招商蛇口 2025 年管理层讨论与分析

一、报告期内公司所处行业情况

2025 年，我国经济在复杂严峻的内外部环境下展现出强劲的韧性。面对世界经济增速放缓、主要经济体表现分化等外部挑战，国家精准施策，实施更加积极有为的宏观政策，加快推进新旧动能转换。全年国内生产总值达 140.2 万亿元，同比增长 5%，顺利实现预期目标。经济发展向新向优，新质生产力加速壮大，为高质量发展注入动能。

房地产市场在深度调整中积蓄企稳力量，新发展模式路径愈发清晰。报告期内，政策端围绕“释放需求、优化供给、存量盘活、好房子建设、城市更新”等多维度协同发力。新版《住宅项目规范》落地实施，标志着行业在“好房子”政策引领下全面迈入品质发展阶段。中央城市工作会议作出重要论断，明确我国城镇化已从快速增长期转向稳定发展期，城市发展正由大规模增量扩张转向存量提质增效为主，为未来城市工作提供了根本遵循。“十五五”规划建议明确提出“推动房地产高质量发展”，为行业中长期转型指明了方向。在政策合力作用下，全年新建商品房销售面积及金额降幅收窄，一线及核心二线城市改善性需求成为市场重要支撑，二手房成交规模与占比进一步提升。代建行业呈现结构性分化，资本代建新赛道机遇加速显现。头部代建企业扩张意愿强烈，行业集中度持续提升。

资产运营面临阶段性挑战与结构性机遇。购物中心空置率波动上行，同质化竞争与消费升级并存；产业园与写字楼供需格局未达平衡，经营承压，业态转型与功能升级成为破局关键；公寓市场受供应增加及居民收入预期偏弱影响，租金持续承压。与此同时，国内公募 REITs 市场步入常态化发行与稳定发展轨道，“新发+扩募”双轮驱动市场规模持续增长。底层资产扩围至商业办公、酒店、城市更新、文旅、养老等类型，标志着我国 REITs 市场向覆盖更广泛商业不动产的“全门类”市场迈出关键一步，为持有优质商业不动产的企业打通了“开发销售”向“资产运营”深度转型的资本通道。国内旅游市场稳步回暖，会展业保持平稳发展，绿色化、数智化成为行业转型升级的新动能。

物业服务行业进入“存量精耕”与“质效提升”的关键阶段。新增物业管理规模随房地产市场的调整而继续放缓，行业竞争全面转向对存量项目的服务提升、效率优化与价值挖掘。单纯的低价竞争难以为继，企业更加注重通过标准化、数字化提升运营效率，以应对刚性成本上涨压力。基础物业服务向“优质优价”迈进，增值服务在政策与市场双轮驱动下，围绕社区生活、资产运维、城市服务等领域加速发展，成为物企重要增长引擎。整体而言，行业在挑战中加速整合与分化，具备卓越运营能力、清晰战略布局与良好品牌声誉的企业将赢得更广阔的发展空间。

二、报告期内公司从事的主要业务

（一）公司战略介绍

公司持续贯彻并优化“133,341”战略体系，以“稳固行业五强，成为中国领先的地产园区综合开发运营服务商”为目标，围绕“开发业务、资产运营、物业服务”三类业务，通过“全面聚焦、质效并驱、轻重共赢”三大策略和“精准投资、产品升级、运营增值、资产盘活”四个抓手，打造“产品迭代力、内容运营力、服务增值力”三项核心能力，以创新驱动为根本动力，着力推进“三个转变”，即由开发为主向开发与经营并重转变，由重资产为主向轻重资产结合转变，由同质化竞争向差异化发展转变，踔厉奋进推动高质量发展。

做优开发业务。聚焦核心城市，坚持以销定投、精挑细选、优中选优，确保新增投资流速及利润兼优。加快推进存量项目盘活，创新存量盘活路径。着力提升产品力，建设“好房子”，运营“好生活”，实现产品价值与市场竞争力的双重跃升，巩固新发展模式下的市场领先地位。

做强资产运营。落实分类管理，去粗存精，加强内容运营，建强全链条关键环节管控能力，提升资产运营水平和经营效益。依托产融先发优势，实现核心持有业态的产融退出通道全覆盖，适时推进 REITs 扩募，构建“开发-运营-资本化-再投资”的良性循环，开拓新业务增长曲线。

做大物业服务。基础服务以高质量发展为主线，按照核心区域深耕、高潜区域发力、薄弱区域覆盖的原则，做广城市布局，做深重点城市密度。

（二）主营业务介绍

开发业务主营以住宅为主的可售型商品房的开发与销售，此外还包括代建业务；资产运营业务包括集中商业、产业办公、公寓酒店等持有物业运营与资产管理以及会展和邮轮业务；物业服务业务包括基础物业管理、平台增值服务及专业增值服务等。

1.开发业务

作为绿色人居的探路者、实践者和领跑者，公司坚持区域聚焦、城市深耕。深入贯彻“安全、舒适、绿色、智慧”的好房子国家标准，研发并落地“招商蛇口好房子”技术体系，打造品质人居、绿色人居、智慧人居。“玺系”“揽阅系”

“启序系”“天青系”等住宅产品，以持续迭代的品质升级居住体验。代建业务积极发挥核心开发能力优势，推动政府代建、商业代建等轻资产业务，业态涵盖住宅公寓、产业商办、文体艺术等九大领域，赋能公司多业务协同发展。

2.资产运营

资产运营涵盖集中商业、公寓、产业园、写字楼、酒店、会展及邮轮等多元业务。公司成立资产管理部，强化资产统筹管理能力，通过招商商管、招商产园、招商伊敦、招商邮轮等专业公司进行全生命周期的精细化运营管理。公司致力于在物业生命周期的每个阶段做到行业标杆水平，帮助客户与项目一同成长，关注并努力释放项目所有经营潜能，实现物业资产价值与投资回报双提升。公司已搭建了主要持有经营业态的资本市场退出通道，构建了资产运营“投、融、建、管、退”全生命周期发展模式与投融资机制。

3.物业服务

公司持续挖掘开发业务和资产运营业务客户资源优势，构建物业管理与服务生态圈，不断巩固差异化竞争力。物业服务业态多元，覆盖住宅、非住宅和城市空间服务，内容涵盖基础物业管理、平台增值服务及专业增值服务。同时，公司积极探索“物业+康养”社区居家养老业务新赛道，致力于打造全龄段、全周期的美好生活服务体系。

（三）报告期公司经营情况概述

2025 年，公司开发业务项目结转规模同比下降，投资收益同比减少，公司全年实现营业收入 1,547.28 亿元，同比下降 13.53%；实现归属于上市公司股东的净利润 10.24 亿元，同比下降 74.65%；加权平均净资产收益率 0.73%，同比下降 2.63 个百分点。

报告期内，公司通过改革提升管理效益，保持现金流稳健，优化资产结构，坚定转型业务。经营层面，开发业务以产品服务践行差异化发展，资产运营以多措并举实现多元化盘活，物业服务以专业能力谋求外延式发展。

公司主动顺应行业形势变化，精准优化现金流管理体系，严守资金安全底线，坚定执行“以销定投、以销定产”的经营策略，持续提升资金使用效率。全年实现经营活动现金流量净额 96.93 亿元，期末货币资金余额达 861.27 亿元，现金流整体保持韧性。报告期末，剔除预收账款的资产负债率 64.17%、净负债率 72.46%、现金短债比 1.19，三道红线持续保持绿档，债务结构稳健合理。公司积极落实房地产融资新模式要求，坚持简单、高效、安全的融资原则，年内完成 120 亿元存量永续债全面清零，落地经营性物业贷款 141 亿元，债务结构实现显著优化。同时，公司依托优质资信优势，持续优化融资成本，2025 年新增公开市场融资 179.4 亿元，票面利率均处于同期行业内最低区间；年末综合资金成本 2.74%，较年初下降 25BP，继续保持行业领先水平。

1.开发业务

2025 年公司累计实现签约销售面积 716.12 万平方米，累计实现签约销售金额 1,960.09 亿元，行业整体排名提升一位至第四位。公司在上海、深圳、成都、西安、长沙、南京、郑州、苏州、佛山、南通 10 个城市实现全口径销售金额排名前三，全国重点 30 城中进入当地 TOP5 的城市共计 15 个。

公司坚持聚焦核心、以销定投、精挑细选的投资策略，强化投资管控，落实精准投资。2025 年，公司累计获取 43 宗地块，总计容建面约 440 万平方米，总地价约 938 亿元，公司需支付地价约为 543 亿元。报告期内，公司在“核心 10 城”的投资占比接近 90%，其中在一线城市的投资占公司全部投资额的 63%，比上年进一步提升，先后获取上海 5 宗，深圳、北京、成都、杭州各 3 宗，西安 2 宗优质土地。

公司在产品力方面持续精雕细琢，玺、序、揽阅、天青产品线持续迭代创新，保持行业领先。公司积极响应建设“好房子”的政策要求，研发打造具有招商特色的好房子体系，编制《招商蛇口好房子品质标准》，涵盖“安居无忧、舒适健康、绿色低碳、智能便捷、精工匠心、美学焕新、贴心服务”7 大维度，28 个场景模块，汇集 485 项技术细节，并在全国 20 余个标杆项目中实现规模化落地，获得市场广泛认可。

报告期内，公司标杆项目亮点纷呈，20 余个全国新作首开去化率超过可研预期。上海康定壹拾玖、成都招商玺、成都锦城序、长沙招商序、西安梧桐书院、上海林屿湖畔等共 15 个项目入选 2025 年全国年度/半年度十大作品榜单，助力公司荣登 2025 中国房企产品力 TOP100 第四名。北京招商玺、佛山华玺二期等六个项目获好房子作品 TOP20 及好房子专项奖。

代建业务方面，招商建管锚定高质量发展目标，全年新增代建项目（含咨询类）80 个，新增签约面积 1,139 万平方米，新增合同收入超 8 亿元。历年累计承接代建项目超 620 个，规模突破 3,500 万平方米，形成覆盖会展中心、产业商办、住宅公寓、医疗康养、文体中心、学校教育、市政公园、道路桥梁、水工等多种业态的综合代建能力。代建新签约规模、综合能力及产品力均稳居行业 TOP10。

2.资产运营

报告期内，公司管理范围内持有物业全口径收入 76.3 亿元，同比上涨 2.2%。报告期内新入市 29 个项目，总建面 177 万平方米，聚焦核心城市核心业态，其中包含 12 个公寓、8 个商业、3 个产业园。公司发挥多元业态协同优势，全年新增轻资产管理面积约 82.8 万平方米，项目位于上海、杭州、成都、深圳等核心城市。公司以 APEC 峰会为战略契机，设立蛇口片区提质升级专项小组，通过统筹城市界面提升、产业孵化升级、文化商业融合及多元消费场景塑造，致力将蛇口片区打造成体现城市运营能力的“重要名片”，探索片区融合的资产运营新模式，实现蛇口品牌价值和商业价值最大化为核心目标。

公司持续通过公募 REITs 推动存量资产价值释放。2025 年启动博时蛇口产园 REIT 第二次新购入基础设施项目，筹划以深圳市光明区招商局光明科技园 B 地块及南山区前海易保园区 W6、W7 仓库及辅助楼推进 REITs 扩募。此举将进一步夯实持有物业“投、融、建、管、退”全生命周期发展模式，促进持有物业良性循环，增强公司可持续经营能力。

1）集中商业

报告期末，公司管理范围内的集中商业在营项目 54 个，在营面积约 340 万平方米，在建项目面积约 185 万平方米。全年集中商业运营收入为 19.6 亿元，开业三年以上项目报告期末出租率 93%。

公司全力推进“X+商业”核心战略，重资产与轻资产“双轮驱动”，在区域深耕、客群洞察、品牌联动、生态合作等维度持续破局和进阶。公司年内荣获中指院商业地产公司品牌价值 TOP4，市场影响力持续提升。2025 年，公司新开业 8 个集中商业，南京玄武花园城以超 50%的首店占比引爆市场，打造屋顶天文台及“生命之树”等特色场景，成为南京商业创新与产城融合的典范。杭州城北花园城作为杭州首个 XOD 综合体，引进 131 家首店，以“花园”主题场景和矩阵化 IP 重新定义区域商业，开业 3 天客流 65 万领跑市场。深圳太子湾 VILLA 实现了主理人品牌与高端餐饮的双重突破，将滨海场景与品牌内容深度融合，打造深圳特色滨海街区新标杆。

2）产业园

公司产业园布局国内核心一、二线 18 个城市，产品线包括网谷（科创园）、意库（文创园）和智慧城（智造园）等。产业园在营面积 312 万平方米，在建面积 61 万平方米，开业三年以上项目报告期末出租率 88%。报告期内，产业园业务运营收入 13 亿元。

公司持续以新质生产力引领发展，聚焦数智科技、绿色科技、生命科技三大新兴产业方向，做实产业服务和完善产业生态，以空间运营向产业运营转型。凭借专业运营与产业生态构建，目前公司管理的园区入驻 29 家国家级小巨人、155 家省级专精特新企业、29 家瞪羚企业、301 家国家高新技术企业，以企业矩阵构建坚实底座，赋能产业长远发展。新质生产力布局取得重要突破，公司推动“招信低空”合资公司成立，统筹推动“前海-蛇口低空经济先导区”规划和建设，打造价值工厂低空经济主题园区，形成零重力飞机工业、丰翼科技、英武智能等产业链企业集群，举办 5 场低空生态活动大会，联合招商会展举办高交会低空经济产业展览会，加速推进低空产业生态建设。

通过技术、资金、场景、运营等方面赋能园区企业发展之外，公司高度重视开展园区主导产业及产业链投资，将园区打造成为培育新兴产业的抓手，打造成自主可控的新兴产业的种子资源池。目前，招商蛇口参与出资设立的产业基金规模逾 50 亿元，所投项目发展阶段各异，有已实现上市的，有正在 IPO 申报的，亦有刚进入上市辅导期的，还有处于较为初创阶段的，影石创新、沐曦股份等创新型数智科技企业在报告期内成功上市，成为产融创新转型的“标杆案例”。通过产业基金投资到退出闭环的打通和良性滚动，产投成果逐步兑现，既实现了财务性增值回报，促进了公司及产业园区业务主业协同，更助力了战略性新兴产业的培育与发展。

公司连续七年蝉联方升园区大会“中国产业园区运营商 TOP50”第一名、2020-2025 年蝉联观点“年度影响力产城发展企业 TOP20”第一名，持续巩固行业领先优势。

3）公寓

公司管理范围内的公寓布局 21 个城市，已开业面积 175 万平方米，已开业房源 4.2 万间；建设期项目规划面积 63 万平方米，规划房源 1.4 万间。报告期内，公司公寓业务运营收入为 14 亿元，开业 1 年以上精品公寓报告期末出租率达 93%。

全年新入市 12 个项目，一线城市占比 92%，上海壹间虹桥公馆三期开业 5 个月期末出租率 100%。上海静安壹棠开业 5 个月期末出租率达 99%，深圳壹间网谷开业 4 个月期末出租率达 88%。上海壹间·新桥 G60 科创云廊社区，是公司在上海首个从土地获取、规划设计、开发建设到长期持有运营全链条自主打造的公寓资产项目，为探索可持续、可复制的租赁住房发展模式提供了实践样本，同时标志着公司在上海租赁住房领域迈出了坚实而重要的一步。公司持续以产品力和运营力焕新资产价值，服务标杆项目壹间槟榔园完成第五批改造升级，已改房源占 65%，改造楼栋出租率由 86%提升至 97%，平均单价提升至 151 元/平方米/月，改造效益显著。服务式公寓标杆项目泰格壹棠改造焕新，年内爬坡入住率达 87.7%，平均房价领先市场竞品，STR 表现位居深圳市场第一。

公寓业务在中指研究院、迈点、克而瑞等主流榜单均跻身 TOP3，其中中指“2025 资产管理优秀企业”、亿翰“2025 中国租赁住房资管实力 TOP10”位居榜首。

4）写字楼

报告期末，写字楼业务运营收入 12.2 亿元。公司积极整合内外部资源，从政策、产业和渠道资源多方入手，发力产业载体集聚打造。全年租赁成交面积超 33 万平方米，净吸纳超 8 万平方米。

5）酒店

报告期内，公司酒店业务实现运营收入为 11.1 亿元。新开业的深圳南山伊敦酒店，前身是承载改革开放历史的地标性建筑，历经 3 年改造、功能调整及空间扩容后蜕变为伊敦酒店品牌的旗舰之作，升级成集酒店、会议、服务公寓于一体的综合性国际化高端旅居社区，成为城市更新传承与创新、功能与效益、历史与现代融合的成功范例。

6）其他

招商会展旗下展览规模稳步扩容。2025 年，旗下招商会展整体举办展览面积超 700 万平方米，举办会议活动逾 200 场。深圳国际会展中心全年成功举办橡塑展、电池展、高交会、文博会等一系列国际级、国家级高规格展会。杭州大会展中心首个完整运营年度即取得国内近五年新开展馆中展览规模最高的成绩，实现里程碑式开局。中国重庆科学会堂运营首年承办各类会议活动超 100 场，数量超越同城竞争对手。

招商邮轮以创新驱动交旅融合转型，全年服务旅客 419.8 万人次。水上客运业务方面，年内开通珠海海岛航线，与横琴长隆、携程合作推出横琴航线“长隆号”主题客轮，机场航线推动“机票船票一票通”业务，客流量同比增长 17%。湾区游业务方面，年内完成 2 艘湾区游轮船舶建造，开通香港维港航线、深澳旅游航线及“WAN 夜宴”航线；“海上看湾区”项目荣获中国旅游景区协会“2025 旅游目的地创新发展案例”荣誉。邮轮港口业务方面，全年邮轮靠泊 25 艘次，推出 19 款海洋研学产品，服务 2.6 万人次。低空经济业务方面，与通用航空公司合作开展直升机空游及交通接驳，累计开通 12 条航线，全年起降 111 架次；推进跨境直升机口岸验收，成为国内首个海空一体复合型口岸，为发展低空业务奠定了坚实基础。

3.物业服务

招商积余作为公司旗下物业服务和轻资产运营服务平台，始终保持战略定力，坚定不移地贯彻 “轻型化、规模化、科技化、市场化”发展原则。2025 年，招商积余深化变革、严控现金流、提效提质，实现规模、质量与效益均衡增长。报告期内，招商积余实现营业收入 192.73 亿元，同比增长 12.23%；归母净利润 6.55 亿元，同比下降 22.12%，主要系招商积余处置所属衡阳中航项目一次性减少归母净利润 2.56 亿元，剔除此影响因素后，归母净利润同比增长 8.30%。报告期末，招商积余在管项目 2,473 个，管理面积达 3.77 亿平方米。

坚持高质量发展，以“稳基固本、创新突破”深化市场拓展，聚焦核心区域与优质项目。招商积余 2025 年实现第三方新签年度合同额 41.69 亿元，同比增长 13%。精耕非住宅业态细分赛道，打造差异化市场竞争能力，其中航空业态新签年度合同额 1.91 亿元，同比增长 85%，高校业态新签年度合同额 2.32 亿元，同比增长 25%，IFM 业态新签年度合同额 3.69 亿元，同比增长 15%。市场化住宅业绩实现跨越增长，实现新签年度合同额 4.74 亿元，同比增长 60%。

招商积余以“服务延伸+场景创新”为战略引领，持续深化增值业务战略布局，推动规模扩张与业务创新协同发展，全面提升服务力。紧密围绕业主生活与资产运营核心需求，聚焦到家服务、空间资源、房产经纪、美居业务等高粘性、高成长性服务赛道，构建多元融合、价值共生的服务生态。

招商积余持续坚持“客为先”的文化导向，形成“一心三力八要”服务文化理念，荣获“2025 中国物业服务企业综合实力 500 强 TOP3”等荣誉，并首次跻身“2025 中国物业服务力百强企业 TOP3”。

4.数智化

聚焦数智技术与业务的深度融合，持续推动面客增收与科技降本，全面提升运营效能。公司聚焦生产经营，应用人工智能技术积极赋能服务力、营销力，推动全员创新氛围营造。公司将 AI 植入客户的居家、物业、生活三大服务场景，实现 AI 物业工单助手一线录单提效 90%，企微智能客服实现 7×24 小时服务不间断；视频智能巡检实现覆盖 5 大类特种车辆识别和自动稽核，识别准确率达到 97%，有效降低 31%的停车场人工稽核工作量。公司积极推动智能工牌赋能营销案场，实现盘客效率、客户信息完整度大幅提升，构建案场管理新范式。

5.可持续发展

2025 年，公司的可持续发展工作继续围绕公司“122,353”可持续发展战略三项核心任务，在环境、社会和治理（ESG）三大维度持续发力，推动企业与环境、社会的和谐共生。

环境维度：赋能绿色城市，践行“双碳”战略。作为绿色人居的探路者和实践者，招商蛇口在双碳行动纲领的指引下加快低碳建筑建设。报告期内，装配式建筑面积新增 234.4 万平方米，占新开工项目面积比例为 92.3%；新增绿色建筑认证项目 35 个，新增建筑面积 383.14 万平方米。截至 2025 年底，公司累计建设绿色建筑项目 553 个，累计建筑面积达 6,593.60 万平方米；超低能耗、近零能耗及零能耗建筑累计 42 个，累计建筑面积 300.23 万平方米。

社会维度：承载美好生活，共创社会价值。公司注重提升产品与服务质量，满足客户对美好生活的追求，增强用户满意度与信任感；不断完善福利保障体系，优化人才培养机制，为员工提供广阔的发展空间和健康的工作环境；建立全周期管理机制，携手产业链上下游共同打造绿色质造生态，推动可持续发展理念贯穿整个价值链；公司积极履行企业社会责任，关注社区发展与公益事业，通过开展多样化的社会公益活动回馈社会。其中，由招商局慈善基金会资助，公司主导实施的招商局 C Star 青年创新创业计划的海外公益项目，入选 2026“中非人文交流年”精品活动清单，已成为助力“一带一路”沿线青年实现创业梦想的一张亮丽名片。

治理维度：引领诚信担当，强化风险管理。公司切实保障中小股东的知情权、参与权和收益权，确保公司治理透明、公正；不断提升董事会多元化水平，为管理层科学决策提供有力支持。坚守诚信经营理念，搭建“守廉有为”廉洁文化体系，筑牢企业发展的道德基石。强化全面风险管理，实现内控自我评价全覆盖，为公司稳健运营保驾护航。

截至 2025 年底，公司 MSCI ESG 评级维持 A 级（A 股房地产行业的最高评级），并在国证、华证等中资 ESG 评级中位居行业领先水平，体现了公司在可持续发展领域的卓越表现和行业影响力。

6.组织建设

公司顺应行业深度调整趋势，围绕“优化管控模式、减少管理层级、强化非开发业务管理”深入推进组织变革。总部成立资产管理部强化非开发业务统筹管理；开发业务取消五大区域公司，落实二级管控，对重点城市及大盘项目提级管理；非开发业务做精专业公司、推动存量项目划入城市公司，深化开发与物管协同，推进持有业务划转与整合，压减管理层级、精简流程，提升经营效能。公司围绕“1553N”人才格局，着力建强五类人才队伍；深化“产品首席制”，持续探索首席机制的复制推广（如“首席店长”）；建立跨组织调配机制与“专家组”人才库，发挥资深专业人才在工程质量巡查、技术攻关、专业评审等领域的价值；完善干部轮换与内部人才市场机制，夯实高质量转型人才根基。公司以“走实、走深、走心”深化服务文化，推动“寓管理于服务”落地，将奋斗者行为标签嵌入人才评价与激励体系，实现服务力向生产力转化。学习型组织建设方面，依托数字化学习平台构建“战略—能力—学习”映射矩阵，激活组织知变能力，推动学习力向发展动能高效转化。

7.公司获得荣誉

2025 年招商蛇口凭借业内领先的综合实力、出色的市场表现以及稳健的财务策略，被中国房地产 TOP10 研究组（中国企业评价协会、清华大学房地产研究所、北京中指信息技术研究院）评选为“2025 沪深上市房地产公司综合实力 TOP2”“2025 中国房地产百强企业综合实力 TOP4”等奖项。其中产品力方面，荣获克而瑞“2025 年度中国好房子企业 TOP10（第 3 位）”“2025 年度中国房地产企业产品力 TOP100（第 4 位）”；服务力方面，旗下招商积余荣获“2025 中国物业服务综合实力百强企业”第 3 名。

主要房地产项目信息表