龙湖集团 2024 年主席报告

二零二四年，本集團於南京、合肥、蘇州、重慶、長沙等地新增運營 11 座天街項目，疊加既有開業項目，商業板塊以 97%的出租率（截止二零二四年末）實現經營利潤與現金流的同步穩增。商業團隊通過場景創新與消費痛點捕捉，在核心城市打造兼具活力與品質的消費空間，銷售額及客流均實現逆勢同店增長。本集團對商業的戰略投入與運營能力迭代，既是在行業波動期平衡風險的穩定器，更是拉動資產增值的強引擎。

龍湖龍智資管作為資產管理航道，通過長租公寓、產業辦公、服務式公寓、活力街區、婦兒醫院及健康養老六大業務板塊，構建出全週期、全業態的資產管理能力，全年貢獻運營收入 31.8 億元。基於不斷迭代的資管能力，運營出「好空間」，助力資產保值增值，推動本集團運營業務持續深耕存量市場，形成穩定利潤貢獻與現金回流的良性循環。

龍湖智創生活全年實現收入 114.2 億元，同比增長 8%，不斷拓寬服務半徑，住宅、商企、美居、優選及租售五大飛輪業務服務超過 325 萬戶業主，在管面積超過 4 億平方米。通過智慧科技系統升級，針對安全防控、節能降耗、空間運維等多場景管理，讓空間的使用更便捷、服務更人性化、管理更高效，客戶滿意度連續第 16 年超過 90%。

龍湖龍智造提供覆蓋研策、設計、建管、精工等多模塊的一站式、全業態服務，以高品質、優成本、短週期的運營建造能力，為客戶項目提升運營效率，助力價值兌現。龍湖龍智造正以數字化轉型及智能化製造使傳統行業煥發出新的活力。

本集團將 ESG 治理全面納入戰略決策核心，以 「向善」基因深度融入企業發展戰略。我們積極踐行低碳理念，所有新建項目 100%達到國家綠色建築星級標準；同時搭建覆蓋全業務鏈條的數字化雙碳管理平台，全面推進減排目標的實現。社會責任方面，本集團累計（包括本集團及創始人、龍湖公益基金會的累計捐贈。）投入公益資金超 20 億元，惠及全國 234 萬幫扶人數，在鄉村振興、助學興教等領域持續輸出企業公民價值。面向未來，本集團將以更高標準完善公司治理體系，善待環境與回饋社會，築牢高質量、可持續發展的根基。

本集團穿越週期的韌性，源於對戰略定力的長期堅守、對風險底線的恪守敬畏、對客戶導向的深度錨定。我們相信，惟有穩固企業基底，才能在週期中逐步築底，進而實現高質量的轉型與發展。

最後，本人謹代表董事會，向股東、客戶、社會 各界的鼎力支持致以衷心感謝！

龍湖集團控股有限公司

陳序平

主席

美的集团 2024年致股东

2024 年，世界在变局中前行，挑战接踵而至，面对复杂的内外部环境，美的以“全价值链运营提效，结构性增长升级”为经营重点，业绩再创历史新高，营业总收入实现 4,091 亿元，其中 ToB 业务收入实现 1,045 亿元，归母净利润实现 385 亿元，经营活动现金流达到 605 亿元。2024 年，美的位列《财富》世界 500 强第 277 位，连续 9 年跻身世界 500 强企业行列，再度入选《财富》中国 ESG 影响力榜、最受赞赏的中国公司榜单，连续两年荣膺《福布斯》全球最佳雇主。2024 年，美的也成功发行 H 股并在香港联交所主板上市，A+H 双资本市场平台的构建将助力全球突破战略。

美的又登上了一座山峰，从本世纪初收入不到 100 亿到超过 4,000 亿，从单一产业到 ToC 和 ToB 多产业，从中国顺德到研发、生产和销售的全球布局。回望四分之一世纪，再大的风暴，在长期看来不过是一次普通的呼吸。伟大的奇迹从来不是随便发生，是一代又一代美的人通过一次又一次自我颠覆、自我否定、自我革命和自我突破，用每一个平凡细微的日常成就了美的今天的“诗和远方”。致敬全体美的人，你们比想象中更勇敢；致敬全体股东，面对全球市场波动与产业周期的考验，你们的信任和支持是我们穿越周期、坚持长期价值创造最强大的底气。

所有的灿烂都会凋零，所有的繁花都不会永恒。身处全球经济增长乏力、地缘政治格局日趋复杂、技术革命与商业范式迭代、行业与市场内卷进一步加剧的超长周期中，没有哪个企业是安全的。上一个周期的宠儿，如果跟不上变化，就会在下一个周期消亡。翻越山峰的目的不是停在山顶，而是让我们看到山峰后面的无限可能。正如彼得·德鲁克所说，“动荡时代真正的风险不是动荡本身，而是沿用过去的逻辑应对今天的剧变”。面对惊涛拍岸的竞争压力，我们必须主动出击，对决内卷，撕裂固有认知茧房，敢于创新、探索和尝试，以刀刃向内的勇气推动系统性革新，才可能以美的自身变革创新的小周期来应对宏观环境的大周期。

2025 年，美的要坚定落实“以简化促增长，以自我颠覆直面挑战”的经营思路。我们简单，世界就简单；我们复杂，世界就是迷宫。我们要敢于做减法，寻找简单的答案，通过对业务结构、产品类别、工作模式、组织架构等进行简化，去掉不必要、不产生价值的经营活动，将资源投入到更重要的地方。自我颠覆就是要跳出既有优势，摆脱历史负担和路径依赖，要敢于打破结构，破坏体制，减少结构性和体制性成本。商业史上历来转型成功突破逆境的企业，都是通过向死而生的改革之势，大刀阔斧自我颠覆，无一例外。常识不可动摇，我们要坚持强化产品力、提升效率、优化经营、降低成本、改善现金流，同时推动科技领先战略落地，直面挑战：

坚持海外 OBM 优先：全力突破海外市场，深海浅海都要去，持续拓展海外制造布局，提升海外制造效率和交付能力，加强 OBM 产品研发和投入，完善全球各区域产品布局和产品竞争力，提升 OBM 在海外收入中占比。

坚定 DTC 模式深化：以用户为中心作为企业创新与变革的根本，坚定落实中国市场 DTC 模式转型，通过线上模式重构线下，实现全渠道融合和全要素协同共享，构建敏捷型零售组织架构，积极推动流量获取和用户运营。

推动 ToB 发展转型：新能源和工业技术要推动核心零部件和绿色能源领域的研发，机器人与自动化要降低结构性成本并加快推动中国市场机器人的业务发展，智能建筑科技要加快建立欧洲第二主场并发力系统方案、制热、电梯等业务，同时积极发展健康医疗、智慧物流等业务，提升 ToB 业务收入占比。

时代巨轮滚滚向前，企业竞争的长河如同宇宙星空有起有落，美的是黯淡、迟暮还是生生不息，在于我们的选择。无论宏观环境如何变化，地缘政治如何动荡，中国经济如何转型，行业市场如何内卷，我们都要从风雨中再出发。世界很大，美的很小，没有比双腿更远的路，没有比心中希望更高的墙，没有到不了的远方。我们要保持斗志、敢想敢干、敢变敢拼，坚定全球突破，勇敢推开世界的门，去所有我们知道的地方生长，去全世界每一个角落寻找远方。

期待与全球股东共同书写美的新故事。

美的集团股份有限公司董事会

2025 年3 月

2024年对万科而言，是异常艰难的一年，面临多重风险挑战。万科在各方支持下积极开展自救，保持经营稳定，规范公司治理，推进模式转型，风险在逐步化解之中。由于公司销售显著下降，出现大额亏损，流动性承压，给股东、客户、员工、金融机构、合作伙伴和关心爱护万科的人士造成了困扰，对此我们深表歉意。

公司业绩亏损既有外因也有内因。当房地产市场供求关系发生重大变化，公司未能及时摆脱高负债、高周转、高杠杆的扩张惯性，出现了投资冒进、多赛道布局步子过大、融资模式未能及时转型等问题，管理和风控机制也未能跟上业务和组织发展的需要，导致经营陷入被动。这些长期发展过程中积累的问题正在逐步消化，但彻底化解仍需要时间。针对经营管理、公司治理、组织建设等方面存在的问题，公司进行了深刻反思、有效整改，并持续改进。

直面问题、解决问题，方能向前进。为有效化解风险，切实保护购房人、债权人、投资人的利益，2025年1月27日，公司董事会决定充实万科经营管理力量，运用大股东深铁集团在内的各方资源优势，进一步聚焦主业，加快融资模式转型，更好推动万科稳健经营和可持续发展。全体万科人竭尽所能，推动改革化险和融合发展，相信在各方支持下，万科一定能走出低谷、迎来转机。

2024年是万科成立的第40年。历经40年的风雨和沉淀，万科打造了优质的产品和服务，积累了丰富的运营经验，储备了优秀的人才资源，培育了强大的品牌影响力。2024年实现营业收入3,431.8亿元，完成超过18万套房子的高品质交付，实现销售额2,460.2亿元，顺利兑付292亿元境内外公开债及ABS，盘活了一批大宗资产及存量项目，为改革化险赢得了时间和空间。公司60%以上新建项目引入可再生能源设计，新开放的上海上生新所二期、大连东关街、东莞记忆等历史文化街区“活化”项目生动体现了“保护+发展”的城市有机更新理念，万物云的“蝶城”、多元客户、科技三大战略驱动业务稳健增长，长租公寓、高标仓及冷链仓储在规模、效率、创新等方面行业领先，商业和自有酒店品牌影响力扩大，REITs和Pre-REITs等创新型工具取得积极进展。这些持续积累与提升的经营能力，为万科稳健发展奠定了坚实基础。

2024年9月以来，政策持续释放稳定信号，房地产市场信心得到修复，止跌企稳、筑底回升趋势明显。2025年，公司将抓紧政策机遇，坚持用改革的办法解决发展中的问题，在发展中化解风险，从城市聚焦、业务组合、模式创新、科技突围、产业协同等五个方面发力，加快新旧发展动能转换。公司将把握城镇化发展规律，持续提升多元场景的开发经营服务能力，深度参与城市存量不动产的改造盘活，充分应用新一代的信息技术、绿色低碳技术、新型的建造技术等新技术，以及新产品、新材料、新工艺，建设满足人民群众新期待的“好房子”。公司将着力强化与深铁集团的融合发展，因地制宜打造新质生产力，在轨道物流、TOD综合开发、商业运营、工程代建、基础设施运维养、科技创新等方面深度合作，共创城市新生态。公司将坚持阳光下的运行体制，打造高效组织，科学降本增效，瘦身健体，盘活存量，降低负债，规范治理，筑牢风险防控的底线。

在公司遭遇困难之时，万科获得了多方积极支持。广东省、深圳市及有关部门、金融机构负责人表示，全力支持企业稳妥处置风险，保持万科融资规模总体稳定，助力企业持续健康发展，稳固市场信心。“白名单”贷款、经营性物业贷款等房地产融资协调机制有力推动公司融资模式转型，金融机构等各类合作伙伴纷纷施以援手，支持公司融资需求。深铁集团作为积极股东和耐心资本，综合运用业务支持、资金支持、战略融合、轨道赋能等市场化、法治化手段予以支持。对此，我们心怀感恩，惟有挺膺担当、全力以赴，用实际行动予以回报。

不忘初心，方得始终。万科人将始终坚持理想与热爱，执着品质追求，尊重自然法则，回归城市本源，倾力建设“好房子”、营造“好社区”、提供“好服务”。困难都是暂时的，万科生长于深圳这座改革创新、拼搏奋进的“奇迹之城”，骨子里镌刻着不甘平庸、永不言弃的成长基因，我们愿与志同道合的有志之士携手，动员各方力量，协调多方资源，共同推动万科健康发展，持续为股东、为社会创造价值。

万物云2024年报致股东信

AI的代價

接入 DeepSeek 了嗎?本地部署大模型了嗎?屬於中國的 AI 盛宴一下子超越了 2 年前 ChatGPT 那波初始聲浪。在研究與實踐中，我一直在思考，之於我們這個行業與萬物雲，AI 意味著什麼?

AI 帶來了通用專業的平權。律師、會計師、品牌這些通用專業，往往越大的公司越有能力聘請薪酬更高、經驗更豐富的專業人士。但在 AI 加持之下，即便是小公司，也可以用較低成本獲得不亞於專家的意見或者作品，這對於毛利率並不高的物業行業，在費用層面絕對是件好事。但專業仍然需要，因為大模型需要專業的 prompt，才能給出專業的答案。

很難調出行業大模型。通過本地化部署幾種大模型，做了大半年的嘗試，並沒有調出令人滿意的專業大模型。於是改向 RAG（Retrieval-augmented Generation）路線，把專業知識寫入向量數據庫，再根據需求調用不同大模型，據此做出的「智能物業管家」、 「智能 IT 管家」及「智能 HR 管家」已經應用於實戰。

利用 AI 做人工替代或被甲方反替代。 AI 可以帶來顯而易見的人工替代，但值得警惕的是，過去二十年由於專業化分工協作，很多企業把非主營業務外包，比如科技公司代碼開發的工作，當作為外包方試圖用 AI 做人工替代時，切莫忘記你的甲方自己也可以用 AI 完成這項任務，而無須再外包給你。這時候，你與甲方會從協作，短期內會變成競爭者，然後看誰更快、成本更低。

機器人對提效有積極意義且不改變合同主體。儘管「動手」的作業，對於機器人來說仍需假以時日，但如同看到無人機清洗外墻，越來越多的機器被應用到物業基層作業領域，這對服務效率的提升效果顯著。針對眾多產權人共有空間部分的日常打理與應急服務，業主們不會退回到八十年代「門前三包」 似的自助，物業公司作為第三方被委託的需求仍然剛需存在。

智能體（AI AGENT）或是物業公司的最大威脅。如果說物業服務的核心，是通過與業主達成共識，並依托專業知識指揮「四保」高效作業，創造安全、安心的環境，助力資產保值增值。那麼，是否可以基於數據創造一個物業項目的智能體，比如有三位住在一樓的業主連續報事家中地漏返水，智能體便可以判斷並發出工單，把所有污水管排查一遍看看是否有系統性問題。針對日常任務的跟進、臨時任務的督辦、工單調度與質檢、預防性分析，這些物業經理的職責，都是可以預判的智能體能力。

期待萬物雲的「靈石邊緣服務器」愈發智能。公司很快就會衍生為三類崗位， H 類為真人、R 類為機器人、A 類為智能體。作為企業現在就要努力去做，一方面做好企業知識庫，幫助 R 類、A 類員工上崗，一方面要盡快區分哪些工作是必須的 H 類崗位，並提前做好轉崗培訓，在 R 類與 A 類員工上崗後提供轉崗機會，避免失業。

並非業績增長即是未來， 轉型中的能力建設 至關重要。「資產管理能力， AI應用能力， 綠色低碳能力」將作為萬物雲的關鍵能力建 設方向。 在過去難熬的一年裡， 陷入無端揣 測不算痛心， 因為真相如竹筍， 雖無言卻總 要破土。 當看到國資向母公司的支持助力， 眼中現出希望、淚光。

企業始於人、終於人、萬變不離其宗 - 服務好客戶、對得起員工。

人生難免經歷痛苦掙扎，人總要學著自己長大。還記得年少時的夢嗎? 像朵永遠不凋零的花!

萬物雲董事長

朱保全

呈

雅戈尔2024年年报

致股东

尊敬的股东：

大家好！

2024年是雅戈尔进入深度调整的年份，我们退出了运营三十多年的地产行业，全力投入时尚产业的发展，不断加强对雅戈尔品牌的投入与提升，同时对引进的品牌进行消化与拓展。尽管目前还没有产生效益，但我坚信，有志者事竟成。

2024年是雅戈尔创业45周年，45年来雅戈尔经历了风风雨雨，发展中遇到有顺境也有挫折，但雅戈尔人坚持创业初心不变，我们不断调整和完善产业结构，用数字化提升传统产业，做好企业全方位的传承工作，有条不紊地向前推进。可以说，雅戈尔的发展战略更加清晰，雅戈尔的步子更加稳健扎实。

2025年是雅戈尔承前启后的一年，我们将编制新的五年规划，继续坚持朝着时尚产业目标稳步前进，尽管当前大环境对时尚经济带来挑战，但我们坚信，只要努力，一往无前，我们定会克服当前的困难，走向成长的通道。

我们始终感谢广大股东的信任与包容，我们始终秉持为社会提供优质服务、为企业增加发展后劲、为股东争取更大回报、为员工谋取幸福尊严的理念，努力工作，谢谢大家！

李如成

2025年4月24日

中海发展 2024年董事局主席報告書

二零二四年，房地產市場持續下行。國家統計局資料顯示，全國新建商品房銷售額同比下降 17.1%，僅相當於行業高點二零二一年的 53.2%。

市場低迷，本集團統籌發展與安全，以進促穩，積極應對各種困難與挑戰，持續為股東創造價值。年內，標普全球上調本集團的信用評級從 BBB+╱穩定至 A–╱穩定，成為唯一雙 A 國際信用評級的中國房企，體現了國際評級機構對本集團資金管道暢通、業務基本面穩健，在行業下行期可持續發展能力強勁的充分肯定。

二零二四年，本集團系列公司實現合約物業銷售額人民幣 3,106.9 億元，同比增長 0.3%，是中國十強房企中唯一實現銷售增長的公司，國內市場佔有率較二零二三年末提升 0.55 個百分點達到 3.21%。中國指數研究院數據顯示，二零二四年本集團系列公司的權益銷售額居行業第一。

截至二零二四年十二月三十一日止年度之經審核本集團收入為人民幣 1,851.5 億元，本公司股東應佔溢利為人民幣 156.4 億元，剔除稅後投資物業重估增值及匯兌淨損益等影響後之核心股東應佔溢利為人民幣 157.2 億元。本公司股東應佔權益為人民幣 3,806.1 億元。董事局建議派發截至二零二四年十二月三十一日止年度之末期股息每股港幣 30 仙，全年合共派發股息每股港幣 60 仙。

本集團聚焦一線城市的策略，在下行市場中收穫碩果並引領行業。本集團在北京、上海、廣州、深圳四個一線城市的市場佔有率均進入當地市場前三名，其中，在北京、上海、深圳位居第一。本集團系列公司（不含中海宏洋）在香港及北上廣深五個城市實現合約銷售額人民幣 1,640.4 億元，佔本集團系列公司（不含中海宏洋）銷售合約額的 60.6%，其中，在上海實現合約銷售額人民幣 704.5 億元。

本集團聚焦改善性住房需求，在北京、上海、深圳、南京等多個城市首次推出的面向改善型客戶的高端產品 玖序系等項目逆勢熱銷，其中，上海建國東路項目實現合約銷售額人民幣387.3億元， 創全國單盤年銷售紀錄；上海領邸 • 玖序╱玖章項目實現合約銷售額人民幣 282.1億元；深圳中海•深灣玖序項目實現合約銷售額人民幣156.2億元。

本集團九個商業項目投入運營，商業物業運營總建築面積增加 30 萬平方米，商業物業收入繼續保持較快增長，實現收入人民幣 71.3 億元，同比增長 12.1%。

市場調整下行，不確定性增強，本集團保持投資定力，聚焦高能級城市的優質資產，精準投資，全年在 12 個中國內地城市獲取 22 宗地塊，總購地金額人民幣 806.1 億元，權益購地金額人民幣 696.3 億元，新增購地金額行業第一，四個一線城市權益購地金額佔比約 73.5%，貨量結構優勢更加突出。

本集團繼續保持穩健的財務狀況與強勁的成本優勢。於二零二四年十二月三十一日，本集團的資產負債率為 55.8%，淨借貸比率為 29.2%，繼續保持在「綠檔」。本集團積極管理有息借貸規模，提早償還二零二七年十一月到期的俱樂部貸款港幣 121.1 億元，淨償還債務人民幣 175.5 億元，有效優化債務結構，人民幣債務佔比提升至 82.3%。本集團持有銀行存款及現金為人民幣 1,241.7 億元，經營性現金淨流入為人民幣 464.5 億元。本集團二零二四年平均融資成本為 3.1%，融資成本處於行業最低區間，分銷費用與行政費用合計佔收入的比例為 3.7%，費效比行業領先，成本費用管控的競爭優勢進一步增強。

展望未來，雖然國內經濟與房地產市場仍將面臨多重壓力與挑戰，但進入二零二五年，更多新的機遇與增長動能湧現，本集團相信「三個推動力」將促進房地產市場止跌回穩，推動本集團進一步塑強競爭優勢，保持穩健可持續的高質量發展。

第一、政策推動力。三月上旬召開的「兩會」，政府工作報告明確實施更加積極有為的宏觀政策，擴大國內需求，穩住樓市股市，並確立了二零二五年 GDP 增長 5% 的目標，經濟增速依然處於全球前列。針對房地產行業，強調「持續用力推動房地產市場止跌回穩」。擴內需、穩樓市的政策，將為房地產市場止跌回穩提供強有力的支撐。

第二、市場推動力。經歷三年多的大力去庫存，房地產供需結構顯著改善，市場更加健康。限購、限貸政策放開，按揭貸款利率處於歷史低位等利好因素，推動改善性需求持續釋放。加力實施城中村和危舊房改造，將進一步帶動增量需求。同時，各地優化土地供應結構，更多核心地段優質項目投放市場，將刺激消費者入市。供需兩端持續改善，將有力推動市場止跌回穩。

第三、本集團持續穩健高質量發展的推動力。行業劇烈波動調整中，本集團財務健康、現金充裕、資產質量優異、安全屏障厚實、資源聚合能力持續增強。過去兩年，本集團新增購地金額連續兩年行業第一，一線城市兩年權益購地金額合計佔比 65.1%，貨值與貨量結構更加優異。憑藉行業領先的投資力、產品力、銷售力與成本優勢，本集團住宅業務的銷售與盈利能力有信心保持行業領先。本集團的商業收入在過去五年保持兩位數增長，在進一步強化提升資產運營效益的同時，疊加多個一線城市優質商業項目陸續入市，本集團商業收入有信心保持較快增長。

二零二四年，本集團打造的現象級產品逆勢熱銷。「好產品」是「工科中海」口碑的來源，是本集團的競爭優勢之一。本集團一直注重通過「好產品、好服務」來實現 「好效益」。本集團的主要產品就是房子，「好房子」建設寫入了二零二五年的政府工作報告。新時代的「好房子」建設標準，就是要打造一部現代版的「營造法式」，從好設計、好建造、好材料、好運維幾個方面，全面提升建築性能和居住體驗。隨著數字技術和人工智能的快速發展，房子一定會成為鏈結生活和服務的智能終端。二零二四年九月，在住房和城鄉建設部的指導下，本集團率先在中國建築科技展上推出貼合「安全、舒適、綠色、智慧」的「中海好房子」樣板，獲得社會各界高度認可。二零二五年，本集團將在北京、上海等城市落地一批「中海好房子」，在限價放開的形勢下，本集團將有機會通過打造「中海好房子」，實現更大的價值創造。

本集團歷經多輪經濟與房地產週期而持續穩健，並保持行業領先。「長期主義、值得信賴」是本集團 46 年穩健經營的行業口碑。面對行業下行轉折期的困難與挑戰，本集團將繼續堅持「客戶為本、品質保障、價值創造」的核心價值觀，堅持「好產品、好服務、好效益、好公民」的經營理念，攜手同行與合作夥伴，為加快構建房地產發展新模式貢獻力量。

最後，本人借此機會向海內外客戶、股東及社會各界的信任與支持，表示衷心的感謝！向董事局同仁及全體員工表示衷心的感謝，感謝他們竭誠努力的奮鬥精神，以及不斷追求卓越的決心。

中國海外發展有限公司

主席兼執行董事

顏建國