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updated_at: "2026-07-08"
company: "中海发展"
year: 2020
title: "中海发展 2020 年致股东信"
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# 中海发展 2020年董事局主席報告書

本人欣然向各位股東報告，截至二零二零年十二月三十一日止年度之經審核本公司股東應佔溢利上升 5.5%至人民幣439.0億元，扣除税後投資物業公允價值變動人民幣58.7億元後的股東應佔溢利為人民幣 380.3億元，同比上升10.9%，每股基本盈利人民幣4.01元，本公司股東應佔權益上升至人民幣3,141.5億元，每股資產淨值人民幣28.68元，股本回報率達14.8%。董事局建議派發二零二零年末期股息每股港幣73仙。
## 堅守長期主義 開放性成長

二零二零年，在疫情嚴重衝擊之下，在不確定性的外圍形勢下，本集團實現了確定的增長。

二零二零年，本集團系列公司實現銷售合約額人民幣3,607.2億元，同比增長 $12.5\%$ 。截至二零二零年十二月三十一日止年度之經審核本公司股東應佔溢利達人民幣439.0億元，同比增長 $5.5\%$ ；扣除税後投資物業公允價值變動人民幣58.7億元後的股東應佔溢利為人民幣380.3億元，同比增長 $10.9\%$ ；每股基本盈利人民幣4.01元，本公司股東應佔權益增加至人民幣3,141.5億元，每股資產淨值人民幣28.68元，本股回報率達 $14.8\%$ 。董事局建議派發二零二零年度末期股息每股港幣73仙。

這一業績， 一如既往， 穩如磐石。

根據央行「三條紅線」監管政策，本集團未觸及任何一條紅線，屬於「綠檔」企業。二零二零年末，本集團的資產負債率 $60.1\%$ ，淨借貸比率 $32.6\%$ ，在手現金人民幣1,104.7億元，資金充裕、財務穩健，擁有更大把握市場機會的空間。二零二零年，本集團新增土地儲備64宗，權益投資金額達人民幣1,318.4億元，對應新增貨值約人民幣2,741.7億元，新增貨值居行業前列。

二零二一年，緊貼國民經濟新的五年計劃，我們開啟新的征程。面向未來，在不確定的形勢下，我們將繼續堅守長期主義，在不確定的世界中致力於確定的增長。

房地產市場的競爭發展是一個長跑，下半場競賽剛開始。「分化」將是房地產下半場最重要的特徵。具體將展現「五大分化」：

一是市場分化。房地產下半場，一二線及強三線城市將是主戰場。

二是企業分化。針對房地產企業的「三條紅線」金融監管政策及針對商業銀行房地產貸款與個人住房貸款的「兩條紅線」，將阻斷高槓桿房企擴張路徑，中小型房企規模快速上升的道路被關閉，優勝劣汰的行業整合將進一步加速。

三是投資分化。土地日益稀缺，單項目投資額越來越大，財務穩健、資金實力強勁者擁有更多的機會；具備商業資產投資運營、舊改、城市更新等城市運營能力的企業擁有更多機會。

五是產品力分化。好產品、好服務永遠是贏得客戶的關鍵。

四是管理分化。行業進入向管理要效益階段，精細化、數字化管理能力強的企業才能在競爭中勝出。

我們的資源、能力有效匹配「五大分化」趨勢並具備比較優勢，這是我們在不確定世界中致力於確定性增長的基石。

面向未來，在不確定的形勢下，我們將積極擁抱變化，開放性成長。

我們繼續將 $90\%$ 的資源累焦於住宅開發主業，適應房地產下半場優質土地日益稀缺，本集團將推進土地投資的「藍海戰略」，開放合作。在一二線城市的大市場，結合本集團商業、文化場館等投資開發的城市運營能力，與各類大業主合作，拓展城市更新、舊城改造、地鐵上蓋等大型綜合體項目。二零二零年，本集團成功獲取上海紅旗村項目、武漢渼陽建橋項目、太原綜改區項目、上海建國東路項目等一批超大型項目，每個項目的開發建築面積均超百萬平方米，貨值均達人民幣數百億元。二零二零年，本集團透過「藍海戰略」新增土地儲備權益投資金額達人民幣327.3億元，估年度新增土地儲備權益投資金額的 $24.8\%$ 。本集團亦將發揮公司的財務資金優勢，在分化的下半場積極尋求合適的同業供購機會。

面向未來，我們將抓住科技快速進步推動房地產開發上下游產業鏈快速迭代的機遇，推動本集團面向明天、後天的業務開放性成長。

二零二零年的疫情對商業資産運營形成衝擊，但疫情後的經濟快速復蘇將推動商業物業需求的爆發式增長。核心辦公物業、購物中心依然是穿越週期的優質資產。

二零二零年·本集團商業資產管理收入達人民幣44.0億元，二零二五年將實現人民幣120億元的收入目標。

作為中國內地最大的單一業權寫字樓發展運營商，二零二年，本集團系列公司持有並運營管理49棟寫字樓，自有渠道成交面積比例達 $70\%$ ，世界500強企業租賃面積佔比超 $25\%$ ，整層以上客戶面積佔比 $44\%$ 。截至二零二年末，本集團系列公司持有運營及發展中寫字樓項目72棟，總建築面積達545萬平方米。依託行業領先的寫字樓運營管理能力，本集團系列公司輕資產管理輸出的寫字樓項目7個，管理運營面積38萬平方米。

購物中心是本集團重要的成長性業務，涵蓋城市中心商業品牌環宇城、環宇薈及社區商業環宇坊。二零二零年，本集團系列公司持有並運營管理16個購物中心項目。截至二零二零年末，本集團系列公司持有運營及發展中的購物中心項目37個，總建築面積達394萬平方米。未來年，位於上海、成都、武漢、珠海等地的優質標桿性購物中心項目將加快入市。二零二零年，本集團中海映月湖城重建運營。未來，持續購併優賃購物中心項目，將是本集團做大商業收入的重要途徑之一。

截至二零二零年末，本集團系列公司持有運營的星級酒店12家，在與多家國際酒店集團合作的同時，本集團自有酒店品牌「中海凱驪」酒店的市场聲譽持續提升。積極響應「租售並舉」的長效機制，本集團將以集體建設用地建設租賃住房試點擴大為契機加快發展長租公寓。

在發展教育、養老、物流業務的基礎上，本集團堅持圍繞房地產開發上下游產業鏈拓展相關多元化業務，多項產業拓展卓然有成。未來幾年，本集團將以更大力度推動相關產業的獨立發展。

本集團旗下的華藝設計為國家高新技術企業，擁有建築工程、城市規劃雙甲級資質，位列中國百強設計院。二零二零年新簽合同額人民幣8.1億元，同比增長 $26.6\%$ 。

二零二零年，本集團投資設立了領潮供應鏈管理公司，在進一步強化集採成本優勢的基礎上，致力於打造行業領先的B2B建材交易綜合服務平台；成立了海智創科技公司，專注投資於智慧空間、智慧社區的產品、技術研發與應用，並針對相關領域科技型企業展開投資。我們真誠歡迎同業友商及上下游合作企業參與進來，相互赋能，一起開放性成長。

在科技創新驅動的國家戰略下，發揮本集團大規模應用新技術、新產品的優勢，我們向上下游投資拓展，構建科技投資生態圈，打造多家以技術推動的投資型子公司，培育本集團的第二增長曲線。

在不確定的形勢下，世界將面臨越來越多的複雜性，我們將堅守長期主義、開放性成長，韌性生長，将努力積累成奇跡。

二零一六年至二零二零年度，本集團累計向全體股東分紅港幣511.6億元。未來，致力於為股東創造更大的價值，仍將是我們重要的使命。

最後，本人藉此機會向董事局同仁及全體員工致以衷心感謝，感谢他們竭誠努力的奮鬥精神，專業敬業的職業素質，以及不斷追求卓越的决心，並衷心感謝股東及合作夥伴的支持和信任。

中國海外發展有限公司

主席兼執行董事

顏建國