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company: "龙湖集团"
year: 2009
title: "龙湖集团 2009 年致股东信"
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# 龙湖集团2009年主席报告

本人欣然向各位股東提呈龍湖地產有限公司「本公司」，連同其附屬公司，統稱「本集團」
本集團截止二零零九年十二月三十一日止年度之業務回顧及展望。

## 業績

二零零九年公司實現合同銷售額人民幣 183.6 億元，較前年增長 79.8%，實現營業額人民幣 113.7 億元，較前年增長 154.2%，股東應佔溢利人民幣 22.1 億元，較前年大幅增長 566.2%，扣除投資物業重估增值後的核心利潤人民幣 16.1 億元，同比增長 543.5%。以不包括投資物業重估收益的稅後利潤計算之淨利潤率為 16.1%，大大高於 2008 年之 6.9%。

## 股息

董事會建議派發二零零九年度末期股息每股人民幣 0.063 元。二零零九年的末期股息總額為人民幣 3.24 億元，佔除稅後溢利（不包括投資物業重估收益）20.2%。

## 策略回顧

二零零九年，公司堅持「區域聚焦」戰略，不斷增加「環渤海」和「長三角」城市佈局，陸續取得了杭州、青島、無錫、常州、瀋陽等地項目，加上二零一零年一季度進入的大連市，集團進入城市已達 11 個，使公司的收入來源在地域上更加均衡。公司整體土地儲備已超過 2,500 萬平方米，其中權益面積為 2,172 萬平方米。相較以往，我們在土地獲取的時間及空間上更有策略，二零零九年土地獲取的平均成本僅為人民幣 1,869 元/平方米，令集團整體土地儲備平均成本下降至人民幣 2,225 元/平方米。

集團另一重要策略為逐步增加收租物業的持有量，特別是購物中心。集團目前共持有 4 個購物中心，均位於重慶市，總面積 331,843 平方米，二零零九年總租金收入人民幣 1.98 億元，較前年增長 24.7%。租金收入增加主要是得利於集團去年對重慶北城天街項目中的 20,000 平方米重新裝修並出租，從而大幅提升租金水平。

更為可貴的是集團商業經營管理團隊更加成熟，運營模式更加清晰，支援公司在持有物業方面持續發展並增加單位面積的租金收入。

## 二零零九市場回顧

我們認為，中國房地產市場由於有三大動力（城市化、經濟增長、改善性需求）的支持，雖然時常會存在著波動和不均衡，但有品牌和高品質的商品房在未來相當長的一段時間况將會有旺盛需求。

二零零九年受益於宏觀經濟形勢的反轉和房地產市場的恢復和增長，公司的合同銷售金額有大幅躍升。除在重慶、成都這些城市的持續領先之外，我們更感到滿意的是，數年前公司在東部城市佈局的項目，如北京灩瀾山、香醍漫步等在二零零九年進入收穫期，支持公司的收入和利潤增長。同時我們也高興地看到公司品牌影響力在全國進一步擴展，全體員工的執行力在波動的市場中更顯競爭優勢。

## 組織發展及品牌建設

我們歷來堅信品牌來自口碑，口碑來自居住者對品質和服務的體驗，而好的品質和服務來自滿意的員工和堅強的組織體系。

經過多年的規劃發展，公司已形成了一種獨特的文化、一套獨特的運行架構和一種「招聘、培養、發展」年輕員工的能力，以及吸引「空降」中高層並使其「存活」的方法。這幫助龍湖從一個地區性公司迅速成長為一個全國性公司，並在此過程中，始終保持公司的管理資源不被過份稀釋，保持產品的品質和服務的水準。

二零零九年我們的工程項目中，重慶龍湖‧西城天街項目獲中國房地產協會和住建部住宅產業化促進中心評選的二零零九年度商業地產類「廣廈獎」，成都龍湖‧晶藍半島項目獲中國土木工程學會評選的「二零零九中國土木工程詹天佑獎優秀住宅社區金獎」。員工敬業度保持穩定，而物業管理收費率也維持在行業較高水平。

## 二零一零年展望

總的來說，二零一零年有關房地產宏觀政策有許多變數，時常會呈現出沿時間軸上的波動和區域市場的冷暖不均，我們認為太好的市場不一定是我們的福音，有好有壞才顯得出企業的各種能力。

我們依然會在重慶、成都、北京、上海這些我們已經有優勢的市場深耕，保持領先優勢或擴大份額。無錫、瀋陽、青島、杭州這些城市開始銷售並擴大品牌影響力，其中去年新取得的無錫太科園、常州青龍、瀋陽輝山、青島白沙河和杭州下沙等項目均會在年內推出市場。集團整體的銷售目標是全年合同銷售金額較上年有 35%的提升至人民幣 248 億元，同時在東部城市的合同認購金額會超過西部地區。我們除了在原有產品上改進、提升，還會適當推出一些新的產品，以增加競爭力。

在商業物業方面，集團將於在建項目中保留大量出租物業，例如重慶後工項目、成都五塊石、北京常營、杭州下沙、無錫太科園二期、無錫錫滬路項目、瀋陽道義項目、青島白沙河項目、常州洪莊項目、西安大興項目及大連旅順龍河項目等均包含商業規劃。全部建成後，估計集團的出租面積會逐步增加到 200 萬平方米以上。

土地儲備方面，集團會秉持「區域聚焦」戰略，並兼顧公司的財務能力，審慎地增加在東部城市的佈局，增加土地儲備的同時控制土地儲備的單價。年初，公司成功地以每平方米 9,807 元的合理價格獲取位於北京朝陽區的常營項目，該項目規劃建築面積 462,929 平方米，可建設成住宅和大型購物中心，為北京地區的未來增長奠定基礎。土地儲備總量保證集團未來 5-7 年開發之用。

組織發展和品牌建設方面，集團在快速發展中一定要對組織能力懷有「惕惕」之心。我們今年將堅持「大公司、小組織」的理念，刷新企業文化，保持平等、開放的氛圍，保持公司活力和對品質的追求。我們還將刷新公司的 IT 系統，進一步減少流程中的冗餘，使公司運行更加有效。在集團內深化去年已開始的《領導力培訓》，使更多的員工得到成長。在物業公司啟動新的物業人力資源發展計劃，輸出更多的物業地區總經理和項目總經理。我們還將增強集團工程技術品質中心和內部審計部門的力量，從系統上進一步保障公司產品品質和工作品質。

集團除通過高品質產品、服務創造公司的品牌之外，還將積極參與政府和社會的各項公益活動。龍湖在重慶將推行「千萬間」計劃，計劃在 5 年內，拿出 2,000 套小戶型房屋，參照公租房價格租賃給年輕大學生和城市無房戶，5-7 年後才推向市場銷售。龍湖還將繼續在年底向貧困人口發放「龍湖年貨」，並吸引更多小業主和善心人士加入慈善行列。

龍湖地產有限公司

吳亞軍

主席