行業回顧
從「保交樓」到「空置率」，在戰國競爭中重寫物業的價值
2025 年，物業管理行業進入再定價與再分化的關鍵階段。行業的矛盾不再是單一的「規模增長」，而是同時面對兩條主線：一是深耕存量經營，應對住宅與商寫空置率抬升及公共成本分攤調整帶來的利潤影響；二是重構市場能力，通過資產運營、AI 與機器人應用及能源管理構建專業護城河。在這一背景下，行業正加速從「經驗與人力驅動」向「治理與技術驅動」轉型。儘管短期衝擊顯著，但中長期的結構性機會已在分化中顯現。
一、從「保交樓」到「空置率」的深度警示
行業見證了從「交付壓力」向「持有壓力」的重心轉移。這不僅是財務報表的變化，更是對物業公司、產權方及政府三方協同治理能力的深度考驗。
增量空間萎縮的客觀現實。受地產開發端長週期下行影響，2025 年住宅竣工同比下降 20.2%，銷售面積同比下降 9.2%，物企「背靠大樹好乘涼」的時代徹底終結。開發商行業，尤其是關聯方縮量，意味著從開發商處獲取的「無成本增量」規模進一步壓減，行業已全面進入存量競爭的「深水區」。
空置資產對盈利結構的影響。2025 年住宅待售面積同比增加 2.8%。海量的空置房給物企帶來的並非高昂的「額外管理成本」，而是盈利結構的破壞。即便房屋空置，物企仍需維持項目整體的保安、保潔、設施運行等固定成本投入。由於空置房往往面臨物業費收繳難、追繳週期長的問題，這種「收入缺失但成本剛性」的錯配，導致項目毛利率被直接影響，成為拖累物企現金流與利潤的關鍵因子。
三方共擔的治理難題。對物業公司而言，空置率直接導致業主端支付意願降低與降價訴求飆升，經營壓力凸顯。克而瑞物管研究中心數據顯示，2025 年全國物業服務企業（500 強）平均收繳率降至 71%，連續四年下滑；2025 年二十城物業費均價更是跌至人民幣 2.72 元╱平方米╱月。對產權方而言，資產持有成本與貶值隱患劇增。對政府而言，空置帶來的社區治理壓力和稅源流失也不容忽視。
二、存量與非住市場步入「戰國階段」，集中趨勢加速
存量房及非住市場白熱化競爭：為謀求生存，物企紛紛調轉船頭紥堆進入存量房及看似空間巨大的非住市場，以期突破傳統增長模式。當前，這部分市場的競爭已進入白熱化的「戰國階段」。存量市場競爭中，單一項目往往吸引 10-15 家公司參與「肉搏」，激烈的價格戰導致項目毛利率持續承壓。非住方面，由於項目普遍存在 1-3 年的招投標週期，且行業多數參與者仍局限於‘四保’等低門檻基礎服務的價格博弈，尚未真正具備綜合設施管理（IFM）的專業滲透能力，導致行業整體陷入同質化競爭陷阱，項目留存率普遍承壓。2025 年上半年，上市物企非住宅管理面積均值甚至同比下降 2.41%。
市場格局的加速分化，頭部集中趨勢確定性強。在極致的內卷中，行業向頭部集中的趨勢愈發明顯。頭部物企正通過嚴苛的成本管控和「區域深耕」戰略提高管理密度，將區域優勢轉化為服務壁壘。利用高毛利、盈利較好的項目補貼微利或前期投入項目，從而在行業寒冬中具備更強的抗風險能力和市場競爭力。在醫療、公建等垂直細分領域，具備專業 IFM 服務能力的企業正在淘汰僅能提供基礎服務的弱勢玩家，市場格局正加速從無序擴張向「質價相符」的理性競爭分化。我們預計，中國物業服務從業企業從「十萬量級」向「一萬量級」聚合。
三、多經業務重塑：從傳統的「米面糧油」向「資產服務」實質性跨越
構建多經業務新能力。面對物業費均價下跌及收繳率下滑的現實，物業公司的多經業務正在經歷深刻的底層邏輯重構。過去，多經業務高度依賴社區流量，以「米面糧油」等低門檻的傳統零售服務為主；如今，行業的破局之道在於構建資產運營能力，把握「空置房」機遇，全面走向深度的「資產服務」。
延伸服務鏈條，驅動資產增值。物業企業正依託對社區物理空間的黏性，將服務鏈條延伸至資產的全生命週期管理。這其中包括但不限於：針對老舊存量項目的裝修與修繕服務，提升資產本身的居住與使用價值；針對龐大待售與空置面積的空置房管理，為產權方提供資產保育；以及在當前地產資金鏈吃緊的大背景下，承接開發商與供應商的工抵資產去化業務，確保自身回款健康度。通過扮演資產運營商的角色，物業公司正在從單純的「社區服務者」向「資產價值捍衛者」轉型。
四、科技賦能：AI 應用與機器人的規模化實踐
物業作為典型的勞動密集型行業，在成本管控壓力下，AI 與機器人的應用空間巨大，目前已在多個維度顯現成效。
服務範式轉變：當前正值 AI 大模型的「規模化應用期」，物業企業緊跟科技前沿，積極擁抱人工智能，將其應用於實際服務場景，以優化管理及提升運營效率。行業科技化建設正從「單點工具應用」向「多元場景覆蓋」逐步升級。AI 助手、數字員工、智能工單系統等應用的持續深化，已顯著提升了物業服務企業的運營效率，上市物企的中後台管理費用率普遍呈現顯著下降趨勢。此外，物業企業積極佈局機器人產業，通過智能機器人實現精準化作業和無人值守。行業已實現從「人」到「人+機器」的轉變，並正在向「機器替代人」邁進，為客戶帶來更好的服務品質、更高的運行效率及更優的性價比。在人工成本剛性上漲與服務單價下行的雙重擠壓下，能夠將流程轉化為算法、將人力轉化為智能體的企業，將獲得行業代差級的生存優勢。
戰略回顧
2025 年至 2027 年是本集團完成能力建設的三年，本集團將圍繞「資產服務、智慧、低碳」三大關鍵詞，推進「蝶城+、企服+、生態+」三大戰略，成為全球領先的智慧低碳資產服務商。
蝶城+：構建街道級服務網絡，對沖存量深水區的「挑戰」
面對 2025 年更為嚴峻的存量博弈和宏觀影響，競爭加劇、收繳率波動和空置房比例上升給公司市拓和經營帶來困難。本集團始終堅持「蝶城」作為勞動密集型行業實現區域規模效應的核心戰略。通過提效改造釋放的紅利，有效對沖外部經營壓力，確保底盤業務的財務韌性與非關聯方核心利潤的穩健增長。
多維挑戰下的深度複盤：從資產運營韌性到治理權力的敏銳感知。報告期內，行業環境的劇烈變動為本集團帶來了三重深刻警示：
首先是資產結構波動的壓力測試，面對開發商持有空置房規模超出預期的現狀，本集團正積極優化資產服務模型，通過精細化治理緩解因收繳率階段性波動對利潤率及現金流造成的挑戰。其次是治理權力的底層重構，部分地方的業主代表親自下場參與市場，不甘於只做甲方，成為尚未被納入監管的一股市場競爭新勢力，標誌著社區競爭已從單一的物企博弈轉向 C 端治理力量的權力重塑。最後是競爭格局的「不對稱挑戰」，雖然本集團在住宅存量市場維持了 70%的高勝率，但輸掉的 30%標的多數流向了靈活性更高、顆粒度更細的小型物企。這種「好虎難敵群狼」的現狀警示我們，在鞏固頭部專業優勢的同時，必須進一步下沉服務顆粒度，構建更具靈活性與滲透力的區域深耕體系。
值此競爭激烈之際，本集團堅信「蝶城」是勞動密集型行業實現區域規模效應最優解法。本集團將堅持區域深耕，實現底盤的穩步擴張、效率持續提升並在蝶城範圍內積極開展裝修、房屋經紀和樓宇修繕業務，助力資產保值增值。
底盤擴張：持續夯實高濃度的街道級服務網絡。在存量外拓中，本集團憑藉「彈性定價」策略與「質價相符」的綜合方案，精準響應了業委會等新興治理力量對服務專業化與性價比的雙重需求，成為本集團在存量博弈中勝出的核心競爭力。報告期內，於存量市場獲取 247 個住宅項目，新簽約年化飽和收入人民幣 1,422.4 百萬元，同比增長 21.1%。其中，通過「彈性定價」模式獲取了 51 個住宅項目，佔存量市場拓展中的 20.6%。
截至 2025 年底，累計完成 690 個蝶城的底盤構建，其中標準蝶城 216 個、主攻蝶城 204 個、目標蝶城 270 個，佔總在管項目數量的 50.5%。
提效改造：對沖行業性收繳率波動的「蓄水池」。面對嚴峻的外部環境壓力，蝶城的提效改造展現出極強的「減震」屬性。本集團率先通過「人+機器」、人員複用、混合用工等技術管理手段，累計完成 300 個蝶城的提效改造。這種結構性的效能提升，成功對沖了相當一部分因空置房上升及收繳率波動帶來的成本壓力。
生態疊加：資產維護的剛需業務。在高濃度的蝶城底盤之上，業務觸角從傳統的房屋交易進一步延伸至資產全生命週期的保值增值剛需。其中，房屋修繕業務表現優異，實現收入人民幣 556.3 百萬元，同比增長 67.1%，驗證了存量資產維護邏輯的爆發力。此外，研選家自營裝修業務新簽約人民幣 529.9 百萬元，同比增長 26.6%；而在租賃與買賣等週期性業務上，聚焦優勢城市，深耕區域效率，持續提升市佔率，例如本集團在武漢自管小區中的二手房交易市場中市佔率同比提升 2.49 個百分點至 35.70%。
企服+：聚焦核心資產運營質量
本集團致力於深化萬物梁行在商辦物業、丹田在學校及醫院物業賽道的專業領導力。在傳統的商企市場競爭中，本集團的勝率為 50%，輸掉的標的均分散落於不同的知名同行之手。本集團通過「靈石」生態，實現了從「空間管理」向「數字資產運營」的進化。在鞏固基本盤的同時，依託能源管理等新增長曲線，提升資產全生命週期的商業溢價與經營韌性。
客戶結構與質量優化：從規模導向轉向利潤導向。首先，存量穩、底盤厚。2025 年是萬物梁行的續約大年，我們以 90.85%的續約率完成了飽和收入人民幣 4,838.0 百萬元的合同續簽，這證明了核心客戶對本集團專業能力的高度認可。其次，增量精、結構優。
一個典型的觀察是：每 10 次競標中，我們能精準拿下 5 個；而剩下的 5 個標的，則分別落入 5 家不同的知名同行手中。這種「1 對 N」的競爭態勢清晰地表明：市場上並沒有第二個能與我們全方位抗衡的單體對手，競爭格局呈現高度「散裂化」。我們不再盲目追求每一個標的，而是精準鎖定高增長、高確定性賽道，在新一代信息技術領域實現了近 92%的份額突圍。此外，通過佈局醫療、學校等公共基建賽道，我們先後拿下中山大學附屬第七醫院等標桿項目。非關聯方業務佔比的持續提升，使我們能夠有效對沖行業波動，確保了經營現金流的長期確定性。
構建能源管理護城河：以靈石生態為底座，實現資產運營的「降維打擊」。打造能源智管、精準調試、節能技改、光儲微電網等核心能力，通過 AI 算法與 IoT 集成實現從能效實時監控到 L3 級自主智控的跨越，在深圳濱海雲中心等項目中已實現超 20%的能耗節降。2025 年，該能力孵化初顯成效，不僅新簽了 52 個項目貢獻人民幣 67.8 百萬元的併表收入，更通過參編全國首部能源審計標準及發佈行業首個碳核算方法論，掌握了綠色建築的話語權。這種基於長期深度服務的增值模式，實現了從「單一物業服務」向「全生命週期資產運營」的代際進化，提升了市場競爭力並優化業務內生盈利能力。
科技能力：深化 GC 平台應用，驅動組織效能的智能化迭代
2025 年，本集團科技戰略核心聚焦於 GC 平台的深度應用。科技能力已超越傳統的系統支持，進化為賦能全員的智能化底座。通過 GC 平台，本集團實現了從「簡單流程自動化」向「複雜邏輯識別與自主執行」的轉變，將沉澱數十年的行業知識轉化為即開即用的「數字資產」，從而在組織層面實現結構性的降本增效。
智能體規模化應用，實現管理費用的結構性優化。基於 GC 平台，通過自研檢索增強生成引擎，實現了對本集團知識庫及內外部系統的深度調用，大幅提升了輔助決策與知識檢索效率。年內上線超 1,400 個 AI 智能體並正式轉正 9 名 AI 員工。依託這一「數字勞動力」底座，報告期內，實現管理費用同比下降人民幣 197.7 百萬元，同比下降 10.1%，真正驗證了技術紅利對組織效率的實質貢獻。
回款攻堅戰：正面應對應收賬款難題
應收賬款風險化解與價值回籠。面對開發商企業回款周期拉長的挑戰，本集團主動施策，通過現金回款、債權債務互抵、資產抵債等多元化手段多維推動應收回款，並依託房產經紀實力、資產運營能力及蝶城區域高濃度優勢，積極協同開發商提升資產價值與流動性，以資產運營賦能間接加速資金回籠。本報告期內，本集團年度持續關連交易收入人民幣 2,238.9 百萬元，同比降低人民幣 1,196.7 百萬元，佔集團總收入比例降至 6.0%；本集團通過多維度措施，實現關聯方回款人民幣 2,851.2 百萬元、關聯方貿易應收款項餘額同比減少人民幣 381.7 百萬元，且截至報告期後財務報告批准簽發日前已進一步收回人民幣 478.0 百萬元。
業務回顧
本集團分為三大業務板塊：（i）社區空間居住消費服務；（ii）商企和城市空間綜合服務；（iii）AIoT 及 BPaaS 解決方案服務。
下表載列所示日期按照業務及服務類別劃分的收入詳情：
截至 12 月 31 日止年度
| Service category | 服務類別 | 2025 RMB’000 2025年人民幣千元 | 2025 % | 2024 (Restated) RMB’000 2024年（經重列）人民幣千元 | 2024 % | Growth Rate 增長率 % |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Community Space Living Consumption Services | 社區空間居住消費服務 | |||||
| – Residential Property Services | – 住宅物業服務 | 20,926,309 | 56.1 | 19,219,267 | 53.0 | 8.9 |
| – Living-Related Asset Services | – 居住相關資產服務 | 1,913,685 | 5.1 | 1,346,669 | 3.7 | 42.1 |
| – Other Community Value-added Services | – 其他社區增值服務 | 393,576 | 1.1 | 402,191 | 1.1 | -2.1 |
| Subtotal | 小計 | 23,233,570 | 62.3 | 20,968,127 | 57.8 | 10.8 |
| Commercial and Urban Space Integrated Services | 商企和城市空間綜合服務 | |||||
| – Property and Facility Management Services | – 物業和設施管理服務 | 10,666,473 | 28.7 | 9,970,753 | 27.5 | 7.0 |
| – Developer Value-added Services | – 開發商增值服務 | 385,316 | 1.0 | 1,569,151 | 4.3 | -75.4 |
| – Urban Space Integration Services | – 城市空間整合服務 | 739,523 | 2.0 | 755,646 | 2.1 | -2.1 |
| Subtotal | 小計 | 11,791,312 | 31.7 | 12,295,550 | 33.9 | -4.1 |
| AIoT and BPaaS Solution Services | AIoT及BPaaS解決方案服務 | |||||
| – AIoT Solutions | – AIoT解決方案 | 437,913 | 1.1 | 1,427,347 | 3.9 | -69.3 |
| – BPaaS Solutions | – BPaaS解決方案 | 1,809,065 | 4.9 | 1,593,419 | 4.4 | 13.5 |
| Subtotal | 小計 | 2,246,978 | 6.0 | 3,020,766 | 8.3 | -25.6 |
| Total | 合計 | 37,271,860 | 100.0 | 36,284,443 | 100.0 | 2.7 |
下表載列所示日期按照業務及服務類別劃分的毛利詳情：
| 业务板块 | 服务类型 | 2025年毛利（人民币千元） | 2025年毛利率 | 2024年毛利（经重列，人民币千元） | 2024年毛利率（经重列） |
|---|---|---|---|---|---|
| 社区空间居住消费服务 Community Space Living Consumption Services | 住宅物业服务 Residential Property Services | 2,444,124 | 11.7% | 2,386,296 | 12.4% |
| 社区空间居住消费服务 Community Space Living Consumption Services | 居住相关资产服务 Living-Related Asset Services | 384,932 | 20.1% | 388,157 | 28.8% |
| 社区空间居住消费服务 Community Space Living Consumption Services | 其他社区增值服务 Other Community Value-added Services | 197,382 | 50.2% | 236,543 | 58.8% |
| 社区空间居住消费服务小计 | — | 3,026,438 | 13.0% | 3,010,996 | 14.4% |
| 商企和城市空间综合服务 Commercial and Urban Space Integrated Services | 物业和设施管理服务 Property and Facility Management Services | 856,156 | 8.0% | 839,503 | 8.4% |
| 商企和城市空间综合服务 Commercial and Urban Space Integrated Services | 开发商增值服务 Developer Value-added Services | 3,641 | 0.9% | 72 | 0.0% |
| 商企和城市空间综合服务 Commercial and Urban Space Integrated Services | 城市空间整合服务 Urban Space Integration Services | 51,997 | 7.0% | 53,515 | 7.1% |
| 商企和城市空间综合服务小计 | — | 911,794 | 7.7% | 893,090 | 7.3% |
| AIoT及BPaaS解决方案服务 AIoT and BPaaS Solution Services | AIoT解决方案 AIoT Solutions | 43,239 | 9.9% | 300,032 | 21.0% |
| AIoT及BPaaS解决方案服务 AIoT and BPaaS Solution Services | BPaaS解决方案 BPaaS Solutions | 578,098 | 32.0% | 510,134 | 32.0% |
| AIoT及BPaaS解决方案服务小计 | — | 621,337 | 27.7% | 810,166 | 26.8% |
| 合计 | — | 4,559,569 | 12.2% | 4,714,252 | 13.0% |
報告期內，本集團持續關連交易收入佔本集團總收入比為 6.0%，較 2024 年同期下降 3.5 個百分點。剔除開發商業務的影響後，報告期內本集團核心淨利潤為人民幣 1,707.8 百萬元，同比增長 11.1%。
| 项目类别 | English | 中文 | 2025年（人民币千元） | 2024年（人民币千元） | 增长率 |
|---|---|---|---|---|---|
| 收入 Revenue | Recurring Businesses | 循环型业务 | |||
| 收入 Revenue | Residential property services | 住宅物业服务 | 20,550,961 | 18,760,550 | 9.5% |
| 收入 Revenue | Property and facility management services | 物业及设施管理服务 | 9,805,743 | 9,086,190 | 7.9% |
| 收入 Revenue | BPaaS Solutions | BPaaS解决方案 | 1,345,767 | 1,103,043 | 22.0% |
| 收入 Revenue | Subtotal of recurring businesses | 循环型业务小计 | 31,702,471 | 28,949,783 | 9.5% |
| 收入 Revenue | Add: Other core businesses | 加：其他核心业务 | |||
| 收入 Revenue | Home-related assets services | 居住相关资产服务 | 1,759,813 | 1,082,326 | 62.6% |
| 收入 Revenue | AIoT Solutions | AIoT解决方案 | 187,483 | 864,651 | -78.3% |
| 收入 Revenue | Subtotal of core businesses | 核心业务小计 | 33,649,767 | 30,896,760 | 8.9% |
| 收入 Revenue | Add: Other businesses | 加：其他业务 | |||
| 收入 Revenue | Other community value-added services | 其他社区增值服务 | 359,079 | 392,152 | -8.4% |
| 收入 Revenue | Urban space integration services | 城市空间整合服务 | 710,805 | 728,262 | -2.4% |
| 收入 Revenue | Subtotal of other businesses | 其他业务小计 | 1,069,884 | 1,120,414 | -4.5% |
| 收入 Revenue | Total after excluding all developer businesses | 剔除所有开发商业务后合计 | 34,719,652 | 32,017,174 | 8.4% |
| 毛利 Gross profit | Recurring Businesses | 循环型业务 | |||
| 毛利 Gross profit | Residential property services | 住宅物业服务 | 2,068,776 | 1,927,578 | 7.3% |
| 毛利 Gross profit | Property and facility management services | 物业及设施管理服务 | 768,528 | 744,917 | 3.2% |
| 毛利 Gross profit | BPaaS Solutions | BPaaS解决方案 | 459,653 | 369,905 | 24.3% |
| 毛利 Gross profit | Subtotal of recurring businesses | 循环型业务小计 | 3,296,957 | 3,042,400 | 8.4% |
| 毛利 Gross profit | Add: Other core businesses | 加：其他核心业务 | |||
| 毛利 Gross profit | Home-related assets services | 居住相关资产服务 | 345,704 | 317,713 | 8.8% |
| 毛利 Gross profit | AIoT Solutions | AIoT解决方案 | 8,479 | 110,229 | -92.3% |
| 毛利 Gross profit | Subtotal of core businesses | 核心业务小计 | 3,651,140 | 3,470,342 | 5.2% |
| 毛利 Gross profit | Add: Other businesses | 加：其他业务 | |||
| 毛利 Gross profit | Other community value-added services | 其他社区增值服务 | 192,409 | 234,855 | -18.1% |
| 毛利 Gross profit | Urban space integration services | 城市空间整合服务 | 49,835 | 51,477 | -3.2% |
| 毛利 Gross profit | Subtotal of other businesses | 其他业务小计 | 242,244 | 286,332 | -15.4% |
| 毛利 Gross profit | Total after excluding all developer businesses | 剔除所有开发商业务后合计 | 3,893,384 | 3,756,674 | 3.6% |
| 经营性支出 Operating expenses | Selling and distribution expenses | 销售及分销开支 | 651,183 | 585,290 | 11.3% |
| 经营性支出 Operating expenses | Administrative expenses | 行政开支 | 1,655,810 | 1,764,545 | -6.2% |
| 经营性支出 Operating expenses | Other operating expenses | 其他经营性支出 | 349,508 | 347,784 | 0.5% |
| 调整项 Adjusting for | amortization of customer relationships | 客户关系摊销 | 470,948 | 478,454 | -1.6% |
| 核心净利润 | Core net profit after excluding the impact of developer’s business | 剔除开发商业务后的核心净利润 | 1,707,832 | 1,537,510 | 11.1% |
循環型業務
本集團循環型業務包括住宅物業服務、物業及設施管理服務及 BPaaS 解決方案三大業務，是營收穩健增長的「壓艙石」。該業務於報告期內收入為人民幣 33,401.8 百萬元，同比增長 8.5%，佔本集團總營收的 89.7%；創造毛利人民幣 3,878.4 百萬元，同比增長 3.8%，佔本集團總毛利的 85.1%。
住宅物業服務
報告期內，本集團住宅物業服務的收入為人民幣 20,926.3 百萬元，同比增長 8.9%，佔總收入的 56.1%；該業務在報告期內創造毛利人民幣 2,444.1 百萬元，同比增長 2.4%，佔總毛利的 53.6%。該業務毛利率下滑的主要原因為居民繳費能力下降及法拍、失聯、查封無可執行資產等情況增多導致的收繳率下降以及開發商空置房數量提升導致的壓力。業績期內，住宅物業服務收入穩定提升，主要由於本集團旗下萬科物業品牌突出的市場化拓展能力。截至 2025 年 12 月 31 日，在管住宅項目的飽和收入為人民幣 29,393.7 百萬元，同比增長 7.7%；合約住宅項目的飽和收入為人民幣 34,803.2 百萬元，同比增長 6.5%。
下表載列所示日期住宅項目的在管及合約數量及飽和收入的詳情：
| As of December 31 / 截至12月31日止 | 中文 | 2025 / 2025年 | 2024 / 2024年 |
|---|---|---|---|
| Saturated income from contracts (RMB million) | 合約飽和收入（人民幣百萬元） | 34,803 | 32,691 |
| Number of contracted projects (units) | 合約項目數量（個） | 5,372 | 5,010 |
| Saturated income from projects under management (RMB million) | 在管項目飽和收入（人民幣百萬元） | 29,394 | 27,297 |
| Number of projects under management (units) | 在管項目數量（個） | 4,638 | 4,261 |
下表載列以物業開發商類別劃分的於所示日期住宅物業的在管及合約項目數量、在管飽和收入以及所示期間來自住宅物業管理服務收益明細。
| 项目类别 | 2025年在管项目数量（个） | 2025年年化饱和收入（人民币百万元） | 2025年财务收入（人民币百万元） | 2024年在管项目数量（个） | 2024年年化饱和收入（人民币百万元） | 2024年财务收入（人民币百万元） |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 万科集团及其合营公司及联营公司（China Vanke Group and its joint ventures and associates） | 1,730 | 13,432 | 10,595 | 1,679 | 13,091 | 10,048 |
| 独立第三方房地产开发商（Independent Third Party real estate developers） | 2,908 | 15,962 | 10,331 | 2,582 | 14,206 | 9,171 |
| 合计（Total） | 4,638 | 29,394 | 20,926 | 4,261 | 27,297 | 19,219 |
物業及設施管理服務
報告期內，本集團來自物業及設施服務管理的收入為人民幣 10,666.5 百萬元，同比增長 7.0%，佔總收入的 28.7%；該業務在報告期內創造毛利人民幣 856.2 百萬元，同比增長 2.0%，佔總毛利的 18.8%。截至 2025 年 12 月 31 日，在管物業和設施管理服務項目的飽和收入為人民幣 16,341.8 百萬元，同比增長 6.3%；合約物業和設施管理服務項目的飽和收入為人民幣 20,655.7 百萬元，同比增長 11.1%。業績期內，本集團憑藉在 B 端客戶中突出的品牌優勢及拓展能力，在報告期內獲取超高層項目 13 個，並持續在優質賽道中擴張，進一步優化客戶結構。
下表載列所示日期物業及設施服務管理項目的在管及合約數量及飽和收入的詳情：
| Item | 项目 | 2025 | 2024 |
|---|---|---|---|
| Saturated income from contracts (RMB million) | 合约饱和收入（人民币百万元） | 20,656 | 18,588 |
| Number of contracted projects (units) | 合约项目数量（个） | 3,444 | 2,993 |
| Saturated income from projects under management (RMB million) | 在管项目饱和收入（人民币百万元） | 16,342 | 15,368 |
| Number of projects under management (units) | 在管项目数量（个） | 2,589 | 2,482 |
下表載列以物業開發商類別劃分的於所示日期物業及設施服務管理的在管及合約項目數量、在管飽和收入以及所示期間來自物業及設施服務管理收益明細：
| Item | 項目 | 截至2025年12月31日止：在管項目數量（個） | 截至2025年12月31日止：年化飽和收入（人民幣百萬元） | 截至2025年12月31日止：財務收入（人民幣百萬元） | 截至2024年12月31日止：在管項目數量（個） | 截至2024年12月31日止：年化飽和收入（人民幣百萬元） | 截至2024年12月31日止：財務收入（人民幣百萬元） |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| China Vanke Group and its joint ventures and associates | 萬科集團及其合營公司及聯營公司 | 263 | 2,258 | 1,483 | 294 | 2,292 | 1,422 |
| Independent Third Party real estate developers | 獨立第三方房地產開發商 | 2,326 | 14,084 | 9,183 | 2,188 | 13,076 | 8,549 |
| Total | 合計 | 2,589 | 16,342 | 10,666 | 2,482 | 15,368 | 9,971 |
BPaaS 解決方案
在報告期內，本集團來自 BPaaS 解決方案的收入為人民幣 1,809.1 百萬元，同比增長 13.5%，佔總收入的 4.9%。該業務在報告期內的毛利為人民幣 578.1 百萬元，較 2024 年同期增長 13.3%，佔總毛利的 12.7%。該業務的收入增長來源於本集團在企業方面的市場化拓展能力，截至 2025 年 12 月 31 日，企業 BPaaS 業務外部拓展成效良好，新增客戶包括頭部互聯網大廠、國家通信龍頭、省級質檢研究院等。
其他核心業務
除循環型業務外，居住相關資產服務及 AIoT 解決方案業務也屬於本集團的核心業務。報告期內，本集團來自居住相關資產服務的收入為人民幣 1,913.7 百萬元，同比增長 42.1%，佔總收入的 5.1%；該業務在報告期內毛利為人民幣 384.9 百萬元，同比下滑 0.8%，佔總毛利的 8.4%。該業務收入增長主要由於報告期內在住宅空間內對非開發商客戶開展樓宇修繕業務。
報告期內，本集團來自 AIoT 解決方案的收入為人民幣 437.9 百萬元，同比下滑 69.3%，佔總收入的 1.1%。該業務在報告期內毛利為人民幣 43.2 百萬元，較 2024 年同期下滑 85.6%，佔總毛利的 1.0%。該業務收入和利潤下滑主要由於地產行業下行，業務處在服務轉型期。
在報告期內，本集團主動調整戰略，非核心業務在主營業務中的佔比繼續下滑。
城市空間是本集團重要的場景業務之一，主要採取表外合資的形式開展。
城市空間整合服務
在報告期內，本集團來自城市空間整合服務的併表收入為人民幣 739.5 百萬元，同比下滑 2.1%，佔總收入的 2.0%；該業務在報告期內毛利為人民幣 52.0 百萬元，較 2024 年同期下降 2.8%，佔總毛利的 1.1%。
報告期內，本集團來自其他社區增值服務的收入為人民幣 393.6 百萬元，同比下滑 2.1%，佔總收入的 1.1%；該業務在報告期內毛利為人民幣 197.4 百萬元，同比下滑 16.6%，佔總毛利的 4.3%。
報告期內，本集團來自開發商增值服務的收入為人民幣 385.3 百萬元，同比下滑 75.4%，佔總收入的 1.0%。該業務在報告期內毛利為人民幣 3.6 百萬元，佔總毛利的 0.1%。受行業週期影響開發商新房業務繼續萎縮。
未來展望
2025-2027 年，是本集團能力建設的三年。
蝶城+：深耕空間經營，以技術紅利重塑價值增長極
針對住宅竣工與銷售面積波動帶來的挑戰，本集團將戰略重心堅定錨定於運營提質提效及存量市場。
本集團將常態化運行混合用工模式，將提效紅利轉化為長期利潤韌性。全面盤點虧損項目，構建提質提效專項方案及退出標準，將虧損漏洞轉化為利潤釋放點。同時，我們將深化蝶城佈局，進一步提升區域服務濃度。
本集團將「彈性定價」視為打破競爭僵局、對沖小微物企內卷的戰略利器，通過質價相符的靈活性贏得業主信任。針對空置房管理與資產去化等棘手難題，依託蝶城的高濃度服務網絡，推出定制化資產保值與去化方案。
尤為關鍵的是，我們將繼續推動房屋修繕與裝修業務實現跨越式的高速增長。依託街道級的高濃度觸達，我們深度鏈接業主對資產保值的剛性需求。通過「研選家」等專業品牌的標準化輸出，利用蝶城內極低的用戶獲取成本與極高的交付信任度，持續拉高修繕與裝修業務的滲透率，使其成為集團抗週期的核心增長點，真正實現從單一物業管理向綜合空間運營的商業模式升級。
靈石：構建技術底盤，提升競爭力，打造萬物雲科技生態
圍繞「靈石」邊緣服務器，構建「靈石」科技生態圈。聚焦於「靈石」的規模化覆蓋，以智能化手段實現「技術性替崗」，打造機器人應用生態與能效主動運營的護城河。以「靈石」邊緣服務器為項目大腦，與多廠家共建機器人生態，聚焦服務流程重塑。本集團將能源管理與 ESG 目標深度對標，利用靈石生態等技術手段，為客戶提供存量資產的節後改造與能效優化。這種從「看守資產」向「資產增值」的角色轉變，將確立本集團在資產服務行業中代差級的領先優勢。
AI 能力：圍繞 GC 平台，釋放 AI 生產力，重塑組織邏輯
本集團將持續深化 GC 平台的規模化應用，將進一步推動 AI 智能體與「數字員工」進入業務深水區。通過自研 RAG 引擎對行業知識庫的深度調取，2026 年我們將實現智能化調度的全業務覆蓋，進行管理的進一步提效，以應對存量時代的人工成本壓力。
更重要的是，科技能力已不僅是後台支撐，而是作為「數字化資產」直接賦能一線。基於內部高頻場景打磨成熟的 AI Agent，已具備高度的通用性與實操性。本集團正計劃將這一「數字勞動力」底座向行業開放輸出，把萬物雲積累的算法紅利轉化為標準化的 SaaS 產品與諮詢服務，在確立自身成本領先優勢的同時，開啟科技賦能外部市場的新增長空間。
財務穩健：守衛經營韌性
在財務管理層面，本集團將繼續執行審慎的現金流管控策略。主動出清低效、無利潤貢獻的規模，將經營重心聚焦於收繳率與回款質量。本集團將通過持續堅守財務透明度與經營誠實度，為股東創造真實、可感知的價值回報。
財務回顧
截至 2025 年 12 月 31 日止年度，本集團收入結構持續優化，循環型業務收入達到人民幣 33,401.8 百萬元，同比增長 8.5%，佔收入比例為 89.7%，帶來毛利人民幣 3,878.4 百萬元，行政開支費用率（佔收入比）同比降低 0.7 個百分點，全年經營活動所得現金流量淨額為人民幣 1,689.8 百萬元。
收入
截至 2025 年 12 月 31 日止年度，本集團總收入為人民幣 37,271.9 百萬元，較 2024 年同期的人民幣 36,284.4 百萬元增長 2.7%，收入增長主要是因為本集團良好的市場拓展能力，尤其是在存量市場中的深耕能力。其中：
• 社區空間居住消費服務
截至 2025 年 12 月 31 日止年度，本集團來自社區空間居住消費服務產生的收入為人民幣 23,233.6 百萬元，較 2024 年同期的人民幣 20,968.1 百萬元增長 10.8%，主要由於本集團良好的市場拓展能力，尤其是在存量市場中的深耕能力。
• 商企和城市空間綜合服務
截至 2025 年 12 月 31 日止年度，本集團來自商企和城市空間綜合服務產生的收入為人民幣 11,791.3 百萬元，較 2024 年同期的人民幣 12,295.6 百萬元降低 4.1%，主要由於本集團 2024 年下半年開始主動收縮開發商業務，實現對開發商增值業務的關停並轉。
• AIoT 及 BPaaS 解決方案服務
截至 2025 年 12 月 31 日止年度，本集團來自 AIoT 及 BPaaS 解決方案服務產生的收入為人民幣 2,247.0 百萬元，較 2024 年同期的人民幣 3,020.8 百萬元降低 25.6%，主要由於地產行業下行，業務處在服務轉型期。
銷售成本
本集團銷售成本主要包括運營成本類、折舊與攤銷兩大類：運營成本類包含（i）分包成本；（ii）員工成本；（iii）公區運維成本；（iv）工程成本；（v）辦公及其他相關成本；及（vi）折舊與攤銷，主要為歷史收購帶來的客戶關係攤銷。
截至 2025 年 12 月 31 日止年度，本集團總成本為人民幣 32,712.3 百萬元，較 2024 年同期的人民幣 31,570.2 百萬元增長 3.6%，成本的增長主要由於業務規模的增長。
毛利及毛利率
截至 2025 年 12 月 31 日止年度，本集團毛利為人民幣 4,559.6 百萬元，較 2024 年同期的人民幣 4,714.3 百萬元降低 3.3%。截至 2025 年 12 月 31 日止年度，本集團毛利率為 12.2%，較 2024 年同期 13.0%降低 0.8 個百分點；毛利率的下降，主要受多重因素疊加影響，居民繳費能力下降及法拍、失聯查封無可執行資產以及開發商空置房數量等情況增多，導致的收繳率下降；此外，市場競爭加劇導致新承接項目尚處於爬坡期。截至 2025 年 12 月 31 日止年度，本集團「循環型」業務毛利率為 11.6%，較 2024 年同期 12.1%降低 0.5 個百分點。
• 社區空間居住消費服務
截至 2025 年 12 月 31 日止年度，本集團的社區空間居住消費服務毛利率為 13.0%，較 2024 年同期降低 1.4 個百分點。其中，住宅物業服務毛利率為 11.7%，較 2024 年同期降低 0.7 個百分點，主要受居民繳費能力下降及法拍、失聯查封無可執行資產等情況增多導致的收繳率下降以及開發商空置房數量提升導致的壓力；居住相關資產服務毛利率為 20.1%，較 2024 年同期降低 8.7 個百分點，主要由於市場環境下行影響，及部分新開門店尚處於培育階段，前期投入待轉化。
• 商企和城市空間綜合服務
截至 2025 年 12 月 31 日止年度，本集團的商企和城市空間綜合服務毛利率為 7.7%。其中，物業及設施管理服務毛利率為 8.0%，較 2024 年同期降低 0.4 個百分點，主要係市場競爭加劇，受新承接項目尚處於爬坡期及關聯方業務收縮等影響；開發商增值服務毛利率為 0.9%；城市空間整合服務毛利率為 7.0%，較 2024 年同期基本持平。
• AIoT 及 BPaaS 解決方案服務
截至 2025 年 12 月 31 日止年度，本集團的 AIoT 及 BPaaS 解決方案服務毛利率為 27.7%，較 2024 年同期增長 0.9 個百分點。其中，AIoT 解決方案毛利率為 9.9%，BPaaS 解決方案毛利率為 32.0%。
其他收入及收益
本集團的其他收入及收益由截至 2024 年 12 月 31 日止年度的人民幣 185.7 百萬元降低至 2025 年同期的人民幣 80.1 百萬元，降低 56.9%，主要由於貨幣市場利率整體下行，公司存款收益同比下降，及中國境內政府補助政策到期未延續以及聯合營轉併表重估收益下降等多重因素影響。
本集團的銷售及分銷開支由截至 2024 年 12 月 31 日止年度的人民幣 585.3 百萬元增長至 2025 年同期的人民幣 651.2 百萬元，增長 11.3%，主要由於業務規模的增長及對居住相關資產服務的投入所致，銷售和分銷開支佔收入比為 1.7%，較 2024 年同期增長 0.1 個百分點。
行政開支
本集團的行政開支由截至 2024 年 12 月 31 日止年度的人民幣 1,954.1 百萬元降低至 2025 年同期的人民幣 1,756.4 百萬元，降低 10.1%，行政開支佔收入比為 4.7%，較 2024 年同期降低 0.7 個百分點，一方面得益於科技提效，AI 員工上崗助力，實現管理效率集中化、遠端化、智慧化，另一方面著眼於後台職能隊伍建設，標準化歸集，致力人效增長等戰略。
本集團的所得稅開支從截至 2024 年 12 月 31 日止年度的人民幣 440.4 百萬元降低至 2025 年同期的人民幣 247.9 百萬元，降低 43.7%，主要為稅前利潤下降所致。
年內利潤
本集團的年內利潤從截至 2024 年 12 月 31 日止年度的人民幣 1,244.6 百萬元降低至 2025 年同期的人民幣 771.6 百萬元，同比降低 38.0%，主要因為非經常性事項淨損失同比增加人民幣 564.4 百萬元。其中，截至 2025 年 12 月 31 日止年度，本集團信用減值損失同比增加人民幣 567.2 百萬元，就關聯方所欠本集團的款項於 2025 年度進一步計提減值撥備約人民幣 742.7 百萬元，同比增加人民幣 483.3 百萬元。該增加主要由於本集團根據有關違約風險及預期信用損失率的假設，評估了應收賬款的預期信用損失，包括（i）本集團的歷史收款情況；（ii）應收款項的賬齡情況；（iii）有關客戶信譽的可用信息；及（iv）現有經濟及行業狀況，以及年末的前瞻性信息綜合考慮，對預期信用損失進行重新評估等因素。上述減值主要涉及個別關聯方，並基於審慎原則計提。本集團將持續密切關注相關應收款項的可回收性，並加強信用風險管理及回款措施。截至 2025 年 12 月 31 日止年度，核心淨利潤為人民幣 2,128.2 百萬元，同比增長 0.8%。
無形資產
本集團的無形資產主要包括歷史收購產生的客戶關係、商譽。本集團的無形資產從截至 2024 年 12 月 31 日止的人民幣 7,733.5 百萬元降低到截至 2025 年 12 月 31 日止的人民幣 7,458.8 百萬元，主要由於客戶關係攤銷及新併購帶來無形資產及商譽。
本集團的貿易應收款項及應收票據賬面餘額由截至 2024 年 12 月 31 日的人民幣 6,544.2 百萬元降低至 2025 年同期的人民幣 6,004.5 百萬元，降低 8.2%，主要為本集團的服務質量提升，住戶清償歷史欠款；本集團加強運營管理，並與企業客戶訂立了一系列債務清償協議；以及出於謹慎性原則，本集團就貿易應收款項及應收保證金充分計提減值撥備所致。
現金狀況
截至 2025 年 12 月 31 日止，本集團擁有現金及現金等價物為人民幣 11,084.8 百萬元，較 2024 年 12 月 31 日現金及現金等價物人民幣 13,452.9 百萬元餘額降低人民幣 2,368.1 百萬元，本集團創造的經營活動淨現金流入達人民幣 1,689.8 百萬元，但受收購附屬公司、購買聯合營公司股權、購置資產及本年支付分紅款等支出影響，本年現金及現金等價物餘額有所下降。本集團現金及現金等價物主要以人民幣計值。
本集團採取審慎的資金管理政策，在集中的管理下進行有效的資金管理，以保持合適和充足的現金及銀行結餘水平。