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updated_at: "2026-09-29"
created: "2026-09-28 20:45:00"
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description: "中国保利集团控股的央企房地产开发商（600048.SH）"
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# 保利发展

## 简介
保利发展控股集团（600048.SH）是大型中央企业中国保利集团控股的房地产上市公司，以"精于战略，长于执行"自我定位，在行业深度调整期凭借央企信用优势维持低成本融资与正向经营现金流，是国有开发商阵营中规模与信用双强的代表。

## 关键信息
- 战略节奏：2021 年行业进入深度调整期后前瞻判断"五化"趋势，提前启动"去库存、调结构"；2023 年提出"高质量发展的品质时代"判断，2025 年将三大主业上升为公司战略方向，以"三好房子"为核心产品，构建"好产品、好服务、好生活"价值闭环。
- 销售与深耕：2025 年核心城市销售贡献达 92%（连续三年保持 90% 左右），核心城市市占率 7.9%（同比 +0.8 个百分点），10 个城市市占率超 10%；广州销售约 500 亿元、上海约 390 亿元，北京、三亚、佛山等单城破百亿。
- 现金流：连续八年保持经营活动现金流为正；2025 年回笼资金 2,589 亿元，销售回笼率 102%，连续 3 年超 100%；期末货币资金 1,229 亿元，占总资产比例超 10%，并表口径已售待回笼资金 498 亿元。
- 融资与信用：2025 年新增有息负债平均成本同比降 33BP 至 2.59%，期末综合融资成本降 38BP 至 2.72%（公司债利率最低 2.12%、中期票据最低 1.85%，均创历史新低）；一年内到期有息负债 706 亿元，占比降 3.6 个百分点至 20.7%。年内发行国内首单现金类定向可转债（85 亿元、6 年期综合成本 2.32%），并完成 110 亿元中期票据与 45 亿元公司债。
- 开竣工与库存：2025 年新开工 703 万平方米、竣工 2,450 万平方米，建安支出 737 亿元（同比下降）；期末待售面积 5,654 万平方米（增量 925 万、存量 4,729 万，同比减少约 10%）。2026 年计划直接投资 1,664 亿元、新开工 676 万平方米、竣工 1,542 万平方米。
- 经营质量：2025 年交付高品质住宅 12.99 万套，客户满意度提升至 87%，获中指研究院交付力优秀企业 TOP1，产品力连续两年行业第二；"当年拿地、当年开盘"项目 28 个，贡献签约金额超 200 亿元。
- 不动产经营：以商业不动产 REITs 打通"投-融-管-退"闭环，推进广州保利中心、佛山保利水城时光汇为标的的申报发行；首次落地住房租赁购置贷款，大力发展租赁住房。
- 行业判断：认为房地产是政策高度敏感行业，2025 年全国商品房销售面积 8.81 亿平方米、销售金额 8.39 万亿元（同比 -8.7%、-12.6%，降幅较 2024 年收窄），二手房成为企稳主力（网签 7.37 亿平方米、+2.7%），市场有望逐步止跌回稳，房地产仍是支柱产业。

## 最新进展
- 2026 年：披露 2025 年年报管理层讨论与分析，全年回笼 2,589 亿元、综合融资成本降至 2.72%，并给出 2026 年 1,664 亿元投资计划。(保利发展2025年管理层讨论与分析)
- 2025 年：发行国内首单现金类定向可转债（85 亿元），公司债与中期票据利率创历史新低。