--- type: "letter" slug: "china-overseas-2016" canonical_url: "https://aimunger.com/letters/letter/china-overseas/2016/" source_section: "letters" lang: "zh-CN" updated_at: "2026-07-08" company: "中海发展" year: 2016 title: "中海发展 2016 年致股东信" --- # 中海发展 2016年董事局主席報告書 本人欣然向各位股東報告： 截至二零一六年十二月三十一日止年度之經審核本公司股東應佔溢利增加6.9%至港幣 370.2億元，每股基本盈利為港幣3.64元，股東資金增加至港幣2,222.5億元，每股淨資產達港幣20.29元，平均股東資金回報達17.1%。董事局建議派發二零一六年度末期股息每股港幣42仙。 中國經濟發展經歷過一段較長的高增長階段然後逐漸穩定下來。同樣，房地產市場在過去十多年快速成長後已經進入另外一個階段。二零一七年，儘管預計國內外政治經濟環境複雜多變，憑藉穩固的基礎，豐富的國際視野和經驗，正確的發展戰略，全國性均衡佈局，領導性的品牌和雄厚資金實力，持續提升行業內的獨特競爭優勢，化解風險，迎難而上，穩中求進。董事局預期未來幾年整體市場保持穩定，而本公司能夠實現可持續和穩定增長。 ## 一. 業務回顧 ## 宏觀經濟 二零一六年，全球「黑天鶙」事件層出不窮，世界經濟處於深度調整和再平衡階段，發達經濟體貨幣政策分化，新興市場經濟體增速放緩。美國經濟保持溫和復綠势頭，十二月美聯儲加息，世界主要貨幣相對美元持續貸值；美元走強引發新興市場國家資本流失，經濟增長面下行壓力；由於多番量化寬鬆後經濟改善不明顯，歐洲和日本央行選擇延長或加碉量化寬鬆，英國公投脱歐對歐盟經濟带来不確定性；中東、歐洲和亞洲地緣政治風波持續。整體而言，環球經濟復綠緩慢。 二零一六年是「十三五」規劃開局之年，中國政府著力加強供給側結構性改革，重點在「去產能、去庫存、去杠杆、降成本、補短板」方面出台系列政策，改革效應初步顯現經濟增長與就業形勢趨穩向好，全年經濟增長為 $6.7\%$ ，持續領先其他國家。港澳經濟表現難免受到外圍環境影響，仍然獲得温和增長。中國房地產市場銷售增速於二零一四年出现明顯放緩，二零一五年全國商品房庫存達到歷史高位，各地政府相繼推行限購鬆綁政策刺激樓市並取得成效，二零一六年期内全國商品房的待售面積持續下降，全年住宅成交量及住宅均價同創歷史新高。進入10月，住宅和土地市場升温引發政策拐點，金融界嚴格執行限貸政策，收緊企業發债，規範銀行理财、保險投資等資金進入樓市。國慶黃金周後，全國近30個重點城市大範圍、高強度的出台限購、限貸、加税等市場規範措施，遏制房價上漲的勢頭。 在人民幣加速貶值和樓市調控背景下，內地投資者瞄準進入香港房地產市場，推動香港樓市上漲，11月香港政府推出樓市降溫新的印花税「辣招」，促進本地居民首次置業，抑制樓市投資與投機需求。 年內，在國内房地產市場先鬆後緊的環境下，本集團賞現銷售規模以及利潤總額理想增長。本集團收入為港幣1,640.7億元，本公司股東應估溢利上升 $6.9\%$ 至港幣370.2億元（若不包括從中信資產收購所購入的地産項目產生的盈虧，本公司股東應佔溢利該是從去年的港幣333.1億元上升 $14.1\%$ 至港幣380.1億元。相關的盈虧，請參閱財務報告表附註之附註3(a)），再扣除投资物業公允價值變動帶來税後淨收益約港幣56.5元後的凈利財務則達到港幣313.7億元。在市場複雜多變的環境下，本集團透過資產重組和出售的安排獲得豐厚的利潤，使得2016年平均股東資金回報依然能夠達到 $17.1\%$ 的較高水平。 ## 地產發展 充份發揮「中海地產」品牌優勢，預判市場變化，懘藉靈活創新的行銷策略，全年合約銷售額（含合營項目和聯營公司銷售）再創歷史新高並超額完成於年中調高至港幣2,100億元的目標，達港幣2,106億元，對應售出之面積1,304萬平方米。年內，地業業務共有約1,335萬平方米的項目竣工（含合營項目），該等項目的銷售金額可於內內結利作為本集團收入為港幣1,186.1億元。來自二零一五年底已落成的待售物業銷售結果理想，達228萬平方米，销售金額約為港幣412.8億元。因此，本集團全年房地產發展業務的收入約為港幣1,598.9億元。房地產發展業務提供的分部溢利增加10.9%至港幣469.4億元。 ## 投資物業 年内，六項投資物業項目竣工，合共增加約46萬平方米已落成投資物業，而本集團也出售了一些非核心投資物業。此外，透過中信資產收購增加了約30萬平方米的投資物業。年底，本集團在内地、港澳和倫敦擁有已落成投資物業共達250萬平方米。本集團整體物業出租情況理想，全年實現租金總收入港幣21.4亿元，同比增加 $6.2\%$ ；分部溢利港幣118.8億元，其中港幣77.2億元為投資物業之公允價值增加（計提遞延税後股東應佔公允價值淨收益為港幣56.5億元）。 ## 中信資產收購 本公司於二零一六年三月十四日發佈公告，宣佈中信資產收購這重大交易。經過六個月的努力，本公司終於完成這項交易，並向中國中信股份有限公司配售本公司股份以及出售業組合作為清付中信資產收購的代價。 中國中信股份有限公司已經成為本公司的戰略性第二大股東，董事會相信雙方將於不同領域方面生業務合作及投資機遇，令到本集團的未來業務經營可望獲得潛在利益。此次收購交易事項為本集團提供良機，以增加於中國多個主要經濟地區的土地儲備並將對本集團的未來機年發展有重大裨益。整體而言，有利於本集團鞏固其在內地房地產市場的领先地位。關於相關中信資產收購、本公司股份發行和物業出售的情況，請參閱本公司於二零一六年三月十四日和九月十五日發出的公告以及六月三十日發出的通函。 二零一六年十月，本集團同意有條件的將主要位於揚州、惠州、黄山、濰坊、淄博、九江及汕頭等三線城市項目出售予本公司的聯營公司—中海宏洋。該交易於年底前完成交割。透過本次交易，本集團有效處理好母公司中國建築股份有限公司（「中建股份」）注資和中信資產收購所購入的資產包，中海宏洋有效鞏固其作為中國三線城市領先物業發展商的地位，土地儲備大幅增加。關於物業組合出售的詳情，請參閱中海宏洋於二零一六年十一月四日發出的通函。 ## 合營·聯營 本集團持續努力推動合營和併購等多元增長模式，以加快業務發展速度和擴大發展規模。於年底，本集團於合營項目投入資金約達港幣159.4億元，全年的利潤貢獻約為港幣7.8億元。中海宏洋是本公司的主要聯營公司，專注於國内三線城市房地產業務。二零一六年中海宏洋的銷售額為港幣240億元，收入為港幣171億元，淨利潤約為港幣9.3億元。中海宏洋為本集團提供約港幣3.4億元的利潤。 ## 土地儲備 本集團持續密切跟蹤土地市場並理智購買土地。年內，因應土地市場熾熱，以及充分考慮中信資產收購帶來約3,155萬平方米的土地資源，本集團（不包括中海宏洋）在內地13個城市，合共購入17幅土地，在香港購入一幅土地，合共新增面積972萬平方米。二零一六年底，本集團在內地33個城市以及香港和澳門共擁有土地鼭備約5,677萬平方米，本集團實際擁有權益約為4,881萬平方米。 二零一六年底·中海宏洋的土地储備約1,774萬平方米·實際櫙益約為1,653萬平方米。 ## 財務資金 本集團堅持審慎理財原則，並持續加強本集團的財務資源以及優化債務結構。二零一六年八月中旬，本集團緊跟市場脈搏，踏准市場節奏，在低息視窗期一次性成功發行了10年期60億人民幣公司債券，發行利率3.1%，創五年期以上債券全行業利率新低。二零一六年，本集團在國内外提款共達港幣452.4億元，歸還到期銀行及其他借貸港幣602.6億元。此外，本集團全年共錄得超過港幣1,772億元銷售現金流入，足夠有餘應付所有支出並且仍然累積了大量現金作未來業務拓展，而本集團主要支付包括港幣497.7億元土地費用，港幣423.2億元建安費用以及港幣386.1億元税費、分銷、行政和財務費用。年底，本集團銀行及其他借貸及應付票據分别為港幣962.5億元及港幣775.7億元，同時持有現金港幣1,571.6億元，淨借貸水平從二零一五年年底的37.3%大幅下調至年底的7.5%，處於相當低的水度。本公司股東资金增加至年底的港幣2,225.4億元，財務責力持續加强。年内，本公司之投資評級獲得穆迪、標準普爾和惠譽評級機構分別維持於Baa1/穩定、BBB+/穩定和A-/穩定，反映资本市场對本公司在中國房地產市場的領先地位和財務穩健的認同。 ## 人力資源 本集團持續擴大經營規模並進入新城市，各類人才需要量巨大。通過「海之子」與「海納」招聘計劃進入的員工在本集團悉心栽培下快速成長。本集團人才培養能力一貫備受行業認可，這是本集團專業能力和競爭優勢的泉源，也支撐著企業的持續以及穩健發展。人員的整合能於中信資產收購交割後的短時間內完成，突顯本集團高效的人力資源管理能力。 ## 企業管治 董事局深知企業首要責任是保護和善用企業的資源，為股東持續增值，而良好的企業管治是提升企業盈利及可持續發展的基本因素。本集團一直致力提升企業管治水平，確保本集團業務的有效營運以及資產、股東利益的保障。過去二年，本集團在增加本公司整體透明度，以及完善内部審計和風險管理方面，持續作出了實質的改善。 ## 企業社會責任 本集團積極提升社會價值，致力成為優秀企業公民，實現與社會的和谐。迄今，在扶貧賑炎、捐資助學、襄助公益等方面形成了規範化、常態化和品牌化的社會責任設機制。本集團於年內發佈第四份企業社會責任報告，向各界具體彙報了本集團在這方面的努力和成果。本公司再次被納入恒生可持續發展企業指數，反映市場對本集團的可持續發展（包括環保、社會責任、企业業管治三個範疇）的認可。 ## 榮譽 本公司榮獲「中國房地產開發企業品牌價值 10 強」第一名。同時，中海地産連續 13 年榮發「中國房地產行業领壇公司品牌」，本公司品牌價值達人民幣 514 億元，榮列業內品牌價值第一名。本公司以傑出的表現獲得「中國藍籌地産」企業，連續 13 年位居榜首。中海商業地業產懖藉優異的資產管理能力，在「中國房地產開發企業品牌價值商業地産 10 強」排行榜中首次榮贈前三名。國際方面，本集團再次獲選為「道瓊斯可持續發展指數」成份股，並從全球 3,800 家候選上市公司中脱颖而出，成為 38 家入圍可持續發展领軍房企中唯一的中國公司，彰顯本公司在各方面取得卓越成績。二零一六年，中海地產的項目在品質、設計、管理等多個方面多次獲得專業認可。 ## 二. 業務展望 ## 宏觀經濟 二零一七年，預計全球短期内仍然無法脱離「低增長陷阱」。美國「特朗普新政」刺激經濟方案以及美聯儲貨幣政策，成為全球經濟最大的不確定因素。英國脱歐可能引發連鎖效應，威脅歐洲一體化。貿易保護主義和反全球化會直接衝擊新興經濟體。中國作為世界第二大經濟體是全球經濟治理改革的重要推動力量。預計中國政府將繼續實施積極的財政政策和穩健的貨幣政策，深化供給對結構性改革，確保未來年經濟增速維持穩定。對全球大部分企業來說，二零一七年仍然面臨较大挑戰。本集團會密切關注國際經濟環境變化可能帶來的風險和機遇。 ## 業務發展 在市場和政策環境複雜多變的情況下，本集團二零一六年取得了不錯的經營業績，充份顯示本集團的卓越營運能力和品牌優勢。本集團對二零一七年的內地房地產審慎樂觀。中央政府對房地產會持續實行調控政策，並確保房地產市場平穩健康發展；但是上半年的銷售可能會出現一定壓力，而行業的整固會加快，行業整體仍然是挑戦與機會並存。 香港、澳門房地產市場預計會平穩發展，美國加息對市場的影響不大，雖然愈來愈多内地房地產開發商進入對香港市場產生一定的影響，本集團仍會維持伺機適量擴展港澳地産業務的戰略。二零一七年首兩月，本集團在香港、澳門地區已經實現銷售超通港幣40億元，扣除二按後淨現金回款高達港幣49億元。 ## 經營理念 本集團將繼續秉承「穩中求堭、品牌經營」的經營理念，堅持企業務實和誠信的一貫作風，穩健發展。雖然本集團的業務已經達到年銷售額接近2,000億港元的龐大規模，年淨利潤超過港幣300億元的高水平，管理層仍然會竭力争取業績穩定増長。管理層認為中國房地產市場已經進入新時代，優質土地稀缺，行業體整利潤下行，市場分化加快，行業集中度持續提升，汰弱留強明顯。本集團深刻感受到市場變化及行業競爭帶來的壓力與挑戦，注意到部 分同行企業近兩年在規模上急速增長。本集團有悠久的歷史，經歷了內地和港澳多輪大小經濟週期，深深體會到企業必須結合外部環境及自身能力與資源，充分考慮規模與股東回報、機會與風險的平衡，尋找到適合自身的可持續發展路徑。本集團將會鞏固並持續提升競爭優勢，並將堅持中高端住宅市場精品定位，深入挖掘客戶需求，力爭把每一個項目設建成精品和典範。同時，適應市場分化的趨勢，深耕已經佈局的城市，有序擴展至周邊地區，進一步提升市場份額，鞏固行業領先地位。本集團認為中國房地產仍然有廣闊的空間，未來仍將導注於內地房地產行業。在內地房地產市場加快整合的背景下，本集團將堅持多元化的發展戰略，一方面在土地市場持續吸納土地，另一方面伺機寻找理想收購合併對象，也會繼續跟有實力有土地資源的夥伴成立合營，為本集團「十三五」期間能維持穩定增長，作出賓質支持。 ## 持續發展項目 本集團將貼近市場，適度調節開發速度，把握銷售節奏，充份利用品牌優勢，創新行銷推廣，加強行銷力度，強化現金流管理，實現資產效益最大化。為確保經營規模和利潤規模的持續增長並充分結合市場情況，二零一七年預計本集團新開工面積超過1,900萬平方米，在建規模高峰期將達3,300萬平方米。本集團力爭完成竣工面積超過1,350萬平方米（含合營公司），並完成合約銷售金額（含合營公司和聯營公司）達到不少於港幣2,100億元的目標。 ## 豐富優化業務結構 本集團將繼續構建以住宅發展為主、商業地產發展為輔的業務結構，平衡長、短線投資資源配置，逐步提高投資物業比重，以獲得長期穩定回報，增強平衡市場風險能力。在中國房地產市場的毛利持續下降，過度擴張房地產開發規模可能逐漸帶來不對風險的情況下，把投資物業盈利比重持續提升仍然是本集團的長久目標。年底，正在開發和待開發的商業地產面積達到440萬平方米，其中約120萬平方米預計可於二零一八年年底前落成。 ## 多渠道多方式增加土地儲備 本集團將按照財務賣況及市場情況，保持適度擴張的投資規模。透過與中建股份系內各單位及其它有土地資源企業的合作，並參與棚戶區改造及城市更新，多渠道多方式增加土地儲備。 由於國內流動性收緊，有利於財政實力較強的房地產商吸納土地。本集團於二零一七年首兩個月已經在九個城市購入11幅土地，合共面積約為300萬平方米。 ## 健財務管理 本集團將會進一步加强財務管理能力，做到審慎理财，實徹「現金為王，以收定支」的資金管理原則。本集團仍然將會大力擴展融資管道，充分利用境內外的融資平臺，並加快資產周轉，強化資源保障能力，改善本集團的債務結構，為本集團業務發展提供強而有力的資金支援。由於人民幣贬值壓力持續，本集團會致力於對債務幣種結構的改善，加快減少非人民幣的債務和加大非人民幣資產。 ## 經營前景 中國經濟發展經歷過一段較長的高增長階段然後逐漸穩定下來。同樣，房地產市場在過去十多年快速成長後已經進入另外一個階段。董事局認為中國房地產市場仍然有廣闊的發展空間，對本集團的發展前景和自身能力均充滿信心。二零一七年，儘管預計國內外政治經濟環境複雜多變，懑藉穩固的基礎，豐富的國際視野和經驗，正確的發展戦略，全國性均衡佈局，領導性的品牌和雄厚資金實力，堅持「慎微篤行，精簗致遠」的長期經營理念，透過創新，特持提升行業內的獨特觸爭優勢，化解風險，迎難而上，穩中求進。董事局實期未來幾年整體市場保持穩定，而公司能夠現可持續和穩定增長。 ## 公司使命 本集團持續追求打造百年長青基業。堅持兼顧個人發展、激勵機制、工作氛圖三位一體的人力資源管理體系，堅持誠信、創新、務實、求精，把個人追求融入到企業長期發展之中的核心價值觀，最終達到公司、股東、合作夥伴、員工、社會等全面持續增值，和諧共赢。 ## 致謝 我想藉此機會感謝本集團管理層團隊及其他員工的奉獻和勤奮，股東和業務合作夥伴的支持和信任，亦感謝董事局同寅的寶貴意見。 承董事局命 中國海外發展有限公司 肖肖 香港，二零一七年三月二十二日 主席