25 年末 计容竣工面积	25 年末计容 储备面积	26 年计划开 工计容面积	26 年计划竣 工计容面积
重庆万科城	两江新区	100.0%	278,167	654,420	-	-	654,420	-	-	-
重庆悦湾后期（万滨）	两江新区	45.0%	58,957	23,515	-	-	-	23,515	-	-
重庆御澜道	两江新区	100.0%	129,535	657,375	-	-	505,477	-	-	-
重庆金域学府	南岸区	47.5%	241,314	841,793	-	-	841,793	-	-	-
重庆天地	渝中区	78.1%	193,148	1,182,940	-	27,896	839,303	65,249	-	-
重庆理想城一期	沙坪坝区	99.0%	104,692	157,034	-	-	128,447	-	-	-
重庆理想城二期	沙坪坝区	50.2%	97,965	153,090	-	-	140,656	-	-	-
重庆理想城三期	沙坪坝区	48.3%	74,723	132,175	-	-	123,229	-	-	-
重庆悦来493 亩项目	两江新区	99.0%	328,787	475,033	-	40,515	313,561	72,586	-	22,565
重庆水土111 亩项目	两江新区	99.0%	73,686	108,606	-	-	108,606	-	-	-
重庆水土103 亩项目	两江新区	99.0%	68,554	95,262	-	14,750	95,262	-	-	-
重庆凤凰湖424 亩项目	永川区	97.8%	282,795	510,118	-	36,042	324,294	-	-	49,981
重庆天空之城项目	两江新区	67.8%	26,447	113,228	-	-	109,283	-	-	-
重庆界石296 亩项目	巴南区	99.3%	197,351	346,846	-	-	118,112	148,330	-	23,507
重庆星光天空之城	沙坪坝区	99.1%	115,558	149,991	33,105	28,827	51,887	44,573	25,158	35,891
重庆江南万科城二期	巴南区	99.1%	152,648	201,000	-	-	-	201,000	-	-
重庆清水甲第	沙坪坝区	68.6%	114,360	219,961	-	56,107	140,677	55,978	-	23,305
重庆万科璞园·璞琇	两江新区	66.2%	96,571	141,114	-	75,815	128,973	-	-	12,141
重庆万科璞园璞玉	两江新区	99.8%	60,322	90,476	34,972	35,216	35,216	-	-	33,215
重庆市渝北区璞园南40 亩地块	两江新区	100.0%	26,717	40,076	-	-	-	40,076	40,076	-
西南区域合计			17,041,744	32,333,232	739,176	1,563,287	21,021,030	7,232,805	610,477	858,386
合计			93,844,523	202,473,277	3,759,332	12,917,711	146,933,220	28,624,818	2,156,650	7,440,868

二、公司投资情况

（一）募集资金使用情况

□适用 √不适用

（二）非募集资金使用情况

1、金融资产投资

（1）证券投资情况

□适用√不适用

（2）衍生品投资情况

报告期衍生品持仓的风险分析及控制措施说明（包括但 不限于市场风险、流动性风险、信用风险、操作风险、 法律风险等）	截至报告期末，本集团持有的衍生金融工具主要有交叉货币 互换合约（CCS）。CCS 所面临的风险与汇率市场风险以及本集 团的未来外币债务现金流的确定性有关。本集团对衍生金融工具 的控制措施主要体现在：针对衍生品交易，本集团严格规范授权 及业务操作流程，审慎选择和决定新增衍生金融工具的种类和数 量，严格管控集团及相关主体的信用水平。
已投资衍生品报告期内市场价格或产品公允价值变动的 情况，对衍生品公允价值的分析应披露具体使用的方法 及相关假设与参数的设定	报告期内，本年衍生品投资产生亏损人民币8,453.78 万元。 报告期末衍生品投资的公允价值参照外部金融机构的市场报 价确定。
报告期公司衍生品的会计政策及会计核算具体原则与上 一报告期相比是否发生重大变化的说明	无

报告期末衍生品投资的持仓情况表

单位：万元

合约种类	期初合约金额	期末合约金额	报告期损益情况	期末合约金额占公司 2025 年末净资产比例（%）
CCS	173,000.00	158,000.00	(6,933.25)	0.67%
SOR	30,000.00	-	(1,520.53)	-
合计	203,000.00	158,000.00	(8,453.78)	0.67%

（3）公允价值计量项目相关情况及持有外币金融资产和金融负债情况

公允价值计量项目相关情况

单位：万元

项目	期初金额	本期增加	本期计入权益的 公允价值变动	本期计提 的减值	本期处置	期末金额
其中：1.以公允价值计量且其 变动计入当期损益的金融资产	121,312.10	5,889.17	-	-	20,883.65	106,317.62
其中：衍生金融资产	-	-	-	-	-	-
2.其他权益工具投资	113,217.96	-	13,967.47	-	-	127,185.43
金融资产小计	234,530.06	5,889.17	13,967.47	-	20,883.65	233,503.05
金融负债
其中：衍生金融负债	(4,763.94)	-	-	-	3,893.78	(870.16)
金融负债小计	(4,763.94)	-	-	-	3,893.78	(870.16)

持有外币金融资产和金融负债情况

单位：万元

项目	期初金额	本期增加	本期计入权益的 公允价值变动	本期计提 的减值	本期处置	期末金额
其中：1.以公允价值计量且其 变动计入当期损益的金融资产	20,707.29	373.86	-	-	2,746.77	18,334.38
其中：衍生金融资产	-	-	-	-	-	-
2.其他权益工具投资	113,217.96	-	13,967.47	-	-	127,185.43
金融资产小计	133,925.25	373.86	13,967.47	-	2,746.77	145,519.81
金融负债
其中：衍生金融负债	(4,763.94)	-	-	-	3,893.78	(870.16)
金融负债小计	(4,763.94)	-	-	-	3,893.78	(870.16)

上述公司按照公允价值计量的项目投资，公司参照重大投资项目的控制过程，在经过相关专业部门认真评审后，履行了必要的审批。

2、股权投资情况

（1）报告期内，新增投资主要由以下几项构成：

①本年无主要发起设立的注册资本在 1 亿元以上并已实际投资的子公司；发起设立其他公司共 30 家，合计投资金额人民币 0.27 亿元。

②期内主要收购的公司如下：本年总共收购了 18 家公司，合计收购对价人民币 12.9 亿元。

③年内，对 36 家子公司合计增资人民币 24.9 亿元，其中重庆博领置业有限公司增资 5.9 亿元，长春赋华道房地产开发有限公司增资 4.3 亿元，深圳市万科产业园投资有限公司 4.1 亿，其他公司增资合计 10.6 亿元。

（2）项目投资情况

报告期内，本集团新增加开发项目 23 个，按万科权益计算的规划计容建筑面积约 105.3 万平方米，总计容建筑面积约 186.9 万平方米。

单位：平方米

序号	项目名称	位置	权益比例	占地面积	规划计容 建筑面积	公司权益 计容建筑面积	进展
1	淄博城市之光项目二期	张店区	65.0%	65,524	183,460	119,249	在建
2	温州璞拾云洲项目	瓯海区	51.0%	42,809	92,822	47,339	在建
3	银川万科锦曜Ⅱ期	金凤区	40.8%	17,256	34,512	14,081	在建
4	成都高新锦曜	高新西区	51.0%	26,053	52,106	26,574	在建
5	武汉东合映象	武汉经济技术 开发区	50.0%	26,935	67,337	33,668	在建
6	郑州万科山河道三期	中原区	43.0%	26,845	134,144	57,709	前期
7	哈尔滨万科·蘭樾	桥西区	60.0%	43,001	68,801	41,281	在建
8	大连东关街C 区	西岗区	100.0%	7,370	16,000	16,000	前期
9	石家庄万科公园隐秀	松北区	48.0%	84,359	242,174	116,219	在建
10	银川中房万科合庐	金凤区	49.0%	36,032	61,253	30,014	在建
11	三亚临春片区 C-03、D-09 地 块	吉阳区	27.0%	67,712	135,432	36,567	在建
12	太原郝家沟8#地块	迎泽区	46.7%	10,434	41,964	19,614	前期
13	长春翡翠滨江D2-2 地块	南关区	92.3%	15,563	130,633	120,548	在建
14	苏州豪仕登北项目	吴中区	37.1%	55,558	71,657	26,585	前期
15	徐州万达东C 地块	铜山区	100.0%	35,540	53,311	53,311	前期
16	西安理想城项目DK1/2	西咸新区	90.1%	22,423	40,345	36,343	前期

序号	项目名称	位置	权益比例	占地面积	规划计容 建筑面积	公司权益 计容建筑面积	进展
17	成都市郫都区石犀未来公园社 区51 亩	郫都区	51.0%	34,232	51,347	26,187	前期
18	成都市郫都区石犀未来公园社 区18 亩	郫都区	51.0%	12,017	18,026	9,193	前期
19	重庆市渝北区璞园南 40 亩地 块	两江新区	100.0%	26,717	40,076	40,076	前期
20	杭州市拱墅区华丰公交场站上 盖项目	拱墅区	51.0%	45,364	90,728	46,271	前期
21	武汉光谷锦上东58 亩	东湖高新区	50.0%	38,431	61,489	30,745	前期
22	宁波市鄞州区亨润东	鄞州区	51.0%	46,037	73,659	37,566	前期
23	广州黄埔新城项目融主五地块	黄埔区	63.0%	20,543	107,513	67,690	在建
合计				806,755	1,868,789	1,052,830	-

上述项目公司权益地价合计约人民币 66.9 亿元。

三、重大资产和股权出售

（一）出售重大资产情况

公司报告期未出售重大资产。

（二）出售重大股权情况

公司报告期未出售重大股权。

四、主要控股、参股企业分析

□适用√不适用

五、公司控制的结构化主体情况

□ 适用 √不适用

六、主要供应商、客户情况

（一）主要供应商

报告期内，本集团从前 5 名材料设备供应商的采购额合计人民币 13.92 亿元，占全年采购总额的 4.23%，占采购总额的比例少于 30%；其中本集团向最大供应商的采购额约为人民币 6.55 亿元，占全年采购总额的 1.99%。前 5 名供应商采购中不存在向关联方采购的情况。

（二）主要客户

本集团目前主要产品为商品住宅，个人购房者为主力客户群，客户多而且分散，仅部分政府代建项目，或少数团购现象产生较高营业额。报告期内，前 5 名客户产生的营业收入约为人民币 27.7 亿元，占本集团全年营业收入的比例为 1.2%，占本集团全年营业收入的比例少于 30%；其中最大客户的营业额约为人民币 11.6 亿元，占本集团全年营业收入的比例为 0.5%。前 5 名客户不存在向关联方销售的情况。

七、投资者互动与投资者保护情况

本集团一贯重视投资者关系管理工作。2025 年，公司严格遵循信息披露相关法律法规及《万科企业股份有限公司信息披露管理办法》，持续加强信息披露管理，全年共发布境内外公告 675 份，切实保障投资者的知情权。

除了及时充分的信息披露，本集团持续构建全方位、多层次的交流体系，通过多种渠道与投资者保持常态化的沟通与互动，满足不同类型投资者的交流需求。

2025 年，本集团年内接待投资者来访和电话会议 100 余次，参加境内外机构组织见面会/组织机构调研活动超 20 场，投资者日活动 2 场，通过深交所互动易平台回复投资者提问超 320 条，认真回应市场关切。公司围绕 2024 年度及 2025 半年度业绩，分别组织召开了两场线下分析师交流会，并在会后及时整理并披露投资者关系活动记录表，同步发布于巨潮资讯网及“万科投资者关系”微信公众号，确保交流内容向全体投资者公开共享。公司年内依法召开两次股东会，就公司章程修订、为股东借款提供担保等重要议案与股东进行充分、友好的沟通，认真听取包括中小股东在内的各方意见，所有议案均获得审议通过。此外，本集团还通过网站、电话、电子邮件、网上互动平台等方式与投资者交流，维护投资者和公司之间的长期信任关系。在对外传递公司价值的同时，公司也加强了对资本市场动态的常态化监测，积极收集投资者关心的问题和意见，及时响应投资者诉求。

未来，公司将继续以提升透明度、增强沟通有效性为抓手，不断完善面向各类投资者的

沟通和服务机制，努力构建长期、稳定、互信的投资者关系生态。

2025 年本集团投资者沟通接待主要情况如下：

类别	时间	方式	接待对象
分析师沟通会	2025.3	见面会	券商
分析师沟通会	2025.8	见面会	券商
接待券商	报告期内	小组或一对一	中金公司、中信证券、广发证券、长江证券、国泰海通证券、国盛证 券、开源证券、华泰证券、平安证券、兴业证券、招商证券、东财证 券、美林证券、中信里昂证券、花旗证券、韩国现代汽车证券、 Barclays 、HSBC 、Morgan Stanley 、J.P.Morgan 、Jefferies 、Meritz Securities
接待基金、其他 投资机构及个人 投资者	报告期内	小组或一对一	嘉实基⾦、易⽅达基⾦、南⽅基⾦、华夏基⾦、银华基⾦、招商基 ⾦、国联安基⾦、国泰基⾦、华泰柏瑞基⾦、鹏华基⾦、中银基金、 高毅资产、泰康基金、华夏久盈、华泰保兴基金、鹏扬基金、东方红 资管、中欧基金、国金基金、太平养老、太保资产、宁泉资产、新产 业创投、山合投资、安联投资、贝莱德、高盛资管、法巴银行、 Amundi、Legal and General、Korea Investment、Credit Sights、Man Group、Foord、Bernstein

在上述投资者沟通接待活动中，交谈的主要内容是公司日常经营情况、发展战略、公司对各业务所属行业的发展看法等。

八、获准许的弥偿条文

于报告期及直至本报告刊发日期内，未曾有或现有生效的任何获准许弥偿条文（不论是否由本公司订立）惠及本公司的董事，亦未曾有或现有生效的任何获准许弥偿条文（如由本公司订立）惠及本公司之有联系公司的董事。

本公司已就董事可能面对之有关法律行动安排适当的董事及监事责任保险。

九、管理合约

报告期内，本公司概无与董事或本公司任何全职雇员以外的任何人士订立或存在有关本公司全部或任何重大部分业务的管理及行政的重大合约。

十、董事服务合约

各董事已分别与本公司订立服务合约。董事概无与本公司订立不得于一年内免付赔偿（法定赔偿除外）予以终止的服务合约。

十一、与利益相关方关系

本集团一直坚持构建多元化的沟通机制，同政府、股东、员工、客户和合作伙伴紧密联系，通过更多渠道、更多方式与利益相关方开展沟通与合作。本集团致力响应国家政策号召，积极为股东创造价值，与员工紧密联系，为客户提供优质服务，同时与合作伙伴协力同心，支持社会公益事务，以实现可持续发展。具体情况请参见《2025 年度可持续发展报告》。

十二、董事有关财务报表的责任

董事知悉编制本集团截至报告期末的财务报表的责任。

如财务报表附注二财务报表编制基础所述，管理层考虑了未来的流动资金及可动用的融资来源等，以评估本集团是否有充足财务资源持续经营，并编制了自 2025 年 12 月 31 日起 12 个月的现金流量预测，并将采取一系列计划和措施实现该现金流量预测。在充分考虑本集团上述正在或计划实施的各项措施基础上，董事会认为本集团在 2025 年 12 月 31 日起的未来 12 个月内以持续经营为基础编制本财务报表是适当的。

有关本集团审计师就财务报表的报告责任声明见审计报告。

十三、市值管理制度和估值提升计划的制定落实情况

1、公司是否制定了市值管理制度

√是 □否

根据相关法律法规、规范性文件和公司章程等规定，公司制订了《万科企业股份有限公司市值管理制度》。该制度明确了市值管理机构与人员、市值管理的主要方式、市值管理的禁止行为、监测预警机制及应对措施等方面内容，有助于推动提升公司的投资价值，增强投资者回报，规范公司的市值管理活动。

2、公司是否披露了估值提升计划

√是 □否

公司已制定估值提升计划，其中包含了战略聚焦、新模式切换、科技创新、资源整合、充实经营管理力量、研究建立长效激励机制、做好投资者关系维护、提高信息披露质量、积极推进 ESG 等内容。该计划紧密结合公司实际情况和发展战略，通过实施一系列具体举措，有助于提升公司的经营质量和投资价值，增强投资者回报，促进公司的长期稳定发展。

十四、“质量回报双提升”行动方案贯彻落实情况

公司是否披露了“质量回报双提升”行动方案公告。

□是 √否

报告期内，公司未披露“质量回报双提升”行动方案。