新城控股 2025 年管理层讨论与分析

一、报告期内公司从事的业务情况

公司所处房地产行业，主营业务为商业综合体运营管理、房地产开发销售，经营模式以自主运营、自主开发销售为主。报告期内，公司秉持“商业运营+地产开发”双轮驱动的运作模式，坚持“1+3”战略布局，以上海为中枢，长三角为核心，向大湾区、环渤海和中西部扩张。截至报告期末，公司已进入全国 151 个城市。

商业开发业务历经 14 年的沉淀，目前商业板块产品主要包括购物中心、特色街区、城市更新、社区商业等形式。在不同的商业产品内容下，结合项目的市场定位、城市能级、客户需求可实现精准适配，并且不同的商业产品模式可以灵活组合，提升商业项目的综合性和丰富性。随着商业的持续发展，吾悦商业从最早的空间体验维度升级，到现在聚焦探寻与城市、与客户的情感关联。在“寻味城市”和“情感链接”的产品精神引导下，吾悦商业更加关注商家和客群的需求变化，从新业态、新主题、场景化、数智化、人性化等维度呈现大量优质商业产品，紧跟商业变化和市场需求，是吾悦商业产品保持活力和品质的核心。公司商业综合体运营主要为吾悦广场的出租经营。“吾悦”作为公司旗下的商业综合体项目品牌，自 2012 年品牌诞生以来，公司便不断打造升级、打磨产品，从中国家庭最真切的情感需求出发，致力于打造中国体验式商业领导品牌。2025 年，吾悦商管焕新升级“吾悦经营五步法”，展现深度思考及战略高度，精准解码从规模效益到质量效益的转型路径，构建一个可持续升级的方法论体系，为吾悦从规模化迈向高质量发展提供系统化路径。

通过“一个承载休闲、社交、购物功能的大空间与一个主题性的业态空间创新性复合，从而让每一个购物中心，都拥有一个不同的 X 空间”的“Mall+X”方式打造新型商业空间，构建新型业态组合，形成独具特色的商业标志，打造商业地产差异化竞争力。新城商业打通商业地产开发与运营环节，实现管理输出项目的落地，整合商业地产全产业链、多业态共同发力，控制项目拓展、规划设计、商业地产开发、商业地产招商运营、资产管理的各个关键环节和终端出口，统领上下游产业链，把品牌、创新、渠道有机融合，共同打造系统的商业生态链，为“商业”赋予越来越丰富的定义，为越来越多的消费者带来幸福感。“吾悦广场”以“经营五步法”为引领，以“用户思维”为根本，致力于从空间运营到用户运营、从招商思维到经营思维、从客流营造到用户服务的转变，构建以用户为核心，满足业主、商家、用户和商管等多方价值诉求的新型价值关系。公司目前已形成一支近万人的专业商业运营管理团队，从前期建好空间、组对内容、找到品牌，到后期做高销售和分享收益（即“吾悦经营五步法”），吾悦商管具备全面的商业资源统筹和管理能力。同时，吾悦广场与上万家国内外一流品牌商家建立了战略合作伙伴关系，强大的商业磁场聚集海量商流及客流。通过不断创新精细化管理体系，打造信息化智能管控平台“新云智能化管理系统”。从而实现“提升管理效能”、“扩大管理范围、降低管理成本”、“保证项目运行品质”、“降低项目能耗及人力成本”的目标。

报告期内，由吾悦广场原创的“幸福中国家”，联动全国在营 175 座吾悦广场同步展开，此次活动实现了客流与销售的进阶式突破。通过“我爱你五月”赠送爱健康套餐，收获了较好的网络声量与口碑。此外，组织了第八届“新商会”专项活动，提出了“V8 模型优秀实践奖”，未来将进一步形成优秀案例进行全国推广。在创新维度，正式确定了吾悦商管的企业人格—“五边形经营理念”。通过“悦会员”进行付费制会员的尝试，悦会员权益上线以来已累计预约 26.6 万次。新城商业将持续聚焦消费者的情感需求，发挥线上线下的协同价值，面向未来，回归本质，在更广阔的场景里与消费者建立深度链接。基于吾悦商管在商业地产领域的核心资源禀赋、行业领先地位及多维资源网络，吾悦商管将矢志不渝深挖商业资产价值潜力，力争为中国商业地产发展铸就具有时代标杆意义的里程碑。

住宅地产开发业务的主要产品为各类品质住宅，包括中高层住宅、低密度的多层洋房与别墅等。公司在 2025 年大力发展轻资产业务，新城建管内部设置两个业务组织，即新城万嘉建管、新城宏图建管，深化推进各区域建管分公司轻资产业务发展、运营及管理工作，协同推进轻资产区域深耕。新城在多元化的代建赛道持续聚焦价值为先，探索差异化能力，突破政府住宅代建赛道；专业赋能，挖掘存量商业红利，扩充商业项目代建赛道；延伸边界，开辟多元增长空间，补充拓展增量服务赛道。

报告期内公司新增重要非主营业务的说明

□适用√不适用

二、报告期内公司所处行业情况（一）国家大力提振消费，推动回归实体 2025 年，国家层面出台多项重磅政策大力提振消费、推动实体商业高质量发展，为购物中心转型升级提供了有力的政策支撑：

1、《城市商业提质行动方案》推动购物中心场景革新 2025 年 10 月，商务部等 5 部门联合印发《城市商业提质行动方案》，提出 21 项主要任务，明确在城市中心区域、重点步行街、旅游休闲区培育一批大型商业综合体，集聚多元化业态、场景和服务，一站式满足多元消费需求；支持改造提升传统百货店、购物中心，打造商品和服务供给丰富的消费载体；深化“商旅文体健”融合发展，支持“商业+旅游”“商业+文化”“商业+体育”等业态创新，推动体育赛事进街区、进商圈；强化新兴技术赋能，推广“人工智能+消费”场景，完善智能导引、精准营销、沉浸体验等智慧商业新模式。

2、县域商业体系建设持续深化 2025 年是《县域商业三年行动计划（2023-2025 年）》的收官之年，国家持续推进县域商业体系建设，目标在全国打造 500 个左右的县域商业“领跑县”，建设改造一批县级物流配送中心、乡镇商贸中心，90%的县达到“基本型”及以上商业功能。各地通过专项资金支持县域大型商贸流通企业下沉供应链，推动乡镇商贸中心、集贸市场改造升级，拓展县域消费潜力。

3、城市更新与改造焕新激活存量商业空间国家持续推进城市更新行动，鼓励“一店一策”开展存量商业设施改造，将符合条件的商业设施改造项目纳入大规模设备更新及城市更新行动支持范畴，引导商业设施因地制宜开展更新改造，引进服务业态、创新沉浸式体验式场景。同时，通过低效用地再开发试点，允许优化存量商业土地利用，支持低效商业用地转型，推动土地混合开发和用途合理转换。

4、入境消费扩大化政策拓展消费增量国家支持符合条件的商店成为离境退税商店，扩大入境消费；推动步行街（商圈）结合城市更新，促进国内外优质品牌、新业态新模式新场景集聚，打造一批立足本地、辐射全国、面向世界的全国示范步行街（商圈）。

（二）新开购物中心数量探底，存量改造与内容创新成主旋律 2025 年，全国新开业购物中心 337 个，创近 11 年来新低，行业从“规模扩张”全面转向“存量优化+价值深耕”的高质量发展阶段。市场呈现出鲜明的结构性特征：一是存量改造占比持续攀升，全年存量焕新项目占比超 20%，部分季度存量改造项目占比甚至突破 30%，老百货、商超物业转型升级成为重要增量来源；二是中小体量项目占据绝对主导，2-10 万平方米的社区型及区域型项目合计占比超 70%，大商业项目较为有限。

在增量收缩的背景下，消费需求的结构性红利加速释放。低线城市进入商业活跃期，商业四线、五线城市开业项目占比近 30%。与此同时，体验式消费持续迭代，城市奥莱、体验式购物中心多元共生；二次元主题、女性主题、体育主题等垂直细分业态加速涌现，购物中心正从标准化复制转向“内容创造+场景重构”的差异化竞争，通过首店经济、文化赋能、科技融合重塑消费空间，在行业深度调整中开辟出新的增长路径。

（三）品牌分化加速演进，情绪消费与质价比成为主旋律 2025 年，购物中心品牌调整呈现“收缩与扩张并存、理性与情感共振”的鲜明特征。在消费趋于理性、追求质价比的背景下，能够提供情绪价值、沉浸体验及高性价比的品牌逆势扩张，业态结构调整进一步深化。

1、业态重构加剧，餐饮与体验类业态持续主导零售业态整体收缩，但结构性分化显著。传统服装业态持续承压，男女装开关店比低于 1 快时尚品牌加速退出商场首层核心位置。与此同时，户外运动品类逆势狂飙，2025 年商场首层户外运动品牌占比较 2023 年飙升 114.35%，专业运动品牌成为高端商场新的引流利器。潮流数码、黄金珠宝凭借政策补贴及保值属性占据首层核心位置。

餐饮业态强势扩张。高档商场餐饮开关店比达 1.51，茶咖、烘焙、小火锅、面馆“四大金刚”密集抢占商场首层黄金铺位。性价比快餐、地方特色餐饮成为新热点，西式简餐开关店创近三年新高。

文体娱与生活服务持续崛起。IP 主题店、二次元品牌加速扩张，“谷子经济”带动收藏玩具品牌占据商场黄金位置。

2、情绪消费驱动创新，新兴品牌抢占市场“情绪价值”成为品牌迭代的核心驱动力。消费者更愿意为价格不高但能带来情感满足的商品买单。新锐品牌首创“质价比+情绪价值”双驱动模型，以“潮趣快时尚”定位切入市场。折扣店与高性价比品牌持续走热，国际平价精品超市加速与购物中心战略合作。

奢侈品市场进入调整期，品牌向核心商圈高端商场聚集。2025 年上半年奢侈品牌新开门店同比下降 38%，关闭低效能门店、集中资源布局一线城市及新一线城市核心商圈成为主流策略。品牌要求商场提供更多优惠补贴与尊享服务以拉动销售。

3、连锁化与区域下沉并行，城市更新释放新空间连锁头部品牌加速布局，依托规模效应持续下沉，县域市场成为扩张新蓝海。城市奥莱逆周期繁荣，传统商场转型城市奥莱成为重要趋势，通过品牌资源整合与买手体系搭建，以“真折扣+品牌力”吸引性价比敏感客群。存量改造项目占比持续攀升，老百货、商超物业通过引入荟品仓等仓储式集合店焕新升级。

（四）房地产市场进入总量平衡阶段，价格下跌幅度显著收窄 2025 年，全国房地产市场仍在筑底过程中，供需两端同步下滑：供应端，房地产开发投资额 8.28 万亿元，同比下降 17.2%；需求端，新建商品房销售额 8.39 万亿元，同比下降 12.6%；市场容量逐步接近平衡中枢。全年市场走势前高后低，一季度修复回升，二季度回调走弱，三季度波动下探，四季度加速下行。

70 城新建商品房价格指数整体仍处于下跌通道，但整体降幅相较 2024 年有所收窄，各能级城市同比降幅收窄约 2 个百分点，一线城市整体韧性显著强于 2024 年，二线和三四线城市跌幅也有所收窄。价格指数下跌收敛，一方面得益于市场逐步趋向筑底，另一方面“好房子”结构性供给优化，改善型住房占比提升。

（五）货币政策强化跨周期与逆周期调节协同，稳步释放购房消费潜力 2025 年以来，国家强化逆周期与跨周期调节协同，实施适度宽松的货币政策，精准打出总量与结构并重的金融政策“组合拳”。截至四季度，金融机构人民币各项贷款余额 271.91 万亿元，同比增长 6.4%，全年人民币贷款增加 16.27 万亿元。央行年内实施一次全面降准并叠加定向支持，合计释放中长期流动性约 1 万亿元，同步下调政策利率 0.1 个百分点，带动 1 年期和 5 年期 LPR 各下调 10 个基点，分别降至 3.0%和 3.5%。同时，央行完善存量房贷利率动态调整机制，推动商业性存量首套房利率批量下调至 LPR-30 个基点，并下调个人住房公积金贷款利率 0.25 个百分点，直接缓解居民房贷压力，稳步释放购房与消费潜力。

（六）政策基调从止跌纾困到稳定立制，深入推进房地产发展新模式 2025 年，面对全球经济复苏疲软、美国加征关税带来的外部冲击，以及国内需求恢复动能不足、房地产仍然深度调整的复杂环境，我国经济顶压前行、稳中有进，实现国内生产总值 140.19 万亿元，首次突破 140 万亿元，同比增长 5%，圆满完成全年经济增长目标。全年经济呈现“前高后稳、逐季回落”的态势，一季度增速达 5.4%，二季度增长 5.2%，三季度放缓至 4.8%，四季度增速为 4.5%，在多重压力下展现出较强的韧性与抗风险能力。

中央层面持续深化房地产领域部署，以“稳预期、防风险、促转型”为核心，推动政策从应急纾困向长效机制建设过渡。存量首套商品房贷利率批量调整新政，成为年内房地产市场的标志性举措；同时，中央进一步完善“保交楼”长效支持机制，扩大城市房地产融资协调机制覆盖范围，有效化解房企流动性风险。

地方层面延续政策优化力度，在中央政策框架下精准施策。需求端，多数城市已全面放开限购、限贷等限制性政策，四大一线城市进一步放宽市场限制政策，二线及三四线城市房地产政策基本已应出尽出。供给侧改革持续深化，各地积极落实盘活存量用地和商办用房政策，借助保障性住房再贷款工具，推动地方国企收购存量商品房用作保障性住房、城中村改造安置房。

当前，房地产市场需求基础仍需巩固，房企经营恢复不均衡，部分三四线城市库存压力较大，市场不确定性尚未完全消除，保持政策的连续性、稳定性与精准性至关重要。展望 2026 年，后续政策基调将从“止跌纾困”到“稳定立制”，调控逻辑从“单向松绑”深化为“系统性的供需管理”，促进市场专业化精细化发展，深入推进房地产发展新模式。

三、经营情况讨论与分析

2025 年，在行业加速构建新发展模式的背景下，全体新城人如沙漠里的骆驼，始终朝着绿洲的方向，踏实而坚定，经受了市场周期的考验，淬炼了并肩作战的凝聚力。公司凭借“商业运营+地产开发”双轮驱动战略，进一步发挥优势，展现出良好的经营韧性，以变应变、拥抱变化、稳健发展，确保每一个吾悦广场精彩开业，守护每一个开发项目如期交付。面对行业挑战，公司以实干精神和高度自律，持续保持“零违约”纪录，成功发行近三年来民营房企首单纯信用境外债券；成功挂牌上市以上海青浦吾悦广场为底层资产的全国首单消费类机构间 REITs；还成功发行三期中期票据。这份来自金融市场的信任，是监管机构和投资者对公司“守信如金”的认可，也是公司为行业传递的信心与希望。

公司践行社会责任，坚持商业品质、坚守开业节点，力保 5 座吾悦广场如期开业，开业数量位居行业前列。公司用一座座吾悦广场提升城市综合形象、助力经济的高质量发展，以一个个有温度、有特色的空间场景回应消费者对美好生活的期待，让人间的烟火气，从各个城市新的中心弥漫开来。在多变的市场形势下，5 座吾悦广场的如期开业反映了公司强大的招商运营能力。截至报告期末，公司在全国 141 个城市布局 207 座吾悦广场，已开业在营数量达 178 座，开业面积达 1,649.07 万平方米，出租率达 97.86%。报告期内，吾悦广场客流总量达 20.01 亿人次，同比增长 13.31%；总销售额 970 亿元（不含车辆销售），同比增长 7.18%；截至报告期末，会员人数 5,497 万人，较 2024 年末增长 25.82%。

2025 年，在扩内需、促消费政策持续深化及县域商业体系建设加快推进的宏观背景下，公司充分把握消费市场结构性机遇，依托吾悦商管“经营五步法”的核心理念，聚焦资产价值提升与消费体验升级；作为全国性商业运营龙头企业，公司在行业深度调整期以差异化策略构建核心竞争力，通过强化匹配消费需求的项目定位、精细化品牌组合、沉浸式的场景创新、多维度会员生态联动，持续夯实商业基本盘。报告期内，公司实现商业运营总收入 140.90 亿元，同比增长 10.00%，在行业下行周期内彰显了稳健的业绩增长韧性，进一步巩固了吾悦商管作为实体商业高质量发展标杆的行业地位。

2025 年，吾悦商管在“五边形经营理念”基础上，经过一年的沉淀，焕新迭代“吾悦经营五步法”，展现出对商业运营全链路的深度思考与智慧解法。彰显了从“规模领先”向“品质领航”战略转型的决心，通过方法论破局，打通从空间建设到收益分享的全链路；通过机制创新，启动首届“悦链计划”，成立“代理商×吾悦×品牌”三位一体生态平台；通过生态扩容，纳入品牌方、代理商、资本方等多维力量，展开全景式商业对话；通过品质升级：迈向“品质领航”，将以金标项目为标杆，重塑高端商业旗舰标准。同时，新城商业的稳健发展立足于持续用心服务广大用户。目前，新城控股已与超 3.55 万品牌携手同行，与 5,497 万会员亲密相伴，以专业匠心运营 178 座与人欢喜的吾悦广场，打造 141 城商业地标，新城商业凭借愈发强大的商业运营能力，持续赢得消费者的认可。

公司根据市场变化和自身优势，通过制定合理的经营战略，积极把握市场窗口，挖掘不同城市、不同需求的结构性机会，做好营销推广、提升货值变现能力，紧抓销售和资金回笼。报告期内，公司实现合同销售面积 253.58 万平方米，同比下降 52.94%；完成合同销售金额 192.70 亿元，同比下降 52.03%。报告期内，公司实现 212.76 亿元的全口径资金回笼，全口径资金回笼率为 110.41%（全口径资金回笼率=全口径资金回笼/合同销售金额）。

自 2022 年 7 月中共中央政治局会议首次提出“保交楼”工作任务以来，“保交楼”持续成为各地稳楼市的关键词，同时也成为衡量房地产企业的重要指标。2025 年，公司上下齐心，共同努力，有力保障全年交付目标及吾悦广场开业 100%达成，实现企业安全稳定的经营。报告期内，公司共计完成超 3.8 万套物业，完成保交付任务。保交付过程中，公司稳定产品品质，从精致的立面美学到丰盛的庭院情境，每一处细节都蕴含着公司对品质生活的不懈追求；从交付一套好房到交付一种生活方式，每一个环节都实力兑现公司对美好生活的郑重承诺。报告期内，公司在由亿翰智库主办的“2025 超级产品力年度大会”上，凭借卓越的产品打造能力、专业的产品体系与标杆级的项目交付表现，斩获“2025 中国代建企业产品力 TOP20”、“2025 中国代建企业好房子赋能力 TOP10”、“2025 全国代建项目交付标杆”等多个殊荣。

公司积极践行 ESG 理念，将可持续发展融入日常经营，报告期内，公司新建及在建项目的绿建覆盖率达到 100%，累计获得 72 项国内外绿色及智慧认证，106 座吾悦广场获得省级及以上绿色商场称号。公司着力推进“公益三小时”活动，号召全体新城人从身边小事做起，让公益融入每个人的生活。 报告期内，在政策支持和中国人民银行的指导下，按照银行间市场交易商协会的统一部署，中债信用增进投资股份有限公司持续积极支持优质民营房地产企业进行公开市场融资。在其提供全额无条件不可撤销连带责任保证担保下，公司在报告期内完成 3 笔共计 36.5 亿元中期票据的发行，发行利率持续降低，发行期限有所拉长，保障公司在稳定经营过程中的资金需求，降低融资成本，有效提振市场信心。

报告期内，公司在各大银行等金融机构的资信情况良好，与国内主要商业银行继续保持长期合作伙伴关系。截至报告期末，公司获得各大银行给予的集团授信总额度合计为 629 亿元，其中公司及子公司已使用授信 241 亿元，公司可以在上述授信总额度内开展融资，以支持业务的发展。截至报告期末，公司整体平均融资成本为 5.44%，较去年末下降 0.48 个百分点。

截至报告期末，公司总资产为 2,656.43 亿元，归属于上市公司股东的净资产为 615.98 亿元。报告期内，公司实现结算面积 697.15 万平方米，实现结算金额 470.24 亿元（含合联营项目）。公司实现营业收入 530.12 亿元，较上年同期下降 40.44%；实现归属于上市公司股东的净利润 6.80 亿元，较上年同期下降 9.61%。报告期内，公司共实现 68 个子项目竣工交付，竣工面积为 561.10 万平方米（含合联营项目）。截至报告期末，公司共有 150 个子项目在建，总建筑面积达 1,473.47 万平方米（含合联营项目）。

2025 年公司房地产项目表

单位：平方米、万元

注：1、“其他完工项目”为尾盘项目，主要包含上年度末扣除车位后未结转可售面积小于 3,000 平方米的项目。

2、上述列示的“其他完工项目—可售”的总建筑面积为未结转可售面积，“其他完工项目—自持”的总建筑面积为持有业态的建筑面积。

2025 年销售和结算情况

四、报告期内核心竞争力分析√适用□不适用

报告期内，公司核心竞争力保持稳定，延续了 2024 年的良好发展态势。公司始终坚持“商业运营+地产开发”双轮驱动的经营模式，在维持现有竞争优势的基础上，持续挖掘、提升核心竞争力。

（一）优越的经营模式

秉承“让幸福变得简单”的企业使命，公司不断夯实各项能力，与时俱进创新产品与业务。面对行业新格局，公司持续践行商业管理与地产开发“双轮驱动”的战略模式，一方面沉下心来持续提升品质、优化服务，做到产品品质与服务品质同步提升，另一方面也不断优化商业的全周期能力，做好应对新格局的能力储备。相较于专注商业运营业务的企业，公司在市场化程度较高的地产开发领域实现了快速发展，展现出卓越的项目全周期管控能力和资金高效周转优势，这为企业在重点区域的战略深耕奠定了坚实基础。与纯粹住宅开发企业相比，公司在商业地产领域形成了独特的规模化开发体系和精细化运营模式，这种商业模式能够持续输出稳健现金流，有效增强企业抵御市场波动周期的能力。两大业务板块形成的差异化竞争优势与协同共生关系，构成了企业核心竞争力得以持续强化的重要根基。

在 Z 世代成为消费主力军的当下，单纯的“买与卖”正在被“社交+沉浸+文化”的复合需求所取代，消费者不再只为商品买单，更愿意为空间带来的情绪价值和圈层认同付费。这种由“人的连接”驱动的空间革命，迫使商业地产从传统的“流量收割场”向“生活方式策源地”转型。吾悦广场“千城千面、城城不同”的风格，融入所在地的自然人文、历史传统等特色元素，将当地文化情怀融入购物中心，打造地方特色的美陈景观，使其兼具年轻时尚潮流与当地人文情怀，拉近与消费者的距离。好的空间会创造新的生活场景，构建人与人之间新的关系和链接，这也是场景营造对未来城市生活的引领所在。新城商业通过建好空间来革新城市生活未来场景，引领城市未来生活新风向。吾悦广场深度洞察和细分核心用户的需求，采取“2+3”的工作模式。“2”即突出两个朋友圈，“邻里圈”聚焦广场周边家庭，“潮派圈”锁定城市年轻新锐，“3”即满足功能需求、社交需求，以及情感需求三个维度，强化与用户之间的深度连接，为城市及区域消费者带来潮流、潮玩、娱乐、社交等多元业态及品牌，丰富其消费选择。每一座吾悦广场都是结合科学洞察，在解读市场环境及用户需求的基础上，进行精准的研判和定位，结合在地文化释放独有的商业 DNA。报告期内，吾悦广场不断落实“经营五步法”的战略要求，携手商户共同服务用户，为商家嫁接有效用户流量，与商家共赢。截至报告期末，公司坚持吾悦广场的产品升级和进化，持续挖掘双轮驱动模式的内涵，通过住宅地产与商业地产的联动，实现资源与品牌的共享，已在全国范围内布局 207 座吾悦广场，已开业的吾悦广场达 178 座，商场开业数量位居我国境内外上市公司首位。公司在规模上的先发优势，成为其他公司难以轻易逾越的护城河。

公司商业运营与地产开发的优势互补、协同共进，构筑了公司可持续发展的核心竞争力。

（二）商业地产综合运营能力持续提升

以新城控股的“使命、愿景、价值观”为初心，聚焦长期主义发展，以吾悦广场的“规模领先、深度运营”的核心优势为信心，吾悦商管与超 3.55 万品牌商家亲密相伴，已悄然在全国绽放 178 座璀璨的商业地标。2025 年，吾悦商管实现稳定经营，新开吾悦广场 5 座，商业运营总收入实现 140.90 亿元，销售、收入、客流、会员消费均同比提升。2025 年，公司在“五边形经营理念”基础上，进一步方法论破局、机制创新、生态扩容、品质升级，焕新迭代了“吾悦经营五步法”，即“建好空间、组对内容、找到品牌、做高销售、分享收益”，通过“五步法”串联出一条完整、系统、连贯的经营主线，保障整个体系对经营的理解和执行不漏项、不散乱、不孤立、不失焦，主动锤炼经营能力作为核心优势，从而打开效率上限，为当前市场环境下应对竞争、兑现收益提供有效支撑。持续为业主创造资产回报、为商家提供平台、为客户创造舒适体验，坚持做有人格的商业。吾悦商管潜心研究各种小切口，通过色彩、光线、温度等触点的人性化更新，让消费者愿意留在吾悦广场。通过“我爱你五月”、“幸福中国家”、“周周有花样”等各种量级的品牌 IP 活动及“悦会员”付费会员体系的打造及运营，让消费者因为线下商业而欢喜，用健康、陪伴、愉悦的情绪价值，建立线下的差异化优势。对每个广场基于品牌级次进行商业内容评分，邀请内部中高管和外部品牌方领导授课，拥抱“绿色”，拥抱“智能”，拥抱“ESG”，做到低能耗，高绩效。自研的 ERP 平台绿洲系统，依托信息化、智能化高效地管理与整合关键业务流程，进一步提升管理质效和消费者购物体验。珍惜吾悦平台上每一个品牌，一视同仁地去管理每一个委托方的项目。伴随有落地的管理动作、有辨识度的管理体现，吾悦商管核心优势未来将持续转化为有质量的经营业绩。

（三）良好的品牌影响力

公司在国内房地产领域持续保持领先的品牌优势，凭借优质的产品力、全周期商业资产运营管理能力、精准的市场定位及良好的客户口碑，持续构建差异化的品牌护城河。报告期内，公司在中国房地产业协会及上海易居房地产研究院发布的权威榜单中表现亮眼：荣获“房地产开发企业综合实力 TOP10”第 10 位、“商业地产综合实力 TOP10”第 4 位、“商业地产运营 TOP10”第 2 位，“地产开发+商业运营”双轮驱动的协同效应进一步凸显。

同期，中指研究院授予公司八项重量级荣誉，覆盖综合实力、专业运营及代建业务等多个维度，包括：“综合实力 10 强”、“商业地产运营 10 强”、“融资能力 10 强”、“盈利性 10 强”、“代建领先品牌”、“代建优秀运营企业”、“优秀商业代建”、“政府代建领先品牌”称号。此外，公司还获得中华全国工商业联合会颁发的“2025 中国民营企业 500 强”及“2025 中国服务业民营企业 100 强”荣誉，并凭借在社会责任方面的表现，被行业媒体乐居财经评为“2025 年社会责任标杆企业”。

（四）务实高效的人力资源管理机制

人才是创新的源泉，公司也始终将员工视为最宝贵的资产。基于此，公司特别重视人才的选用育留，并为之打造敬业的工作环境和氛围。

在招聘端，公司不仅重视行业优秀人才，同时也重视校招生的招聘培养。2025 年，公司启动“三年千人”校招生招聘计划，不仅为企业储备未来力量，更致力于培养专业扎实、担当有为的时代青年。

在员工职业发展上，公司致力于为员工搭建公开透明、公平公正的职业发展平台，围绕人才成长与价值实现，建立标准化的定期“双晋”机制，为员工职业晋升提供清晰的路径与制度保障。

在员工培养赋能上，公司高度重视内部员工成长与能力提升，围绕业务支持与人才梯队建设两大目标，构建了完善系统的培训培养机制，为员工职业发展和学习成长提供了坚实支撑。公司打造的人才梯队培养项目“驼系列”培训项目，包括了“新驼、骏驼、明驼、鸿驼、领驼”，五个系列聚焦不同层级的员工。公司通过系统化搭建培养发展链路，推动培训与发展一体化协同机制高效落地，确保培训成果切实转化为员工能力提升与公司人才储备的优势。

公司高度重视与员工的沟通交流，采取了多种举措确保与员工的沟通顺畅。鼓励员工提出建议，开放多种员工反馈通道，设立了董事长诚议邮箱，并开通“有诚议”系统，同时也定期与员工主动进行面对面沟通，并开展员工满意度调查。面对员工提出的建议，公司认真梳理、积极采纳，将其作为改进工作、优化流程的重要参考。面对投诉举报，公司严肃对待，深入调查核实情况，对存在问题的部门或个人进行严肃问责，切实维护员工的合法权益，确保公司运营的公平公正。

（五）具有新城特色的可持续发展战略

低碳可持续发展已成为当下全球经济的核心议题，我国“双碳”目标引领的战略体系正在系统推进，绿色消费与健康生活理念正加速渗透社会各领域，重塑着公众的生活方式与价值选择。公司秉持“让幸福变得简单”的企业使命，基于国家政策、行业发展、产品创新等维度对绿色生活方式进行探索，将“幸福”的内涵分成“营造幸福美好生态、呵护幸福绿色生活、创享幸福品质体验、奏响幸福和谐乐章”四部曲，以诚信经营和可持续发展为基础，坚持长期主义，逐步构建具有新城特色的可持续发展管理模式。公司立足“双碳”战略时代机遇，以前瞻性视野重构人居空间价值体系，着力打造集安全、舒适、绿色、智慧、品质、服务于一体的好房子体系，持续输出具有行业标杆意义的低碳化、数字化、生态化人居实践范本。截至目前，公司新建及在建项目的绿建覆盖率达到 100%，累计获得 72 项国内外绿色认证，106 座吾悦广场获得省级以上绿色商场称号。公司着力推进“公益三小时”活动，号召全体新城人身体力行参与志愿服务。未来公司将持续沉淀综合能源技术能力、全周期绿建认证覆盖能力、超低能耗技术能力、碳排放管理能力及绿色金融创新工具应用能力等，通过构建“技术研发+标准输出+场景赋能”的价值链闭环，着力打造具备行业引领性的技术解决方案输出能力，锻造成未来发展的新型收益增长极。

五、报告期内主要经营情况

报告期内，公司实现营业收入 530.12 亿元，较去年同期下降 40.44%，实现归属于上市公司股东净利润 6.80 亿元，较去年同期下降 9.61%；实现归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润 6.14 亿元，较去年同期下降 29.34%。

（一）主营业务分析

1、利润表及现金流量表相关科目变动分析表

单位：元 | 币种：人民币营业收入变动原因说明：房地产物业销售收入较上年大幅减少。营业成本变动原因说明：房地产物业销售收入的减少导致相应房地产物业销售成本的减少。销售费用变动原因说明：公司策划代理费及销售佣金较上年大幅减少。研发费用变动原因说明：上年度公司处置了产生研发费用的某子公司。筹资活动产生的现金流量净额变动原因说明：偿还债务支付的现金较上年大幅减少。

本期公司业务类型、利润构成或利润来源发生重大变动的详细说明

□适用√不适用

2、收入和成本分析

√适用□不适用

报告期内，公司实现营业收入 530.12 亿元，其中主营业务收入中，房地产开发销售本期实现营业收入 390.04 亿元，较上年同比下降 48.71%；公司物业出租及管理实现营业收入 130.36 亿元，较上年同比增长 8.37%。

(1) 主营业务分行业、分产品、分地区、分销售模式情况

单位：元 | 币种：人民币

主营业务分行业、分产品、分地区、分销售模式情况的说明

“主营业务分地区情况”为公司房地产开发销售情况。

(2) 产销量情况分析表□适用√不适用

(3) 重大采购合同、重大销售合同的履行情况□适用√不适用

(4) 成本分析表

单位：元 | 币种：人民币

(5) 报告期主要子公司股权变动导致合并范围变化□适用√不适用

(6) 公司报告期内业务、产品或服务发生重大变化或调整有关情况□适用√不适用

（7）主要销售客户及主要供应商情况

属于同一控制人控制的客户或供应商视为同一客户或供应商合并列示，受同一国有资产管理机构实际控制的除外。

下列客户及供应商信息按照同一控制口径合并计算列示的情况说明无。

A. | 公司主要销售客户及主要供应商情况 √适用□不适用

前五名客户销售额 53,686.89 万元，占年度销售总额 1.03%；其中前五名客户销售额中关联方销售额 0 万元，占年度销售总额 0。

前五名供应商采购额 124,147.11 万元，占年度采购总额 8.84%；其中前五名供应商采购额中关联方采购额 0 万元，占年度采购总额 0。

B. | 报告期内向单个客户的销售比例超过总额的 50%、前 5 名客户中存在新增客户的或严重依赖于少数客户的情形 □适用√不适用

报告期内向单个供应商的采购比例超过总额的 50%、前 5 名供应商中存在新增供应商的或严重依赖于少数供应商的情形□适用√不适用

C. | 报告期内公司股票被实施退市风险警示或其他风险警示前五名销售客户

□适用√不适用

前五名供应商

□适用√不适用

D. | 报告期内公司存在贸易业务收入

□适用√不适用

贸易业务占营业收入比例超过 10%前五名销售客户

□适用√不适用

贸易业务收入占营业收入比例超过 10%前五名供应商

□适用√不适用

3、费用√适用□不适用

单位：元

4、研发投入

(1) 研发投入情况表

□适用 | √不适用

(2) 研发人员情况表

□适用√不适用

(3) 情况说明

□适用√不适用

(4) 研发人员构成发生重大变化的原因及对公司未来发展的影响

□适用√不适用

5、现金流√适用□不适用

单位：元

(二)非主营业务导致利润重大变化的说明□适用√不适用

(三)资产、负债情况分析 √适用 | □不适用

1、资产及负债状况

单位：元 | 币种：人民币

2、境外资产情况□适用√不适用

3、截至报告期末主要资产受限情况 √适用 | □不适用

单位：元

新城控股集团股份有限公司 2025 年年度报告 4、其他说明 □适用√不适用（四）行业经营性信息分析 √适用 □不适用详见本节“二、报告期内公司所处行业情况”。房地产行业经营性信息分析 1、报告期内房地产储备情况 √适用 □不适用详见本节“一、经营情况讨论与分析”。 2、报告期内房地产开发投资情况 √适用 □不适用详见本节“一、经营情况讨论与分析”。 2、报告期内房地产开发投资情况 2、报告期内房地产开发 √适用 □不适用详见本节“一、经营情况讨论与分析”。

3、报告期内房地产销售和结转情况 √适用 | □不适用报告期内，公司共计实现销售金额 192.70 亿元，销售面积 253.58 万平方米，实现结转收入金额 470.24 亿元，结转面积 697.15 万平方米，报告期末待结转面积 829.68 万平方米。（包含合联营项目），详见本节“一、经营情况讨论与分析”。

4、报告期内房地产出租情况 √适用 | □不适用

单位：元币种：人民币

注：1、截至 2025 年 12 月 31 日，公司持有的已开业吾悦广场为 148 座，管理输出的已开业吾悦广场为 30 座。上海包含上海新城控股大厦 B 座办公楼出租情况。

2、租金收入包含租金、管理费、停车场、多种经营及其他零星管理费收入。3、2025 年度公司商业运营总收入为 140.90 亿元（即含税租金收入），包含：商铺、办公楼及购物中心的租金、管理费、停车场、多种经营及其他零星管理费收入；2024 年度公司商业运营总收入为 128.08 亿元（即含税租金收入）。

4、出租率为 2025 年 12 月 31 日当日商业物业出租情况。5、“租金收入/房地产公允价值”的计算不包含管理输出的 30 座及开业未满 1 年的吾悦广场。

5、报告期内公司财务融资情况 √适用 | □不适用

单位：万元 | 币种：人民币注：此外，本公司应付关联方新城发展及其子公司计息款项为 68.40 亿元，利率为 8%；应付关联方新城悦及其子公司计息款项为 7.96 亿元，利率为 6.05%。

6、其他说明 □适用 | √不适用

(五)投资状况分析对外股权投资总体分析□适用√不适用

1、重大的股权投资 □适用 | √不适用

新城控股集团股份有限公司2025年年度报告 2、重大的非股权投资 □适用√不适用 3、以公允价值计量的金融资产 √适用 □不适用 单位：元 币种：人民币 资产类别期初数本期公允价值变动损益计入权益的累计公允价值变动本期计提的减值本期购买金额本期出售/赎回金额其他变动期末数其他75,640,0004,966,725—80,971,28110,000,000-151,578,006合计75,640,0004,966,725—80,971,28110,000,000-151,578,006 证券投资情况 □适用√不适用 证券投资情况的说明 □适用√不适用 私募基金投资情况 □适用√不适用 衍生品投资情况 □适用√不适用 4、报告期内重大资产重组整合的具体进展情况 □适用√不适用 4、报告期内重大资产重组整合的具体进展情况 □适用√不适用 (六)重大资产和股权出售 □适用√不适用

(七)主要控股参股公司分析√适用□不适用主要子公司及对公司净利润影响达10%以上的重要参股公司情况□适用√不适用

报告期内取得和处置子公司的情况√适用□不适用

其他说明

□适用√不适用

(八)公司控制的结构化主体情况

√适用

□不适用

公司纳入合并范围的结构化主体包括公司投资的 1 个资产证券化产品。国金证券资产管理有限公司作为管理人向专业机构投资者发行设立“国金资管-吾悦广场持有型不动产资产支持专项计划”，发行规模为人民币 6.16 亿元，于 2025 年 11 月 28 日正式成立。本专项计划预期产品到期日为 2050 年 4 月 10 日，还本付息方式及期限为设置单一类别按半年进行收益分派。

由于公司对此结构化主体拥有权力，通过参与相关活动享有可变回报，并且有能力运用对被投资方的权力影响其可变回报，因此公司对此类结构化主体存在控制。

于 2025 年 12 月 31 日，纳入合并范围的结构化主体的资产规模为人民币 6.16 亿元（2024 年 12 月 31 日：0.00）。

六、公司关于公司未来发展的讨论与分析

（一）行业格局和趋势

√适用

□不适用

商业地产将在消费提振与存量竞争的双重驱动下加速分化。宏观层面，《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十五个五年规划的建议》（即“十五五”规划建议）将扩大内需作为战略基点，明确提出：“促进形成更多由内需主导、消费拉动、内生增长的经济发展模式”。这标志着顶层设计正式将“内需主导”和“消费拉动”确立为未来五年的核心模式，旨在改变过去过度依赖投资和出口（外放型）的增长路径，转向依靠国内超大规模市场（消费型）的内生增长。2026 年《政府工作报告》将“着力建设强大国内市场”列为重点任务，提出“坚持内需主导，统筹促消费和扩投资，拓展内需增长新空间”、“深入实施提振消费专项行动，构建‘能消费、敢消费、愿消费’的政策环境”。通过设立“财政金融协同促内需专项资金”、支持消费品以旧换新、优化休假制度等具体举措，旨在解决消费能力不足、后顾之忧多等痛点，为向消费型社会转变提供制度保障。政策端持续释放消费提振信号，活跃线下消费，激发下沉市场消费活力，如国债支持以旧换新，扩大个人消费贷款及服务经营主体贷款贴息等。消费端，消费者对情感价值、文化体验的需求倒逼商业空间创新，头部商业企业凭借场景化运营与差异化内容（如国潮文化、沉浸式业态）持续吸引优质品牌集聚。金融端，2025 年 3 月 16 日中办和国办印发《提振消费专项行动方案》，支持符合条件的消费领域项目发行公募 REITs。当前已上市的 7 只消费基础设施公募 REITs 主要为购物中心资产，同时开始逐渐从购物中心，向体育、文旅、酒店等高品质生活服务设施延伸。自 2025 年 12 月 31 日证监会正式发布试点公告启动商业不动产 REITs 以来，市场申报火热。截至 2026 年 3 月 23 日，沪深交易所已累计受理申报项目 15 单，预计募资总额超 460 亿元，底层资产覆盖购物中心、写字楼、酒店及商业综合体。未来，在政策的持续引导与鼓励下，公募 REITs 将响应提振消费大战略，助力消费基础设施资产焕发新活力，公司也将积极推进商业不动产 REITs 申报发行、机构间 REITs 扩募发行，同时做好 PRE-REITs 的储备搭建，持续推进多层级 REITs 战略深化发展。与此同时，行业竞争从规模扩张转向精细化运营，AI 招商、数据驱动决策、低碳技术应用成为效率提升的关键抓手。短期挑战聚焦于消费信心修复与存量项目同质化竞争，长期则需应对 ESG 标准升级与资产回报压力。在此背景下，具备规模壁垒、高效运营能力及前瞻性战略布局的企业将占据先机。吾悦商管凭借头部规模、高效运营与前瞻性 ESG 布局，有望率先穿越周期，成为“消费提振+存量竞争”双主线下的行业引领者。

2025 年，房地产行业在深度调整中动态筑底、转型重塑，市场修复进程仍面临阶段性压力。《求是》杂志 2026 年开年第一评重磅定调，重申房地产在国民经济发展中的重要地位，表态房地产发展空间依然广阔；强调房地产对居住资产负债表的重要性；建议政策应更加积极大胆，一次性给足，呼吁加强市场预期和舆论引导。由此可见，房地产业仍是国民经济的重要产业和居民财富的重要来源，房地产市场健康发展事关经济社会发展大局和人民群众切身利益，在经济回升向好与新旧动能转换的关键阶段，保持房地产市场平稳运行更为关键。2025 年末至 2026 年初，市场成交出现回暖迹象，筑底信号逐步明朗；但城市与板块间分化进一步加剧，房地产开发投资持续低迷、土地市场整体偏弱、房企经营与债务风险仍处于化解过程中，行业从规模扩张转向高质量发展仍需稳步推进。

当前中国房地产市场处于筑底过渡与局部复苏阶段，整体仍面临下行压力，但最艰难的时期已基本过去。政策端，在化风险基调框架内，以“稳市场、防风险”为核心，明确“因城施策控增量、去库存、优供给”，以上海“沪七条” 为代表的因城施策措施持续落地，拉开 2026 年政策放松帷幕。市场面则呈现明显分化，新房暂时表现平淡，二手房需求有所回暖，人口净流出的低线城市调整压力仍存，而核心城市、核心地段、中高端品质型改善产品则显现出结构性韧性。

公司判断，2026 年将是市场触底与温和复苏的关键之年。政策端，各地地方政府将在防控风险的基本框架内，延续宽松应对、温和发力的基调。市场面，后续市场将进一步深化分化，区域、产品维度的结构性机会将更加突出。随着全国两会后政策组合拳的落地，供需两端及防风险领域的支持措施有望持续释放，核心城市的优质资产已经具备配置价值，而低线城市则需要更长时间完成供需再平衡。

公司坚信，行业寒冬终将过去，新城控股将继续保持黑暗穿行的勇气与毅力，积极面对房地产新形势、新格局。

（二）公司发展战略

√适用

□不适用

1、稳中求进

在房地产发展新形势、新格局下，坚持稳中求进的总基调，地产开发业务将围绕“化风险、调结构、促转型”确保公司现金流合理充裕，稳步去化现有存货，控制负债规模，提升利润率，强调净资产提升、资源盘活，并持续关注市场机会。吾悦商管将持续深耕已开业项目，围绕“经营五步法”，系统推进经营提质与业绩稳步增长。同时，积极探寻增量机会，扎实推进新增项目拓展工作，实现存量做优、增量做精，不断夯实企业高质量发展根基，为商业生态的持续繁荣注入稳定而强劲的动力。

2、地域深耕

坚持地域深耕总策略，紧抓城市发展机遇，聚焦重点城市群与核心城市，围绕现有布局做大、做强、做深。在房地产市场进入高质量发展新阶段的同时，商业消费与城市功能升级也为商业综合体运营提供了更广阔的空间。人口集聚与城镇化率快速提升的城市，既为公司过往房地产开发带来业绩红利，也为吾悦广场等商业项目的持续繁荣创造了坚实土壤。同时，为适应行业发展新形势，持续放大地域深耕优势，公司已于 2022 年正式成立新城建管轻资产平台，定位为全业态综合管理服务商。依托集团高效的运营体系与成熟的商业品牌影响力，持续挖掘并维护属地资源，与地方政府、开发企业、土地所有者等密切协作，为商业、办公、酒店、住宅等项目提供咨询、代建、代销、代管等全流程服务。尤其在商业综合体领域，平台不仅输出标准化的招商与运营管理体系，也结合属地消费特征进行差异化打造，助力委托方项目高效落地与稳健经营，推动公司“轻重并举”协同发展，在重点城市群不断拓展商业运营的新版图。

3、运营优先

以运营优先为总抓手，依托大运营体系统筹开发效率与商业运营质量。以经营目标为核心，强化节点管控与产销平衡，通过降低无效成本与资源整合，确保吾悦广场精彩开业与住宅平稳交付。坚守“经营五步法”，聚焦各类型核心指标，细化全流程管控颗粒度，通过常态化复盘深挖经营潜力，动态调优招商策略与运营节奏，在精准把控中持续提升组织健康度与精益管理水平，以更高标准的运营韧性驱动卓越经营。

4、科技赋能

2025 年，公司持续深化科技赋能战略，全面推动产业数字化转型，在会员运营、工程物业及 AI 应用等领域取得了系统性突破，助力运营效率提升与业务价值再造。

吾悦会员系统自 2024 年采用全面自主研发并上线以来，经过持续迭代优化，已成为会员运营、商户服务与广场营销的核心支撑，全面打通“人、货、场”的数字化闭环。2025 年，聚焦会员价值体系重塑，构建了高价值积分体系，试点推出“星钻计划”，并在行业首推专门聚焦体验业态增值服务的“悦会员”付费会员体系，通过专属权益促进消费，助力高价值会员规模持续增长。同时，会员拉新与积分体系已覆盖微信、支付宝、云闪付、美团、大众点评等主流平台。通过自研企业微信功能，实现小程序、公众号、视频号与企业微信的私域全链条打通，形成完整的会员运营生态。

2025 年，公司完成智能物联网平台—新云 3.0 系统的自主研发与全面整合，将原 IBMS（Intelligent Building Management System）、EMS（Energy Management System）和 FM（Facility Management）三大系统融合为一套基于统一物联底座的智能化平台，并同时支持 PC 端与移动端应用。新系统通过数据融合、流程优化与智能分析，推动设备管理从“分散被动”向“统一智能”转型，显著提升效率、降低成本并优化用户体验。截至目前，新系统已在昆山、扬州、丹阳、镇江、句容、南京雨花等 6 个吾悦广场完成试点上线，2026 年计划进一步完成全国近 70 个广场的升级切换，推动智能管理能力的规模化落地。

公司积极拥抱人工智能技术，持续探索其在多元业务场景中的应用潜力。2025 年，已在日常办公与业务运营中引入多项 AI 能力，涵盖合同生成、差旅报销建单、财务审单、工商信息校验、银行余额调节表校验、HR 人岗匹配、制度问答、商户销售稽核、数据看板解读及 ChatBI 智能问数等数十个高频场景。通过引入“AI 数字员工”，公司有效替代大量重复性人工操作，显著提升工作效率与数据准确性，为业务运营与决策提供有力支撑。

面向未来，公司将持续拓展 AI 技术在更深层次、更广场景的应用，推动效率提升与决策智能化的双轮驱动，真正将科技转化为生产力与战略力，助力企业实现高质量、可持续的发展。

5、风险管控

为应对不确定的市场风险，公司具有高度的底线意识，重视风险管控体系的建设与完善，让风险意识贯穿企业经营的各职能和全过程，及时修订、完善相应规章制度，防范并化解重大风险；寻找风险控制盲区，明确风险应对措施，并辅以健全合理的监督评价机制，使公司整体运作和制度的执行得到及时的反馈，形成长效风险管控机制，锻造企业安全屏障。作为一家有高度危机意识的公司，具备较强风险管理能力的企业，公司在 2026 年里将进一步向前端延伸风险管控，建立自我检查、自我风控、自我调整、自我整改的体系化的业审联合机制。在业审联合的指导之下，通过数字审计和文化建设加强三级协同，通过岗责匹配编制业审联合管理作业的指引和标准，为业务合规发展保驾护航。基于信息化改造、管理漏洞封堵等手段，使得制度更完善、业务流程更规范、风险防控更前置。

行业正处于新的发展阶段，面临全新的机遇和挑战。新需求层出不穷，新产品快速迭代，新业态悄然崛起，新科技日新月异。公司将在巩固基本盘面的同时，拓展新的赛道，健全管理体系，整合资源优势，做好美好生活服务商角色的同时，使公司成为基业长青的百年企业。

（三）经营计划

√适用

□不适用

面向 2026 年，新城控股将在坚守与变革中再启新程。公司将坚守“让幸福变得简单”的企业使命，秉持长期主义，回归发展本质，持续推进大资管战略落地，在地产开发及轻资产业务拓展中稳中求进，在吾悦广场经营质量上精益求精，发挥“投融建销管退”全周期能力，强化各方深度合作，健全风险管理机制，实现稳健、务实的长远发展。公司将坚守骆驼文化的企业基因，强化管理干部作风建设，不忘初心，打造一支能征善战的团队。同时，公司也将主动求变，顺应新质生产力发展新格局，追求更高组织效能，向精细管理要效益，借助人工智能等前沿技术，全力深化数字化转型，加速推动经营管理变革。公司将继续为优秀人才搭建广阔舞台，鼓励所有新城人充分发挥才能与潜力，勇于在不同的岗位上绽放光芒，与公司并肩前行。站在公司发展的新起点，全体新城人将以更昂扬的斗志、更坚定的信念、更踏实的作风再出发，为社会创造更多价值，以奋进绘就新城底色。

商业运营是一个可以穿越周期的行业，每一个成功的运营者都有其成功的关键要素、价值主张、经营理念，这也是企业基于自身的使命、愿景和价值观及长期的经营实践，提炼出的一种经营指导思想。它让企业形成统一的管理语言，并贯穿于企业的日常运营、市场营销、人力和财务管理等各个环节；最终指引企业将核心优势转化为持续的经营业绩。对于一个穿越周期、持续百年的行业，正确的经营理念将伴随企业应对行业发生的变化。为此公司在 2025 年提出了吾悦商管的“吾悦经营五步法”。2026 年吾悦商管将坚守“吾悦经营五步法”，追求卓越经营，只争朝夕、奋力争先；总部建章立制，一线高效执行；加速梯队建设，提升人才厚度，持续营造文化简单、沟通顺畅的氛围。2026 年，公司商业管理板块将继续承接对公司资产保值、升值和利润的要求，加强 NOI 指标关注度。经营协同方面，公司更加强调可同比项目销售增长、收入增长，积极探索建立联营机制，与商户、商家一同前行；消费体验方面，将持续关注品质，增加品质空间的量化打分，同时，提升掉铺率指标关注度，要求每一次品牌更迭间不要出现空档期，做到无缝衔接，保障顾客每一次购物体验；同时关注产投比指标，确保商场每一分营销资源投入获得正向回报；可持续发展方面，亦将拓展指标作为常态化考核指标，聚焦区域深耕发展、资源协同，进一步凸显规模布局优势。公司计划 2026 年实现商业运营总收入 145 亿元，新开业吾悦广场 5 座。

2026 年，地产开发板块将继续坚守既定方向及策略，“化风险、调结构、促转型”。“化风险”即保交付、保开业、保现金流安全、保主体信用安全；“调结构”即净资产提升、资源盘活；“促转型”即关注市场机会、推进轻重切换、加强文化牵引。2026 年公司高度重视，肩负起“保交付、保民生”的使命，积极履行社会责任，不断打磨交付力，通过搭建足够通畅的渠道来倾听客户的声音，以客户需求为中心从而建立个性化产品、标准化交付体系以及交付后的保障。2026 年，公司计划新开工 3 个子项目，新开工建筑面积 27.85 万平方米。公司计划竣工 65 个子项目，预计竣工总建筑面积 349.64 万平方米。

2026 年公司计划开工项目一览表

2026 年公司计划竣工项目一览表

注：上述开工和竣工计划可能因下列原因而出现相应调整：1、新的法规对项目审批要求进一步严格，使开发项目的证照办理速度滞后而影响开发节奏；2、涉及拆迁的项目拆迁进度可能对开发计划产生影响；3、其他不可预测的重大事项对项目工期产生的影响。2026 年经营计划是公司依据自身业务能力制定，并不代表公司对 2026 年度的盈利预测，亦非公司承诺，能否实现取决于市场状况变化、经营团队努力程度等诸多因素，存在很大的不确定性，敬请投资者特别注意。

（四）可能面对的风险 √适用 | □不适用

1、政策调控风险

在经济修复承压及地产持续去库存的周期中，2025 年的房地产调控政策迎来全面转向。中央加强预期管理，提出“止跌回稳”、“稳楼市”等新表述，推出收购商品房、回购存量土地、扩容白名单、降低首付比例、下调贷款利率等组合拳手段。地方优化政策应出尽出，当前政策环境已处于历史最宽松阶段。展望 2026 年，房地产政策宽松基调或将延续，有望围绕“促进需求”和“优化供给”继续展开。但考虑到政策端落地执行力度、节奏仍有不确定性，刺激效果和可持续性仍有待观察。公司仍将秉持稳健经营的原则，加强政策跟踪与市场分析，不断提升管理运营效率和化解风险能力，确保持续健康发展。

2、市场风险

2025 年四季度以来，在政策持续发力和市场自我调节的协同作用下，房地产市场出现阶段性的修复，部分城市有回稳的迹象，但整体市场仍然存在不确定性。整体经济增速放缓的情况下，居民收入预期和房价预期仍未大幅度转向，总体购房需求有待释放。市场要实现全面触底和回暖，仍需政策进一步助力和效应释放时间。公司将把握市场动向，积极调整供货结构和营销策略，提升现金回收效率，降费守价，抵御市场“寒潮”。

此外，商业的发展与宏观经济紧密相关，国内经济增长乏力影响消费复苏，商业地产经营面临更大挑战，竞争加剧，“内卷化”严重。公司将以创造顾客价值为目标，持续做好商业定位，充分解读项目，锁定核心客群，迅速调整商业模式，匹配合理规划，与消费者保持连接和沟通，满足其消费需求；并根据行业变化，执行有效可行的经营策略，通过战略执行转化成为经营成果。

3、经营风险

房地产开发项目具有周期长、投资大、涉及相关行业多等特点。面对繁多的项目建设环节，公司在经营过程中也必然面临销售环境的动态变化、产品与原材料价格波动、工程款和材料款的集中支付、城市规划调整、拆迁、合作方暴雷出清、项目集中交付、税费集中结算清缴等诸多外部挑战。这也直接增加了公司房地产项目在供给端及去化端的难度，致使未来盈利空间存在进一步压降的不确定性。

此外，在商业运营管理方面，亦存在竞争加剧、消费降级持续、商户新开店意愿下降等诸多不确定性，这也将对公司持续稳定增长的商业运营收入产生一定的挤压效应。面对以上可能发生的不确定性风险，公司将提前做足准备，持续优化管理颗粒度、强化前置沟通、合理有序管控现金流、提升经营能力及效率。

4、财务风险

房地产行业属于资金密集型行业，项目开发建设及运营全生命周期需要投入大量资金。当下，行业仍处于筑底阶段，房地产企业的出清尚未完全完成，融资渠道的畅通仍在持续修复中，投资者的观望、谨慎态度仍在延续。过往房地产开发高杠杆、高周转时代将一去不返，现金流挑战将持续伴随整个缩表周期。公司未来将继续坚守底线思维，提升资金使用效率，降低财务杠杆，优化资本结构，提升经营能力，追求高质量回笼资金，保持良好的流动性。在有信用、有资产、有能力的护航下，公司将按时无误偿还到期债务本息，全力保障公司稳健经营及全体投资者的利益。

（五）其他

□适用

√不适用

七、公司因不适用准则规定或国家秘密、商业秘密等特殊原因，未按准则披露的情况和原因说明

□适用

√不适用