--- type: "letter" slug: "longfor-2011" canonical_url: "https://aimunger.com/letters/letter/longfor/2011/" source_section: "letters" lang: "zh-CN" updated_at: "2026-07-08" company: "龙湖集团" year: 2011 title: "龙湖集团 2011 年致股东信" --- # 龙湖集团2011年主席报告 本人欣然向各位股東提呈龍湖地產有限公司（「本公司」），連同其附屬公司，統稱（「本集團」）二零一一年十二月三十一日止年度之業務回顧與展望。 ## 業績 本集團二零一一年度實現歸屬於股東的溢利為人民幣 63.3 億元，較去年的溢利人民幣 41.3 億元增長 53.2%。本年度全面攤薄每股盈利為人民幣 1.22 元，較去年全面攤薄每股盈利 0.80 元增長 52.5%。 ## 2011年回顧 2011 年，中國房地產市場呈波動向下之勢。歐債危機、行業調控和通貨膨脹從資金、銷售及成本等方面對企業形成擠壓。克服牛市心態，平衡好生存與發展、盈利與周轉是所有企業的命題。讓我們欣慰的是，集團堅定執行年初既定策略，即積極銷售、謹慎投資和嚴格現金管理，並憑藉良好的品牌和質量，在下行市場中實現了出色的現金流和盈利平衡。年末集團淨負債率較去年年末為低，而結算淨利潤率達至歷史最好水平。 2011 年，集團達成合同銷售額 382.7 億元，創歷史新高。在實現銷售的 11 個城市中，有 8 個名列當地市場前十，進一步驗證了團隊在跨區域擴張中強有力的執行能力。其中，重慶公司連續八年位列市場第一，並獲得近 10% 的市場份額；成都、北京公司繼續保持當地商品房銷售市場前三甲；蘇南的無錫和常州公司繼續保持市場前十的穩定發展狀態；新市場煙台首度亮相，即實現 30 億元合同銷售額，名列當地市場第一；西安公司完成團隊調整，首度進入當地市場前五；受調控影響最大的杭州公司也首次進入當地市場前十。讓我們更感欣慰的是，經第三方調查，集團客戶忠誠度較去年同期上升 4 個百分點至 76%。這表明雖經歷市場下行，公司品牌仍獲得了更為廣泛的客戶認可。 在境內外信貸緊縮的環境下，集團積極採取多項措施確保財務穩健並保持合理借貸水平。集團高度重視銷售回款管理，全年銷售回款率超過 9 成。在境內，集團一直為國內多家大型銀行總行級核心客戶，信貸資源獲得持續支持。在境外，集團年初首獲標準普爾 BB+及穆迪 Ba2 信用評級，為現時中國民營房企最優水平。4 月集團成功發行 5 年期 7.5 億美元債券。集團整體平均賬期從去年的 3.4 年上升至 4.0 年，平均債務成本僅為 6.4%，較同期央行基準利率為低。截至 12 月 31 日，集團在手現金從年中的 126 億元上升至 145 億元，而淨負債率則從年中的 56.56%進一步下降至 43.02%，為集團面對嚴峻的外部環境及把握發展機遇贏得寶貴空間。 與此同時，集團投資物業租金收入保持快速增長。租金收入較去年增長 40.0%至人民幣 4.02 億元。其中，重慶西城天街主力店升級改造完成後，租金收入大幅增長 65.9%。租金毛利亦保持高水準，達到 80.1%。年內，集團又有兩個新的商場北京頤和星悅薈、重慶春森星悅薈陸續建成開業。至此，集團已開業持有物業面積達 438,979 平方米。 在業務穩步前進的同時，集團亦高度重視組織建設和高管團隊的持續發展。上半年集團增補 4 名執行董事和 1 名獨立非執行董事，8 月正式委任邵明曉先生為集團 CEO。本人退任集團 CEO 而專注於董事會主席的相關工作。而且，為促進中高層管理團隊更為重視股東利益，我們年內分兩次向董事、高級管理人員及僱員授予購股權近兩億股。本人相信，具有企業家精神的職業經理人團隊和深度機構化的管理機制將有利於集團的長期發展和持續進步。 集團一直積極參與各項社會公益活動，年初向殘疾人基金會捐贈人民幣 500 萬元用於重慶市殘疾人危房改造。「龍湖年貨進萬家」活動已形成公益品牌，物業管理團隊組織龍湖業主組建的「龍湖義工團」，亦已成為當地社區公益活動的引領者。 ## 2012年展望 我們認為，中國房地產市場由於有三大動力（城市化、經濟增長、改善性需求）的支持，雖然時常會存在著波動和不均衡，但有品牌和高質量的商品房在未來相當長的一段時間裡仍會有旺盛需求。2012 年房地產行業還將面臨許多挑戰，但保障房的建設和因限購帶來的房屋居住屬性回歸將有利於行業的長期健康發展。在此過程中，集團多年堅守的高品質、精細化管理將有助於保持市場優勢及擴大份額。 我們預期國內行業調控政策仍將持續一段時間。集團將適度控制物業開發進度，尤其是持有物業的現金投入規模，同時增加產品覆蓋，根據不同市場的具體需求提供適銷對路產品，著力提高現金周轉速度，強化現金流量管理。 土地儲備方面，集團將把握投資節奏，適度增加優質土地儲備。集團將重點考察資金壓力小，周轉速度快且盈利前景相對樂觀的項目。利用行業調整的契機，適度拓展地域縱深，完善板塊佈局，令公司更從容應對不同區域市場的冷暖不均。 波動市場是對組織和人才最好的鍛煉。年內公司將著力深化內部管理水平，並持續人才涵養。集團 IT 系統的二次整合將在 2012 年優化上線，基於新平台的產品、成本和計劃將實現一體化聯動，我們相信這將進一步提高集團運營效率和效果。集團將繼續加大對人才的涵養，強化文化和領導力培訓，持續開展面向應屆畢業生的仕官生項目和面向社會的仕官生 2.0 項目，加強組織內部持續造血功能，為未來發展奠定堅實基礎。 龍湖地產有限公司 吳亞軍 主席