--- type: "letter" slug: "china-overseas-2015" canonical_url: "https://aimunger.com/letters/letter/china-overseas/2015/" source_section: "letters" lang: "zh-CN" updated_at: "2026-07-08" company: "中海发展" year: 2015 title: "中海发展 2015 年致股东信" --- # 中海发展 2015年董事局主席報告書 本人欣然向各位股東報告： 集團截至二零一五年十二月三十一日止年度之經審核股東應佔溢利增加 22.5%至港幣333.1億元，每股基本盈利增加 8.4%至港幣3.61元，股東資金增加 43.3%至港幣1,915.6億元，每股淨資產達港幣19.4元，同比上升 18.3%。平均股東資金回報達 20.5%。董事局建議派發二零一五年度末期股息每股港幣41仙。 儘管過去數年受到金融風暴和中國房地產持續調控的影響，集團化解風險，迎難而上，持續發展，超額完成既定的經營指標，充分彰顯了集團的營運能力和品牌優勢。二零一六年，儘管預計國內外政治經濟環境複雜多變，集團堅持「慎微篤行，精築致遠」的長期經營理念，透過不斷創新，持續提升行業內的獨特競爭優勢。集團有信心繼續保持全國房地產行業領先地位，實現持續穩定、高質量的均衡增長。 ## 一. 業務回顧 二零一五年，環球經濟狀況參差。美國經濟發展比較理想，就業情況也有明確改善；強勢美元加上十二月預計加息，商品價格大幅下調，資金從新興國家流走明顯，增加經濟發展和貨幣的下行壓力；日本和歐元區經濟陷入困境，在推出多番量寬後有所改善；中東、歐洲和亞洲地緣政治風波，使得環球金融市場不時出現動盪。 受到環球經濟增長緩慢的影響，中國政府推出多項穩增長措施，加大對基礎設施的投資，適度放貨幣政策以增加市場的流動性，包括自從二零一四年十一月 起連番減息和降低存款準備金率。在出口貿易未有明顯改善而消費者物價指數和生產物價指數回落的情况下，經濟增長動力不足，全年經濟增長為 $6.9\%$ ，仍然符合原來定化 $7.0\%$ 左右的目標。受到全球經濟發展放缓的影響，港澳經濟僅錄得溫和增長。 由於中國經濟增長放緩，中央政府更倚重房地產板塊去推動經濟發展。自二零一四年起，對房地產推行的緊縮政策已經逐步放鬆，並且改為全面推行支持政策，四個一線城市外。此外，購房和按揭政策也同步放寬，這都有利於改善整體房價和交易，加快庫存清理。整體地產市場比二零一四年明顯好轉。 ## 董事局主席報告書（續） 年內，在國內房地產市場逐步改善的環境下，集團實現銷售規模以及利潤總額理想增長。集團收入按年增加約 $6.9\%$ 至港幣1,480.7億元，股東應佔溢利上升 $22.5\%$ 至港幣333.1億元，再扣除投資物業公允價值變動帶來稅後淨收益約港幣57.5億元後的淨利潤達到港幣275.6亿元。特別令人令人鼓舞的是，在市場複雜多變，經營規模持續快速擴充的環境下，二零一五年平均股東資金回報依然達到 $20.5\%$ 。 ## 地產發展 充份發揮「中海地產」品牌優勢，準確判斷市場變化，憑藉靈活創新的營销策略，全年合約銷售額（含合營項目和聯營公司销售）再創歷史新高並超額完成於年中調高至港幣 1,800 億元的目標，達港幣 1,806.3 億元，對應售出之面積 1,700 萬平方米。 集團收入上升 $6.9\%$ 至港幣1,480.7億元。年內，地產業務（含合營項目）共有樓面面積約1,257萬平方米的項目竣工，該等項目的銷售金額可於年內結利作為集團收入為港幣1,142.9億元。來自二零一四年底已落成的待售物業銷售大幅上升，達144萬平方米，銷售金額約為港幣294.0億元。因此，集團全年房地產發展收 入增加 $7.2\%$ 至港幣1,436.9億元。主要由於收入的增加，加上地產開發項目的毛利率仍能維持於行業領先水平，房地產發展業務提供的經營溢利增加 $2.6\%$ 至港幣372.2億元。 ## 投資物業 年內，由於武漢中海大廈、珠海中海大廈及南京中海大廈以及一些較小型投資物業項目竣工，加上母公司注資項目帶來的投資物業，合共增加約59萬平方米已落成投資物業。年底，集團在內地、港澳和倫敦擁有已落成投資物業共達173萬平方米。集團整體物業出租情況理想，全年實現租金總收入港幣19.2億元，同比增加 $16.6\%$ ；分部溢利港幣89.7億元，其中港幣74.5億元為投資物業之公允價值增加（計提遞延税後公允價值淨收益為港幣57.5億元）。 ## 母公司資產注入 經過 21 個月的努力·公司於二零一五年五月七日完成了向控股股東中國建築股份有限公司（「中建股份」）收購其持有中國房地產業務和英國倫敦三個投資物業的被收購集團（「資產收購」），以及於二零一五年五月十八日完成向中國海外集團有限公司配售公司股份（「股份發行」）。鞏固了公司作為中建股份物業開發業務的骨幹上市平台地位，有效處理了中建股份系統內於中國，港澳和倫敦房地產行業的同業競爭問題，擴大了集團的經營規模，也增强了公司的資本基礎和財政實力。整體而言，有利於公司鞏固其在內地房地產市場的領先地位。關於資產收購和股份發行的詳情，請參閱公司於今年三月二十四日和五月十八日發出的公告。 ## 物業管理業務分拆上市 公司於二零一五年五月十八日作出公告·披露公司擬把其物業管理業務分拆上市，並以實物分派方式將分拆實體股份作為特別中期股息分派予公司股東。中海物業集團有限公司（「中海物業」)股份最终於二零一五年十月二十三日上市。董事局相信有關上市既有利於物業管理業務的發展，也有利於釋放集團內資產的潛在價值。 ## 土地儲備 集團持續密切跟蹤土地市場並理智作出購買土地的決定。因應房地產市場變化，以及充分考慮母公司注資帶來約1,000萬平方米的土地資源，集團稍為放慢土地補充的力度。年内，集團（不包括中國海外宏洋集團有限公司「中海宏洋」)在内地13個城市，包括新進入的海口市，合共購入17幅土地，新增可供發展樓面積596萬平方米，其中集團實際擁有權益為591萬平方米。 中海宏洋於內地三個城市購入四幅地塊，新增可供發展樓面積約為165萬平方米。 二零一五年底，集團在內地32個城市以及香港和澳門共擁有土地儲備約4,144萬平方米，集團實際擁有權益約為3,850萬平方米；中海宏洋土地儲備約1,093萬平方米，實際權益約為1,024萬平方米。 ## 財務資金 集團堅持審慎理財原則，並持續加強財務資源以及優化债務結構。年内，憑藉在房地產市場领先地位和良好信用，集團成功於國內外完成幾項重大融資活動。於七月及十一月合共發行10億歐元债券；在國内安排銀行額度人民幣84.50億元外，還於十一月首度發行人民幣債80億元。二零一五年，集團在國内外提款共達港幣440億元，扣除歸還到期銀行貸款後，實際可供使用於業務營運的新增財務資源為港幣190億元。此外，集團全年共錄得約港幣1,385.2億元銷售現金流入，合營項目淨現金流入港幣12.4億元，加上淨融資所得，足夠有餘應付所有集團支出並且累積了大量現金作未來業務拓展，而集團主要支付包括港幣246.7億元土地費用，港幣522.8億元建安費用以及港幣352.1億元税費、分銷、行政和財務費用。 年底，集團銀行貸款及應付票據分別為港幣492.6億元（含人民幣銀行貸款約為人民幣124.0億元）及港幣662.0億元（含62.5億美元、10億歐元及80億人民幣），同時持有現金港幣1,024.5億元（不包含合營公司共持有現金約港幣58.5億元）：淨借貸水平從二零一四年底的 $28.0\%$ 大幅下調至年底的 $6.8\%$ ，處於相當低的水平。公司股東資金從上年底的港幣1,336.7億元增加至年底的港幣1,915.6億元，財務實力大大強。 年内，公司之投資評級獲得穆迪和標準普爾兩評級機構分別維持於Baal/穩定和BBB+/穩定。十二月，公司更獲得惠譽評級機構提升公司之投資評級至為A-/穩定，反映資本市場公司在中國房地產市場的领先地位和財務穩健的認同。 ## 人力資源 集團持續擴大經營規模並進入新城市，各類人才需要量巨大。通過「海之子」與「海納」招聘進入的員工支撑著企業的持續、穩健發展。 ## 企業管治 董事局深知企業首要責任是保護和善用企業的資源，為股東持續增值，而良好的企業管治是提升企業盈利及可持續發展的基本因素。集團一直致力提升企業管治水平，確保集團業務的有效營運以及資產、股東利益的保障。集團在增加公司整體透明度，以及完善企業内部控制和風險管理方面，持續作出了實質的改善。 ## 企業社會責任 集團積極提升社會價值，致力成為優秀企業公民，實現與社會的和諧。迄今，在扶資賑災、捐資助學、襄助公益等方面形成了規範化、常態化和品牌化的社會責任建設機制。 集團於年内發佈第三份企業社會責任報告，向各界具體匯報了集團在這方面的努力和成果。公司再次被納入恒生可持續發展企業指數，反映市場對集團的可持續發展（包括環保、社會責任、企業管治三個範疇）的認可。 ## 榮譽 公司榮獲「中國房地產開發企業品牌價值50強」第一名。同時，中海地産連續12年榮登「中國房地產行業領導公司品牌」，公司品牌價值達人民幣397.6億元，榮列業內品牌價值第一名。公司以獈出的表現獲得「中國藍籌地産」企業，連續12年位居榜首。二零一五年，中海地産的項目在品質、設計、管理等多個方面多次獲得專業認可。 ## 二. 業務展望 ## 宏觀經濟 二零一六年，預計全球經濟依然是複雜多變而且增長緩慢。美元強势能否維持，美國加息的幅度和速度，中國經濟增長會否進一步放慢，這些疑慮都可能會加大全球金融市場的波動性，而新興國家受到資金流失因而引至資產泡沫破裂的風險仍然存在。對全球大部份企業來說，二零一八年仍然面臨较大挑戰。集團會密切關注國際經濟環境變化可能帶來的風險和機遇並及時有效應對。 預計中國政府將堅持穩健的財政政策和略為寬鬆的貨幣政策，包括減息和降低存款準備金率，以增加金融市場的流動性和減輕企業財務成本，達到促進實體經濟的增長。 ## 業務發展 在市場環境改善的情況下，集團二零一五年取得了亮麗的經營業績，充份顯示集團的卓越運営能力和品牌優勢。集團對二零一六年的內地房地產是審慎樂觀。預計中央政府對房地產的支持會持續，房地產的流動性會進一步改善，全年房地產市場將會平穩發展，行業的整固會加快，行業整體仍然是挑戰與機會並存。集團將充分發揮穩健的財務結構以及多元融資管道的優势，積極增加財務資源，前瞻性把握投資機會，多種方式吸納優質土地，在防範風險的同时積極尋找市場機會，確保持續增長，擴大市場佔有率，鞏固行業內的領先地位。 香港、澳門房地產市場预計會出現正常的調整·集團仍會維持伺機適量擴展港澳地產業務的戰略。 ## 經營理念 集團將繼續秉承「慎微篤行，精簗致遠」的經營理念，堅持企業務實和誠信的一貫作風，穩中求進。集團將堅持中高端市場精品定位，按「精耕細作，品牌經營」的方針，力爭把每一個項目設建成精品和典範。品牌反映企業的文化包括中海地產對產品高質量的追求，而產品品質和品牌的提升能減低房屋銷售價格下調的壓力，並可節省公司的營銷費用支出。「品牌經營」可促使集團獲取高於行業的超額利潤，實現百年長青基業的長遠目標。 ## 持續發展項目 集團將貼近市場，適度調節開發速度，把握銷售節奏，充份利用品牌優勢，創新營銷推廣，加強營銷力度，強化現金流管理，實現資產效益最大化。預計集團二零一六年的各項經營指標將會有理想增長。考慮到這刻不太合適去明確剛公佈的中信地產併購對集團年內經營的影響，不宜具體提出年內的各項經營指標。但在不考慮中信地產併購的影響下，集團仍然會力爭二零一六年完成合約銷售額（含合營公司和中海宏洋）達到不少於港幣 1,800 億元的目標。 ## 優化業務結構 集團將繼續構建以住宅發展為主，商業地產發展為輔的業務結構，平衡長、短線投資資源配置，逐步提高投資物業比重，以獲得長期穩定回報，增強平衡市場風險能力。長遠而言，集團會力爭逐步把投資物業盈利比重達到集團盈利的 $20\%$ 。集團正在開發和待開發的商業地產面積達380萬平方米，其中一半以上預計可於二零一七年年底前落成。 ## 增加土地儲備 集團將採取沉著應變的策略，按照財政狀況變化，保持適度的投資規模，利用市場每次變化的契機，順勢而為，把握好投資機會，審慎地吸納優質土地。 集團於二零一六年首兩個月在濟南和香港各購入一幅土地，合共可供開發的樓面面積約為158萬平方米；中海宏洋於同期則沒有購入土地。 ## 多元化增長模式 集團持續努力推動合營和併購等多元增長模式，以加快業務發展速度和擴大發展規模。於年底，集團於合營項目投入資金進一步減少至約達港幣145.2億元，全年的利潤貢獻約為港幣6.3億元。中海宏洋是集團的聯營公司，專注於國内三線城市房地產業務。二零一五年中海宏洋的銷售為港幣220億元，收入為港幣166.1億元，凈利潤約為港幣9.2億元。中海宏洋為集團提供約港幣3.2億元的利潤。 在內地房地產市場加快整合的背景下，公司終於抓住一良好機遇，於二零一六年三月十四日就收購中國中信股份有限公司持有以住宅為主的物業發展項目「中信地產供購」簽署買賣協議。董事局相信中信地產供購的落實有利於集團未來業務的持續發展，增强公司的財政效力，一次過大幅增加集團的土地儲備，也會對集團完成未來數年各項經營指標產生重大正面影響，特別為集團「十三五」期間能維持穩定增長，奠定結實基礎。 ## 健財務管理 集團將會進一步加强財務管理能力，做到蕃慎財貫徹「現金為王，以收定支」的資金管理原則。集團仍然將會大力擴展融資管道，充分利用境內外的融資平台，並加快資產周轉，強化資源保障能力，改善集團的債務結構，為集團業務發展提供強而有力的資金支援。由於人民幣貶值壓力持續，集團會致力於對債務幣種結構的改善，主要透過加快加大人民幣債務的佔比。 ## 經營前景 董事局對集團發展前景和自身能力均充滿信心，儘管過去數年受到金融風暴和中國房地產持續調控的影響，集團化解風險，迎難而上，持續發展，超額完成既定的經營指標，充分彰顯了集團的營運能力和品牌優勢。二零一六年，儘管預計國內外政治經濟環境複雜多變，憑藉穩固的基礎，豐富的國際視野和經驗，正確的發展戰略，全國性均衡佈局，領導性的品牌和雄厚資金實力，堅持「慎微篤行，精築致遠」的長期經營理念，透過不斷創新，持續提升行業內的獨特競爭優勢。集團有信心繼續保持全國房地產行業領先地位，實現持續穩定、高質量的均衡增長。 ## 公司使命 集團持續追求打造百年長青基業。堅持兼顧個人發展、激勵機制、工作氛圍三位一體的人力資源管理體系，堅持誠信、創新、務實、求精，把個人追求融入到企業長期發展之中的核心價值觀，最終達到公司、股東、合作夥伴、員工、社會等全面持續增值，和諧共赢。 ## 致謝 最後，本人謹此衷心感謝董事局成員卓越高效的领導、股東和業務合作夥伴的支援和信任，以及全體員工辛勤努力的工作！ 承董事局命 中國海外發展有限公司 主席兼行政總裁 郝建民 香港·二零一六年三月十八日