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updated_at: "2026-07-08"
company: "中海发展"
year: 2019
title: "中海发展 2019 年致股东信"
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# 中海发展 2019年董事局主席報告書

本人欣然向各位股東報告，截至二零一九年十二月三十一日止年度之經審核本公司股東應佔溢利增加至人民幣 416.2 億元，同比增長 10.3%；扣除投資物業公允價值變動税後淨收益人民幣 73.2 億元後的核心淨利潤為人民幣 343.0 億元，同比增長 10.1%，每股基本盈利人民幣 3.80 元，股東資金增加至人民幣 2,806.0 億元，每股資產淨值人民幣 25.61 元，股本回報率達 15.8%。董事局建議派發二零一九年年度末期股息每股港幣 57 仙。

二零一九年，本集團系列公司實現銷售合約額港幣3,771.7億元，同比增長 $25.2\%$ ，銷售增速遠高於同期TOP100房企平均 $7\%$ 的銷售增長率；股東應佔溢利較上一年增加至人民幣416.2億元，應佔核心淨利潤增加至人民幣343.0億元；淨利潤率 $25.4\%$ ，繼續保持行業領先的盈利能力。

本集團走過40年發展歷程，歷經多輪經濟與房地產週期，堅持以更長遠的眼光看待市場，規劃企業的發展。長期持續穩健增長，是本集團過去和將來，走向下一個40年的戰略與行動指針。尤其是在百年未有之大變局的當下，在外圏環境高度不確定時期，「黑天鵝」、「灰犀牛」經常不期而至，突如其來，我們致力於為股東實現確定的長期持續穩健增長。

二零二零年第一季度，本集團眾志成城阻擊新冠肺炎疫情，確保每一位員工安全防護，積極高效落實旗下物業、社區的疫情防控，有序加快復工復產，並向武漢、深圳等城市的醫院等機構捐贈抗疫物資。截至二月底，本集團旗下商業物業已實施租金減免金額超過人民幣2,000萬元，為合作夥伴紓困減壓。當前，疫情在中國內地已顯著緩和，但在全球其他國家卻呈現蔓延之勢。疫情已經拖累中國經濟增長，拖累全球經濟增長以至引發更大危機的可能性在加大。我們一貫秉持穩健審慎的財務策略，資金充裕，財務穩健，抗風險能力具有顯著的比較優勢。截至二零一九年年底，本集團持有現金人民幣954.5億元，資產負債率 $60.06\%$ ，淨借貸比率 $33.68\%$ ，負債率處於行業最低區間；加權平均借貸成本為 $4.21\%$ ，借貸成本處於行業最低區間。

為確保長期持續穩健增長，我們建構了與房地產行業長期發展趨勢適配的業務佈局。二零一九年，全國商品房銷售面積同比下降 $0.1\%$ ，銷售額則同比增長 $6.5\%$ ，顯示驅動增長的主力市場，向價值更高的一、二線城市及核心城市群回歸。高鐵與城軌的大力度建設，正在加快人口向高能級城市轉移。我們堅持深耕安全邊際更高、抗風險能力更強的一、二線城市。本集團二零一九年 $68\%$ 的新增土地儲備位於粵港澳大灣區、京津冀城市群、長三角都市圈。截至二零一九年年底，本集團系列公司土地儲備合計8,923萬平方米，八成以上布局於一、二線城市，房地產銷售在23個城市進入當地市場佔有率前三名，在11個重點城市銷售額超過港幣百億元，在北京的銷售額超過港幣400億元，在南京、廣州的銷售額超過港幣200億元。

實現長期持續穩健增長的信心，來自於中國房地產大市場以及本集團合理的戰略業務結構。儘管房地產行業增速放緩，二零一九年全國商品房銷售額仍接近人民幣16萬億元，我們對中國樓市保持十多萬億的市場規模充滿信心，保持戰略定力，堅守主航道，坚持今天、明天、後天三個層次的戦略業務結構，合理有序配置資源。住宅開發、商業資產管理及養老、教育、物流等新產業分别作為本集團立足今天的主業、面向明天的成长型業務、為後天培育增長點的新業務，分别配置並持續按年投入 $90\%$ 、 $8\%$ 、 $2\%$ 的資源。目前本集團系列公司持有運營甲級寫字樓45樓、購物中心13家、星級酒店12家、長租公寓2家、自由辦公項目12個，是國內最大的單一業權寫字樓發展運營商。二零一九年，本集團收購蘇州國際財富廣場，出售成都中海國際中心H座寫字樓，推進商業資產「投融管理」全週期管理，保持續探索從商業地產開發發運營到資產管理的轉變。

我們相信，長期持續穩健增長建基於更加精細化的管理。適應信息化雲時代驅動企業管理變革的趨勢，本集團構建了引領行業的房地產開發全生命週期數字化管控平台，自主研發並應用了涵蓋城市投資地圖、項目全景計劃、三級客储、供銷存、彈性成本適配、設計標準化可視體系、智慧工地、物資採集等65個信息化系統。以本集團總部強大的數字化管控平台，賦能下屬城市公司及項目開發，融合企業內外「大數據」為精準施策提供支撐，實現全期業務管理的可量化、可考核，可營慼，管理顆粒度不斷精细，持續迭代，不斷提升管控效率，強化本集團的執行力優勢。

客戶對產品與服務品質的認可，是本集團長期持續穩健增長最堅實的基礎。新冠肺炎疫情強化了客戶對健康住宅的需求，與本集團「悦享空間、智慧物聯、綠色科技、健康生活」的產品理念相契合。適應新時代客群的新需求，我們以本集團合作華為等科技企業領跑智慧社區、智慧家居的研發與應用，在上海打造全球首個5G社區中海·臻如府：在40多家同行企業中脱穎而出，參與《智慧社區設建規範》、《智慧建築設計標準》兩項國家標準編制。結合本集團在香港和内地大量工業化住宅開發建造經驗，我們正在加快整體廚衛工業化製造研發，加快轉化為本集團的產品優勢。我們持續透過獨立第三方實施客戶滿意度調研、「神秘客」調研，检查督導所有销售案場、住宅社區的產品與服務品質提升。過去三年，本集團的客戶滿意度大幅提升至行業標桿水平。

將個人成長融入企業長遠發展中，是本集團最具辨識度的人才文化。透過「海之子」、「海納」、「海之星」等人力資源品牌，我們持續匯聚五湖四海的優秀人才，打造學習、擔當、奮鬥的一流團隊，為本集團長期持續穩健增長注入不竭的動力。

本集團作為創立於香港、根植於香港的企業，長期看好香港的發展，持續加大投入，在港土地儲備創歷史新高，總可售貨值超過港幣1,300億元。

二零二零年，中央持續加大逆週期調節，確保經濟穩中求進；以「穩地價、穩房價、穩預期」為目標的房地產政策，将會引導房地產行業平穩健康發展；新冠肺炎疫情延遅了購房需求釋放，但需求不會消亡。「因城施策、一城一策」更具針對性與靈活性，將會帶來更多差異的市場機會。本集團有信心在二零二年實現持續穩健增長。

最後，本人藉此機會向董事局同仁及全體員工致以衷心感謝，感谢他們竭誠努力的奮門精神，專業敬業的職業素質，以及不斷追求卓越的决心，並衷心感謝股東及合作夥伴的支持和信任。

中國海外發展有限公司

主席兼執行董事

顏建國

二零二零年三月二十六日