周安瀰

简介

周安瀰是保利资本总经理。保利资本是保利体系内以房地产项目股权投资为基石业务的地产投资基金平台，至 2022 年初已成立近七年。2022 年 1 月他接受《中国房地产金融》专访，系统阐述了对行业洗牌、纾困、代建与 REITs 的判断。

关键信息

• 投资方法论：秉承稳健投资、保持战略定力——行情低点抢抓投资机遇，市场高点避免盲目追高，坚守利润标准底线，"不贪心赚尽最后一个铜板"；坚持城市群深耕，重点布局一、二线核心城市核心地段，已投项目覆盖京津冀、长三角、粤港澳大湾区、长江中游和成渝等经济圈关键节点城市，并以跨区域组合投资分散城市轮动风险；坚持精益管理，投前严格评审风控，投后以股东身份参与项目重大事项决策、实现开发全流程监管。
• 纾困判断：短期看纾困是较好的方式——对困境房企可有效解决资金问题、助力债务危机软着陆，对困境项目助力复工与按期保交付；保利资本将探索设立地产开发纾困基金。
• 长期行业观：房地产超 10 万亿市场规模仍在，目前处于峰值下行调整阶段；人口基数与城镇化带来的置业及改善需求仍存，存量转换时代是新赛道。据其引述，行业存量 300 万亿，按每年 2% 城市更新率测算每年销售规模仍有 8 万亿，预测中国房地产市场未来年销售额维持在 10 万亿—14 万亿。
• 转型观：转型与否因企业而异，但需在熟悉的行业继续深耕、做好产品；即使不转型，改变过往"三高"（高周转、高杠杆、高负债）模式、认真做产品也有机会；"转型对于大部分房企来说，什么时候开始都不晚，晚的是从来不去思考"；主张从"地产思维"转向"经营思维"。
• 出路观：代建与 REITs 都是多元化机会但非唯一方向。代建具"轻资产、低杠杆、高利润率"特点且高度依赖品牌与操盘能力，分政府代建、商业代建、资本代建与配资代建；REITs 是大势所趋，能盘活存量、提升权益资金比重、降低杠杆，但国内公募 REITs 仍处初期、聚焦基础设施，住宅/商业/办公类暂未纳入试点，保障性租赁住房已可通过 REITs 退出。
• 产业链投资："双轮驱动"一手抓科技、一手抓产业，已投全屋智能家居"UIOT 超级智慧家"、人工智能"商汤科技"、建筑 BIM 与工业机器人"大界机器人"、定制家居"皮阿诺"等，均未脱离地产主业主轴。
• 与碧桂园合作：携手碧桂园创投（深圳市碧桂园创新投资有限公司）共同设立"保碧产业链基金"，对方作为 Co-GP 共同发起双 GP 产业链赋能基金；选择理由是志同道合达成共识、双方优势互补，依托碧桂园在地产开发端的赋能能力与物业端场景落地能力共同扩大产业链生态圈，实现"1+1>2"。

相关条目

• 碧桂园 - 与其旗下碧桂园创投共同设立"保碧产业链基金"（双 GP 合作）