- 增量空间萎缩的客观现实。受地产开发端长周期下行影响，2025 年住宅竣工同比下降 20.2%，销售面积同比下降 9.2%，物企「背靠大树好乘凉」的时代彻底终结。开发商行业，尤其是关联方缩量，意味著从开发商处获取的「无成本增量」规模进一步压减，行业已全面进入存量竞争的「深水区」。
- 我们预计，中国物业服务从业企业从「十万量级」向「一万量级」聚合。
- 2025 年全国物业服务企业（500 强）平均收缴率降至 71%，连续四年下滑；
- 存量市场竞争中，单一项目往往吸引 10-15 家公司参与「肉搏」，激烈的价格战导致项目毛利率持续承压。
- 在人工成本刚性上涨与服务单价下行的双重挤压下，能够将流程转化为算法、将人力转化为智能体的企业，将获得行业代差级的生存优势。
- 2025 年至 2027 年是本集团完成能力建设的三年，本集团将围绕「资产服务、智慧、低碳」三大关键词，推进「蝶城+、企服+、生态+」三大战略。
- 虽然本集团在住宅存量市场维持了 70% 的高胜率，但输掉的 30% 标的多数流向了灵活性更高、颗粒度更细的小型物企。
- 报告期内，于存量市场获取 247 个住宅项目，新签约年化饱和收入人民币 1,422.4 百万元，同比增长 21.1%。其中，通过「弹性定价」模式获取了 51 个住宅项目，占存量市场拓展中的 20.6%。
- 房屋修缮业务表现优异，实现收入人民币 556.3 百万元，同比增长 67.1%，验证了存量资产维护逻辑的爆发力。此外，研选家自营装修业务新签约人民币 529.9 百万元，同比增长 26.6%；
- 本集团致力于深化万物梁行在商办物业、丹田在学校及医院物业赛道的专业领导力。
- 2025 年是万物梁行的续约大年，我们以 90.85% 的续约率完成了饱和收入人民币 4,838.0 百万元的合同续签。
- 一个典型的观察是：每 10 次竞标中，我们能精准拿下 5 个；而剩下的 5 个标的，则分别落入 5 家不同的知名同行手中。这种「1 对 N」的竞争态势清晰地表明：市场上并没有第二个能与我们全方位抗衡的单体对手，竞争格局呈现高度「散裂化」。
- 通过参编全国首部能源审计标准及发布行业首个碳核算方法论，掌握了绿色建筑的话语权。
- 报告期内，实现管理费用同比下降人民币 197.7 百万元，同比下降 10.1%，真正验证了技术红利对组织效率的实质贡献。
- 本集团循环型业务包括住宅物业服务、物业及设施管理服务及 BPaaS 解决方案三大业务，是营收稳健增长的「压舱石」。
- 居住相关资产服务的收入增长主要由于报告期内在住宅空间内对非开发商客户开展楼宇修缮业务。
- 本集团来自 AIoT 解决方案的收入为人民币 437.9 百万元，同比下滑 69.3%，占总收入的 1.1%。该业务在报告期内毛利为人民币 43.2 百万元，较 2024 年同期下滑 85.6%，占总毛利的 1.0%。该业务收入和利润下滑主要由于地产行业下行，业务处在服务转型期。
- 尤为关键的是，我们将继续推动房屋修缮与装修业务实现跨越式的高速增长。依讬街道级的高浓度触达，我们深度链接业主对资产保值的刚性需求。通过「研选家」等专业品牌的标准化输出，利用蝶城内极低的用户获取成本与极高的交付信任度，持续拉高修缮与装修业务的渗透率，使其成为集团抗周期的核心增长点，真正实现从单一物业管理向综合空间运营的商业模式升级。
- 本集团来自商企和城市空间综合服务产生的收入为人民币 11,791.3 百万元，较 2024 年同期的人民币 12,295.6 百万元降低 4.1%，主要由于本集团 2024 年下半年开始主动收缩开发商业务，实现对开发商增值业务的关停并转。
- 本集团的年内利润从截至 2024 年 12 月 31 日止年度的人民币 1,244.6 百万元降低至 2025 年同期的人民币 771.6 百万元，同比降低 38.0%，主要因为非经常性事项净损失同比增加人民币 564.4 百万元。其中，截至 2025 年 12 月 31 日止年度，本集团信用减值损失同比增加人民币 567.2 百万元，就关联方所欠本集团的款项于 2025 年度进一步计提减值拨备约人民币 742.7 百万元，同比增加人民币 483.3 百万元。
- 截至 2025 年 12 月 31 日止年度，核心净利润为人民币 2,128.2 百万元，同比增长 0.8%。
参考来源：万物云 2025 年管理层讨论与分析