--- type: "letter" slug: "china-overseas-2014" canonical_url: "https://aimunger.com/letters/letter/china-overseas/2014/" source_section: "letters" lang: "zh-CN" updated_at: "2026-07-08" company: "中海发展" year: 2014 title: "中海发展 2014 年致股东信" --- # 中海发展 2014年董事局主席報告書 本人欣然向各位股東報告： 集團截至二零一四年十二月三十一日止年度之經審核股東應佔溢利增加 20.1%至港幣276.8億元，每股基本盈利增加 20.1%至港幣3.39元，股東資金增加 21.2%至港幣1,333.3億元，每股淨資產達港幣16.3元，同比上升 20.7%。平均股東資金回報達 22.8%。董事局建議派發二零一四年度末期股息每股港幣35仙。 董事局對集團發展前景充滿信心，在過去13年，集團實現純利複式增長 $39.9\%$ ，而近五年，儘管受到金融風暴和持續的宏觀政策影響，但集團業績依然表現良好。二零一五年，儘管預計國內外政治經濟環境複雜多變，集團堅持「慎微篤行，精築致遠」的長期經營理念，透過不斷創新，持續提升行業內的獨特競爭優勢，集團有信心繼續保持全國房地產行業領先地位，實現持續穩定、高質量的均衡增長。 ## 一. 業務回顧 二零一四年，世界經濟依然是複雜多變。美國經濟發展比較理想，就業情況也有明確改善；歐元區經濟陷入困境，引發市場對出現另一輪歐債危機的憂慮；日本儘管推出了超量寬政策經濟並沒有明顯改善；中東、欧洲和亞洲地緣政治風波增添環球經濟風險；強勢美元加上二零一五年內可能加息，資金從新興國家流走明顯，增加經濟發展下行壓力。 受到外圍經濟環境動盪和國內經濟增長緩慢的影響，中國政府推出多項穩增長措施，包括加大對基礎設施的投資，適度放賃貨幣政策以增加市場的流動性， 11月更作出了二年多來首次降息。在出口貿易未有明顯改善而消費者物價指數和生產物價指數回落的情况下，經濟增長動力不足，全年經濟増長為 $7.4\%$，符合原來制定 $7.5\%$ 左右的目標。由於受到歐美以及中國經濟發展放緩的影響，港澳經濟僅錄得溫和增長。 二零一四年上半年，由於中國經濟增長放緩，金融業改革引至流動性和信貸收緊，加上個別房地產商財政狀況不理想，被迫割價促銷，清理庫存，促使整體房價和交易量於上半年明顯收縮，土地市場氣氛平淡。下半年市場情況逐步改善，銷售價格和交易量於第四季度更是明顯好轉。 年內，在經濟發展出現下行壓力以及流動性緊張的市場環境下，集團仍能實現銷售規模、利潤總額理想增長。集團營業額按年增加約 $45.5\%$ 至港幣1,200.0億元，淨利潤按年增加 $21.7\%$ 至港幣282.1億元。股東應佔盈利上升 $20.1\%$ 至港幣276.8億元，其中集團投資物業公允價值變動帶來税後淨收益約港幣38.5億元。集團核心利潤（即撇除投資物業公允價值變動税後淨收益及非經常性收益後的淨利潤）達到港幣238.3億元，增長 $25.6\%$ 。特別令人令人鼓舞的是，公司已經連續12年（2003-2014）淨利潤增長高於 $20\%$ ，過去五年（2010-2014），股東攤佔利融合增長率為 $29.3\%$ ，平均股東資金回報達到 $24.0\%$ 。 ## 地產發展 二零一四年，全年合約銷售額（含合營項目和聯營公司銷售）再創歷史新高並超額完成於年初制定港幣1,400億元的目標·連港幣1,408.1億元，對應售出物業之面積達940萬平方米。 年內，充份發揮「中海地產」品牌優勢，準確判斷市場變化，懑藉靈活創新的營銷策略，全年內地地產表現出色，完成合約銷售額港幣1,357.5億元，跟去年相若。隨著市場逐步適應香港府對房地產的調控，市場轉趨活躍。集團於香港和澳門全年銷售合約金額為港幣50.6億元，大幅上升 $220\%$ 。 集團營業額上升 $45.5\%$ 至港幣1,200.0億元（若加上集團攤佔合營公司的營業額，總額增加至港幣1,281.3億元，同比增長 $27.5\%$）。年內，地產業務（含合營項目）共有樓面面積約1,077萬平方米的項目竣工，該等項目的銷售金額可於年內結利作為集團營業額為港幣994.3億元。來自二零一三年底已落成的待售物業銷售理想，達72萬平方米，銷售金額約為港幣168.2億元。因此集團全年房地產發展營業額增加 $47.9\%$ 至港幣1,162.5億元，而其中內地房地產發展營業額增加 $52.9\%$ 至港幣1,124.6億元，港澳地產發展營業額下跌 $25.4\%$ 至約為港幣37.9億元。主要由於營業額大幅增加再加上地產開發項目的毛利率仍能維持於行業领先水平，房地產發展業務提供的經營溢利增加 $53.3\%$ 至港幣361.0億元（國内貢獻港幣343.7億元）。 ## 投資物業 年內，由於濟南中海廣場、北京中海大廈、成都中海國際中心及瀋陽中海廣場等項目竣工，增加約54萬平方米投資物業。年底，集團在內地和港澳擁有已落成投資物業共達114萬平方米。集團整體物業出租情況理想，全年實現租金總收入港幣11.8億元，同比增加 $38.2\%$ ；分部溢利港幣60.3億元，其中港幣51.7億元為投資物業之公允價值增加（計提遞延税後公允價值淨收益約為港幣38.5億元）。 ## 土地儲備 集團持續密切跟蹤土地市場並理智作出購買土地的决定，而因應房地產市場變化，集團自二零一四年第二季度起稍為放慢土地補充的力度。年內，集團（不包括中國海外宏洋集團有限公司「中海宏洋」）在地區13個城市，包括新進入的鄭州和太原，合共購入17幅土地，新增可供發展楼面面積904萬平方米，其中集團實際擁有權益為860萬平方米。 中海宏洋於內地四個城市購入四幅地塊，新增可供發展樓面面積約為270萬平方米。 二零一四年底，集團在内地31個城市以及香港和澳門共擁有土地儲備約3,735萬平方米，集團實際擁有權益約為3,496萬平方米；中海宏洋土地儲備約1,207萬平方米，實際權益約為1,137萬平方米。 ## 財務資金 集團堅持審慎理财原則，並持續加強財務資源以及優化债務結構。年内，憑藉在房地產市場領先地位和良好信用，集團成功於國內外完成幾項重大融資活動。於五月及六月合共發行20億美元債券；於上半年在境外以較境內優的條款首度融入人民幣38.5億元；於第四季度在香港與13家銀行簽署了歷來最大單一俱樂部貸款達港幣140億元，以及安排單邊貸款港幣45億元；在國內融入人民幣44.4億元主要用於歸還國內到期銀行貸款。二零一四年，集團在國內外提款共達港幣264.6億元，扣除歸還到期銀行貸款後，實際使用於業務營運的新增財務資源為港幣218.2億元。此外，集團全年共錄得約港幣1,020.9億元銷售現金流入，合營項目淨現金流入達港幣57.0億元，加上淨融資所得，足夠有餘應付所有集團支出，主要包括港幣513.1億元土地費用，港幣413.1億元建安費用以及港幣243.3億元稅費、分銷、行政和財務費用。 年底，集團銀行貸款及應付擔保票據分別為港幣463.5億元（含人民幣銀行貸款約為港幣170.0億元）及港幣481.8億元（62.5億美元），同時持有現金港幣512.8億元（不包含合營公司共持有現金約港幣68億元）；在第四季度銷售回款大幅改善的情况下，淨借貸水平徙二零一三年度的 $28.4\%$ 輕提升至年底的 $32.4\%$ ，仍然處於相當理想水平。公司股東資金徙上年底的港幣1,099.7億元增加至年底的港幣1,333.3億元，財務實力明顯加強。 ## 人力資源 集團持續擴大經營規模並進入新城市，各類人才需要量大。通過「海之子」與「海納」招聘進入的員工支撐著企業的持續、穩健發展。 ## 企業管治 董事局深知企業首要責任是保護和善用企業的資源，為股東持續增值，而良好的企業管治是提升企業盈利及可持續發展的基本因素。集團一直致力提升企業管治水平，確保集團業務的有效營運以及資產、股東利益的保障。集團在增加公司整體透明度，以及完善企業內部控制和風險管理方面，持續作出了實質的改善。 ## 企業社會責任 集團積極提升社會價值，致力成為優秀企業公民實現與社會的和諧。迄今，在扶貸賑災、捐資助學、襄助公益等方面形成了規範化、常態化和品牌化的社會責任設機制。 集團於年內發佈第二份企業社會責任報告，向各界具體匯報了集團在這方面的努力和成果。公司再次被納入恒生可持續發展企業指數，反映市場對集團的可持續發展（包括環保、社會責任、企業管治三個範疇）的認可。 ## 榮譽 公司榮獲「中國房地產開發企業品牌價值50強」第一名。同時，中海地産連續11年榮登「中國房地產行業領導公司品牌」，公司品牌價值達人民幣342.5億元，榮列業內品牌價值第一名。公司以傑出的表現獲得「中國藍籌地産」企業，連續11年位居榜首。二零一四年，中海地產的項目在品質、設計、管理等多個方面多次獲得專業認可。 ## 二. 業務展望 ## 宏觀經濟 預計於二零一五年，歐洲等西方先進國家以及日本仍然會維持甚至增加各種經濟刺激措施，美國經濟增長和就業有所改善，但全球經濟增長仍然緩慢。同時，美元強勢以及美國可能加息，加大全球金融市場的波動性，而新興國家受到資産泡沫爆破的威脅仍然存在。對全球大部份企業來說，二零一五年仍然面臨大挑戦。集團會密切關注國際經濟環境變化可能帶來的風險和機遇並及時有效應對。 為求使經濟走上健康、平衡和可持續發展的道路，不僅要穩增長、調結構，還要控風險。预計中國將堅持穩健的財政政策和略為寬鬆的貨幣政策，包括減息和降低存款準備金率，以增加金融市場的流動性和減輕企業財務成本。而中國經濟增長放緩對環球經濟發展增加了不確定性。 ## 業務發展 在嚴峻的市場環境下，集團二零一四年仍取得了依然亮麗的經營業績，充份顯示集團的卓越營運能力和品牌優势。集團對二零一五年的內地房地產是蕃慎樂觀。預計中央政府對房地產的調控會適度放鬆，房地產的流動性會有所改善，全年房地產市場將會平穩發展，行業整體仍然是挑戦與機會並存。集團將充分發揮穩健的財務結構以及多元融資管道的優勢，積極增加財務資源，前瞻性把握投資機會，多種方式吸納優質土地，在防範風險的同时積極尋找市場機會，確保持續增長，撗大市場佔有率，鞏固行業內的領先地位。 ## 經營理念 香港，澳門房地產市場方面，房地產商對政府推出的樓市調控政策似乎已經適應下來，市場交易狀況趨於活躍，但香港政府最近推出收緊按揭措施的影響尚待確認。集團仍會維持伺機適量擴展港澳地產業務的戰略。 集團將繼續秉承「慎微篤行，精簗致遠」的經營理念，堅持企業務實和誠信的一貫作風，穩中求進。现集圃已達到每年銷售和營業額過千億港元的龐大規模，能保持持續增長實屬非常不易。集團將堅持中高端市場精品定位，按「精耕細作，品牌經營」的方針，秉持精品意識，精耕細作，精益求精，力爭把每一個項目建設成精品和典範。品牌反映企業的文化包括中海地產對品高質量的追求，以及透過持續創新去提供物超所值產品的使命。而產品品質和品牌的提升能減低房屋銷售價格下調的壓力，並可節省公司的營銷費用支出，「品牌經營」可促使集團獲取高於行業的超額利潤，實現百年長青基業的長遠目標。 ## 持續發展項目 集團將貼近市場，適度調節開發速度，把握銷售節奏，推出稀缺性強，差異化大的高質量產品，充份利用品牌優势，創新營销推廣，加强營销力度，強化現金流管理，實現資產效益最大化。為確保經營規模和利潤規模的持續增長並配合市場情況，二零一五年預計集團新開工樓面積超過1,300萬平方米，在建規模高峰期間將達3,000萬平方米。集團力爭完成工樓面積1,200萬平方米（含合營公司），合約銷售金額達到不少於港幣1,680億元（含合營公司和中海宏洋）的目標。 在香港和澳門房地產市場，集團將充分利用國內「中海地產」在高端市場的品牌地位所產生的協同效應，全力推動手頭上項目的銷售。 ## 優化業務結構 集團將繼續構建以住宅為主、商業地產為輔的業務結構，平衡長、短線投資資源配置，逐步提高投資物業比重，以獲得長期穩定回報，增强平衡市場風險能力。集團長遠會力爭逐步把投資物業盈利比重達到集團盈利的 $20\%$ ，集團正在開發和待開發的商業地產面積達380萬平方米，其中一半以上預計可於二零一七年年底前落成。 ## 增加土地儲備 集團將採取沉著應變的策略，按照財政狀況變化，保持適度的投資規模，利用市場每次變化的契機，順势而為，把握好投資機會，審慎地吸納優質土地。二零一五年集團計劃新增土地可發展樓面面積為不少於1,000萬平方米。 截止二零一五年二月底，集團於二零一五年已在國內兩個城市購入兩幅土地，可供開發的樓面面積約為163萬平方米；中海宏洋於二零一五年首兩個月則沒有購入土地。 ## 多元化增長模式 集團持續努力推動合營和併購等多元增長模式，以加快業務發展速度和擴大發展規模。於年底，集團於合營項目投入資金從高峰期超過港幣200億元減少至約達港幣89.8億元，全年的利潤貢獻因而減少 $62.5\%$ 至約為港幣11.0億元。中海宏洋是集團的聯營公司，專注於國内三線城市並會作為中海地產業務有效的補充。二零一四年中海宏洋的銷售為港幣180.6億元，營業額為港幣139.8億元，淨利潤約為港幣14.5億元。中海宏洋為集團提供約港幣4.8億元的利潤。 公司於二零一三年八月五日作出公佈，披露公司的控股股東，中國建築股份有限公司（「中建股份」)擬將某些房地產業務注入本集團。於二零一四年一月二十八日，公司公佈把擬注入業務的經營和管理全部先行託管作為過渡安排。董事會在此欣然公佈跟中建股份洽商落實注資事項已完成。請參閱二零一五年三月二十四日的公司公告，是有關於集團向中建股份和其子公司收購物業組合以及向中國海外集團有限公司，即中建股份的全資子公司和公司的直接控股股東，發行公司股票事宜。 ## 財務管理 集團將會進一步加強財務管理，加快銷售回款，控制好營銷、行政和財務費用，做到審慎理財，貫徹「現金為王，以收定支」的資金管理原則。由於集團今年到期銀行貸款高達港幣225.4億元，而其中港幣173.5億元的香港銀行貸款於5月底前到期。因此，集團於去年第四季度安排了合共港幣185億元的融資，提前妥善安排好該等貸款的再融資。集團仍然將會大力擴展融資管道，充分利用國際、香港的融資平臺，並加快資金周轉，強化資源保障能力，改善集團的債務結構，為集團業務發展提供強而有力的資金支援。 ## 經營前景 董事局對集團發展前景和自身能力均充滿信心，在過去13年，集團實现純利複式增長 $39.9\%$ ，而近五年，儘管受到金融風暴和持續的宏觀調控政策影響，集團化解風險，迎難而上，持續發展，超額完成既定的經營指標，純利複式增長仍然達到 $29.3\%$ ，充分彰顯了集團的營運能力和品牌優勢。二零一五年，儘管預計國內外政治經濟環境複雜多變，懑藉穩固的基礎，豐富的國際視野和經驗，正確的發展略全國性均衡佈局，領導性的品牌和雄厚資金實力，堅持「慎儌歶行，精榘致遠」的長期經營理念，透過不斷創新，持續提升行業內的獨特爭戮優勢。集團有信心續繼保持全國房地產行業领先地位，實現持續穩定，高質量的均衡增長。 ## 公司使命 集團持續追求打造百年長青基業。堅持兼顧個人發展，激勵機制、工作氛圃三位一體的人力資源管理體系，堅持誠信、創新、務實、求精，把個人追求融入到企業長期發展之中的核心價值觀，最終達到公司、股東、合作夥伴、員工、社会等全面持續增值，和諧共赢。 ## 致謝 最後，我想藉此機會感謝本集團管理層團隊及其他員工的貢獻和努力，亦感謝堇事局同寅的意思見及持續支持。 承董事局命 中國海外發展有限公司 主席兼行政總裁 郝建民 香港·二零一五年三月二十四日