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updated_at: "2026-07-08"
company: "龙湖集团"
year: 2018
title: "龙湖集团 2018 年致股东信"
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# 龙湖集团2018年主席报告

本人欣然向各位股東提呈龍湖集團控股有限公司（「本公司」），連同其附屬公司（統稱（「本集團」）截至二零一八年十二月三十一日止之年度業務回顧與展望。

## 業績

本集團二零一八年合同銷售額達至人民幣 2,006.4 億元，較上年增長 28.5%。營業額同比增長 60.7% 至人民幣 1,158.0 億元，其中物業投資業務租金收入增長 57.7% 至人民幣 40.9 億元。減除少數股東權益、評估增值等影響後之核心溢利為人民幣 128.5 億元，同比增長 31.5%。核心稅後利潤率為 14.7%，核心權益後利潤率為 11.1%，分紅比例至核心溢利的 45%。

## 2018 年回顧

2018 年的中國房地產，從業者並不輕鬆。成交總額以 15 萬億再創新高，然而回歸居住屬性的樓市，上行的內在動因與邏輯已與過往迥異，城市、板塊間的差距進一步擴大。控房價、去槓桿的組合拳觸發購買情緒的整體降溫。公司努力把握城市輪動與細分市場的結構性機遇，全年實現合約銷售 2,006 億，同比增長 28.5%。

除了 85% 以上的銷售回款率，公司更憑藉出色的融資能力，以真金白銀把握行業調整期的戰略主動。在資本市場，選准窗口，實現境內外債券的最優發行；在銀行端，高信用保障了額度與利率的雙支持--總行級授信總額超 2,000 億，全年平均融資成本則保持 4.55% 的低位。頭寸的寬裕，是公司始終保持既定投融資和運營節奏的踏實底氣，這份底氣在當期尤顯珍貴。

新房市場成交顯著降溫，土地市場也從上半年的高歌猛進迅速放緩，部分城市更是急轉直下，土地流拍頻現。公司恪守投資邏輯與紀律，堅定看好都市圈、城市群協同發展的磅礡前景，全年新增 91 個項目，在重慶、成都、杭州、青島等都市圈熱點二線城市多有斬獲，亦佈局南昌、鄭州、貴陽、東莞等 11 座新城，區域縱深進一步夯實，更是中長期銷售續航、盈利增長的動能。
除了地產開發，集團另外三大主航道業務也在期內有序推進。

憑藉對體驗式消費需求的敏銳捕捉和空間營造的創新運用，在整體消費放緩的形勢下，龍湖商業逆市達成 42% 的租金增長至人民幣 36 億，同店增長亦達 17%。期內開業的北京房山天街、常州龍城天街、成都西宸天街，以近 100%的出租率亮相都市交通樞紐，點亮「天街」品牌鏈接人與空間，人與服務的願景。

「冠寓」聚焦在高能級城市孜孜拓展，從年輕人群品質、便捷服務需求出發，截至期末已累積開業 5 萬多間，成為長租公寓領域影響力 TOP3 的品牌。也是踐行租購並舉、豐富住房供應結構的排頭兵。業務推進的同時，亦不忘企業社會責任。期內，通過中國光彩事業基金會，與大股東共同發起設立「光彩-龍湖教育扶貧專項基金」，承諾共計捐贈 3 億元，支持中國教育事業。近期亦捐資 1 億元與故宮博物院共建「龍湖-故宮文化發展基金」，促進遺產保護與傳統文化傳播。

## 2019 年展望

經歷過 2018 年的先揚後抑，感受著長效機制在因城施策理念下靈活落地；水大魚大、蒙眼狂奔的時代註定一去不返，回歸、重塑成為共識。龍湖慶倖自己始終對投機、對浮躁保持警惕，慶倖在多年的商業徵戰中，始終關注著內生的業務能力、捕捉著客戶的需求迭代，遵循著商業本原的邏輯。這背後既有對風險的理性判斷，更是內心謙卑與責任感的投射。

中國城市化進程的能量是房地產繼續前行的根本驅動，百姓對生活更豐富內容、更美好空間的訴求是我們對專業度、精細化與差異化探索追求的仰仗。正在蓬勃演進的中國城市群，人口集聚、產業聯動清晰可循，一二線城市新銳中產的崛起、線上線下融合提速的趨勢正生動顯化。

行業遠期趨勢的確定性，給了我們應對當下不確定性的篤定與路徑。龍湖將一如既往鍛造穩健扎實的財務盤面，堅守量入為出的投資紀律，從客戶出發，營造全場景的舒適空間，疊加精準、智慧與生動的服務體驗，在業務主航道上挖掘與演繹「空間即服務」的長期溢價。

2019 年，是龍湖登陸港股的第 10 個年頭。從一枚資本市場的新兵開始，秉承善待、低調與堅守，既虛心聆聽資本的視角與規則，也恪守大道至簡的信念，在目光高遠與務實拙朴的平衡中，打磨著日益清晰的多維業務格局，沉澱著全投資級的質感；站穩千億市值的同時，更以扎實的業績與分紅回饋著投資者的信任。展望下一個 10 年，龍湖必守信而篤行，步穩而謀遠。以樸素的戰略定力和業務閉環，輔之資本的力量，在週期跌宕中謀求勝出，兌現共贏!