万物云2022年报致股东信

時空在此交互

2,022 是一個形勢注定嚴峻的年份。經過數年調控，開發商持續債務暴雷、新房銷售大幅度下跌。預期中從增量市場到存量市場的平滑轉換曲線，變得異常陡峭。放眼歷史，這種震盪強度也殊為罕見。開發商，這個物業公司傳統的好客戶，一下子變得捉襟見肘，體現到財務報表上則是新開盤萎縮帶來的前介業務與案場業務大幅下滑（下半年尤甚）、新交付的開發商未售空置房帶來的物業費欠費增加以及其他關聯應收賬款增加，代銷開發商車位資產這門看似不錯的生意一下子也冷靜了起來，而以上這些業務在物業公司的財務報表上都曾經體現過不菲的毛利。

時代的企業，必然得經受住時代的洗禮。如果不是地產行業遭遇寒冬，或許物業行業還會躺在傳統收入結構的溫柔鄉裏，鐵一樣的事實擺在面前，只有做好基礎服務，贏得客戶口碑，才能在「長坡薄雪」的賽道上持久滾厚。開發商給物業企業帶來的問題，萬物雲旗下業務同樣需要面對，但打開財務分部報告可以欣喜地看到不論住宅物業還是商寫物業，這兩項基礎服務均保持營業收入高位增長、可比口徑下營業毛利水平穩中微升、經營性淨現金流表現優異。

對於開發商今天或有的局面，公司在持續降低與母公司關聯交易比例的同時， 2019 年就開始為對沖業務來源單一的風險做出多元客戶佈局，並通過旗下「萬物梁行」，讓公司成為互聯網、金融、高端製造等領域頭部企業的戰略物業服務商。 2022 年，物業及設施管理服務中來自第三方的收入為人民幣 64.0 億元，佔比高達 84.8%，並新增了 16 個世界及中國 500 強客戶、8 個獨角獸客戶，其中包含新能源、半導體、航空航天等多個領域的頭部企業客戶。

物業城市，是公司於 2018 年提出的中國物業企業走向城市管理的行業策略。在試點中，公司選擇了近七成的合同通過少數股權操盤並落地科技業務，約三成的合同根據甲方情況實體運營。從 2022 年的實踐結果看，後者的毛利走低，而通過少數股權操盤的商業模式得到了進一步驗證，尤其在助力智慧城市產品落地方面效果顯著。

的確， 站在「萬物雲」發展空間物聯戰略的角度， 智慧社區與智慧城市業務的增長更為重要。 從數據 上看， AIoT解決方案創造收入人民幣13.8億元， 同比增長13.9%， 貢獻毛利人民幣4.2億元， 同比增 長41.2%， 毛利率上升至30.7%；BPaaS解決方案實現收入人民幣9.9億元， 同比增長56.7%， 貢獻 毛利人民幣3.3億元， 同比增長29.5%， 毛利率達到32.9%。 萬物雲陸續與科技頭部企業形成協同發 展策略，出圈成功。

2022， 注定是一個挑戰超出預期的年份。 人流物流的阻滯， 空盪的城市與街道， 至今歷歷在目。 必 須面對的現實是， 我們為保障客戶服務品質以及人力資源供給付出的成本大大增加了， 社區安全保障 成本超億元， 原計劃「擼起袖子加油幹」的家裝業務也因為無法入戶而未及預期， 往常業主集中繳費 的12月， 也因多數員工居家待崗令履約情況大打折扣。 前所未有的壓力下， 萬物雲各版塊經受住了 考驗，「萬科物業」再次因面對突發事件的社區安全保障贏得了全國業主的讚譽，「萬物梁行」同樣被 甲方給予「風雨同舟」的認可，「萬物雲城」則被政府定義為招之能戰、戰之能勝的實力品牌。 在某種 程度上，這些成本的付出，積累了財務報表尚無法展現的無形資產。

能夠呈現在報表上的商譽與無形資產則是來自於2021年公司對陽光智博與伯恩物業的收購以及2022 年對首萬譽業物業實現並表。 公司謹慎的財務政策， 堅持足額攤銷無形資產， 這對利潤表的數字會帶 來影響。 同時， 公司也充分發揮在萬物梁行得到驗證的投後整合能力， 完成了陽光智博、伯恩物業職 能部門、住宅物業部份與公司的順利整合， 並充分發揮原團隊在福建市場、低價住宅物業、醫管物業 等領域的優勢，讓商譽真正創造價值。

不論疫情影響，還是地產行業的寒冬，都應被看作危中有機，堅持戰略的篤定在危機轉換中尤為重要。

當萬物雲旗下的傳統業務與萬物雲的空間物聯業務相結合，「蝶城+」就是萬物雲正在構建的產業互聯生態。在 3 公里半徑的地理空間內，打破傳統住宅物業圍牆，通過智能物聯硬件對服務流程做出系統性改變，人員調度從小區內變為跨小區，效率得到改變，這就是「蝶城+物業」。從數據上看，2022 年蝶城數量從 459 個增長到 584 個， 2022 年我們已經完成提效改造 38 個蝶城，涉 329 個項目，實現收入人民幣 8.2 億元，相關投入改造約人民幣 1.6 億元，在當年實現超過人民幣 3000 萬元的提效，作用至全年可提升 4%的基礎住宅毛利率，坂田模型得到複製，投資人的錢得到了有效使用。而同樣在這個區域內，對維修匠人們做出智能調度，則構成了「蝶城+房屋煥新」。在房屋煥新試點的 31 個蝶城中，實現了人民幣 2.1 億元的簽約合同額，同比增長 118.8%，同時我們維持了超過 90%的高滿意度。蝶城生態業務也在逐漸鋪開，在 38 個蝶城內，商業物業及設施設備管理業務收入同比增長人民幣 1.6 億元。由此延伸下，「蝶城+社商」、「蝶城+電梯」、「蝶城+『XX』」的產業互聯生態正在形成。 2023 年，我們將實現超過 100 個蝶城的試點、探索及迭代。

或許對不同人而言，什麼是產業互聯，有着不同的視角和答案。我問 AI 什麼是產業互聯，從回答中我提取了幾個關鍵詞：與傳統產業結合、智能物聯、智能調度、雲平台、供應鏈效率提高。而這些，正是我們已實現抑或是正為之努力的目標。互聯網公司是線上找到了線下，傳統行業是線下找到了線上。

產業互聯，時空在此交互，不可缺少的是股東的信任，如此，你與萬物雲注定是計劃的一部份。

萬物雲空間科技服務股份有限公司

董事長、執行董事兼總經理

朱保全

中國深圳，2023 年 3 月 27 日