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updated_at: "2026-07-08"
company: "龙湖集团"
year: 2014
title: "龙湖集团 2014 年致股东信"
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# 龙湖集团2014年主席报告

本人現向各位股東提呈龍湖地產有限公司（「本公司」），連同其附屬公司（統稱「本集團」）截至二零一四年十二月三十一日止年度之業務回顧與展望。

## 業績

本集團二零一四年銷售額較去年增長 2% 至人民幣 490.5 億元。營業額較去年增長 22.8% 至人民幣 509.9 億元，其中物業投資業務租金收入增長 38.1% 至人民幣 8.8 億元。歸屬於股東的溢利為人民幣 83.5 億元，減除少數股東權益及評估增值影響後之核心溢利為人民幣 66.1 億元。歸屬於股東的核心淨利潤率為 13.0%，分紅比例提升 5 個百分點至核心淨利潤的 25%。

## 2014 年回顧

2014 年初，中國房地產供需在局部區域的結構性失衡凸顯，疊加流動性持續緊縮和觀望情緒，市場行情顯著下滑。9 月以後，隨著行政性調控政策的逐步退場，利率、取消限貸等市場化手段的正面影響，四季度的市場成交有所回暖，但全年仍呈同比下滑之勢。在行業增長階段下行的態勢下，公司全年實現合同銷售 490.5 億元，微增 2%，銷售回款率依然保持 90% 左右的高位。受益於 1 年多以前強調的「供銷存」管理，期末存貨同比下降，以確保公司整體盤面的健康和戰略的主動性。

受銷售影響，土地市場整體降溫，但成交格局的分化令一線和主力二線城市的土地依然炙手可熱。公司找准價值板塊、把握投資機會，集中在競爭相對平和的一季度、四季度出手，以合理價格購置 16 幅優質地塊。期內集團亦成功落子南京、廣州兩大高能級戰略新城。至此，集團業務覆蓋拓展為 5 大區域 24 城，區域及板塊佈局進一步改善。

公司一方面制定穩健的年度目標，合理規劃全年資本開支。另一方面適時把握融資窗口期，3 月鎖定 34 億港幣 5 年期銀團貸款，並於 5 月首次嘗試境外人民幣債券（點心債）市場，以 4 年期 20 億人民幣創下業內年期、規模雙記錄。年末集團在手現金創歷史新高達至人民幣 190.4 億元，綜合借貸成本依然保持在 6.4% 的低位，年期進一步拉長至 4.5 年。隨著境外融資成本的逐步攀升和人民幣匯率的潛在下跌風險，公司開始更多關注境內融資機會的拓展，並於 12 月獲得境內評級 AAA，成為少有的投資級別民營房企，為未來的境內融資鋪平道路。

商業地產憑藉社交體驗消費平台的定位、良好的區位及運營管理繼續穩健發展，商業總收入實現 38.1% 的增幅。年內，包括北京長楹天街在內的 4 個商業地產如期成功開業，標誌著龍湖商業地產亮相一線城市。而未來 2 年將陸續面世的杭州金沙天街和上海虹橋天街也同樣值得期待。

在業務穩定發展的同時，公司依然堅持深度機構化，保持平等、謙遜、開放、自我變革的氛圍和文化。期內新加入公司的管理人員與龍湖原有文化、系統快速融合。通過整合管理思路，主動變革，保持組織能力的不斷進步。

龍湖不僅向客戶提供優質的產品和服務，還始終以優秀企業公民角色承擔社會責任。品牌公益「龍湖年貨」已堅持 6 年，今年又開金融扶貧的先河，將重點聚焦農村扶貧小額保險，惠及 10 個貧困區縣，10 萬農村人口。

## 2015 年展望

當前房地產成交的下行與分化概因各地供應結構所致，新一屆政府減少行政干預，堅持市場化的風格註定了這樣的盤整不可能在短期內完成。伴隨過去 10 多個月的去化與需求積蓄，2015 年整體形勢不致弱於去年，但難有根本性的量價逆轉。在這樣的形勢下，短期的增幅不是我們所關注的；保持健康的活力與長期增長的能力，才是企業經營的要義。

我們相信，好公司的關鍵在於對其客戶有不可或缺的價值。在房地產行業進入新階段的今天，對客戶的研究和重視將被提升到新的高度。2015 年龍湖將繼續從客戶需求出發，研判投資決策、產品定位、成本配套及服務標準，注重建立全覆蓋、差異化的品牌影響力。並且主動擁抱互聯網，利用新技術載體將已成形的系統管理方法論更高效、堅決地執行下去，實現「住宅+ 物業+ 商業」三大模塊的資源整合閉環，為業主提供「入住、生活、消費的一站式服務體驗」，以創造價值。

在投資和運營方面，集團繼續秉承量入為出、合法合規的原則，聚焦一線及領先二線城市，並向好團隊傾斜，在把握宏觀節奏的基礎上進一步提升項目投資精準度，進一步強化供銷存管理和建安成本的競爭力。同時，集團也將繼續以開放的心態擴大合作，堅持高標準，鍛造自身「好手藝」，吸引優質合作夥伴，持續提升股東回報。

依託超大規模的人口遷徙與城市發展，中國的房地產市場還有著廣闊的發展空間。我們慶倖自己在合適的時間進入了一個合適的行業，更堅信在其中賴以生存並不斷發展的不是一時的規模而是持久的強韌。龍湖將始終保持自我變革的勇氣與能力、保持謙遜和敬畏，堅持做好的產品，做對的事；相信最終時間會站在我們這一邊!