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updated_at: "2026-07-08"
company: "中海发展"
year: 2022
title: "中海发展 2022 年致股东信"
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# 中海发展 2022年董事局主席報告書

## 積勢敏行 韌性致遠

二零二二年，全球經濟遭遇疫情、俄烏戰爭、美元加息等多重因素衝擊，中國經濟面臨需求收縮、供給衝擊、預期轉弱的三重壓力。在國內經濟與居民收入增長預期轉弱的形勢下，房地產市場持續下行，房地產行業進入「寒冬」。克而瑞的統計數據顯示，二零二二年，百強房企銷售總額同比下降 $42.2\%$ ，權益銷售額同比下降 $42.2\%$ ，為一九八八年內地商品房制度改革以來降幅最大的一年。

截至二零二二年十二月三十一日止年度經審核本集團收入為人民幣1,803.2億元，本公司股東應佔溢利為人民幣232.6億元，剔除稅後投資物業公允價值變動收益和匯兌淨損益等影響後的股東應佔溢利為人民幣244.2億元（二零二一年：人民幣339.2億元）；股東應佔權益為人民幣3,544.8億元，每股資產淨值為人民幣32.39元。

市場大幅下行，本集團業績承壓。應對市場挑戦，本集團精準投資、精益管理，盈利能力保持行業领先水平，持續為股東創造價值。董事局建議派發二零二二年末期股息每股港幣40仙，年度合計派發股息連港幣87.6億元。

自二零二一年下半年房地產市場調整下行以來，高速增長的房地產上半場已經結束，逐步進入下半場。當前，房地產正處於上下半場轉折期。行業轉折期，市場劇烈調整下行，同時也逐步匯聚觸底回升的能量。本集團對房地產下半場的發展空間保持信心，相信随著政策與市場調整到位，房地產市場將跨越轉折期，進入新的良性循環，進入平穩健康發展的下半場。在行業轉折期，本集團發揮財務穩健、資金充裕的優勢，在穩健的前提下保持進取，強化競爭優势，積極主動為未來可持續的高質量發展積蓄力量。

其一、強化投資佈局優勢，努力提升市場佔有率。本集團長期聚焦主流城市、主流地段的投資佈局優勢彰顯，助推市場佔有率逆势上升。二零二二年，本集團系列公司實現銷售合約額人民幣2,947.6億元，全國商品房銷售金額佔比，從二零二一年的 $2.03\%$ 上升至 $2.21\%$ 。克而瑞的統計數據顯示，二零二二年本集團系列公司權益銷售額逆势上升至行業第三。

其二、強化貨量結構優勢，在量價齊跌的市場環境中保持穩定的價格體系。二零二二年，本集團系列公司的銷售均價人民幣21,251元／平方米，同比上升 $8.7\%$ ，其中，本集團的銷售均價人民幣25,548元／平方米，同比上漲 $12.5\%$ 。

其四、加快商業項目入市節奏，租金收入有望加速增長。

二零二二年，克服疫情影響，本集團的持有型商業物業經營穩健，商業物業收入達人民幣52.6億元，同比增長1.8%。本集團的新增運營商業項目創高峰，新增15個運營商業項目，包括5個購物中心、11棟寫字樓、6家星級酒店、3棟長租公寓，新增商業運營建築面積88萬平方米，為商業收入加速增長注入新的動能。

其三、新增土地儲備行業領先，為未來高質量發展儲備強動能。二零二二年，本集團系列公司新增土地儲備50宗，購地金額人民幣1,208.7億元，新增總貨值人民幣2,403.4億元，其中，本集團新增土地儲備40宗，購地金額人民幣1,107.2億元，新增貨值人民幣2,139.4億元。順應市場分化加大的趨勢，本集團進一步強化聚焦高能級城市的優質資產，優中選優。北上廣深四個一線城市的新增貨值在本集團新增貨值中佔比48.1%。抓住行業洗牌機遇，本集團積極尋求併購發展，在廣州、上海，成都等城市併購相關項目的股權，併購投入人民幣106.6億元。下一階段，本集團將繼續尋求供購機會。

其五、境內外融資渠道通暢、融資成本低、現金充裕、財務穩健。在波動調整的市場中攻守兼備。在境外融資環境嚴峻的形勢下，本集團於境外發行港幣121.1億元銀團貸款。本集團全年加權平均融資成本 $3.57\%$ 、融資成本處於行業最低區間。二零二二年末，本集團的資產負債率 $59.1\%$ ，淨借貸比率 $45.2\%$ ，繼續保持在「綠檔」。在手現金人民幣1,103.1億元。本集團有較充裕的財務空間應對市場波動的風險，擁有厚實的資源抓住市場調整的機會。

本集團繼續保持強勁的成本優势。二零二二年，本集團的分銷費用與行政费用合計佔年收入的比例為 $3.6\%$ ，費效比行業領先。隨著更多數字化平台與工具應用於管理，本集團的管控效率與數化精準管理水平將持續提升，進一步強化成本優勢與綜合競爭優勢。

二零二二年，本集團的不動產開發運營基本盤穩固，主業競爭優勢進一步增強，康養、供應鏈管理、建築設計、商業代建等業務經營穩中有進。其中，創立兩年的領潮供應鏈公司實現內外部年度收入人民幣97.9億元。

展望未來，房地產市場仍將呈現市場分化、行業分化、企業分化的「三大分化」趨勢。同時，隨著中央再度強調房地產行業作為國民經濟支柱產業的定位，以及支持剛性和改善性住房需求等一系列政策落地，市場有望觸底回升。本集團有信心在二零二三年實現高質量發展，創造更好的經營業績。

本集團創立40餘年，在港上市30年，歷經多輪經濟與房地產週期而持續穩健，保持行業领先。百年基業是本集團堅定不移的長遠目標。面对行業轉折期的陣痛與挑戰，本集團將繼續坚持穩中求進的高質量發展理念，以人為本，創新求變，與同行一道，推動房地產向新發展模式平穩過渡，引領房地產下半場高質量發展。

二零二二年，受全球經濟增速放緩、香港疫情大爆發，美元加息因素的影響，香港樓市單邊下行，量價齊跌。本集團系列公司有效應對多種挑戦，在港銷售額達港幣135.9億元。二零二三年，香港放寬防疫管控措施，有序恢復與外地跨境往來，雖然市場情緒受到經濟不明朗及加息等因素影響，香港樓市及土地市場短期內有所波動，但本集團對香港未來發展依然保持信心，並將持續把握機會適時增加投資。

最後，本人借此機會向海內外客戶，股東及社會各界的信任與支持，表示衷心的感謝！向董事局同仁及全體員工表示衷心的感謝，感謝他們竭誠努力的奮鬥精神，以及不斷追求卓越的決心。

中國海外發展有限公司

主席兼執行董事

顏建國