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updated_at: "2026-07-08"
company: "中海发展"
year: 2021
title: "中海发展 2021 年致股东信"
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# 中海发展 2021年董事局主席報告書

本人欣然向各位股東報告，截至二零二一年十二月三十一日止年度之經審核本集團收入人民幣2,422.4億元，股東應佔溢利為人民幣401.6億元，扣除税後投資物業公允價值變動收益的股東應佔溢利為人民幣363.8億元，每股基本盈利為人民幣3.67元；股東應佔權益為人民幣3,435.6億元，每股資產淨值人民幣31.39元。董事局建議派發二零二一年度末期股息每股港幣76仙，年度合計派發股息每股港幣121仙。

## 篤行 致遠

二零二一年，新冠疫情持續影響全球經貿發展，疊加國際政經衝突等因素，全球經濟雖然快速復甦，但經濟增長的不穩定與不確定性顯著増強。中國經濟恢復增長的動能尤為矚目，但面臨需求收縮、供給衝擊、预期轉弱三重壓力，經濟增長前高後低，經濟發展的外部環境更趨複雜嚴峻和不確定。

國內房地產調控政策堅持「房住不炒」，房地產金融政策大幅收緊。多重因素疊加影響下，房地產行業上半年平穩增長，下半年顯著降溫。一些高槓桿、高負債的企業陸續面臨債務風險，房地產行業進入調整期。

本集團堅持在財務穩健基礎上的高質量發展。截至二零二一年十二月三十一日，本集團的資產負債率 $58.9\%$ ，淨借貸比率 $32.3\%$ ，未觸「三條紅線」中的任何一條，繼續保持在「綠檔」。年間，本集團的加權平均融資成本 $3.55\%$ ，繼續保持行業最低區間。

年內，本集團系列公司實現銷售合約額人民幣3,695.0億元，同比增長 $2.4\%$ ；在31個城市的銷售額進入當地市場前三名，佔本集團系列公司所有已進入內地城市數量的三分之一，其中，在北京、上海、廣州和南京等十個城市的銷售合約額分別超過人民幣100億元，在北京實現銷售合約額超過人民幣450億元。本集團系列公司銷售回款人民幣3,528.1億元，同比增長 $3.0\%$ 。本集團在主流城市的競爭優勢與市場份額進一步提升。

二零二一年，在「兩集中供地」的新政策下，上半年土地市場競爭激烈，下半年隨著房地產市場急劇下行而轉冷，公開招拍掛土地流拍頻現。本集團理性把控投資節奏，堅守投資刻度，在上半年謹慎投資，下半年則獲取不少優質土地。同時，本集團續繼加大力度推進「藍海戰略」，創新投資模式，成功獲取鷠州中泰項目、蘇州超塔項目、長春潤德項目等大型項目。年内，本集團系列公司新增土地儲備 98 宗，權益購地金額人民幣 1,610.2 億元，新增貨值達人民幣 3,822.1 億元，其中，本集團新增土地儲備 57 宗，權益購地金額人民幣 1,297.5 億元，新增貨值人民幣 2,882.2 億元。

二零二一年，本集團系列公司的商業項目迎來一波入市高峰。北京金安中海財富中心，珠海環宇城，寧波環宇城等18個商業項目投入運營，本集團系列公司持有的商業項目運營建築面積增加94萬平方米。年内，本集團的商業物業實現收入達人民幣51.7億元，同比增長 $17.4\%$ 。二零二二年，本集團系列公司的商業項目將繼續加速入市，計劃投入運營的项目達22個，預計將新增商業運營建築面積135萬平方米，繼續加速釋放多元增長能量。

年内，本集團圍繞不動產開發運營上下游產業鏈的相關多元化業務穩步推進。本集團旗下的華藝設計、天山門業、領潮供應鏈公司等均實現良好的業務增長，其中，領潮供應鏈公司在創立的首年度即實現內外部銷售合約額人民幣118億元。

在「住不炒」政策背景下，随著國內人口增速放緩，嚴格的限價政策疊加地價、材料與人工成本不斷上升，房地產行業利潤率在過去幾年顯著下降。自二零二一年第四季度以來，應對內地房地產市場快速下行，一系列穩地價、穩房價、穩預期的政策出台，促進房地產市場平穩健康發展。展望未來，房地產作為國民經濟支柱業，市場空間巨大，階段性下行不改房地產行業大市場的本質。內地房地產市場將進一步展現「三大分化」特徵。本集團將因势而變，積極應對。

一是市場分化。一二線和強三線城市將是主戰場。本集團將繼續堅持「主流城市、主流地段、主流產品」的發展策略，深耕經濟增長好，人口淨流入的重點城市。

年內，本集團在香港開發的維港1號，是啟德機場跑道地段首個推售的住宅項目，實現銷售合約額港幣62.7億元，平均售價約港幣2.5萬元／呎。本集團在啟德機場跑道與其他發展商合作開發的四個項目將在二零二二年推售。雖然近期香港受疫情衝擊，但在中央政府的全力支持及正確領導下，本集團對香港樓市充滿信心並將繼續加大投資。

二是行業分化。國內房地產行業正在經歷一次大變革與調整，行業集中度將繼續提升。本集團將發揮財務穩健、資金充裕、綜合實力強的優勢，努力抓住危機的機遇，穿越週期，鞏固提升市場份額與市場地位。

三是企業分化。行業利潤率下行，容錯率下降，精準管理能力強、產品與服務口碑好的企業才能在競爭中勝出。本集團將繼續向管理要效益，堅持現金流為王，加快周轉，繼續鞏固成本費用控制優勢，強化數字化精益管理，在主戰場建立投資、產品、品牌等全方位的競爭優勢，保持行業領先的盈利能力。同時，本集團將根據形勢與市場變化，積極推進藍海戰略，抓住行業併購機會，提升市場份額。

「時間是優秀企業的朋友，卻是平庸企業的敵人」。二零二二年，本集團將跨入企業發展的第43個年頭，也將迎來在香港聯交所上市30周年。本集團將堅守長期主義，穩步發展，在邁向百年長青基業的征程中，持續為客戶、股東、社會創造更大價值。

最後，本人藉此機會向董事局同仁及全體員工致以衷心感謝，感谢他們竭誠努力的奮鬥精神，專業敬業的職業素質，以及不斷追求卓越的决心，並衷心感謝股東及合作夥伴的支持和信任。

中國海外發展有限公司

主席兼執行董事

顏建國