龙湖集团 2022 年主席报告

本人欣然向各位股東提呈龍湖集團控股有限公司（「本公司」，連同其附屬公司，統稱「本集團」）二零二二年十二月三十一日止之全年業務回顧與展望。

2022 年，面臨多重且嚴峻的內外部挑戰，龍湖集團凝心聚力，交付業績，兌現承諾。集團全年 100%如期交付 11 萬套以上品質住宅，客戶滿意度約 90%。全年核心權益後淨利潤實現 225 億人民幣（下同），穩中有增。由運營及服務業務組成的經營性收入實現 236 億，同比增長 25%，經營性利潤佔比達 27%，利潤結構更加優化。業績達成的背後，源於長期主義的戰略定力與堅定執行。

地產行業經歷了深度調整，拐點已現。一是區域經濟發展帶動下的城市分化，具備產業與人才支撐的核心城市，實體消費真實而旺盛。二是改善型住房成需求主導，客戶對產品品質、服務質量及生活配套的要求不斷提升。三是企業告別高槓桿擴張模式，回歸產品主義及盈利本質。

多年來，憑借「空間即服務」戰略的堅定鋪排，龍湖集團已形成開發、運營及服務組成的三大業務板塊，覆蓋住宅開發、商業投資、長租公寓、物業管理及智慧營造五大主航道，針對核心城市客戶的生活、工作、社交場景，通過品牌及資源整合、輕重業態結合，在把握商機的同時，深度參與城市空間、服務重構，「一個龍湖」生態體系持續受益。

去年新房銷售規模下降 26.7%至 13.3 萬億人民幣，需求逐步回歸，城市持續分化。我們始終堅定看好這個 10 萬億量級的支柱產業，首先要做好城市聚焦，業務佈局回歸一線及主力二線在內的重點城市、核心區域。其次，在政策精準支持下，團隊順勢提升周轉及去化，逐步優化存貨結構，修復盈利水平。相較於規模，我們更加注重交付品質、回款質量及利潤率。唯有前端把握投資節奏及精準度，後端落實項目全週期管理與執行，才能確保投資承諾的高效達成。開發業務將始終以強大及穩定的現金流支撐龍湖的底盤。

龍湖商業已在全國 32 座城市累計獲取 139 個項目，穩步推進在高能級城市的網格化佈局，帶動區域升級的同時，更能滿足龍民們對高頻、體驗式消費的需求。龍湖冠寓緊盯核心城市中年輕客群的品質租賃市場，已開業超 11 萬間房源，不斷貢獻盈利。運營業務將持續提升經營收益和資產回報，並產生正向經營性現金流。

擁有超 20 年物業服務和商業運營經驗的龍湖智創生活，全面覆蓋廣闊城市管理中的復合業態，提供高品質的多元服務。截至去年底，智創生活物業在管面積達 3.2 億方，客戶滿意度連續 14 年保持 90%以上，未來也將在這個萬億規模的市場中不斷積累長期客戶，增強服務能力，提升市佔率。

龍湖集團全新智慧營造品牌-龍湖龍智造，通過集合前期策劃、開發管理、方案設計、智慧城市解決方案等多模塊業務，形成一站式、全週期、全業態的服務能力。這是龍湖基於過往 TOD 項目營造經驗及數字科技賦能的自然產物，也是公司洞察行業機會、佈局長期業務的重要戰略，現已成為服務業態的新增長極。

健康的資產負債表和低融資成本，是房企下半場的核心競爭力。集團嚴控負債額的同時持續優化負債結構，堅持控制短債比及外債佔比，並於去年底已對 2023 年境外債務全部提前償還，外幣債務掉期比例至 98%，基本完全規避匯率風險，防止衝擊現金流及利潤。歷經了危機考驗後的穩健財務盤面及全投資級評級，猶顯珍貴。時刻保持余量思維與戰略主動權，更是我們穿越週期的底氣。

強大的組織與文化是各航道得以協同發展的堅實基礎。我們持續強化人才結構，迭代數字化底座，不斷錘煉組織韌性，使其適應環境變化，在逆境中仍能增肌、成長，日漸具備可持續發展的長相。

今年是龍湖集團成立的 30 週年。一路走來，龍湖始終秉承「善待」初心，用執行結果與承諾兌現增厚公司的信用與底盤，回饋我們的同路人。我們沒有浪費任何一次危機，而越過週期的龍湖將更具韌勁，聚而向前、行且堅毅!

最後，本人謹代表董事會，向股東、客戶、社會各界的鼎力支持致以衷心感謝!

龍湖集團控股有限公司

陳序平

主席