2013年是万科第三个十年发展阶段的收官之年，而2014年是第四个十年段的开始。过去十年，中国房地产行业的大发展造就了众多企业的辉煌。万科也由一个年销售不足百亿的小公司，成长为全世界最大的房地产开发企业。2013年8月全国工商联合会公布的中国民营企业500强榜单中，万科的营业收入名列第九，而纳税额则排到了第二位。

回顾过去的十年，我们仍然坚定地认为，坚持走正道是万科一切成就的根本。取巧行为可能带来一时的成功，但只有坚持走正道的企业能走得更远。

走正道，意味着坚持诚信守法的底线，也意味着恪守基本的商业逻辑。企业存在的理由，是能为社会创造价值。这包括，更好地满足客户需求，为股东创造回报，为员工提供职业发展的平台；也包括，爱护自然和环境，保护利益相关方的权益。

而展望未来却并不容易。行业前景众说纷纭，其中不乏悲观的结论。而移动互联网时代的种种梦想，如烟花绽放，绚烂迷眼。面对难以准确预测的未来，因以往的成功而滋生的傲慢与麻木不仁固然危险，但反应过度的盲动和自暴自弃，同样可能导向歧途。

在过去的一年中，我们花费了相当的精力，去学习什么是移动互联网。对于新的事物，我们只有敞开心胸去拥抱，然后才能理解；只有真正理解，我们才知道什么是合适的距离。

我们相信互联网将改变这个世界，而不能适应变化的组织将被淘汰。但我们也认为，比察知变化更重要的，是找到变化背后的不变。

我们相信善待客户、为客户创造价值是永恒的商业逻辑。互联网带来的变化，只是让我们和客户变得更贴近。这要求我们更深入地理解客户需求的细节，更迅速地跟随客户需求的变化，而互联网也为我们做到这一点，提供了效率更高的工具。

我们相信，性价比在任何时候都是竞争力的核心。而随着产业链透明度的提高，信息不对称的减弱，在未来它会变得更加清晰和重要。

我们同意，极致是互联网时代的重要特征，且唯有专注才能做到极致。而专业化，正是万科成立以来，一直追求的方向。

我们依然可以看到，中国的城市化还远未结束。互联网时代的来临固然是世界历史的新篇章，但中国的城市化、现代化，同样是影响全球格局的重大事件。当两个伟大的进程并进之时，我们无须厚此薄彼。

三十而立，三十岁的万科还是一个年轻的企业，只是在不知不觉中，我们被贴上了传统行业、传统企业的标签。对此我们无意辩解。因我们始终相信，衣食住行，是人类基本的需求。在任何一个时代，这些需求不可能消失，而只应得到越来越好的满足。

当新时代的大幕揭开时，传统企业应该做的，不是远离自己熟悉的领域，而是理解新的规则，寻找新的伙伴，运用新的工具，将原有的业务做得更好。

这就是我们的答案。

中海发展 2013年董事局主席報告書

本人欣然向各位股東報告：

集團截至二零一三年十二月三十一日止年度之經審核股東應佔溢利增加 23.1%至港幣230.4億元，每股基本盈利增加 23.1%至港幣2.82元，股東資金增加 26.0%至港幣1,099.7億元，每股淨資產達港幣13.5元，同比上升 26.2%。平均股東資金回報達 23.4%。董事局建議派發二零一三年度末期股息每股港幣29仙。

董事局對集團發展前景充滿信心，在過去12年，集團實現純利複式增長 $41.7\%$ ，而近五年，儘管受到金融風暴和持續的宏觀政策影響，但集團業績依然表現良好。二零一四年，儘管預計國內外政治經濟環境複雜多變，集團堅持「慎微篤行，精築致遠」的長期經營理念，透過不斷創新，持續提升行業內的獨特競爭優勢，集團有信心繼續保持全國房地產行業領先地位，實現持續穩定、高質量的均衡增長。

一 業務回顧

二零一三年，世界經濟依然是複雜多變，西方先進國家經濟復舉緩慢。日本儘管推出了超量寬政策，經濟並沒有明顯改善；中東和亞洲地緣政治風波增添環球經濟風險；美國聯儲局表示會於年内開始退減量化寬鬆政策，對環球金融市場產生震盪，資金從新興國家流走明顯，增加經濟發展下行壓力。受到外圍經濟環境動盪和經濟增長放緩的影響，中國政府續擴採取樣槓的財政政策和穩健的貨幣政策，加大對基設施的投资，推動產業升級，改善產能過剩問題。在出口貿

易尚未有明顯改善而消費者物價指數回落的情況下，年內經濟增長動力不足，全年經濟增長 $7.7\%$ ，稍高於 $7.5\%$ 的標目。由於受到歐美以及中國經濟發展放緩的影響，港澳經濟僅錄得溫和增長。

二零一三年，國家依舊實施较為嚴厲的房地產調控政策。儘管流動性略為收緊但剛性需求強勁，使內地房地產全年整體銷售理想，房價在個別城市有明顯上升，土地交易旺盛，行業化與整合走勢更趨明顯，品牌發商表現較好，市场集中度上升。四季度國內經濟出現放緩跡象，房地產商融資較為困難，融資成本亦有一定上升，土地交易與住房銷售熾熱氣氛有所改變。

年內，在調控常態化和戰爭激烈的市场環境下，集團仍能實現銷售規模，利潤規模理想增長。集團營業額按年增加約27.7%至港幣824.7億元，淨利潤按年增加23.1%至港幣231.8億元。股東應佔溢利上升23.1%至港幣230.4億元，其中集團投資物業公允價值營動帶來税後淨收益約港幣26.2億元。此外，重新計量集團於回購房地產基金三個項目前原持有項目權益之公允價值增加約為港幣14.6億元。集團核心利潤達到港幣189.6億元，增長20.0%。董事局欣然向公司股東匯報，公司已經連續11年（2003-2013）淨利潤增長高於20%，過去五年（2009-2013），股東難佔純利複合增長率為34.7%，平均股東資金回報達到23.4%。

地產發展

二零一三年，全年合約銷售額（含合營項目和嚹營公司銷售）再創歷史新高並超額完成於八月份上調至港幣1,200億元的目標，達港幣1,385.2億元，對應售出物業之面積達923萬平方米。集團加上合營項目全年回收資金達港幣1,204億元，同比增加 $15.2\%$ ；年底時集團加上合營項目收到的物業銷售按金為港幣668.8億元，同比增加 $15.0\%$ 。

年内，充份發揮「中海地產」品牌優勢，準確判斷市場變化，憑藉靈活創新的營銷策略，全年內地地產表現出色，完成合約銷售額港幣1,369.4億元。

隨著香港政府加大調控房地產的力度，並推出買家印花税和額外印花税，香港房地產市場已經進入調整期，成交量大跌。集團於香港和澳門全年銷售合約金額僅為港幣15.8億元。

集團營業額上升 $27.7\%$ 至港幣824.7億元（若加上集團摊佔合營公司的營業額，總額增加至港幣1,004.7億元，同比增長 $29.0\%$）。年内，地產業務（含合營項目）共有樓面積約838萬平方米的項目竣工，該等项目的销售金額可於年内結利作為集團營業額為港幣608.7億元。來自二零一二年底的待售業銷售理想，達91萬平方米，銷售金額約為港幣177.4億元。因此集團全年房地產發展營業額增加 $28.0\%$ 至港幣786.1億元，而其中内地房地產發展營業額增加 $23.7\%$ 至港幣735.3億元，加上地產開發項目的毛利率理想，維持於行業領先水平，經營溢利因此增加至港幣220.2億元。港澳地產發展營業額為港幣50.8億元，經營溢利增加至港幣152.億元。

投資物業

由於濟南中海環宇城竣工，增加約6萬平方米投資物業。年底，集團在港澳和內地據有已落成投資物業共達60萬平方米。集團整體物業出租情況理想，全年實現租金總收入港幣8.6億元，同比增加 $48.3\%$ ；分部溢利港幣42.0億元，其中港幣34.4億元為投資物業之公允價值增加（計提嬺延税後淨收益約為港幣26.2億元）。

土地儲備

集團持續密切跟踨土地市場以發掘優質的土地資源。在綜合考慮經濟環境及房地產市場趨勢和流動性、自身資金能力和開發能力、手頭上土地儲備以及新項目的表質和成本情況後，出作出購土地的决定。基於看好中國房地產市場前景，集團在二零一三年第四季度

大幅加强土地補充的力度。年内，集團（不包括中國海外宏洋集團有限公司「中海宏洋」) 在内地16個城市，包括新進入的哈爾濱、福州和無錫，共購入23幅土地，新增可供發展樓面面積1,203萬平方米，其中集團實際擁有權益為1,160萬平方米。

中海宏洋於內地八個城市購入13幅地墺，新增可供發展樓面面積約為456萬平方米。

年內，集團在香港以約港幣45.4億元購入位於原啟德機場首二幅「港人港地」，樓面面積約為81,780平方米。

二零一三年底，集團在內地29個城市以及香港和澳門共擁有土地儲備約3,877萬平方米，集團實際擁有權益約為3,641萬平方米；中海宏洋土地儲備約1,166萬平方米，實際權益約為1,038萬平方米。

財務資金

集團持續加強財務資源以及優化債務結構。二零一三年集團在香港與多家銀行安排單邊貸款合共籌措港幣62.5億元，並於六月底與四家銀行簽訂港幣57.5億元過橋貸款作為購入二幅「港人港地」的地價；於十月份透過發行債券，籌資15億美元；年內在國內融資活動不多，融入人民幣26.1億元主要作為還到期銀行貸款。年內，集團融資共建港幣267.9億元，扣除歸還到期銀行貸款後，淨融資為港幣136.4億元。集團全年共錄得約港幣947.4億元銷售現金流入，合營項目凈現金流入建港幣70億元，加上淨融資所得，足夠有餘應付所有集團支出，主要包括港幣580.1億元土地費用，港幣322.2億元建安費用以及港幣214.3億元税費、分銷、行政和財務費用。

年底，集團借貸及應付擔保票撻分別為港幣400.1億元（含人民幣貸款約為港幣87.6億元）及港幣326.9億元（42.5億美元）。同時持有現金港幣414.8億元（不包含合營公司共持有現金約港幣132億元）；公司股東資金從上年度港幣872.4億元增加至港幣1,099.7億元；在第四季度大幅增加土地購買的情況下，淨借水平從二零一二年底的 20.5%上升至 28.4% ，仍然處於相當理想水平。

二月份，公司獲得惠譽評級機構給予BBB+/穩定投資評级，稍後，穆迪和標準普爾國際評級機構先後提升公司之投資評级，穆迪的評級為Baa1/穩定，標準普爾的評級為BBB+/穩定，反映資本市場對集團在中國房地產市場的領先地位和財務穩健的認同。集團於十月再次發行二十年長信，更突顧資本市場對集團的長期業務發展的信心。

人力資源

集團持續進入新城市，各類人才需要量大，人力資源保障和建設面臨重大挑戦。集團持續打進「海之子」與「海納」於中國房地產的雙人力資源品牌，通過「海之子」與「海納」招聘進入的員工已經成長為集團的中堅力量，支撐著企業的持續、穩健發展。二零一三年，超過350名優秀畢業生透過「海之子」招募計劃進入集團，超過540名社會人才透過「海納」計劃加入中海，為集團源源不斷地輸入人才。

企業管治

董事局深知企業首要責任是保護和善用企業的資源，為股東持續增值，而良好的企業管治是提升企業盈利及可持續發展的基本因素。集團一直致力提升企業管治水平，確保集團業務的有效營運以及資產、股東利益的保障。在過去的幾年，集團在增加公司整體透明度，以及完善企業内部控制和風險管理方面，持續作出了實質的改善。

企業社會責任

集團積極提升社會價值，致力成為優秀企業公民，實現與社會的和諧。迄今，在扶貧賑災、捐資助學、襄助公益等方面形成了規範化、常態化和品牌化的社會責任設機制。

一直以來，集團透過捐建希望學校，極大地改善了當地的學習環境和教學條件。年內位於浙江省衢州市的中國海外馬金希望小學建成，至此，八所中國海外希望小學已相繼移交。

集團持續將「低碳」、「綠色建築」的環保和節能理念實穿到企業發展的戰略以及地產項目的規劃和設當中，大力推進低耗、環保、健康的人居環境、可持續發展的生態理念，致力於建設優質的綠色社會。

公司再次被納入恒生可持續發展企業指數，反映市場對集團的可持續發展（包括環保、社會責任、企业管治三個範疇）的認可。

榮譽

二零一三年，集團再添多項殊榮。公司榮獲「中國房地產開發企業品牌價值50強」第一名。同時，中海地産連續十年榮登「中國房地產行業領導公司品牌」，公司品牌價值達人民幣297.7億元，榮列業内品牌價值第一名。公司以傑出的表現獲得「中國藍籌地産」企業，連續十年位居榜首。二零一三年，中海地產的项目在品質、設計、管理等多個方面再次獲得專業認可，其中三個項目榮獲詹天佑大獎。

二 業務展望

宏觀經濟

預計於二零一四年，歐、美等西方先進國家以及日本仍然會維持各種經濟刺激措施，美國經濟增長和歐洲主權債務危機有所改善，但全球經濟增長緩慢。同時，美國量寬政策退市，將會加大全球金融市場的波動，新興國家受到資產泡沫破损和威脅仍然存在。對全球大部分企業來說，二零一四年仍然面臨較大挑戦，集團會密切注國際經濟環境變化可能带来的風險和機遇並及時有效應對。

為求使經濟走上健康，平衡和可持續發展的道路，並且在控通脹和調結構大戰略下，中國將坚持穩健的貨幣政策。在推動金融改革和去槓杆化的情况下，預料将促使金融市場整體流動性持續偏緊，有可能影響短期的經濟增長勁，而中國經濟増長放緩對環球經濟發展添加不確定性。

業務發展

集團二零一三年的亮麗業績，充份顯示集團的卓越營運能力和品牌優势。集團對二零一四年的内地房地産是審慎樂戮。預計於二零一四年，中央政府仍然會把調控政策延續下去，但同時會推動更多財税改革代替行政手段，引領市場重回正軌。在投資投機受到有效抑壓以及房地產行業已作出適度整合下，全年房地產市場將會平穩發展，行業整體是挑戰與機會並存。集團將充分發揮穩健的財務結構以及多元融资渠道的優勢，積極增加財務資源，前瞻性把握投資機會，多種方式吸納優質土地，在防鮸風險的同时精極尋找市場機會，確保持續增長，擴大市場佔有率，鞏固行業內的領先地位。集團有充份的信心和能力，確保在調控常態化的環境下仍然能有優異的表现。

香港、澳門房地產市場方面，預計房地產商針對政府推出的樓市調控政策會推出一些短期應變方法，以加快銷售，但二手市會持續淡靜。集團仍會維持伺機適量擴展港澳地產業務。

營理念

集團將繼續秉承「慎微篤行，精籞致遠」的經營理念，堅持企業務實和诚信的一貫作風，穩中求進。集團將堅持中高端市場精品定位，以「過程精品，樓楼精品」的生產理念，以贏取市場的信任和尊重。當集團已達到每年銷售過千億港元的龐大規模時，能做到持續增長實屬非常不易。集團充分意識到品牌是企業最有價值的無形資産和鏸工具，集團將繼續堅持「精耕細作，品牌經營」的方針，進一步提升「中海地産」品牌精品形象。秉持精品意識，精耕細作，精益求精，力爭把每一個項目建成成品和典範。伴隨境內外的精品樓盤成功銷售，「中海地産」的知名度和美證度，也進一步提升。品牌反映企業的文化包括中海地産對產品高質量的追求，以及透過持續劊新去提供物超所值產品的使命。同時，品牌是集團最基本、最有效的市場觌爭優勢之一。強勢品牌創造信任感，給予消費者品質的保證，願意支付較高的溢价。因此，產品品質和品牌的提升能減低房價下調的影響，也可節省公司的營銷費用支出，「品牌經營」可促使集團獲取高於行業的超額利潤，實現百年長青基業的長遠目標。

持續發展項目

集團將貼近市場，適度調節開發速度，把握銷售節奏，推出稀缺性強，差異化大的高質量產品，充份利用品牌優勢，創新營销推廣，加强營销力度，強化現金流管理，實現資産效益最大化。為確保經營規模和利潤規模的持續增長並考慮市場情況後，二零一四年預計集團新開工樓面積超過1,200萬平方米，在建規模高峰期間將達3,000萬平方米。集團力爭完成竣工樓面積（含合營公司）1,000萬平方米，合約銷售金額（含合營公司和中海宏洋）達到不少於港幣1,400億元的目標。

在香港和澳门房地產市場，集團將充分利用國內「中海地産」在高端市場的品牌地位所產生的協同效應，全力推動手頭上豪宅項目的銷售·同時全力推動西營盤「星鑽」項目和澳門「雙鑽」項目的發展和銷售工作。

優化業務結構

集團將繼續構建以住宅為主、商業地產為輔的業務結構，平衡長、短線投資資源配置，逐步提高投資物業比重，以獲得長期穩定回報，增強平衡市場風險能力。集團長遠會力爭逐步把投資物業盈利比重達到集團盈利的 $20\%$ ，集團正在開發和待開發的商業地產面積達400萬平方米，预計約 $50\%$ 將會於二零一五年底完成。

增加土地儲備

集團將探取沉著應變的策略，按照销售資金回龍的進度，保持適度的投資規模，利用市場每次變化的契機，順而為為，把握好投資機會，落實審慎土地政策。预計二零一一年集團集會入三至四個新城市，新增土地可發展樓面積不少於1,000萬平方米。

截止二零一四年二月底，集團（不包括中海宏洋）於二零一四年已在國内七個城市購入七塊土地，可供開發的樓面積約為529萬平方米；中海宏洋則在國内四個城市購入四塊土地，可供開發的樓面積約為270萬平方米。

多元化增長模式

集團持續努力推動合營和併購等多元增長模式，以加快業務發展速度和擴大發展規模。二零一三年合營項目的利潤貢獻和資金回籠顯著。於年底，集團於合營項目投入資金已減少至約達港幣136.3億元，而全年的利潤貢獻增加 $27.7\%$ 至約為港幣29.4億元。中海宏洋是集團的聯營公司，專注於國內三線展业並作為中海地產業務有效的補充，力爭高速發展。二零一三年中海宏洋的銷售為港幣172.2億元，營業額為港幣159.1億元。利潤約為港幣33.8億元。在調整過集團2010年收購中海宏洋產生並入賬的利潤後，仍然能為集團提供約港幣8.3億元的利潤。

集團牽頭成立的房地產基金在參與的三個項目於五月被集團全數回購後已經清算，回購詳情可參閱公司於二零一三年五月二十八日發出的相關公告。

公司於二零一三年八月五日作出公佈，披露公司的控股股東，中國建築股份有限公司（中建股份）轗將某些房地業業務注入本集團。於二零一四年一月二十八日，公司公佈把擬注入業務的經營和管理全部先行託管作為過渡安排。集團會繼續積極與中建股份磋商，落實擬注資事宜，並會及時通知公司股東任何重大進展。注資和託管的詳情可參閱相關公告。

健財務管理

集團將會進一步加強財務管理，加快銷售回款，控制好營銷，行政和財務費用：要審慎理财，貫徹「現金為王，以收定支」的資金管理原則；同時，由於預計量化寬鬆措施退減會持續和利息低企的情況已經開始改變，雖然集團今年到期銀行貸款僅約為港幣33億元，短期再融資需求不大，集團仍然將會大力展攜息資渠遷，充分利用國際、香港的融資平台，並加快资金周轉，強化資源保障能力，改善集團的債務結構，為集團業務發展提供強而有力的資金支持。

經營前景

董事局對集團發展前景和自身能力均充滿信心，在過去12年，集團實現純利複式增長41.7%，而近五年，儘管受到金融風暴和持續的宏觀調控政策影響，集團化解風險，迎難而上，持續發展，超顏完成既定的經營指標，純利複式增長仍然達到34.7%，充分彰顯了集團的營運能力和品牌優势。二零一四年，儘管預計國內外政治經濟環境複雜多夑，懊藉穩固的基礎，豐富的國際視野和經驗，正確的發展戦略，全國性均衡布局，领導性的品牌和雄厚資金實力，堅持「慎微篤行，精椉致遠」的長期經管理念，透過不斷創新，待續提升行業內的獨特戮爭優势，集團有信心繼續保持全國房地產行業领先地位，實現持續穩定、高質量的均衡增長。

公司使命

致謝

集團持續追求打造百年長青基業。堅持兼顧發展空間、激勵機制、工作氛圍三位一體的人力資源管理體系，堅持誠信、創新、務實、求精，把個人追求融入到企業長期發展之中的核心價值觀，最終達到公司、股東、合作夥伴、員工、社會等全面持續增值，和諧共赢。

最後，本人證此對股東和業務合作夥伴的支援和信任，以及全體員工辛勤努力的工作致以衷心感謝。本人亦對董事局同寅的指導及睿智建議，深表謝意。

承董事局命

中國海外發展有限公司

主席兼行政總裁

郝建民

香港·二零一四年三月十三日