--- type: "letter" slug: "longfor-2015" canonical_url: "https://aimunger.com/letters/letter/longfor/2015/" source_section: "letters" lang: "zh-CN" updated_at: "2026-07-08" company: "龙湖集团" year: 2015 title: "龙湖集团 2015 年致股东信" --- # 龙湖集团2015年主席报告 本人欣然向各位股東提呈龍湖地產有限公司（「本公司」，連同其附屬公司，統稱「本集團」）二零一五年十二月三十一日止之年度業務回顧與展望。 ## 業績 本集團二零一五年合同銷售額達至人民幣 545.4 億元，較上年增長 11.2%。營業額為人民幣 474.2 億元，其中物業投資業務租金收入增長 61.5% 至人民幣 14.2 億元（剔除營業稅前為 15.0 億元）。歸屬於股東溢利為 89.9 億元，減除少數股東權益及評估增值影響後之核心溢利為人民幣 69.5 億元，同比增長 5.1%，歸屬於股東的核心淨利潤率為 14.6%。分紅比例提升 5 個百分點至核心淨利潤的 30%。 ## 2015 年回顧 2015 年是中國經濟進入「新常態」的第一個完整年，這一年房地產政策調控的關鍵詞是「去庫存」，在多輪降息、降准、降首付的刺激下，房地產交易總量繼 2014 年同比微跌後，再次實現了 14.4% 的增長。但行業長期積累的地域分化，令「促需求」動作在三四線城市收效甚微，唯一線和主流二線城市量價回升顯著。得益於公司聚焦一二線的佈局與品牌優勢，期內合約銷售人民幣 545.4 億元，同比增長 11.2%，創歷史新高。 城市交易量的劇烈分化直接導致土地市場冷熱不均，三四線城市顯著遇冷，熱點城市卻地王頻出，年內土地成交總量同比下滑，平均溢價率則結構性上揚。公司秉承「10+X」既定策略，期內新增 25 幅土地，高度集中於北京、上海、杭州、廈門等高能級城市，集團土儲結構再次升級。 國內寬鬆的信貸環境帶來了新的融資機遇，公司快速反應，把握窗口期，憑藉境內 AAA 投資評級成功發行人民幣 80 億元公司債，優化了負債結構，更令綜合借貸成本進一步下降至 5.74%。而集團一貫堅守的外債比例管理與數年前即開始鋪排的匯率掉期，令公司以極小的外幣敞口，顯著降低了匯率波動的衝擊。 穩健的業績、精準的投資及安全的財務盤面也贏得了境外評級機構的認可，公司在期內獲得惠譽投資評級（BBB-，展望穩定），標普亦調增公司展望為正面（BB+），龍湖成為同等規模房企中首個獲得境內外投資級的民營企業，為未來多渠道、低成本融資鋪路。 電商的蓬勃發展衝擊著傳統零售，我們秉承「滿足所需、更有驚喜」的經營理念，繼續堅定投資以「天街」系為主體的購物中心，在核心城市交通節點打造體驗豐富的一站式家庭購物中心。下半年在杭州、成都集中開業了兩個「天街」，合計 24 萬方。至此，龍湖商業戰略成功佈局西部、華北和華東三大板塊，累積已開業商場面積近 150 萬方。投資性物業經過數年耕耘已步入正軌，期內實現投資物業收入 61.5% 的按年增長。 回顧 2015 年，最令人欣慰的是公司既完成了目標，兌現了承諾，又收穫了成長，5 年前選擇的戰略轉型之路初見成效。 2011 年，中國房地產告別快速增長的階段，漸漸步入速度放緩，變局複雜的下半場，我們慶倖龍湖在此之前完成了上市及初步的全國佈局和縱深擴張。但如何贏在下半場，則需要企業有更系統的組織能力和不斷迭代的產品與服務水平。基於這樣的思考，龍湖主動放慢腳步，開啟以「優土儲、強運營、控成本、持商業、精團隊」為關鍵詞的戰略轉型。 經過近 5 年的調整，公司土儲結構、管理團隊及運營體系均來到更好狀態：「城市地圖」系統提升了投資能力；「客戶細分」實現了差異化產品研發與落地；通過 90% 以上總價包乾、近100% 的合同標準化和集中採購，強化了成本能力；而龍湖物業更成為國內第一家公開發佈管理和服務白皮書的物業企業；加上未來租金收入的穩定可期，公司在面對新的宏觀環境和競爭態勢時，得以保持身段敏捷，掌握主動! ## 2016 年展望 2016 年，宏觀經濟仍有下行壓力，即使整體政策、貨幣環境保持寬鬆，考慮到人口紅利消失和城市化增速放緩的影響，預計房地產市場成交總量平穩且分化加劇，這是行業進入成熟期的必然。但政策的運作空間仍大，房價不至於會有斷崖式下跌，告別高速上漲的房地產仍是國內可持續的重要經濟板塊；在相對複雜的行業背景下，靜水深流的公司反而更能在其中獲益。 作為一家佈局全國的地產公司，龍湖發展的關鍵是當前所處城市的市場前景和發展階段。龍湖多年來堅持投資於一線和核心二線城市的安全板塊，持續優化的土儲結構是未來規模發展的基礎。潛行打造的運營系統令公司得以在新城市快速複製成功，提升市場份額。2015 年南京、廣州兩大新城市的靚麗表現和重慶、北京、杭州等成熟公司的明星項目更給了我們信心。而融資能力不斷提升帶來的融資成本優勢、精細化管理打造的建安成本優勢、佔比不斷上升的商業地產收入更為企業在行業毛利率下行階段的盈利能力護航。 互聯網技術與思維正在顛覆著各行各業，與同業謀求多元化、試水「互聯網+」概念不同，龍湖始終相信越是多變複雜的需求越仰仗專業能力的支撐；越是快捷迅速的時代，越對生活起居有著更個性、挑剔的期待。因此，在物理空間、社區營造、增值服務、城市重構等維度深入解讀客戶痛點，提供極致產品和服務才是佔領客戶心智，贏得商機的終極邏輯。龍湖開放平等的企業文化、大戰略視野、服務基因和匠人精神則將有助於我們既發揮想像，又腳踏實地在數據、系統和組織建設上孜孜探索、堅定投入。 新的一年，龍湖將繼續聚焦主營業務，深練內功；繼續強調集團與地區公司的戰略共謀，順勢而為。依靠對未來生活場景的洞見，研判投資決策、產品定位及服務標準，長期看，將提供「從入住到生活、休閒，到資產增值、再次置業」的一站式服務，並摸索地產領域微創新。相信龍湖必將以「心有猛虎，細嗅薔薇」的智慧與執行，兌現長跑者的願景，為股東、客戶、員工及整個社會創造價值! 最後，本人謹此代表董事會仝人，就本集團全體僱員的努力不懈及全體股東的鼎力支持致以衷心感謝。