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updated_at: "2026-07-08"
company: "中海发展"
year: 2023
title: "中海发展 2023 年致股东信"
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# 中海发展 2023年董事局主席報告書

## 穩中求進 韌性致遠

二零二三年，房地產市場經歷短暫的小陽春後持續下行，市場疲弱，全國商品房銷售額較上一年下降 $6.5\%$ ，較二零二一年行業高點下降 $35.9\%$ 。

市場低迷，本集團積極應對各種困難與挑戰，以進促穩，穿越週期的發展韌性強勁，銷售與利潤逆勢增長，持續為股東創造價值。

年内，本集團系列公司實現合約物業銷售額人民幣3,098.1億元，同比增長 $5.1\%$ 。克而瑞的統計數據顯示，本集團系列公司權益銷售額上升至行業第二。

截至二零二三年十二月三十一日止經審核本集團收入為人民幣2,025.2億元，同比上升 $12.3\%$ 。本公司股東應佔溢利為人民幣256.1億元，同比上升 $10.1\%$ 。剔除稅後投資物業重估增值的本公司股東應佔溢利為人民幣225.8億元，同比上升 $12.1\%$ 。核心股東應佔溢利為人民幣236.5億元。本公司股東應佔權益為人民幣3,730.2億元。董事局建議派發截至二零二三年十二月三十一日止年度之末期股息每股港幣45仙，全年合共派發股息每股港幣80仙。

市場調整下行，不確定性增強，本集團保持投資定力，聚焦高能級城市的優質資產，精準投資，全年在23個內地城市及香港獲取43宗地塊，總購地金額人民幣1,342.1億元，權益購地金額人民幣1,262.6億元，同比上升42.0%，新增貨值人民幣1,240.4億元。北上廣深四個一線城市權益購地金額佔比60%，貨量結構優勢更加突出。本集團密切追蹤相關購機會，年內併購獲取廣州亞運城項目剩餘全部股權及蘇州環秀湖花園項目17%股權。

本集團商業物業收入為人民幣63.6億元，同比上升 $20.9\%$。年内，本集團新增12個商業物業投入運營，包括四座寫字樓、五座購物中心、三棟長租公寓，為商業物業收入增長注入新的動能。其中，位於上海核心區的如環宇城MAX於二零二三年十二月正式開業，為本集團旗艦級購物中心，開業以來持續保持大眾點評上海購物中心熱門榜TOP1，獲榮Shanghai WOW!最佳新商場。

本集團繼續保持穩健的財務狀況與強勁的成本優勢。於二零二三年十二月三十一日，本集團的資產負債率為 $57.5\%$ ，淨借貸比率為 $38.7\%$ ，繼續保持在「綠檔」。本集團積極管理有息借貸規模，提早償還二零二四年一月到期的俱樂部貸款港幣300.0億元，淨償還債務人民幣155.8億元，有效控制了各項資金成本。本集團持有銀行結餘及現金為人民幣1,056.3億元，經營性現金淨流入為人民幣352.8億元。本集團二零二三年加權平均融資成本為 $3.55\%$ ，融資成本處於行業最低區間，分銷費用與行政費用合計佔收入的比例為 $3.4\%$ ，同比下降0.2個百分點，成本費用管控的競爭優勢進一步增強。

當前市場仍然處於房地產上下半場的轉折期，轉折期需要一定時間，也不可避免要經歷波動與調整。適應新型城鎮化發展趨勢和房地產市場供求關係變化，構建房地產發展新模式，也需要一定時間。當前市場困難與挑戰依然不少，但挑戦與機遇是對立統一的，也是不斷轉化的。我們以積極的心態看待「危中之機」，對本集團在行業大競局之下的競爭優勢充滿信心。這個信心，源自宏觀、中觀、微觀三個層面向好的因素都在增強。

宏觀層面，經濟長期向好的趨勢沒有改變，回升向好的因素增強。二零二四年中國GDP增長 $5\%$ 的目標，增速依然處於全球前列。中央政府工作報告明確積極的財政政策要適度加力，穩健的貨幣政策要靈活適度，著力擴大國內需求，促進消費穩定增長，積極擴大有效投資等一系列經濟社會發展總體政策取向，為房地產市場企穩向好提供支撐。

中觀層面，房地產行業企穩向好的積極因素增多。行業調控政策已經逐步退出，金融支持力度持續加大，各城市出台了一系列支持剛性住房需求和多樣化改善性住房需求的政策，加大力度推進保障性住房，城中村改造等三大工程建設，刺激市場需求，提振市場信心。

微觀層面，經歷本輪行業洗牌，本集團的比較優勢明顯增強。經歷兩年多的洗牌，行業集中度進一步提升，經營穩健的頭部房企的市场佔有率持續提升，各類資源進一步向頭部房企彙聚。本集團一貫堅持財務穩健基礎上的高質量發展策略，保持行業领先的信用評级。一直以來，本集團在住宅開發業務方面的產品力、利潤水平保持行業领先，在市場下行期更符合比較優勢。二零二三年本集團購地金額行業领先，二零二四年的可售貨值行業领先，貨量結構優異，合約物業銷售額有望實現穩中有升。同時，近兩年，本集團的商業項目加速入市，商業

物業收入快速增長，在二零二三年增長 $20.9\%$ 的基礎上，二零二四年商業物業收入有望繼續實現 $25\%$ 的增長目標。本集團穩中求進，以進促穩的資源更加厚實，可持續發展能力行業领先，發展更加篤定，有信心以穩健優異的經營績效回報股東的信任。

二零二四年，是本集團創立45周年，歷經多輪經濟與房地產週期而持續穩健，保持行業领先。本集團將繼續堅持「客戶為本，品質保障、價值創造」的核心價值觀，堅持「好產品、好服務、好效益、好公民」的經營理念，與同行一道，推動房地產業向新發展模式平穩過渡，引領房地產下半場高質量發展。

最後，本人借此機會向海內外客戶、股東及社會各界的信任與支持，表示衷心的感謝！向董事局同仁及全體員工表示衷心的感謝，感謝他們竭誠努力的奮鬥精神，以及不斷追求卓越的決心。

中國海外發展有限公司

主席兼執行董事

顏建國