中海发展2025年董事局主席报告书
二零二五年，房地產市場持續下行。本集團統籌發展與安全，積極應對各種困難與挑戰，持續為股東創造價值。截至二零二五年十二月三十一日止之經審核本集團收入為人民幣 1,680.9 億元，本公司股東應佔溢利為人民幣 126.9 億元，本公司股東應佔核心溢利為人民幣 130.1 億元。董事局建議派發截至二零二五年十二月三十一日止年度之末期股息每股港幣 25 仙，派息率保持穩定。
在下行調整的市場中，本集團系列公司實現合約銷售額人民幣 2,512.3 億元。中國指數研究院數據顯示，本集團系列公司的權益銷售額居行業第一。行業領先的銷售業績，得益於本集團兩項發展策略。一方面是本集團強聚焦安全性、確定性更高的一線城市，抓住其他重點城市的結構性機會。本集團系列公司（不含中海宏洋）在香港及北上廣深五個城市實現合約銷售額人民幣 1,254.4 億元，佔本集團系列公司（不含中海宏洋）合約銷售額的 57.3%。本集團系列公司在北京、深圳、天津、濟南等 15 個城市的銷售額位居當地市場第一，其中，在北京實現合約銷售額人民幣 502.6 億元，在香港實現合約銷售額人民幣 222.3 億元，銷售額首次上升至香港市場第五名。另一方面，本集團一直注重通過「好產品、好服務」提升市場佔有率。深圳灣澐璽項目開盤銷售額超百億，創全國年度單次開盤銷售紀錄。本集團率先發佈「中海好房子 Living OS」體系，成為行業引領性標準，北京萬吉玖序，上海雲邸玖章等首批「中海好房子」上市推售，逆勢熱銷。同時，本集團系列公司高品質交付 4.6 萬套房屋，客戶滿意度保持行業標桿水準。
本集團商業物業實現收入人民幣 72 億元，六個商業項目新投入運營，商業物業運營總建築面積增加 28 萬平方米，其中，北京中海大吉巷商業綜合體成為北京二環內休閒消費新地標。華夏中海商業資產封閉式基礎設施證券投資基金「中海商業 REIT」（180607. SZ）在深圳證券交易所成功上市，是內地首單以「收購-改造-提升-盤活」模式落地的消費 REIT。
憑藉行業領先的銷售與回款，本集團可持續投資能力保持行業領先，在 15 個中國內地城市和香港共獲取 35 幅地塊，總購地金額人民幣 1,186.9 億元，權益購地金額人民幣 924.2 億元，新增購地金額保持行業第一，貨量充足，香港及北上廣深五個城市權益購地金額佔比約 73.9%，貨量結構優勢突出。
本集團在新增購地金額行業領先的同時，繼續保持穩健的財務狀況。於二零二五年十二月三十一日，本集團的資產負債率為 54.1%，淨借貸比率為 34.2%，經營性現金淨流入人民幣 167.3 億元。年內，本集團平均融資成本下降至 2.8%，總利息支出減少人民幣 20.4 億元，商業物業收入首次全面覆蓋總利息支出。本集團繼續保持行業領先的信用評級，是唯一獲標普全球、穆迪、惠譽三大國際評級機構中兩家給予 A-評級的內房上市公司，體現了國際評級機構對本集團穩健可持續發展前景的高度認可。
儘管房地產市場仍在調整，但展望未來，本集團對房地產止跌回穩，對本集團實現可持續高質量發展均充滿信心。這份信心主要源於「三大驅動力」。
第一、宏觀經濟穩增長的驅動力。二零二六年中國經濟延續穩中向好態勢，增長動能持續釋放，為房地產市場築牢發展根基。GDP 穩步增長疊加居民可支配收入同步提升，有效提振住房消費信心、釋放合理購房需求、化解市場觀望情緒，為房地產市場平穩向好注入根本驅動力。
第二、政策支持與供需關係改善的驅動力。房地產政策持續精準發力。二零二五年底至今，北京、上海先後放寬限購條件。各地減免二手房交易增值稅、提高住房公積金貸款額度、發放購房補貼等政策，有利於進一步釋放購房需求，提振銷售。適應改善型需求成為市場主流的趨勢，各地核心地段優質土地供給增加、城市更新及危舊房改造提速、好房子建設持續深化等，均有效釋放改善型需求。二零二六年三月初自然資源部出台的相關政策明確，新增建設用地原則上不用於經營性房地產開發。這項政策對控增量、去庫存、優供給將發揮積極作用。隨著供需關係持續改善，市場自我修復能力增強，將驅動房地產市場止跌回穩。
第三、本集團攻守兼備的內生發展驅動力。行業調整期，本集團憑藉財務穩健、現金充裕、資產質量優異，保持攻守兼備的發展態勢，比較優勢進一步彰顯。本集團在北京、上海、深圳等城市核心地段的大項目將繼續兌現銷售與利潤。在供需關係持續改善的形勢下，本集團有信心抓住更多城市的結構性機會。香港市場已經企穩，有望繼續回升。本集團將抓住機遇加大推售與投資力度，有信心在香港市場的銷售再創新高。本集團將持續提升經營性業務的運營能力與經營效益。在首個商業公募 REIT 成功發行基礎上，本集團將通過持續注入成熟資產，並積極構建新的 REITs 平台，進一步釋放資產價值，驅動本集團持續穩健高質量發展。
二零二六年是十五五規劃的開局之年，也是本集團經營發展第 48 年。本集團歷經多輪經濟與房地產週期而持續穩健，並保持行業領先。面向「十五五」時期，本集團將繼續堅持「客戶為本、品質保障、價值創造」的核心價值觀，堅持「好產品、好服務、好效益、好公民」的經營理念，堅守不動產開發運營主航道，強化住宅開發與經營性業務雙輪驅動，鞏固提升中國房地產行業領導者地位，爭創世界一流企業，為百年長青基業不懈奮鬥。
最後，本人借此機會向海內外客戶、股東及社會各界的信任與支持，表示衷心的感謝!向董事局同仁及全體員工表示衷心的感謝，感謝他們竭誠努力的奮鬥精神，以及不斷追求卓越的決心。
中國海外發展有限公司
主席兼執行董事
顏建國