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updated_at: "2026-07-08"
company: "中海发展"
year: 2018
title: "中海发展 2018 年致股东信"
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# 中海发展 2018年董事局主席報告書

本人欣然向各位股東報告，截至二零一八年十二月三十一日止年度之經審核本集團實現收入港幣1,714.6億元，同比增長3.3%；經營溢利港幣707.3億元，同比增長12.5%；股東應佔溢利增加10.1%至港幣449.0億元，淨利潤率 26.2%，扣除投資物業公允價值變動税後淨收益港幣78.1億元後的核心淨利潤達港幣370.9億元，同比增長8.3%；每股基本盈利港幣4.10元，股東資金增加至港幣2,834.8億元，每股資產淨值達港幣25.87元，平均股東資金回報達 16.4%。董事局建議派發二零一八年度末期股息每股港幣50仙。

二零一九年，本集團創立 40 週年，進入不惑之年，經歷多輪經濟與房地產週期的磨礪，更加堅信中國經濟仍將處於重要戰略機遇期，對中國經濟的發展及本集團的發展戰略更加篤定。本集團亦更加篤定一家好公司的標準，堅定成為「四好公司」，即「好產品、好服務、好效益、好公民」。

本集團是中國內地為數不多經歷多輪經濟與房地產週期，在中國內地及港澳市場保持領先的房地產企業。本集團將保持戰略定力，堅持「成為卓越的國際化不動產開發運營集團」的發展目標，堅定「好產品、好服務、好效益、好公民」的發展路徑，堅持「主流城市、主流地段、主流產品」的發展定位，穿越週期，贏得新一輪週期更好更快的發展。

二零一八年，本集團提出了又好又快的發展目標，本集團系列公司實現銷售合約額港幣3,012.4億元，較上一年增長 $29.8\%$，物業銷售均價達港幣18,905元／平方米，產品溢值能力保持领先；本集團新增土地儲備63幅，新增總樓面面積1,764萬平方米（實際權益面積1,272萬平方米），總地價港幣1,443.1億元，權益地價港幣1,084.4億元，其中，低底獲取土地13幅，佔年度權益總地價的 $21\%$。新增土地儲備中，包括上海中心城區規模最大的城中村改造項目紅旗村項目及香港九龍啟德第4B區2號地盤的地墝，引發市場矖目。於十二月底，本集團系列公司總土地儲備為9,144萬平方米。

年內，本集團保持行業最高信用評級（惠饗A-/穩定；穆純Baa1/穩定；標準普爾BBB+/穩定）。加權平均借貸成本為4.30%，借貸成本處於行業最低區間。截至二零一八年十二月三十一日止，本集團有集現金港幣1,005.6億元，淨借貸比率33.7%，處於行業最低區間。現金充裕，財務穩健。

當今世界正處於百年未有之大變局，國際政治經濟格局的不確定性顯著增强。二零一八年，美元進入高頻次加息期，美國發起的貿易戰加劇了全球經濟增長的不確定性，中國經濟穩中有進、穩中有變、變中有憂。內地房地產市場在調控政策不斷加碼的形勢下，成交放緩，香港樓市在持續28個月連續上漲後走勢向下。在外國經濟不明朗的情況下，本集團堅持穩中求進，穩中加快的發展策略，致力為股東創造更優的價值與回報，二零一八年順利完成各項經營目標。

二零一九年，本集團創立40週年，進入不惑之年，經歷多輪經濟與房地產週期的磨礧，更加堅信中國經濟仍將處於重要戰略機遇期，對中國經濟的發展及本集團的發展戰略更加篤定。二零一八年中國國內生產總值首次超過人民幣90萬億元，同比增長 $6.6\%$ ，增速在世界前五大經濟體中居首位。内地商品房銷售面積17億平方米，銷售金額約人民幣15萬億元，商品房銷售面積、銷售金額均創新高，房地產市場依然呈現了巨大的內需。

本集團更加篤定「成為卓越的國際化不動產開發運營集團」的戰略目標，圖繞核心主業不動產開發運營延伸拓展創建美好生活，持續壯大「三大產業群」，即住宅開發產業群，城市運營產業群、創意設計與現代服務產業群，以 $90\%$ 的資源聚焦住宅開發主業，以 $10\%$ 的資源投入商業與創新業務。

二零一八年，本集團投資持有商業物業總營業收入達港幣40.6億元，同比增長 $38.1\%$ ，其中投資物業出租情況理想，實現租金總收入港幣35.3億元，同比增長 $44.1\%$ ，酒店及其他商業物業收入港幣5.3億元，同比增長 $8.2\%$ 。未來年投入，投資持有商業物業總營業收入預計突破港幣100億元。截至二零一八年年底，本集團系列公司持有並投入運營的商業物業總面積409萬平方米，包括42楝寫字樓、13家購物中心、12家星級酒店，成為內地最大的單一業櫢寫字樓發展商，連續兩年租賃面積突破50萬平方米，120多家世界500強企業入駐中海系寫字樓，聯合辦公產品OfficeZip潍駐北京、上海、成都等六個城市，共享辦公面積約3萬平方米。二零一八年，本集團圈繞房地產開發拓展的新業務共有13個新項目投入運營，涵蓋教育、養老，物流三個行業12種業態，包括學校、幼稚園、中海學堂、戶外營地，養老公業、物流產業園等，運營面積超過35萬平方米，持續為本集團長期穩健發展探索新的增長點。

經歷40年的發展，本集團更加篤定一家好公司的標準，堅定成為「四好公司」，即「好產品、好服務、好效益、好公民」。

本集團相信持續實現「好效益」的前提是為客戶提供「好產品、好服務」。二零一八年，本集團前所未有地重視新時期客戶需求研究，通過支付力、家庭結構两條軸線，建立客戶細分模型，根據客戶多層次需求建立「五橻十類」產品體系，對應不同客戶的需求與敏感點，標準化設計與創新設計相結合，整健品控和設計後評估制度，強化工造建體系，更廣泛探用新技術、新材料、新工藝，持提升產品品質；持續推行「敲門計劃」，多渠道傾聽客戶的聲音，推行獨立第三方「神秘客戶調研」，及時檢討產品質量與客戶服務的問題，出資對本集團維保責任之外的社區老醫設施實施升級改造，開展豐富多彩的客戶聯誼活動，客戶滿意度大幅提升至行業優秀水平。

二零一八年，本集團已經建成貫穿房地產發展全流程的數化管控平台，包括城市地圖、全景計劃、供銷存、三級客儲、成本管理、客服 CRM、項目施工竱端視檀監測等 IT 系統，實現對每一個項目的施工、進度、成本、價格、销售去化、客戶诉求等各項要素與節點準量化管理，以信息化手段赋能「好產品、好服務」，確保實現「好效益」。

本集團持續踐行企業公民責任，致力成為「好公民」。本集團將員工滿意度列為重要目標，建立員工關爱計劃，持續優化辦公環境，提升員工薪酬福利，健全「海之子」、「海納」、「海之星」梯隊人才培訓與培養體系，獲得行業最佳佳模主之榮證。本集團積極推進低碳環保，優先探開綵色建材，節能環保設施備，大力推進智慧工地，加配大装式住宅比例，年內新增綠色建築認証项目 42 個，新增綠色建築認证面積 875 万平方米，累计 156 個項目獲得綠色建築認证（其中住宅項目 134 個，商業項目 22 個），綠色建築認证面積達 2,755 萬平方米，本集團營獲度「中國上市房企綠色信用指數」第一名。本集團持續捐資建造 14 所希望學校，結合數百萬客戶的資源優勢，在山崴縣、甘肅康縣、重慶巫溪縣等三個國家資困緣，開展「海惠萬家」精準扶供行動，幫助山崴縣山崴縣立並打造特色農產品品牌「秀容小米」，協助農民拓展網路銷售，助力困農增收脱貧，橤獲「2018 年度扶資樣本企業」之榮證。

本集團是中國內地為數不多經歷多輪經濟與房地産週期，在中國內地及港市場保持領先的房地産企業。本集團相信，內地房地產正在從高速增長期調整進入平穩發展期，香港房地產在高位的高適度調整，將有利於更加可持續的健康發展。本集團對中國房地產中長期的平穩健康發展有信心，亦對短期市場調整有客觀、理性的認識。本地食價、穩預期的政策背景下，內地房地產調控政策將在鞏固調控成果與穩增長之間尋求平衡，更加注重穩增長與促進市場平穩運行，強化因城施策、一城一策、市場格局將加速分化，對企業的戰略、專業能力、財務實力、人才素質等的要求更高。本集團將保持戰略定力，堅持「成為卓越的國際化不動產開發運營集團」的發展目標，堅定「好產品、好服務、好效益、好公民」的發展路徑，堅持「主流城市、主流地段、市流產品」的發展定位，穿越週期，赢得新一輪週期更好更快的發展。

二零一八年，本集團推出了股櫶激勵計劃，向 404 名中高級管理人員授出股份期權 107,320,000 股。未來幾年，本集團還將陸續分批次推出股櫶激勵計劃。年內，本集團被列入中央企業首批實施「職業經理人」制度試點，本集團高管人員均發署職業經理人履職協議，更有效地強化中高級管理人員的事業共同體意識，致力於達到公司、股東、合作夥伴、員工、社會等全面持續增值，和諧共赢。近期，國務院國家委將包括本集團之控股股東中建集團在內的十家央企列為創建世界一流示範企業，將給本集團帶來更多更大的發展機遇。

本人藉此機會向董事局同寅及全體員工致以衷心謝感. 感谢他們誠努力的羹門精神，專業欽業的職業素質，以及不斷追求卓越的决心，並衷心感谢股東及業務合作夥伴的支持和信任。

中國海外發展有限公司

主席兼行政總裁

顏建國

二零一九年三月二十日