--- type: "letter" slug: "longfor-2016" canonical_url: "https://aimunger.com/letters/letter/longfor/2016/" source_section: "letters" lang: "zh-CN" updated_at: "2026-07-08" company: "龙湖集团" year: 2016 title: "龙湖集团 2016 年致股东信" --- # 龙湖集团2016年主席报告 本人欣然向各位股東提呈龍湖地產有限公司（「本公司」），連同其附屬公司，統稱（「本集團」）二零一六年十二月三十一日止之年度業務回顧與展望。 ## 業績 本集團二零一六年合同銷售額達至人民幣 881.4 億元，較上年增長 61.6%。營業額同比增長 15.6% 至人民幣 548.0 億元，其中物業投資業務租金收入增長 35.2% 至人民幣 19.1 億元。減除少數股東權益、評估增值等影響後之核心溢利為人民幣 77.6 億元，同比增長 11.8%。歸屬於股東的核心淨利潤率為 14.2%，分紅比例連續第 3 年提升 5 個百分點至核心淨利潤的 35%。 ## 2016 年回顧 2016 年的中國房地產市場，呈現出前所未有的跌宕與分化。成交量在前鬆後緊，不斷加碼的政策調控中再創新高；高位運行的背後，是區域和房企之間格外劇烈的差異表現。得益於公司在高能級城市的深耕佈局及品牌優勢，期內合約銷售創歷史新高達 881.4 億，抓住了窗口、提升了規模。 量價齊升的銷售行情及前三季度相對寬鬆的金融環境，拉升了企業的拿地熱情，然而全國城市推地卻同比下降 11%，一線和熱點二線城市土地市場尤其高熱，高價地塊頻出。公司堅持聚焦高潛力城市圈，期內以合理價格新增 43 幅土地，集中於北京、上海、杭州、廣州、重慶、廈門、濟南等城市，更添天津、武漢兩大高鐵路網重地，並於 17 年 2 月正式進入合肥。至此，集團覆蓋城市增至 27 個，全國化佈局縱深進一步拓展。 篤定拿地的背後，是一貫堅持的超過 90% 銷售回款率，及多渠道、低成本把握各類融資機會的能力。年內，憑藉境內 AAA 投資評級成功發行 118 億公司債，綜合借貸成本進一步下降至 4.92%。而未雨綢繆的外債管控與匯率掉期，令公司以極小的外幣敞口，抵禦了匯率波動的衝擊。 業績穩健及對資產負債表的嚴格要求，亦贏得了境外評級機構的讚譽。公司在期內獲得標普 BBB- 投資評級，穆迪亦逆市調增公司展望為正面（評級 Ba1），加上惠譽授予的 BBB- 評級，龍湖有望成為第一個三大境外評級機構一致授予投資級的民營房企，將以全新的姿態亮相資本市場。 商業地產領域則又添 3 座「天街」，分處於北京、重慶和上海 3 城的重要軌道交通節點，以通達便捷、體驗豐富成為區域內人流彙集的歡樂入口。至此，公司累積已開業商場 21 個，運營面積 194 萬方。投資性物業經數年耕耘已迎來穩定增長的收穫期，期內實現投資物業收入 35% 的按年增長。 回望 2016 年，房企之間在規模增速、戰略判斷和業務選擇等方面的區隔日益顯著。龍湖既聚焦主業，又試水地產領域微創新。目前，兩大新業務：滿足年輕客群品質租住及生活服務的「冠寓」和定位於商業綜合體內聯合辦公的「一展空間」已陸續在北京、上海、成都、重慶等地落地，並將逐漸成為公司品牌的重要一環。 ## 2017 年展望 我們認為，2017 年宏觀經濟整體趨穩，隨着有保有壓的分城施策繼續深化，市場量價回調將是大概率。但房地產作為國民經濟支柱的地位不會改變，在整合加速、變局複雜的背景下，盤面穩健、運營扎實的公司更有能力從中獲益。 在銷售規模上，公司將穩穩站上千億新台階，並力爭上游。2017 年內還將有 5 個天街陸續開業，租金收入亦保持增速，利潤增長和盈利能力穩定可期。面對註定激烈的土地市場競爭，公司仍堅持戰略導向，在一、二線城市及其城市圈內挖掘機會，對合作開發與項目收購保持開放，態度積極而決策審慎。 短期看，金融、政策環境的變化確是行業波動的重要影響因素，但人類歷史上最大規模的城市化及城市中產階層的形成與遷徙才是中國房地產發展空間的根本動因。對此，我們既應有大膽的想像，又必須有深度的研究和縝密的推演。 我們相信，從人的需求出發，將居所、商業、社區、辦公、服務等場景在不同空間的互動融合打通，方是洞見乃至引領行業未來趨勢的要義。因此除了住宅開發、商業運營、物業服務及長租公寓等主渠道業務，其他創新業務的嫁接和資源導入也將摸索推進，既依託現有優勢，也必將推高公司長期的競爭門檻。 互聯網的發展、新技術的變革、客群的變化及規模整合的提速，公司正面對前所未有的挑戰及不確定性。然而面對競爭，龍湖反而格外自信和堅定；談及未來，我們既謀發展，又有克制，希望通過組織和運營平台的不斷選代，在房地產這樣的傳統行業，生長出未來企業的格局與能力，謀定而後動，在競爭中進步，在時間中沉澱，在週期中勝出! 最後，本人謹此代表董事會同仁，就本集團全體僱員的努力不懈及全體股東的鼎力支持致以衷心感謝。