万物云2025年报致股东信

各位股東:

2025 年開發行業的故事脈絡大家都知道，由此看公司財報數據，相對於 2025 年上半年，下半年就相關款項計提減值人民幣 7.4 億元，這使得年報淨利數據並不好看。如此持續，2026 年上半年相對是波動的，但全年是穩定的。

「超預期的空置房」是保交樓後亟須破解的難題

當下的房子並不好賣，一個交付的小區可能會有超過 30%的未售房屋。這樣的項目要承接嗎?畢竟有 70%已銷售的部分，但卻要被動接受 30%需要開發商支付的空置房物業費，然後這部分應收賬款往往會形成壞賬。為了減少應收賬款，就要去參與所有房企給供應商提供的以房抵債，但抵債資產往往又面臨減值。歷史上開發商的新樓盤物業都很優質，接下來行業、社會要面臨的挑戰則是從「保交樓」轉到「超預期的空置房」。另一方面，業主已購買房屋的空置率也不可小覷，空置業主搭便車，繳費業主負擔加重。正如《負動產時代》一書中所言：「競買人雖不必承擔前任業主的房貸，但必須清償拖欠的物業費；否則，這些欠費最終將成為其他業主共同的負擔。」他山之石，是中國當下物業治理的深刻啟示。如何化解資產空置帶來的壞賬風險，捍衛誠實繳費業主的公平權益，將是我們在存量時代必須堅守的底線。

行業競爭加劇，集中趨勢加速

對於非開發商類的物業項目，包括業委會發標的物業、校園醫院等公建物業、企業設施管理等，已經進入了紅海競爭，每個標都差不多有超過 10 家企業參與投標，這令行業毛利率下行，加之業委會群體自身也不甘於只做甲方代表，當下的物業市場頗有戰國之勢。2025 年的市場數據很有意思，公司旗下萬物梁行中標率 51.8%，從敗標項目看，中標競品多為大公司，但高度分散。公司旗下萬科物業中標率 70%，從敗標項目看，中標競品基本為地域型中小物業公司。2026 年的萬物梁行會以「智慧、低碳」為技術底盤持續提高競爭力，萬科物業則會以「彈性定價」及 「數字服務報告」持續領跑。

Token 消耗成為重要的管理費科目

機器人、大模型每日都在持續進化， OpenClaw 又把普通企業的 AI 應用從 CHAT BOT 向 AGENT 大力推了一把。行業內南都物業、新大正、綠城服務、招商積餘等公司都成為機器人應用的頭部公司，碧桂園服務更是直接研發生產清潔機器人。萬物雲選擇的路徑是借助自身的「靈石」邊緣服務器，與多個廠家搭建機器人生態。公司內部對智能體的研發更是如火如荼，全年消耗 Token 數 725 億，對應管理費絕對額下降近人民幣 2 億元。

先資本、後市場是這個行業獨特標籤

大部分中國物業企業生於房地產公司售後服務，早年目標就是做好服務。過去十年，突然的資本加入，突然的地產斷崖，總令各方不適：業主不適，因為以前「不談錢」；政府不適，「物業公司賺錢?」；資本不適，地產新項目變成了問題項目；從業者不適，除了做運營還要做市場。然而，人類有個優點就是適應，畢竟不動產持有人對設備設施的持續維護、對空間環境秩序持續維護是資產保值的基礎，伴隨立法，將來還會變成義務。

李宗盛在《給自己的歌》裡寫道：「歲月你別催，該來的我不推，該還的還，該給的給」。

2025 年公司代表行業取得兩項重大突破，榮獲 ——（中國）傑出僱主和標普 ESG 的全球 Industry Mover，這兩份財報之外的榮譽，印證了我們初心為善的堅守，印證了我們對服務本質、對員工夥伴、對可持續發展的篤定追求。

十年前，萬科物業在深圳承接一個頭部地產企業開發的項目，當時我很震驚，其下屬物業居然可以放棄關聯地產企業開發的項目。 2025 年，萬科物業在天津也首次退出一個關聯企業開發的項目，這是對歷史內部紅線的突破。行業的市場成熟度進入新的階段，選擇權交給業主，企業的歷史包袱也會逐一釋放。

萬物雲董事長

朱保全

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