2009再次揭示了这个行业难以平静的宿命。2007的刹那芳华，2008的哀鸿遍野，再到2009的柳暗花明，短短三年间，季节冷暖已是几度轮回。

我们正航行在世界房地产有史以来最宽阔的海域。或许正因为如此，我们领略了同样前所未有的波澜起伏。然而，无论波谷处的压抑还是浪峰时的激越，都不应使我们遗忘此行的目标与既定的航线；在波浪的下方潜藏着大海的深邃，而那才是更为永恒的哲理。

复苏的逻辑

世界经济正经历二战以来最严峻的考验。这样的剧变中，复苏已成为全球共同祈祷的内容。在其他众多的经济领域，2009年或许还只能看到希望的萌芽；但中国房地产市场，却率先走出了一条V形反转的醒目轨迹。

对这一现象应该如何解读？中国房地产市场的前景又将如何？过去的一年中，被关注和猜测的最多的是这样一些外部因素：振兴规划、刺激政策、货币投放、流动性，等等。

无疑，这都是重要的话题。其中某些因素在特定时点，甚至可能对短期走势产生决定性的作用。但早在农耕时代，气候变化对收成恐怕有着更重要的影响。那么，当时一个勤勉的耕作者，是否应以观测天气作为最重要的工作呢？

人类的理性是有限的。在这样一个充满复杂性的年代，人类占卜未来的知识瞬间显得苍白。作为一家企业，我们对于经营环境变化的预知能力，未必就高于一个古代农夫对天气的预测。回到田间、聚焦沃野，或许才是更务实的选择。

在2006年的年报中，我们就曾经讨论过这样一个话题一在以三大经济圈为中心的中国沿海，正诞生着全球有史以来最大规模的城市带。数以亿计的个人和数以千万计的家庭来到这些地方，当他们到来的时候，他们可能只拥有自己的双手和智慧，但终有一天，他们将成为城市的主人。而只要具备对他们足够的尊重和珍惜，以及为他们服务的足够技能，住宅企业就能够在这个过程中，获得近乎无限的发展空间。而这一点，才是住宅行业持续繁荣的真正奥秘。

我们可以用这样的逻辑，对近三年来行业的剧烈波动做出一种更质朴的解读。2007年繁荣的上半段并非完全缺少合理性，但在下半程的亢奋中，一定程度上脱离了真实的购买力。即使没有外部环境的变化，2008年的调整恐怕也难以避免。但在观望气氛笼罩的2008年，真实的购买力也并未消失，只是在等待中不断蓄积而已；而企业库存不断增加的另一种表述，是可售资源也在同步累积。这两大存量在2009年同时释放，自然造就了成交量的井喷。

2009年的成交量，有一部分本应属于2008年一一在这样的解释下，2009年创出的历史新高其实不足为奇。如果将这两年的数据平摊一下，那么2007年到2009年，全国新房成交量的年化增长率约为 10% ，而这恰与经济的年增长速度相接近。

在这样的逻辑下，我们将再度发现，住宅市场其实只是经济发展的一个缩影；在这样的逻辑下，我们无需因2009年的成交新高而狂喜，也无需对2010年可能出现的市场缩量过于惶恐。

无论有多少流动性进出于住宅市场，也无论购房者中有多少是投资性质，房屋存在最终的唯一价值和意义是有人居住在其中。因此对于住宅企业来说，只有两个课题是永恒的：其一是发现那些尚未得到满足的需求并设法去满足它；其二是对于那些在交易活动中已经存在的需求，尝试用更少的资源消耗去满足它。

过去的几年峰回路转，而万科也已经连续两年成为全球最大住宅公司。但市场的一时起落并不需要患得患失，规模的一时扩张也并不值得如痴如醉。真实的需求与购买力才是一个行业复苏和持续成长的本原动力，而以最少资源消耗来最大程度满足客户需求的能力才是企业竞争力的最终源泉。在这一点上，住宅行业与其他行业并无二致。

城市的舞步

中国正处于人类有史以来最快速的城市化进程中，正在发生人类有史以来最大规模的人口迁徙，这一过程给中国住宅行业带来了罕见的历史性机遇。这一点在我们以往的报告中曾多次提及，也日益成为社会共识，已毋庸赘言。

但对于企业来说，仅有大的方向、仅有信心来源和畅想空间还不够。我们需要更为清晰、具体的分析和判断。

人们聚集在城市，是出于对更美好生活的向往和追求。人类的富足与幸福，不仅来自基本物质财富的数量增长，也来自生活方式和体验的多样化。而无论从生产、物流、渠道还是知识、信息的规模效应来看，日趋差异化、多元化的消费需求，日趋复杂、精细的分工合作，都只有依托于密集居住的聚集效应才可能得到满足和实现。

但另一方面，人口越聚集，城市越拥挤，居住越逼仄。经济效率与居住空间之间的矛盾是永恒的。因此，在不同的背景下，在不同的历史阶段，人口聚集的方向与模式并非一成不变；而交通、物流与信息传播上的改善及技术创新，也在不断改变着城市的形态。

香港提供了一个可供深思的案例。作为中国最发达的城市，香港中产阶级的收入水平远高于任何一个内地城市，但香港中产阶级的人均居住面积却可能少于任何一个内地城市。这一点无法用人口密度来简单理解，因为深圳的人口密度已经超过香港。金融等高端服务业是香港最重要的产业；香港的工作效率在全球可能也是出类拔萃的——这也意味着，这里有着全中国最高的时间成本。——或许，这是更合理的诠释。

中国未来可能不止一个香港，但也不可能每个城市都成为香港。城市的分工与差异化，近年中正悄然发生，但还远未完成。在未来的若干年内，这将决定房地产行业的城市格局。在那些时间成本最高的大都市，轨道交通甚至电梯将成为最主要的交通工具，纯粹的住宅区将不再是建筑主流，取而代之的是城市综合体。

在过去若干年中，中国依托全球贸易迅速启动了经济成长，中国人口迁徙由此呈现从内地到沿海、从低密度地区到高密度地区的典型“马太效应”。但全球金融风暴已经对这种高度外向型的模式提出了挑战。作为一个幅员广阔的庞大经济体，中国也具备主要依托内部供求延续经济发展的必要性和可能性。在中国腹地，未来可能出现更多的产业中心、贸易中心、物流中心甚至研发信息中心。

高速铁路网、城际交通网的兴建，也缩短了城市之间的距离。这可能加速城市带的布局，带动现有大都市周边地域的发展，甚至导致中心城市向卫星城市的逆向移民。

中国的老年人口正在迅速增加。对退出忙碌工作、开始颐养天年的人们来说，是否依然居住在拥挤的都市，是一个可以重新考虑的选择。而随着基本物质需求得到满足，领略更多风景、甚至只是为了暂且远离城市的喧嚣正日益成为大众化的需求。养老住宅、旅游度假物业等细分市场正在逐渐成型。

历史上，正因为万科较为准确地把握住了城市发展的方向，而造就了万科往日的成功和今日的地位。“与城市共同发展”这一原则不会变化，但面对新的局面，有许多具体问题万科需要重新思考。

“城市，让生活更美好”，上海世博会提出了这样一个命题。为此，万科也将“城市，让生活更美好”定为今年的年度主题，这不仅是一句激动人心的陈述，更是一句引人深思的发问，需要我们用不懈的努力去求索和回答。

绿色的畅想

2009年11月，在举世瞩目的哥本哈根全球气候变化会议前夕，中国政府正式宣布了中期减排目标。在中国的经济发展史上，这可能翻开了2009年最重要的一页。

对于中国企业而言，全球变暖和低碳经济不再只是见于报端的舶来概念，而将深刻影响几乎所有产业的发展趋势，房地产行业自然也不例外。而正处于高速城市化阶段的中国，是目前全球建筑行业最活跃的地区，提升建筑的节能环保水平显得更为迫切。

据统计，中国单位建筑面积能耗可能达到发达国家的2至3倍，新建筑中八成以上为高耗能建筑，存量建筑中 95%以上是高能耗建筑。根据2008年《中国建筑节能年度发展研究报告》，我国城乡建筑运行能耗约占我国商品能源总量的 25.5% ，而如果考虑建设过程中的能耗，则建筑行业相关能耗比例将更高。

节能是绿色建筑的重要一环，并非全部。人类一生的大部分时间是在建筑中度过；在人类制造和使用的非自然物中，体积和重量最大的恐怕都是建筑。人类活动对自然产生的影响、对自然资源的占用，很大程度上直接或间接与建筑相关。一个建筑一旦建成，它为之服务的许多人类活动对自然资源的使用方式也就基本定型。

绿色理念的兴起，反映着人类对于自身发展的重新思考。当大自然的承载力日益成为制约人类发展的关键环节，人类活动对自然的影响就日益等同于对他人的影响。当人类的自由开始相互碰撞，制度、权利和对价就应运而生。不管是以立法的形式，还是以资源价格的形式，人类活动对自然的影响正在重新定价的过程中，这将逐渐涉及到每个人的切身利益。

因此，对住宅企业来说，绿色不仅仅是一种高雅的理想，也是客户未来的利益所在。住宅企业在绿色建筑的研发、制造方面的能力，在绿色社区的营造、维护方面的能力，都将成为产品竞争力中越来越重要的一部分；并可能在其他产品、服务日益同质化的情况下，成为未来市场竞争的核心要素。

绿色竞争优势要真正作为货币化的收益清晰呈现在财务报表上，应该不会在2010年，甚至不会在未来的两三年。但作为永续经营的企业，万科将努力确保当这一趋势变为现实时，万科的客户可以率先享受到最符合绿色标准要求的产品和服务，万科的股东可以从绿色经济浪潮中获得最大程度的收益。

自万科诞生以来，最大的幸运莫过于始终拥有一群志同道合的投资者。在这个不平静的年代，股东的理解与信任，是万科人坚守理想与信念不断前行的最大动力源泉。

中海发展 2009年董事局主席報告書

集團截至二零零九年十二月三十一日止年度之經審核扣除税項及少數股東權益後盈利增加 48%至港幣 74.7 億元，每股盈利增加 43%至港幣 91.6 仙，股東資金增加 27%至港幣 420.9 億元，每股淨資產達港幣 5.15 元，同比上升 22%。平均股東資金回報達 19.3%。董事局建議派發二零零九年度每股末期息港幣 13 仙。

本人欣然向各位股東報告：

二零零九年集團按照「沉著應變，強化內功」的經營方針，保持了平穩增長，集團全年營業額增加 $98\%$ 至港幣373.2億元，淨利潤增加 $48\%$ 至港幣74.7億元，過去五年利潤複合增長約為 $47.4\%$ ，履行了對股東和投資者每年淨利潤 $20\%$ 增長的承諾。

業務回顧

二零零八年爆發的全球金融風暴，對各國經濟造成不同程度的損害。二零零九年，歐、美、日本等先進國家逐漸走出困局，但離全面復甦為期尚遠。在積極的財政政策和適度寬鬆的貨幣政策，以及一籃子經濟刺激政策推動下，中國有效扭轉了經濟下滑局面，全年經濟增長達到 $8.7\%$ 。而港澳經濟同樣有所改善。

集團按照年初「沉著應變，強化内功」的工作思路，準確把握市場變化，實現銷售規模，利潤規模跨越式增長。集團全年營業額增加約 $98\%$ 至港幣373.2億元，淨利潤增加 $48\%$ 至港幣74.7億元。過去五年(2005-2009)利潤複合增長率為 $47.4\%$ ，連續七年(2003-2009)履行了對股東和投資者每年淨利潤 $20\%$ 增長的承諾。

集團未因二零零八年的寒冬而改變内地地產經營方向和目標，既沒有推遲竣工期和跟風低價傾銷，而是積蓄力量，審時度勢。二零零九年上半年抓住剛性需求爆發，樓市V形反彈的時機，加快銷售，下半年更能

配合市場需求銷售節奏，採取精確創新的營銷策略，取得量價齊升的理想結果。全年內地房地產發展營業額增加 $110\%$ 至港幣361.0億元；毛利率維持於 $31.1\%$ 的理想水平；經營溢利增加 $62\%$ 至港幣102.7億元。港澳地產採取靈活銷售手法，將香港兩個項目和澳門寰宇天下剩餘單位以較理想價格基本上全部出售，營業額為港幣2.8億元；毛利率為 $60\%$ ；經營溢利達港幣1.6億元。

地產發展

年內，內地房地產市場環境明顯大幅改善，集團地産銷售金額再創歷史新高，達港幣477.9億元（含聯營項目），同比增長 $80\%$ 。售出物業之面積達476.8萬平方米，同比增長逾 $76\%$ 。年底時的預售金額約為港幣200億元（其中港幣175.2億元已收妥），同比增加 $41\%$ 。

内地地產完成銷售額港幣469.6億元，同比增長 81% ，售出面積475.5萬平方米，同比增長 76%。

内地地產共有46個分期項目實現入伙，建築面積約為507萬平方米，住宅項目可銷售總面積為409萬平方米，年底時已售出近 $86\%$ ，達352萬平方米，銷售金額達港幣333億元。

重點進一步開拓北方和華北區域，在鞏固華南和華東區域佈局的基礎上，組建成立西部區域以管理成都、重慶和西安的業務，完成了全國五大區域的均衡投資佈局。

來自二零零八年底前已入伙的待售物業銷售理想，達 58.3 萬平方米，銷售金額港幣 73.2 億元。二零零九年底，待售物業約為 91.2 萬平方米。

投資物業

年內，香港和澳門未有項目入伙，待售物業銷售為港幣8.3億元，銷售營業額為港幣2.8億元。

北京中海廣場於二零零八年底入伙，出租情況理想。集團在香港和內地共擁有投資物業達到24萬平方米，年內整體物業出租情況滿意，實現租金總收入港幣1.95億元，同比微跌 $3\%$ ；分部溢利為港幣14.8億元當中包括港幣13.2億元投資物業之公平價值增加（税後淨收益約為港幣9.6億元）：經營溢利則為港幣1.6億元，同比減少 $5\%$ 。

土地儲備

二零零九年底，集團在內地20個城市以及香港和澳門共擁有土地儲備約3,055萬平方米，集團實際擁有權益約為2,701萬平方米，可滿足未來四至五年保持盈利每年 $20\%$ 以上增長幅度的開發需要。

在平衡經濟環境及房地產市場趨勢、集團資金能力和開發能力、土地儲備以及新項目的素質和成本情況的前提下，集團在內地10個城市，包括成都、上海、濟南、沈陽、重慶、佛山、寧波、青島、長春和珠海，新開11幅土地，新增可供發展樓面面積1,210萬平方米，其中集團實際擁有權益為1,090萬平方米。集團

集團抓住機遇，在市場最低谷時，以低價格完成粉嶺蓮塘尾項目補地價工作，在年底前購入九龍塘另一塊豪宅地皮，為集團在香港專注高檔地產市場打下堅實基礎。

財務資金

集團一貫堅持審慎理财原則，實行有效的財務、資金運用和融資集中統一管理模式。年內，內地房地產銷售極為理想，有大量現金回流，使集團財務狀況進一步加强。集團繼續得到公司控股股東的支持，中國建築股份有限公司（「股份公司」)於七月二十九日於國內A股上市，集資超過港幣550.0億元。年底前，考慮到集團投地的資金需求，股份公司之全資附屬公司提供了約人民幣85.0億元(港幣97.0億元)的短期財務支持。年底，公司股東資金從上年底的港幣332.2億元增加到港幣420.9億元，淨借貸水平從二零零八年年底的 $46.8\%$ 下跌至二零零九年年底的 $22.4\%$ 左右。

年底集團銀行貸款及應付有投資評級七年期擔保票據分別為港幣 213.3 億元及港幣 23.3 億元（美元 3 億元）·同時持有現金為港幣 238.9 億元，加上未動用銀行額度港幣 26.6 億元，合計可動用資金為港幣 265.5 億元。

人力資源

集團堅信員工質素與知識資本是衡量企業整體競爭力的重要標誌，通過提供持續的人力資源開發、行業培訓，輪崗交流提升員工的人力資本價值。員工的個人成長與公司的長遠發展相互促進、緊密融合，是中海人力資源管理和企業文化建設的鮮明特徵。

集團成功構築了「海之子」與「海納」於中國房地產的雙人力資源品牌，通過「海之子」與「海納」招聘進入的員工已經成長為集團的中堅力量，支撐著企業的持續、穩健發展。2009 年，「海之子」品牌已經成長為大學生及行業內擁有卓越影響力的校園僱主品牌，並已得到「中國大學生最佳雇主」、「中國人力資源管理大獎」的權威認可。

企業管治

董事局深知企業首要責任是保護和善用企業的資源，為股東持續增值，而良好企業管治是提升企業盈利及可持續發展的基本因素。集團一直致力提升企業管治水平，確保集團業務的有效營運以及資產、股東利益的保障。在過去的幾年，集團在增加公司整體透明度，以及完善企業內部控制和風險管理方面，作出了實質的改善。

年報為企業與投資者重要溝通工具。去年的年報榮獲第23屆國際ARC奬和國際Mercury獎，足證外界對集團在這方面努力的認同。

企業社會責任

集團積極提升社會價值，致力成為優秀企業公民，實現與社會的和諧。迄今，在扶貧賑災、捐資助學、襄助公益等方面形成了規範化、常態化和品牌化的社會責任建設機制。

2005年以來，集團捐建了四所希望學校，並支持四川都江堰特殊教育學校的重建，捐資合計超過人民幣三千萬元。這些學校的建设，極大地改善了當地的學習環境和教學條件。

集團持續將「低碳」、「綠色建築」的環保和節能理念貫穿到企業發展的戰略以及地產項目的規劃和設建當中，大力推進低耗、環保、健康的人居環境、可持續發展的生態理念，致力於設建優質的綠色社會。此外，房地產開發對帶動市區經濟發展、基礎建設、美化環境以及提升就業機會做出重要的貢獻。

通過持續踐行企業公民職責，我們榮登「2009年中國最具社會責任房地產企業20強」。

榮譽

2009年，集團獲得多項殊榮。中海地産榮獲「中國房地產企業品牌價值20強」第一名，品牌價值達140.5億。同時，中海地產再度蟬聯「中國房地產行業領導品牌」第一名，並以傑出的表現獲得「中國藍籌地產」企業，連續6年位居榜首。2009年，我們的項目在品質、設計、管理等多個方面再次獲得專業認可，2個項目榮獲CNBC國際地產獎，6個項目榮獲詹天佑大奬。

業務展望

宏觀經濟

為振興經濟，抑制衰退，預期各國仍然維持各種救市措施，然而其效果不盡相同，尤其實體經濟乃至就業仍未顯著改善，全球各經濟體系中的深層次矛盾越演越烈，導致貿易磨擦不斷，貿易保護主義抬頭，經濟全球化已使所有國家的經濟發展相互關聯度日益緊密，可謂牽一髮動全身，各種關係的變化都會產生正面或負面的極大效應。因此二零一零年全球經濟存在諸多不確定性。

中國於二零零九年「保八」成功，但伴隨而來是對經濟過熱和通脹的擔憂，因此中央政府已經採取靈活貨幣政策，年初已對銀行存款準備率作出一年半來首次提升，並於二月份再作出另一次上調，很有機會逐步收緊貨幣供應和進行加息。預計港澳經濟也會受到一定的影響。對全球絕大部份企業來說，二零一零年將面臨巨大挑戰。

業務發展

二零一零年預計内地房地產市場競爭將更激烈。二零零九年是比较特殊的一年，而樓市強勁反彈導致房價高位盤整，為二零一零年政策調控埋下隱患。最近一些針對房地產的實質措施，已影響市場短期走勢。但集團對內地房地產的長遠發展仍然充滿信心，房地產已肯定成為國內的支柱產業，對經濟起關鍵性作用，而未來相當長的一段時間內，快速的城市化進程將會繼續推動國内房地產市場。

二零一零年內地房地產市場的不確定大大增加，預計市場波動性比較大，對整體行業來說，是挑戦多於機會。對一些經營和財務穩健，以及有極佳品牌口碑的開發商，則會出現較多的機會。集團將更貼近市場，加大對市場變化的靈敏度，把握好市場變化趨勢，增加對經濟週期運行規律的預見能力，前瞻性把握投資機會，多元吸納優質土地，繼續有序推進新城市拓展工作，進一步強化均衡戦略布局，提升經營、管理能力，在行業不確定期間確保持續增長，鞏固行業內的领先地位。

預計香港、澳門樓市持續在高位運行，特別是豪宅市場，集團仍會伺機適量擴展港澳地產業務。

经營理念

集團將繼續秉承「誠信卓越，精品永恒」的經營理念，不會由於經營規模擴大而有所改變，堅持言必行，行必果的誠信作風，秉持精簗致遠的責任感，慎微篱行，以精品的意識，精工的建造，精耕細作，精益求精，力爭把每一個項目建設成在當地的精品和典範。力爭保持旺盛的創新激性，不斷鞏固和擴大客戶和市場資源。加強客戶關係管理系統，建立以客戶為核心的心理念，要通過對客戶的需求信息及時有效反饋至營銷、规劃設計、發展管理部門，持續改進產品，为客戶提供多様化與異化的住宅精品。集團將繼續積極擴大全國性精品品牌的影響力，為客戶提供優質產品和全方位、综合性的卓越服務。

品牌經營

「中海地產」是國內房地產著名品牌。年內，中海地産榮獲「中國房地產企業品牌價值20強」第一名，品牌價值達人民幣140.5億元，比去年增加 $40\%$ 以上。集團的地産項目在質量、設計、管理等多方面每年都獲得不少專業獎項。品牌的價值建基於集團的企業社會形象，持續實踐高水平的企業公民責任，以及企業管治。同時，能否確保產品品質與規模增長匹配是另一關键。集團認識到中海地產品牌的知名度仍然不夠廣泛，美譽度仍然不夠深入人心。往後，集團會更重視「品牌經營」以加強綜合競爭力，全力打造「中海地產」品牌，精心策劃，主動宣傳，以推進新拓展的市場，托付起集團的規模、利潤水平再上一台階。

持續發展項目

在預計内地房地產市場不確定增加的形勢下，集團將更貼近市場，適度控制開發速度，把握好銷售節奏，繼續推出稀缺性強，差異化大的高質量產品，充份利用強勢品牌，配以創新營销推廣手法，加强營銷力度，強化現金流量的管理，爭取實現資產效益最大化，以及經營規模和利潤規模的持續增長。二零一零年預計新開工面積約為900萬平方米，在建規模將會達到1,600萬平方米，完工入伙105個項目，樓面面積600萬平方米，力爭銷售面積不少於480萬平方米，比二零零九年有所增長。

集團會全力把香港赤柱和九龍塘两個豪宅項目的銷售工作以及粉嶺薤塘尾和九龍塘新項目的發展工作做好。

化業務結構

集團將繼續構建以住宅為主、商業地產為輔的業務結構，平衡長、短線投資資源配置，逐步提高投資物業比重，以獲得長期穩定回報，強強平衡市場風險能力。集團開發中加上待開發的商業地產面積超過200萬平方米，預計大部份可於二零一二年底前完成，而其中約100萬平方米會保留為長線投資物業，於二零一五年起全部投資物業將能每年提供不少於港幣12億元的穩定租金收入。此外，預料南京長江二橋可能於短期內出售，實現集團全面退出基建業務的戰略發展。

增加土地儲備

集團將採取沉著應變的策略，保持適度的投資規模，利用市場每次變化的契機，前瞻性把握好投資機會，多方式、多渠道補充優質土地儲備。預計二零一零年會進入3至4個新城市，新增土地可發展樓面積不低於600萬平方米。

截止業績公佈日·集團於二零一零年已在國內8個城市購入9塊土地·可供開發的樓面面積為260萬平方米。

多元化增長模式

集團持續努力推動聯營和併購等多元增長模式，以加快業務發展速度和擴大發展規模，聯營項目的效益逐漸顯現。集團昨天已就成立和管理房地產基金簽署一份合作協議，詳情請見發出的通告。收購「蜆壳電器工業(集團)有限公司](股份代號:81)控股權已進入最後階段，結果會短期內公佈。

行業領導地位

中國地域廣闊，不同的地域處於不同的經濟發展和房地產發展階段，完善的全國性戰略布局能更有效的平衡經濟和市場週期性波動帶來的風險。集團將繼續優化和完善全國性戰略布局，積極開拓新的、條件良好的潛力市場。同時為了提升在內地營業額、淨利潤、品牌價值和產品創新的行業领先地位，集團會繼續重視制度以及人力資源建設、資源保障和風險管理，同時積極努力提高經營和管理能力，全面提升協同作戦能力，積極獲取低成本、高價值的土地資源，建立以客戶為中心的核心價值觀，不停提升產品質素，堅持「過程精品、樓樓精品」的專業精神。

財務管理

集團將繼續加強財務管理，審慎理财，大力擴展融資新渠道，充分利用國際、香港、内地的融資平台，不斷增强財務實力和資源，加快資金周轉，強化資源保障能力。為防範金融市場可能再出現流動性問題，並考慮到息口趨升、人民幣升值等因素，集團於二零一零年二月五日發升 一項五年期的港幣80億元俱樂部貸款協議，短期內不排除可能會抓準機會，寻求其他方式的更長融資，以進一步優化債務結構。集團繼續積極提升和推廣ERP系統，加强區域、項目的財務、資訊信息的實通，強化對各地區業務單位的現金流監控，竭力提高現金流入，適度控制現金流出，有效抗衡流動性短缺帶來的風險。

穩健的財務管理，充足的財務資源，使集團能避免低價傾銷，更能抓住機遇，以理想價格吸納優質土地，為集團的可持續高速發展提供良好基礎。

於二零一零年一月二十五日，穆迪調高本公司和本公司發行債務評級至Baa2/穩定，反映市場對集團在中國房地產市場的領導地位和財務穩健的認同。標準普爾暫時仍然維持BBB-/正面投資評級。

經營前景

董事局對集團發展前景充滿信心。連續七年利潤強勁增長，特別是在過去兩年全球金融風暴的環境下，二零零八年我們逆市增長，二零零九年我們抓住機遇順势而上，充分顯示集團的能力和實力，證明我們是經得起磨練、潛心業務、悉心鑽研，因此能厚積薄發，脱穎而出。二零一零年挑战與機遇同在，集團是有信心的。憑藉穩固的基礎、豐富的國際視野和經驗，適宜的戰略和全國性布局，著名的品牌和強大的資金實力，透過不懈努力和不斷創新，坚持「慎微篤行，精築致遠」的長期經營理念，持續提升行業內的综合競爭優势，集團必能繼續保持全國房地產行業领先地位，實現持續穩定高質量的均衡增長。集團擁有良好的基礎和條件，打造成為百年長青基業。

公司使命

集團堅持善用人才，強調創造良好的經營環境和工作環境，透過不斷創新，重視公司治理，提高社會責任感，增强核心競爭力，不斷提升公司股東價值，致力於將集團發展成為一個基業長青企業，最終達到公司、股東、合作夥伴、員工、社會等全面持續增值、和諧共赢。

致謝

最後，本人謹此對董事局成員卓越高效的領導，股東和業務合作夥伴的支援和信任，以及全體員工辛勤努力的工作，深表謝意!

香港 二零一零年三月十八日

中國海外發展有限公司

承董事局命

主席

孔慶平