財務概要

本公司於過去四個財政年度的業績以及資產與負債概要載列如下：

綜合業績

收入 稅前利潤 所得稅開支 年內利潤 以下各方應佔： 母公司擁有人 非控股權益	2022年 人民幣千元 30,105,803 2,020,773 (434,678) 1,586,095 1,510,490 75,605 1,586,095	2021年 2020年 2019年 人民幣千元 人民幣千元 人民幣千元 23,704,539 18,145,464 13,927,289 2,320,009 2,108,873 1,454,721 (605,718) (590,018) (414,442) 1,714,291 1,518,855 1,040,279 1,667,642 1,464,039 1,019,894 46,649 54,816 20,385 1,714,291 1,518,855 1,040,279

合併財務狀況

非流動資產 流動資產 流動負債 流動資產╱（負債）淨值 資產總值減流動負債 非流動負債 資產淨值 母公司擁有人應佔權益 非控股權益 權益總額	2022年 人民幣千元 15,121,034 21,788,788 17,713,544 4,075,244 19,196,278 2,195,296 17,000,982 16,459,709 541,273 17,000,982	2021年 2020年 2019年 人民幣千元 人民幣千元 人民幣千元 15,015,883 6,796,065 6,140,312 13,708,383 12,207,692 9,985,705 16,281,888 11,512,169 9,771,856 (2,573,505) 695,523 213,849 12,442,378 7,491,588 6,354,161 2,129,800 926,998 683,738 10,312,578 6,564,590 5,670,423 9,893,445 6,255,014 5,488,653 419,133 309,576 181,770 10,312,578 6,564,590 5,670,423

附註：本公司H股於2022年9月29日於聯交所主板上市。

以下討論應連同本年度報告第107至212頁所載之本集團綜合財務資料（包括相關附註）一併閱讀。

行業回顧

獨立性反思－開發商依賴加劇行業波動

物業公司剛剛走入資本市場，第三方獨立性一度成為大家討論的熱點，而近年，資本似乎更青睞物業公司與開發商母公司的業務關連。的確，母公司免費的增量面積增加以及毛利不菲的開發商增值服務，都令財務報表增色。根據中指院的數據顯示截至2022年上半年，在已公佈在管面積來源的港股上市的中國（不含港澳台）物企中，合計約有1/3以上企業仍有超過50%的規模來自於關連方，關連方的增量項目支持仍是物企規模提升的壓艙石。國家統計局數據顯示，2022年全國（不含港澳台）商品房銷售額同比下降26.7%，主要大客戶的遇冷對物企的增長、盈利、應收賬款及現金流均帶來較大壓力。這會再次引發對物業企業擺脫開發商行業依賴以及推進客戶多元化需要的第三方獨立性的思考。

併購反思－大規模併購累積經營壓力

根據中指院數據顯示，2021年，上市物業企業市盈率中位數一度高達46.7倍，通過融資歷史收購一度成為行業熱點。被併購標的的價格也水漲船高，由此體現到財務報表上則是高額的商譽與無形資產。突如其來的行業整合，對物業企業的管理能力、經營能力都帶來了極大的挑戰。

2022年，伴隨開發商景氣度持續下滑，物業行業估值中樞同步下移，行業增長模式遭受挑戰與質疑，部分開發商出險也導致了被併購物企的經營波動和壞賬增加，對賬面的商譽帶來挑戰。

增值服務反思－天下沒有免費的午餐

物業企業的增值服務設計，往往是基於局部案例形成的想法，當面對大規模增長時，則遇到人才短缺、物業項目限制等問題。在高關連交易、高毛利、高市盈率的環境下，局部個案增長表現出色，但在關連方業務下滑、行業遇冷時，新業務或多或少出現增速放緩、毛利下滑，缺少競爭力的情況。根據克而瑞對2022年上半年數據的統計，物企的多種經營業務收入佔比同比下降約4.9個百分點，部分物企非業主增值服務收入同比下降超50%。基於關連方交易以及住宅物業區域優勢所構建的社區增值服務，兩個方面都值得反思。

物業行業的脆弱與韌性

根據克而瑞數據，2021年物業行業平均市盈率超30倍，截至2022年底，行業平均市盈率下降至7倍，其中國資物管企業約為17.6倍，民企僅不足7倍。與關連方的業務來源單一，令相關物業企業的發展缺少韌性，其實即便央國企背景下的企業，同樣面臨這個問題。服務行業本身具備極強的剛需屬性，回歸業務本源，放棄高毛利思維，企業更應把關注點放在建立客戶關係以及組織韌性上，在不確定的市場環境下穩健增長，在復甦的市場環境下抓住機會。

在2022年這個充滿變數和挑戰的一年，行業應該更加深刻地認識到，品牌積累並不等同於規模發展。天下沒有免費的午餐，物業企業構建獨立的發展策略與人才梯隊，形成多元的客戶基礎。憑藉度日如年的服務精神贏得客戶關係，仰仗在突發事件的處置中以客為先贏得聲譽，堅持正向的現金流重於紙面毛利的富貴。正是在這個過程中積累起來的無形資產，才更讓企業在衝擊之下、在風雨之中，頂住壓力，成為屹立不倒的關鍵。

戰略回顧

蝶城戰略

從2020年起，本公司不斷探索與踐行蝶城戰略，總結了蝶城註1落地的DFMS模型。

在推動蝶城落地時，數據（Data）貫穿始終，既包括本公司用客觀數據選擇發展地點，即在全國經濟最發達的100個城市中選擇在3,402條街道中提升物業項目濃度，這要求本公司具備存量市場的拓展能力，能夠在指定的區域獲得更多市場機會（Marketing）；亦包括通過對基礎設施（Facility）的投入，實現以智能物聯、數據驅動的方式去改變業務流程等，從而能夠以更高效的供應鏈，打造蝶城空間內的區域服務網絡（Localized Service Network），並迭代、升級包括但不限於住宅物業服務、房屋煥新等傳統產業。

選址造城順利

在2022年年初，本公司已經具有459個濃度較高的蝶城。通過深耕運營、聚焦服務提升，本公司在萬科物業品牌影響力的基礎上，進一步在陽光物業、智慧社區和促進資產保值增值方面強化客戶認知，助力市場拓展；除此之外，本公司進行了價值街道內的項目信息盤點，制定項目拓展執行計劃，助力市場目標達成。2022年末，蝶城總數增長到584個，為後續戰略落地提供基礎。

流程改造順利

2022年，本公司完成了對38個蝶城的住宅服務流程改造。通過對蝶城內項目的設備、設施等進行智能化改造或升級，實現智能物聯。在此基礎上，對供應鏈進行整合，打造蝶城內以工單為驅動的流程變革。

在本年中，有14個蝶城、合計118個項目於8月31日完成改造，有24個蝶城合計211個項目於9月30日完成改造。完成對38個蝶城的改造後，2022年內即為基礎住宅物業帶來超過人民幣3000萬元的提效，若將此結果作用到一整年，預計可提升基礎住宅物業超過4%的毛利率。因此，進一步論證蝶城流程改造提效的可行性，並構建成本公司的護城河。

註1

一種戰略性選擇的街道，其中(i)本集團擁有多個在管物業；及(ii)本集團的員工可在20至30分鐘內往返於在管物業之間

房屋煥新業務增速受到客觀因素影響

報告期內，本公司在31個蝶城內推動裝修業務試點，以標準化局裝業務為主打產品撬動客戶需求，以足夠的訂單量保有優質工隊，以滿意度為核心目標驅動傳統家裝模式的變革。雖然受到客觀因素影響了裝修業務的正常開展（如入戶、施工及交付），本公司在31個試點蝶城內實現人民幣2.1億元簽約合同額，同比增長118.8%，滿意度超過90%，以蝶城模式推動裝修業務的變革模式尚待進一步驗證。

空間物聯業務持續高速增長

在空間物聯方面，本公司堅持投入並通過多種渠道拓展市場。報告期內，公司研發投入人民幣4.1億元，本公司研發投入佔總收入的1.4%，一方面助力自身業務效率優化，另一方面拓展渠道實現市場高速增長。報告期內，科技收入達到人民幣23.8億元，佔總收入7.9%，同比增長28.5%，創造毛利人民幣7.51億元，佔總毛利17.8%，同比增長35.9%。

研發投入帶來自身運營效率的提升

報告期內，本公司設立在武漢的遠程數字運營中心，已實現對所有住宅項目的遠程運營。在報告期內，本公司成功研發並在1,354個項目內鋪設國內第一台物業前台自助服務機— 鳳梨一號，可實現基礎物業功能 7 * 24 的無間斷服務。同時，已經在5個蝶城試點鋪設靈石服務器，實現AI與工單調度結合，以進一步提升流程效率。

AIoT解決方案外拓能力強勁

報告期內，儘管AIoT解決方案部分業績受到開發商的影響，但本公司積極拓展不同服務業態，與頭部基建企業、大型家電企業及科技企業等優質客戶新建合作關係，輸出黑貓系列通行產品、睿聯系列物聯產品、靈石邊緣服務器等硬件產品，使得AIoT解決方案實現人民幣13.8億元的收入，且毛利率有所提升。

BPaaS解決方案強化競爭力，獲得高速增長報告期內，本公司不斷優化BPaaS產品，新增24個企業大客戶，已向38個物業城市項目提供BPaaS服務。本公司以「軟件+運營」結合的模式，推動空間服務供給側改革，打造獨特的科技服務競爭力，為政企客戶提供成熟的流程解決方案。報告期內，BPaaS解決方案實現人民幣9.93億元收入，同比增長56.7%。

多元客戶

報告期內，本公司的客戶矩陣更加多元化，通過洞察客戶需求，公司持續拓展在企業服務上的服務能力及邊界。2022年，本公司旗下「萬物梁行」品牌新增包含新能源、高端製造等領域的24個500強及獨角獸企業客戶，實現了在前沿行業客戶上的突破，進一步夯實自身的多元化水平及抗風險能力，更好地服務更多客戶。全年物業及設施管理服務收入人民幣75.4億元，同比增長42.7%，其中來自第三方項目數量佔比83.9%，收入貢獻佔比84.8%。新增簽約飽和收入人民幣41.5億元，同比增長43.0%，其中來自於第三方的飽和收入佔比87.7%。

同時，本公司持續提升為不同行業定制服務的能力，服務客戶的更多方面，如在高端製造行業為數十個廠區提供精密特殊設備維護服務，對企業總部客戶提供高端禮賓等生態服務。定制服務在報告期內簽約人民幣2.6億元，同比增長超過100%。

歷史收購整合

過去幾年，通過歷史收購增長是行業發展的主要模式之一。而本公司一直審慎對待歷史收購，以做好投後整合、實現戰略目標作為實行歷史收購動作的前提條件。目前，本公司已搭建起系統的投後管理體系，為公司的穩健經營不斷創造價值。

自2019年，本公司完成對戴德梁行大中華區商業物業及設施設備管理業務的併購整合後，成立商寫服務品牌「萬物梁行」以來，物業及設施管理服務收入複合增速達到43.2%，保持高速增長。

2021年，本公司併購福建伯恩物業集團有限公司（「伯恩物業」）及上海陽光智博生活服務集團有限公司（「陽光智博」），隨後開始進行整合工作。2022年，針對該兩家公司的進行職能整合，實現提效超人民幣3,000萬元，實現管理效率有效提升，整合過程實現核心骨幹「零流失」，陽光智博下屬住宅物業項目已於年內全部與萬科物業項目進行管理體系整合。除完成品牌融合的平穩過渡外，本公司積極探索併購企業的優勢融合，實現「1+1>2」的效果，例如，本公司以原伯恩物業總經理作為萬物雲福州城市代表處負責人，並建立市場合夥人機制，充分吸收、發揮伯恩物業原團隊在福建省的市場能力優勢；本公司學習並優化伯恩物業在中低收費市場的管理運營能力，探索為高線級城市的低價物業提供服務，讓更多用戶體驗物業服務之美好；同時，整合伯恩物業、陽光智博旗下醫管物業板塊，以專業運營推動板塊整體提效。

經營回顧

本集團分為三大業務板塊：(i)社區空間居住消費服務；(ii)商企和城市空間綜合服務；(iii)AIoT及BPaaS解決方案服務。

下表載列所示日期按照業務分部及服務類別劃分的收入詳情：

截至12月31日止年度

社區空間居住消費服務 －住宅物業服務 －居住相關資產服務 －其他社區增值服務	2022年 人民幣千元 14,810,695 1,351,341 421,155	% 49.2 4.5 1.4	2021年 增長率 人民幣千元 % % 11,362,630 47.9 30.3 1,255,539 5.3 7.6 542,856 2.3 (22.4)
小計			13,161,025 55.5 26.0
	16,583,191	55.1
商企和城市空間綜合服務 －物業和設施管理服務 －開發商增值服務 －城市空間整合服務			5,288,069 22.4 42.7 3,065,277 12.9 (4.2) 339,782 1.4 95.5
	7,544,896	25.1
	2,935,057	9.7
	664,256	2.2
小計			8,693,128 36.7 28.2
	11,144,209	37.0
AIoT及BPaaS解決方案服務 – AIoT解決方案 – BPaaS解決方案			1,216,352 5.1 13.9 634,034 2.7 56.7
	1,384,920	4.6
	993,483	3.3
小計			1,850,386 7.8 28.5
	2,378,403	7.9
合計			23,704,539 100.0 27.0
	30,105,803	100.0

下表載列所示日期按照業務分部及服務類別劃分的毛利詳情：

截至12月31日止年度

社區空間居住消費服務 －住宅物業服務 －居住相關資產服務 －其他社區增值服務	2022年 毛利 人民幣千元 1,458,881 372,390 268,007	毛利率 % 9.9 27.6 63.6	2021年 毛利 毛利率 人民幣千元 % 1,265,378 11.1 380,736 30.3 438,384 80.8
小計			2,084,498 15.8
	2,099,278	12.7
商企和城市空間綜合服務 －物業和設施管理服務 －開發商增值服務 －城市空間整合服務			725,527 13.7 597,792 19.5 59,196 17.4
	917,156	12.2
	408,572	13.9
	54,424	8.2
小計			1,382,515 15.9
	1,380,152	12.4
AIoT及BPaaS解決方案服務 – AIoT解決方案 – BPaaS解決方案			300,718 24.7 252,281 39.8
	424,706	30.7
	326,614	32.9
小計			552,999 29.9
	751,320	31.6
合計			4,020,012 17.0
	4,230,750	14.1

報告期內，本集團在開發商相關連業務方面受到一定影響，但在循環型業務註2以及科技業務方面實現有質量增長，蝶城戰略落地取得較為顯著成效。

註2 | 循環型業務指本集團社區空間居住消費服務中的住宅物業管理服務、商企和城市空間綜合服務中的物業 及設施管理業務、AIoT及BPaaS解決方案服務中的BPaaS解決方案業務

循環型業務規模增長，經營穩健

本集團的社區空間的住宅物業服務、商企空間的物業及設施管理業務、科技板塊的BPaaS解決方案業務等，屬於循環型業務，並以高服務品質贏得客戶的認可，具有較高的續約率。報告期內，本公司「循環型」服務收入達到可觀的增長，達到人民幣23,349.1百萬元，同比增加35.1%，佔總收入比例達到77.6%，帶來毛利人民幣2,702.7百萬元，經調整毛利為人民幣3,229.3百萬元，同比增長36.0%，盈利能力有所提升。

住宅物業服務

報告期內，本集團來自住宅物業服務的收入為人民幣14,810.7 百萬元，較去年同期增長30.3%，佔總收入的49.2%；該業務在報告期內帶來毛利人民幣1,458.9百萬元，較去年同期增長15.3%。由於該業務穩定、可靠、高品質的服務獲得客戶認可，支持本集團達成長期領先的收繳率，預收物業費餘額人民幣3,976.7百萬元，實現預收應收比（預收賬款與應收賬款比值）4.1倍。截至2022年12月31日止，在管住宅物業服務項目的飽和收入為人民幣22,799.7百萬元，同比增長27.7%；在管住宅項目數量3,446個，較上年增加623個。業績的增長主要受益於本公司突出的市場拓展能力，尤其是存量市場中的深耕能力。

下表載列所示日期住宅項目的在管及合約數量及飽和收入的詳情：

截至12月31日止年度

2022年

2021年

合約飽和收入（人民幣百萬元）

28,659

23,881

合約項目數量

4,358

3,885

在管飽和收入（人民幣百萬元）

22,800

17,853

在管項目數量

3,446

2,823

下表載列以物業開發商類別劃分的於所示日期住宅物業的在管及合約項目數量、在管飽和收入

以及所示期間來自物業管理服務收益明細：

截至12月31日止年度

萬科集團及其合營企業或 聯營公司 第三方	2022年 在管 飽和收入 （人民幣 百萬元） 11,550 11,250	項目 數量 1,410 2,036	收入 （人民幣 百萬元） 8,050 6,761	2021年 在管 飽和收入 收入 （人民幣 項目 （人民幣 百萬元） 數量 百萬元） 9,618 1,218 6,932 8,235 1,605 4,431
總計				17,853 2,823 11,363
	22,800	3,446	14,811

物業和設施管理服務

報告期內，本集團來自物業和設施管理服務的收入為人民幣7,544.9百萬元，較去年同期增長42.7%，佔總收入的25.1%。該業務在報告期內帶來毛利人民幣917.2百萬元，較去年同期增長26.4%。截至2022年12月31日止年度，在管物業和設施管理服務項目的飽和收入為人民幣11,057.8百萬元，同比增長35.5%；在管物業和設施管理項目數量1,829個，較上年增加264個，其中商企物業服務項目(PM)747個，較上年增加92個，飽和收入人民幣5,648.5百萬元， 同比增長27.6%；綜合設施管理服務項目(FM)1,082個，較上年增加172個，飽和收入人民幣5,409.3百萬元，同比增長45.0%。業績的增長主要受益於本公司在客戶多元化方面的深耕，以及對超高層、超大型複雜綜合體等高淨值項目中的強勁競爭優勢。儘管整體環境、經濟週期影響了少數客戶的支付安排，本集團通過加強賬期管理，報告期內物業及設施管理服務實現應收賬款周轉天數為55天。

下表載列所示日期商寫項目的在管及合約數量及飽和收入的詳情：

截至12月31日止年度

合約飽和收入（人民幣百萬元） 合約項目數量 在管飽和收入（人民幣百萬元） 在管項目數量	2022年 13,439 2,133 11,058 1,829	2021年 9,647 1,664 8,158 1,565

下表載列以物業開發商類別劃分的於所示日期商寫物業的在管及合約項目數量、在管飽和收入

以及所示期間來自物業管理服務收益明細：

截至12月31日止年度

萬科集團及其合營企業或 聯營公司 第三方	2022年 在管 飽和收入 （人民幣 百萬元） 1,912 9,146	項目 數量 295 1,534	收入 （人民幣 百萬元） 1,144 6,401	2021年 在管 飽和收入 收入 （人民幣 項目 （人民幣 百萬元） 數量 百萬元） 1,475 249 891 6,683 1,316 4,397
總計				8,158 1,565 5,288
	11,058	1,829	7,545

BPaaS解決方案

報告期內，本集團來自BPaaS解決方案的收入為人民幣993.5百萬元，較去年同期增長56.7%，佔總收入的3.3%。該業務在報告期內毛利為人民幣326.6百萬元。本業務業績的高速增長一方面源自本公司大力推進企業BPaaS服務，新增十餘家世界500強、中國500強及獨角獸客戶；另一方面，空間BPaaS服務在38個物業城市項目落地。

AIoT解決方案

本集團科技業務經營表現突出，除了循環型業務BPaaS解決方案之外，AIoT解決方案亦沉澱了能力，實現了毛利率提升。報告期內，本集團來自AIoT解決方案的收入為人民幣1,384.9百萬元，較去年同期增長13.9%，佔總收入的4.6%。該業務在報告期內帶來毛利人民幣424.7百萬元，實現毛利率30.7%，毛利率同比提升6.0個百分點。該業務的業績及盈利能力的增長主要受益於本公司通過多種渠道開發市場，完成更多產品及方案的封裝及銷售，大力拓展支付能力較強的企業及政府客戶。

報告期內，本集團亦受到外部客觀因素，對業績帶來的一定程度上的短期影響。受到影響的業務裡，除居住相關資產服務業務之外，其他業務佔本集團總收入的比值預計將持續降低。

開發商增值服務

報告期內，本集團來自開發商增值服務的收入為人民幣2,935.1 百萬元，較去年同期下滑4.2%，佔總收入的9.7%；毛利為人民幣408.6百萬元，同比下滑31.7%。由於開發商行業的低景氣度，地產交付項目數量出現下滑，這帶來了案場業務、前介業務的收入驟降。本集團未來戰略不以開發商增值業務為主要發展方向，同時為降低因該業務受開發商行業週期影響而帶來的不確定性，本集團堅持客戶多元化戰略，為更多客戶、為客戶的更多需求提供服務，保障本集團整體業務穩健發展。

其他社區增值服務

報告期內，本集團來自其他社區增值服務的收入為人民幣421.2百萬元，較去年同期下滑22.4%，佔總收入的1.4%。影響業績表現的主要原因是與房屋銷售相關的車位銷售服務下滑明顯。該業務並非本公司主要發力的業務，未來該業務貢獻收入佔總收入的比值預計將越來越小，對本集團的影響也隨之降低。

城市空間整合服務

報告期內，本集團來自城市空間整合服務的收入為人民幣664.3百萬元，較去年同期增長95.5%，佔總收入的2.2%。城市空間整合服務創造毛利人民幣54.4百萬元，較去年同期下滑8.1%，毛利率較去年下降9.2個百分點。影響盈利表現的主要原因是各地客戶的需求波動。截至2022年12月31日年度止，本集團已在全國36個城市落地84個城市空間整合服務項目。在城市空間整合服務上，本集團約三成合同以控股、直委方式承接，七成合同以少數股權操盤方式落地。經過近3年的業績比較，未來，本集團將更傾向於少數股權操盤並落地智慧城市BPaaS業務的模式。

下表載列以地區劃分的於2022年12月31日城市服務項目的數量：

區域

項目數量

華南

華東

華北

華中

西南

西北

總計

－

居住相關資產服務

報告期內，本集團來自居住相關資產服務的收入為人民幣1,351.3百萬元，較去年同期增長7.6%，佔總收入的4.5%；毛利為人民幣372.4百萬元，實現毛利率27.6%，保持穩定。作為本公司的蝶城戰略相關業務，儘管2022年受到「無法入戶」等客觀因素較大影響，但本公司仍將加大該業務板塊的團隊建設與平台建設投入，並相信「蝶城+房屋煥新」的商業模式會以高客戶滿意、高性價比、高效售後服務得到客戶認可與市場的正面驗證。

未來展望

加速蝶城擴張，變革行業模式

蝶城是本集團中對於中國物業管理模式的升級，通過構建一個由自己投資的基礎設施，可實現多個項目連接運營的模式，改變了傳統運營住宅物業的視角與維度。

本集團將借助自身陽光物業、品質服務及智慧社區的能力，繼續在3,402條街道中加深濃度，並主動開拓存量市場中的優質項目，為蝶城戰略的進一步推進創造基礎。

在蝶城內，本集團將繼續對蝶城內項目的設備、設施進行改造，實現智慧物聯，並進行以工單為驅動的流程變革，大幅提升服務效率。

2022年，本集團已經實現了38個蝶城的試點計劃，初步驗證該戰略的可行性。在2025年，本集團預計將完成300個蝶城的打造，這將帶來中國物業管理行業的質變。

深化企業服務能力，構建生態圈護城河

本集團將圍繞企業客戶主營業務以外的需求，構建細分市場的服務能力，其中包括樓宇物業管理、工作環境管理、能源管理等。未來本集團將計劃戰略投資於企業服務市場，包括但不限於行政服務、精密設備維護等。通過對上下游生態圈的打造，以夯實本集團在企業服務領域的護城河。

科技能力落地，重塑空間效率

本集團正從一個傳統的勞動密集型企業向技術型、知識型企業轉型。未來本集團將持續投入研發，重新定義空間科技新賽道，完成更多業態方案的封裝及迭代，實現在多個新賽道中的落地，最終實現以科技驅動業務，改變空間服務效率。

增強人力資源，發揮組織紅利

本集團計劃以具有市場競爭力的薪酬，以及「做服務者、陽光健康、永爭第一」的企業文化及公司聲譽吸引人才，定期組織由優秀員工及優質外聘顧問舉辦的培訓，加強員工的職業自豪感，服務能力及專業精神。同時，本集團將繼續加強員工激勵機制，使得核心員工的利益與本公司利益相契合。在此基礎上，本集團將利用募集資金，進一步引入科技人才、算法人才以及智能互聯網的人才，為本公司打造產業互聯網的人才基石。

財務回顧

收入

截至2022年12月31日止年度，本集團總收入為人民幣30,105.8百萬元，較2021年同期的人民幣23,704.5百萬元增加27.0%，收入增加主要是因為本集團管理面積和業務合同的增加。其中：

社區空間居住消費服務

截至2022 年12 月31 日止年度，本集團來自社區空間居住消費服務產生的收入為人民幣16,583.2百萬元，較2021年同期的人民幣13,161.0百萬元增加26.0%，主要由於在管物業及服務的客戶數量增加。

商企和城市空間綜合服務

截至2022年12月31日止年度，本集團來自商企和城市空間綜合服務產生的收入為人民幣11,144.2百萬元，較2021年同期的人民幣8,693.1百萬元增加28.2%，主要是由於在管項目數量不斷增加以及客戶多元化下的客戶數量增加。

AIoT及BPaaS解決方案服務

截至2022年12月31日止年度，本集團來自AIoT及BPaaS解決方案服務產生的收入為人民幣2,378.4百萬元，較2021年同期的人民幣1,850.4百萬元增加28.5%，主要是由於拓展了更多的外部客戶，增加了智慧園區的AIoT解決方案收入，同時拓展了以商務服務、信息技術服務業為代表的行業客戶，從而增加了BPaaS解決方案服務的收入。

銷售成本

本集團銷售成本主要包括運營成本類、折舊與攤銷兩大類：運營成本類包含(i)分包成本；(ii)員工成本；(iii)公區運維成本；(iv)工程成本；(v)辦公及其他相關成本；及折舊與攤銷，主要為歷史收購帶來的客戶關係攤銷。

截至2022年12月31日止年度，本集團總成本為人民幣25,875.1百萬元，較2021年同期的人民幣19,684.5百萬元增加31.4%，成本的增加主要由於本集團業務規模擴張，伴隨而來的各項運營成本增加、歷史收購帶來的客戶關係攤銷增加以及外部客觀因素影響成本增加。

毛利及毛利率

截至2022年12月31日止年度，本集團毛利為人民幣4,230.8百萬元，較2021年同期的人民幣4,020.0百萬元增加5.2%。截至2022年12月31日止年度，本集團毛利率為14.1%，較2021年同期17.0%下降2.9個百分點。截至2022年12月31日止年度，經調整毛利率註3為15.9%，較2021年同期經調整毛利率下降1.8個百分點，主要受外部客觀因素及經濟環境影響，居住相關資產服務及開發商類增值服務等業務的毛利率有所下降。

社區空間居住消費服務

截至2022年12月31日止年度，本集團的社區空間居住消費服務經調整毛利率為14.3%。其中，住宅物業服務經調整毛利率為11.6%，與去年同期持平；社區資產服務及其他社區增值服務等經營業務受到外部客觀因素和市場環境影響使得毛利率有所下降。

商企和城市空間綜合服務

截至2022年12月31日止年度，本集團的商企和城市空間綜合服務經調整毛利率為14.9%。

其中，物業及設施管理服務經調整毛利率為15.5%，較去年提升0.3個百分點；開發商增值服務經調整毛利率為15.0%，較去年同期下降6.2個百分點；城市空間整合服務經調整毛利率為8.6%，相較於以少數股權操盤結合智慧城市BPaaS業務模式提供的城市空間整合服務，直接委託模式下提供的服務毛利率較低。

註3

經調整毛利率為剔除歷史收購帶來的無形資產–客戶關係攤銷後計算所得的毛利率

AIoT及BPaaS解決方案服務

截至2022年12月31日止年度，本集團的AIoT及BPaaS解決方案服務毛利率為31.6%，較去年同期提升1.7個百分點。主要是由於本集團不斷努力優化AIoT及BPaaS解決方案的多樣化服務。

其中，AIoT解決方案毛利率為30.7%，BPaaS解決方案毛利率為32.9%。

其他收入及收益

本集團的其他收入及收益由截至2021年12月31日止年度的人民幣394.4百萬元增加至2022年同期的人民幣570.6百萬元，增長44.7%，主要為重新計量以往持有之聯營公司權益產生的收益所致。

銷售和分銷開支

本集團的銷售及分銷開支由截至2021年12月31日止年度的人民幣257.2百萬元增加至2022年同期的人民幣450.3百萬元，增長75.1%，主要由於在市場環境不佳的背景下為保持收入增長及進入新城市，新行業，新賽道導致的營銷費用增加。

行政開支

本集團的行政開支由截至2021年12月31日止年度的人民幣1,791.8百萬元增加至2022年同期的人民幣2,153.5百萬元，增長20.2%，主要由於業務擴展而增加了員工費用以及研發費用投入增加，同時由於歷史收購整合及管理效率提升，截至2022年12月31日止年度的管理費用佔總收入比重為7.2%，下降了0.4個百分點。

所得稅開支

本集團的所得稅開支從截至2021年12月31日止年度的人民幣605.7百萬元降至2022年同期的人民幣434.7百萬元，下降28.2%，主要由於重新計量以往持有之聯營公司權益的收益部分按中國稅法無需計稅，以及部分主體享受稅收優惠政策，若剔除一次性事項的影響后實際稅率接近法定稅率。

年內利潤

本集團的年內利潤從截至2021年12月31日止年度的人民幣1,714.3百萬元降至2022年同期的人民幣1,586.1百萬元，下降7.5%。本集團的EBITDA從截至2021年12月31日止年度的人民幣2,640.3百萬元增加至2022年同期的人民幣2,840.6百萬元，增長7.6%。本集團的核心淨利潤註4從截至2021年12月31日止年度的人民幣1,887.7百萬元增加至2022年同期的人民幣2,041.0百萬元，增長8.1%。

註4

核心淨利潤為剔除歷史收購帶來的無形資產－客戶關係攤銷及相關遞延稅項影響後計算所得的淨利潤

非國際財務報告準則計量

下表載列本集團於所示期間的EBITDA與根據國際財務報告準則編製報表的對賬：

2022年

2021年

人民幣百萬元

稅前利潤

2,021

2,320

財務費用

利息收入

(46)

(85)

折舊及攤銷

EBITDA

2,841

2,640

為補充本集團根據國際財務報告準則呈列的合併財務報表，本集團亦採用非按國際財務報告準則呈列的EBITDA，作為額外財務衡量指標。本集團相信該非國際財務報告準則財務指標可消除與日常業務經營關聯度低、不能準確完整反映經營表現事項的潛在財務影響，包括因收購產生的客戶關係攤銷，使用該指標有助比較各期間的經營表現。本集團相信該計量為投資者及其他人士提供有用的數據，以便了解及評價本集團的經營業績。該項非國際財務報告準則計量的定義或會與其他公司所用類似詞彙不同。

無形資產

本集團的無形資產主要包括歷史收購產生的客戶關係、商譽。本集團的無形資產從截至2021年12月31日的人民幣8,244.1百萬元增長到截至2022年12月31日的人民幣8,507.0百萬元，主要由於期內歷史收購公司確認的客戶關係產生約人民幣831.9百萬元。同時歷史收購帶來的客戶關係攤銷金額從截至2021年12月31日止年度的人民幣193.0百萬元增加至2022年的人民幣567.5百萬元，主要為過往收購的陽光智博和伯恩物業帶來的客戶關係攤銷。

資金流動性及財政資源

現金狀況

截至2022年12月31日止，本集團擁有現金及現金等價物為人民幣13,345.1百萬元，主要為年內進行全球發售收到募集資金及經營性活動產生的現金淨流入，截至2021年12月31日止現金及現金等價物為人民幣6,430.6百萬元。

本集團採取審慎的資金管理政策，在集中的管理下進行有效的財務資金管理，以保持合適和充足的現金及銀行結餘水平。

貸款及淨負債率

截至2022年12月31日止，本集團無任何銀行貸款或借貸，故於截至2022年12月31日為淨現金狀況。淨負債率為按計息借款總額減去現金及現金等價物除以截至相關期末的權益總額計算。因此，截至2022年12月31日止，本集團淨負債率為不適用。

或有負債

截至2022年12月31日止，本集團無重大或有負債。

資產抵押

截至2022年12月31日止，本集團無資產抵押。

匯率波動影響

本集團業務主要集中於中國並以人民幣進行，人民幣為本集團的本位幣。

截至2022年12月31日止，非人民幣資產為現金及現金等價物，港幣折合人民幣133.5百萬元及美元折合人民幣5.4百萬元，主要來自於全球發售所得的募集資金。截至2022年12月31日止，本集團承受的外匯風險有限，人民幣兌外幣的匯率波動對本集團的經營業績未有產生重大影響。本集團將持續關注外匯風險並採取審慎措施，以減低可能存在的匯率波動風險。