中海发展 2024年董事局主席報告書

二零二四年，房地產市場持續下行。國家統計局資料顯示，全國新建商品房銷售額同比下降 17.1%，僅相當於行業高點二零二一年的 53.2%。

市場低迷，本集團統籌發展與安全，以進促穩，積極應對各種困難與挑戰，持續為股東創造價值。年內，標普全球上調本集團的信用評級從 BBB+╱穩定至 A–╱穩定，成為唯一雙 A 國際信用評級的中國房企，體現了國際評級機構對本集團資金管道暢通、業務基本面穩健，在行業下行期可持續發展能力強勁的充分肯定。

二零二四年，本集團系列公司實現合約物業銷售額人民幣 3,106.9 億元，同比增長 0.3%，是中國十強房企中唯一實現銷售增長的公司，國內市場佔有率較二零二三年末提升 0.55 個百分點達到 3.21%。中國指數研究院數據顯示，二零二四年本集團系列公司的權益銷售額居行業第一。

截至二零二四年十二月三十一日止年度之經審核本集團收入為人民幣 1,851.5 億元，本公司股東應佔溢利為人民幣 156.4 億元，剔除稅後投資物業重估增值及匯兌淨損益等影響後之核心股東應佔溢利為人民幣 157.2 億元。本公司股東應佔權益為人民幣 3,806.1 億元。董事局建議派發截至二零二四年十二月三十一日止年度之末期股息每股港幣 30 仙，全年合共派發股息每股港幣 60 仙。

本集團聚焦一線城市的策略，在下行市場中收穫碩果並引領行業。本集團在北京、上海、廣州、深圳四個一線城市的市場佔有率均進入當地市場前三名，其中，在北京、上海、深圳位居第一。本集團系列公司（不含中海宏洋）在香港及北上廣深五個城市實現合約銷售額人民幣 1,640.4 億元，佔本集團系列公司（不含中海宏洋）銷售合約額的 60.6%，其中，在上海實現合約銷售額人民幣 704.5 億元。

本集團聚焦改善性住房需求，在北京、上海、深圳、南京等多個城市首次推出的面向改善型客戶的高端產品 玖序系等項目逆勢熱銷，其中，上海建國東路項目實現合約銷售額人民幣387.3億元， 創全國單盤年銷售紀錄；上海領邸 • 玖序╱玖章項目實現合約銷售額人民幣 282.1億元；深圳中海•深灣玖序項目實現合約銷售額人民幣156.2億元。

本集團九個商業項目投入運營，商業物業運營總建築面積增加 30 萬平方米，商業物業收入繼續保持較快增長，實現收入人民幣 71.3 億元，同比增長 12.1%。

市場調整下行，不確定性增強，本集團保持投資定力，聚焦高能級城市的優質資產，精準投資，全年在 12 個中國內地城市獲取 22 宗地塊，總購地金額人民幣 806.1 億元，權益購地金額人民幣 696.3 億元，新增購地金額行業第一，四個一線城市權益購地金額佔比約 73.5%，貨量結構優勢更加突出。

本集團繼續保持穩健的財務狀況與強勁的成本優勢。於二零二四年十二月三十一日，本集團的資產負債率為 55.8%，淨借貸比率為 29.2%，繼續保持在「綠檔」。本集團積極管理有息借貸規模，提早償還二零二七年十一月到期的俱樂部貸款港幣 121.1 億元，淨償還債務人民幣 175.5 億元，有效優化債務結構，人民幣債務佔比提升至 82.3%。本集團持有銀行存款及現金為人民幣 1,241.7 億元，經營性現金淨流入為人民幣 464.5 億元。本集團二零二四年平均融資成本為 3.1%，融資成本處於行業最低區間，分銷費用與行政費用合計佔收入的比例為 3.7%，費效比行業領先，成本費用管控的競爭優勢進一步增強。

展望未來，雖然國內經濟與房地產市場仍將面臨多重壓力與挑戰，但進入二零二五年，更多新的機遇與增長動能湧現，本集團相信「三個推動力」將促進房地產市場止跌回穩，推動本集團進一步塑強競爭優勢，保持穩健可持續的高質量發展。

第一、政策推動力。三月上旬召開的「兩會」，政府工作報告明確實施更加積極有為的宏觀政策，擴大國內需求，穩住樓市股市，並確立了二零二五年 GDP 增長 5% 的目標，經濟增速依然處於全球前列。針對房地產行業，強調「持續用力推動房地產市場止跌回穩」。擴內需、穩樓市的政策，將為房地產市場止跌回穩提供強有力的支撐。

第二、市場推動力。經歷三年多的大力去庫存，房地產供需結構顯著改善，市場更加健康。限購、限貸政策放開，按揭貸款利率處於歷史低位等利好因素，推動改善性需求持續釋放。加力實施城中村和危舊房改造，將進一步帶動增量需求。同時，各地優化土地供應結構，更多核心地段優質項目投放市場，將刺激消費者入市。供需兩端持續改善，將有力推動市場止跌回穩。

第三、本集團持續穩健高質量發展的推動力。行業劇烈波動調整中，本集團財務健康、現金充裕、資產質量優異、安全屏障厚實、資源聚合能力持續增強。過去兩年，本集團新增購地金額連續兩年行業第一，一線城市兩年權益購地金額合計佔比 65.1%，貨值與貨量結構更加優異。憑藉行業領先的投資力、產品力、銷售力與成本優勢，本集團住宅業務的銷售與盈利能力有信心保持行業領先。本集團的商業收入在過去五年保持兩位數增長，在進一步強化提升資產運營效益的同時，疊加多個一線城市優質商業項目陸續入市，本集團商業收入有信心保持較快增長。

二零二四年，本集團打造的現象級產品逆勢熱銷。「好產品」是「工科中海」口碑的來源，是本集團的競爭優勢之一。本集團一直注重通過「好產品、好服務」來實現 「好效益」。本集團的主要產品就是房子，「好房子」建設寫入了二零二五年的政府工作報告。新時代的「好房子」建設標準，就是要打造一部現代版的「營造法式」，從好設計、好建造、好材料、好運維幾個方面，全面提升建築性能和居住體驗。隨著數字技術和人工智能的快速發展，房子一定會成為鏈結生活和服務的智能終端。二零二四年九月，在住房和城鄉建設部的指導下，本集團率先在中國建築科技展上推出貼合「安全、舒適、綠色、智慧」的「中海好房子」樣板，獲得社會各界高度認可。二零二五年，本集團將在北京、上海等城市落地一批「中海好房子」，在限價放開的形勢下，本集團將有機會通過打造「中海好房子」，實現更大的價值創造。

本集團歷經多輪經濟與房地產週期而持續穩健，並保持行業領先。「長期主義、值得信賴」是本集團 46 年穩健經營的行業口碑。面對行業下行轉折期的困難與挑戰，本集團將繼續堅持「客戶為本、品質保障、價值創造」的核心價值觀，堅持「好產品、好服務、好效益、好公民」的經營理念，攜手同行與合作夥伴，為加快構建房地產發展新模式貢獻力量。

最後，本人借此機會向海內外客戶、股東及社會各界的信任與支持，表示衷心的感謝！向董事局同仁及全體員工表示衷心的感謝，感謝他們竭誠努力的奮鬥精神，以及不斷追求卓越的決心。

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主席兼執行董事

顏建國

中海发展 2023年董事局主席報告書

穩中求進 韌性致遠

二零二三年，房地產市場經歷短暫的小陽春後持續下行，市場疲弱，全國商品房銷售額較上一年下降 $6.5\%$ ，較二零二一年行業高點下降 $35.9\%$ 。

市場低迷，本集團積極應對各種困難與挑戰，以進促穩，穿越週期的發展韌性強勁，銷售與利潤逆勢增長，持續為股東創造價值。

年内，本集團系列公司實現合約物業銷售額人民幣3,098.1億元，同比增長 $5.1\%$ 。克而瑞的統計數據顯示，本集團系列公司權益銷售額上升至行業第二。

截至二零二三年十二月三十一日止經審核本集團收入為人民幣2,025.2億元，同比上升 $12.3\%$ 。本公司股東應佔溢利為人民幣256.1億元，同比上升 $10.1\%$ 。剔除稅後投資物業重估增值的本公司股東應佔溢利為人民幣225.8億元，同比上升 $12.1\%$ 。核心股東應佔溢利為人民幣236.5億元。本公司股東應佔權益為人民幣3,730.2億元。董事局建議派發截至二零二三年十二月三十一日止年度之末期股息每股港幣45仙，全年合共派發股息每股港幣80仙。

市場調整下行，不確定性增強，本集團保持投資定力，聚焦高能級城市的優質資產，精準投資，全年在23個內地城市及香港獲取43宗地塊，總購地金額人民幣1,342.1億元，權益購地金額人民幣1,262.6億元，同比上升42.0%，新增貨值人民幣1,240.4億元。北上廣深四個一線城市權益購地金額佔比60%，貨量結構優勢更加突出。本集團密切追蹤相關購機會，年內併購獲取廣州亞運城項目剩餘全部股權及蘇州環秀湖花園項目17%股權。

本集團商業物業收入為人民幣63.6億元，同比上升 $20.9\%$。年内，本集團新增12個商業物業投入運營，包括四座寫字樓、五座購物中心、三棟長租公寓，為商業物業收入增長注入新的動能。其中，位於上海核心區的如環宇城MAX於二零二三年十二月正式開業，為本集團旗艦級購物中心，開業以來持續保持大眾點評上海購物中心熱門榜TOP1，獲榮Shanghai WOW!最佳新商場。

本集團繼續保持穩健的財務狀況與強勁的成本優勢。於二零二三年十二月三十一日，本集團的資產負債率為 $57.5\%$ ，淨借貸比率為 $38.7\%$ ，繼續保持在「綠檔」。本集團積極管理有息借貸規模，提早償還二零二四年一月到期的俱樂部貸款港幣300.0億元，淨償還債務人民幣155.8億元，有效控制了各項資金成本。本集團持有銀行結餘及現金為人民幣1,056.3億元，經營性現金淨流入為人民幣352.8億元。本集團二零二三年加權平均融資成本為 $3.55\%$ ，融資成本處於行業最低區間，分銷費用與行政費用合計佔收入的比例為 $3.4\%$ ，同比下降0.2個百分點，成本費用管控的競爭優勢進一步增強。

當前市場仍然處於房地產上下半場的轉折期，轉折期需要一定時間，也不可避免要經歷波動與調整。適應新型城鎮化發展趨勢和房地產市場供求關係變化，構建房地產發展新模式，也需要一定時間。當前市場困難與挑戰依然不少，但挑戦與機遇是對立統一的，也是不斷轉化的。我們以積極的心態看待「危中之機」，對本集團在行業大競局之下的競爭優勢充滿信心。這個信心，源自宏觀、中觀、微觀三個層面向好的因素都在增強。

宏觀層面，經濟長期向好的趨勢沒有改變，回升向好的因素增強。二零二四年中國GDP增長 $5\%$ 的目標，增速依然處於全球前列。中央政府工作報告明確積極的財政政策要適度加力，穩健的貨幣政策要靈活適度，著力擴大國內需求，促進消費穩定增長，積極擴大有效投資等一系列經濟社會發展總體政策取向，為房地產市場企穩向好提供支撐。

中觀層面，房地產行業企穩向好的積極因素增多。行業調控政策已經逐步退出，金融支持力度持續加大，各城市出台了一系列支持剛性住房需求和多樣化改善性住房需求的政策，加大力度推進保障性住房，城中村改造等三大工程建設，刺激市場需求，提振市場信心。

微觀層面，經歷本輪行業洗牌，本集團的比較優勢明顯增強。經歷兩年多的洗牌，行業集中度進一步提升，經營穩健的頭部房企的市场佔有率持續提升，各類資源進一步向頭部房企彙聚。本集團一貫堅持財務穩健基礎上的高質量發展策略，保持行業领先的信用評级。一直以來，本集團在住宅開發業務方面的產品力、利潤水平保持行業领先，在市場下行期更符合比較優勢。二零二三年本集團購地金額行業领先，二零二四年的可售貨值行業领先，貨量結構優異，合約物業銷售額有望實現穩中有升。同時，近兩年，本集團的商業項目加速入市，商業

物業收入快速增長，在二零二三年增長 $20.9\%$ 的基礎上，二零二四年商業物業收入有望繼續實現 $25\%$ 的增長目標。本集團穩中求進，以進促穩的資源更加厚實，可持續發展能力行業领先，發展更加篤定，有信心以穩健優異的經營績效回報股東的信任。

二零二四年，是本集團創立45周年，歷經多輪經濟與房地產週期而持續穩健，保持行業领先。本集團將繼續堅持「客戶為本，品質保障、價值創造」的核心價值觀，堅持「好產品、好服務、好效益、好公民」的經營理念，與同行一道，推動房地產業向新發展模式平穩過渡，引領房地產下半場高質量發展。

最後，本人借此機會向海內外客戶、股東及社會各界的信任與支持，表示衷心的感謝！向董事局同仁及全體員工表示衷心的感謝，感謝他們竭誠努力的奮鬥精神，以及不斷追求卓越的決心。

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主席兼執行董事

顏建國

中海发展 2022年董事局主席報告書

積勢敏行 韌性致遠

二零二二年，全球經濟遭遇疫情、俄烏戰爭、美元加息等多重因素衝擊，中國經濟面臨需求收縮、供給衝擊、預期轉弱的三重壓力。在國內經濟與居民收入增長預期轉弱的形勢下，房地產市場持續下行，房地產行業進入「寒冬」。克而瑞的統計數據顯示，二零二二年，百強房企銷售總額同比下降 $42.2\%$ ，權益銷售額同比下降 $42.2\%$ ，為一九八八年內地商品房制度改革以來降幅最大的一年。

截至二零二二年十二月三十一日止年度經審核本集團收入為人民幣1,803.2億元，本公司股東應佔溢利為人民幣232.6億元，剔除稅後投資物業公允價值變動收益和匯兌淨損益等影響後的股東應佔溢利為人民幣244.2億元（二零二一年：人民幣339.2億元）；股東應佔權益為人民幣3,544.8億元，每股資產淨值為人民幣32.39元。

市場大幅下行，本集團業績承壓。應對市場挑戦，本集團精準投資、精益管理，盈利能力保持行業领先水平，持續為股東創造價值。董事局建議派發二零二二年末期股息每股港幣40仙，年度合計派發股息連港幣87.6億元。

自二零二一年下半年房地產市場調整下行以來，高速增長的房地產上半場已經結束，逐步進入下半場。當前，房地產正處於上下半場轉折期。行業轉折期，市場劇烈調整下行，同時也逐步匯聚觸底回升的能量。本集團對房地產下半場的發展空間保持信心，相信随著政策與市場調整到位，房地產市場將跨越轉折期，進入新的良性循環，進入平穩健康發展的下半場。在行業轉折期，本集團發揮財務穩健、資金充裕的優勢，在穩健的前提下保持進取，強化競爭優势，積極主動為未來可持續的高質量發展積蓄力量。

其一、強化投資佈局優勢，努力提升市場佔有率。本集團長期聚焦主流城市、主流地段的投資佈局優勢彰顯，助推市場佔有率逆势上升。二零二二年，本集團系列公司實現銷售合約額人民幣2,947.6億元，全國商品房銷售金額佔比，從二零二一年的 $2.03\%$ 上升至 $2.21\%$ 。克而瑞的統計數據顯示，二零二二年本集團系列公司權益銷售額逆势上升至行業第三。

其二、強化貨量結構優勢，在量價齊跌的市場環境中保持穩定的價格體系。二零二二年，本集團系列公司的銷售均價人民幣21,251元／平方米，同比上升 $8.7\%$ ，其中，本集團的銷售均價人民幣25,548元／平方米，同比上漲 $12.5\%$ 。

其四、加快商業項目入市節奏，租金收入有望加速增長。

二零二二年，克服疫情影響，本集團的持有型商業物業經營穩健，商業物業收入達人民幣52.6億元，同比增長1.8%。本集團的新增運營商業項目創高峰，新增15個運營商業項目，包括5個購物中心、11棟寫字樓、6家星級酒店、3棟長租公寓，新增商業運營建築面積88萬平方米，為商業收入加速增長注入新的動能。

其三、新增土地儲備行業領先，為未來高質量發展儲備強動能。二零二二年，本集團系列公司新增土地儲備50宗，購地金額人民幣1,208.7億元，新增總貨值人民幣2,403.4億元，其中，本集團新增土地儲備40宗，購地金額人民幣1,107.2億元，新增貨值人民幣2,139.4億元。順應市場分化加大的趨勢，本集團進一步強化聚焦高能級城市的優質資產，優中選優。北上廣深四個一線城市的新增貨值在本集團新增貨值中佔比48.1%。抓住行業洗牌機遇，本集團積極尋求併購發展，在廣州、上海，成都等城市併購相關項目的股權，併購投入人民幣106.6億元。下一階段，本集團將繼續尋求供購機會。

其五、境內外融資渠道通暢、融資成本低、現金充裕、財務穩健。在波動調整的市場中攻守兼備。在境外融資環境嚴峻的形勢下，本集團於境外發行港幣121.1億元銀團貸款。本集團全年加權平均融資成本 $3.57\%$ 、融資成本處於行業最低區間。二零二二年末，本集團的資產負債率 $59.1\%$ ，淨借貸比率 $45.2\%$ ，繼續保持在「綠檔」。在手現金人民幣1,103.1億元。本集團有較充裕的財務空間應對市場波動的風險，擁有厚實的資源抓住市場調整的機會。

本集團繼續保持強勁的成本優势。二零二二年，本集團的分銷費用與行政费用合計佔年收入的比例為 $3.6\%$ ，費效比行業領先。隨著更多數字化平台與工具應用於管理，本集團的管控效率與數化精準管理水平將持續提升，進一步強化成本優勢與綜合競爭優勢。

二零二二年，本集團的不動產開發運營基本盤穩固，主業競爭優勢進一步增強，康養、供應鏈管理、建築設計、商業代建等業務經營穩中有進。其中，創立兩年的領潮供應鏈公司實現內外部年度收入人民幣97.9億元。

展望未來，房地產市場仍將呈現市場分化、行業分化、企業分化的「三大分化」趨勢。同時，隨著中央再度強調房地產行業作為國民經濟支柱產業的定位，以及支持剛性和改善性住房需求等一系列政策落地，市場有望觸底回升。本集團有信心在二零二三年實現高質量發展，創造更好的經營業績。

本集團創立40餘年，在港上市30年，歷經多輪經濟與房地產週期而持續穩健，保持行業领先。百年基業是本集團堅定不移的長遠目標。面对行業轉折期的陣痛與挑戰，本集團將繼續坚持穩中求進的高質量發展理念，以人為本，創新求變，與同行一道，推動房地產向新發展模式平穩過渡，引領房地產下半場高質量發展。

二零二二年，受全球經濟增速放緩、香港疫情大爆發，美元加息因素的影響，香港樓市單邊下行，量價齊跌。本集團系列公司有效應對多種挑戦，在港銷售額達港幣135.9億元。二零二三年，香港放寬防疫管控措施，有序恢復與外地跨境往來，雖然市場情緒受到經濟不明朗及加息等因素影響，香港樓市及土地市場短期內有所波動，但本集團對香港未來發展依然保持信心，並將持續把握機會適時增加投資。

最後，本人借此機會向海內外客戶，股東及社會各界的信任與支持，表示衷心的感謝！向董事局同仁及全體員工表示衷心的感謝，感謝他們竭誠努力的奮鬥精神，以及不斷追求卓越的決心。

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主席兼執行董事

顏建國

中海发展 2021年董事局主席報告書

本人欣然向各位股東報告，截至二零二一年十二月三十一日止年度之經審核本集團收入人民幣2,422.4億元，股東應佔溢利為人民幣401.6億元，扣除税後投資物業公允價值變動收益的股東應佔溢利為人民幣363.8億元，每股基本盈利為人民幣3.67元；股東應佔權益為人民幣3,435.6億元，每股資產淨值人民幣31.39元。董事局建議派發二零二一年度末期股息每股港幣76仙，年度合計派發股息每股港幣121仙。

篤行 致遠

二零二一年，新冠疫情持續影響全球經貿發展，疊加國際政經衝突等因素，全球經濟雖然快速復甦，但經濟增長的不穩定與不確定性顯著増強。中國經濟恢復增長的動能尤為矚目，但面臨需求收縮、供給衝擊、预期轉弱三重壓力，經濟增長前高後低，經濟發展的外部環境更趨複雜嚴峻和不確定。

國內房地產調控政策堅持「房住不炒」，房地產金融政策大幅收緊。多重因素疊加影響下，房地產行業上半年平穩增長，下半年顯著降溫。一些高槓桿、高負債的企業陸續面臨債務風險，房地產行業進入調整期。

本集團堅持在財務穩健基礎上的高質量發展。截至二零二一年十二月三十一日，本集團的資產負債率 $58.9\%$ ，淨借貸比率 $32.3\%$ ，未觸「三條紅線」中的任何一條，繼續保持在「綠檔」。年間，本集團的加權平均融資成本 $3.55\%$ ，繼續保持行業最低區間。

年內，本集團系列公司實現銷售合約額人民幣3,695.0億元，同比增長 $2.4\%$ ；在31個城市的銷售額進入當地市場前三名，佔本集團系列公司所有已進入內地城市數量的三分之一，其中，在北京、上海、廣州和南京等十個城市的銷售合約額分別超過人民幣100億元，在北京實現銷售合約額超過人民幣450億元。本集團系列公司銷售回款人民幣3,528.1億元，同比增長 $3.0\%$ 。本集團在主流城市的競爭優勢與市場份額進一步提升。

二零二一年，在「兩集中供地」的新政策下，上半年土地市場競爭激烈，下半年隨著房地產市場急劇下行而轉冷，公開招拍掛土地流拍頻現。本集團理性把控投資節奏，堅守投資刻度，在上半年謹慎投資，下半年則獲取不少優質土地。同時，本集團續繼加大力度推進「藍海戰略」，創新投資模式，成功獲取鷠州中泰項目、蘇州超塔項目、長春潤德項目等大型項目。年内，本集團系列公司新增土地儲備 98 宗，權益購地金額人民幣 1,610.2 億元，新增貨值達人民幣 3,822.1 億元，其中，本集團新增土地儲備 57 宗，權益購地金額人民幣 1,297.5 億元，新增貨值人民幣 2,882.2 億元。

二零二一年，本集團系列公司的商業項目迎來一波入市高峰。北京金安中海財富中心，珠海環宇城，寧波環宇城等18個商業項目投入運營，本集團系列公司持有的商業項目運營建築面積增加94萬平方米。年内，本集團的商業物業實現收入達人民幣51.7億元，同比增長 $17.4\%$ 。二零二二年，本集團系列公司的商業項目將繼續加速入市，計劃投入運營的项目達22個，預計將新增商業運營建築面積135萬平方米，繼續加速釋放多元增長能量。

年内，本集團圍繞不動產開發運營上下游產業鏈的相關多元化業務穩步推進。本集團旗下的華藝設計、天山門業、領潮供應鏈公司等均實現良好的業務增長，其中，領潮供應鏈公司在創立的首年度即實現內外部銷售合約額人民幣118億元。

在「住不炒」政策背景下，随著國內人口增速放緩，嚴格的限價政策疊加地價、材料與人工成本不斷上升，房地產行業利潤率在過去幾年顯著下降。自二零二一年第四季度以來，應對內地房地產市場快速下行，一系列穩地價、穩房價、穩預期的政策出台，促進房地產市場平穩健康發展。展望未來，房地產作為國民經濟支柱業，市場空間巨大，階段性下行不改房地產行業大市場的本質。內地房地產市場將進一步展現「三大分化」特徵。本集團將因势而變，積極應對。

一是市場分化。一二線和強三線城市將是主戰場。本集團將繼續堅持「主流城市、主流地段、主流產品」的發展策略，深耕經濟增長好，人口淨流入的重點城市。

年內，本集團在香港開發的維港1號，是啟德機場跑道地段首個推售的住宅項目，實現銷售合約額港幣62.7億元，平均售價約港幣2.5萬元／呎。本集團在啟德機場跑道與其他發展商合作開發的四個項目將在二零二二年推售。雖然近期香港受疫情衝擊，但在中央政府的全力支持及正確領導下，本集團對香港樓市充滿信心並將繼續加大投資。

二是行業分化。國內房地產行業正在經歷一次大變革與調整，行業集中度將繼續提升。本集團將發揮財務穩健、資金充裕、綜合實力強的優勢，努力抓住危機的機遇，穿越週期，鞏固提升市場份額與市場地位。

三是企業分化。行業利潤率下行，容錯率下降，精準管理能力強、產品與服務口碑好的企業才能在競爭中勝出。本集團將繼續向管理要效益，堅持現金流為王，加快周轉，繼續鞏固成本費用控制優勢，強化數字化精益管理，在主戰場建立投資、產品、品牌等全方位的競爭優勢，保持行業領先的盈利能力。同時，本集團將根據形勢與市場變化，積極推進藍海戰略，抓住行業併購機會，提升市場份額。

「時間是優秀企業的朋友，卻是平庸企業的敵人」。二零二二年，本集團將跨入企業發展的第43個年頭，也將迎來在香港聯交所上市30周年。本集團將堅守長期主義，穩步發展，在邁向百年長青基業的征程中，持續為客戶、股東、社會創造更大價值。

最後，本人藉此機會向董事局同仁及全體員工致以衷心感謝，感谢他們竭誠努力的奮鬥精神，專業敬業的職業素質，以及不斷追求卓越的决心，並衷心感謝股東及合作夥伴的支持和信任。

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主席兼執行董事

顏建國

中海发展 2020年董事局主席報告書

本人欣然向各位股東報告，截至二零二零年十二月三十一日止年度之經審核本公司股東應佔溢利上升 5.5%至人民幣439.0億元，扣除税後投資物業公允價值變動人民幣58.7億元後的股東應佔溢利為人民幣 380.3億元，同比上升10.9%，每股基本盈利人民幣4.01元，本公司股東應佔權益上升至人民幣3,141.5億元，每股資產淨值人民幣28.68元，股本回報率達14.8%。董事局建議派發二零二零年末期股息每股港幣73仙。

堅守長期主義 開放性成長

二零二零年，在疫情嚴重衝擊之下，在不確定性的外圍形勢下，本集團實現了確定的增長。

二零二零年，本集團系列公司實現銷售合約額人民幣3,607.2億元，同比增長 $12.5\%$ 。截至二零二零年十二月三十一日止年度之經審核本公司股東應佔溢利達人民幣439.0億元，同比增長 $5.5\%$ ；扣除税後投資物業公允價值變動人民幣58.7億元後的股東應佔溢利為人民幣380.3億元，同比增長 $10.9\%$ ；每股基本盈利人民幣4.01元，本公司股東應佔權益增加至人民幣3,141.5億元，每股資產淨值人民幣28.68元，本股回報率達 $14.8\%$ 。董事局建議派發二零二零年度末期股息每股港幣73仙。

這一業績， 一如既往， 穩如磐石。

根據央行「三條紅線」監管政策，本集團未觸及任何一條紅線，屬於「綠檔」企業。二零二零年末，本集團的資產負債率 $60.1\%$ ，淨借貸比率 $32.6\%$ ，在手現金人民幣1,104.7億元，資金充裕、財務穩健，擁有更大把握市場機會的空間。二零二零年，本集團新增土地儲備64宗，權益投資金額達人民幣1,318.4億元，對應新增貨值約人民幣2,741.7億元，新增貨值居行業前列。

二零二一年，緊貼國民經濟新的五年計劃，我們開啟新的征程。面向未來，在不確定的形勢下，我們將繼續堅守長期主義，在不確定的世界中致力於確定的增長。

房地產市場的競爭發展是一個長跑，下半場競賽剛開始。「分化」將是房地產下半場最重要的特徵。具體將展現「五大分化」：

一是市場分化。房地產下半場，一二線及強三線城市將是主戰場。

二是企業分化。針對房地產企業的「三條紅線」金融監管政策及針對商業銀行房地產貸款與個人住房貸款的「兩條紅線」，將阻斷高槓桿房企擴張路徑，中小型房企規模快速上升的道路被關閉，優勝劣汰的行業整合將進一步加速。

三是投資分化。土地日益稀缺，單項目投資額越來越大，財務穩健、資金實力強勁者擁有更多的機會；具備商業資產投資運營、舊改、城市更新等城市運營能力的企業擁有更多機會。

五是產品力分化。好產品、好服務永遠是贏得客戶的關鍵。

四是管理分化。行業進入向管理要效益階段，精細化、數字化管理能力強的企業才能在競爭中勝出。

我們的資源、能力有效匹配「五大分化」趨勢並具備比較優勢，這是我們在不確定世界中致力於確定性增長的基石。

面向未來，在不確定的形勢下，我們將積極擁抱變化，開放性成長。

我們繼續將 $90\%$ 的資源累焦於住宅開發主業，適應房地產下半場優質土地日益稀缺，本集團將推進土地投資的「藍海戰略」，開放合作。在一二線城市的大市場，結合本集團商業、文化場館等投資開發的城市運營能力，與各類大業主合作，拓展城市更新、舊城改造、地鐵上蓋等大型綜合體項目。二零二零年，本集團成功獲取上海紅旗村項目、武漢渼陽建橋項目、太原綜改區項目、上海建國東路項目等一批超大型項目，每個項目的開發建築面積均超百萬平方米，貨值均達人民幣數百億元。二零二零年，本集團透過「藍海戰略」新增土地儲備權益投資金額達人民幣327.3億元，估年度新增土地儲備權益投資金額的 $24.8\%$ 。本集團亦將發揮公司的財務資金優勢，在分化的下半場積極尋求合適的同業供購機會。

面向未來，我們將抓住科技快速進步推動房地產開發上下游產業鏈快速迭代的機遇，推動本集團面向明天、後天的業務開放性成長。

二零二零年的疫情對商業資産運營形成衝擊，但疫情後的經濟快速復蘇將推動商業物業需求的爆發式增長。核心辦公物業、購物中心依然是穿越週期的優質資產。

二零二零年·本集團商業資產管理收入達人民幣44.0億元，二零二五年將實現人民幣120億元的收入目標。

作為中國內地最大的單一業權寫字樓發展運營商，二零二年，本集團系列公司持有並運營管理49棟寫字樓，自有渠道成交面積比例達 $70\%$ ，世界500強企業租賃面積佔比超 $25\%$ ，整層以上客戶面積佔比 $44\%$ 。截至二零二年末，本集團系列公司持有運營及發展中寫字樓項目72棟，總建築面積達545萬平方米。依託行業領先的寫字樓運營管理能力，本集團系列公司輕資產管理輸出的寫字樓項目7個，管理運營面積38萬平方米。

購物中心是本集團重要的成長性業務，涵蓋城市中心商業品牌環宇城、環宇薈及社區商業環宇坊。二零二零年，本集團系列公司持有並運營管理16個購物中心項目。截至二零二零年末，本集團系列公司持有運營及發展中的購物中心項目37個，總建築面積達394萬平方米。未來年，位於上海、成都、武漢、珠海等地的優質標桿性購物中心項目將加快入市。二零二零年，本集團中海映月湖城重建運營。未來，持續購併優賃購物中心項目，將是本集團做大商業收入的重要途徑之一。

截至二零二零年末，本集團系列公司持有運營的星級酒店12家，在與多家國際酒店集團合作的同時，本集團自有酒店品牌「中海凱驪」酒店的市场聲譽持續提升。積極響應「租售並舉」的長效機制，本集團將以集體建設用地建設租賃住房試點擴大為契機加快發展長租公寓。

在發展教育、養老、物流業務的基礎上，本集團堅持圍繞房地產開發上下游產業鏈拓展相關多元化業務，多項產業拓展卓然有成。未來幾年，本集團將以更大力度推動相關產業的獨立發展。

本集團旗下的華藝設計為國家高新技術企業，擁有建築工程、城市規劃雙甲級資質，位列中國百強設計院。二零二零年新簽合同額人民幣8.1億元，同比增長 $26.6\%$ 。

二零二零年，本集團投資設立了領潮供應鏈管理公司，在進一步強化集採成本優勢的基礎上，致力於打造行業領先的B2B建材交易綜合服務平台；成立了海智創科技公司，專注投資於智慧空間、智慧社區的產品、技術研發與應用，並針對相關領域科技型企業展開投資。我們真誠歡迎同業友商及上下游合作企業參與進來，相互赋能，一起開放性成長。

在科技創新驅動的國家戰略下，發揮本集團大規模應用新技術、新產品的優勢，我們向上下游投資拓展，構建科技投資生態圈，打造多家以技術推動的投資型子公司，培育本集團的第二增長曲線。

在不確定的形勢下，世界將面臨越來越多的複雜性，我們將堅守長期主義、開放性成長，韌性生長，将努力積累成奇跡。

二零一六年至二零二零年度，本集團累計向全體股東分紅港幣511.6億元。未來，致力於為股東創造更大的價值，仍將是我們重要的使命。

最後，本人藉此機會向董事局同仁及全體員工致以衷心感謝，感谢他們竭誠努力的奮鬥精神，專業敬業的職業素質，以及不斷追求卓越的决心，並衷心感謝股東及合作夥伴的支持和信任。

中國海外發展有限公司

主席兼執行董事

顏建國

中海发展 2019年董事局主席報告書

本人欣然向各位股東報告，截至二零一九年十二月三十一日止年度之經審核本公司股東應佔溢利增加至人民幣 416.2 億元，同比增長 10.3%；扣除投資物業公允價值變動税後淨收益人民幣 73.2 億元後的核心淨利潤為人民幣 343.0 億元，同比增長 10.1%，每股基本盈利人民幣 3.80 元，股東資金增加至人民幣 2,806.0 億元，每股資產淨值人民幣 25.61 元，股本回報率達 15.8%。董事局建議派發二零一九年年度末期股息每股港幣 57 仙。

二零一九年，本集團系列公司實現銷售合約額港幣3,771.7億元，同比增長 $25.2\%$ ，銷售增速遠高於同期TOP100房企平均 $7\%$ 的銷售增長率；股東應佔溢利較上一年增加至人民幣416.2億元，應佔核心淨利潤增加至人民幣343.0億元；淨利潤率 $25.4\%$ ，繼續保持行業領先的盈利能力。

本集團走過40年發展歷程，歷經多輪經濟與房地產週期，堅持以更長遠的眼光看待市場，規劃企業的發展。長期持續穩健增長，是本集團過去和將來，走向下一個40年的戰略與行動指針。尤其是在百年未有之大變局的當下，在外圏環境高度不確定時期，「黑天鵝」、「灰犀牛」經常不期而至，突如其來，我們致力於為股東實現確定的長期持續穩健增長。

二零二零年第一季度，本集團眾志成城阻擊新冠肺炎疫情，確保每一位員工安全防護，積極高效落實旗下物業、社區的疫情防控，有序加快復工復產，並向武漢、深圳等城市的醫院等機構捐贈抗疫物資。截至二月底，本集團旗下商業物業已實施租金減免金額超過人民幣2,000萬元，為合作夥伴紓困減壓。當前，疫情在中國內地已顯著緩和，但在全球其他國家卻呈現蔓延之勢。疫情已經拖累中國經濟增長，拖累全球經濟增長以至引發更大危機的可能性在加大。我們一貫秉持穩健審慎的財務策略，資金充裕，財務穩健，抗風險能力具有顯著的比較優勢。截至二零一九年年底，本集團持有現金人民幣954.5億元，資產負債率 $60.06\%$ ，淨借貸比率 $33.68\%$ ，負債率處於行業最低區間；加權平均借貸成本為 $4.21\%$ ，借貸成本處於行業最低區間。

為確保長期持續穩健增長，我們建構了與房地產行業長期發展趨勢適配的業務佈局。二零一九年，全國商品房銷售面積同比下降 $0.1\%$ ，銷售額則同比增長 $6.5\%$ ，顯示驅動增長的主力市場，向價值更高的一、二線城市及核心城市群回歸。高鐵與城軌的大力度建設，正在加快人口向高能級城市轉移。我們堅持深耕安全邊際更高、抗風險能力更強的一、二線城市。本集團二零一九年 $68\%$ 的新增土地儲備位於粵港澳大灣區、京津冀城市群、長三角都市圈。截至二零一九年年底，本集團系列公司土地儲備合計8,923萬平方米，八成以上布局於一、二線城市，房地產銷售在23個城市進入當地市場佔有率前三名，在11個重點城市銷售額超過港幣百億元，在北京的銷售額超過港幣400億元，在南京、廣州的銷售額超過港幣200億元。

實現長期持續穩健增長的信心，來自於中國房地產大市場以及本集團合理的戰略業務結構。儘管房地產行業增速放緩，二零一九年全國商品房銷售額仍接近人民幣16萬億元，我們對中國樓市保持十多萬億的市場規模充滿信心，保持戰略定力，堅守主航道，坚持今天、明天、後天三個層次的戦略業務結構，合理有序配置資源。住宅開發、商業資產管理及養老、教育、物流等新產業分别作為本集團立足今天的主業、面向明天的成长型業務、為後天培育增長點的新業務，分别配置並持續按年投入 $90\%$ 、 $8\%$ 、 $2\%$ 的資源。目前本集團系列公司持有運營甲級寫字樓45樓、購物中心13家、星級酒店12家、長租公寓2家、自由辦公項目12個，是國內最大的單一業權寫字樓發展運營商。二零一九年，本集團收購蘇州國際財富廣場，出售成都中海國際中心H座寫字樓，推進商業資產「投融管理」全週期管理，保持續探索從商業地產開發發運營到資產管理的轉變。

我們相信，長期持續穩健增長建基於更加精細化的管理。適應信息化雲時代驅動企業管理變革的趨勢，本集團構建了引領行業的房地產開發全生命週期數字化管控平台，自主研發並應用了涵蓋城市投資地圖、項目全景計劃、三級客储、供銷存、彈性成本適配、設計標準化可視體系、智慧工地、物資採集等65個信息化系統。以本集團總部強大的數字化管控平台，賦能下屬城市公司及項目開發，融合企業內外「大數據」為精準施策提供支撐，實現全期業務管理的可量化、可考核，可營慼，管理顆粒度不斷精细，持續迭代，不斷提升管控效率，強化本集團的執行力優勢。

客戶對產品與服務品質的認可，是本集團長期持續穩健增長最堅實的基礎。新冠肺炎疫情強化了客戶對健康住宅的需求，與本集團「悦享空間、智慧物聯、綠色科技、健康生活」的產品理念相契合。適應新時代客群的新需求，我們以本集團合作華為等科技企業領跑智慧社區、智慧家居的研發與應用，在上海打造全球首個5G社區中海·臻如府：在40多家同行企業中脱穎而出，參與《智慧社區設建規範》、《智慧建築設計標準》兩項國家標準編制。結合本集團在香港和内地大量工業化住宅開發建造經驗，我們正在加快整體廚衛工業化製造研發，加快轉化為本集團的產品優勢。我們持續透過獨立第三方實施客戶滿意度調研、「神秘客」調研，检查督導所有销售案場、住宅社區的產品與服務品質提升。過去三年，本集團的客戶滿意度大幅提升至行業標桿水平。

將個人成長融入企業長遠發展中，是本集團最具辨識度的人才文化。透過「海之子」、「海納」、「海之星」等人力資源品牌，我們持續匯聚五湖四海的優秀人才，打造學習、擔當、奮鬥的一流團隊，為本集團長期持續穩健增長注入不竭的動力。

本集團作為創立於香港、根植於香港的企業，長期看好香港的發展，持續加大投入，在港土地儲備創歷史新高，總可售貨值超過港幣1,300億元。

二零二零年，中央持續加大逆週期調節，確保經濟穩中求進；以「穩地價、穩房價、穩預期」為目標的房地產政策，将會引導房地產行業平穩健康發展；新冠肺炎疫情延遅了購房需求釋放，但需求不會消亡。「因城施策、一城一策」更具針對性與靈活性，將會帶來更多差異的市場機會。本集團有信心在二零二年實現持續穩健增長。

最後，本人藉此機會向董事局同仁及全體員工致以衷心感謝，感谢他們竭誠努力的奮門精神，專業敬業的職業素質，以及不斷追求卓越的决心，並衷心感謝股東及合作夥伴的支持和信任。

中國海外發展有限公司

主席兼執行董事

顏建國

二零二零年三月二十六日

中海发展 2018年董事局主席報告書

本人欣然向各位股東報告，截至二零一八年十二月三十一日止年度之經審核本集團實現收入港幣1,714.6億元，同比增長3.3%；經營溢利港幣707.3億元，同比增長12.5%；股東應佔溢利增加10.1%至港幣449.0億元，淨利潤率 26.2%，扣除投資物業公允價值變動税後淨收益港幣78.1億元後的核心淨利潤達港幣370.9億元，同比增長8.3%；每股基本盈利港幣4.10元，股東資金增加至港幣2,834.8億元，每股資產淨值達港幣25.87元，平均股東資金回報達 16.4%。董事局建議派發二零一八年度末期股息每股港幣50仙。

二零一九年，本集團創立 40 週年，進入不惑之年，經歷多輪經濟與房地產週期的磨礪，更加堅信中國經濟仍將處於重要戰略機遇期，對中國經濟的發展及本集團的發展戰略更加篤定。本集團亦更加篤定一家好公司的標準，堅定成為「四好公司」，即「好產品、好服務、好效益、好公民」。

本集團是中國內地為數不多經歷多輪經濟與房地產週期，在中國內地及港澳市場保持領先的房地產企業。本集團將保持戰略定力，堅持「成為卓越的國際化不動產開發運營集團」的發展目標，堅定「好產品、好服務、好效益、好公民」的發展路徑，堅持「主流城市、主流地段、主流產品」的發展定位，穿越週期，贏得新一輪週期更好更快的發展。

二零一八年，本集團提出了又好又快的發展目標，本集團系列公司實現銷售合約額港幣3,012.4億元，較上一年增長 $29.8\%$，物業銷售均價達港幣18,905元／平方米，產品溢值能力保持领先；本集團新增土地儲備63幅，新增總樓面面積1,764萬平方米（實際權益面積1,272萬平方米），總地價港幣1,443.1億元，權益地價港幣1,084.4億元，其中，低底獲取土地13幅，佔年度權益總地價的 $21\%$。新增土地儲備中，包括上海中心城區規模最大的城中村改造項目紅旗村項目及香港九龍啟德第4B區2號地盤的地墝，引發市場矖目。於十二月底，本集團系列公司總土地儲備為9,144萬平方米。

年內，本集團保持行業最高信用評級（惠饗A-/穩定；穆純Baa1/穩定；標準普爾BBB+/穩定）。加權平均借貸成本為4.30%，借貸成本處於行業最低區間。截至二零一八年十二月三十一日止，本集團有集現金港幣1,005.6億元，淨借貸比率33.7%，處於行業最低區間。現金充裕，財務穩健。

當今世界正處於百年未有之大變局，國際政治經濟格局的不確定性顯著增强。二零一八年，美元進入高頻次加息期，美國發起的貿易戰加劇了全球經濟增長的不確定性，中國經濟穩中有進、穩中有變、變中有憂。內地房地產市場在調控政策不斷加碼的形勢下，成交放緩，香港樓市在持續28個月連續上漲後走勢向下。在外國經濟不明朗的情況下，本集團堅持穩中求進，穩中加快的發展策略，致力為股東創造更優的價值與回報，二零一八年順利完成各項經營目標。

二零一九年，本集團創立40週年，進入不惑之年，經歷多輪經濟與房地產週期的磨礧，更加堅信中國經濟仍將處於重要戰略機遇期，對中國經濟的發展及本集團的發展戰略更加篤定。二零一八年中國國內生產總值首次超過人民幣90萬億元，同比增長 $6.6\%$ ，增速在世界前五大經濟體中居首位。内地商品房銷售面積17億平方米，銷售金額約人民幣15萬億元，商品房銷售面積、銷售金額均創新高，房地產市場依然呈現了巨大的內需。

本集團更加篤定「成為卓越的國際化不動產開發運營集團」的戰略目標，圖繞核心主業不動產開發運營延伸拓展創建美好生活，持續壯大「三大產業群」，即住宅開發產業群，城市運營產業群、創意設計與現代服務產業群，以 $90\%$ 的資源聚焦住宅開發主業，以 $10\%$ 的資源投入商業與創新業務。

二零一八年，本集團投資持有商業物業總營業收入達港幣40.6億元，同比增長 $38.1\%$ ，其中投資物業出租情況理想，實現租金總收入港幣35.3億元，同比增長 $44.1\%$ ，酒店及其他商業物業收入港幣5.3億元，同比增長 $8.2\%$ 。未來年投入，投資持有商業物業總營業收入預計突破港幣100億元。截至二零一八年年底，本集團系列公司持有並投入運營的商業物業總面積409萬平方米，包括42楝寫字樓、13家購物中心、12家星級酒店，成為內地最大的單一業櫢寫字樓發展商，連續兩年租賃面積突破50萬平方米，120多家世界500強企業入駐中海系寫字樓，聯合辦公產品OfficeZip潍駐北京、上海、成都等六個城市，共享辦公面積約3萬平方米。二零一八年，本集團圈繞房地產開發拓展的新業務共有13個新項目投入運營，涵蓋教育、養老，物流三個行業12種業態，包括學校、幼稚園、中海學堂、戶外營地，養老公業、物流產業園等，運營面積超過35萬平方米，持續為本集團長期穩健發展探索新的增長點。

經歷40年的發展，本集團更加篤定一家好公司的標準，堅定成為「四好公司」，即「好產品、好服務、好效益、好公民」。

本集團相信持續實現「好效益」的前提是為客戶提供「好產品、好服務」。二零一八年，本集團前所未有地重視新時期客戶需求研究，通過支付力、家庭結構两條軸線，建立客戶細分模型，根據客戶多層次需求建立「五橻十類」產品體系，對應不同客戶的需求與敏感點，標準化設計與創新設計相結合，整健品控和設計後評估制度，強化工造建體系，更廣泛探用新技術、新材料、新工藝，持提升產品品質；持續推行「敲門計劃」，多渠道傾聽客戶的聲音，推行獨立第三方「神秘客戶調研」，及時檢討產品質量與客戶服務的問題，出資對本集團維保責任之外的社區老醫設施實施升級改造，開展豐富多彩的客戶聯誼活動，客戶滿意度大幅提升至行業優秀水平。

二零一八年，本集團已經建成貫穿房地產發展全流程的數化管控平台，包括城市地圖、全景計劃、供銷存、三級客儲、成本管理、客服 CRM、項目施工竱端視檀監測等 IT 系統，實現對每一個項目的施工、進度、成本、價格、销售去化、客戶诉求等各項要素與節點準量化管理，以信息化手段赋能「好產品、好服務」，確保實現「好效益」。

本集團持續踐行企業公民責任，致力成為「好公民」。本集團將員工滿意度列為重要目標，建立員工關爱計劃，持續優化辦公環境，提升員工薪酬福利，健全「海之子」、「海納」、「海之星」梯隊人才培訓與培養體系，獲得行業最佳佳模主之榮證。本集團積極推進低碳環保，優先探開綵色建材，節能環保設施備，大力推進智慧工地，加配大装式住宅比例，年內新增綠色建築認証项目 42 個，新增綠色建築認证面積 875 万平方米，累计 156 個項目獲得綠色建築認证（其中住宅項目 134 個，商業項目 22 個），綠色建築認证面積達 2,755 萬平方米，本集團營獲度「中國上市房企綠色信用指數」第一名。本集團持續捐資建造 14 所希望學校，結合數百萬客戶的資源優勢，在山崴縣、甘肅康縣、重慶巫溪縣等三個國家資困緣，開展「海惠萬家」精準扶供行動，幫助山崴縣山崴縣立並打造特色農產品品牌「秀容小米」，協助農民拓展網路銷售，助力困農增收脱貧，橤獲「2018 年度扶資樣本企業」之榮證。

本集團是中國內地為數不多經歷多輪經濟與房地産週期，在中國內地及港市場保持領先的房地産企業。本集團相信，內地房地產正在從高速增長期調整進入平穩發展期，香港房地產在高位的高適度調整，將有利於更加可持續的健康發展。本集團對中國房地產中長期的平穩健康發展有信心，亦對短期市場調整有客觀、理性的認識。本地食價、穩預期的政策背景下，內地房地產調控政策將在鞏固調控成果與穩增長之間尋求平衡，更加注重穩增長與促進市場平穩運行，強化因城施策、一城一策、市場格局將加速分化，對企業的戰略、專業能力、財務實力、人才素質等的要求更高。本集團將保持戰略定力，堅持「成為卓越的國際化不動產開發運營集團」的發展目標，堅定「好產品、好服務、好效益、好公民」的發展路徑，堅持「主流城市、主流地段、市流產品」的發展定位，穿越週期，赢得新一輪週期更好更快的發展。

二零一八年，本集團推出了股櫶激勵計劃，向 404 名中高級管理人員授出股份期權 107,320,000 股。未來幾年，本集團還將陸續分批次推出股櫶激勵計劃。年內，本集團被列入中央企業首批實施「職業經理人」制度試點，本集團高管人員均發署職業經理人履職協議，更有效地強化中高級管理人員的事業共同體意識，致力於達到公司、股東、合作夥伴、員工、社會等全面持續增值，和諧共赢。近期，國務院國家委將包括本集團之控股股東中建集團在內的十家央企列為創建世界一流示範企業，將給本集團帶來更多更大的發展機遇。

本人藉此機會向董事局同寅及全體員工致以衷心謝感. 感谢他們誠努力的羹門精神，專業欽業的職業素質，以及不斷追求卓越的决心，並衷心感谢股東及業務合作夥伴的支持和信任。

中國海外發展有限公司

主席兼行政總裁

顏建國

二零一九年三月二十日

中海发展 2017年董事局主席報告書

二零一七年是本公司在香港聯交所上市25周年，也是本集團持續增長、發展蓄力的一年。本集團對中國房地產市場廣闊的發展空間充滿信心。董事局相信，憑藉本集團雄厚的實力，豐富的國際視野和經驗，正確的發展戰略，全國性均衡佈局，領導性的品牌和雄厚資金實力，透過不斷創新，持續提升行業內的獨特競爭優勢，化解風險，本集團將在二零一八年實現規模與利潤均衡增長，實現又好又快的發展。

本人欣然向各位股東報告：

截至二零一七年十二月三十一日止年度之經審核本公司股東應佔溢利增加 10.1%至港幣407.7億元，每股基本盈利為港幣3.72元，股東資金增加至港幣 2,656.9億元，每股淨資產連港幣24.25元，平均股東資金回報達 16.7%。董事局建議派發二零一七年度末期股息每股港幣45仙。

一、業務回顧

宏觀經濟形勢與房地產市場表現

二零一七年世界經濟表現良好，全球經濟增長 $3\%$ ，這是自二零一一年以來的最快增長。中國與美國是全球經濟增長的引擎。美國經濟增長率為 $2.3\%$ 。中國經濟增長率為 $6.9\%$ ，較二零一六年增速上升0.2個點，高於前期。在中美兩大經濟體增長的帶動下，全球貿易與跨境資本流動顯著復甦，全球約有三分之二的國家於二零一七年的增長速度高於上一年。

二零一七年，在中國經濟穩中求進的大格局下，圍繞「住而不炒」的政策方針，房地產市場調控持續，行業增速逐步下行，回歸到平穩發展階段。二零一七年全國商品房成交面積较去年增長 $7.7\%$ ，成交金額同比增長 $13.7\%$ 。房地產市場增速雖较去年下降，但各地去庫存情况良好，市場更趨健康。

經營業績

香港經濟持續穩定增長，房地產市場氣氛熾熱，土地市場競爭激烈，房價地價俱創新高。

二零一七年，本集團銷售規模及利潤均實現穩健增長，創歷史新高。本集團收入為港幣1,660.4億元，毛利率從去年的 $27.8\%$ 上升5.1個百分點至 $32.9\%$ ，淨利潤率達到 $24.6\%$ ，繼續維持於行業领先水平。分銷費用與行政費用佔比收入從去年的 $4.0\%$ 下降0.5個百分點至 $3.5\%$ ，保持行業最低之一。股東應佔溢利上升 $10.1\%$ 至港幣407.7億元，扣除投資物業公允價值變動帶來的稅後淨收益港幣43.7億元及重新計量於收購前本集團原持有一個合營項目權益之公允價值增加港幣21.4億元後的淨利潤達到港幣342.6億元，平均股東資金回報達到 $16.7\%$ 的較高水平。

地產發展

二零一七年，本集團系列公司全年合約銷售額再創歷史新高，達到港幣2,320.7億元，對應售出之面積為1,446萬平方米。

年內，充份發揮「中海地產」品牌優勢，憑藉靈活創新的行銷策略，全年中國内地地產表現出色，完成合約銷售額港幣2,201.2億元。香港及澳門全年合約銷售額為港幣119.5億元，年内啟德1號入伙，市場口碑良好。

二零一七年，本集團系列公司（但不含中海宏洋）竣工項目的總面積約 1,135 萬平方米，新開工面積達

1,954 萬平方米，較去年增長 $183.2\%$，為二零一八年加快增長創造了條件。

本集團年内竣工項目可結利金額為港幣1,162.1億元，而來自二零一六年底已落成的待售業業銷售理想，銷售金額約為港幣459.3億元。因此，本集團全年房地產發展業務的收入為港幣1,621.4億元。主要由於毛利率的改善，房地產發展業務提供的分部溢利增加 $9.6\%$ 至港幣514.5億元。

商業物業

本集團持有商業物業總收入達港幣29.4億元，同比增長 $13.1\%$ ，其中投資物業出租情況理想，全年實現租金總收入港幣24.5億元，同比增長 $14.5\%$ 酒店及其他商業物業收入為港幣4.9億元，同比增長 $6.5\%$ 。

年內，本集團系列公司竣工工寫字樓4棟、購物中心4家、星級酒店1家。截至二零一七年年底，本集團系列公司累計持有已竣工的寫字樓達38棟，是中國內地最大的單一業權寫字樓發展商之一，並持有12家購物中心、11家星級酒店，持有商業業物業總面積達到366萬平方米。

合營和聯營

因應市場狀況，項目合作機會明顯增加，本集團與平安不動產、中建集團之子公司以及同行企業之間積極開展廣泛合作。年內，本集團加大了合營和聯營項目的投資力度，合共新增15個合營和聯營項目。截至二零一七年年底，合營和聯營項目總計投入淨資金達到港幣372.4億元，年内合營和聯營項目為本集團貢獻利潤達到港幣19.4億元。其中，中海宏洋是本集團的主要聯營公司，專注於國內三線城市房地產業務。二零一七年，中海宏洋的合約銷售額為港幣370.7億元，收入為港幣202.8億元，淨利潤為港幣12.6億元，为本集團提供港幣4.8億元的利潤。二零一八年年初，中海宏洋透過供股融資方案，合計獲得資金港幣46.1億元，財務實力進一步增強。

土地儲備

二零一七年，本集團秉持穩健審慎的投資策略，在中國內地31個城市和香港買入76幅地塊，總樓面積1,741萬平方米。截至二零一七年年底，本集團系列公司（但不含中海宏洋）土地備備為6,375萬平方米（實際權益為5,378萬平方米）。

主要聯營公司中海宏洋新增土地儲備10塊，合計新增總樓面面積251萬平方米。截至二零一七年年底，其土地儲備約有1,903萬平方米（實際權益為1,791萬平方米）。

本集團系列公司合計土地儲備已經達到8,278萬平米，為二零一八年加快增長及未來三年可持續發展打下扎實基礎。

財務資金

本集團堅持審慎理财原則，持續加強財務資源，優化債務結構，降低利息成本。為促進業務發展，本集團在内地以多渠道、多種方式籌措各類資金，並成功置換中信資產收購中所承接的部份人民幣高息貸款。在香港方面，本集團與15家銀行簽署港幣180億元銀團貸款，融資成本處於市場最低水平以上多項積極措施使得本集團融資成本由二零一六年的4.76%下降至二零一七年的4.27%。

年內，本集團境內外提款共達港幣502.0億元，歸還到期銀行及其他借貸以及票據共港幣547.1億元。年內，本集團全年共錄得港幣1,636.8億元銷售現金流入，為未來業務拓展提供了充足的流動性資源。年內，本集團主要支出包括土地購置費用、建安費用以及稅費、分銷、行政和財務費用。其中，支付土地費用港幣1,346.2億元，建安費用港幣367.6億元。年底，本集團銀行及其他借貸以及應付票據分别為港幣1,035.8億元和港幣746.6億元，持有現金港幣1,040.5億元，淨借貸比率為 $27.9\%$ ，為行業最低水平之一。年内，本公司之投資評級獲得穆迪、標準普爾和惠譽三大評级機構分別維持Baa1/穩定、BBB+/穩定和A-/穩定，反映資本市場對在中國房地產市場的領先地位和財務穩健的認同。

主要管理舉措

（一）修訂戰略规劃·優化組織架構

適應宏觀經濟與中國房地產市場發展趨勢，本集團修訂了二零一七年至二零二年戰略規劃，確立了聚焦住宅開發主業，加快發展，在二零二零年物業銷售規模超過港幣4,000億元的目標，持續加大商業地產投入，探索拓展以教育、養老、物流等為創新業務，構建更加均衡穩健、可持續發展能力更強的業務結構。

在戰略規劃修訂的基礎上，本集團實施了組織架構優化，在總部增設客戶服務部、創新業務發展部、海外事業部，調整戰略管控部為運營管理部，專責項目開發運營全流程管控，並在主要業務部門增設專業職能中心，有效提升專業管理縱深能力。

（二）實施項目制管理，化運營管管理體系，加快項目開發進度

本集團進一步向一線業務團隊授權。年內，本集團全面實施項目制運營管理。項目製作為本集團最基層、最核心的業務運營單元與績效考核單，由項目總監及下層工程、設計、行銷等職能專業人才組建項目團隊，負責項目全生命周期的開發運營管理。二零一七年年底，本集團已組建190多個項目制團隊，有效提升一線業務的決策效率與執行力。

為適應加快規模發展需要，本集團全面梳理並優化了項目開發全流程節點管理，實施以標準化節點為基礎，兼顧地區差異化的項目節點運營管理體系，實施全景計劃、供銷存等數字化管理系統，每一個節點進度、貨量、銷售清晰可控，有效提升項目運營管理精度與項目開發進度。

（三）強化品質管控·提升客戶滿意度

年内，本集團通過優化實測實量評價機制，加強飛行檢查頻次，開展停止點品質檢查等多種管理手段提升產品品質，持續強化了本集團產品品質優勢。

本集團堅持客戶至上的經營理念·年內開展了客戶滿意度提升專項行動·通過傾聽客戶聲音、通過各種方式積極回應並有效滿足客戶诉求，開展客戶關懷與聯誼活動，客戶對本集團的產品與服務的滿意度大幅提升。

（四）加强客戶研究，創新產品設計，提升價值創造能力

本集團持續加強客戶研究，根據客戶需求與購買力，將住宅產品分為五檔十類，對每一檔、一每類產品匹配客戶的需求逐一甄別，以此指導每一個項目的規劃設計與行銷項目，有效提升了精準把握客戶需求的能力。

本集團持續加強產品研發以提升價值創造能力。本集團堅持以標準化為基礎，兼顧地區差異及項目質素差異的產品設計，融合低碳環保、智慧科技等新材料、新技術的應用，持續提升產品品質。年内推出一批新中式、智慧科技產品，廣受客戶認同。

（五）加强成本管控，强化成本控制優勢

成本管控是本集團的競爭優勢。建安費用是除土地購置費用之外最大的成本支出。本集團一貫要求在確保一流品質的前提下合理控制建安成本，通過加强合約分判的合理性、及時性，持續加大集中採購物資的品類與探購規模，本集團的建安費用支出進一步優化。年內，本集團繼續控制行銷費用、行政費用，費效比保持在行業領先水平，持續強化本集團成本控制優勢。

（六）構建全流程數字化管控平台

現代資訊化科技，可實現管理決策資訊的高效傳達，有效提升管理精度與管理效率。以構建行業领先的全流程數字化管控平台為目標，年内，本集團新建和升級33個IT資訊化系統，建立了行業一流的数字化管理體系，管控效率與執行力行業领先。

（七）加快拓展創新業務

二零一七年，本集團確立了以教育、養老，物流等為重點的創新業務，並成立了教育集團、養老公司，在天津海新區連營管理中海物流科技園。二零一七年，本集團在濱南、青岛，佛山、重慶地開發建設相關創新業務項目，並計劃在二零一八年投入運營。

人力資源

本集團人才吸納與培養能力一貫備受行業認可，這是本集團專業能力與競爭優勢的源泉。「海納」與「海之子」是本集團在行業內聲譽卓著的人力資源招聘品牌，分別招聘社會精英人才與高校應届畢業生。二零一七年，本集團持續擴大經營規模並進入新城市，各類人才需求量大。年内，本集團招聘納工作經驗豐富的1,100多名社會精英人才，簽約400多名高校應届畢業生，將於二零一八年七月後加入本集團。

本集團一實注重人才培養與業務培訓。年內，本集團舉辦各類培訓約1,800場，超過3萬人次参加培訓。

本集團一貫注重以科學、高效的績效考核提升業務執行力。年內，本集團實施横向到邊、縱向到底的全員績效考核體系，獎優汰劣。

本集團亦進一步優化員工薪酬福利待遇，持續提升薪酬福利的競爭力。年內，本集團優化了員工薪酬結構，提升了員工固定月薪佔比、交通、通訊等福利補貼擴展至全體員工。

企業管治

於二零一七年年底，根據外部獨立第三方專業機構對本集團員工的敬業度調查，本集團處於高績效／最佳僱主水平。

董事局深知企業首要責任是保護和善用企業的資源，為股東持續增值，而良好的企業管治是提升企業盈利及可持續發展的基本因素。本集團一直致力提升企業管治水平，確保本集團業務的有效營運以及資產、股東利益的保障。二一七年，本集團在增加本公司整體透明度，以及完善内部蕃計和風险管理方面，持續作出了實質的改善。

企業社會責任

本集團致力成為優秀企業公民，在捐資助學、扶貧賑災、襄助公益等方面形成了規範化，常態化和品牌化的社會責任設建機制。二零一七年，本集團在內地教育欠發建地區繼續捐建希望小學，同時發動員工積極參與和投身所在城市當地的公益活動，踐行企業社會責任。

本集團秉持「智慧科技，綠色健康」的環保理念，持續開展綠色建築實踐。年內，本集團共有14個項目獲得綠色建築認證，綠色建築規模共計約323萬平方米。本集團在節能，環保方面 的實踐，獲得高度認識。本集團年内再次獲選「道瓊斯可持續發展指數」成份股，並連續八年入選恒生可持續發展企業指數。

榮譽

本集團一貫堅持「過程精品 樓楼精品」的開發理念，二零一七年多個項目品質獲得國際專業機構認可。在二零一七年度英國國際地產獎項評選中，本集團旗下廣州中海花灣壹號和煙台中海國際社區項目獲得最佳高層住宅項目榮譽，珠海富華里項目獲得最佳混合型項目榮譽，北京中海廣場榮獲最佳寫字樓開發項目五星级大獎，佛山環宇城獲得最佳商業零售項目榮譽。

中海地產連續14年榮登「中國房地產行業领導公司品牌」。同時，本公司榮獲「2017中國房企品牌價值TOP100」第一名，品牌價值建人民幣598.5億元。本公司以傑出的表現連續14年獲得「中國藍籌地產企業」。懑藉卓越的財務管控能力，本公司榮獲二零一七年中國大陸在港上市房地產公司「財務穩健性TOP10」和「財富創造能力TOP10」雙項第一。本公司還獲獲「2017年度最佳主觀」。在香港及國際方面，本公司榮獲香港股票分析師協會授予的「優質中國房地產企業大獎」，並再次榮獲「亞洲企業管治」獎。

二、業務展望

宏觀經濟

二零一七年十二月，聯合國發佈了《2018年世界經濟形勢與展望》報告，表達了對未來兩年全球經濟增長的信心，認為二零一八年和二零一九年全球經濟增求早將穩定在 $3\%$ 左右。二零一八年，中國經濟堅持穩中求進工作總基調，以推進供給側結構性改革為主綱，預計經濟將實現穩健增長，將為中國房地產市場的發展創造較好的宏觀經濟環境。

在全球經濟穩中趨好的形勢下，二零一八年全球經濟依然面臨諸多風險與挑戦。包括貿易政策改變，全球金融環境突然恶化以及地緣政治局勢的日益緊張。中國經濟也面臨一些突出矛盾和問題，中央將「防風險」列為未來「三大攻戰」之首。本集團將密切關注國際内經濟環境變化所帶來的風險與機遇，因势而變，合理安排本集團發展战略。

房地產市場

中國經濟由高速增長階段轉向高品質發展新時代，正處在轉變發展方式，優化經濟結構，轉換增長動力的攻關期。中國經濟發展模式的轉换，進入更加注重經濟增長質量的新時代，將帶動房地產行業進入新趨期。二零一八年，本集團判斷中國房地產市場將呈現四個特徵：

（一）行業層面：房地產行業面臨深刻變革。中央對房地產行業的定位由「投資與居住並重」向「住而不炒」轉變，從「售房為主」到「租售並舉》的供給轉變，政府將不再壁斷土地供應，土地及住房供給側的重大變革，以及房產税等長效機制推出的進程顯著加快，將對房地產市場產生深遠影響，将從根本上影響房地產發發模式與商業邏輯，推動房地產行業走向新週期，重塑市場格局。

（二）政策層面：房地產調控政策持續不放鬆。房地產調控政策不會放鬆，銷售增速將持續放緩。同時，中國内地金融去槙修建，信貸進一步收緊，房地產销售與回款都承壓。

（三）市場層面：各地市場分化繼續，市場集中度將不斷提高強者恒強的市場格局將更加顯著。中國内地一二三四線各級各類城市，以及同一個城市的不同區域的房地產市場將進一步分化。二零一七年，中國内地房地產前十強企業在全國商品房銷售總額中的佔比由二零一六年的 $18.4\%$ ，上升至 $24.1\%$ ：前30強企業佔比由二零一六年的 $28.5\%$ ，上升至 $38.5\%$ 。本集團相信在二零一八年，中國内地房地產行業優勝劣汰，強者恒強的格局將更加顯著。作為中國房地產行業龍頭企業之一，本集團有信心進一步擴大市場份額。

（四）客戶層面：住房消費升級的客群將成為市場主流。中國内地房地產市場經歷20多年的發展，客戶對住宅品質的要求日益提高。隨著租赁性住房、共有產權住房供應的持續增加，剛需客戶將减少，住房消費升級的客群将成为主流。本集團一位定位於在主流城市业服務於主流客群，因此有信心把握住房消費升級的需求。

甚於以上判斷，本集團對二零一八年中國内地房地產市場保持審慎憤觀，計中國内地房地產市場仍將保持平穩增長，本集團將有效應對挑戦，抓住機遇，實現更好更快的发展。

近幾年香港經濟平穩增長，土地與樓市供銷兩旺，本集團持續看好香港市場。

主要經營策略

總體經營策略

二零一八年，順應中國經濟增長模式向高品質發展轉換，本集團將更加注重提升發展質量，將主要資源聚焦於住宅開發，加快周轉、加快規模發展，實現並保持較快增長，實現規模與利潤均衡增長。同時，本集團還將抓住中國房地產行業深刻變革的機遇，加大資源投入，提升寫字樓、酒店、購物中心、長租公寓等商業物業的運營水平，拓展佈局教育、養老、物流等新業務，持續增加不動產開發運營所帶來的穩定收入的比重，實現又好又快的發展。

二零一七年，本集團大幅新增土地儲備、加快項目開發進度，二零一八年的銷售貨量將大幅增加。本集團系列公司（但不含中海宏洋）在二零一七年新增土地儲備總樓面面積達 1,741 萬平方米，本集團系列公司在二零一七年新增土地儲備總樓面面積達 1,992 萬平方米。

二零一八年，本集團系列公司擁有實現較快增長的銷售貨量，預計約為港幣 5,550 億元，力爭完成合約銷售金額達到不少於港幣 2,900 億元的目標，竣工面積預計約為 1,595 萬平方米。

經營舉措

以銷售為中心，實現銷售規模較快增長

本集團年度經營工作安排將以實現銷售規模較快增長為中心，加快項目開發進度、加快供貨，優化銷售獎勵機制，堅持「大客儲、強體驗、高轉換」的銷售策略，緊貼市場、拓展多樣化的行銷與推廣管道，努力實現快速去化、快速回款、價量兼得。

投資管道多元化，礦健高效增加土地備備

本集團將多管道增加土地儲備，二零一八年，本集團將繼續加大投資購地力度，以三年為週期滾動確保本集團實現較快增長所需的土地儲備。

在公開土地市場，本集團將堅持穩健的投資策略，聚焦一二線城市高價值市場，圍繞軌道交通，加速拓展一線及二線中心城市都市圈，高效吸納土地儲備。

本集團將進一步加大一二線城市棚戶區改造、城市更新等非公開市場土地投資力度，多元化增加土地儲備。

本集團將發揮資金與專業能力優勢，抓住行業汰弱留強的市場機遇，抓住部分企業退出房地產業務、抓住相關房地產企業資產重組的機遇，積極尋找理想收購合併對象，以兼併收購加快發展。

二零一八年，本集團將繼續加大對港澳市場投入。積極參與政府地投標、市區重建、合作開發等，努力增加本集團在港澳的土地儲備與發展規模。

加快商業物業與新業務發展，持續增加經營收入

本集團將繼續加快以中海系甲級寫字樓，環宇城、環宇賜購物中心，星級酒店為主的商業物業的發展，進一步提升商業地產的運營能力與經濟效益，打造商業品牌。截至二零一七年年底，本集團系列公司正在開發和待開發的商業地產面積達到553萬平方米，包括31棟寫字樓、12個集中商業購物中心、14家酒店、12個公寓。本集團預計二零二年商業物業總收入將突破港幣50億元，並在二零二三年實現年收入港幣100億元的目標。

本集團將抓住中央政府大力扶持租賃房建設的機遇，以土地供應改革為契機，進入長租公寓市場，打造長租公寓品牌，輕重兼顧，進一步擴展租金收入來源。

本集團將進一步加快教育、養老、物流等產業的開發建設。本集團列入規劃的新業務將涵蓋K12學校、幼稚園、課外學堂、戶外營地、健康生活館、日間照料中心、義老公寓、理院、物流業園等多種業務，部分項目在二零一八年及未來數年内投入運營，積極培育新的長贈點。

本集團於二零一七年在雄安新區競得「雄安第一標」。參與投資建設雄安市民服務中心項目。雄安新區各類物業發展的商業模式及城市建設模式是未來中國城市建设的標桿。懲藉在雄安新區投資設所取得的經驗，有助於本集團在城市綜合開發與不動產營方面取得领先並在全國各地實現引領與複製。

保持高質量發展，持續為客戶提供好產品，好服務本集團堅持客戶為本，致力於為客戶提供好產品、好服務。本集團將採取多種手段，持續提升產品與服務品，提升客戶满意度、忠誠度，为本集團地產開發、商業物業運營以及新業務的發展積累數量龐大的忠實客戶。

本集團將進一步提升客戶需求研究能力，抓住房地產行業消費升級的機遇，加大產品研發力度，憨焦與公司能力更加匹配的高價值目標客群與改善型需求，結合低碳環保、智慧科技的技術應用，提升產品附加值，保持本集團领先的盈利能力。

本集團將進一步加强項目制運營管理，提升項目制運營團隊人員的專業能力，加强項目制運營的管理與決策效率，持續優化全景計劃、供銷存等數化管理系統，持續提升項目運營管理精度與項目開發進度。

本集團將繼續強化成本領先優勢。通過加強施工工整標準化，產品設計標準化，鑲大集中探購物料的品類與採購規模降低成本。本集團還將繼續加强行銷費用、管理費用、財務費用等各項支出的管控，提升費效比，保持本集團领先的成本管控能力，持續為股東創造價值。

加構加快構建全流程數字化管控系統，持續提升管理效率

本集團相信，中國房地產市場的高速增長期已經結束，未來行業増速持續下行，唯有具備精细化管理能力的企業方能生存與發展。本集團認為，代表最新科技成果與精益管理方向的數化管理系統是提升企業管理效率的有效途徑。當前，本集團在房地產開發的進度管理、成本管理、品質管制、規劃設計管理、行銷及庫存管理等方面建立了多個數化管理系統，建立了行業一流的数字化管理能力。本集團有信心在二零二零年建立行業领先的全流程數元化管控系統，以精细化、精準的管控能力不斷提升管理效率。

加強人才培養，優化考核與激鰳機制，推出股權激計劃

本集團作為具有30多年房地產發展經驗的企業，具備行業一流的人才隊伍及深厚的專業管理經驗。二零一八年，本集團將大力提升員工滿意度，加强員工關懷，加強各類人才的培訓與培養，建立開放包容的人才吸納體系，建立兼顧各級各類人才的差異化、個性職業公開展通場，建立向到、縱向到底，公平、公正的績效考核體系，持續優化具有競爭力的薪酬福利，持續打造專業、敬業、高效的員工團隊。

本集團現推出股權激勵計劃，將面向本公司逾400餘名中高級管理人員以及對本公司經營業績持續發展有直接影響的管理及技術骨幹人才和相關人員。此項股權激勵計劃，旨在激勵核心骨幹人才共享本集團意創新、加快發展的成果，為本集團實現又好又快的發展，為本集團長遠可持續發展提供保障。

保持財務穩健·有效防範風險

本集團將進一步加强財務管理能力，做到審慎理财，貫徹「現金為王，以收定支」的資金管理原則。本集團仍然將會大力擴展融資管道，充分利用境內外的融資平台，並加快資產周轉，強化資源保障能力，改著本集團的價務結構，為本集團業務發展提供強而有力的資金支援，確保本集團現金充裕，財務穩健，有效防範各類市場風險。

企業願景

本集團對中國房地產市場廣闊的發展空間充滿信心。二零一七年是本集團持續增長、發展蓄力的一年。董事局相信，懑藉本集團雄厚的實力，豐富的國際視野和經驗，正確的發展戰略，全國性均衡佈局，領導性的品牌和雄厚資金實力，透過不斷創新，持續提升行業内的獨特競爭優勢，化解風險，本集團將在二零一八年實現規模與利潤均衡增長，實現又好又快的發展。

致謝

二零一七年是本公司在香港聯交所上市25周年。本集團是中國房地產企業為數不多經歷多輪房地産週期，且在中國內地及港澳市場保持领先的企业之一。應對中國房地產市場正在發生的深刻變革，本集團順势調整企業顯景：成為卓越的國際化不動產開發運營集團。本集團以百年長青基業為長遠發展目標，以「拓展幸福空間，創造無限價值」為使命，整持「正道行館，創新致遠」的核心價值觀，致力於並最終達到公司、股東、合作伴、員工、社會等全面持續增值，和諧共贏。

最後，本人想藉此機會向董事局同寅及全體員工致以衷心謝意，感謝他們的竭誠努力及專業精神，以及不斷追求卓越的決心，並衷心感謝股東及業務合作夥伴的支持和信任。

承董事局命

中國海外發展有限公司

主席兼行政總裁

顏建國

香港·二零一八年三月二十六日

中海发展 2016年董事局主席報告書

本人欣然向各位股東報告：

截至二零一六年十二月三十一日止年度之經審核本公司股東應佔溢利增加6.9%至港幣 370.2億元，每股基本盈利為港幣3.64元，股東資金增加至港幣2,222.5億元，每股淨資產達港幣20.29元，平均股東資金回報達17.1%。董事局建議派發二零一六年度末期股息每股港幣42仙。

中國經濟發展經歷過一段較長的高增長階段然後逐漸穩定下來。同樣，房地產市場在過去十多年快速成長後已經進入另外一個階段。二零一七年，儘管預計國內外政治經濟環境複雜多變，憑藉穩固的基礎，豐富的國際視野和經驗，正確的發展戰略，全國性均衡佈局，領導性的品牌和雄厚資金實力，持續提升行業內的獨特競爭優勢，化解風險，迎難而上，穩中求進。董事局預期未來幾年整體市場保持穩定，而本公司能夠實現可持續和穩定增長。

一. 業務回顧

宏觀經濟

二零一六年，全球「黑天鶙」事件層出不窮，世界經濟處於深度調整和再平衡階段，發達經濟體貨幣政策分化，新興市場經濟體增速放緩。美國經濟保持溫和復綠势頭，十二月美聯儲加息，世界主要貨幣相對美元持續貸值；美元走強引發新興市場國家資本流失，經濟增長面下行壓力；由於多番量化寬鬆後經濟改善不明顯，歐洲和日本央行選擇延長或加碉量化寬鬆，英國公投脱歐對歐盟經濟带来不確定性；中東、歐洲和亞洲地緣政治風波持續。整體而言，環球經濟復綠緩慢。

二零一六年是「十三五」規劃開局之年，中國政府著力加強供給側結構性改革，重點在「去產能、去庫存、去杠杆、降成本、補短板」方面出台系列政策，改革效應初步顯現經濟增長與就業形勢趨穩向好，全年經濟增長為 $6.7\%$ ，持續領先其他國家。港澳經濟表現難免受到外圍環境影響，仍然獲得温和增長。中國房地產市場銷售增速於二零一四年出现明顯放緩，二零一五年全國商品房庫存達到歷史高位，各地政府相繼推行限購鬆綁政策刺激樓市並取得成效，二零一六年期内全國商品房的待售面積持續下降，全年住宅成交量及住宅均價同創歷史新高。進入10月，住宅和土地市場升温引發政策拐點，金融界嚴格執行限貸政策，收緊企業發债，規範銀行理财、保險投資等資金進入樓市。國慶黃金周後，全國近30個重點城市大範圍、高強度的出台限購、限貸、加税等市場規範措施，遏制房價上漲的勢頭。

在人民幣加速貶值和樓市調控背景下，內地投資者瞄準進入香港房地產市場，推動香港樓市上漲，11月香港政府推出樓市降溫新的印花税「辣招」，促進本地居民首次置業，抑制樓市投資與投機需求。

年內，在國内房地產市場先鬆後緊的環境下，本集團賞現銷售規模以及利潤總額理想增長。本集團收入為港幣1,640.7億元，本公司股東應估溢利上升 $6.9\%$ 至港幣370.2億元（若不包括從中信資產收購所購入的地産項目產生的盈虧，本公司股東應佔溢利該是從去年的港幣333.1億元上升 $14.1\%$ 至港幣380.1億元。相關的盈虧，請參閱財務報告表附註之附註3(a)），再扣除投资物業公允價值變動帶來税後淨收益約港幣56.5元後的凈利財務則達到港幣313.7億元。在市場複雜多變的環境下，本集團透過資產重組和出售的安排獲得豐厚的利潤，使得2016年平均股東資金回報依然能夠達到 $17.1\%$ 的較高水平。

地產發展

充份發揮「中海地產」品牌優勢，預判市場變化，懘藉靈活創新的行銷策略，全年合約銷售額（含合營項目和聯營公司銷售）再創歷史新高並超額完成於年中調高至港幣2,100億元的目標，達港幣2,106億元，對應售出之面積1,304萬平方米。年內，地業業務共有約1,335萬平方米的項目竣工（含合營項目），該等項目的銷售金額可於內內結利作為本集團收入為港幣1,186.1億元。來自二零一五年底已落成的待售物業銷售結果理想，達228萬平方米，销售金額約為港幣412.8億元。因此，本集團全年房地產發展業務的收入約為港幣1,598.9億元。房地產發展業務提供的分部溢利增加10.9%至港幣469.4億元。

投資物業

年内，六項投資物業項目竣工，合共增加約46萬平方米已落成投資物業，而本集團也出售了一些非核心投資物業。此外，透過中信資產收購增加了約30萬平方米的投資物業。年底，本集團在内地、港澳和倫敦擁有已落成投資物業共達250萬平方米。本集團整體物業出租情況理想，全年實現租金總收入港幣21.4亿元，同比增加 $6.2\%$ ；分部溢利港幣118.8億元，其中港幣77.2億元為投資物業之公允價值增加（計提遞延税後股東應佔公允價值淨收益為港幣56.5億元）。

中信資產收購

本公司於二零一六年三月十四日發佈公告，宣佈中信資產收購這重大交易。經過六個月的努力，本公司終於完成這項交易，並向中國中信股份有限公司配售本公司股份以及出售業組合作為清付中信資產收購的代價。

中國中信股份有限公司已經成為本公司的戰略性第二大股東，董事會相信雙方將於不同領域方面生業務合作及投資機遇，令到本集團的未來業務經營可望獲得潛在利益。此次收購交易事項為本集團提供良機，以增加於中國多個主要經濟地區的土地儲備並將對本集團的未來機年發展有重大裨益。整體而言，有利於本集團鞏固其在內地房地產市場的领先地位。關於相關中信資產收購、本公司股份發行和物業出售的情況，請參閱本公司於二零一六年三月十四日和九月十五日發出的公告以及六月三十日發出的通函。

二零一六年十月，本集團同意有條件的將主要位於揚州、惠州、黄山、濰坊、淄博、九江及汕頭等三線城市項目出售予本公司的聯營公司—中海宏洋。該交易於年底前完成交割。透過本次交易，本集團有效處理好母公司中國建築股份有限公司（「中建股份」）注資和中信資產收購所購入的資產包，中海宏洋有效鞏固其作為中國三線城市領先物業發展商的地位，土地儲備大幅增加。關於物業組合出售的詳情，請參閱中海宏洋於二零一六年十一月四日發出的通函。

合營·聯營

本集團持續努力推動合營和併購等多元增長模式，以加快業務發展速度和擴大發展規模。於年底，本集團於合營項目投入資金約達港幣159.4億元，全年的利潤貢獻約為港幣7.8億元。中海宏洋是本公司的主要聯營公司，專注於國内三線城市房地產業務。二零一六年中海宏洋的銷售額為港幣240億元，收入為港幣171億元，淨利潤約為港幣9.3億元。中海宏洋為本集團提供約港幣3.4億元的利潤。

土地儲備

本集團持續密切跟蹤土地市場並理智購買土地。年內，因應土地市場熾熱，以及充分考慮中信資產收購帶來約3,155萬平方米的土地資源，本集團（不包括中海宏洋）在內地13個城市，合共購入17幅土地，在香港購入一幅土地，合共新增面積972萬平方米。二零一六年底，本集團在內地33個城市以及香港和澳門共擁有土地鼭備約5,677萬平方米，本集團實際擁有權益約為4,881萬平方米。

二零一六年底·中海宏洋的土地储備約1,774萬平方米·實際櫙益約為1,653萬平方米。

財務資金

本集團堅持審慎理財原則，並持續加強本集團的財務資源以及優化債務結構。二零一六年八月中旬，本集團緊跟市場脈搏，踏准市場節奏，在低息視窗期一次性成功發行了10年期60億人民幣公司債券，發行利率3.1%，創五年期以上債券全行業利率新低。二零一六年，本集團在國内外提款共達港幣452.4億元，歸還到期銀行及其他借貸港幣602.6億元。此外，本集團全年共錄得超過港幣1,772億元銷售現金流入，足夠有餘應付所有支出並且仍然累積了大量現金作未來業務拓展，而本集團主要支付包括港幣497.7億元土地費用，港幣423.2億元建安費用以及港幣386.1億元税費、分銷、行政和財務費用。年底，本集團銀行及其他借貸及應付票據分别為港幣962.5億元及港幣775.7億元，同時持有現金港幣1,571.6億元，淨借貸水平從二零一五年年底的37.3%大幅下調至年底的7.5%，處於相當低的水度。本公司股東资金增加至年底的港幣2,225.4億元，財務責力持續加强。年内，本公司之投資評級獲得穆迪、標準普爾和惠譽評級機構分別維持於Baa1/穩定、BBB+/穩定和A-/穩定，反映资本市场對本公司在中國房地產市場的領先地位和財務穩健的認同。

人力資源

本集團持續擴大經營規模並進入新城市，各類人才需要量巨大。通過「海之子」與「海納」招聘計劃進入的員工在本集團悉心栽培下快速成長。本集團人才培養能力一貫備受行業認可，這是本集團專業能力和競爭優勢的泉源，也支撐著企業的持續以及穩健發展。人員的整合能於中信資產收購交割後的短時間內完成，突顯本集團高效的人力資源管理能力。

企業管治

董事局深知企業首要責任是保護和善用企業的資源，為股東持續增值，而良好的企業管治是提升企業盈利及可持續發展的基本因素。本集團一直致力提升企業管治水平，確保本集團業務的有效營運以及資產、股東利益的保障。過去二年，本集團在增加本公司整體透明度，以及完善内部審計和風險管理方面，持續作出了實質的改善。

企業社會責任

本集團積極提升社會價值，致力成為優秀企業公民，實現與社會的和谐。迄今，在扶貧賑炎、捐資助學、襄助公益等方面形成了規範化、常態化和品牌化的社會責任設機制。本集團於年內發佈第四份企業社會責任報告，向各界具體彙報了本集團在這方面的努力和成果。本公司再次被納入恒生可持續發展企業指數，反映市場對本集團的可持續發展（包括環保、社會責任、企业業管治三個範疇）的認可。

榮譽

本公司榮獲「中國房地產開發企業品牌價值 10 強」第一名。同時，中海地産連續 13 年榮發「中國房地產行業领壇公司品牌」，本公司品牌價值達人民幣 514 億元，榮列業內品牌價值第一名。本公司以傑出的表現獲得「中國藍籌地産」企業，連續 13 年位居榜首。中海商業地業產懖藉優異的資產管理能力，在「中國房地產開發企業品牌價值商業地産 10 強」排行榜中首次榮贈前三名。國際方面，本集團再次獲選為「道瓊斯可持續發展指數」成份股，並從全球 3,800 家候選上市公司中脱颖而出，成為 38 家入圍可持續發展领軍房企中唯一的中國公司，彰顯本公司在各方面取得卓越成績。二零一六年，中海地產的項目在品質、設計、管理等多個方面多次獲得專業認可。

二. 業務展望

宏觀經濟

二零一七年，預計全球短期内仍然無法脱離「低增長陷阱」。美國「特朗普新政」刺激經濟方案以及美聯儲貨幣政策，成為全球經濟最大的不確定因素。英國脱歐可能引發連鎖效應，威脅歐洲一體化。貿易保護主義和反全球化會直接衝擊新興經濟體。中國作為世界第二大經濟體是全球經濟治理改革的重要推動力量。預計中國政府將繼續實施積極的財政政策和穩健的貨幣政策，深化供給對結構性改革，確保未來年經濟增速維持穩定。對全球大部分企業來說，二零一七年仍然面臨较大挑戰。本集團會密切關注國際經濟環境變化可能帶來的風險和機遇。

業務發展

在市場和政策環境複雜多變的情況下，本集團二零一六年取得了不錯的經營業績，充份顯示本集團的卓越營運能力和品牌優勢。本集團對二零一七年的內地房地產審慎樂觀。中央政府對房地產會持續實行調控政策，並確保房地產市場平穩健康發展；但是上半年的銷售可能會出現一定壓力，而行業的整固會加快，行業整體仍然是挑戦與機會並存。

香港、澳門房地產市場預計會平穩發展，美國加息對市場的影響不大，雖然愈來愈多内地房地產開發商進入對香港市場產生一定的影響，本集團仍會維持伺機適量擴展港澳地産業務的戰略。二零一七年首兩月，本集團在香港、澳門地區已經實現銷售超通港幣40億元，扣除二按後淨現金回款高達港幣49億元。

經營理念

本集團將繼續秉承「穩中求堭、品牌經營」的經營理念，堅持企業務實和誠信的一貫作風，穩健發展。雖然本集團的業務已經達到年銷售額接近2,000億港元的龐大規模，年淨利潤超過港幣300億元的高水平，管理層仍然會竭力争取業績穩定増長。管理層認為中國房地產市場已經進入新時代，優質土地稀缺，行業體整利潤下行，市場分化加快，行業集中度持續提升，汰弱留強明顯。本集團深刻感受到市場變化及行業競爭帶來的壓力與挑戦，注意到部

分同行企業近兩年在規模上急速增長。本集團有悠久的歷史，經歷了內地和港澳多輪大小經濟週期，深深體會到企業必須結合外部環境及自身能力與資源，充分考慮規模與股東回報、機會與風險的平衡，尋找到適合自身的可持續發展路徑。本集團將會鞏固並持續提升競爭優勢，並將堅持中高端住宅市場精品定位，深入挖掘客戶需求，力爭把每一個項目設建成精品和典範。同時，適應市場分化的趨勢，深耕已經佈局的城市，有序擴展至周邊地區，進一步提升市場份額，鞏固行業領先地位。本集團認為中國房地產仍然有廣闊的空間，未來仍將導注於內地房地產行業。在內地房地產市場加快整合的背景下，本集團將堅持多元化的發展戰略，一方面在土地市場持續吸納土地，另一方面伺機寻找理想收購合併對象，也會繼續跟有實力有土地資源的夥伴成立合營，為本集團「十三五」期間能維持穩定增長，作出賓質支持。

持續發展項目

本集團將貼近市場，適度調節開發速度，把握銷售節奏，充份利用品牌優勢，創新行銷推廣，加強行銷力度，強化現金流管理，實現資產效益最大化。為確保經營規模和利潤規模的持續增長並充分結合市場情況，二零一七年預計本集團新開工面積超過1,900萬平方米，在建規模高峰期將達3,300萬平方米。本集團力爭完成竣工面積超過1,350萬平方米（含合營公司），並完成合約銷售金額（含合營公司和聯營公司）達到不少於港幣2,100億元的目標。

豐富優化業務結構

本集團將繼續構建以住宅發展為主、商業地產發展為輔的業務結構，平衡長、短線投資資源配置，逐步提高投資物業比重，以獲得長期穩定回報，增強平衡市場風險能力。在中國房地產市場的毛利持續下降，過度擴張房地產開發規模可能逐漸帶來不對風險的情況下，把投資物業盈利比重持續提升仍然是本集團的長久目標。年底，正在開發和待開發的商業地產面積達到440萬平方米，其中約120萬平方米預計可於二零一八年年底前落成。

多渠道多方式增加土地儲備

本集團將按照財務賣況及市場情況，保持適度擴張的投資規模。透過與中建股份系內各單位及其它有土地資源企業的合作，並參與棚戶區改造及城市更新，多渠道多方式增加土地儲備。

由於國內流動性收緊，有利於財政實力較強的房地產商吸納土地。本集團於二零一七年首兩個月已經在九個城市購入11幅土地，合共面積約為300萬平方米。

健財務管理

本集團將會進一步加强財務管理能力，做到審慎理财，實徹「現金為王，以收定支」的資金管理原則。本集團仍然將會大力擴展融資管道，充分利用境內外的融資平臺，並加快資產周轉，強化資源保障能力，改善本集團的債務結構，為本集團業務發展提供強而有力的資金支援。由於人民幣贬值壓力持續，本集團會致力於對債務幣種結構的改善，加快減少非人民幣的債務和加大非人民幣資產。

經營前景

中國經濟發展經歷過一段較長的高增長階段然後逐漸穩定下來。同樣，房地產市場在過去十多年快速成長後已經進入另外一個階段。董事局認為中國房地產市場仍然有廣闊的發展空間，對本集團的發展前景和自身能力均充滿信心。二零一七年，儘管預計國內外政治經濟環境複雜多變，懑藉穩固的基礎，豐富的國際視野和經驗，正確的發展戦略，全國性均衡佈局，領導性的品牌和雄厚資金實力，堅持「慎微篤行，精簗致遠」的長期經營理念，透過創新，特持提升行業內的獨特觸爭優勢，化解風險，迎難而上，穩中求進。董事局實期未來幾年整體市場保持穩定，而公司能夠現可持續和穩定增長。

公司使命

本集團持續追求打造百年長青基業。堅持兼顧個人發展、激勵機制、工作氛圖三位一體的人力資源管理體系，堅持誠信、創新、務實、求精，把個人追求融入到企業長期發展之中的核心價值觀，最終達到公司、股東、合作夥伴、員工、社會等全面持續增值，和諧共赢。

致謝

我想藉此機會感謝本集團管理層團隊及其他員工的奉獻和勤奮，股東和業務合作夥伴的支持和信任，亦感謝董事局同寅的寶貴意見。

承董事局命

中國海外發展有限公司

肖肖

香港，二零一七年三月二十二日

主席

中海发展 2015年董事局主席報告書

本人欣然向各位股東報告：

集團截至二零一五年十二月三十一日止年度之經審核股東應佔溢利增加 22.5%至港幣333.1億元，每股基本盈利增加 8.4%至港幣3.61元，股東資金增加 43.3%至港幣1,915.6億元，每股淨資產達港幣19.4元，同比上升 18.3%。平均股東資金回報達 20.5%。董事局建議派發二零一五年度末期股息每股港幣41仙。

儘管過去數年受到金融風暴和中國房地產持續調控的影響，集團化解風險，迎難而上，持續發展，超額完成既定的經營指標，充分彰顯了集團的營運能力和品牌優勢。二零一六年，儘管預計國內外政治經濟環境複雜多變，集團堅持「慎微篤行，精築致遠」的長期經營理念，透過不斷創新，持續提升行業內的獨特競爭優勢。集團有信心繼續保持全國房地產行業領先地位，實現持續穩定、高質量的均衡增長。

一. 業務回顧

二零一五年，環球經濟狀況參差。美國經濟發展比較理想，就業情況也有明確改善；強勢美元加上十二月預計加息，商品價格大幅下調，資金從新興國家流走明顯，增加經濟發展和貨幣的下行壓力；日本和歐元區經濟陷入困境，在推出多番量寬後有所改善；中東、歐洲和亞洲地緣政治風波，使得環球金融市場不時出現動盪。

受到環球經濟增長緩慢的影響，中國政府推出多項穩增長措施，加大對基礎設施的投資，適度放貨幣政策以增加市場的流動性，包括自從二零一四年十一月

起連番減息和降低存款準備金率。在出口貿易未有明顯改善而消費者物價指數和生產物價指數回落的情况下，經濟增長動力不足，全年經濟增長為 $6.9\%$ ，仍然符合原來定化 $7.0\%$ 左右的目標。受到全球經濟發展放缓的影響，港澳經濟僅錄得溫和增長。

由於中國經濟增長放緩，中央政府更倚重房地產板塊去推動經濟發展。自二零一四年起，對房地產推行的緊縮政策已經逐步放鬆，並且改為全面推行支持政策，四個一線城市外。此外，購房和按揭政策也同步放寬，這都有利於改善整體房價和交易，加快庫存清理。整體地產市場比二零一四年明顯好轉。

董事局主席報告書（續）

年內，在國內房地產市場逐步改善的環境下，集團實現銷售規模以及利潤總額理想增長。集團收入按年增加約 $6.9\%$ 至港幣1,480.7億元，股東應佔溢利上升 $22.5\%$ 至港幣333.1億元，再扣除投資物業公允價值變動帶來稅後淨收益約港幣57.5億元後的淨利潤達到港幣275.6亿元。特別令人令人鼓舞的是，在市場複雜多變，經營規模持續快速擴充的環境下，二零一五年平均股東資金回報依然達到 $20.5\%$ 。

地產發展

充份發揮「中海地產」品牌優勢，準確判斷市場變化，憑藉靈活創新的營销策略，全年合約銷售額（含合營項目和聯營公司销售）再創歷史新高並超額完成於年中調高至港幣 1,800 億元的目標，達港幣 1,806.3 億元，對應售出之面積 1,700 萬平方米。

集團收入上升 $6.9\%$ 至港幣1,480.7億元。年內，地產業務（含合營項目）共有樓面面積約1,257萬平方米的項目竣工，該等項目的銷售金額可於年內結利作為集團收入為港幣1,142.9億元。來自二零一四年底已落成的待售物業銷售大幅上升，達144萬平方米，銷售金額約為港幣294.0億元。因此，集團全年房地產發展收

入增加 $7.2\%$ 至港幣1,436.9億元。主要由於收入的增加，加上地產開發項目的毛利率仍能維持於行業領先水平，房地產發展業務提供的經營溢利增加 $2.6\%$ 至港幣372.2億元。

投資物業

年內，由於武漢中海大廈、珠海中海大廈及南京中海大廈以及一些較小型投資物業項目竣工，加上母公司注資項目帶來的投資物業，合共增加約59萬平方米已落成投資物業。年底，集團在內地、港澳和倫敦擁有已落成投資物業共達173萬平方米。集團整體物業出租情況理想，全年實現租金總收入港幣19.2億元，同比增加 $16.6\%$ ；分部溢利港幣89.7億元，其中港幣74.5億元為投資物業之公允價值增加（計提遞延税後公允價值淨收益為港幣57.5億元）。

母公司資產注入

經過 21 個月的努力·公司於二零一五年五月七日完成了向控股股東中國建築股份有限公司（「中建股份」）收購其持有中國房地產業務和英國倫敦三個投資物業的被收購集團（「資產收購」），以及於二零一五年五月十八日完成向中國海外集團有限公司配售公司股份（「股份發行」）。鞏固了公司作為中建股份物業開發業務的骨幹上市平台地位，有效處理了中建股份系統內於中國，港澳和倫敦房地產行業的同業競爭問題，擴大了集團的經營規模，也增强了公司的資本基礎和財政實力。整體而言，有利於公司鞏固其在內地房地產市場的領先地位。關於資產收購和股份發行的詳情，請參閱公司於今年三月二十四日和五月十八日發出的公告。

物業管理業務分拆上市

公司於二零一五年五月十八日作出公告·披露公司擬把其物業管理業務分拆上市，並以實物分派方式將分拆實體股份作為特別中期股息分派予公司股東。中海物業集團有限公司（「中海物業」)股份最终於二零一五年十月二十三日上市。董事局相信有關上市既有利於物業管理業務的發展，也有利於釋放集團內資產的潛在價值。

土地儲備

集團持續密切跟蹤土地市場並理智作出購買土地的決定。因應房地產市場變化，以及充分考慮母公司注資帶來約1,000萬平方米的土地資源，集團稍為放慢土地補充的力度。年内，集團（不包括中國海外宏洋集團有限公司「中海宏洋」)在内地13個城市，包括新進入的海口市，合共購入17幅土地，新增可供發展樓面積596萬平方米，其中集團實際擁有權益為591萬平方米。

中海宏洋於內地三個城市購入四幅地塊，新增可供發展樓面積約為165萬平方米。

二零一五年底，集團在內地32個城市以及香港和澳門共擁有土地儲備約4,144萬平方米，集團實際擁有權益約為3,850萬平方米；中海宏洋土地儲備約1,093萬平方米，實際權益約為1,024萬平方米。

財務資金

集團堅持審慎理財原則，並持續加強財務資源以及優化债務結構。年内，憑藉在房地產市場领先地位和良好信用，集團成功於國內外完成幾項重大融資活動。於七月及十一月合共發行10億歐元债券；在國内安排銀行額度人民幣84.50億元外，還於十一月首度發行人民幣債80億元。二零一五年，集團在國内外提款共達港幣440億元，扣除歸還到期銀行貸款後，實際可供使用於業務營運的新增財務資源為港幣190億元。此外，集團全年共錄得約港幣1,385.2億元銷售現金流入，合營項目淨現金流入港幣12.4億元，加上淨融資所得，足夠有餘應付所有集團支出並且累積了大量現金作未來業務拓展，而集團主要支付包括港幣246.7億元土地費用，港幣522.8億元建安費用以及港幣352.1億元税費、分銷、行政和財務費用。

年底，集團銀行貸款及應付票據分別為港幣492.6億元（含人民幣銀行貸款約為人民幣124.0億元）及港幣662.0億元（含62.5億美元、10億歐元及80億人民幣），同時持有現金港幣1,024.5億元（不包含合營公司共持有現金約港幣58.5億元）：淨借貸水平從二零一四年底的 $28.0\%$ 大幅下調至年底的 $6.8\%$ ，處於相當低的水平。公司股東資金從上年底的港幣1,336.7億元增加至年底的港幣1,915.6億元，財務實力大大強。

年内，公司之投資評級獲得穆迪和標準普爾兩評級機構分別維持於Baal/穩定和BBB+/穩定。十二月，公司更獲得惠譽評級機構提升公司之投資評級至為A-/穩定，反映資本市場公司在中國房地產市場的领先地位和財務穩健的認同。

人力資源

集團持續擴大經營規模並進入新城市，各類人才需要量巨大。通過「海之子」與「海納」招聘進入的員工支撑著企業的持續、穩健發展。

企業管治

董事局深知企業首要責任是保護和善用企業的資源，為股東持續增值，而良好的企業管治是提升企業盈利及可持續發展的基本因素。集團一直致力提升企業管治水平，確保集團業務的有效營運以及資產、股東利益的保障。集團在增加公司整體透明度，以及完善企業内部控制和風險管理方面，持續作出了實質的改善。

企業社會責任

集團積極提升社會價值，致力成為優秀企業公民，實現與社會的和諧。迄今，在扶資賑災、捐資助學、襄助公益等方面形成了規範化、常態化和品牌化的社會責任建設機制。

集團於年内發佈第三份企業社會責任報告，向各界具體匯報了集團在這方面的努力和成果。公司再次被納入恒生可持續發展企業指數，反映市場對集團的可持續發展（包括環保、社會責任、企業管治三個範疇）的認可。

榮譽

公司榮獲「中國房地產開發企業品牌價值50強」第一名。同時，中海地産連續12年榮登「中國房地產行業領導公司品牌」，公司品牌價值達人民幣397.6億元，榮列業內品牌價值第一名。公司以獈出的表現獲得「中國藍籌地産」企業，連續12年位居榜首。二零一五年，中海地産的項目在品質、設計、管理等多個方面多次獲得專業認可。

二. 業務展望

宏觀經濟

二零一六年，預計全球經濟依然是複雜多變而且增長緩慢。美元強势能否維持，美國加息的幅度和速度，中國經濟增長會否進一步放慢，這些疑慮都可能會加大全球金融市場的波動性，而新興國家受到資金流失因而引至資產泡沫破裂的風險仍然存在。對全球大部份企業來說，二零一八年仍然面臨较大挑戰。集團會密切關注國際經濟環境變化可能帶來的風險和機遇並及時有效應對。

預計中國政府將堅持穩健的財政政策和略為寬鬆的貨幣政策，包括減息和降低存款準備金率，以增加金融市場的流動性和減輕企業財務成本，達到促進實體經濟的增長。

業務發展

在市場環境改善的情況下，集團二零一五年取得了亮麗的經營業績，充份顯示集團的卓越運営能力和品牌優勢。集團對二零一六年的內地房地產是審慎樂觀。預計中央政府對房地產的支持會持續，房地產的流動性會進一步改善，全年房地產市場將會平穩發展，行業的整固會加快，行業整體仍然是挑戰與機會並存。集團將充分發揮穩健的財務結構以及多元融資管道的優势，積極增加財務資源，前瞻性把握投資機會，多種方式吸納優質土地，在防範風險的同时積極尋找市場機會，確保持續增長，擴大市場佔有率，鞏固行業內的領先地位。

香港、澳門房地產市場预計會出現正常的調整·集團仍會維持伺機適量擴展港澳地產業務的戰略。

經營理念

集團將繼續秉承「慎微篤行，精簗致遠」的經營理念，堅持企業務實和誠信的一貫作風，穩中求進。集團將堅持中高端市場精品定位，按「精耕細作，品牌經營」的方針，力爭把每一個項目設建成精品和典範。品牌反映企業的文化包括中海地產對產品高質量的追求，而產品品質和品牌的提升能減低房屋銷售價格下調的壓力，並可節省公司的營銷費用支出。「品牌經營」可促使集團獲取高於行業的超額利潤，實現百年長青基業的長遠目標。

持續發展項目

集團將貼近市場，適度調節開發速度，把握銷售節奏，充份利用品牌優勢，創新營銷推廣，加強營銷力度，強化現金流管理，實現資產效益最大化。預計集團二零一六年的各項經營指標將會有理想增長。考慮到這刻不太合適去明確剛公佈的中信地產併購對集團年內經營的影響，不宜具體提出年內的各項經營指標。但在不考慮中信地產併購的影響下，集團仍然會力爭二零一六年完成合約銷售額（含合營公司和中海宏洋）達到不少於港幣 1,800 億元的目標。

優化業務結構

集團將繼續構建以住宅發展為主，商業地產發展為輔的業務結構，平衡長、短線投資資源配置，逐步提高投資物業比重，以獲得長期穩定回報，增強平衡市場風險能力。長遠而言，集團會力爭逐步把投資物業盈利比重達到集團盈利的 $20\%$ 。集團正在開發和待開發的商業地產面積達380萬平方米，其中一半以上預計可於二零一七年年底前落成。

增加土地儲備

集團將採取沉著應變的策略，按照財政狀況變化，保持適度的投資規模，利用市場每次變化的契機，順勢而為，把握好投資機會，審慎地吸納優質土地。

集團於二零一六年首兩個月在濟南和香港各購入一幅土地，合共可供開發的樓面面積約為158萬平方米；中海宏洋於同期則沒有購入土地。

多元化增長模式

集團持續努力推動合營和併購等多元增長模式，以加快業務發展速度和擴大發展規模。於年底，集團於合營項目投入資金進一步減少至約達港幣145.2億元，全年的利潤貢獻約為港幣6.3億元。中海宏洋是集團的聯營公司，專注於國内三線城市房地產業務。二零一五年中海宏洋的銷售為港幣220億元，收入為港幣166.1億元，凈利潤約為港幣9.2億元。中海宏洋為集團提供約港幣3.2億元的利潤。

在內地房地產市場加快整合的背景下，公司終於抓住一良好機遇，於二零一六年三月十四日就收購中國中信股份有限公司持有以住宅為主的物業發展項目「中信地產供購」簽署買賣協議。董事局相信中信地產供購的落實有利於集團未來業務的持續發展，增强公司的財政效力，一次過大幅增加集團的土地儲備，也會對集團完成未來數年各項經營指標產生重大正面影響，特別為集團「十三五」期間能維持穩定增長，奠定結實基礎。

健財務管理

集團將會進一步加强財務管理能力，做到蕃慎財貫徹「現金為王，以收定支」的資金管理原則。集團仍然將會大力擴展融資管道，充分利用境內外的融資平台，並加快資產周轉，強化資源保障能力，改善集團的債務結構，為集團業務發展提供強而有力的資金支援。由於人民幣貶值壓力持續，集團會致力於對債務幣種結構的改善，主要透過加快加大人民幣債務的佔比。

經營前景

董事局對集團發展前景和自身能力均充滿信心，儘管過去數年受到金融風暴和中國房地產持續調控的影響，集團化解風險，迎難而上，持續發展，超額完成既定的經營指標，充分彰顯了集團的營運能力和品牌優勢。二零一六年，儘管預計國內外政治經濟環境複雜多變，憑藉穩固的基礎，豐富的國際視野和經驗，正確的發展戰略，全國性均衡佈局，領導性的品牌和雄厚資金實力，堅持「慎微篤行，精築致遠」的長期經營理念，透過不斷創新，持續提升行業內的獨特競爭優勢。集團有信心繼續保持全國房地產行業領先地位，實現持續穩定、高質量的均衡增長。

公司使命

集團持續追求打造百年長青基業。堅持兼顧個人發展、激勵機制、工作氛圍三位一體的人力資源管理體系，堅持誠信、創新、務實、求精，把個人追求融入到企業長期發展之中的核心價值觀，最終達到公司、股東、合作夥伴、員工、社會等全面持續增值，和諧共赢。

致謝

最後，本人謹此衷心感謝董事局成員卓越高效的领導、股東和業務合作夥伴的支援和信任，以及全體員工辛勤努力的工作！

承董事局命

中國海外發展有限公司

主席兼行政總裁

郝建民

香港·二零一六年三月十八日

中海发展 2014年董事局主席報告書

本人欣然向各位股東報告：

集團截至二零一四年十二月三十一日止年度之經審核股東應佔溢利增加 20.1%至港幣276.8億元，每股基本盈利增加 20.1%至港幣3.39元，股東資金增加 21.2%至港幣1,333.3億元，每股淨資產達港幣16.3元，同比上升 20.7%。平均股東資金回報達 22.8%。董事局建議派發二零一四年度末期股息每股港幣35仙。

董事局對集團發展前景充滿信心，在過去13年，集團實現純利複式增長 $39.9\%$ ，而近五年，儘管受到金融風暴和持續的宏觀政策影響，但集團業績依然表現良好。二零一五年，儘管預計國內外政治經濟環境複雜多變，集團堅持「慎微篤行，精築致遠」的長期經營理念，透過不斷創新，持續提升行業內的獨特競爭優勢，集團有信心繼續保持全國房地產行業領先地位，實現持續穩定、高質量的均衡增長。

一. 業務回顧

二零一四年，世界經濟依然是複雜多變。美國經濟發展比較理想，就業情況也有明確改善；歐元區經濟陷入困境，引發市場對出現另一輪歐債危機的憂慮；日本儘管推出了超量寬政策經濟並沒有明顯改善；中東、欧洲和亞洲地緣政治風波增添環球經濟風險；強勢美元加上二零一五年內可能加息，資金從新興國家流走明顯，增加經濟發展下行壓力。

受到外圍經濟環境動盪和國內經濟增長緩慢的影響，中國政府推出多項穩增長措施，包括加大對基礎設施的投資，適度放賃貨幣政策以增加市場的流動性，

11月更作出了二年多來首次降息。在出口貿易未有明顯改善而消費者物價指數和生產物價指數回落的情况下，經濟增長動力不足，全年經濟増長為 $7.4\%$，符合原來制定 $7.5\%$ 左右的目標。由於受到歐美以及中國經濟發展放緩的影響，港澳經濟僅錄得溫和增長。

二零一四年上半年，由於中國經濟增長放緩，金融業改革引至流動性和信貸收緊，加上個別房地產商財政狀況不理想，被迫割價促銷，清理庫存，促使整體房價和交易量於上半年明顯收縮，土地市場氣氛平淡。下半年市場情況逐步改善，銷售價格和交易量於第四季度更是明顯好轉。

年內，在經濟發展出現下行壓力以及流動性緊張的市場環境下，集團仍能實現銷售規模、利潤總額理想增長。集團營業額按年增加約 $45.5\%$ 至港幣1,200.0億元，淨利潤按年增加 $21.7\%$ 至港幣282.1億元。股東應佔盈利上升 $20.1\%$ 至港幣276.8億元，其中集團投資物業公允價值變動帶來税後淨收益約港幣38.5億元。集團核心利潤（即撇除投資物業公允價值變動税後淨收益及非經常性收益後的淨利潤）達到港幣238.3億元，增長 $25.6\%$ 。特別令人令人鼓舞的是，公司已經連續12年（2003-2014）淨利潤增長高於 $20\%$ ，過去五年（2010-2014），股東攤佔利融合增長率為 $29.3\%$ ，平均股東資金回報達到 $24.0\%$ 。

地產發展

二零一四年，全年合約銷售額（含合營項目和聯營公司銷售）再創歷史新高並超額完成於年初制定港幣1,400億元的目標·連港幣1,408.1億元，對應售出物業之面積達940萬平方米。

年內，充份發揮「中海地產」品牌優勢，準確判斷市場變化，懑藉靈活創新的營銷策略，全年內地地產表現出色，完成合約銷售額港幣1,357.5億元，跟去年相若。隨著市場逐步適應香港府對房地產的調控，市場轉趨活躍。集團於香港和澳門全年銷售合約金額為港幣50.6億元，大幅上升 $220\%$ 。

集團營業額上升 $45.5\%$ 至港幣1,200.0億元（若加上集團攤佔合營公司的營業額，總額增加至港幣1,281.3億元，同比增長 $27.5\%$）。年內，地產業務（含合營項目）共有樓面面積約1,077萬平方米的項目竣工，該等項目的銷售金額可於年內結利作為集團營業額為港幣994.3億元。來自二零一三年底已落成的待售物業銷售理想，達72萬平方米，銷售金額約為港幣168.2億元。因此集團全年房地產發展營業額增加 $47.9\%$ 至港幣1,162.5億元，而其中內地房地產發展營業額增加 $52.9\%$ 至港幣1,124.6億元，港澳地產發展營業額下跌 $25.4\%$ 至約為港幣37.9億元。主要由於營業額大幅增加再加上地產開發項目的毛利率仍能維持於行業领先水平，房地產發展業務提供的經營溢利增加 $53.3\%$ 至港幣361.0億元（國内貢獻港幣343.7億元）。

投資物業

年內，由於濟南中海廣場、北京中海大廈、成都中海國際中心及瀋陽中海廣場等項目竣工，增加約54萬平方米投資物業。年底，集團在內地和港澳擁有已落成投資物業共達114萬平方米。集團整體物業出租情況理想，全年實現租金總收入港幣11.8億元，同比增加 $38.2\%$ ；分部溢利港幣60.3億元，其中港幣51.7億元為投資物業之公允價值增加（計提遞延税後公允價值淨收益約為港幣38.5億元）。

土地儲備

集團持續密切跟蹤土地市場並理智作出購買土地的决定，而因應房地產市場變化，集團自二零一四年第二季度起稍為放慢土地補充的力度。年內，集團（不包括中國海外宏洋集團有限公司「中海宏洋」）在地區13個城市，包括新進入的鄭州和太原，合共購入17幅土地，新增可供發展楼面面積904萬平方米，其中集團實際擁有權益為860萬平方米。

中海宏洋於內地四個城市購入四幅地塊，新增可供發展樓面面積約為270萬平方米。

二零一四年底，集團在内地31個城市以及香港和澳門共擁有土地儲備約3,735萬平方米，集團實際擁有權益約為3,496萬平方米；中海宏洋土地儲備約1,207萬平方米，實際權益約為1,137萬平方米。

財務資金

集團堅持審慎理财原則，並持續加強財務資源以及優化债務結構。年内，憑藉在房地產市場領先地位和良好信用，集團成功於國內外完成幾項重大融資活動。於五月及六月合共發行20億美元債券；於上半年在境外以較境內優的條款首度融入人民幣38.5億元；於第四季度在香港與13家銀行簽署了歷來最大單一俱樂部貸款達港幣140億元，以及安排單邊貸款港幣45億元；在國內融入人民幣44.4億元主要用於歸還國內到期銀行貸款。二零一四年，集團在國內外提款共達港幣264.6億元，扣除歸還到期銀行貸款後，實際使用於業務營運的新增財務資源為港幣218.2億元。此外，集團全年共錄得約港幣1,020.9億元銷售現金流入，合營項目淨現金流入達港幣57.0億元，加上淨融資所得，足夠有餘應付所有集團支出，主要包括港幣513.1億元土地費用，港幣413.1億元建安費用以及港幣243.3億元稅費、分銷、行政和財務費用。

年底，集團銀行貸款及應付擔保票據分別為港幣463.5億元（含人民幣銀行貸款約為港幣170.0億元）及港幣481.8億元（62.5億美元），同時持有現金港幣512.8億元（不包含合營公司共持有現金約港幣68億元）；在第四季度銷售回款大幅改善的情况下，淨借貸水平徙二零一三年度的 $28.4\%$ 輕提升至年底的 $32.4\%$ ，仍然處於相當理想水平。公司股東資金徙上年底的港幣1,099.7億元增加至年底的港幣1,333.3億元，財務實力明顯加強。

人力資源

集團持續擴大經營規模並進入新城市，各類人才需要量大。通過「海之子」與「海納」招聘進入的員工支撐著企業的持續、穩健發展。

企業管治

董事局深知企業首要責任是保護和善用企業的資源，為股東持續增值，而良好的企業管治是提升企業盈利及可持續發展的基本因素。集團一直致力提升企業管治水平，確保集團業務的有效營運以及資產、股東利益的保障。集團在增加公司整體透明度，以及完善企業內部控制和風險管理方面，持續作出了實質的改善。

企業社會責任

集團積極提升社會價值，致力成為優秀企業公民實現與社會的和諧。迄今，在扶貸賑災、捐資助學、襄助公益等方面形成了規範化、常態化和品牌化的社會責任設機制。

集團於年內發佈第二份企業社會責任報告，向各界具體匯報了集團在這方面的努力和成果。公司再次被納入恒生可持續發展企業指數，反映市場對集團的可持續發展（包括環保、社會責任、企業管治三個範疇）的認可。

榮譽

公司榮獲「中國房地產開發企業品牌價值50強」第一名。同時，中海地産連續11年榮登「中國房地產行業領導公司品牌」，公司品牌價值達人民幣342.5億元，榮列業內品牌價值第一名。公司以傑出的表現獲得「中國藍籌地産」企業，連續11年位居榜首。二零一四年，中海地產的項目在品質、設計、管理等多個方面多次獲得專業認可。

二. 業務展望

宏觀經濟

預計於二零一五年，歐洲等西方先進國家以及日本仍然會維持甚至增加各種經濟刺激措施，美國經濟增長和就業有所改善，但全球經濟增長仍然緩慢。同時，美元強勢以及美國可能加息，加大全球金融市場的波動性，而新興國家受到資産泡沫爆破的威脅仍然存在。對全球大部份企業來說，二零一五年仍然面臨大挑戦。集團會密切關注國際經濟環境變化可能帶來的風險和機遇並及時有效應對。

為求使經濟走上健康、平衡和可持續發展的道路，不僅要穩增長、調結構，還要控風險。预計中國將堅持穩健的財政政策和略為寬鬆的貨幣政策，包括減息和降低存款準備金率，以增加金融市場的流動性和減輕企業財務成本。而中國經濟增長放緩對環球經濟發展增加了不確定性。

業務發展

在嚴峻的市場環境下，集團二零一四年仍取得了依然亮麗的經營業績，充份顯示集團的卓越營運能力和品牌優势。集團對二零一五年的內地房地產是蕃慎樂觀。預計中央政府對房地產的調控會適度放鬆，房地產的流動性會有所改善，全年房地產市場將會平穩發展，行業整體仍然是挑戦與機會並存。集團將充分發揮穩健的財務結構以及多元融資管道的優勢，積極增加財務資源，前瞻性把握投資機會，多種方式吸納優質土地，在防範風險的同时積極尋找市場機會，確保持續增長，撗大市場佔有率，鞏固行業內的領先地位。

經營理念

香港，澳門房地產市場方面，房地產商對政府推出的樓市調控政策似乎已經適應下來，市場交易狀況趨於活躍，但香港政府最近推出收緊按揭措施的影響尚待確認。集團仍會維持伺機適量擴展港澳地產業務的戰略。

集團將繼續秉承「慎微篤行，精簗致遠」的經營理念，堅持企業務實和誠信的一貫作風，穩中求進。现集圃已達到每年銷售和營業額過千億港元的龐大規模，能保持持續增長實屬非常不易。集團將堅持中高端市場精品定位，按「精耕細作，品牌經營」的方針，秉持精品意識，精耕細作，精益求精，力爭把每一個項目建設成精品和典範。品牌反映企業的文化包括中海地產對品高質量的追求，以及透過持續創新去提供物超所值產品的使命。而產品品質和品牌的提升能減低房屋銷售價格下調的壓力，並可節省公司的營銷費用支出，「品牌經營」可促使集團獲取高於行業的超額利潤，實現百年長青基業的長遠目標。

持續發展項目

集團將貼近市場，適度調節開發速度，把握銷售節奏，推出稀缺性強，差異化大的高質量產品，充份利用品牌優势，創新營销推廣，加强營销力度，強化現金流管理，實現資產效益最大化。為確保經營規模和利潤規模的持續增長並配合市場情況，二零一五年預計集團新開工樓面積超過1,300萬平方米，在建規模高峰期間將達3,000萬平方米。集團力爭完成工樓面積1,200萬平方米（含合營公司），合約銷售金額達到不少於港幣1,680億元（含合營公司和中海宏洋）的目標。

在香港和澳門房地產市場，集團將充分利用國內「中海地產」在高端市場的品牌地位所產生的協同效應，全力推動手頭上項目的銷售。

優化業務結構

集團將繼續構建以住宅為主、商業地產為輔的業務結構，平衡長、短線投資資源配置，逐步提高投資物業比重，以獲得長期穩定回報，增强平衡市場風險能力。集團長遠會力爭逐步把投資物業盈利比重達到集團盈利的 $20\%$ ，集團正在開發和待開發的商業地產面積達380萬平方米，其中一半以上預計可於二零一七年年底前落成。

增加土地儲備

集團將採取沉著應變的策略，按照財政狀況變化，保持適度的投資規模，利用市場每次變化的契機，順势而為，把握好投資機會，審慎地吸納優質土地。二零一五年集團計劃新增土地可發展樓面面積為不少於1,000萬平方米。

截止二零一五年二月底，集團於二零一五年已在國內兩個城市購入兩幅土地，可供開發的樓面面積約為163萬平方米；中海宏洋於二零一五年首兩個月則沒有購入土地。

多元化增長模式

集團持續努力推動合營和併購等多元增長模式，以加快業務發展速度和擴大發展規模。於年底，集團於合營項目投入資金從高峰期超過港幣200億元減少至約達港幣89.8億元，全年的利潤貢獻因而減少 $62.5\%$ 至約為港幣11.0億元。中海宏洋是集團的聯營公司，專注於國内三線城市並會作為中海地產業務有效的補充。二零一四年中海宏洋的銷售為港幣180.6億元，營業額為港幣139.8億元，淨利潤約為港幣14.5億元。中海宏洋為集團提供約港幣4.8億元的利潤。

公司於二零一三年八月五日作出公佈，披露公司的控股股東，中國建築股份有限公司（「中建股份」)擬將某些房地產業務注入本集團。於二零一四年一月二十八日，公司公佈把擬注入業務的經營和管理全部先行託管作為過渡安排。董事會在此欣然公佈跟中建股份洽商落實注資事項已完成。請參閱二零一五年三月二十四日的公司公告，是有關於集團向中建股份和其子公司收購物業組合以及向中國海外集團有限公司，即中建股份的全資子公司和公司的直接控股股東，發行公司股票事宜。

財務管理

集團將會進一步加強財務管理，加快銷售回款，控制好營銷、行政和財務費用，做到審慎理財，貫徹「現金為王，以收定支」的資金管理原則。由於集團今年到期銀行貸款高達港幣225.4億元，而其中港幣173.5億元的香港銀行貸款於5月底前到期。因此，集團於去年第四季度安排了合共港幣185億元的融資，提前妥善安排好該等貸款的再融資。集團仍然將會大力擴展融資管道，充分利用國際、香港的融資平臺，並加快資金周轉，強化資源保障能力，改善集團的債務結構，為集團業務發展提供強而有力的資金支援。

經營前景

董事局對集團發展前景和自身能力均充滿信心，在過去13年，集團實现純利複式增長 $39.9\%$ ，而近五年，儘管受到金融風暴和持續的宏觀調控政策影響，集團化解風險，迎難而上，持續發展，超額完成既定的經營指標，純利複式增長仍然達到 $29.3\%$ ，充分彰顯了集團的營運能力和品牌優勢。二零一五年，儘管預計國內外政治經濟環境複雜多變，懑藉穩固的基礎，豐富的國際視野和經驗，正確的發展略全國性均衡佈局，領導性的品牌和雄厚資金實力，堅持「慎儌歶行，精榘致遠」的長期經營理念，透過不斷創新，持續提升行業內的獨特爭戮優勢。集團有信心續繼保持全國房地產行業领先地位，實現持續穩定，高質量的均衡增長。

公司使命

集團持續追求打造百年長青基業。堅持兼顧個人發展，激勵機制、工作氛圃三位一體的人力資源管理體系，堅持誠信、創新、務實、求精，把個人追求融入到企業長期發展之中的核心價值觀，最終達到公司、股東、合作夥伴、員工、社会等全面持續增值，和諧共赢。

致謝

最後，我想藉此機會感謝本集團管理層團隊及其他員工的貢獻和努力，亦感謝堇事局同寅的意思見及持續支持。

承董事局命

中國海外發展有限公司

主席兼行政總裁

郝建民

香港·二零一五年三月二十四日

中海发展 2013年董事局主席報告書

本人欣然向各位股東報告：

集團截至二零一三年十二月三十一日止年度之經審核股東應佔溢利增加 23.1%至港幣230.4億元，每股基本盈利增加 23.1%至港幣2.82元，股東資金增加 26.0%至港幣1,099.7億元，每股淨資產達港幣13.5元，同比上升 26.2%。平均股東資金回報達 23.4%。董事局建議派發二零一三年度末期股息每股港幣29仙。

董事局對集團發展前景充滿信心，在過去12年，集團實現純利複式增長 $41.7\%$ ，而近五年，儘管受到金融風暴和持續的宏觀政策影響，但集團業績依然表現良好。二零一四年，儘管預計國內外政治經濟環境複雜多變，集團堅持「慎微篤行，精築致遠」的長期經營理念，透過不斷創新，持續提升行業內的獨特競爭優勢，集團有信心繼續保持全國房地產行業領先地位，實現持續穩定、高質量的均衡增長。

一 業務回顧

二零一三年，世界經濟依然是複雜多變，西方先進國家經濟復舉緩慢。日本儘管推出了超量寬政策，經濟並沒有明顯改善；中東和亞洲地緣政治風波增添環球經濟風險；美國聯儲局表示會於年内開始退減量化寬鬆政策，對環球金融市場產生震盪，資金從新興國家流走明顯，增加經濟發展下行壓力。受到外圍經濟環境動盪和經濟增長放緩的影響，中國政府續擴採取樣槓的財政政策和穩健的貨幣政策，加大對基設施的投资，推動產業升級，改善產能過剩問題。在出口貿

易尚未有明顯改善而消費者物價指數回落的情況下，年內經濟增長動力不足，全年經濟增長 $7.7\%$ ，稍高於 $7.5\%$ 的標目。由於受到歐美以及中國經濟發展放緩的影響，港澳經濟僅錄得溫和增長。

二零一三年，國家依舊實施较為嚴厲的房地產調控政策。儘管流動性略為收緊但剛性需求強勁，使內地房地產全年整體銷售理想，房價在個別城市有明顯上升，土地交易旺盛，行業化與整合走勢更趨明顯，品牌發商表現較好，市场集中度上升。四季度國內經濟出現放緩跡象，房地產商融資較為困難，融資成本亦有一定上升，土地交易與住房銷售熾熱氣氛有所改變。

年內，在調控常態化和戰爭激烈的市场環境下，集團仍能實現銷售規模，利潤規模理想增長。集團營業額按年增加約27.7%至港幣824.7億元，淨利潤按年增加23.1%至港幣231.8億元。股東應佔溢利上升23.1%至港幣230.4億元，其中集團投資物業公允價值營動帶來税後淨收益約港幣26.2億元。此外，重新計量集團於回購房地產基金三個項目前原持有項目權益之公允價值增加約為港幣14.6億元。集團核心利潤達到港幣189.6億元，增長20.0%。董事局欣然向公司股東匯報，公司已經連續11年（2003-2013）淨利潤增長高於20%，過去五年（2009-2013），股東難佔純利複合增長率為34.7%，平均股東資金回報達到23.4%。

地產發展

二零一三年，全年合約銷售額（含合營項目和嚹營公司銷售）再創歷史新高並超額完成於八月份上調至港幣1,200億元的目標，達港幣1,385.2億元，對應售出物業之面積達923萬平方米。集團加上合營項目全年回收資金達港幣1,204億元，同比增加 $15.2\%$ ；年底時集團加上合營項目收到的物業銷售按金為港幣668.8億元，同比增加 $15.0\%$ 。

年内，充份發揮「中海地產」品牌優勢，準確判斷市場變化，憑藉靈活創新的營銷策略，全年內地地產表現出色，完成合約銷售額港幣1,369.4億元。

隨著香港政府加大調控房地產的力度，並推出買家印花税和額外印花税，香港房地產市場已經進入調整期，成交量大跌。集團於香港和澳門全年銷售合約金額僅為港幣15.8億元。

集團營業額上升 $27.7\%$ 至港幣824.7億元（若加上集團摊佔合營公司的營業額，總額增加至港幣1,004.7億元，同比增長 $29.0\%$）。年内，地產業務（含合營項目）共有樓面積約838萬平方米的項目竣工，該等项目的销售金額可於年内結利作為集團營業額為港幣608.7億元。來自二零一二年底的待售業銷售理想，達91萬平方米，銷售金額約為港幣177.4億元。因此集團全年房地產發展營業額增加 $28.0\%$ 至港幣786.1億元，而其中内地房地產發展營業額增加 $23.7\%$ 至港幣735.3億元，加上地產開發項目的毛利率理想，維持於行業領先水平，經營溢利因此增加至港幣220.2億元。港澳地產發展營業額為港幣50.8億元，經營溢利增加至港幣152.億元。

投資物業

由於濟南中海環宇城竣工，增加約6萬平方米投資物業。年底，集團在港澳和內地據有已落成投資物業共達60萬平方米。集團整體物業出租情況理想，全年實現租金總收入港幣8.6億元，同比增加 $48.3\%$ ；分部溢利港幣42.0億元，其中港幣34.4億元為投資物業之公允價值增加（計提嬺延税後淨收益約為港幣26.2億元）。

土地儲備

集團持續密切跟踨土地市場以發掘優質的土地資源。在綜合考慮經濟環境及房地產市場趨勢和流動性、自身資金能力和開發能力、手頭上土地儲備以及新項目的表質和成本情況後，出作出購土地的决定。基於看好中國房地產市場前景，集團在二零一三年第四季度

大幅加强土地補充的力度。年内，集團（不包括中國海外宏洋集團有限公司「中海宏洋」) 在内地16個城市，包括新進入的哈爾濱、福州和無錫，共購入23幅土地，新增可供發展樓面面積1,203萬平方米，其中集團實際擁有權益為1,160萬平方米。

中海宏洋於內地八個城市購入13幅地墺，新增可供發展樓面面積約為456萬平方米。

年內，集團在香港以約港幣45.4億元購入位於原啟德機場首二幅「港人港地」，樓面面積約為81,780平方米。

二零一三年底，集團在內地29個城市以及香港和澳門共擁有土地儲備約3,877萬平方米，集團實際擁有權益約為3,641萬平方米；中海宏洋土地儲備約1,166萬平方米，實際權益約為1,038萬平方米。

財務資金

集團持續加強財務資源以及優化債務結構。二零一三年集團在香港與多家銀行安排單邊貸款合共籌措港幣62.5億元，並於六月底與四家銀行簽訂港幣57.5億元過橋貸款作為購入二幅「港人港地」的地價；於十月份透過發行債券，籌資15億美元；年內在國內融資活動不多，融入人民幣26.1億元主要作為還到期銀行貸款。年內，集團融資共建港幣267.9億元，扣除歸還到期銀行貸款後，淨融資為港幣136.4億元。集團全年共錄得約港幣947.4億元銷售現金流入，合營項目凈現金流入建港幣70億元，加上淨融資所得，足夠有餘應付所有集團支出，主要包括港幣580.1億元土地費用，港幣322.2億元建安費用以及港幣214.3億元税費、分銷、行政和財務費用。

年底，集團借貸及應付擔保票撻分別為港幣400.1億元（含人民幣貸款約為港幣87.6億元）及港幣326.9億元（42.5億美元）。同時持有現金港幣414.8億元（不包含合營公司共持有現金約港幣132億元）；公司股東資金從上年度港幣872.4億元增加至港幣1,099.7億元；在第四季度大幅增加土地購買的情況下，淨借水平從二零一二年底的 20.5%上升至 28.4% ，仍然處於相當理想水平。

二月份，公司獲得惠譽評級機構給予BBB+/穩定投資評级，稍後，穆迪和標準普爾國際評級機構先後提升公司之投資評级，穆迪的評級為Baa1/穩定，標準普爾的評級為BBB+/穩定，反映資本市場對集團在中國房地產市場的領先地位和財務穩健的認同。集團於十月再次發行二十年長信，更突顧資本市場對集團的長期業務發展的信心。

人力資源

集團持續進入新城市，各類人才需要量大，人力資源保障和建設面臨重大挑戦。集團持續打進「海之子」與「海納」於中國房地產的雙人力資源品牌，通過「海之子」與「海納」招聘進入的員工已經成長為集團的中堅力量，支撐著企業的持續、穩健發展。二零一三年，超過350名優秀畢業生透過「海之子」招募計劃進入集團，超過540名社會人才透過「海納」計劃加入中海，為集團源源不斷地輸入人才。

企業管治

董事局深知企業首要責任是保護和善用企業的資源，為股東持續增值，而良好的企業管治是提升企業盈利及可持續發展的基本因素。集團一直致力提升企業管治水平，確保集團業務的有效營運以及資產、股東利益的保障。在過去的幾年，集團在增加公司整體透明度，以及完善企業内部控制和風險管理方面，持續作出了實質的改善。

企業社會責任

集團積極提升社會價值，致力成為優秀企業公民，實現與社會的和諧。迄今，在扶貧賑災、捐資助學、襄助公益等方面形成了規範化、常態化和品牌化的社會責任設機制。

一直以來，集團透過捐建希望學校，極大地改善了當地的學習環境和教學條件。年內位於浙江省衢州市的中國海外馬金希望小學建成，至此，八所中國海外希望小學已相繼移交。

集團持續將「低碳」、「綠色建築」的環保和節能理念實穿到企業發展的戰略以及地產項目的規劃和設當中，大力推進低耗、環保、健康的人居環境、可持續發展的生態理念，致力於建設優質的綠色社會。

公司再次被納入恒生可持續發展企業指數，反映市場對集團的可持續發展（包括環保、社會責任、企业管治三個範疇）的認可。

榮譽

二零一三年，集團再添多項殊榮。公司榮獲「中國房地產開發企業品牌價值50強」第一名。同時，中海地産連續十年榮登「中國房地產行業領導公司品牌」，公司品牌價值達人民幣297.7億元，榮列業内品牌價值第一名。公司以傑出的表現獲得「中國藍籌地産」企業，連續十年位居榜首。二零一三年，中海地產的项目在品質、設計、管理等多個方面再次獲得專業認可，其中三個項目榮獲詹天佑大獎。

二 業務展望

宏觀經濟

預計於二零一四年，歐、美等西方先進國家以及日本仍然會維持各種經濟刺激措施，美國經濟增長和歐洲主權債務危機有所改善，但全球經濟增長緩慢。同時，美國量寬政策退市，將會加大全球金融市場的波動，新興國家受到資產泡沫破损和威脅仍然存在。對全球大部分企業來說，二零一四年仍然面臨較大挑戦，集團會密切注國際經濟環境變化可能带来的風險和機遇並及時有效應對。

為求使經濟走上健康，平衡和可持續發展的道路，並且在控通脹和調結構大戰略下，中國將坚持穩健的貨幣政策。在推動金融改革和去槓杆化的情况下，預料将促使金融市場整體流動性持續偏緊，有可能影響短期的經濟增長勁，而中國經濟増長放緩對環球經濟發展添加不確定性。

業務發展

集團二零一三年的亮麗業績，充份顯示集團的卓越營運能力和品牌優势。集團對二零一四年的内地房地産是審慎樂戮。預計於二零一四年，中央政府仍然會把調控政策延續下去，但同時會推動更多財税改革代替行政手段，引領市場重回正軌。在投資投機受到有效抑壓以及房地產行業已作出適度整合下，全年房地產市場將會平穩發展，行業整體是挑戰與機會並存。集團將充分發揮穩健的財務結構以及多元融资渠道的優勢，積極增加財務資源，前瞻性把握投資機會，多種方式吸納優質土地，在防鮸風險的同时精極尋找市場機會，確保持續增長，擴大市場佔有率，鞏固行業內的領先地位。集團有充份的信心和能力，確保在調控常態化的環境下仍然能有優異的表现。

香港、澳門房地產市場方面，預計房地產商針對政府推出的樓市調控政策會推出一些短期應變方法，以加快銷售，但二手市會持續淡靜。集團仍會維持伺機適量擴展港澳地產業務。

營理念

集團將繼續秉承「慎微篤行，精籞致遠」的經營理念，堅持企業務實和诚信的一貫作風，穩中求進。集團將堅持中高端市場精品定位，以「過程精品，樓楼精品」的生產理念，以贏取市場的信任和尊重。當集團已達到每年銷售過千億港元的龐大規模時，能做到持續增長實屬非常不易。集團充分意識到品牌是企業最有價值的無形資産和鏸工具，集團將繼續堅持「精耕細作，品牌經營」的方針，進一步提升「中海地産」品牌精品形象。秉持精品意識，精耕細作，精益求精，力爭把每一個項目建成成品和典範。伴隨境內外的精品樓盤成功銷售，「中海地産」的知名度和美證度，也進一步提升。品牌反映企業的文化包括中海地産對產品高質量的追求，以及透過持續劊新去提供物超所值產品的使命。同時，品牌是集團最基本、最有效的市場觌爭優勢之一。強勢品牌創造信任感，給予消費者品質的保證，願意支付較高的溢价。因此，產品品質和品牌的提升能減低房價下調的影響，也可節省公司的營銷費用支出，「品牌經營」可促使集團獲取高於行業的超額利潤，實現百年長青基業的長遠目標。

持續發展項目

集團將貼近市場，適度調節開發速度，把握銷售節奏，推出稀缺性強，差異化大的高質量產品，充份利用品牌優勢，創新營销推廣，加强營销力度，強化現金流管理，實現資産效益最大化。為確保經營規模和利潤規模的持續增長並考慮市場情況後，二零一四年預計集團新開工樓面積超過1,200萬平方米，在建規模高峰期間將達3,000萬平方米。集團力爭完成竣工樓面積（含合營公司）1,000萬平方米，合約銷售金額（含合營公司和中海宏洋）達到不少於港幣1,400億元的目標。

在香港和澳门房地產市場，集團將充分利用國內「中海地産」在高端市場的品牌地位所產生的協同效應，全力推動手頭上豪宅項目的銷售·同時全力推動西營盤「星鑽」項目和澳門「雙鑽」項目的發展和銷售工作。

優化業務結構

集團將繼續構建以住宅為主、商業地產為輔的業務結構，平衡長、短線投資資源配置，逐步提高投資物業比重，以獲得長期穩定回報，增強平衡市場風險能力。集團長遠會力爭逐步把投資物業盈利比重達到集團盈利的 $20\%$ ，集團正在開發和待開發的商業地產面積達400萬平方米，预計約 $50\%$ 將會於二零一五年底完成。

增加土地儲備

集團將探取沉著應變的策略，按照销售資金回龍的進度，保持適度的投資規模，利用市場每次變化的契機，順而為為，把握好投資機會，落實審慎土地政策。预計二零一一年集團集會入三至四個新城市，新增土地可發展樓面積不少於1,000萬平方米。

截止二零一四年二月底，集團（不包括中海宏洋）於二零一四年已在國内七個城市購入七塊土地，可供開發的樓面積約為529萬平方米；中海宏洋則在國内四個城市購入四塊土地，可供開發的樓面積約為270萬平方米。

多元化增長模式

集團持續努力推動合營和併購等多元增長模式，以加快業務發展速度和擴大發展規模。二零一三年合營項目的利潤貢獻和資金回籠顯著。於年底，集團於合營項目投入資金已減少至約達港幣136.3億元，而全年的利潤貢獻增加 $27.7\%$ 至約為港幣29.4億元。中海宏洋是集團的聯營公司，專注於國內三線展业並作為中海地產業務有效的補充，力爭高速發展。二零一三年中海宏洋的銷售為港幣172.2億元，營業額為港幣159.1億元。利潤約為港幣33.8億元。在調整過集團2010年收購中海宏洋產生並入賬的利潤後，仍然能為集團提供約港幣8.3億元的利潤。

集團牽頭成立的房地產基金在參與的三個項目於五月被集團全數回購後已經清算，回購詳情可參閱公司於二零一三年五月二十八日發出的相關公告。

公司於二零一三年八月五日作出公佈，披露公司的控股股東，中國建築股份有限公司（中建股份）轗將某些房地業業務注入本集團。於二零一四年一月二十八日，公司公佈把擬注入業務的經營和管理全部先行託管作為過渡安排。集團會繼續積極與中建股份磋商，落實擬注資事宜，並會及時通知公司股東任何重大進展。注資和託管的詳情可參閱相關公告。

健財務管理

集團將會進一步加強財務管理，加快銷售回款，控制好營銷，行政和財務費用：要審慎理财，貫徹「現金為王，以收定支」的資金管理原則；同時，由於預計量化寬鬆措施退減會持續和利息低企的情況已經開始改變，雖然集團今年到期銀行貸款僅約為港幣33億元，短期再融資需求不大，集團仍然將會大力展攜息資渠遷，充分利用國際、香港的融資平台，並加快资金周轉，強化資源保障能力，改善集團的債務結構，為集團業務發展提供強而有力的資金支持。

經營前景

董事局對集團發展前景和自身能力均充滿信心，在過去12年，集團實現純利複式增長41.7%，而近五年，儘管受到金融風暴和持續的宏觀調控政策影響，集團化解風險，迎難而上，持續發展，超顏完成既定的經營指標，純利複式增長仍然達到34.7%，充分彰顯了集團的營運能力和品牌優势。二零一四年，儘管預計國內外政治經濟環境複雜多夑，懊藉穩固的基礎，豐富的國際視野和經驗，正確的發展戦略，全國性均衡布局，领導性的品牌和雄厚資金實力，堅持「慎微篤行，精椉致遠」的長期經管理念，透過不斷創新，待續提升行業內的獨特戮爭優势，集團有信心繼續保持全國房地產行業领先地位，實現持續穩定、高質量的均衡增長。

公司使命

致謝

集團持續追求打造百年長青基業。堅持兼顧發展空間、激勵機制、工作氛圍三位一體的人力資源管理體系，堅持誠信、創新、務實、求精，把個人追求融入到企業長期發展之中的核心價值觀，最終達到公司、股東、合作夥伴、員工、社會等全面持續增值，和諧共赢。

最後，本人證此對股東和業務合作夥伴的支援和信任，以及全體員工辛勤努力的工作致以衷心感謝。本人亦對董事局同寅的指導及睿智建議，深表謝意。

承董事局命

中國海外發展有限公司

主席兼行政總裁

郝建民

香港·二零一四年三月十三日

中海发展 2012年董事局主席報告書

董事局對集團發展前景充滿信心，在過去十一年，集團實現純利複式增長43.6%，而近五年，儘管受到金融風暴和持續的宏觀政策影響，但集團業績依然表現良好。二零一三年，儘管預計國內外政治經濟環境複雜多變，集團堅持「慎微篤行，精築致遠」的長期經管理念，透過不斷創新，持續提升行業內的獨特競爭優勢，集團有信心繼續保持全國房地產行業領先地位，實現持續穩定、高質量的均衡增長。

本人欣然向各位股東報告：

集團截至二零一二年十二月三十一日止年度之經審核股東攤佔純利增加 $21.1\%$ 至港幣187.2億元，每股基本盈利增加 $21.2\%$ 至港幣2.29元，股東資金增加 $21.8\%$ 至港幣872.4億元，每股淨資產達港幣10.7元，同比上升 $21.6\%$ 。平均股東資金回報達 $23.6\%$ 。董事局建議派發二零一二年度每股末期息港幣24仙。

一. 業務回顧

二零一二年，世界經濟延續二零一一年的複雜多變又無法突破困境的格局。歐債危機一度加劇並使歐元區經濟陷入困境：美國儘管推出了第三次量寬政策，就業和房地產市場未見好轉，經濟復甦緩慢：中東和亞洲地緣政治風波增添環球經濟風險；新興國家經濟受到外圍不利經濟環境影響，增長動力不足。在通脹威脅解除後，中國央行透過两次下調存款準備金率和两次下調貸款基準利率以增加流動性和促進經濟發展。中國出口貿易出現不可避免的下跌，但中央政府「穩增長」策略逐步發揮作用，投資、內需重新加速經濟增長在第三季度觸底回升，全年經濟増長 $7.8\%$ ，高於 $7.5\%$ 的目標。由於受到歐美以及中國經濟發展放緩的影響，港澳經濟增長明顯大幅回落。

二零一二年，國家依然實施較為穩定但依然嚴厲的房地產調控政策。儘管流動性放寛以及剛性需求強勁，使內地房地產全年整體銷售理想，房價在個別城市輕微上升，但行業分化與整合走势更趨明顯，品牌開發商表現较好，市場集中度上升。第四季度國內經濟出現好轉跡象，房地產商融資與之前相比较為順利，融資成本亦有一定下降，土地交易與住房銷售氣氛明顯好轉。

年內，在調控常態化和競爭激烈的市场環境下，集團仍能實現銷售規模，利潤規模理想增長。集團營業額按年增加約 $25.8\%$ 至港幣645.8億元，淨利潤按年增加 $21.0\%$ 至港幣188.3億元（人民幣152.5億元）。股東應佔純利上升 $21.1\%$ 至港幣187.2億元（人民幣151.6億元），其中集團投資物業公允價值變動帶來稅後淨收益約港幣29.2億元。集團核心利潤達到港幣158.0億元（人民幣128.0億元），增長 $21.4\%$ 。過去五年（2008-2012），股東應佔純利複合增長率為 $34.7\%$ ，連續十年（2003-2012）履行了對股東和投資者每年利潤不少於 $20.0\%$ 增長的承諾。

地產發展

二零一二年，全年銷售額（含合營項目和聯營公司銷售）再創歷史新高並超額完成於八月份上調至港幣1,000億元的目標，達港幣1,115.2億元，同比增長 $28.1\%$ 。售出物業之面積達729萬平方米，同比增長 $30.6\%$ 。集團加上合營項目全年回收資金超過港幣1,000億元，年底時收到的物業銷售按金為港幣581.8億元，同比增加 $73.3\%$ 。

年內，按「精耕細作，品牌經營」的運營思路，充份發揮「中海地產」品牌優勢，準確判斷市場的變化，憑藉靈活創新的營銷策略，準確把握銷售節奏，全年內地地產表現出色，完成銷售額港幣1,043.2億元，同比增長 $23.2\%$ 。

隨著外圍和國內放鬆流動性，港澳房地產市場氣氛活躍，集團抓準機遇，加大港澳兩地的銷售力度，上半年錄得破紀錄的港幣60.7億元銷售金額。隨著香港政府加大調控房地產的力度，並於10月推出買家印花税和額外印花税，香港房地產市場開始進入短暫調整期，成交量大跌，但集團全年銷售合約金額仍然高達港幣72億元，增加約2倍。

集團營業額上升 $25.8\%$ 至港幣645.8億元（若加上集團攤佔合營公司的營業額，總額增加至港幣779.1億元，同比增長 $35.0\%$）。年内，内地地產（含合營項目）共樓面面積約700萬平方米的項目竣工，等項目可結利銷售額為港幣395.1億元。來自二零一一年底的待售物業銷售理想，達97萬平方米，銷售金額約為港幣219.0億元。因此集團全年房地產發展營業額增加 $24.2\%$ 至港幣614.1億元，而其中内地房地產發展營業額增加 $22.6\%$ 至港幣594.4億元，毛利率維持於理想的水平，經營溢利因此增加 $16.8\%$ 至港幣215.8億元。港澳地產發展營業額為港幣19.7億元：毛利率為 $54.8\%$ ，經營溢利增加 $50.0\%$ 至港幣9.3億元。

投資物業

由於成都中海國際中心二期竣工，增加約6萬平方米投資物業。年底，集團在港澳和内地擁有已落成投資物業共達52萬平方米。集團整體物業出租情況理想，全年實現租金總收入港幣5.8億元，同比增加 $56.8\%$ ；分部溢利港幣41.5億元，其中港幣36.5億元為投資物業之公允價值增加（計提遞延税後淨收益約為港幣29.2億元）。

土地儲備

集團持續密切跟蹤土地市場以發掘優質的土地資源。在平衡經濟環境及房地產市場趨勢、資金能力和開發能力、土地儲備以及新项目的素質和成本情況的综合考慮下，作出購買土地的决定。基於集團對中國房地產市場和經濟的看好，集團在二零一二年第四季度加强土地補充的力度。年内，集團（不包括中國海外宏洋集團有限公司「中海宏洋」)在内地14個城市，包括新進入的昆明，共購入19幅土地，新增可發展樓面積662萬平方米，其中集團實際擁有權益為650萬平方米。

中海宏洋於內地6個城市購入6幅地塊，新增可供發展樓面積約為368萬平方米。

年內，集團在香港以約港幣25億元增添鴨脷洲地塊，樓面面積約為21,350平方米。集團於七月份獲得與市區重建局合作開發土瓜灣北帝街項目。

二零一二年底，集團在內地26個城市以及香港和澳門共擁有土地儲備約3,510萬平方米，集團實際擁有權益約3,157萬平方米；中海宏洋土地儲備約913萬平方米，實際權益約778萬平方米。

財務資金

集團持續加強財務資源以及優化債務結構。年内，集團融資共達港幣296億元，扣除歸還到期債券和銀行貨款後，集團年內淨融資港幣162億元。其中透過三次發行債券，籌資17.5億美元；在香港籌組了一筆港幣76億元的銀團，並與多家銀行安排單邊貸款合共籌措港幣38億元；年內在國內融資活動不多，融入人民幣38億元。集團全年共錄得港幣757.8億元銷售現金流入，加上淨融資所得，足夠有餘應付所有支出，主要包括港幣260.9億元土地費用，港幣299.2億元建安費用以及港幣166.9億元税費、行銷、行政和財務費用。

年底，集團借貸及應付擔保票據分別為港幣376.4億元（含人民幣貸款約為港幣80億元）及港幣211.5億元（27.5億美元），同時持有現金港幣409.3億元（不包含合營公司共持有現金約港幣127.6億元）；公司股東資金從上年底的港幣716.2億元增加至港幣872.4億元；在嚴峻的市場情況下，淨借貸水平從二零一一年底的 $32.7\%$ 下跌至 $20.5\%$ ，處於相當理想水平。

年內，穆迪和標準普爾两國際評级機構維持了公司的投资評级為Baa2和BBB，前景穩定，反映資本市場對集團在中國房地產市場的領先地位和財務穩健的認同。集團於去年十一月成為首家內房公司發行三十年長债，年息率不到 $5.5\%$ ，更突顯资本市場對集團的長期業務發展和財務穩健的信心。

人力資源

集團堅信員工質素與知識資本是衡量企業整體戰爭力的重要標誌，透過提供持續的人力資源開發，行業培訓，輪崗交流提升員工的人力資本價值。員工的個人成長與公司的長遠發展相互促進，緊密融合，是中海人力资源管理和企業文化建设的鮮明特徵。

集團持續進入新城市，各類人才需要量巨大，人力資源保障和建設面臨重大挑戦。集團持續打進「海之子」與「海納」於中國房地產的雙人力資源品牌，通過「海之子」與「海納」招聘進入的員工已經成長為集團的中堅力量，支撐著企業的持續、穩健發展。2012年，超過250名優秀畢業生透過「海之子」招募計劃進入集團，超過310名社會人才透過「海納」計劃進入中海，為集團源源不斷地輸入人才。

企業管治

董事局深知企業首要責任是保護和善用企業的資源，為股東持續增值，而良好的企業管治是提升企業盈利及可持續發展的基本因素。集團一直致力提升企業管治水平，確保集團業務的有效營運以及資產、股東利益的保障。在過去的幾年，集團在增加公司整體透明度，以及完善企業内部控制和風險管理方面，持續作出了實質的改善。

企業社會責任

集團積極提升社會價值，致力成為優秀企業公民，實現與社會的和諧。迄今，在扶貧賑災、捐資助學、襄助公益等方面形成了規範化、常態化和品牌化的社會責任建设機制。

一直以來，集團透過捐建希望學校，極大地改善了當地的學習環境和教學條件。年內位於濟南市的中國海外陡瀟希望小學建成，至此，七所中國海外希望小學已相繼移交。

集團持續將「低碳」、「綠色建築」的環保和節能理念實穿到企業發展的戰略以及地產項目的規劃和建設當中，大力推進低耗、環保、健康的人居環境、可持續發展的生態理念，致力於建設優質的綠色社會。

公司再次被納入恒生可持續發展企業指數，反映市場對集團的可持續發展（包括環保、社會責任、企業管治三個範疝）的認可。

榮譽

二零一二年，集團再添多項殊榮。公司再次獲得「中國房地產開發企業品牌價值20強」第一名，品牌價值達人民幣253億元。同時，中海地産連續九年再度蟬聯「中國房地產行業領導公司品牌」第一名。公司以傑出的表現獲得「中國藍籌地產」企業，連續九年位居榜首。二零一二年，中海地產的項目在品質，設計、管理等多個方面再次獲得專業認可七個項目榮獻詹天佑大奬。

二. 業務展望

宏觀經濟

美等西方先進國家以及日本推出各種經濟刺激措施，但金融風暴的根本性問題並未有徹底解決。同時，量化寬鬆措施使市場資金汜盪，投機活動增加，導致新興國家受到資產泡沫和通脹的威脅仍然存在。預計於二零一三年，美國經濟增長和歐洲主權債務危機有所改善，但全球經濟增長緩。對全球大部份企業來說，二零一三年仍然面臨較大挑戦，集團會密切關注國際經濟環境變化可能帶來的風險和機遇並及時有效應對。

受到外圏經濟環境動盪和放緩的影響，預計今年中國出口資易不會有大改改善，加上要控制通脹，中央政府會繼續取採積大的财政政策和穩健的貨幣政策。新一屆國家領導加大加快对基礎設施和服務業的投资。

冀進一步擴大內需，使經濟見底回升，最終達到穩中求進。港澳經濟發展已經跟國內經濟緊密連繫，預計今年港澳經濟增長也可逐步改善。

業務發展

集團二零一二年的亮麗業績，充份顯示集團的卓越營運能力和品牌優勢，集團已做好充分準備，確保在調控常態化的環境下仍然能有優異的表現。中央政府於今年三月初推出（「新國五條」），印證集團的看法，即是於短期內，中央政府仍可能將嚴厲的調控政策延續下去。在投資投機受到有效抑壓以及房地產行業已作出適度整合下，預計全年房地產市場將會充滿活力，行業整體仍然是挑戰與機會並存。展望未來，基於房地產行業聯動產業眾多，對拉動經濟的作用明顯，政府有可能以財稅改革代替行政手段，引領市場重回正軌。集團將充分發揮穩健的財務結構以及多元融資渠道的優勢，積極增加財務資源，前瞻性把握投資機會，多種方式吸納優質土地，在防範風險的同時積極尋找市場機會，確保持續增長，擴大市場佔有率，鞏固行業內的領先地位。由於新國策要求到 2020 年實現 GDP 和居民收入的翻番並把城鎮化視為實現經濟發展方式轉變的重點，未來快速的城市化進程將繼續推動國內房地產市場，集團對內地房地產的長遠發展仍然充滿信心。

香港、澳門房地產市場方面，預計增加印花税種和税率等措施僅會促使市場作出一些短期調整，整體仍會趨於平穩。集團仍會維持伺機適量擴展港澳地産業務。

經營理念

集團將繼續秉承「慎微篤行，精裝致遠」的經經營理念，堅持企業務實和誠信的一貫作風，穩中求進。集團還要力爭保持旺盛的創新意識，不斷鞏固和擴大客戶和市場資源，創造和發掘客戶的潛在需求。而透過建立以客戶為中心的核心理念，建客戶的需求和投資訊系統，並有效反饋至各營销部門，通過持續改進產品，為客戶提供多様化與差異化的住宅精品，最終是將客戶的诉求轉化為提升產品質量和服務水平的契機。集團將堅持中高端市場精品定位，與企業利益最大化目標相結合的發展模式，以創新為先導，以產品和品牌為重點的核心優势，借助設計、工程管理、營销策劃、客服務以及物業管理各個環節品牌策略的整合實施，鞏固並持續加強集團在内地房地產行業的强大不可複製的獨特競爭力。

品牌經營

品牌是企業最有價值的無形資産和競爭工具。集團繼繼堅持「精耕細作，品牌經營」的方針，提升「中海地產」品牌精品形象。秉持精品意識，精耕細作，精益求精，力爭把每一個項目設建成精品和典範。伴随境內外的精品樓盤成功銷售，「中海地產」的知名度和大美度，受到行業内外很高的評價。品牌反映企業的文化包括中海地產對產品高質量的追求，透過持續劊新去提供物超所值產品的使命。品牌是集團最基本，最有效的市場觸爭優勢之一。強勢品牌劍造信任感，給予消費者品質的保證，願意支付較高的溢價。因此，產品品質和品牌的提升能減低貸價下調的影響，節省不必要的營銷費用，「品牌經營」可促使集團獲取高於行業的超額利潤，實現百年長青基業的长遠目標。

集團會持續推進品牌建設，有系統地將「中海地產」品牌輸入到新的潛力市場和區域，最終把「中海地產」打造成為全國性中高端房地產市場的最佳品牌。

持續發展項目

集團將貼近市場，適度調節開發速度，把握銷售節奏，推出稀缺性強，差異化大的高質量產品，充份利用品牌優勢，創新營销推廣，加強營销力度，強化現金流管理，實現資産效益最大化。為確保經營規模和利潤規模的持續增長並考慮市場情況後，二零一三年預計新開工樓面積超過1,000萬平方米，在建規模高峰期間將達2,500萬平方米。力爭竢工樓面積900萬平方米，銷售金額達到不少於港幣1,000億元的目標。

在香港房地產市場，集團將充分利用國內「中海地產」在高端市場的品牌地位所產生的協同效應，全力推動手頭上豪宅項目的銷售，同時全力開展西營盤星鑽項目的發展和銷售工作。

優化業務結構

集團將繼續構建以住宅為主、商業地産為輔的業務結構，平衡長、短線投資資源配置，逐步提高投資物業比重，以獲得長期穩定回報，增強市場風險能力。集團長遠會力爭逐步把投資物業盈利比重達到集團盈利的 $20\%$ ，集團正在開發和待開發的商業地産面積達300萬平方米，預計大部份將會於二零一五年全部完成，而其中約一半以上將會保留為集團長線投資物業。

集團在濟南和瀋陽的環宇城購物中心已於十一月推出市場反應良好。

增加土地儲備

集團將採取沉著應臕的策略，按照銷售資金回籠的進度，保持適度的投資規模，利用市場每次變化的契機，順势而為，把握好投資機會，賓實多元的優質土地储備策略。预計二零一三年會進入3至4個新城，新增土地可發展樓面面積不少于800萬平方米。

截止業績公告日，集團（不包括中海宏洋）於二零一三年已在國內3個城市購入3塊土地，可供開發的樓面積約為147萬平方米；中海宏洋則在國內3個城市購入3塊土地，可供開發的樓面積約為146萬平方米。

多元化增長模式

集團持續努力推動合營和併購等多元增長模式，以加快業務發展速度和擴大發展規模。於年底，集團於合營項目和聯營公司共投入資金約達港幣233.4億元。合營項目的效益已逐漸顯現，全年的利潤貢獻增加至約為港幣23.0億元。中海宏洋是集團的聯營公司，專注於國內三、四線城市並會作為中海地產業務的補充，力爭高速發展。二零一二年中海宏洋的銷售為港幣135.2億元，營業額為港幣97.2億元，淨利潤約為港幣24.9億元。在調整過集團2010年收購中海宏洋產生並入帳的利潤後，仍然能為集團提供約港幣3.4億元的利潤。集團的房地產基金，運作正常。

行業領先地位

中國地域廣闊，不同的地域處於不同的經濟發展和房地產市場階段，完善的全國性戦略佈局能更有效的平衡經濟和市場週期性波動帶來的風險。集團將繼續優化和完善全國性戰略佈局，積極開拓新的、絛件良好的潛力市場。同時為了提升在內地營業額、淨利潤、品牌價值和產品創新的行業領先地位，集團會繼續重視制度以及人力资源建设、資源資訊和風險管理，同時積極努力提高經營和管理能力，全面提升產業的協同效應，積極擬取低成本、高價值的土地資源，建立以客戶為中心的核心價值觀，不停提升產品質素，堅持「過程精品、樓楼精品」的專業精神，保證集團在行業的领先地位。

財務管理

集團將會進一步加强財務管理，加快銷售回款，控制好營銷，行政和財務費用；要蕃慎理財，實徹「現金為王，以收定支」的資金管理原則；同時，由於預計化覺鬆和利息低企的情况今年內仍然維持，雏然集團今明兩年在香港的到期銀行貸款僅約為港幣70億

元，未來再融資壓力不大，集團仍然將會大力擴展融資渠道，充分利用國際、香港的融資平台，並加快資金周轉，強化資源保障能力，為集團業務發展提供強而有力的资金支持。今年二月，惠譽評級機構給予公司的投资評級為BBB+，前景穩定，是全球房地產開發公司中最高評級，彰顯了市場對於集團作為中国房地產行業的領導地位和優良信用資質的認可，也有利於進一步透過不斷增加長期定息债務改善集團的债務結構。

集團繼續積極提升和推廣ERP系統，加強區域、項目的財務，資訊的實通，強化對各地業務單位的現金流監控，竭力提高現金流入，適度控制現金流出，有效抗衡流動性短缺帶來的風險。

經營前景

董事局對集團發展前景和自身能力均充滿信心，在過去十一年，集團實現純利複式增長 $43.6\%$ ，而近五年，儘管受到金融風暴和持續的宏觀調控政策影響，集團化解風險，迎難而上，持續發展，超額完成既定的經營指標，純利複式增長仍然達到 $34.7\%$ ，充分彰顯了集團的營運能力和品牌優勢。二零一三年，儘管預計國內政治經濟經境複雑多嬖，懑藉穩固的基礎，豐富的國際視野和經驗，正確的發展戰略，全國性均衡佈局，領導性的品牌和雄厚資金實力，堅持「慎微篤行，精檠致遠」的長期經經營理念，透過不斷創新，持續提升行業內的獨特觀戮優勢，集團有信心繼續保持全國房地產行業領先地位，實現持續穩定、高質量的均衡增長。

公司使命

集團持續追求打造百年長青基業。堅持兼顧發展空間、激勵機制、工作氛圍三位一體的人力資源管理體系，堅持誠信、創新、務實、求精，把個人追求融入到企業長期發展之中的核心價值觀，最終達到公司、股東、合作夥伴、員工、社會等全面持續增值，和諎共赢。

致謝

最後，本人謹此衷心感謝董事局成員卓越高效的领導，股東和業務合作贊伴的支援和信任，以及全體員工辛勤努力的工作！

承董事局命

中國海外發展有限公司

主席

孔慶平

香港·二零一三年三月十八日

中海发展 2011年董事局主席報告書

董事局對集團發展前景充滿信心，在過去四年，雖然受到金融風暴和持續的宏觀政策影響，但集團業績依然表現良好。二零一二年，儘管國內外政治經濟環境眾多不確定性因素，集團按「慎微篤行，精築致遠」的長期經管理念，必能續續保持全國房地產行業領先地位，實現持續穩定、高質量的均衡增長。

本人欣然向各位股東報告：

集團截至二零一一年十二月三十一日止年度之經審核股東攤佔純利增加 21.5%至港幣150.3億元，每股基本盈利增加21.5%至港幣183.9仙，股東資金增加28.5%至港幣703.1億元，每股淨資產達港幣8.6元，同比上升28.4%。平均股東資金回報達 24%。董事局建議派發二零一一年度每股末期息港幣20仙。

一. 業務回顧

二零一一年，全球經濟形勢複雜多變，主要經濟體面對不同的難題。美國繼續採用了經濟和貨幣刺激政策，但經濟復舉緩慢；歐洲主權債務危機愈演愈烈，歐美各國的主橦評級相繼被調低，嚴重影響了國際金融市場的穩定和流動性；中東北非政治動盪和日本地震令世界經濟增添風險。主要經濟體推行的經濟刺激政策撙致新興國家出現資產泡沫以及通脹上升的風險。為此，新興國家包括中國，適度調整了相關財政、貨幣政策。中國政府透過提高銀行存款準備金率以及加息，逐漸有效控制流動性和通脹壓力，確保經

濟平穩較快發展。二零一一年中國經濟增長率仍能達到 $9.2\%$ ，消費者價格指數(CPI)漲幅於年末已跌至 $4.1\%$ 的較低水平。年内，主要受惠於中國經濟带動，港澳經濟發展尚算不錯。

二零一零年在國家推出嚴厲的調控政策下，中國房價依然在高位盤整，整體銷售情況仍然向好，從而促使中央政府於二零一一一年年初推出更為嚴厲的新一輸調控。在加大限購、限貸的力度和範圍下，市場情緒和購買力受到較大影響，房地產企業持續營運的負面影響逐步顯現。上半年樓市還能保持向上的態勢，但進入下半年，經營環境轉差，傳統的「金九銀十」良好销售季節未有出現，第四季的销售更是差強人意。

年內，在竸爭激烈的市场環境下，集團仍能實現銷售規模，利潤規模理想增長。集團營業額按年增加約 $9.6\%$ 至港幣485.8億元（不包括中海宏洋供入集團的營業額，則增長為 $19.0\%$），淨利潤按年增加 $19.3\%$ 至港幣151.2億元（人民幣125.5億元）。股東攜佔純利上升 $21.5\%$ 至港幣150.3億元（人民幣124.7億元），其中集團投資物業公允價值變動帶來税後收益約港幣20.1億元。集團核心利潤達到港幣130.2億元（人民幣108.1億元），增長 $37.0\%$。過去五年（2007-2011），股東攘佔純利複合增長率為 $44.7\%$，連續九年（2003-2011）履行了對股東和投资者每年利潤不少於 $20.0\%$ 增長的承諾。

地產發展

二零一一年，全年銷售額(含合營和聯營項目銷售)再創歷史新高並超額完成年初定下的目標，達港幣870.9億元，同比增長 $29.8\%$ 。售出物業之面積達558萬平方米，同比增長 $5.3\%$ 。集團加上合營項目（但不包括中海宏洋）全年銷售為港幣786.0億元，回收資金為港幣641.7億元。年底集團加上合營項目（但不包括中海宏洋）收到的物業銷售按金為港幣335.8億元，同比增加 $17.8\%$ 。

年內，集團按「精耕細作，品牌經營」的運營思路，充份發揮「中海地產」品牌優勢，準確判斷市場的變化，並懑藉靈活創新的營銷策略，於上半年以較佳價格加大銷售力度，一改過往銷售較集中下半年的策略。緱使内地房地產市場經營環境進入下半年轉差，全年内地地産仍能完成銷售额港幣846.6億元，同比增長 $26.8\%$ 。

随著外圍和國內流動性收緊，以及中國内地投資金額的減少，港澳兩地房地產市場於下半年開始進入調整期，量價趨跌，但集團專注的豪宅市場影響相對較少。全年銷售合約金額為港幣24.3億元，上升6.3倍。

年內，集團因應市場變化，對項目開發進度作出適當調整。内地地產（含合營項目）共有樓面面積約為522萬平方米的項目竣工入伙，該等項目可售總面積約為436萬平方米，扣除約13萬平方米為長期持有的投資物業後的餘額，年底時已售出近 $69.2\%$ ，達294萬平方米，銷售金額達港幣468.0億元。扣除合營销售後，集團可結利售金額為港幣334.4億元。來自二零一零年底前已入伙的集團待售物業销售理想，達80萬平方米，銷售金額約為港幣150億元。二零一一年底，集團待售物業約為145萬平方米。

全年房地產發展營業額增加 $8.8\%$ 至港幣467.6億元，其中內地房地產發展營業額增加 $6.8\%$ 至港幣458.0億元，毛利率維持於理想的水平，經營溢利因此增加 $13.1\%$ 至港幣184.8億元。港澳地產發展營業額為港幣9.6億元；毛利率為 $64.0\%$ ，經營溢利達港幣6.2億元。

投資物業

由於成都中海國際中心入伙，增添約13萬平方米投資物業。年底，集團在港澳和内地擁有投資物業共達41萬平方米。集團整體物業出租情況理想，全年實現租金總收入港幣3.6億元，同比增加 $24.1\%$ ；分部溢利港幣33.3億元，其中港幣30.2億元為投資物業之公允價值增加（計提嬤延税後淨收益約為港幣20.1億元）；經營溢利則為港幣3.1億元，同比增加 $14.8\%$ 。

南京、瀂陽、天津、濟南和珠海五座環宇城購物中心合共30萬平方米商場的全球招商已於十一月全面啟動，展示了中海商業地產的亮麗前景。

土地儲備

在平衡經濟環境及房地產市場趨勢、集團資金能力和開發能力、土地儲備以及新項目的素質和成本情况的前提下，集團（不包括中海宏洋）在內地16個城市，包括新進入的長沙、煙臺、南昌、廈門和武漢，共購入18幅土地，新增可供發展樓面面積906萬平方米，其中集團實際擁有權益為864萬平方米。

中海宏洋於呼和浩特、南寧、吉林、合肥和蘭州購入7幅地塊，新增可供發展樓面積約為150萬平方米。

年內集團在香港以約港幣8.8億元增添2幅地墍，樓面面積約為4,907平方米。

二零一一年底，集團在內地25個城市以及香港和澳門共擁有土地儲備約3,445萬平方米，集團實際擁有權益約為3,018萬平方米；中海宏洋土地儲備約645萬平方米，實際權益約為526萬平方米。

財務資金

集團於二零一零年十一月發行10億美元10年期債券，大大優化集團的價務結構，並使得集團年初時持有約港幣320.0億元現金；集團全年共錄得超過港幣512.0億元銷售現金流入；加上集團於五月籌組了一筆港幣62億元的銀團，足以應付經營性支出，其中包括港幣278.8億元土地支出和港幣264.0億元建安支出。

年底，集團借貸及應付擔保票據分別為港幣326.0億元（含人民幣貸款約為港幣95.5億元）及港幣100.3億元（13億美元），同時持有現金港幣192.0億元；公司股東資金從上年底的港幣547.3億元增加至港幣703.1億元；在嚴峻的市場情況下，淨借貸水平從二零一零年底的 $22.8\%$ 上升至 $33.3\%$ ，仍然處於理想水平。

標準普爾和穆迪兩國際評級機構維持了公司的投資評級為Baa2和BBB，前景穩定。反映市場對集團在中國房地產市場的領先地位和財務穩健的認同。

人力資源

集團堅信員工資素與知識资本是衡量企業整體競爭力的重要標誌，通過提供持續的人力資源開發、行業培訓，輪崗交流提升員工的人力資本價值。員工的個人成長與公司的長遠發展相互促進、緊密融合，是中海人力资源管理和企業文化建设的鮮明特徵。

集團持續進入新城市，各類人才需要量巨大，人力資源保障和建设面臨重大挑戦。集團持續打進「海之子」與「海納」於中國房地產的雙人力資源品牌，通過「海之子」與「海納」招聘進入的員工已經成長為集團的中堅力量，支撐著企業的持續、穩健發展。二零一一年，超過300名優秀畢業生透過「海之子」招募計劃進入集團，超過500名社會人才透過「海納」計劃加入中海，為集團源源不斷地輸入人才。

企業管治

董事局深知企業首要責任是保護和善用企業的資源，為股東持續增值，而良好的企業管治是提升企業盈利及可持續發展的基本因素。集團一直致力提升企業管治水平，確保集團業務的有效營運以及資產、股東利益的保障。在過去的幾年，集團在增加公司整體透明度，以及完善企業内部控制和風險管理方面，持續作出了實質的改善。

企業社會責任

集團積極提升社會價值，致力成為優秀企業公民，實現與社會的和諧。迄今，在扶貧賑災、捐資助學、襄助公益等方面形成了規範化、常態化和品牌化的社會責任設機制。

一直以來，集團透過捐建希望學校，極大地改善了當地的學習環境和教學條件。

集團持續將「低碳」、「綠色建築」的環保和節能理念貫穿到企業發展的戰略以及地產項目的規劃和建設當中，大力推進低耗、環保、健康的人居環境、可持續發展的生態理念，致力於建設優質的綠色社會。

公司再次被納入恒生可持續發展企業指數，反映市場對集團的可持續發展（包括環保、社會責任、企業管治三個範疇）的認可。

榮譽

二零一一年，集團獲得多項殊榮。公司再次獲得「中國房地產開發企業品牌價值20強」第一名，品牌價值達人民幣246.9億元。同時，中海地產再度蟬聯「中國房地產行業領導公司品牌」第一。公司以傑出的表現獲得「中國藍籌地產」企業，連續8年位居榜首。

二零一一年，中海地產的項目在品質、設計、管理等多個方面再次獲得專業認可，8個項目榮獲詹天佑大獎。

二. 業務展望

宏觀經濟

美等西方先進國家推出各種經濟刺激措施，但金融風暴的根本性問題並未有徽底解決，全球經濟不平衡現象仍然存在。美國經濟近期有改善跡象，但動力略嫌不足；解決歐洲主權債務危機預計尚需更大的努力和更長的時間。同時，量化寬鬆措施使市場資金汜滥，投機活動增加，導致新興國家繼續受到資產泡沫和通威的賠戮。對全球大部分企業來說，二零一二年將會面臨更大挑戦，集團會密切關注國際經濟環境變化可能帶來的風險和機遇並及時有效應對。

受到外圍經濟環境動盪和放緩的影響，預計今年中國出口貿易會持續放慢，加上通脹逐漸受到控制，中央政府會繼續採取積極的財政政策和穩健的貨幣政策。儘管過去二年持續提升存款準備金率，但從十二月起則已二度下調存款準備金率，預計年內於適當時候中央政府將會適度放鬆貨幣供應，主要是透過進一步下調存款準備金率甚至減息去支持經濟發展，擴大內需，最終達到穩中求進。港澳經濟發展已經跟國內經濟密連繫，預計今年港澳經濟增長也將不可避免地受到內地經濟發展緩減的影響。

業務發展

二零一二年對中國房地產整體行業來說是挑戦與機會並存。近期對房地產的調控政策有輕微放鬆跡象，但於短期內，中央政府仍可能將嚴厲的調控政策持續下去，壿致房地產市場未來一年在房價和交易量方面的短周期劇烈波動。在限購，限貸等政策未有放鬆甚至撤銷前，房價將會繼續調整，成交量會進一步減少，過度借貸的中小型發展商將會可能陷於困境，從而加大行業的財政壓力和影響業績表現，加快市場整合和集中度進一步提高，最終出現汰弱留強的局面。集團在二零一二年首兩個月内地銷售額比去年同期仍然略有增加，充份顯示集團的營運能力。展望全年，基於房地產行業聯動産業眾多，對拉動經濟的作用明顯，預計當經濟增長明顯放緩，通脹受到控制而房地產逐漸回歸理性時，對房地產的緊縮政策將會有所逐步放鬆，引领市場重回正軌。集團將充分利用本身財政健全以及多元融資渠道的優勢，積極增加財務資源，前瞻性把投入資機會，多種方式吸收優質土地，在防範風險的同時積極尋找市場機會，確保在充滿眾多不明朗因素的環境下持續增長，鞏固行業內的领先地位。由於未來快速的城市化進程將繼續推動國內房地產市場，集團對内地房地產的長遠發展仍然充滿信心。

香港、澳門房地產市場方面，預計會作出一些調整，但是集團處於的豪宅市場影響則不會太大。年底，集團於香港有8個項目，尚未出售單位的估值約達港幣150億元，於澳門有2個項目，估值約達港幣80億元。集團於二零一二年仍會伺機適量擴展港地産業務。

經營理念

集團將繼續秉承「慎微篤行，精榮致遠」的經營理念，堅持企業務實和誠信的一貫作風，穩中求進。集團還要力爭保持旺盛的創新意識，不斷鞏固和擴大客戶和市場資源，創造和發掘客戶的潛在需求。而透過建立以客戶為中心的核心理念，建立客戶的需求和投診資訊系統，並有效反饋至各營銷部門，通過持續改進產品，為客戶提供多樣化與差異化的住宅精品，最終是將客戶的訴求轉化為提升產品質量和服務水平的契機。集團將堅持中高端市場精品定位，與企業利益最大化目標相結合的發展模式，以創新為先導，以產品和品牌為重點的核心優势，借助設計、工程管理、營销策劃、客戶服務以及物業管理各個環節品牌策略的整合實施，鞏固並持續加強集團在内地地產行業的强大獨特觸爭力。

品牌經營

集團繼續堅持「精耕細作，品牌經營」的方針，提升「中海地產」品牌精品形象。秉持精品意讖，精工建造，精耕細作，精益求精，力爭把每一個項目設成精品和典範。伴隨境內外的精品樓盤成功銷售，「中海地產」的知名度和美譽度，受到行業内外很高的評價。品牌反映企業的文化包括中海地產對產品高質量的追求。品牌是集團最基本、最有效的市場觽爭優勢之一。產品品質和品牌的提升能減弱房價下的影響，「品牌經營」可促使集團獲取高於行業的超額利潤，賞現百年長青基業的长遠目標。

集團會持續推進品牌建設，有系統地將「中海地產」品牌輸入到新的潛力市場和區域，最終實現把「中海地產」這個品牌成為全國性中高端房地產市場的最佳品牌。

持續發展項目

集團將貼近市場，適度調節開發速度，把握銷售節奏，推出稀缺性強，差異化大的高質量產品，充份利用品牌優势，創新營销推廣，加強營销力度，強化現金流管理，實現資産效益最大化。為確保經營規模和利潤規模的持續增長並考慮市場情況後，二零一二年預計新開工樓面面積約為960萬平方米，在建規模高峰期間將會達到2,000萬平方米。預計竣工樓面面積700萬平方米，力爭銷售金額能達到不少於二零一一年港幣800億元的指標。

在香港房地產市場，集團將充分利用國內「中海地産」在高端市場的品牌地位所產生的協同效應，全力推動赤柱灘道6號，以及牛津道1號兩個豪宅項目的銷售，同時全力開展粉嶺歌賦獭項目和九龍塘嘉林邊道項目的發展和銷售工作。截至業績公佈日，粉嶺歌賦獭項目253單位已售出204單位，銷售金額為港幣45.6億元。

優化業務結構

集團將繼續構建以住宅為主、商業地產為輔的業務結構，平衡長、短線投資資源配置，逐步提高投資物業比重，以獲得長期穩定回報，增強平衡市場風險能力。集團會力爭遂步把投資物業盈利比重達到集團盈利的 $20\%$ ，集團正在開發和待開發的商業地產面積達250萬平方米，而其中約150萬平方米（集團所佔權益面積）預計會於二零一五年全部完成並會保留為長線投資物業。

增加土地儲備

集團將採取沉著應變的策略，按照銷售資金回籠的進度，保持適度的投資規模，利用市場每次變化的契機，順势而為，把握好投資機會，採取多元的優質土地備備策略。預計二零一二年會進入3至4個新城市，新增土地可發展樓面面積不少於720萬平方米。

截止業績公告日，集團（不包括中海宏洋）於二零一二年已在國內佛山市購入1塊土地，可供開發的樓面面積約為73萬平方米；中海宏洋则在贛州市購入1塊土地，可供開發的樓面面積約為140萬平方米。

多元化增長模式

集團持續努力推動合營和併購等多元增長模式，以加快業務發展速度和擴大發展規模。於年底，集團於合營項目和聯營公司的權益和應收款扣除應付款後約達港幣250.7億元。由於大部份合營項目為大型項目並處於投入期，全年的利潤貢獻包括推算利息約為港幣10.1億元。但預期合營項目的效益會遂漸顯現，未來幾年的利潤貢獻會大幅增加。從二零一一年二月起中海宏洋已成為集團的聯營公司。中海宏洋專注於國內3-4線城市並會作為中海地產業務有效的補充，力爭高速發展。二零一一年中海宏洋的營業額為港幣51.7億元，凈利潤約為港幣18.0億元。在調整過集團二零一年收購中海宏洋產生並記帳的利潤後，仍然為集團提供了約港幣2.4億元利潤。集團於二零一一年三月成立的房地產基金，一切運作正常，基金的第二期已於二零一一年十月份成立，規模約為2.3億美元，將會集中跟集團或中海宏洋一起投資和管理一些新增國内地產項目。

行業領先地位

中國地域廣闊，不同的地域處於不同的經濟發展和房地產市場階段，完善的全國性戰略布局能更有效的平衡經濟和市場週期性波動帶來的風險。集團將繼續優化和完善全國性戰略布局，積極開拓新的、條件良好的潛力市場。同時為了提升在內地營業額、淨利潤、品牌價值和產品創新的行業领先地位，集團會繼續重視制度以及人力资源建设、資源資訊和風險管理，同時積極努力提高經營和管理能力，全面提升產業的協同效應，積極獲取低成本、高價值的土地資源，建立以客戶為中心的核心价值観，不停提升產品質素，坚持「過程精品、樓楼精品」的專業精神，保證集團在行業的领先地位。

健財務管理

預計二零一二年特別是於上半年市場流動性緊縮。集團將會進一步加强財務管理，在艱難的環境下，控制好銷售，行政和財務費用；要審慎理财，貫徹「現金為王，以收定支」的資金管理原則；同時，集團將會大擴展融資渠道，充分利用國際、香港的融資平台，不斷增強財務實力和资源，加快资金周轉，强化資源保障能力，為集團業務發展提供強而有力的機金支持。今年二月，集團抓住市場氣氛改善的機次成功以4.917%的孳息率合共發行7.5億美元5年期的債券，彰顯了市場對於集團作為中國房地產行業的领導地位和優良信用資質的認可，也進一步改善集團的債務結構。

集團繼續積極提升和推廣ERP系統，加強區域、項目的財務，資訊的實通，强化對各地業務單位的現金流監控，竭力提高現金流入，適度控制現金流出，有效抗衡流動性短缺帶來的風險。

經營前景

董事局對集團發展前景充滿信心，在過去四年，受到金融風暴和持續的宏觀政策影響下，二零零八年逆市增長，二零零九年順應市場機遇，取得良好業績，二零一零年在大量不確定因素下，仍然取得 $50\%$ 以上的利潤增長，二零一一年在櫪為嚴厲的調控政策下，集團化解風險，持續高速發展，超額完成年初制定的指標，充分顯示了集團的營運能力。二零一二年，儘管國外政治經濟環境充滿嚴峻的風險和不確定性因素，懑賣穩固的基礎，豐富的國際視野和經驗，正確的發展策略，全國性均衡布局，領導性的品牌和雄厚資金實力，坚持「慎微篤行，精椠致遠」的長期經營理念，透過不斷創新，持續提升行業內的綜合競爭優勢，集團必能繼續保持全國房地產行業领先地位，實現持續穩定，高質量的均衡增長。

公司使命

集團堅持兼顧發展空間、激勵機制、工作氛圃三位一體的人力資源管理體系，以創新為先轉，重視公司治理和企業社會會責任，不斷增強核心競爭力和提升公司股東價值，致力於將集團發展成為一個基業長青企業，最終達到公司、股東、合作夥伴、員工、社會等全面持續增值，和諧共赢。

致謝

最後，本人證此對股東和業務合作夥伴的支援和信任，以及全體員工辛勤努力的工作致以衷心感謝。本人亦對董事局同寅的指導及睿智建議，深表謝意。

承董事局命

中國海外發展有限公司

主席

孔慶平

香港 二零一二年三月十五日

中海发展 2010年董事局主席報告書

在全球金融海嘯和中央政府政策的影響下，集團依然能夠連續八年有出色的業績表現。良好的經營和財務管理使集團安渡2008年的低潮，抓住2009年的機遇，於較為波動的2010年脱穎而出，股東攤佔純利為港幣123.7億元（人民幣107.6億元），並當能於2011年保持高速發展。

中海地產是國內房地產的著名品牌。通過我們的不懈努力和推動，中海地產品牌知名度得到廣泛認同，美譽度深入人心。品牌經營將進一步強化公司綜合競爭力，促進集團經營規模、利潤水平再上一台階。

本人欣然向各位股東報告：

集團截至二零一零年十二月三十一日止年度之經審核股東攤佔純利增加 $65.7\%$ 至港幣123.7億元，每股基本盈利增加 $65.3\%$ 至港幣151.4仙，股東資金增加 $30.0\%$ 至港幣547.3億元，每股淨資產達港幣6.70元，同比上升 $30.0\%$ 。平均股東資金回報達 $25.6\%$ 。董事局建議派發二零一零年度每股末期息港幣17仙。

業務回顧

二零一零年，全球經濟形勢複雜多變，主要經濟體面對不同的難題，持續探用了經濟和貨幣刺激政策，美國更於十一月宣佈推行第二輪量化寬鬆措施(QE2)，而經濟逐漸進入復蘇。新興經濟體的整体經濟發展形勢良好，但受到主要經濟體的經濟刺激政策，存在著熱錢湧入產生資產泡沫，以及通脹上升帶來的潛在風險。為此，新興國家包括中國，適度調整相關的財政、貨幣政策。中國政府透過銀行存款準備金率提升以及加息，來達到有效控制流動性和通脹壓力，確保經濟平穩較快發展，全年中國經濟增長率達到 $10.3\%$ 。年內，在中國經濟的帶動下，港澳經濟蓬勃發展。

經過二零零九年樓市的強勁反彈，二零一零年首季內地房產市場表現持續理想，房價高位盤整，土地價格快速上揚，對社會的和諧構成一定的影響，引致中央政府於4月及9月兩次出台多項廠属房地產調控政策，多個城市開始實施限購和限貸政策，對房地產市場造成一些影響。但縱觀全年，由於經濟發展理想，居民收入持續提升，投資業需求旺盛，內地房地產市場表現理想。

年內，集團實現銷售規模，利潤規模跨越式增長。集團營業額按年增加約 $18.7\%$ 至港幣443.1億元，淨利潤按年增加 $66.6\%$ 至港幣126.7億元（人民幣110.2億元）。股東攤估純利上升 $65.7\%$ 至港幣123.7億元（人民幣107.6億元）。期内，集團完成了3項重大交易，包括出售3個物業發展項目部份權益予房地產基金，出售南京長江二橋項目，及收購中國海外宏洋集團有限公司（前稱「蛭壳電器工業(集團)有限公司」，「中海宏洋」的控股權，此3項交易合共產生約港幣14.7億元的淨利潤。投資物業公允價值變動也帶來税後淨收益約港幣11.0億元。過去五年(2006-2010)，股東攤估純利複合增長率為 $51.8\%$ ，連續八年(2003-2010)履行了對股東和投资者每年淨利潤不少於 $20\%$ 增長的承諾。

二零一零年，集團全年銷售額再創歷史新高，達港幣671.1億元（含合營項目銷售），同比增長 $40.4\%$ 。售出物業之面積達530萬平方米，同比增長逾 $11.2\%$ 。年底時收到的物業銷售按金為港幣232.7億元，同比增加 $32.8\%$ 。

地產發展

年內，內地房地產市場經營環境較為嚴厲，集團按「精耕細作，品牌經營」的運營思路，憑藉靈活創新的營销策略，充份發揮「中海地產」品牌優勢，地產銷售再創歷史新高。全年內地地產完成銷售額港幣667.8億元（含合營項目銷售），同比增長 $42.2\%$ ，售出面積530萬平方米，同比增長 $11.5\%$ 。

年內，随著外圍量化寬鬆措施帶來充裕流動性，以及中國內地投資金額的增加，港澳兩地房地產市場熾熱。集團對港澳地產的未來發展持樂觀態度，期内僅注於將香港和澳門的剩餘單位的銷售，加上於年底前啟動香港牛津道一號的銷售，全年銷售合約金額僅為港幣3.3億元。

年內，内地地産共有櫶面積約為569萬平方米的項目竣工，該等項目可銷售總面積約為474萬平方米，扣除約9萬平方米為長期持有的投資物業後的餘額，年底時已售出近 $77.8\%$ ，達362萬平方米，銷售金額達港幣430.3億元。扣除合營銷售以及年底未及結利的銷售後，可結利銷售金額為港幣349.1億元。來自二零零九年底前已入伙的待售物業銷售理想，達61萬平方米，銷售金額約為港幣86.3億元。二零一零年底，待售物業約為140萬平方米。

全年内地房地產發展營業額增加 $18.8\%$ 至港幣429.0億元，毛利率從去年的 $31.1\%$ 提升至 $42.6\%$ 的較高水平，經營溢利因此大幅增加 $54.9\%$ 至港幣163.4億元。港澳地產發展營業額為港幣6,000萬元；毛利率為 $62.6\%$ ，經營溢利達港幣3,500萬元。

投資物業

北京中海地產廣場於年底竣工，給集團增加了投資物業9萬平方米，集團在港澳和內地擁有投資物業共達31萬平方米。於二零一零年底北京中海廣場出租率已達到 $86\%$ 以上。年内集團整體物業出租情況滿意，實現租金總收入港幣2.9億元，同比增加 $50.7\%$ ；分部溢利為港幣22.8億元，當中包括港幣20.2億元為投資物業之公平價值增加（計提遞延税後淨收益約為港幣11.0億元）；經營溢利則為港幣2.7億元，同比增加 $66.9\%$ 。

土地儲備

在平衡經濟環境及房地產市場趨势、集團資金能力和開發能力、土地儲備以及新項目的素質和成本情况的前提下，集團（不包括中海宏洋）在內地9個城市，包括成都、大連、中山、北京、蘇州、天津、西安、廣州和珠海，新購11幅土地，新增可供發展樓面積332萬平方米，其中集團實際擁有權益為298萬平方米。

為了確保持續高速發展，集團透過不同方式擴大優質土地儲備。二零一零年2月完成收購中海宏洋，新增土地儲備230萬平方米；下半年，中海宏洋於桂林和銀川購入多幅地塊，土地樓面積約為347萬平方米。

年内，集團在香港、澳門以約港幣33億元新添3地塊，樓面面積約為11萬平方米。十月，集團在香港獲得與市區重建局合作開發西營盤項目。

集團全年新增土地儲備約921萬平方米，實際權益約為767萬平方米。二零一零年底，集團在內地23個城市以及香港和澳門共擁有土地儲備約3,585萬平方米，集團實際擁有權益約為3,038萬平方米。

財務資金

年初籌組了一筆五年期港幣80億元银圃後，集團於十一月初掌握美國將會推出第二次量化寬鬆措施(QE2)的契機，成功發行10億美元10年期債券，息率僅為 $5.5\%$ ，大大優化集團的債務結構。年底，集團借貸及應付長期擔保票據分別為港幣345.2億元（含人民幣貸款約為港幣115.9億元）及港幣100.2億元（13億美元），同時持有現金港幣320.5億元。二零一零年市場環境趨緊，在全數清償控股股東中國建築股份有限公司人民幣85億元短期貸款，以及繳付大量地價（年底餘額為港幣141.3億元）的情况下，集團年底的淨借貸水平僅較二零零九年底的 $22.4\%$ 輕微上升至 $22.8\%$ ，這主要有賴於內地房地產銷售理想和有效的資金管理，全年共錄得超過港幣500億元銷售現金流入。年底，公司股東資金從上年底的港幣420.9億元增加至港幣547.3億元。

年初，穆廸和標準普爾兩國際評級機構分別調高了公司的投資評級至Baa2/穩定和BBB/穩定，相關的評級於集團發行10億美元長債時重新獲得確認。公司是唯一一家有投資評級的內房股，反映市場對集團在中國房地產市場的领先地位和財務穩建的認同。

人力資源

集團堅信員工質素與知識資本是衡量企業整體競爭力的重要標誌，通過提供持續的人力資源開發、行業培訓，輪崗交流提升員工的人力資本價值。員工的個人成長與公司的長遠發展相互促進、繫密融合，是中海人力資源管理和企業文化建設的鮮明特徵。

集團持續打造「海之子」與「海納」於中國房地產的雙人力資源品牌，通過「海之子」與「海納」招聘進入的員工已經成長為集團的中堅力量，支撐著企業的持續、穩健發展。2010年，超過200名優秀畢業生透過「海之子」招募計劃進入集團，超過500名社會人才透過「海納」計劃加入中海，為集團源源不斷地輸入人才，有效解决企業在快速發展中的人才資源矛盾問題。

企業管治

董事局深知企業首要責任是保護和善用企業的資源，為股東持續增值，而良好的企業管治是提升企業盈利及可持續發展的基本因素。集團一直致力提升企業管治水平，確保集團業務的有效營運以及資產、股東利益的保障。在過去的幾年，集團在增加公司整體透明度，以及完善企業内部控制和風險管理方面，作出了實質的改善。

企業社會責任

集團積極提升社會價值，致力成為優秀企業公民，實現與社會的和諧。迄今，在扶資賑災、捐資助學、襄助公益等方面形成了規範化、常態化和品牌化的社會責任建設機制。

一直以來，集團積極參加慈善捐款活動。年內，組織廣西旱災、玉樹地震捐款等活動，以支援關懷有需要群體。而透過捐建希望學校，極大地改善了當地的學習環境和教學條件。

集團持續將「低碳」、「綠色建築」的環保和節能理念貫穿到企業發展的戰略以及地産項目的規劃和建設當中，大力推進低耗、環保、健康的人居環境、可持續發展的生態理念，致力於設建優質的綠色社會。

公司於7月被納入恒生可持續發展企業指數，反映市場對集團的可持續發展（包括環保、社會責任、企業管治三個範疇）的認可。

榮譽

二零一零年，集團獲得多項殊榮。中海地產榮獲「中國房地產企業品牌價值20強」第一名，品牌價值達人民幣155.9億元。同時，中海地產再度蟬聯「中國房地產行業領導品牌」第一名，並以傑出的表現獲得「中國藍籌地產」企業，連續7年位居榜首。二零一零年，我們的項目在品質、設計、管理等多個方面再次獲得專業認可，5個項目榮獲Bloomberg國際地產獎，9個項目榮獲詹天佑大獎。

業務展望

宏觀經濟

美等西方先進國家推出的各種經濟刺激措施，原意為增加市場的流動性，穩定金融體系，繼而加速經濟復蘇。但金融風暴的根本性問題仍未徹底解決，失業率高企，經濟不平衡現象仍然存在，歐洲主權債務危機尚未完全清除，再加上近期中東北非政治動盪和日本地震令世界經濟增添更多風險。同時，量化寬鬆措施使市場資金汜盪，投機活動增加，導致新興國家包括港澳兩地出現資產泡沫和通脹。二零一一年，集團會密切關注國際經濟環境變化可能帶來的風險並及時有效應對。

預期未來中國經濟會將繼續高速發展，二零一一年經濟增長仍可能達到 $8\%$ 。但對經濟過熱和通脹的擔憂，令致中央政府預先採取了調控貨幣措施和穩健財政的政策，預計年内仍然將適度收緊貨幣供應和加息，港澳經濟也將不可避免地受到影響。對全球大部份企業來說，二零一一年仍然面臨巨大挑戰。

業務發展

二零一一年預計内地房地產市場競爭將更激烈。二零一零年在國家推出嚴厲的調控政策下，房價高位盤整，整體銷售情况仍然向好，這既反映了市場供不應求的實際狀況，也直接促使了二零一一年年初即推出了新一輪的嚴厲調控。最近上海、重慶試行房產税，很多城市亦推出更為嚴厲的住房借貸政策，加大限購力度和範圍等等，從而干擾了市場正常運行機制，對房地產企業的持續營運造成負面影響。不過，打擊投機、限制投資和增加供應保障性住房，將有利於房地產市場健康發展，解決中、下層的居住問題，促进社會和諧。房地產繼續作為中國經濟的支柱產業，未來快速的城市化進程將繼續推動國內房地產市場，因此，集團對內地房地產的長遠發展仍然充滿信心。

內地房地產市場的不確定性增加，市場波動性可能增大，對整體行業來說是挑戰多於機會，預期市場會加快整合和集中度進一步提高，最終出現汰弱留強的局面。經營和財務穩健以及有極佳品牌的大型發展商，能夠有效地適應常態化的政策調控，因而是機會大於挑戰。集團在二零一一年首兩個月銷售情況理想。集團將更貼近市場，加強對市場變化研判，把握市場變化趨勢，提高預見能力，前瞻性把握投資機會，多種方式吸納優質土地，繼續有序推進進入新的城市和拓展潛力市場，強化均衡戰略布局，提升經營、管理能力，確保持續增長，鞏固行業內的领先地位。

預計香港、澳門樓市持續在高位運行，特別是集團處於的豪宅市場。集團於二零一一年仍會伺機適量擴展港澳地產業務。

經營理念

集團將繼續秉承「慎微篤行，精簗致遠」的經營理念，堅持企業務實和誠信的一貫作風，秉持精品意識，精工建造，精耕細作，精益求精，力爭把每一個項目建設成精品和典範。集團還要力爭保持旺盛的創新意識，不斷鞏固和擴大客戶和市場資源，建立以客戶為中心的核心理念，要建立客戶的需求資訊系統，並有效反饋至營销、規劃設計、發展管理部門，通過持續改進產品，為客戶提供多樣化與差異化的住宅精品。集團將堅持中高端市場精品定位，與企業利益最大化目標相結合的發展模式，以創新為先導，以產品和品牌為重點的核心優勢，借助設計、工程管理、營销策劃、客服務以及物業管理各個環節品牌策略的整合實施，荤固並持續加强集團在內地房地產行業的強大獨特戮爭力。

品牌經營

集團持續品牌經營，堅持精品理念與貫穿房地產產品價值鐵各主要環節高度專業化相結合的開發經營模式，不斷提升品牌價值。

未來，集團將深化以產品品質為核心的新一代精品住宅體系的品牌策略，在已有品牌地位基礎上，形成更強的品牌競爭優勢。二零一一年，集團計劃針對設計、行銷、客戶服務及物業管理等業務，深入實施各環節的品牌策略，不斷強化中高端精品的品牌形象。

集團會持續推進企業品牌、專案品牌和產品品質之間相互促进的關係，計劃將「中海地產」品牌輸入到新的潛力市場和區域，擴充區域市場的品牌影響力，提升產品溢價。集團將優良的居住體驗與消費視為己任，基於對房地產行業的整合預期，將依託品牌滲透力和美譽度，協助集團提升市場份額。集團的「中海地產」品牌將會持續提升價值，品牌價值佔資本市值的比例將達致較高水平。

集團的品牌價值選來自於優秀的企業社會形象·企業公民責任和企業管治。

持續發展項目

集團將貼近市場，適度調節開發速度，把握銷售節奏，推出稀缺性強，差異化大的高質量產品，充份利用優勢品牌，創新營销推廣，加强營销力度，強化現金流管理，實現資產效益最大化，為確保經營規模和利潤規模的持續增長，二零一一年預計新開工樓面積約為1,000萬平方米，在建規模將會達到2,000萬平方米。竣工樓面面積700萬平方米，力爭銷售面積不少於630萬平方米。

在香港市場，集團將全力開展赤柱灘道6號，以及牛津道1號兩個豪宅項目的銷售，同時全力推進粉嶺蓮塘尾和九龍塘嘉林邊道項目的發展和預售工作。

優化業務結構

集團將繼續構建以住宅為主、商業地產為輔的業務結構，平衡長、短線投資資源配置，逐步提高投資物業比重，以獲得長期穩定回報，增强平衡市場風險能力。集團會力爭逐步把投資物業盈利比重達到集團盈利的 $20\%$ ，集團正在開發和待開發的商業地產面積達250萬平方米，而其中約150萬平方米（集團所佔櫢益面積）預計會保留為長線投資物業。南京長江二橘於去年十一月完成出售，獲得港幣2.7億元利潤和港幣16.9億元現金。自此，集團已全部退出基建業務。

增加土地儲備

集團將採取沉著應變的策略，保持適度的投資規模，利用市場每次變化的契機，前瞻性把握好投資機會，多方式、多管道補充優質土地儲備。預計二零一一年會進入3至4個新城市，新增土地可發展樓面面積不少於720萬平方米。

截止業績公告日，集團（不包括中海宏洋）於二零一一年已在國內7個城市購入8塊土地，可供開發的樓面面積約為504萬平方米。

多元化增長模式

集團持續努力推動合營和併購等多元增長模式，以加快業務發展速度和擴大發展規模，大部份合營項目處於投入期，但預期合營項目的效益會迷漸顯現。集團於去年三月份已成立的房地產基金，一切運作正常，基金的第二期正積極推進中，將會集中跟集團一起投資和管理一些新增項目。收購中海宏洋的控股權已於去年三月完成，但由於中海宏洋發行新股以完成資本架構重組，從二零一一年二月起中海宏洋已成為集團的聯營公司，集團作為中海宏洋的單一大股東，將繼續管理中海宏洋。中海宏洋將專注於國內3-4線城市並會作為中海地產業務有效的補充，力爭高速發展。

行業領先地位

中國地域廣闊，不同的地域處於不同的經濟發展和房地產市場階段，完善的全國性戰略佈局能更有效的平衡經濟和市場週期性波動帶來的風險。集團將繼續優化和完善全國性戰略佈局，積極開拓新的、條件良好的潛力市場。同時為了提升在內地營業業額、淨利潤、品牌價值和產品創新的行業领先地位，集團會繼續重視制度以及人力资源建设、資源資訊和風險管理，同時積極努力提高經營和管理能力，全面提升產業的協同效應，積極獲取低成本、高價值的土地資源，建立以客戶為中心的核心價值觀，不停提升產品質素，堅持「過程精品、樓樓精品」的專業精神，保證集團在行業的領先地位。

穩健財務管理

集團將繼續加強財務管理，審慎理财，大力擴展融資新管道。集團將會充分利用國際、香港的融資平台，不斷增強財務實力和資源，加快资金周轉，強化資源保障能力。集團繼續積極提升和推廣 ERP 系統，加强區域、項目的財務，資訊的貫通，強化對各地區業務單位的現金流監控，竭力提高現金流入，適度控制現金流出，有效抗衡流動性短缺帶來的風險。

經營前景

董事局對集團發展前景充滿信心，在過去三年，受到金融風暴和持續的宏觀政策影響下，二零零八年逆市增長，二零零九年順應市場機遇，取得良好業績，二零一零年在大量不確定因素下，集團化解風險，持續高速發展，充分顯示了集團的營運能力，錄得連續八年的淨利潤強劲增長。二零一一年，挑戰與機遇同在，憑穩穩固的基礎，豐富的國際視野和經驗，適宜的戰略，全國性均衡佈局，領導性的品牌和雄厚資金實力，堅持「慎微篤行，精榮致遠」的長期經營理念，透過不斷創新，持續提升行業內的綜合競爭優勢，集團必能繼續保持全國房地產行業领先地位，實現持續穩定、高質量的均衡增長。

公司使命

集團堅持兼顧發展空間、激勵機制、工作氛圍三位一體的人力資源管理體系，以創新為先撙，重視公司治理和企業社會責任，不斷增強核心戰爭力和提升公司股東價值，致力於將集團發展成為一個基業長青企業，最終達到公司、股東、合作夥伴、員工、社会會等全面持續增值，和諧共赢。

致謝

最後，本人谨此衷心感谢董事局成員卓越高效的领導，股東和業務合作夥伴的支援和信任，以及全體員工辛勤努力的工作！

承董事局命

中國海外發展有限公司

主席

孔慶平

香港，二零一一年三月十七日

中海发展 2009年董事局主席報告書

集團截至二零零九年十二月三十一日止年度之經審核扣除税項及少數股東權益後盈利增加 48%至港幣 74.7 億元，每股盈利增加 43%至港幣 91.6 仙，股東資金增加 27%至港幣 420.9 億元，每股淨資產達港幣 5.15 元，同比上升 22%。平均股東資金回報達 19.3%。董事局建議派發二零零九年度每股末期息港幣 13 仙。

本人欣然向各位股東報告：

二零零九年集團按照「沉著應變，強化內功」的經營方針，保持了平穩增長，集團全年營業額增加 $98\%$ 至港幣373.2億元，淨利潤增加 $48\%$ 至港幣74.7億元，過去五年利潤複合增長約為 $47.4\%$ ，履行了對股東和投資者每年淨利潤 $20\%$ 增長的承諾。

業務回顧

二零零八年爆發的全球金融風暴，對各國經濟造成不同程度的損害。二零零九年，歐、美、日本等先進國家逐漸走出困局，但離全面復甦為期尚遠。在積極的財政政策和適度寬鬆的貨幣政策，以及一籃子經濟刺激政策推動下，中國有效扭轉了經濟下滑局面，全年經濟增長達到 $8.7\%$ 。而港澳經濟同樣有所改善。

集團按照年初「沉著應變，強化内功」的工作思路，準確把握市場變化，實現銷售規模，利潤規模跨越式增長。集團全年營業額增加約 $98\%$ 至港幣373.2億元，淨利潤增加 $48\%$ 至港幣74.7億元。過去五年(2005-2009)利潤複合增長率為 $47.4\%$ ，連續七年(2003-2009)履行了對股東和投資者每年淨利潤 $20\%$ 增長的承諾。

集團未因二零零八年的寒冬而改變内地地產經營方向和目標，既沒有推遲竣工期和跟風低價傾銷，而是積蓄力量，審時度勢。二零零九年上半年抓住剛性需求爆發，樓市V形反彈的時機，加快銷售，下半年更能

配合市場需求銷售節奏，採取精確創新的營銷策略，取得量價齊升的理想結果。全年內地房地產發展營業額增加 $110\%$ 至港幣361.0億元；毛利率維持於 $31.1\%$ 的理想水平；經營溢利增加 $62\%$ 至港幣102.7億元。港澳地產採取靈活銷售手法，將香港兩個項目和澳門寰宇天下剩餘單位以較理想價格基本上全部出售，營業額為港幣2.8億元；毛利率為 $60\%$ ；經營溢利達港幣1.6億元。

地產發展

年內，內地房地產市場環境明顯大幅改善，集團地産銷售金額再創歷史新高，達港幣477.9億元（含聯營項目），同比增長 $80\%$ 。售出物業之面積達476.8萬平方米，同比增長逾 $76\%$ 。年底時的預售金額約為港幣200億元（其中港幣175.2億元已收妥），同比增加 $41\%$ 。

内地地產完成銷售額港幣469.6億元，同比增長 81% ，售出面積475.5萬平方米，同比增長 76%。

内地地產共有46個分期項目實現入伙，建築面積約為507萬平方米，住宅項目可銷售總面積為409萬平方米，年底時已售出近 $86\%$ ，達352萬平方米，銷售金額達港幣333億元。

重點進一步開拓北方和華北區域，在鞏固華南和華東區域佈局的基礎上，組建成立西部區域以管理成都、重慶和西安的業務，完成了全國五大區域的均衡投資佈局。

來自二零零八年底前已入伙的待售物業銷售理想，達 58.3 萬平方米，銷售金額港幣 73.2 億元。二零零九年底，待售物業約為 91.2 萬平方米。

投資物業

年內，香港和澳門未有項目入伙，待售物業銷售為港幣8.3億元，銷售營業額為港幣2.8億元。

北京中海廣場於二零零八年底入伙，出租情況理想。集團在香港和內地共擁有投資物業達到24萬平方米，年內整體物業出租情況滿意，實現租金總收入港幣1.95億元，同比微跌 $3\%$ ；分部溢利為港幣14.8億元當中包括港幣13.2億元投資物業之公平價值增加（税後淨收益約為港幣9.6億元）：經營溢利則為港幣1.6億元，同比減少 $5\%$ 。

土地儲備

二零零九年底，集團在內地20個城市以及香港和澳門共擁有土地儲備約3,055萬平方米，集團實際擁有權益約為2,701萬平方米，可滿足未來四至五年保持盈利每年 $20\%$ 以上增長幅度的開發需要。

在平衡經濟環境及房地產市場趨勢、集團資金能力和開發能力、土地儲備以及新項目的素質和成本情況的前提下，集團在內地10個城市，包括成都、上海、濟南、沈陽、重慶、佛山、寧波、青島、長春和珠海，新開11幅土地，新增可供發展樓面面積1,210萬平方米，其中集團實際擁有權益為1,090萬平方米。集團

集團抓住機遇，在市場最低谷時，以低價格完成粉嶺蓮塘尾項目補地價工作，在年底前購入九龍塘另一塊豪宅地皮，為集團在香港專注高檔地產市場打下堅實基礎。

財務資金

集團一貫堅持審慎理财原則，實行有效的財務、資金運用和融資集中統一管理模式。年內，內地房地產銷售極為理想，有大量現金回流，使集團財務狀況進一步加强。集團繼續得到公司控股股東的支持，中國建築股份有限公司（「股份公司」)於七月二十九日於國內A股上市，集資超過港幣550.0億元。年底前，考慮到集團投地的資金需求，股份公司之全資附屬公司提供了約人民幣85.0億元(港幣97.0億元)的短期財務支持。年底，公司股東資金從上年底的港幣332.2億元增加到港幣420.9億元，淨借貸水平從二零零八年年底的 $46.8\%$ 下跌至二零零九年年底的 $22.4\%$ 左右。

年底集團銀行貸款及應付有投資評級七年期擔保票據分別為港幣 213.3 億元及港幣 23.3 億元（美元 3 億元）·同時持有現金為港幣 238.9 億元，加上未動用銀行額度港幣 26.6 億元，合計可動用資金為港幣 265.5 億元。

人力資源

集團堅信員工質素與知識資本是衡量企業整體競爭力的重要標誌，通過提供持續的人力資源開發、行業培訓，輪崗交流提升員工的人力資本價值。員工的個人成長與公司的長遠發展相互促進、緊密融合，是中海人力資源管理和企業文化建設的鮮明特徵。

集團成功構築了「海之子」與「海納」於中國房地產的雙人力資源品牌，通過「海之子」與「海納」招聘進入的員工已經成長為集團的中堅力量，支撐著企業的持續、穩健發展。2009 年，「海之子」品牌已經成長為大學生及行業內擁有卓越影響力的校園僱主品牌，並已得到「中國大學生最佳雇主」、「中國人力資源管理大獎」的權威認可。

企業管治

董事局深知企業首要責任是保護和善用企業的資源，為股東持續增值，而良好企業管治是提升企業盈利及可持續發展的基本因素。集團一直致力提升企業管治水平，確保集團業務的有效營運以及資產、股東利益的保障。在過去的幾年，集團在增加公司整體透明度，以及完善企業內部控制和風險管理方面，作出了實質的改善。

年報為企業與投資者重要溝通工具。去年的年報榮獲第23屆國際ARC奬和國際Mercury獎，足證外界對集團在這方面努力的認同。

企業社會責任

集團積極提升社會價值，致力成為優秀企業公民，實現與社會的和諧。迄今，在扶貧賑災、捐資助學、襄助公益等方面形成了規範化、常態化和品牌化的社會責任建設機制。

2005年以來，集團捐建了四所希望學校，並支持四川都江堰特殊教育學校的重建，捐資合計超過人民幣三千萬元。這些學校的建设，極大地改善了當地的學習環境和教學條件。

集團持續將「低碳」、「綠色建築」的環保和節能理念貫穿到企業發展的戰略以及地產項目的規劃和設建當中，大力推進低耗、環保、健康的人居環境、可持續發展的生態理念，致力於設建優質的綠色社會。此外，房地產開發對帶動市區經濟發展、基礎建設、美化環境以及提升就業機會做出重要的貢獻。

通過持續踐行企業公民職責，我們榮登「2009年中國最具社會責任房地產企業20強」。

榮譽

2009年，集團獲得多項殊榮。中海地産榮獲「中國房地產企業品牌價值20強」第一名，品牌價值達140.5億。同時，中海地產再度蟬聯「中國房地產行業領導品牌」第一名，並以傑出的表現獲得「中國藍籌地產」企業，連續6年位居榜首。2009年，我們的項目在品質、設計、管理等多個方面再次獲得專業認可，2個項目榮獲CNBC國際地產獎，6個項目榮獲詹天佑大奬。

業務展望

宏觀經濟

為振興經濟，抑制衰退，預期各國仍然維持各種救市措施，然而其效果不盡相同，尤其實體經濟乃至就業仍未顯著改善，全球各經濟體系中的深層次矛盾越演越烈，導致貿易磨擦不斷，貿易保護主義抬頭，經濟全球化已使所有國家的經濟發展相互關聯度日益緊密，可謂牽一髮動全身，各種關係的變化都會產生正面或負面的極大效應。因此二零一零年全球經濟存在諸多不確定性。

中國於二零零九年「保八」成功，但伴隨而來是對經濟過熱和通脹的擔憂，因此中央政府已經採取靈活貨幣政策，年初已對銀行存款準備率作出一年半來首次提升，並於二月份再作出另一次上調，很有機會逐步收緊貨幣供應和進行加息。預計港澳經濟也會受到一定的影響。對全球絕大部份企業來說，二零一零年將面臨巨大挑戰。

業務發展

二零一零年預計内地房地產市場競爭將更激烈。二零零九年是比较特殊的一年，而樓市強勁反彈導致房價高位盤整，為二零一零年政策調控埋下隱患。最近一些針對房地產的實質措施，已影響市場短期走勢。但集團對內地房地產的長遠發展仍然充滿信心，房地產已肯定成為國內的支柱產業，對經濟起關鍵性作用，而未來相當長的一段時間內，快速的城市化進程將會繼續推動國内房地產市場。

二零一零年內地房地產市場的不確定大大增加，預計市場波動性比較大，對整體行業來說，是挑戦多於機會。對一些經營和財務穩健，以及有極佳品牌口碑的開發商，則會出現較多的機會。集團將更貼近市場，加大對市場變化的靈敏度，把握好市場變化趨勢，增加對經濟週期運行規律的預見能力，前瞻性把握投資機會，多元吸納優質土地，繼續有序推進新城市拓展工作，進一步強化均衡戦略布局，提升經營、管理能力，在行業不確定期間確保持續增長，鞏固行業內的领先地位。

預計香港、澳門樓市持續在高位運行，特別是豪宅市場，集團仍會伺機適量擴展港澳地產業務。

经營理念

集團將繼續秉承「誠信卓越，精品永恒」的經營理念，不會由於經營規模擴大而有所改變，堅持言必行，行必果的誠信作風，秉持精簗致遠的責任感，慎微篱行，以精品的意識，精工的建造，精耕細作，精益求精，力爭把每一個項目建設成在當地的精品和典範。力爭保持旺盛的創新激性，不斷鞏固和擴大客戶和市場資源。加強客戶關係管理系統，建立以客戶為核心的心理念，要通過對客戶的需求信息及時有效反饋至營銷、规劃設計、發展管理部門，持續改進產品，为客戶提供多様化與異化的住宅精品。集團將繼續積極擴大全國性精品品牌的影響力，為客戶提供優質產品和全方位、综合性的卓越服務。

品牌經營

「中海地產」是國內房地產著名品牌。年內，中海地産榮獲「中國房地產企業品牌價值20強」第一名，品牌價值達人民幣140.5億元，比去年增加 $40\%$ 以上。集團的地産項目在質量、設計、管理等多方面每年都獲得不少專業獎項。品牌的價值建基於集團的企業社會形象，持續實踐高水平的企業公民責任，以及企業管治。同時，能否確保產品品質與規模增長匹配是另一關键。集團認識到中海地產品牌的知名度仍然不夠廣泛，美譽度仍然不夠深入人心。往後，集團會更重視「品牌經營」以加強綜合競爭力，全力打造「中海地產」品牌，精心策劃，主動宣傳，以推進新拓展的市場，托付起集團的規模、利潤水平再上一台階。

持續發展項目

在預計内地房地產市場不確定增加的形勢下，集團將更貼近市場，適度控制開發速度，把握好銷售節奏，繼續推出稀缺性強，差異化大的高質量產品，充份利用強勢品牌，配以創新營销推廣手法，加强營銷力度，強化現金流量的管理，爭取實現資產效益最大化，以及經營規模和利潤規模的持續增長。二零一零年預計新開工面積約為900萬平方米，在建規模將會達到1,600萬平方米，完工入伙105個項目，樓面面積600萬平方米，力爭銷售面積不少於480萬平方米，比二零零九年有所增長。

集團會全力把香港赤柱和九龍塘两個豪宅項目的銷售工作以及粉嶺薤塘尾和九龍塘新項目的發展工作做好。

化業務結構

集團將繼續構建以住宅為主、商業地產為輔的業務結構，平衡長、短線投資資源配置，逐步提高投資物業比重，以獲得長期穩定回報，強強平衡市場風險能力。集團開發中加上待開發的商業地產面積超過200萬平方米，預計大部份可於二零一二年底前完成，而其中約100萬平方米會保留為長線投資物業，於二零一五年起全部投資物業將能每年提供不少於港幣12億元的穩定租金收入。此外，預料南京長江二橋可能於短期內出售，實現集團全面退出基建業務的戰略發展。

增加土地儲備

集團將採取沉著應變的策略，保持適度的投資規模，利用市場每次變化的契機，前瞻性把握好投資機會，多方式、多渠道補充優質土地儲備。預計二零一零年會進入3至4個新城市，新增土地可發展樓面積不低於600萬平方米。

截止業績公佈日·集團於二零一零年已在國內8個城市購入9塊土地·可供開發的樓面面積為260萬平方米。

多元化增長模式

集團持續努力推動聯營和併購等多元增長模式，以加快業務發展速度和擴大發展規模，聯營項目的效益逐漸顯現。集團昨天已就成立和管理房地產基金簽署一份合作協議，詳情請見發出的通告。收購「蜆壳電器工業(集團)有限公司](股份代號:81)控股權已進入最後階段，結果會短期內公佈。

行業領導地位

中國地域廣闊，不同的地域處於不同的經濟發展和房地產發展階段，完善的全國性戰略布局能更有效的平衡經濟和市場週期性波動帶來的風險。集團將繼續優化和完善全國性戰略布局，積極開拓新的、條件良好的潛力市場。同時為了提升在內地營業額、淨利潤、品牌價值和產品創新的行業领先地位，集團會繼續重視制度以及人力資源建設、資源保障和風險管理，同時積極努力提高經營和管理能力，全面提升協同作戦能力，積極獲取低成本、高價值的土地資源，建立以客戶為中心的核心價值觀，不停提升產品質素，堅持「過程精品、樓樓精品」的專業精神。

財務管理

集團將繼續加強財務管理，審慎理财，大力擴展融資新渠道，充分利用國際、香港、内地的融資平台，不斷增强財務實力和資源，加快資金周轉，強化資源保障能力。為防範金融市場可能再出現流動性問題，並考慮到息口趨升、人民幣升值等因素，集團於二零一零年二月五日發升 一項五年期的港幣80億元俱樂部貸款協議，短期內不排除可能會抓準機會，寻求其他方式的更長融資，以進一步優化債務結構。集團繼續積極提升和推廣ERP系統，加强區域、項目的財務、資訊信息的實通，強化對各地區業務單位的現金流監控，竭力提高現金流入，適度控制現金流出，有效抗衡流動性短缺帶來的風險。

穩健的財務管理，充足的財務資源，使集團能避免低價傾銷，更能抓住機遇，以理想價格吸納優質土地，為集團的可持續高速發展提供良好基礎。

於二零一零年一月二十五日，穆迪調高本公司和本公司發行債務評級至Baa2/穩定，反映市場對集團在中國房地產市場的領導地位和財務穩健的認同。標準普爾暫時仍然維持BBB-/正面投資評級。

經營前景

董事局對集團發展前景充滿信心。連續七年利潤強勁增長，特別是在過去兩年全球金融風暴的環境下，二零零八年我們逆市增長，二零零九年我們抓住機遇順势而上，充分顯示集團的能力和實力，證明我們是經得起磨練、潛心業務、悉心鑽研，因此能厚積薄發，脱穎而出。二零一零年挑战與機遇同在，集團是有信心的。憑藉穩固的基礎、豐富的國際視野和經驗，適宜的戰略和全國性布局，著名的品牌和強大的資金實力，透過不懈努力和不斷創新，坚持「慎微篤行，精築致遠」的長期經營理念，持續提升行業內的综合競爭優势，集團必能繼續保持全國房地產行業领先地位，實現持續穩定高質量的均衡增長。集團擁有良好的基礎和條件，打造成為百年長青基業。

公司使命

集團堅持善用人才，強調創造良好的經營環境和工作環境，透過不斷創新，重視公司治理，提高社會責任感，增强核心競爭力，不斷提升公司股東價值，致力於將集團發展成為一個基業長青企業，最終達到公司、股東、合作夥伴、員工、社會等全面持續增值、和諧共赢。

致謝

最後，本人謹此對董事局成員卓越高效的領導，股東和業務合作夥伴的支援和信任，以及全體員工辛勤努力的工作，深表謝意!

香港 二零一零年三月十八日

中國海外發展有限公司

承董事局命

主席

孔慶平

中海发展 2008年董事局主席報告書

集團截至二零零八年十二月三十一日止年度之經審核扣除税項及少數股東權益後盈利增加21%至港幣50.5億元，每股盈利增加14%至港幣64.8仙，股東資金增加26%至港幣332.2億元，每股淨資產達港幣4.2元，同比上升24%。平均股東資金回報達17%。董事局建議派發二零零八年度每股末期息港幣7仙。

本人欣然向各位股東報告：

二零零八年集團按照「穩中求進，厚積薄發」的經營方針，保持了平穩增長，集團全年營業額增加 $14\%$ 至港幣188.92億元，淨利潤增加 $20.8\%$ 至港幣50.50億元，過去五年利潤複合增長約為 $48.6\%$ ，履行了對股東和投資者每年淨利潤 $20\%$ 增長的承諾。

業務回顧

二零零八年全球經濟經歷史無前例的劇烈變化和調整，美國次貸危機持續惡化，最終引發了全球性金融風暴，對各國經濟造成了不同程度的損害。中國內地全年經濟增長 $9\%$ ，但随著國際金融風暴的影響不斷加大，美歐日相繼步入衰退，中國內地經濟亦難獨善其身。而港澳經濟同樣受到衝擊。集團按照「穩中求進，厚積薄發」的經營方針，經過扎實努力工作，在艱難的環境下，各項經營指標仍能有平穩增長，再創歷史最好成績。集團全年營業額增加約 $14\%$ 至港幣188.92億元，淨利潤增加 $20.8\%$ 至港幣50.50億元。過去五年利潤複合增長約為 $48.6\%$ ，履行了對股東和投資者每年淨利潤 $20\%$ 增長的承諾。

其中，內地地產以精確創新的營銷策略，實施精细有效的管理，使營業額增加 $39.5\%$ 至港幣171.57億元；毛利率維持於 $43.7\%$ 較高水平，毛利增加 $35.1\%$ 至港幣74.98億元。港澳地產採取靈活銷售手法，準確把握恰當時機，將香港兩個新項目和澳門寰宇天下剩餘單位以較理想價格出售，營業額為港幣7.34億元，毛利貢獻達港幣2.97億元，毛利率為 $40.5\%$ 。

儘管環球金融市場劇烈波動，作為恒生指數成份股之一，公司股價抗跌力強，成交活躍，體現了投資者對公司業績良好，財務穩健和管理專業等高度認可。

土地儲備

集團持續看好內地房地產市場長遠發展，在内地、香港和澳門共22個城市／地區擁有土地儲備約2,480萬平方米，集團實際擁有權益約為2,180萬平方米，可滿足未來四至五年保持盈利每年 $20\%$ 以上增長幅度的開發需要。

在平衡經濟環境及房地產市場趨勢、公司資金能力、已有土地儲備水平，以及新項目的素質和成本情况的前提下，年内，集團在內地6個城市，包括蘇州、上海、濟南、杭州、珠海和天津，新購10幅土地，新增可供發展樓面面積279萬平方米，其中集團實際擁有權益為207萬平方米。本年集團重點開拓了濟南市場，在鞏固珠三角和長三角區域布局的基礎上，進一步強化了環渤海區域及東北的投资佈局。

理念及品牌價值

集團一貫秉承「誠信卓越、精品永恒」的經營理念，繼續實施全國性重點城市業務布局戰略。集團年初預計經濟形势和市場整體環境發生變化，而要持續擴大經營規模和領域，實現穩定高質量的均衡增長，必須透過不斷優化管理架構和模式，鞏固和提升已有的良好基礎和競爭力。年內，地產業務全國性區域化管理已基本形成。同時，以聯營和併購方式作為自然增長方式的必要補充，確保集團在不斷變化和競爭日益加劇的市場環境下仍能持續快速增長。

集團積極擴大全國性精品品牌的影響力。無論高端或中端市場，追求同類產品中的精品，為客戶提供優質產品和全方位、綜合性的卓越服務。

地產發展

在波動的市場環境下，集團地產銷售金額再創歷史新高，達港幣266.11億元（含聯營項目），同比增長 $19.3\%$ 。售出物業之面積達271萬平方米，同比增長逾 $25.3\%$ 。年底時的預售金額為港幣141.5億元（其中港幣118.46億元已收妥），同比增加 $56\%$ 。

内地地產完成銷售額港幣258.96億元，同比增長 $18.6\%$ ，售出面積269.7萬平方米，同比增長 $25.3\%$ 。

內地地產共有29個項目實現入伙，建築面積約為260萬平方米（包括北京中海廣場投資物業15萬平方米），住宅項目可銷售總面積為203萬平方米。年底時已售出近 $70\%$ ，達141萬平方米，銷售金額達港幣149.1億元。

來自二零零七年底前已入伙的待售物業銷售理想，達39.9萬平方米，銷售金額港幣39.79億元。二零零八年底，待售物業增加至約為100萬平方米。

澳門寰宇天下項目餘下單位大部份於年内出售，銷售營業額為港幣2.3億元。

香港地區物業銷售為港幣4.8億元，潮樓和喜居兩項目於年內入伙，其中 $85\%$ 已出售。

投資物業

北京中海廣場於年底入伙，集團在香港和内地共擁有投資物業增至逾20萬平方米。年内物業出租情況滿意，實現租金總收入港幣2.02億元，同比上升 $63.2\%$ ；分部溢利為港幣18.42億元，當中包括港幣16.67億元投資物業之公平價值增加（税後淨收益約為港幣10.7億元）；經營溢利為港幣1.73億元，同比增長 $64.9\%$ 。

財務資金

集團一實堅持審慎理财原則，實行有效的財務、資金運用和融資集中統一管理模式。年內，在金融市場流動性緊縮的情况下，集團資金結構進一步優化，獲得超過港幣68.38億元和人民幣69.20億元新增貸款，同時還掉港幣23.00億元和人民幣35.50億元貸款。在集團地產業務快速發展和市場改變的情况下，淨借貸水平從上年同期的 $30.2\%$ 上升至期末的 $46.8\%$ 左右。於二零零八年八月底到期的公司紅利認股證超過 $74\%$ 比例獲得行使，合計前後給公司帶來約港幣57億元股東資金，其中港幣45億元來自控股股東中國海外集團有限公司（「中海集團」）。年底，公司股東資金從上年底的港幣262.8億元增加到港幣332.2億元，集團銀行貸款及應付有投資評級七年期擔保票據分別為港幣222.66億元及港幣23.3億元（美元3億元），同時持有現金為港幣90.48億元，加上未動用銀行額度港幣44.52億元，合計可動用資金為港幣135億元。在金融風暴信貸緊縮的環境下，管理層推出多項有效措施，確保集團財政健全，既有充足的財務資源，也保持了合理借貸水平。

人力資源

集團信奉並堅持人力資源管理的重要地位，通過系統化的員工招募、培訓與激勵機制，為企業的健康、持續發展提供內在驅動與保障，與此同時，也為員工的能力提升與個人成長構建了廣闊的職業平台。員工個人成長與公司的長遠發展相互促進、緊密融合，是中海人力資源管理和企業文化建設的鮮明特徵。

年内，集團深入實施了針對新員工、專業員工和中高層管理骨幹各類培訓培養項目，促進了集團人力資本的顯著增長。本年度集團面向高校畢業生的海之子招聘活動，錄取214名學員，為歷屆規模最大。

集團堅持「以人為本，福利員工」，與員工一同分享企業經營成果的經營宗旨。面對下半年不斷擴展的金融風暴與經濟危機，集團審時度勢，倡導公司與員工共承擔、於經濟調整的大背景下再塑輝煌。同時集團認真響應中央政府、香港政府及社會各界的呼籲，積極承擔社會責任。

企業管治

集團一直致力提升企業管治水平，重視股東和各企業利益相關者的利益。董事局深知企業首要責任是保護和善用企業的資源，為股東持續增值，而良好企業管治是提升企業盈利及可持續發展的基本因素。董事局努力在制度的規管和營商的靈活之間，以及大股東和小股東利益之間，取得適當的平衡。在過去的一年，集團在增加公司整體透明度、提升董事會及下屬各委員會職能運作效率，以及完善董事會對於企業内部控制和風險管理的各項措施方面，作出了多方面改善，包括每月發報内地產銷售金額和最新土地儲備。此外，七月正式成立戰略與風險管理部，進一步加強集團的風險管控能力。

年報為企業與投資者重要溝通工具，集團過去一直努力提升公司年報的質量。去年的年報榮獲第22屆國際ARC奬和國際Mercury奬，足證外界對集團在這方面努力的認同。

企業社會責任

集團向來十分重視企業公民責任，服務社會是中海集團一貫的企業宗旨，一直以身體力行參與並推動各項社會公益事業。此外，對環保、文化藝術及員工發展等方面亦十分關注，努力實現企業、股東、合作夥伴、員工等多方面共赢的目標，促進社會發展。

集團去年積極參與多項社會公益工作。年初中國內地發生大雪災，集團率先向樂施會捐出港幣二百萬元，以協助受雪災影響的災民。另外，於四川地震發生後，集團即時成立小組跟進救災支援工作，發動集團上下募集善款和物資，合共捐獻逾人民幣二千萬元。

集團並加快加大中海希望小學計劃，年內一共捐助興建三座學校，當中包括兩所分別位於長春和重慶的希望小學，以及協助重建地震重災區，捐建四川都江堰市的特殊教育學校。

於項目設計和施工過程中，環保和安全受到高度重視，集團持續致力建设優質綠色社會。此外，房地產開發對動市區經濟發展、基礎建設、美化環境以及提升就業機會作出重大實質的貢獻。

榮譽

集團榮獲多項殊榮，這主要包括：中國房地產TOP10研究組連續五年認定本公司為「中國房地產百強企業綜合實力第一名」，中海地產品牌價值達到人民幣98.91億元；中海地產獲「中國藍籌地産」榜首企業、「中國最佳品牌20強」等榮譽。中海地產的六個項目在質量、設計、管理方面獲得詹天佑大獎；五個項目獲得CNBC國際地產獎；二個項目獲国家廣厦獎；一個項目獲全球環境最佳社區獎。

業務展望

宏觀經濟

全球金融危機對世界各國經濟實體帶來的負面影響將在二零零九年進一步關現，英國、美國等主要西方國家和日本已經步入衰退，新興國家深受影響，中國經濟難以獨善其身。各國推出各種救市措施，目的是恢復金融市場的借貸能力，刺激消費，最終恢復經濟發展的動力，相關措施的效益，相信還需要一段時間才能看到。中國於二零零八年下半年就宏觀經濟政策開始作出重大調整，改為實施積極的財政政策和適度寬鬆的貨幣政策，希望透過擴大內需確保經濟增長。金融危機嚴重打擊港澳地區經濟，預計二零零九年港澳經濟也會步入衰退，特區政府努力推出多方面措施來對應。

計這次金融危機的影響深遠，對絕大部份企業來說，二零零九年將面臨巨大挑戰。

在難難的經營環境中，確保持續穩定健康發展的同時，集團將繼續提升企業管治水平，積極承擔企業社會責任。

業務方面

中國內地經濟經過連續多年快速增長後，受到全球金融危機的影響而放緩。在積極的財政政策和適度寬敞的貨幣政策下，減息、退税、減税、低按揭比例等刺激房地產市場的措施將有利於房地產市場的恢復和發展。集團對內地房地產的長遠發展仍然充滿信心。二零零九年對於內地房地產市場是一個「適者生存弱者淘汰」的格局，對於有品牌、規模大、資金足、管理強的發展商，將有各種機會進一步壮大發展規模，增加土地儲備，提高發展速度，擴大市場佔有率。

預計香港、澳門樓市持續受壓，特別是豪宅市場。集團會全力把香港兩個發展中的項目做好，並積極爭取完成粉嶺項目的補地價工作。

行業領導地位

中國地域廣闊，不同的地域處於不同的經濟發展和房地產發展階段，完善的全國性戰略佈局能更有效的平衡經濟和市場的週期性波動带來的风險。集團將續繢優化和完善全國性戰略佈局，積極開拓新的、條件良好的潛力市場，提升在內地營業額、淨利潤、品牌價值和產品創新的行業领先地位。同時，堅持秉承「過程精品，樓櫀精品」的專業精神，提供物超所值的卓越產品和服務，進一步鞏固内地房地產行業領導地位。

持續發展項目

在全國房地產市場整體進入量價齊跌的形勢下，集團將適度控制開發速度，推出稀缺性強，差異化大的高質量產品，充份利用強勢品牌，加强營销力度，強化現金流量的管理，爭取實現資產效益最大化。在分析目前的經濟形勢、市場環境和集團自身的情况後，二零零九年預計完工入伙43個項目，樓面面積500萬平方米，力爭銷售面積不少於350萬平方米，比二零零八年增長 $30\%$ 。

化業務結構

集團將繼續構建以住宅為主、商業地産為輔的業務結構，平衡長、短線投資資源配置，逐步提高投資物業比重，以獲得長期穩定回報。繼續力爭二零一零年前投資物業盈利比重佔集團盈利的 $20\%$ ，已逐步建立和培養一批專業管理團隊，確保長線投資物業收益穩定及價值提升，增强平衡市場風險能力。北京中海廣場於二零零八年底交付使用，合計為集團增加投資物業面積15萬平方米。目前，集團開發中加上待開發的商業地産面積超過120萬平方米，大部份可於二零一一年底前完成。

退出基建業務

除了南京長江二橋外，集圖已以合適方式和作價退出基建及責業業務。本年內先後出售南昌大橋和栥州港等投資，為集團套现約港幣15.3億元。集團繼續研究出售南京長江二橋的可能性和最佳時機，從而更專注於房地產業務。

增加土地储備

在當前宏観經濟形勢不利的情況下，集團將採取沉著應變的策略，保持適度的投資規模，把握發展節奏，保持合理的負債比率。利用市場處於調整的契機，集團以公開或併購方式進入盈利前景良好，政府支持，資金壓力較小和資金周轉速度較快的項目。集團亦會加强與大型央企的合資和合作，以相對較少的資金增加新的土地儲備。随著集團的財務狀況不斷改善，預計二零零九年新增土地可發展樓面面積不低於400萬平方米。

多元化增長模式

金融風暴使不少房地產企業面臨嚴重的銷售壓力和資金壓力，在市場低迷的時候會出現一些聯營或供購的機會。集團繼續努力，爭取在供購和成立房地產基金上取得實質進展，加快集團發展速度和擴大發展規模。

有效管理

面對嚴峻的經濟和經營環境，要做到迎接挑戦，捕捉機遇，必須在應對危機中提高企業的整體素質，增强競爭力和抗風險能力。集團會繼續重視制度建設、資源保障和風險管理，同時積極努力提高經營能力，積極獲取低成本、高價值的土地資源，不停提升產品質素，降低開發以及銷售的成本和費用。

健財務管理

金融風暴引發一系列挑戰，使財務和資金管理面對前所未有的壓力。集團將繼續加强財務管理，審慎理财，竭力擴展新融資管道，充分利用國際、香港、内地的融資平台，不斷增强財務實力和資源，並強化資産保障能力。集團於十二月十日公告的公開發售公司股份獲得大股東支持及包銷，並獲股東超額認購，獲取約港幣25億元的資金。公開發售已於二零零九年二月完成，公司股東資金進一步上升至港幣350億元以上，借資工則進一步下降至 $40\%$ 左右。集團是財政實力最強的內房股，加上大部份銀行貸款和擔保票據是長期而且到期日是遲於二零一零年的，短期要歸還資款的壓力不大。集團繼續積極提升和推廣ERP系統，加強項目、財務、資訊信息的實通，强化對各地區業務單位的現金流監控，提高現金流入，有效抗衡流動性短缺帶來的風險。

穩健的財務管理，強大的財政實力，能確保集團應對金融風暴，更有條件捕捉機會。

經營前景

董事局對集團發展前景充滿信心。經過努力，集團擁有良好的發展基礎和條件，已經在推進打造百年長青企業的歷史過程中跨上了一個前所未有的制高點。連續六年利潤強劲增長，充分顯示了集團的能力和實力。二零零九年挑戰與機遇同在，集團是有信心的。憑藉穩固的基礎，豐富的國際視野和經驗，適宜的戰略和全國性佈局，著名的品牌和強大的資金實力，透過不懈努力和不斷創新，堅持「慎微篤行，精築致遠」的長期經營理念，持續提升經營和管理能力，集團必能實現將「危機」變「轉機」，將「壓力」變「動力」，保持全國房地產行業领先地位，實現持續穩定高質量的均衡增長。

公司使命

集團堅持善用人才，強調創造良好的經營環境和工作環境，透過不斷創新，重視公司治理，提高社會責任感，增强核心競爭力，不斷提升公司股東價值，致力於將集團發展成為一個基業長青企業，最终達到公司、股東、合作夥伴、員工、社会等全面持續增值、和諧共赢。

致謝

最後，本人謹此對董事局成員卓越高效的领導，股東和業務合作夥伴的支援和信任，以及全體員工辛勤努力的工作，深表謝意！

孔慶平

主席

二零零九年三月二十三日

中海发展 2007年董事局主席報告書

“集團截至二零零七年十二月三十一日止年度之經審核扣除税項及少數股東權益後盈利增加 $76\%$ 至港幣 41.8 億元，每股盈利增加 $60\%$ 至港幣 56.9 仙，股東資金增加 $70\%$ 至港幣 262.8 億元，每股淨資產達港幣 3.4 元，同比上升 $54\%$。平均股東資金回報率達 $20\%$。董事局建議派發二零零七年度每股末期息港幣 7 仙。”

本人欣然向各位股東報告：

年度業績

集團截至二零零七年十二月三十一日止年度之扣除税項及分配於少數股東後溢利為港幣41.8億元，較上年港幣23.7億元增加 $76\%$ 。每股盈利為港幣56.9仙，較上年每股港幣35.5仙增加 $60\%$ 。

股息派發

董事局建議派發年度末期股息每股港幣7仙，連同中期股息每股港幣5仙，全年每股派息港幣12仙，較上年每股港幣10仙增加 $20\%$ 。

業務回顧

二零零七年全球經濟發展勢頭良好，但不穩定因素於年中開始顯現。中國內地經濟繼續快速增長，全年經濟增長達 $11\%$ ，港澳經濟形勢亦持續向好。

年內，集圓按照戰略規劃集中精力和資源，繼續大力拓展內地房地產業務，取得了快速發展，各項指標再創歷史最好成績。內地地產營業額增加 $29.4\%$ 至港幣123.0億元；毛利增加 $79.9\%$ 至港幣48.2億元，毛利率上升 $80\%$ 至 $45.1\%$ 。澳門寶宇天下項目入伙，提供利潤貢獻達港幣17.1億元，加上其他業務表現理想，集團全年營業額增加 $52.4\%$ 至港幣166.3億元；淨利潤增加 $76.3\%$ 至港幣41.8億元。集團繼續履行了對投資者的承諾，淨利潤連續五年每年實現 $40\%$ 以上增長；公司股價表現突出，曾曾達到港幣21元，市值最高超過港幣1,600億元，提升了公司股東價值。公司被納入恒生指數成份股，成為首家內地房地產藍薦股份，既體現了投資者對公司的高度認可，也充分顯示了公司的品牌實力和市場地位。

土地儲備

集團持續看好內地房地產市場發展，在內地、香港和澳門共21個城市／地區擁有土地儲備超過2,358萬平方米（集團實際擁有權益為2,176萬平方米），可滿足未來四至五年保持盈利每年 $20\%$ 以上增長幅度的開發需要。

受益於資本金和債務結構的改善，資金充裕，年内，集團在內地14個城市新購土地27幅，新增可供發展樓面面積1,030萬平方米（集團實際擁有權益為884萬平方米），土地储備主要分佈於成都、長春、重慶、杭州、瀋陽和青岛等城市，並相繼進入經濟快速增長的珠海、大連、青島、瀋陽和天津。在鞏固珠三角和長三角區域佈局的基礎上，進一步完善了環渤海佈局。

年內，集團在香港赤柱以港幣5.25億元購買了一幅可供發展高尚住宅的土地，發展樓面面積3,530平方米。

營理念及品牌價值

為滿足市場旺盛需求及對房屋期望不斷提高，集團持續擴大經營規模和領域，加快完善區域化管理模式，積極優化發展理念，改良項目發展環節，加快項目開發速度和提升產品質素。同時，以聯營和併購方式作為自然增長方式的必要補充，確保集團在不斷變化和競爭日益加劇的市場環境下仍能持續快速增長。聯營項目主要是選擇投資規模大，具有重大影響力的項目。同大型房地產公司和房地產基金進行合作，實現強強合擊、優勢互補。内集，集團和摩根大通房地產基金合作投資上海建國東路65號北項目以及香港九龍倉集團合作發展两個重慶項目，都充分證明集團聯營戰略的成果，集團於該等合作項目的投資裁體將會視為共同控制實體。

集團秉承「誠信卓越、精品永恒」經營理念，實施全國性重點城市業務佈局戰略，鞏固和增加了市場競爭優勢，在避免局部市場過熱風險方面日益發揮出積極作用；擴大品牌影響，無論是高端和中端市場中，追求同類產品中的精品，為客戶提供優質產品和服務。

地產發展

銷售金額再創歷史新高，達港幣223.0億元（含聯營項目），同比增長 $57.2\%$ 。售出物業之樓面面積達216萬平方米，同比增長逾 $25.3\%$ 。

內地地產銷售強勁，完成銷售額港幣218.3億元，同比增長 $70.7\%$ ，售出樓面面積215萬平方米，同比增長 $29.0\%$ 。

內地地產共有24個項目實現入伙，總樓面面積165萬平方米。年底時已售出近 $73.2\%$ ，達120萬平方米，銷售金額達港幣110.2億元。

來自二零零六年底前已入伙的待售物業銷售相當理想，達34萬平方米，銷售金額港幣46.9億元。

二零零七年底，待售物業約為62萬平方米。

澳門寰宇天下項目於年內入伙，其中 $88\%$ 已出售，銷售營業額為港幣30.3億元。港澳地區物業銷售為港幣4.6億元，包括來自潮樓和喜居兩項目預售約為港幣2.3億元。

物業投資

集團香港和廣州物業出租情況滿意。在香港和內地擁有逾10萬平方米投資物業，實現租金總收入港幣1.2億元，同比上升 $18.7\%$ ，分部溢利為港幣5.5億元，當中包括港幣4.4億元投資物業之公平價值增加，經營溢利為港幣1.1億元，同比增長 $21.5\%$ 。

與地產有關的業務

完成收購華藝設計顧問有限公司和內地中海物業管理有限公司股份後，使集團進一步完善了從設計、開發、銷售、物業管理、客戶服務完整的一條龍業務鏈，為客戶提供全方位、綜合性的卓越服務。

財務資金

集團堅持審慎理财原則，實行財務、資金運用和融資集中統一管理的模式，降低資金成本，保持合理借貸水平。於二零零七年七月底到期的公司紅利認股證差不多全數行使，帶來港幣36億元股東資金。集團於二零零七年八月向股東派送新紅利認股權證，若全數行使，可帶來港幣76.9億元股東資金。於本年底，已獲得股東資金港幣45.4億元，其中港幣38.5億元來自控股股東中國海外集團有限公司。八月，集團安排了有史以來金額最大、成本最低、條件最好的五年期無擔保貸款港幣35億元，優化了銀行貸款結構，降低了資金成本。年底，集團銀行貸款及應付有投資評級七年期擔保票據分别為港幣141.7億元及港幣23.3億元（美元3億元），持有現金為港幣85.7億元。加上未動用銀行額度港幣54.4億元，合計可動用資金為港幣140.1億元。年底，公司股東資金從上年底的港幣154.5億元增加到港幣262.8億元。集團在快速發展及大量增加土地資源的情况下，淨借貸水平還從二零零六年的 $34\%$ 輕微下降至 $30\%$ 左右，突顯了集團有效平衡穩健財務政策與經營拓展之間關係的能力。

人力資源

集團堅信人才是公司最重要資產，早已形成兼顯發展空間、工作氣氛和激勵機制三位一體的人力資源體系。致力於建設提倡終生學習的「學習型」企業。為員工制定了職業生涯拓展計劃，不斷為員工提供培訓，拓寬視野，提高素質，使員工自身價值不斷提升，獲得更多晉升機會。

集團繼續推行「海之子」計劃，從内地著名大學招收合適優秀人才。過去7年，透過該計劃聘用超過1,000名優秀員工，而部份已晉升為集團的管理層。年内，中海管理學院為公司44名中高級管理人员展開了為期一年的業務管理培訓课程，通過培訓，有效提升了中高層管理人員的核心技能和業務管理水平。

集團堅持以人為本，福利員工，與員工一同分享企業經營成果。集團加强關注員工身體健康和提高家庭生活質素，實行五天工作制。

企業管治

集團一直以提升企業管治水平作為實現企業利益相關者利益的重要保障。集團在持續增加公司整體透明度、提升董事會及下屬各委員會職能運作效率、以及完善董事會對於企業內部控制和風險管理的各項措施方面，竭盡所能。

集團不斷推進符合企業股東利益以及保持良好企業管治水平的相關行動，包括提高獨立董事參與董事會議事，及確保本集團各董事皆能履行賦予之董事職責。

企業社會責任和榮譽

社會責任

集團秉承一實企業社會責任理念和價值觀，致力做富有良知的企業公民，努力實現企業、股東、合作夥伴、員工、社會等全面共赢。

集團十分重視社會責任、環境保護、社会公益和顧客服務等因素。項目設計和施工過程中，環保和安全受到高度重視「中海地產」第四代產品，圖繞「生態環保、科技領先、人文歸屬」三大設計理念。努力推進低耗、環保、健康適用的人居環境建設、可持續發展的生態理念，致力建设優質緣色社會，開展了多項綠色建築研究。同時，房地產開發對带动市區經濟發展、基礎建設、美化環境，以及提升就業機會作出重要的貢獻。

集團繼二零零六年在陝西捐建中國海外青龍希望小學後，於二零零七年六月份又在重慶捐建中國海外三泉希望小學，並資助青海曲麻萊縣的貧困學生。在香港組成義工隊伍，關懷和探訪獨居老人及貧困者。在社區積極開展形式多樣的文體、聯誼活動，參與豐富社區文化生活。

經第三届中國企業社會責任高峰論壇組織委員會評審，中國海外獲「二零零七年第三届中國企業社會責任突出貢獻企業」獎。本集團的持續努力得到了社會的充分肯定。

榮譽

集團榮獲多項殊榮，中國房地產TOP10研究組連續四年認定本公司為「中國房地產百強企業綜合實力第一名」，中海地產品牌價值達到人民幣86.23億元；中海地產獲「中國藍籌地産」榜首企業、「中國最佳品牌20強」等榮譽。中海地產的7個項目在質量、設計、管理方面獲得詹天佑大獎。

未來展望

宏觀經濟

雖然美國次級按揭會給全球主要經濟带來信貸緊縮，股市波動，惟新興國家經濟增長速度仍然可觀，二零零八年世界經濟預計仍可保持平穩增長。中國開始把已實施十年之久的「穩健貨幣政策」調整為「從緊貨幣政策」，希望能避免經濟過熱和控制通脹，預計同時會帶來市場波動，資金趣向緊張，成本有所提升。宏觀調控會續繢推行而內地房地產市場機會與挑戰並存。

內地經濟蓬勃發展有利於港澳地區經濟成功轉型，將進一步鞏固香港國際金融貿易中心和澳門娛樂消閒中心地位，促進港澳地區經濟發展。

在順應形勢，加快發展和超越過往的同時，集團將繼續繼續扶貧、助學、環保、顧客服務、福利員工等方面開展工作，積極承擔企業社會責任，为企業發展創造良好內外部環境。二零零八年初，中國南部發生雪灾，集團是香港首家響應樂施會賑濟雪災的企業，除了捐款港幣200萬元外，更號召全體員工進行籌款，以實際行動支持災民。

業務方面

隨著宏觀調控不斷深化，政策累積效應持續擴散，國家住房保障政策進一步落實，這都會為内地房地產開發商帶來新的挑戰。有實力的民企通過在香港上市，内地已上市房地產商於内地資本市場融資，加强了他們的財務實力。隨著市場愈來愈規範，香港地產商進一步積極加快了拓展内地地產市場的步伐，房地產市場的競爭趨於激烈。中國經濟連續五年保持年增幅百分之十以上，經濟保持強勁力，加上城市化、現代化帶來的有效住房需求，房地產行業整體未來預期是樂觀的，惟市場將淘汰個別規模較小、遇到資金和管理問題的房地產商，給其他有實力的房地產商帶來更多的機會。整體而言，汰弱留強更加明顯，市場環境對有實力的大發展商的持續長遠發展更為有利。

預計香港樓市持續向好，特別是豪宅市場方面。集團會把港澳兩地手頭上的項目做好，並積極、靈活地尋找投資機會。

行業領導地位

集團將繼續優化和均衡全國性戰略布局，提升在內地營業額、淨利潤、品牌價值和產品創新的行業領先地位，提升各區域市場份額。同時，通過各種卓有成效的公司推介和品牌推介工作，使公司市場領導地位和中海精品與高端的形象進一步提升。

持續發展項目

集團將加強營銷力度，優化現金流量。預計完工入伙53個項目，面積350萬平方米；計劃全年銷售面積400萬平方米。

優化業務結構

集團將繼續構建以住宅為主、商業地産為輔的業務結構。重視投資物業，平衡長、短線投資資源配置，逐步提高投資物業比重，以獲得長期穩定回報。力爭二零一零年前投資物業盈利比重估集團盈利的 $20\%$ ，逐步建立和培養一批專業管理團隊，確保長線投資物業收益穩定及價值提升，增强平衡市場風險能力，實現公司整體淨利潤年增長不低於 $20\%$ 的目標。北京中海地産大廈已於去年六月完工並順利出租，而北京中海廣場預計於明年按時交付使用，屆時兩項目合計將會為集團增加投資物業面積170,000平方米。

重組基建業務

集團將履行承諾，在適當時間，繼續以合適方式和作價盡快全面退出基建業務。

增加土地儲備

作為內地房地產龍頭企業，集團設立長遠發展規劃和發展目標，通過各種有效方式，集中資源擴大優質土地儲備，優化區域佈局和業務構成。擁有充足優質土地儲備構成了集團未來盈利增長和持續發展的核心競爭因素。

集圃預計新增土地可發展樓面面積不低於450萬平方米。年初以來，集團新添了6幅土地，合計可發展樓面面積為196萬平方米（集團應佔權益為143萬平方米），總的土地備備增加至2,300萬平方米以上。同時，將充分考慮集團整體資金實力、市場機遇和內地房地產政策變化，適時調整土地收購策略。

多元化增長模式

集團將繼續推動聯營和併購等多元化增長模式，現正在研究成立房地產基金的可能性，積極探討通過建立新的融資平台，以及與房地產基金的合作模式，以增加集團參與大規模項目的能力，提升市場領導地位和盈利水平。

有效管理

集團的經營規模愈來愈大，市場競爭程度愈來愈激烈，經營管理、資源配置和風險控制的矛盾更加突出，資源保障、團隊設建、風險控制更受重視。經過多年努力，集團已經建立起有效的系統性戦略、經營、財務、人才、資源管控模式，對集中資源、發展主業、提升管理能力、競爭能力、團隊成長起到很好的作用，大大加强集團的核心競爭力。在推動快速發展的同時，必須加強内部控制，規範企業經營行為。為了進一步適應複雑多變的市场環境，集團正積極研究加强和進一步完善風險管理體系，成立風險管理委員會，提升防範與規避風險能力，保證集團的持續穩定增長。

健財務管理

集團將繼續加強財務管理，擴展新融資管道，充分利用國際、香港、内地的融資平台，不斷增強財務實力和資源，並強化資產保障能力，加快物業銷售，提高現金流入，有效控制流動性風險。

集團積極提升和推廣ERP系統，加強項目、財務、資訊貫通，積極控制成本、優化現金流，全面提升運行效率和風險管理能力。

經營前景

董事局對集團發展前景充滿信心。經過努力，集團已經在推進打造百年長青基業的歷史過程中跨上了一個發展的新台階。連續六年利潤強勁增長，股價表現優異，更成功被納入恒生指數成份股，充分顯示了集團的實力和投資界的認可，集團肩負了更加重要的使命和責任。懑藉穩固的基礎，國際視野和經驗，著名的品牌和強大的資金實力，集團能夠抓緊機遇，設建美好前景，透過不懈努力和不斷創新，保持全國房地產行業領先地位，引領行業發展，爭取實現淨利潤年增長不低於 $20\%$ 的目標。在分析目前的經濟形勢、市場環境和集團本身的情况後，董事局制定二零零八年總體工作基調是穩中求進，厚積薄發，繼續鞏固和提升已有的良好基礎和競爭優勢，實現持續穩定高質量的均衡增長。

公司使命

集團堅持善用人才，強調創造良好的經營環境和工作環境，透過不斷創新，重視公司治理，提高社會責任感，增强核心競爭力，不斷提升公司股東價值，致力於將集團發展成為一個長青企業，最終達到公司、股東、合作夥伴、員工、社會等全面持續增值、和諧共赢。

致謝

最後，本人謹此對董事局成員卓越高效的領導，股東和業務合作夥伴的支援和信任，以及全體員工辛勤努力的工作，深表謝意！

孔慶平

主席

香港·二零零八年三月二十日

中海发展 2006年董事局主席報告書

年度業績

集團截至二零零六年十二月三十一日止年度之扣除税項及少數股東後溢利為港幣 23.7 億元，相比去年港 15.3 億元增加 54%。每股盈利為港幣 35.5 仙，較去年每股港幣 24.0 仙增加 48%。

股息派發

董事局建議派發至二零零六年十二月三十一日止年度之末期股息每股港幣6仙，連同中期股息每股港幣4仙，全年每股派息港幣10仙，與上年度全年派息每股港幣7仙比較，增加 43%。

業務回顧

集團二零零六年按照戰略規劃集中精力和資源，大力拓展中國內地房地產業務，取得了快速發展，營業額增加 $62\%$ 至港幣 95 億元；毛利率上升 $4\%$ 至 $25.0\%$，毛利增加 $69\%$ 至港幣 23.6 億元。其他業務表現理想。履行了對投資者的承諾，淨利潤連續四年每年實現 $40\%$ 以上增長，過去五年淨利潤複式增長 $41.5\%$。年內，公司股價表現突出，提升了公司股東價值。

土地儲備

集團擁有優質、充足、多元土地儲備。年底，在內地香港和澳門共16個城市／地區擁有土地儲備超過1,500萬平方米，可滿足未來四至五年保持盈利每年 20%以上增長的開發需要。

年內，集團在內地11個城市新購土地19幅，新增可供發展樓面面積650萬平方米，主要分佈於廣州、深圳、蘇州、西安和南京等城市，並相繼進入經濟快速增長的重慶和杭州。由於集團非常看好中國內地房地產市場發展，重點城市潛力巨大，遇到良好投資機遇，投資回報具吸引力，加上债務結構改善，資金充裕，新增土地儲備較預計增加一倍。

年内，集團在香港九龍塘以港幣4.3億元購買了一幅可供發展高尚住宅的土地，發展樓面面積5,600平方米。

二零零七年以來，集團在長春、蘇州和香港新增了三幅土地，合計發展樓面面積約為110萬平方米。

經營理念及品牌價值

集團秉承「誠信卓越、精品永恆」經營理念，凝聚大批資深專業人士，繼續強化内部管理，實施全國性重點城市業務布局戰略，擴大品牌影響，在內地無論是高端、中端和大和市場中，都要追求做成同類產品中的精品，為客戶提供優質產品和服務。

年內，集團榮獲多項殊榮，包括獲標準普爾公司選為「全球40大上市房地產公司指數成分股」：中國房地產TOP10研究組連續三年認定本公司為「中國房地產百強企業綜合實力第一名」，中海地產品牌價值達到人民幣48億元：全國工商聯和中國企業家協會評選中海地產為「中國25大典範品牌企業」：美國商業週刊地產為「二零零六年度最佳中國品牌」。

地產發展

年内，銷售金額再創進歷史新高，達港幣142億元（含合營項目），同比增長 $50\%$ ，售出物業之樓面面積達172萬平方米，同比增長逾 $43\%$ 。

内地地產銷售保持強勁增長势頭，完成銷售額港幣128億元，同比增長 $71\%$ ，售出樓面面積167萬平方米，同比增長 $48\%$ 。

年内，中國內地地產共有21個項目實現入伙，總樓面積164萬平方米，已售出近 $79\%$ ，達129萬平方米，銷售金額達港幣115億元。

來自二零零五年底前已入伙的待售物業銷售相當理想，達28.7萬平方米，銷售金額港幣20億元。二零零六年底，待售物業達40萬平方米。

年內，港澳地區物業銷售為港幣14億元，主要來自澳門寰宇天下項目預售。

投資物業

集團香港和廣州物業出租情況滿意。在香港和中國内地擁有逾6.3萬平方米投資物業，本年實現租金總收入港幣1.04億元，同比下降 $18\%$ ，分部溢利為港幣2.95億元當中包括港幣2.05億元投資物業之公平價值增加經營溢利為港幣9,000萬元，同比下降 $18\%$ 。

與地產有關的業務

規劃設計

完成收購華藝設計顧問有限公司（「華藝」）後，集團業務鏈進一步完善。華藝積極拓展其他客戶設計業務，增加對集團盈利貢獻，本年營業額為港幣 9,500 萬元，盈利為港幣 510 萬元。

物業管理

中海物業管理作為香港和中國內地物業管理行業領先和馳名品牌，獲得廣大業主信任與好評，贏得良好社會聲譽。随著國家對外資逐步開放物業管理業務，國内主業愈來愈重視物業管理，配合地產業務發展規模需要，優化整合內部資源，進一步提升中海 物業品牌價值和影響力，集團於本年底簽署收購協議，以港幣1.27億元代價收購最終控股公司中國建築工程總公司所持有的中海物業管理有限公司股份。與現有物業管理業務整合後，集團於中國內地物業管理市場的佔有率已處於領先地位，亦已形成了從設計、開發、銷售、物業管理、客戶服務完整的一條龍業務鏈，為客戶提供全方位、綜合性的卓越服務。

年内，物業管理營業額為港幣 2.03 億元·盈利貢獻為港幣 5,380 萬元。

基建業務

年內，基建業務實現營業收入港幣 2,380 萬元·經營溢利港幣 1,380 萬元。

財務資金

集團繼續堅持審慎理財原則，實行財務、資金和融資集中統一管理，維持約 $10\%$ 的現金持有比例，保持合理借貸水平。二零零六年七月，公司向股東派送紅利認股證，若全數行使，可帶來港幣 36.5 億元股東資金。於本年底，已獲得股東資金港幣 21 億元，其中港幣 18 億元來自控股股東中國海外集團有限公司（「中海集團」）。二零零六年八月，與中國銀行簽訂了人民幣 50 億元戰略合作協議。九月，安排了有史以來金額最大、成本最低、條件最好的五年期無擔保貸款港幣 26 億元，優化了銀行貸款結構，降低了資金成本。年底，集團銀行貸款及應付有投資評級七年期擔保票據分別為港幣 67 億元及港幣 23 億元（美元 3 億元），持有現金為港幣 38 億元，淨負債比率為 $34\%$。持有現金加上未動用銀行額度港幣 28 億元，合計可動用資金為港幣 66 億元。

集團召開年度經濟活動分析會和財務戦略評價年會，對整體經濟運行情況和財務表現進行全面回顧展望和分析評價，對集團業務發展具有重要指導意義。

人力資源

集團堅信人才是公司最重要資產，早已形成兼顧發展空間、工作氣氛和激勵機制三位一體的人力資源體系。致力於建設提倡終生學習的「學習型」企業。為員工制定了職業生涯拓展計劃，不斷為員工提供培訓，拓寬視野，提高素質，使員工自身價值不斷提昇，獲得更多晉升機會。集團堅持以人為本，福利員工，與員工一同分享企業經營成果。

企業管治

集團毃格奉守法律法規和香港聯合交易所的规定和指引。

公司董事局成員和本人以專業及能力竭盡職責，推動公司透明度和提升企業管治，取得顯著成績，因此而同時榮獲香港董事學會頒發「二零零六年度傑出董事獎」。

集團繼續堅持穩健有效企業管治架構，增加公司透明度，加强與投資者的溝通，完善企業内部監控系統和風險，追求最高水準企業管治，保障公司股東利益。

社會責任

集團秉承一貫企業社會責任理念和價值觀，既追求股東利益最大化，又十分重視社會責任、環境保護、社會公益和顧客服務等因素。

集團依法納税，做納税好公民，追求「陽光下的利潤」，按照有關政策和規定，依法繳納各種有關税項。

集團項目開發秉持節能，環保、可持續發展的理念，有效利用各種生態節能技術，創造人性化居住環境，履行節能環保社會責任。項目施工注重環保措施，採用節能環保、節水設施及環保建築材料。

集團經常組織和支持員工參加各種社會公益活動和善舉，宣導「用心服務每一天」，用愛心為顧客提供滿意服務，努力創造充滿新鮮活力和與時俱進的中海企業文化。

未來展望

宏觀經濟

集團相信，二零零七年世界經濟將保持平穩增長，新興國家經濟增长速度可觀。中國政府提出國內生產總值（GDP）增長 $8\%$ 的目標，有關經濟政策措施將有助於進一步規範房地產市場，促進內地經濟持續穩定和快速增長。房地產市場機會與挑戰並存。

內地經濟蓬勃發展，港澳地區經濟成功轉型，將進一步鞏固香港國際金融貿易中心和澳門娛樂消閒中心地位，促進港澳地區經濟發展。我們將抓住機遇，順勢發展，再創佳績·努力提升本集團核心競爭力和公司股東價值。

業務方面

近年來內地政府實行的控制房地產投資規模，調整土地供應政策和住房供應結構，加強税務、貸款和房地產價格管理，提倡理性消費等措施正在逐步發揮效力，並將維持下去。房地產市場更加健康、理性、可持續發展，可為優秀品牌、綜合實力強的企業提供更多發展機遇。

行業領導地位

集團將繼續優化和均衡全國性戰略佈局，提升在内地營業額、淨利潤和品牌價值的行業領先地位，二零零七年計劃進入環渤海地區的一至二個新的重點城市。繼續維持港澳地產市場適度投資戰略，尋找合適投資機會。

持續發展項目

集團將加強行銷力度，優化現金流量。二零零七年計劃完工入伙30個項目，面積255萬平方米，其中內地240萬平方米，港澳15萬平方米，計劃全年銷售面積210萬平方米。

優化業務結構

集團將構建以住宅為主、商業地產為輔的業務結構，堅持「精品永恆」理念，重視投資物業，平衡長、短線投資資源配置，逐步提高投資物業比重，以獲得長期穩定回報。力爭四至五年投資物業盈利比重佔集團盈利的 $20\%$ ，逐步建立和培養一批專業管理團隊，確

保長線投資物業收益穩定及價值提升，增強平衡市場風險能力，實現公司利潤增長目標。

重組基建業務

為了専注房地產主營業務，随著自身風險平衡機制逐步完善，集團不再增加基建業務投資，並將在適當時間，以合適方式和作價退出基建業務。

增加土地儲備

集團已有土地儲備可滿足未來四至五年開發。國家「十一五」規劃帶來經濟持續增長和發展機遇，作為內地房地產龍頭企業，本集團設立長遠發展規劃和發展目標，通過各種有效方式，集中資源擴大優質土地儲備，優化區域佈局和業務構成，獲得更大發展空間，降低市場風險。二零零七年，本集團預計新增土地可發展樓面面積不低於300萬平方米。同時，充分考慮集團整體資金實力、市場機遇和中國內地房地產政策變化，適時調整土地收購策略。

土地增值税

二零零六年十二月二十八日，國家税務總局發出「關於房地產開發企業土地增值税清算管理有關問題的通知」，主要針對税項的有關清算。土地增值税存在已久，集團一直按照國家税法以及香港會計政策要求作足夠預付和預提。國家加强税收管理，對集團的現金流影響輕微。

多元化增長模式

為滿足市場旺盛需求及對房屋期望不斷提高，集團持續擴大經管規模，積極優化發展理念，改良項目發展環節，加快項目開發速度和提升產品質素。同時，將以聯營和供購方式作為自然增長方式的必要補 充，追求持續增長新策略。聯營項目將主要是一線城市、投資規模大、具有重大影響力的項目。同大型房地產公司和房地產基金進行合作，實現強強聯合、優勢互補。通過併購獲得新的優質土地資源，做好風險管理、資源整合，實現快速增長。

健財務管理

集團將繼續加強財務資金管理能力，並更關注税務管理，既能滿足業務發展需要，同時能保證集團的財務安全。繼續創新融資方式，充分利用國際、香港、内地的融資平臺，不斷增強財務資源。

集團積極推廣ERP系統運行，加强項目、財務、資訊實通，積極控制成本、優化現金流，全面提升經營效率和風險管理能力。

經營前景

董事局對集團發展前景充滿信心。戦略目標清晰，未來發展措施和計劃明確，將繼往開來，抓住機遇，迎接挑戰，透過不懈努力和不斷創新，採取更加靈活發展策略，強化全國性品牌戰略，持續提升業務發展、財務管理和風險控制等綜合性能力，爭取實現淨利增長每年不低於 20%的目標，保持全國房地產行業之領先地位，引領行業發展。

公司使命

集團堅持善用人才，強調創造持續增值、和諧共赢的經營環境和工作環境，透過不斷創新，重視公司治理，提高社會責任感，增强核心競爭力，不斷提升公司股東價值，最終達到公司、股東、合作夥伴、員工、社會等全面共赢。董事局致力於將集團發展成為一個長青企業。

致謝

最後，本人謹此對董事局成員卓越高效的領導，股東和業務合作夥伴的支援和信任，以及全體員工辛勤努力的工作，深表謝意！

孔慶平

主席兼行政總裁

香港，二零零七年三月二十一日

中海发展 2005年董事局主席報告書

增強核心競爭優勢 提升公司股東價值

“本集團截至二零零五年十二月三十一日止年度扣除税項及少數股東權益後盈利增加42.9%至港幣15.4億元。每股盈利為港幣24仙。股東資金增加10.0%至港幣 110.8億元。每股淨資產達港幣1.73元，較二零零四年上升9.5%。股東資金回報達 13.9%。董事局建議派發二零零五年度每股末期息港幣4仙。”

本人欣然向各位股東報告：

年度業績

本集團截至二零零五年十二月三十一日止年度之應佔除税及分配於少数股東後溢利為港幣15.4億元，相比去年港幣10.7億元增加 $42.9\%$ 。每股盈利為港幣24.0仙，較去年每股港幣17.1仙增加 $40.4\%$ 。

董事局建議派發至二零零五年十二月三十一日止年度之未期股息每股港幣4仙，連同中期股息每股港幣3仙，全年每股派息港幣7仙，與上年度全年派息每股港幣6仙比較，增加 $16.7\%$ 。本年度，本集團並以實物形式派發特別股息，每18股本公司股份獲派發1股中國建築國際集團有限公司「（中國建築」)股份。

股息派發

業務回顧

本集團順應時代的發展，對業務進行了全面整合，集中精力拓展中國內地房地產業務，使其得到了快速發展，盈利水準快速提升，集團盈利連續3年實現了 $20\%$ 以上增長，履行了對投資者的承諾，提升了公司的股東價值。

土地儲備

本集團在重點城市擁有充足的、多元的、優質的土地儲備。截至二零零五年十二月三十一日止，不含參股項目所佔份額，集團在中國內地12個城市、香港和澳門合計擁有發展中和短期待發展的土地儲備1,075萬平方米。其中，年內新購土地9幅，新增可供發展的樓面面積175萬平方米，主要分佈於成都、深圳和寧波等城市。

地產發展

集團憑著強大的品牌優势、優秀的項目管理和成本控制經驗，實現了銷售收入的快速增長。本年度集團房地產銷售表現理想，不含參股項目所佔份額，全年共完成銷售額港幣95億元，較二零零四年增長 $76\%$ ，售出物業之櫌面面積達121萬平方米，較二零零四年增長 $40\%$ 。

其中，澳門和香港地區的地產銷售增幅較大，本年度完成銷售額港幣19.6億元，較二零零四年增長9倍以上。中國内地地區地產銷售續繼保持強勁的增長势頭，本年度完成銷售額港幣75億元，較二零零四年增長達 $45\%$ ，售出樓面積113萬平方米，較二零零四年增長 $31\%$ 。

年内内地地區共有16個項目實現入伙（包括深圳的中海怡美山莊一期、日晫台：上海的和平花苑二期、翡翠湖岸一期；廣州的中海康城三期、中海篮灣、中海名都四期；北京的觋瀌山莊、安德魯斯莊園一期；成都的格林威治城A區：長春的歌雅圃三期、菜茵東郡一期；中山的翠林蘭溪一期；西安的中海莘庭一期；南京的塞納麗舍A區：蘇州的半島華府一期），總樓面面積125萬平方米，於二零零五年底已售出近 $80\%$ ，達98萬平方米，銷售金額達港幣56億元。

此外，來自二零零四年底前已入伙的待售業業銷售也相當理想，達17萬平方米，銷售金額港幣18億元。

年内，本集團撤銷了分拆中海地產股份有限公司在上海證券交易所A股市場獨立上市的申請，收購了中海地產小股東持有的 $21\%$ 股權，實現了對中海地產的全資控股。

投資物業

本集團位於香港和廣州的物業出租情況滿意。集團在香港和中國内地擁有逾8萬平方米的投資物業，本期實現租金總收入港幣12,759萬元，較二零零四年下降 $4.6\%$ 分部溢利為港幣50,136萬元，當中包括港幣39,150萬元投資物業之公平價值增加，經營溢利為港幣10,986萬元，較二零零四年增長 $15.2\%$ 。

與地產有關的業務

規劃設計

年内本集團收購了華麼設計顧問有限公司，使本集團形成了從設計、開發、销售、物業管理、客戶服務完整的一條龍業務鐩，有能力為客戶提供全方位、綜合性的卓越服務。

物業管理

中海物業管理作為中國內地物業管理行業的领先者和驰名品牌，以「精诚服務、精彩生活」為宗旨，按「五星级」標準提供服務，不僅獲得了廣大業主的信任與好評，而且贏得了良好的社會聲譽，曾連續三年獲得「最佳管理公司」等嘉獎，業務遍佈香港、澳門、上海、廣州等城市。

「中海會」通過期內舉辦的各項活動，「精彩生活，卓越人生」深受廣大會員的歡迎，提升了本集團品牌地位，增强了廣大會員對中海物業管理的認知度、滿意度和忠诚度。

基建業務

本集團按照強化核心業務的需要，將過去投資的非核心實項目之主要聯營公司出售。基建業務能夠為集團提供穩定收益和現金流。年內，基建項目共實現營業收入港幣2,698萬元，經營溢利港幣2,093萬元。

承建業務

二零零五年六月，本集團將承建業務分拆。二零零五年七月八日，中國建築以介紹方式在香港聯合交易所有限公司（「聯交所」）掛牌交易。

集團財務

本集團對外融資及資金管理均由集團集中統一管理及監控。以穩健的償還能力、中長遷款期限以及無抵押品取得銀行信貸，使融資及流動金風險減至最低。

集團繼續堅持審慎理財原則，維持 $10\%$ 的現金持有比例（現金／總資產），集中资金和財務管理，保持合理的借貸水平。於二零零五年十二月三十一日，本集團的銀行貸款及應付擔保票據分別為港幣52.01億元及港幣23.20億元，持有現金為港幣31.75億元，淨負債比率為 $39\%$ 。持有現金加上未動用銀行額度港幣18.80億元，合計可動用資金為港幣50.55億元。

於二零零五年五月，本集團分別獲穆迪和標準普爾Baa3/穩定和BBB-/穩定投資級評級，開創了中國内地首家房地產公司同時獲得兩個投資級評级的先河，並於七月成功發行了七年期三億美元應付擔保票據。

年内，本集團通過召開經濟分析會議，對集團整體經濟運行情況進行了策略評價及財務分析，對集團財務工作和各項經營活動具有重要指導意義。本集團並積極推廣ERP系統的運行，有利於降低管理成本，提高管理效率。

企業管治

年内，公司健全了董事局管治架構。董事局各下屬委員會之功能及職責得到有效履行，企業管治效率獲得大幅提升。

本公司不僅符合了聯交所頒佈的「企業管治常規守則」的強制披露要求，而且就「守則」中的建議披露相關事項進行了全面闡述，使得企業管治機制更加透明。

本公司透過各種資訊途徑就企業管治方面進行披露，使得投資者及股東理解及審視本公司企業管治，將會進一步促進公司治理狀況。

年内，公司並採用系統性方案來評估風險及各級公司內部控制有效性，凸顯了對公司風險管理的重視。

未來展望

二零零六年機遇和挑戰並存，董事局對未來的發展審慎樂觀。

國際方面

已經關注到國際競爭日趨激烈，一些不確定因素依然存在，但各國經濟持續發展仍然是主流，相信世界經濟仍將繼續保持平穩增長。

中國內地

二零零六年是國民經濟和社會發展第十一個五年規劃的開局之年，隨著國家強調內需拉動經濟增長措施的推出，以及人民財富的不斷增加，生活質量的普遍提高，消費結構的逐步升級，可支配收入的不斷增加，及城鎮化進程加快，相信內地經濟形勢有利於房地產行業的發展。

港澳地區

受惠於內地經濟蓬勃發展以及經濟初步成功轉型，強勁促進了港澳地區的市場消費。香港房地產市場和股票市場交易活躍，將有利於促進香港經濟持續向好。隨著澳門賭場政策的進一步開放，將有利於活躍當地經濟。

內地地產

近年來內地實行的控制房地產投資規模，調整土地供應政策，穩定房地產價格，調整住房供應結構，提倡理性消費等措施將續繢實穿二零零六年。本集團非常歡迎房地產市場更加健康、理性、持續發展，將有利於優秀品牌、綜合實力強的企業做得更好。

經營理念

本集團秉承「誠信卓越、精品永恒」的經營理念，繼續強化内部管理，凝緊大批資深專業人士，實施全國性重點城市的業務佈局戰略，擴大品牌影響，為客戶提供優質的產品和服務。

土地儲備

本集團已有的土地儲備可以满足未來3至4年開發及保持每年 $20\%$ 以上增長目標。根據國家「十一五」規劃帶來的經濟增長和發展機遇，為了满足投資者的要求，設立更長遠的發展規劃和發展目標，以求獲得未來更大的發展空間，為投資者提供更高的回報，本集團將通過各種有效方式，繼續大量增加優質廉價的土地資源儲備，不含參股項目所佔份額，計劃二零零六年度新增土地儲備300萬平方米以上。

項目發展

本集團積極轉發展理念、加快增長方式多元化，以提高發展速度。這些模式包括聯營、基金合作和兼併。通過與知名戰略投資者的合作，提高管控水平，並獲得較大的市場佔有率和更快的開發速度。二零零六年底預計在建項目逾600萬平方米。全年預計有22個項目可實現入伙，完工面積不少於210萬平方米。

銷售管理

本集團將加強營銷力度，優化現金流量。預期二零零六年新推出18個可供预售的住宅項目，預計全年銷售樓面積168萬平方米以上。

融资管理

本集團在融資方面繼續讀新，充分利用好國際及香港融資市場，也關注內地資金市場，利用資金充裕、手續簡便及成本低的優勢和機會，努力降低資金成本。

企業管治

本集團將確保在優良的企業管治政策下經營和管理公司。本集團致力於高標準的企業管治，力爭不斷提升企業管治透明度，風險管理意識及内部控制機制，使得公司在快速增長軌道上獲得可持續發展。

物業管理

本集團的中海物業管理已經發展成為中國内地物業管理行業的驰名品牌。為配合住宅開發、投資物業發展規模需要，以及優化整合內部資源，提升中海物業的品牌價值，本集團正探討通過收購整合公司的物業管理業務，為客戶提供滿意的服務，提高核心競爭力。

基建業務

基建投資為本集團提供了穩定收益以及現金流，隨著中國內地房地產業務的快速發展壯大和自身風險平衡機制的形成，以及順應投資者希望公司專注房地產業務的要求，本集團正在研究重組基建業務的各種可能性，包括可能的分拆或獨立上市，以期實現本集團內地產業務的快速增長與更大發展。

經營前景

本集團二零零五年梁獲多項殊榮，包括獲「中國房地產Top10研究組」認定為二零零五中國房地產百強企業綜合實力第一名，品牌價值名列第一名，達到人民幣33.11億元。二零零六年，本集團將攤往開來，強化全國性品牌戰略，專注房地產業務，利用審慎財理原則加強現金流管理，保持全國房地產行業之旗艦公司地位，引領行業發展。

致謝

最後，本人謹此對董事局成員卓越高效的領導以及全體員工辛勤努力的工作，深表謝意！

孔慶平

主席兼行政總裁

香港·二零零六年三月三十日

中海发展 2004年董事局主席報告書

本人欣然向股東報告，本集團截至二零零四年十二月三十一日止年度之經審核綜合除税及少數股東權益後溢利增加56%至港幣1,075,000,000元，每股盈利港幣17.1仙。公司股東資金增加到港幣104.3億元，增長29%，每股淨資產港幣1.64元，較二零零三年增加10.1%，股東資金回報率達到 10.3%。董事局建議派發二零零四年度末期股息每股港幣4仙。

業務回顧

二零零四年世界多數地區和國家經濟強勁復蘇，世界經濟增長達致週期性的高點。中國內地加強和改善宏觀調控使經濟發展不斷注入活力，經濟增長率達 $95\%$ ，速高於市場預期。中國在世界經濟中的地位與作用更加突出和重要，已成為影響亞洲經濟乃至世界經濟的重要因素。受惠於世界經濟發展、《內地與香港關係建立更紧密經貿關係的安排》（CEPA）的正式實施、香港銀行辦理個人人民幣業務的正式敢動、內地遊客赴港澳「個人遊」的開放、粤港合作的不斷深入、泛珠三角區域合作的全面展開，以及特區政府為應付急速轉變的形勢而採取的各項政策已初見成效，有力地促進了香港經濟走上強勁的全面復蘇之路。二零零四年香港經濟增長率達 $7.5\%$ ，是過去7年中發展最好的一年。

二零零四年度，本集團各項業務均取得了十分滿意的成績，再次顯示了董事局順應市場變化、著眼於加強戰略管理的重要性和必要性，公司業務的分佈更為均衡、合理，為今後快速、持續的發展打下了良好的基礎。

一、地產發展

本集團作為「中國房地產行業領導品牌」及中國最高品牌價值的房地產開發商，擁有充足的土地資源和有效的營銷手段，堅持穩健和靈活的理財策略，在日益規範化公平市場競爭環境中，更加凸現出充分的競爭優勢，為本集團規模經營和品牌經營創造了巨大的空間。

1. 物業銷售成績

二零零四年，不含參股項目所佔份額，本集團地產銷售總額為港幣54.0億元，較二零零三年上升 $26\%$ ，售出物業之樓面面積達86.3萬平方米，較上年增長 $26\%$ 。香港地區銷售合約額顯著上升至港幣1.9億元，主要來自何文田雅利德樺台的銷售。

本集團在內地地區的物業銷售售業額為港幣51.9億元，較二零零三年大幅上升 $62\%$ ，樓面面積則為86萬平方米，較去年增加 $62\%$ 。

2. 年内完成入伙物業

中國內地：

年内共有11個項目入伙（包括深圳的陽光棕櫬園二期、三期；廣州的中海名都三期、中海康城二期A區；上海的海悦花園二期、三期；北京的中海凯旋；長春的中海水岸春城一期、二期；成都的中海名城萊茵園、千色圈），總樓面面積約為77.7萬平方米，於二零四年底共已售出 $90\%$ ，達69.7萬平方米；銷售金額達港幣44.6億元。

此外，來自二零零四年前已入伙的待售物業銷售也相當理想，達10.3萬平方米，銷售金額則為港幣9.6億元。至二零零四年底，本集團在內地的待售物業約為24.8萬平方米，其中住宅約為11.1萬平方米；而於二零零四年前已入伙但尚未售出的住宅物業只餘3.6萬平方米。

香港地區：

本集團持有 $30\%$ 權益的富豪海灣項目年內銷售情况十分理想，包括二零零三年度入伙的一期部分共139個單位，已售出97個單位，銷售面積達41.7萬平方尺，合約金額為港幣44.4億元。

3. 計割於二零零五年完成入伙的物業

二零零五年預計將有15個項目可以完成入伙(包括深圳的中海怡美山莊一期、日輝台；上海的和平花園二期、翡翠湖岸一期；廣州的中海康城三期、中海蓝灣、中海名都四期；北京的中海高爾夫花園一期、楓漣山莊；成都的格林威治城；長春的歌雅園三期；中山的翠林蘭溪一期、二期；西安的中海華庭一期以及南京的塞納麗舍A區)；應可售面積為153平方米，其中8個項目已經預售，而於二零零四年底售出樓面積達37.5萬平方米，相應的銷售金額為港幣20.8億元。

4. 土地儲備

本集團二零零四年在內地主要城市共購入可供短期發展土地12幅，新增的樓面發展面積555萬平方米（以住宅為主）。截至二零零四年底，減去年內已入伙之12個項目後，本集團在內地已擁有短期待發展及發展中物業樓面面積逾934萬平方米，可供未來4至5年開發。

城市	項目名稱	本集團所估權益百分比	總樓面積 (千平方米)
深圳	香蜜湖項目	50%	156
深圳	石芽頭項目	100%	93
深圳	佳盛發項目	100%	97
廣州	珠江新城G2	100%	195
佛山	南海項目1	100%	743
佛山	南海項目2	100%	1,301
北京	小紅門項目	100%	530
蘇州	工業園1號地塊	100%	283
蘇州	工業園7號地塊	100%	67
南京	河西項目	100%	202
長春	水岸春城三期	100%	483
成都	國際社區	80%	1,398
		合計	5,548

本集團長期奉行短、中、長期相結合的土地儲備基本策略，目前已就多項土地長期開發簽署了協議書或意向書，部份已進入到徵地階段，倘若全部落實，最終可再提供發展面積達數百萬平方米。其中，長春已於二零零五年二月落實從政府徵得21萬平方米土地使用權，整個專案可發展面積已達100萬平方米，可供未來5年發展。

二、基建投资

董事局相信，基建投資屬於長期穩定收益業務之一，對平衡房地產發展的風險是非常重要的。本集團已於二零零四年十二月二十八日與南京交通建設公司訂立股權轉讓協定，投資港幣8.9億元成功收購了長江第二大橋公司 $65\%$ 的權益。該公司主要從事大橋的營運管理，經營權年期至二零三一年三月二十五日。有關收購將會擴大本集團資產基礎及增加穩定利潤來源。

年内，基建投資提供了經營溢利港幣0.29億元，較二零零三年下跌了 $41.2\%$ 。

本集團二零零四年投資港幣2.2億元收購了位於中國山東半島萊州港港務項目。收購港口業務增強了本集團物流業務組合，有利於提升中海物流的品牌效益和發揮業務協同效應，可為本集團提供長期穩定增長的盈利貢獻。

三、工程承包

二零零四年，本集團承接了新工程24項，共計合約額港幣50.7億元。其中，本集團新承接12項工程，共計合約額港幣16億元；為中國建築工程總公司和中國建築工程(香港)有限公司代管的12項工程合約額共計港幣34.7億元。新增工程主要為數碼港住宅發展第RIII期及RIVa、迪士尼夢幻樂園、何東樓重建平台、機場亞洲空運中心擴建、荃灣398上蓋等。

二零零四年底，本集團共有在建工程50項，该等工程合約額共計港幣239億元，未完工程合約額為港幣94億元。其中，自營工程20項，合約額為港幣59億元，未完工程合約額為港幣28億元，主要包括荃灣398上蓋、將軍澳坑口上蓋等工程項目；代管工程30項，合約額為港幣180億元（未完工程合約額為港幣66億元），主要包括迪士尼等項目。

對競爭激烈的香港建築市場，本集團的承建業務提供了港幣1.66億元之經營溢利，較二零零三年上升 $2.6\%$ 。

四、物業出租及管理

本集團位於香港的中國海外大廈及海悦豪庭商場等物業保持高的出租率，位於上海的上海廣場以及廣州的東山廣場等物業出租情況滿意。但由於香港出租物業租金價格輕微下調，以及二零零四年出售了部分物業，致使本集團二零零四年的租金收入下調約 $28.6\%$ 至港幣0.95億元。

業務展望

二零零五年世界經濟仍處在商業週期的擴張期中，機會和挑戰並存。一些不明朗因素依然存在，如油價繼續在高價位爭持、美國「雙赤」難以短期內消除、中東局勢的走向不明，中國内地經濟發展不平衡問題等，區域發展持續不平衡的特點突出，但我們相信亞洲經濟、中國經濟和港澳經濟仍將十分活躍。其中，中國内地經濟發展的整體環境將保持良好勢頭，国民經濟可保持平穩較快的發展速度。因此，中國内地人均收入將繼續提升，配合有效的房地產政策的實施，将有力促進房地產業持續健康發展，為有實力的发展商提供了更加大的發展空間；香港將恢復自身發展原動力，及持續受惠於與内地經濟合作和交流，經濟將進一步改善，預料香港經濟會有4%以上的增長；澳門經濟發展環境將随著賭牌的開放繼續改善，整體經濟的活力日益增強。

展望二零零五年，董事局對本集團未來發展前景以及在中港澳三地所從事的業務表示審慎樂觀。本集團將繼續按照戰略管理要求，做好季度評價和落實工作，在效益和規模上實現大跨越式發展，並將針對市場變化採取一系列具體措施：

一、經管業務方面

1. 本集團將鑼續集中主要資金資源、管理資源和技術資源優勢，在規避風險的前提下，加大中國內地產業務拓展的力度：

   1. 鞏固深圳、廣州、北京、上海、成都等核心城市地位，提高市場佔有率，積極適度向有潛力的二線城市進行業務和品牌擴張。在現有城市的基礎上，預計會新拓展兩至三個城市，完成全國性房地產開發的佈局安排。

   2. 繼續採取長、中、短線相結合的土地儲備策略，通過招標、拍賣、掛牌、協定等方式，每年計劃增加土地儲備100到150萬平方米。

   3. 積極做好市場營销，充分瞭解市場及客戶需求，關注市場定位、規劃設計、施工管理、營销策劃、物業管理等房地產開發的每個環節，不斷創造出符合不同城市、不同層次消費需求精品樓毇。

2. 本集團將關注香港和澳門物業市場的走勢，加快在手土地專案的開發。如有合適之機會，將在香港市場有選擇性地參與一些大财圃的物業投資項目。

3. 考慮平衡收益和風險的需要，各業務線按專業化方向發展的同時，本集團將進一步根據戰略規劃的需要，纖繢尋求有影響、規模適中而且現金流量較好的基建投資項目，使之形成具有協同效應的相關多元化，為股東帶來可觀的回報。

   本集團二零零四年底簽訂意向性協定收購某金礦專案，若進展順利，將於二零零五年完成此項收購。

4. 在積極發展各項業務的過程中，本集團將進一步整合內部資源，優化管理流程和業務流程，充分發揮業務之間的協同效應，降低成本，提高工效。

5. 本集團將致力於強化公司治理結構水準，遵守資訊披露制度和要求，進一步規範資訊披露，竭力保持高度的透明度。為加強內部監控系統，本集團將充分利用ERP等應用系統，提高管控水平，推進業務跨域經營，並進一步完善內部激勵和約束機制。

6. 本集團將依靠人才資源、本地實踐、國際經驗的優勢，發揮創造力和能動性，充分利用市場機會，強化品牌宣傳意識，提升公司品牌知名度。

二、公司理财方面

1. 積極研究本集團財務戰略問題，圆繞企業持續快速穩健發展的整體目標，重視每一項投資的投资回報和風險控制。按照預算管理要求，推動在建專案按計劃開發、按計劃銷售，注重所有業務的現金回流問題，加快資金周轉。

2. 本集團將繼續加強監察審計、財務検查工作，不斷加強規範化、程式化、制度化管理，建立精幹、高效又適合市場競爭的組織架構和規範的決策程式和管理體系。

3. 配合中長期業務發展需要，積極研究內地市場信貸政策變化，有效利用中港兩地的資金市場，拓展新的融資渠道，調整資本結構和債務結構，寻求中長期、穩定和充裕的發展資金。

董事局欲在此提醒公司股東，本集團持有 $79\%$ 權益的中海地產股份有限公司（「中海地產」）為了滿足上市的要求和完成輔導期的驗收而需要進行的資產重組已於二零零四年一月三十日獲得股東通過；於內地A股上市前的輔導期於二零零四年八月底已完成。有關發行的申請文件已上報中國證監會等待批准，目前未有進一步消息。當中海地產分拆上市時，本公司將遵守上市規則規定，在適當的時間另行公佈或向股東尋求批准（如需要）。

本公司於二零零四年一月十九日發出通告，明確了董事局考慮把本集團全部或部份承建有關業務，與本公司的控股股東中國海外集團有限公司的有關建築業務合併組成一新公司，然後把新公司於香港聯合交易所有限公司以介紹方式上市，並會將本集團獲得的新公司股份派送本公司股東。董事局認為該重組倘最终能落實，现有股東將受惠，且可使公司業務更加清晰化。有關之重組議正在積極推行之中，當新公司正式申請上市時，本公司將遵守上市規則规定，在適當的時間間行公佈或向股東尋求批准（如需要）。

藉此機會，本人謹代表公司董事局同仁向各位股東的大力支持、社會各界的熱忱幫助以及本集團員工的忠誠服務，表示最衷心的感謝！

孫文傑

主席

二零零五年三月二十一日

中海发展 2003年董事局主席報告書

「本人欣然向股東報告，本集團截至二零零三年十二月三十一日止年度之經審核综合除税及少數股東權益後溢利增加15倍半至約為港幣688,918,000元，每股盈利港幣12.74仙。董事局建議派發二零零三年度末期股息每股港幣3仙。」

業務回顧

二零零三年是充滿挑戰的一年，由於上半年「沙士」和伊拉克戰爭的爆發，使全球經濟備受重大打擊，更把香港的經濟推進低谷。但隨著中央政府採取各種強有力措施支持香港，特別是隨著「內地與香港之更緊密經濟關係安排」(CEPA) 的建立，下半年香港經濟出現顯著反彈，失業情況大大改善，通縮情況有所減退，資本和物業市場迅速復原並再度充滿生機。中國內地克服「沙士」影響，政局保持穩定經濟依然強勁增長達到 $9\%$ 。國務院和中國人民銀行過去二年先後出台了一些政策以控制土地供應和房地產信貸，地方政府也相繼推出了一些相應措施，這些措施都是為了進一步規範房地產市場秩序，確保房地產市場持續健康發展。董事局認為對像公司般有實力有品牌的企業，無疑是一次發展的重大機遇。

本集團在複雜多變的經濟和市場環境下取得了難能可貴的理想成績，充分證明了董事局自一九九七年後堅持加大對內地投資力度的發展戰略是正確的，亦說明了本集團進行的架構和業務調整，嚴格控制成本，改善現金流，審慎理財，增加核心競爭力和提升盈利空間等努力取得良好的成效。

一、地產發展

1. 物業銷售成績

二零零三年，本集團地產銷售總額約為港幣43億元，較二零零二年上升 $8\%$ ，售出物業之樓面面積達68.6萬平方米，較上年增長 $11\%$ 。香港地區銷售合約額約為港幣2.82億元，主要來自何文田雅利德榉臺的銷售。

本集團在內地地區的物業銷售營業額約為港幣32億元，較二零零二年大幅上升 $15\%$ ，樓面面積則為53萬平方米，較去年增加 $9\%$ 。

2. 年内完成入伙物業

内地年内共有5個項目入伙，包括深圳的中海深圳灣畔和陽光棕櫚園二期；廣州的中海名都二期；上海的海悦花園一期和北京的中海馥園，總樓面積約為52萬平方米，於二零零三年底共已售出 $81\%$ 達42.1萬平方米，銷售金額達港幣26億元。此外，來自二零零三年前已入伙的待售物業銷售也相當理想，達10.9萬平方米，銷售金額則為港幣6.2億元。至二零零三年底，本集團在內地的待售物業約為24.5萬平方米，其中住宅約為15.6萬平方米；而於二零零三年前已入伙但尚未售出的住宅物業只餘6.6萬平方米。

年内，香港方面只有赤柱富豪海灣項目一期完成入伙，到二零零三年年底，只售出小量單位。

經營溢利方面，由於項目的回撥，香港錄得港幣2.26億元溢利。因毛利率大幅上升 $36\%$ 至 $17\%$ ，内地物業發展則提供溢利港幣5.09億元，比二零零二年上升了 $49\%$ 。

3. 計劃於二零零四年完成入伙的物業

二零零四年預計有13個項目可以完成入伙（包括深圳陽光棕櫚園二期餘下單位和三期；廣州中海康城二期A區和中海名都三期；上海海悅花園二期以及上海和平花苑；成都中海名城二和三期以及望江豪庭（商業部份）；北京中海凱旋和山水田園（櫔漨山莊）；長春水岸春城一期和二期），總可銷售面積為100萬平方米，13個項目的其中6個項目已經預售，而於二零零三年年底，售出樓面面積達25萬平方米，相應的銷售金額為港幣15億元。

城市	项目名稱	项目地點	预定用途 (註1)	權益比例	綴展展面範 (註2) (千平方米)	项目發展規畢(註3)
深利	陽光府機國二期	南山區前海路	住宅	80%	18	快完工·4月起售
深利	陽光府機國三期	南山區前海路	住宅	67%	92	快完工·已售76%
上海	海花花園二期	金湖區興路386弄	住宅	100%	86	施工中·已售57%
上海	和平花苑二期	大連路1286弄	住宅	95%	65	施工中·已售23%
瀛州	中海康城二期A區	天河區東湖鎮	住宅	100%	90	施工中·已售83%
瀛州	中海名都三期	海璃島幼鐇路1號	住宅	100%	69	施工中·已售70%
北京	中海凯瓼	西城區二路路	商住区(2-8)	100%	82	施工中·已售23%
北京	糖藧山莊	南湖區百火旺鎮	住宅	100%	151	施工中·已售15%
成都	中海名城二期(芙蓉園)	南新區神仙路南路B鍊	住宅	100%	44	已完工·已售79%
成都	中海名城三期(千色廈)	南新區神仙路南路B鍊	住宅	100%	97	快完工·4月起售
成都	望江莊區(鴻亮部分)	評價區望江路B鍊	商業	100%	23	施工中·7月起售
長春	水岸秀城一期	浮月潭區開發區	住宅	100%	96	快完工·已售56%
長春	水岸秀城二期	浮月潭區開發區	住宅	100%	94	施工中·7月起售
2004 年底前擬入夥項目		合計			1,007

註：

1. 商業部分少於 10%的未列明。

2. 發展面積包括了公建配套及車位等不可售面積。

3. 已銅售面積是截止於2004年3月26日。

4. 土地儲備

本集團二零零三年在内地主要城市共購入可供短期發展土地9幅，新增的樓面發展面積逾166萬平方米（以住宅為主）。截至二零零三年底，減去年內入伙之5個項目後，本集團擁有短期待發展及發展中物業樓面面積逾460萬平方米，可供未來4至5年開發。

城市	项目名稱	權益百分比(%)	總樓面積(千平方米)
上海	建國東路項目一期	98%	250
廣州	洛溪地塊	99%	90
廣州	珠江新城K2項目	60%	280
廣州	珠江新城D7-6項目	100%	140
成都	望江豪庭項目	100%	200
長春	水岸春城一期及二期	100%	190
中山	沙溪地塊	100%	300
深圳	坂田項目	64.5%	70
西安	航博館項目	100%	140
	合計		1,660

本集團對內地土地儲備奉行短、中、長期相結合基本策略，目前已就多項土地長期開發簽署協議書或意向書，部份已進入到徽地階段，倘若全部落實後最終可供發展面積可達500萬平方米。二零零三年年內，新增中、長期土地儲備概況如下：

長春

年初簽訂了《雳地產項目開發合同書》，並於五月已從政府先徵得20萬平方米土地使用權，後續土地尚在徽購之中，預計整個項目發展面積達100萬平方米，為期10年。

南京

與南京地方政府簽訂了《購買土地協議》，項目發展面積非常龐大，可供十年以上發展，但有關之土地徵購仍在進行中。

上海

年中與盧灣區政府簽訂了一份《舊匾改建協議》，預計整個項目發展面積達51萬平方米，為期7年。已開始項目首期拆遷賠償的洽談，預計二零零四年內需支付約港幣10億元費用。

截至二零零三年十二月三十一日，扣除二零零四年待入伙13個項目本集團在內地共有其他在發展中或待短期內發展項目20項，總可發展面積約為360萬平方米。各項目發展概況如下：

城市	項目名稱	項目地點	預定用途 (註1)	權益比例	預計入夥時間	總發展面積 (註2) (千平方米)	項目發展現況
深圳	怡美山莊	龍崗區橫崗鎮	住宅	100%	2005-06	285	施工中
深圳	坂田項目	龍崗區坂田鎮	住宅	65%	2005	72	已收地
深圳	橫崗育馬場	龍崗區橫崗中心	住宅	100%	2006-07	350	規劃
深圳	鹽田港項目	鹽田區	住宅	60%	2006-07	84	規劃
上海	建國東路項目一期	盧灣區建國東路	住宅	98%	2006-08	253	規劃
上海	翡翠湖岸	青浦區趙巷鎮	住宅	100%	2005	93	施工中
上海	中海萊茵	龍吳路	住宅	99.5%	2006-07	270	規劃
廣州	洛溪項目	番禺區大石鎮	住宅	92.3%	2005	88	施工中
廣州	中海康城二期B區	天河區東圃鎮	住宅	100%	2005	116	施工中
廣州	中海名都四期	海珠區紡織路1號	住宅	100%	2005	75	規劃
廣州	珠江新城K2項目	珠江新城	商住 (1.2:8.8)	60%	2006-08	277	已收地
廣州	珠江新城D7-6項目	珠江新城	住宅	100%	2006	139	已收地
廣州	錦城南苑	東山區中山一路	住宅	94%	2006	42	已收地
成都	望江豪庭(住宅)	武侯區	住宅	100%	2005-06	173	規劃
中山	沙溪項目	沙溪鎮	住宅	100%	2005-07	325	規劃
西安	西安中海豪庭	雁塔區南二環路	住宅	100%	2005	162	規劃
北京	國潤大廈	朝陽區	商業	75%	2007-08	147	已收地
北京	中海天地	崇文區	住宅	79%	2006-08	306	已收地
北京	中海高爾夫花園	朝陽區	住宅	100%	2005-06	229	已收地
北京	中海海洋花園	昌平區	住宅	72%	2007	105	已收地
其他發展中或短期待發展項目 (不包括2004年入伙項目)		合計				3,591

註：

1. 商業部分少於 10%的末列明。

2. 發展面積包括了公建配套及車位等不可售面積。

本集團於澳門黑沙環的新住宅項目，可發展面積約為140,000平方米，預計於2006年可完成。此外，本集團於香港的主要土地備備為新界粉嶺的土地，可發展面積為30,000平方米，預計可於2007年完成。

二、工程承包

二零零三年，本集團承接新工程26項，共計合約額港幣76.9億元。其中，為中國建築工程總公司和中國建築工程（香港）有限公司代管的8項工程合約額共計港幣39億元。本集團新承接18項工程，共計合約額港幣37.9億元。新增工程主要為中環填海三期、后海灣幹線南段、數碼港住宅發展第RIII期及RIVa、香港電影城上蓋、將軍澳地鐵上蓋、迪士尼酒店、夢幻樂園、幻想工程等。

二零零三年底，本集團共有在建工程60項，該等工程合約額共計港幣266億元，未完工程合約額為港幣137億元。其中，自營工程27項，合約額為港幣73億元，未完工程合約額為港幣42億元，主要包括長實東涌站、將軍澳坑口上蓋等工程項目；代管工程33項，合約額為港幣193億元，未完工程合約額為港幣95億元，主要包括東鐵及迪士尼等項目。

本集團各項在手承建項目的工程施工均進展順利。關於承包均來集團下的茵翠豪庭和愛琴灣兩個項目，本集團已經分別向發展商及其擔保人進行法律索償。由於正進行法律訴訟，具體情況不便披露，但董事局已為此項目提適量撥備並估計最終結果對承建業績影響不大。

面對競爭激烈的香港建築市場，本集團的承建業務能提供港幣1.62億元之經營溢利，較二零零二年上升 $25\%$ ，已是相當不錯。

三、基建投资

年內，基建投資提供了經營溢利港幣48,531,000元，比較二零零二年下跌了 $16\%$ 。本集團於二零零三年五月份投資4,008萬美元，成立合作公司收購南昌大橋 $55.24\%$ 的股權，提供回報比預期理想。此外，於二零零三年十一月份，本集團投資港幣2億元以購入瀋陽皇姑熱電項目。年內，本集團與内地合作夥伴達成協議，减少廣西部份基建項目投資並已全部回收資本金約2,000萬美元。

四、物業出租及管理

年内，香港出租物業租金價格輕微下調。本集團位於香港的中國海外大廈及海悦豪庭商場等物業保持高的出租率；位於內地上海的上海廣場以及廣州的東山廣場等物業出租情况滿意。主要是由於二零零二年出售了上海中海大廈及二零零三年出售了上海廣場全部的寫字樓單位，本集團二零零三年的租金收入下調約 $4\%$ 至港幣1.32億元，其中 $52\%$ 來自内地。

五、其他投资

本集團於中國衛星寬频網絡有限公司和中國採購與招標國際有限公司的投资，正積極尋找退出機會。年內，

本集團投資了港幣44,000,000元，以持有35.88%深圳路安特瀝青高新技術有限公司。

業務展望

董事局對公司未來發展前景表示樂觀。世界經濟保持增長。雖然改善香港經濟的結構性問題需時，但預期短期的經濟表現別是房地產方面，會是相當不錯。中國經濟則依然是一枝獨秀，預計其未來幾年的經濟會繼續保持快速增長，以上這些因素對本集團的經營極為有利。

展望未來，本集團將在既定的穩健發展戰略指引下，加快管理改革和業務發展，不斷提高各業務的综合實力，增强公司的競爭能力，爭取把股東的資金回報提升至 $10\%$ 以上。為使儘快實現本集團業績的再次騰飛，具體的措施則為：

一、內地房產正處於大的變革整合和重組時期，在規範中發展，在調整中上升，將是主要趨勢。本集團內地憑藉強大的財務和人力資源，優良管理模式以及品牌形象方面的優勢，将繼續加大内地房產的投資力度，本集團有實力，有信心和有决心發展成為內地其中一家最好的全國性房產開發商。

a. 正確了解市場需求，不斷創造出符合不同地區、不同層次顧客需求住宅精品。

b. 維持每年新增土地儲備可供短期開發的發展面積不少於100萬平方米。未來幾年在四個中心城市（即北京、上海、廣州、深圳）做深和做大的基礎上，積積並適度地向周邊城市和一些戰略性二線城市進行擴張，爭取獲得一些較相宜的龐大土地作中、長期開發，以確保本集團短、中、长期的最佳經營規模和效益。

二零零三年先後開發了長春、南京、中山和西安四個新點。預計於二零零四年會多開發幾個新點，目標城市為東莞、珠海、煙台、蘇州和天津。

c. 重視項目的現金回流，觀控收支。積極促銷現樓銷售，堅持待售物業低水平的良好政策，最終達到提升項目的資金回報。

董事局欲在此提醒公司股東·本集團持有 $79\%$ 權益的中海地產股份有限公司（「中海地產」）於內地A股上市前的輔導期於二零零三年八月底已完成。為了滿足上市的要求和完成輔導期的驗收而需要進行的資產重組已於二零零四年一月三十日獲得股東通過。中海地產最終的上市時間和其他商業考慮待定。當申請將中海地產分拆上市時·本集團将遵守上市規則另行公佈或向股東尋求批准（如需要）。

二、本公司於二零零四年一月十九日發出通告，明確了董事局考慮把本集團全部或部份承建有關業務，與本公司的控股股東中國海外集團有限公司的有關建築業務合併成一新公司，然後把新公司於香港聯合交易所有限公司以介紹方式上市，並會將本集團獲得的新公司股份派送本公司股東。董事局認為該重組倘最终能落實，可使公司業務更清晰。有關之重組建議正在積極推行中，當新公司正式申請上市時，董事局將遵守上市規則及公佈和最終尋求股東的批准。

三、本集團會繼續積極於內地尋找基建及市政設施相關項目，以抵消廣西基建項目回購的影響。董事局相信長期穩定收益是非常重要，盡量減少物業發展業務趨期性調整的影響。

四、香港房地產市場於二零零四年第一季度出現大幅反彈，特別是豪宅市場方面。本集團持有 $30\%$ 權益的赤柱富豪海灣項目，銷售出現突破性發展，約 $50\%$ 已出售。於二零零三年年度，本集團對這項目已作出回撥。假如目前市場良好氣氛能維持，董事局估計會有進一步的回撥來自香港房地產項目。本集團將會密切關注香港房地產市場的發展，審慎對待市區重建項目的商機，唯積極消化待售物業、回收資金為短期的主要工作。

董事局認為，澳門的經濟和房地產市場會相當不錯，於二零零四年二月購入了一幅土地，可供發展面積約為140,000平方米，預計於二零零六年前完成。

五、繼續堅持審慎理財原則，以保證本集團的持續健康發展。考慮到本集團的經營情況，會儘可能把借貸水平控制在 $50\%$ 以下。由於能有效控制收支，在内地房地產快速攜充情況下，本集團的淨借貸於二零零三年底進一步下跌至 $3\%$ 。由於今年資本性支出會较大，本集團於二零零四年一月二十六日以每股港幣1.8元配售8.5億股公司股份予機構投資者，集資約港幣15億元。目前，本集團资金充裕，手頭上現金達港幣38億元，再加上未用銀行額度達港幣37億元，除了能满足內部的資金需求外，更有很大的能量去快速拓展業務和尋找商機。

藉此機會，本人謹代表公司董事局同寅向各位股東的大力支持、社會各界熱忱幫助以及本集團員工之忠诚服務，表示最衷心的感謝！

孫文傑

主席

香港·二零零四年三月二十六日

中海发展 2002年董事局主席報告書

業務回顧

二零零二年由於美國經濟持續放緩及世界部分地區政局不穩，使整體世界經濟受到明顯拖累。香港特區政府過去幾年推行了一系列經濟措施，但受到外圍環境不利、香港經濟轉型、持續高企的失業率、通貨緊縮和財政赤字等結構性問題的困擾，香港的經濟依然沒有起色。但中國內地經濟一枝獨秀，随著中國加入世界貿易組織，中國經濟走向國際化、市場化的趨勢都在增強，董事局深信未來幾年中國經濟能夠保持高速增長。

本集團自一九九七年後堅持加大對內地的投資力度，把本集團的資產和業務北移，取得了令人滿意的預期收益，國內房地產的稅前盈利貢獻一直在快速增長，二零零二年稅前盈利貢獻更增長達 $70\%$ ，至港幣3.42億元。

由於香港特區政府基本建設投資及私人投資逐步縮減，導致香港建築市場總量不斷萎縮和競爭激烈。在去年不利的經營環境下，本集團經過努力，仍能實現新增工程合約額達港幣93億元（含代管工程），獲得港幣1.3億元稅前利潤，實屬難能可貴。

香港特區政府去年中實施多項措施，嘗試改善本港房地產市場，但本港地產市道短期並沒有明顯復甦。本集團更要為1997年前投資而至今仍在發展或待售的若干地產項目作出達港幣4.8億元撥備，而本集團投資物業重估後亦需減值港幣1.3億元。雖然本集團其他方面的業務表現理想，本公司的股東應佔溢利（不計算撥備和特殊項目前）增長達 $241\%$ 至港幣4.9億元，但由於該項撥備，最終只錄得淨溢利港幣0.61億元。

一、 地產發展

1. 物業銷售成績

去年，本集團物業銷售達港幣40億元，售出物業以實佔比例計算之樓面面積達664萬平方呎，較上年增長 $69\%$ 。

本集團在內地物業銷售取得不俗業績，銷售營業額增加 $60\%$ 至港幣 28億元，銷售面積增加 $57\%$ 至 527萬平方呎。年内 6個項目入伙樓面積 486萬平方呎中，於二零零二年年底共已售出 $75\%$ 達 360萬平方呎，銷售金額達港幣 15億元。庫存銷售也相當理想，達 167萬平方呎，銷售金額達港幣 13億元。年内，計劃於二零零三年入伙的 7個項目，其中 4個項目已開始預售，於二零零二年年底已出售樓面面積達 209萬平方呎，銷售金額約為港幣 12億元，而其中已收金額約達港幣 9億元。

香港物業銷售只售出樓面面積8萬平方呎，套現港幣3億元。

2. 年内完成入伙物業

本集團共有 7項地產發展項目於二零零二年年內按預期完成入伙，其中 6項在内地，而香港唯一入伙的樓盤是本集團佔 $10\%$ 權益的機鐵奥運站 B地盤Ⅱ期。

地區	入伙物業名稱及地址	用途	本集團所佔權益百分比
香港	帝柏海灣機鐵奧運站上蓋二期 B 地盤	商住	10%
深圳	陽光棕櫚園一期南山區前海路	住宅	63%
廣州	中海康城一期東圃鎮廣深鐵路北	住宅	86%
廣州	中海名都一期 A1, 5-6海珠區紡織路 I 號	住宅	100%
上海	中海馨園三期徐匯區欽州南路 III 號	住宅	99.5%
上海	翡翠別墅青浦縣徐涇鄉	住宅	100%
成都	中海名城一期高新區紫京西路	住宅	100%

3. 計劃於二零零三年完成入伙的物業

本集團計劃於二零零三年在內地有 7 項物業完成入伙，其中包括北京和深圳各有 2 個項目，廣州、上海和成都各有 1 個項目。於二零零三年入伙物業總樓面面積達 1,000萬平方呎，其中 $20\%$ 已售出。本集團佔 $30\%$ 權益的香港赤柱項目預計可於二零零三年年底入伙，預計年中開始預售。

城市	地點	入伙物業名稱	預計用途	本集團所佔權益百分比
香港	赤柱	富豪海灣	住宅	30%
深圳	南山區	陽光棕櫚園二期	住宅	63%
深圳	南山區	中海深圳灣畔	住宅	79%
廣州	海珠區	中海名都二期	住宅	100%
上海	廬灣區	海悦花園	住宅	100%
北京	海淀區	中海馥園	住宅	63%
北京	西城區	中海凱旋一期	商住	44%
成都	高新區	中海名城四期	住宅	100%

4. 土地儲備

年内，本集團在內地主要城市購入7幅土地，按本集團實佔比例計算，新增加可供發展的樓面面積約1,200萬平方呎。

發展面積

城市	地點	預計用途	權益比例	(萬平方呎)
深圳	横崗中心區	住宅	84%	270
上海	青浦趙巷鎮	住宅	100%	90
北京	昌平區沙河鎮	住宅	72%	90
北京	朝陽區光華路	商住	75%	120
北京	海淀區東北旺鄉	住宅	100%	160
北京	朝陽區王四營鄉	住宅	95%	230
北京	崇文區陶然亭東	住宅	63%	210

4. 土地儲備（續）

於二零零二年十二月三十一日，減去年内已入伙的6個項目後，本集團擁有發展中和待發展物業樓面面積合共約3,600萬平方呎，比去年增加 $25\%$ ，均分佈在經濟發達和地產市場成熟的核心城市，包括北京約1,000萬平方呎，深圳1,000萬平方呎，上海600萬平方呎，廣州600萬平方呎及成都400萬平方呎，所處地段位置優越或具備良好前景。

截至二零零二年十二月三十一日，扣除二零零三年待入伙 7 個項目本集團共有其他在發展中或待發展項目 16 項，本集團實佔比例計算可發展面積約為 2,600 萬平方呎。各項目發展概況如下：

城市	项目名稱及/或地點	預計用途	權益百分比	預計入伙時間	發展面積(萬平方呎)	項目現況
深圳	陽光棕櫚園三期南山區	住宅	53%	2004	70	在建
深圳	鹽田港項目鹽田區	住宅	47%	2004	48	規劃
深圳	横崗工業用地横崗中心區	住宅	84%	2004-2005	270	規劃
深圳	橫崗育馬場横崗中心區	住宅	79%	2005-2006	190	規劃
廣州	中海名都三期海珠區	住宅	100%	2004	80	在建
廣州	中海康城二期東圃鎮	住宅	86%	2004-2005	240	在建
廣州	錦城CI寫字樓東風東路東山區	商業	40%	2004	12	規劃
上海	和平花苑二期大連路控江路口	住宅	95%	2004	90	在建
上海	中海萊茵花園龍吳路	住宅	99.5%	2004-2005	290	在建
上海	青浦趙巷鎮	住宅	100%	2005-2006	90	規劃
北京	中海山水田園海淀區	住宅	82%	2004	160	在建
北京	中海海洋花園昌平區	別墅	72%	2004-2005	90	在建
北京	中海天地崇文區	住宅	63%	2004-2005	210	在建
北京	中海高爾夫花園朝陽區	住宅	95%	2005	230	規劃
北京	國澤大廈朝陽區	商住	75%	2007	120	規劃
成都	中海名城二、三期高新區	住宅	100%	2004-2005	370	規劃

本集團一九九七年後已停止在香港購入新地塊。

二、 工程承包

年內，本集團面對競爭激烈的香港建築市場進取開拓，依據市場環境的變化調整策略，努力開拓土木工程和私家工程兩個市場，探索和實施跨域經營。二零零二年，本集團共承接新工程28項，新接工程合約額總值港幣93億元（含本集團代管工程），較上年減少 $16\%$ ；在香港市場呈萎縮及競爭加劇的情况下已相當不錯。年内本集團投獲少部份房委會項目，以及包括竹篙灣迪士尼基礎設施二期、青山公路改誊工程和白石角科學園第1C期等多項大型政府承包工程，亦取得了九龍京士柏住宅發展等私家工程；而本集團繼續拓展內地承建市場，先後投得廣州新白雲國際機場航站樓公共區及辦公區改善工程等項目。

二零零二年底，本集團共有在建工程83項，該等工程合約額為港幣300億元。其中，本集團自營工程42項，合約額港幣99億元，主要包括馬鞍山住宅上蓋和長江實業的東涌映濁圖項目；代管工程41項，合約額港幣200億元，主要包括迪士尼地盤平整項目，彩雲道及佐敦谷發展地盤平整項目。截至二零零二年十二月三十一日，本集團在建工程合約額港幣176億元。各項在手承建項目的工程施工進展順利。

三、基建投资

本集團於二零零一年與內地合作夥伴達成協議·減少內地若干地區之基建項目投資·回收投資本金6,100萬美元已悉數於年内收回。

年内，餘下的基建項目繼續為集團帶來穩定收益並提供利潤連港幣5,800萬元。

四、 物業出租及管理

年内，本集團出租物業面積按實佔比例計算為218萬平方呎，其中，香港物業出租面積41萬平方呎，內地物業出租面積177萬平方呎。香港的中國海外大廈及海悦豪庭商場出租率達 $95\%$ ，雖然租金有輕微下調，但由於出租面積增加，租金收入反而增加 $9.7\%$ 至港幣0.73億元。上海的中海大廈及廣州的東山廣場等內地寫字樓物業出租均逾 $90\%$ 以上，租金有輕微上升。由於年中出售上海的中海大廈，本集團收回港幣4.2億元現金，但年内本集團內地出租物業收入則比去年減少 $8.5\%$ 至港幣1.21億元。

本集團物業管理業務分佈在香港以及內地的上海、廣州等大中城市，香港地區物業管理面積為1,300萬平方呎，內地地區物業管理面積為2,400萬平方呎，物業管理業務於年內繼續獲得良好效益，提供超過港幣3,000萬元利潤。

本年度，本集團的物業管理業務繼續通過優化管理團隊，建立信息網絡，強化服務創新，鞏固了行業內在國內和香港排名前列的地位。

五、 其他投资

本集團投資於港九混凝土有限公司、深圳海龍水泥製品廠、廣州蒙特利材料科技股份有限公司（「蒙特利」），以及建材等相關公司於二零零二年的業務運作順利，繼續為集團帶來良好的經營收益。

年内，本集團投資港幣2,360萬元入股浙江金洲管道科技股份有限公司（「金洲」），佔其 $20\%$ 權益，金洲已獲批准以H股在香港上市；本集團參股 $20\%$ 的蒙特利項目於年内亦已進入國內A股上市之輔導期，都正等待資本市場好轉的機遇，於適當時候上市。

業務展望

世界經濟未來發展謹慎樂觀，改善香港經濟各方面的結構性問題預計需時，中國經濟則依然一枝獨秀。隨著中國加入世界貿易組織，其經濟繼續保持快速增長的態势，這些因素對本集團經營極為有利，為本集團提供最大機遇。本集團將以股東價值可持續提高為核心目標，通過整合內外資源，加強管理使最終能提高各業務的綜合實力和競爭力，儘快實現 $10\%$ 以上的股東資金回報。

預計未來幾年本集團的經營地點仍然將以中港為主，業務則以中國房地產、香港承建和國內實業投資為主，具體措施為：

一、 本集團自一九九七年後堅持加大對內地的投資力度，把本集團的資產和業務北移，取得了令人滿意的收益，國內房地產的盈利貢獻一直在快速增長，二零零二年稅前盈利貢獻更增長達 $70\%$ ，至港幣3.42億元。本集團認為内地地產正處於大的變革整合和重組時期，在規範中發展，在調整中上升，將是主旋律。本集團將憑藉在管理模式、市場營銷及品牌形象方面形成的競爭優勢：

（1）繼續增加土地儲備和優化其管理架構。預計未來三年本集團每年新增土地儲備將不少於 1,000 萬平方呎。

二零零三年第一季度，本集團已經簽署合作協議，在廣州、長春和南京等城市發展四塊土地；

（2）繼續提高營銷、設計及水平，發揮集團的品牌優勢，爭取項目投資回報趕過預期回報目標，年銷售面積實現快速的遞增。力爭二零零五年後，年銷售面積達到 1,000 萬平方呎以上；

（3）本集團非常重視所有項目的現金回流問題，積極促銷所有發展中和已入伙樓盤的銷售，繼續維持低存貨的良好紀錄。

董事局欲提醒本公司股東，本集團持有 $79\%$ 權益的中海地產股份有限公司「「中海地產」」，已於二零零二年八月進入國內A股市場上市前的輔導期，中海地產最終的上市時間和商業考慮待定。當申請將中海地產股份分拆上市時，本集團將遵守上市規則另行公佈。中海地產的未來發展對本集團能否在中國內住宅開發業務確立領先地位有關作用。

二、預計未來本港建築市場的規模會逐步縮減，競爭加劇，本集團將繼續鞏固在港工程總承包市場份額的領先地位，保持積極穩重的投標策略，並將有效控制風險，通過開源節流等措施，增加盈利空間和改善現金流。本集團亦會繼續拓展內地工程承包市場，提高市場份額以及在本集團承建業務中所佔比重。二零零三年第一季度，本集團的同系公司佔 $45\%$ 權益的財團投得中環填海Ⅲ期工程，合約額為港幣38億元（代管工程合約），包括香港電影城等合約，共投得工程金額達港幣30億元。本集團亦會繼續積極爭取如政府總部大樓、后海灣幹線等大型工程項目。

三、本集團決定把基建、實業投資和物流業務整合為本集團三大支柱產業之一。為了使本集團獲得更多的中長期穩定利潤和其他的利潤來源，本集團將在內地積極寻求新的基建項目以及建築業務延伸項目。於二零零三年二月，本集團投資了港幣2,360萬元於美聯控股有限公司，佔其 $33.33\%$ 權益。該公司主要業務為鋼結構建築相關產品的設計、生產和銷售；於二零零三年三月投資約港幣2,000萬元增持蒙特利至 $41.8\%$ 權益；此外，本集團於二零零三年三月簽署合作協議，將投資港幣3.1億元於江西省南昌大橋項目，佔其 $55.4\%$ 權益。

四、 本集團估計香港房地產市場需要較長的時間才能復甦，短期將繼續爭取把手頭上賬面值約港幣8億元之庫存於2年内出售，並積極推動赤柱項目的發展和銷售。

五、積極利用國際資本市場，同時利用中國內地資本市場，以改善本集團的資本、負債結構，增加內地人民幣融資力度，用人民幣資金投入資本業務。目前，本集團財政狀況良好，於二零零二年底持有現金港幣19億元，銀行未用額度達港幣26億元，淨負債比率降至 $8\%$ 。由於大力拓展國內業務，貸款比率於未來一兩年内難免會有較大幅度的上升。無論如何，本集團會繼續實行相對穩健財務戰略，保證本集團有持續健康的高增長。

藉此機會·本人謹代表公司董事局同寅向各位股東的大力支持·社會各界熱忱幫助以及本集團員工之忠誠服務·表示最衷心的感謝！

孫文傑

主席

香港·二零零三年四月三日