--- type: "letter" slug: "china-overseas-2024" canonical_url: "https://aimunger.com/letters/letter/china-overseas/2024/" source_section: "letters" lang: "zh-CN" updated_at: "2026-07-08" company: "中海发展" year: 2024 title: "中海发展 2024 年致股东信" --- # 中海发展 2024年董事局主席報告書 二零二四年，房地產市場持續下行。國家統計局資料顯示，全國新建商品房銷售額同比下降 17.1%，僅相當於行業高點二零二一年的 53.2%。 市場低迷，本集團統籌發展與安全，以進促穩，積極應對各種困難與挑戰，持續為股東創造價值。年內，標普全球上調本集團的信用評級從 BBB+╱穩定至 A–╱穩定，成為唯一雙 A 國際信用評級的中國房企，體現了國際評級機構對本集團資金管道暢通、業務基本面穩健，在行業下行期可持續發展能力強勁的充分肯定。 二零二四年，本集團系列公司實現合約物業銷售額人民幣 3,106.9 億元，同比增長 0.3%，是中國十強房企中唯一實現銷售增長的公司，國內市場佔有率較二零二三年末提升 0.55 個百分點達到 3.21%。中國指數研究院數據顯示，二零二四年本集團系列公司的權益銷售額居行業第一。 截至二零二四年十二月三十一日止年度之經審核本集團收入為人民幣 1,851.5 億元，本公司股東應佔溢利為人民幣 156.4 億元，剔除稅後投資物業重估增值及匯兌淨損益等影響後之核心股東應佔溢利為人民幣 157.2 億元。本公司股東應佔權益為人民幣 3,806.1 億元。董事局建議派發截至二零二四年十二月三十一日止年度之末期股息每股港幣 30 仙，全年合共派發股息每股港幣 60 仙。 本集團聚焦一線城市的策略，在下行市場中收穫碩果並引領行業。本集團在北京、上海、廣州、深圳四個一線城市的市場佔有率均進入當地市場前三名，其中，在北京、上海、深圳位居第一。本集團系列公司（不含中海宏洋）在香港及北上廣深五個城市實現合約銷售額人民幣 1,640.4 億元，佔本集團系列公司（不含中海宏洋）銷售合約額的 60.6%，其中，在上海實現合約銷售額人民幣 704.5 億元。 本集團聚焦改善性住房需求，在北京、上海、深圳、南京等多個城市首次推出的面向改善型客戶的高端產品 玖序系等項目逆勢熱銷，其中，上海建國東路項目實現合約銷售額人民幣387.3億元， 創全國單盤年銷售紀錄；上海領邸 • 玖序╱玖章項目實現合約銷售額人民幣 282.1億元；深圳中海•深灣玖序項目實現合約銷售額人民幣156.2億元。 本集團九個商業項目投入運營，商業物業運營總建築面積增加 30 萬平方米，商業物業收入繼續保持較快增長，實現收入人民幣 71.3 億元，同比增長 12.1%。 市場調整下行，不確定性增強，本集團保持投資定力，聚焦高能級城市的優質資產，精準投資，全年在 12 個中國內地城市獲取 22 宗地塊，總購地金額人民幣 806.1 億元，權益購地金額人民幣 696.3 億元，新增購地金額行業第一，四個一線城市權益購地金額佔比約 73.5%，貨量結構優勢更加突出。 本集團繼續保持穩健的財務狀況與強勁的成本優勢。於二零二四年十二月三十一日，本集團的資產負債率為 55.8%，淨借貸比率為 29.2%，繼續保持在「綠檔」。本集團積極管理有息借貸規模，提早償還二零二七年十一月到期的俱樂部貸款港幣 121.1 億元，淨償還債務人民幣 175.5 億元，有效優化債務結構，人民幣債務佔比提升至 82.3%。本集團持有銀行存款及現金為人民幣 1,241.7 億元，經營性現金淨流入為人民幣 464.5 億元。本集團二零二四年平均融資成本為 3.1%，融資成本處於行業最低區間，分銷費用與行政費用合計佔收入的比例為 3.7%，費效比行業領先，成本費用管控的競爭優勢進一步增強。 展望未來，雖然國內經濟與房地產市場仍將面臨多重壓力與挑戰，但進入二零二五年，更多新的機遇與增長動能湧現，本集團相信「三個推動力」將促進房地產市場止跌回穩，推動本集團進一步塑強競爭優勢，保持穩健可持續的高質量發展。 第一、政策推動力。三月上旬召開的「兩會」，政府工作報告明確實施更加積極有為的宏觀政策，擴大國內需求，穩住樓市股市，並確立了二零二五年 GDP 增長 5% 的目標，經濟增速依然處於全球前列。針對房地產行業，強調「持續用力推動房地產市場止跌回穩」。擴內需、穩樓市的政策，將為房地產市場止跌回穩提供強有力的支撐。 第二、市場推動力。經歷三年多的大力去庫存，房地產供需結構顯著改善，市場更加健康。限購、限貸政策放開，按揭貸款利率處於歷史低位等利好因素，推動改善性需求持續釋放。加力實施城中村和危舊房改造，將進一步帶動增量需求。同時，各地優化土地供應結構，更多核心地段優質項目投放市場，將刺激消費者入市。供需兩端持續改善，將有力推動市場止跌回穩。 第三、本集團持續穩健高質量發展的推動力。行業劇烈波動調整中，本集團財務健康、現金充裕、資產質量優異、安全屏障厚實、資源聚合能力持續增強。過去兩年，本集團新增購地金額連續兩年行業第一，一線城市兩年權益購地金額合計佔比 65.1%，貨值與貨量結構更加優異。憑藉行業領先的投資力、產品力、銷售力與成本優勢，本集團住宅業務的銷售與盈利能力有信心保持行業領先。本集團的商業收入在過去五年保持兩位數增長，在進一步強化提升資產運營效益的同時，疊加多個一線城市優質商業項目陸續入市，本集團商業收入有信心保持較快增長。 二零二四年，本集團打造的現象級產品逆勢熱銷。「好產品」是「工科中海」口碑的來源，是本集團的競爭優勢之一。本集團一直注重通過「好產品、好服務」來實現 「好效益」。本集團的主要產品就是房子，「好房子」建設寫入了二零二五年的政府工作報告。新時代的「好房子」建設標準，就是要打造一部現代版的「營造法式」，從好設計、好建造、好材料、好運維幾個方面，全面提升建築性能和居住體驗。隨著數字技術和人工智能的快速發展，房子一定會成為鏈結生活和服務的智能終端。二零二四年九月，在住房和城鄉建設部的指導下，本集團率先在中國建築科技展上推出貼合「安全、舒適、綠色、智慧」的「中海好房子」樣板，獲得社會各界高度認可。二零二五年，本集團將在北京、上海等城市落地一批「中海好房子」，在限價放開的形勢下，本集團將有機會通過打造「中海好房子」，實現更大的價值創造。 本集團歷經多輪經濟與房地產週期而持續穩健，並保持行業領先。「長期主義、值得信賴」是本集團 46 年穩健經營的行業口碑。面對行業下行轉折期的困難與挑戰，本集團將繼續堅持「客戶為本、品質保障、價值創造」的核心價值觀，堅持「好產品、好服務、好效益、好公民」的經營理念，攜手同行與合作夥伴，為加快構建房地產發展新模式貢獻力量。 最後，本人借此機會向海內外客戶、股東及社會各界的信任與支持，表示衷心的感謝！向董事局同仁及全體員工表示衷心的感謝，感謝他們竭誠努力的奮鬥精神，以及不斷追求卓越的決心。 中國海外發展有限公司 主席兼執行董事 顏建國