--- type: "letter" slug: "china-overseas-2012" canonical_url: "https://aimunger.com/letters/letter/china-overseas/2012/" source_section: "letters" lang: "zh-CN" updated_at: "2026-07-08" company: "中海发展" year: 2012 title: "中海发展 2012 年致股东信" --- # 中海发展 2012年董事局主席報告書 董事局對集團發展前景充滿信心，在過去十一年，集團實現純利複式增長43.6%，而近五年，儘管受到金融風暴和持續的宏觀政策影響，但集團業績依然表現良好。二零一三年，儘管預計國內外政治經濟環境複雜多變，集團堅持「慎微篤行，精築致遠」的長期經管理念，透過不斷創新，持續提升行業內的獨特競爭優勢，集團有信心繼續保持全國房地產行業領先地位，實現持續穩定、高質量的均衡增長。 本人欣然向各位股東報告： 集團截至二零一二年十二月三十一日止年度之經審核股東攤佔純利增加 $21.1\%$ 至港幣187.2億元，每股基本盈利增加 $21.2\%$ 至港幣2.29元，股東資金增加 $21.8\%$ 至港幣872.4億元，每股淨資產達港幣10.7元，同比上升 $21.6\%$ 。平均股東資金回報達 $23.6\%$ 。董事局建議派發二零一二年度每股末期息港幣24仙。 ## 一. 業務回顧 二零一二年，世界經濟延續二零一一年的複雜多變又無法突破困境的格局。歐債危機一度加劇並使歐元區經濟陷入困境：美國儘管推出了第三次量寬政策，就業和房地產市場未見好轉，經濟復甦緩慢：中東和亞洲地緣政治風波增添環球經濟風險；新興國家經濟受到外圍不利經濟環境影響，增長動力不足。在通脹威脅解除後，中國央行透過两次下調存款準備金率和两次下調貸款基準利率以增加流動性和促進經濟發展。中國出口貿易出現不可避免的下跌，但中央政府「穩增長」策略逐步發揮作用，投資、內需重新加速經濟增長在第三季度觸底回升，全年經濟増長 $7.8\%$ ，高於 $7.5\%$ 的目標。由於受到歐美以及中國經濟發展放緩的影響，港澳經濟增長明顯大幅回落。 二零一二年，國家依然實施較為穩定但依然嚴厲的房地產調控政策。儘管流動性放寛以及剛性需求強勁，使內地房地產全年整體銷售理想，房價在個別城市輕微上升，但行業分化與整合走势更趨明顯，品牌開發商表現较好，市場集中度上升。第四季度國內經濟出現好轉跡象，房地產商融資與之前相比较為順利，融資成本亦有一定下降，土地交易與住房銷售氣氛明顯好轉。 年內，在調控常態化和競爭激烈的市场環境下，集團仍能實現銷售規模，利潤規模理想增長。集團營業額按年增加約 $25.8\%$ 至港幣645.8億元，淨利潤按年增加 $21.0\%$ 至港幣188.3億元（人民幣152.5億元）。股東應佔純利上升 $21.1\%$ 至港幣187.2億元（人民幣151.6億元），其中集團投資物業公允價值變動帶來稅後淨收益約港幣29.2億元。集團核心利潤達到港幣158.0億元（人民幣128.0億元），增長 $21.4\%$ 。過去五年（2008-2012），股東應佔純利複合增長率為 $34.7\%$ ，連續十年（2003-2012）履行了對股東和投資者每年利潤不少於 $20.0\%$ 增長的承諾。 ## 地產發展 二零一二年，全年銷售額（含合營項目和聯營公司銷售）再創歷史新高並超額完成於八月份上調至港幣1,000億元的目標，達港幣1,115.2億元，同比增長 $28.1\%$ 。售出物業之面積達729萬平方米，同比增長 $30.6\%$ 。集團加上合營項目全年回收資金超過港幣1,000億元，年底時收到的物業銷售按金為港幣581.8億元，同比增加 $73.3\%$ 。 年內，按「精耕細作，品牌經營」的運營思路，充份發揮「中海地產」品牌優勢，準確判斷市場的變化，憑藉靈活創新的營銷策略，準確把握銷售節奏，全年內地地產表現出色，完成銷售額港幣1,043.2億元，同比增長 $23.2\%$ 。 隨著外圍和國內放鬆流動性，港澳房地產市場氣氛活躍，集團抓準機遇，加大港澳兩地的銷售力度，上半年錄得破紀錄的港幣60.7億元銷售金額。隨著香港政府加大調控房地產的力度，並於10月推出買家印花税和額外印花税，香港房地產市場開始進入短暫調整期，成交量大跌，但集團全年銷售合約金額仍然高達港幣72億元，增加約2倍。 集團營業額上升 $25.8\%$ 至港幣645.8億元（若加上集團攤佔合營公司的營業額，總額增加至港幣779.1億元，同比增長 $35.0\%$）。年内，内地地產（含合營項目）共樓面面積約700萬平方米的項目竣工，等項目可結利銷售額為港幣395.1億元。來自二零一一年底的待售物業銷售理想，達97萬平方米，銷售金額約為港幣219.0億元。因此集團全年房地產發展營業額增加 $24.2\%$ 至港幣614.1億元，而其中内地房地產發展營業額增加 $22.6\%$ 至港幣594.4億元，毛利率維持於理想的水平，經營溢利因此增加 $16.8\%$ 至港幣215.8億元。港澳地產發展營業額為港幣19.7億元：毛利率為 $54.8\%$ ，經營溢利增加 $50.0\%$ 至港幣9.3億元。 ## 投資物業 由於成都中海國際中心二期竣工，增加約6萬平方米投資物業。年底，集團在港澳和内地擁有已落成投資物業共達52萬平方米。集團整體物業出租情況理想，全年實現租金總收入港幣5.8億元，同比增加 $56.8\%$ ；分部溢利港幣41.5億元，其中港幣36.5億元為投資物業之公允價值增加（計提遞延税後淨收益約為港幣29.2億元）。 ## 土地儲備 集團持續密切跟蹤土地市場以發掘優質的土地資源。在平衡經濟環境及房地產市場趨勢、資金能力和開發能力、土地儲備以及新项目的素質和成本情況的综合考慮下，作出購買土地的决定。基於集團對中國房地產市場和經濟的看好，集團在二零一二年第四季度加强土地補充的力度。年内，集團（不包括中國海外宏洋集團有限公司「中海宏洋」)在内地14個城市，包括新進入的昆明，共購入19幅土地，新增可發展樓面積662萬平方米，其中集團實際擁有權益為650萬平方米。 中海宏洋於內地6個城市購入6幅地塊，新增可供發展樓面積約為368萬平方米。 年內，集團在香港以約港幣25億元增添鴨脷洲地塊，樓面面積約為21,350平方米。集團於七月份獲得與市區重建局合作開發土瓜灣北帝街項目。 二零一二年底，集團在內地26個城市以及香港和澳門共擁有土地儲備約3,510萬平方米，集團實際擁有權益約3,157萬平方米；中海宏洋土地儲備約913萬平方米，實際權益約778萬平方米。 ## 財務資金 集團持續加強財務資源以及優化債務結構。年内，集團融資共達港幣296億元，扣除歸還到期債券和銀行貨款後，集團年內淨融資港幣162億元。其中透過三次發行債券，籌資17.5億美元；在香港籌組了一筆港幣76億元的銀團，並與多家銀行安排單邊貸款合共籌措港幣38億元；年內在國內融資活動不多，融入人民幣38億元。集團全年共錄得港幣757.8億元銷售現金流入，加上淨融資所得，足夠有餘應付所有支出，主要包括港幣260.9億元土地費用，港幣299.2億元建安費用以及港幣166.9億元税費、行銷、行政和財務費用。 年底，集團借貸及應付擔保票據分別為港幣376.4億元（含人民幣貸款約為港幣80億元）及港幣211.5億元（27.5億美元），同時持有現金港幣409.3億元（不包含合營公司共持有現金約港幣127.6億元）；公司股東資金從上年底的港幣716.2億元增加至港幣872.4億元；在嚴峻的市場情況下，淨借貸水平從二零一一年底的 $32.7\%$ 下跌至 $20.5\%$ ，處於相當理想水平。 年內，穆迪和標準普爾两國際評级機構維持了公司的投资評级為Baa2和BBB，前景穩定，反映資本市場對集團在中國房地產市場的領先地位和財務穩健的認同。集團於去年十一月成為首家內房公司發行三十年長债，年息率不到 $5.5\%$ ，更突顯资本市場對集團的長期業務發展和財務穩健的信心。 ## 人力資源 集團堅信員工質素與知識資本是衡量企業整體戰爭力的重要標誌，透過提供持續的人力資源開發，行業培訓，輪崗交流提升員工的人力資本價值。員工的個人成長與公司的長遠發展相互促進，緊密融合，是中海人力资源管理和企業文化建设的鮮明特徵。 集團持續進入新城市，各類人才需要量巨大，人力資源保障和建設面臨重大挑戦。集團持續打進「海之子」與「海納」於中國房地產的雙人力資源品牌，通過「海之子」與「海納」招聘進入的員工已經成長為集團的中堅力量，支撐著企業的持續、穩健發展。2012年，超過250名優秀畢業生透過「海之子」招募計劃進入集團，超過310名社會人才透過「海納」計劃進入中海，為集團源源不斷地輸入人才。 ## 企業管治 董事局深知企業首要責任是保護和善用企業的資源，為股東持續增值，而良好的企業管治是提升企業盈利及可持續發展的基本因素。集團一直致力提升企業管治水平，確保集團業務的有效營運以及資產、股東利益的保障。在過去的幾年，集團在增加公司整體透明度，以及完善企業内部控制和風險管理方面，持續作出了實質的改善。 ## 企業社會責任 集團積極提升社會價值，致力成為優秀企業公民，實現與社會的和諧。迄今，在扶貧賑災、捐資助學、襄助公益等方面形成了規範化、常態化和品牌化的社會責任建设機制。 一直以來，集團透過捐建希望學校，極大地改善了當地的學習環境和教學條件。年內位於濟南市的中國海外陡瀟希望小學建成，至此，七所中國海外希望小學已相繼移交。 集團持續將「低碳」、「綠色建築」的環保和節能理念實穿到企業發展的戰略以及地產項目的規劃和建設當中，大力推進低耗、環保、健康的人居環境、可持續發展的生態理念，致力於建設優質的綠色社會。 公司再次被納入恒生可持續發展企業指數，反映市場對集團的可持續發展（包括環保、社會責任、企業管治三個範疝）的認可。 ## 榮譽 二零一二年，集團再添多項殊榮。公司再次獲得「中國房地產開發企業品牌價值20強」第一名，品牌價值達人民幣253億元。同時，中海地産連續九年再度蟬聯「中國房地產行業領導公司品牌」第一名。公司以傑出的表現獲得「中國藍籌地產」企業，連續九年位居榜首。二零一二年，中海地產的項目在品質，設計、管理等多個方面再次獲得專業認可七個項目榮獻詹天佑大奬。 ## 二. 業務展望 ## 宏觀經濟 美等西方先進國家以及日本推出各種經濟刺激措施，但金融風暴的根本性問題並未有徹底解決。同時，量化寬鬆措施使市場資金汜盪，投機活動增加，導致新興國家受到資產泡沫和通脹的威脅仍然存在。預計於二零一三年，美國經濟增長和歐洲主權債務危機有所改善，但全球經濟增長緩。對全球大部份企業來說，二零一三年仍然面臨較大挑戦，集團會密切關注國際經濟環境變化可能帶來的風險和機遇並及時有效應對。 受到外圏經濟環境動盪和放緩的影響，預計今年中國出口資易不會有大改改善，加上要控制通脹，中央政府會繼續取採積大的财政政策和穩健的貨幣政策。新一屆國家領導加大加快对基礎設施和服務業的投资。 冀進一步擴大內需，使經濟見底回升，最終達到穩中求進。港澳經濟發展已經跟國內經濟緊密連繫，預計今年港澳經濟增長也可逐步改善。 ## 業務發展 集團二零一二年的亮麗業績，充份顯示集團的卓越營運能力和品牌優勢，集團已做好充分準備，確保在調控常態化的環境下仍然能有優異的表現。中央政府於今年三月初推出（「新國五條」），印證集團的看法，即是於短期內，中央政府仍可能將嚴厲的調控政策延續下去。在投資投機受到有效抑壓以及房地產行業已作出適度整合下，預計全年房地產市場將會充滿活力，行業整體仍然是挑戰與機會並存。展望未來，基於房地產行業聯動產業眾多，對拉動經濟的作用明顯，政府有可能以財稅改革代替行政手段，引領市場重回正軌。集團將充分發揮穩健的財務結構以及多元融資渠道的優勢，積極增加財務資源，前瞻性把握投資機會，多種方式吸納優質土地，在防範風險的同時積極尋找市場機會，確保持續增長，擴大市場佔有率，鞏固行業內的領先地位。由於新國策要求到 2020 年實現 GDP 和居民收入的翻番並把城鎮化視為實現經濟發展方式轉變的重點，未來快速的城市化進程將繼續推動國內房地產市場，集團對內地房地產的長遠發展仍然充滿信心。 香港、澳門房地產市場方面，預計增加印花税種和税率等措施僅會促使市場作出一些短期調整，整體仍會趨於平穩。集團仍會維持伺機適量擴展港澳地産業務。 ## 經營理念 集團將繼續秉承「慎微篤行，精裝致遠」的經經營理念，堅持企業務實和誠信的一貫作風，穩中求進。集團還要力爭保持旺盛的創新意識，不斷鞏固和擴大客戶和市場資源，創造和發掘客戶的潛在需求。而透過建立以客戶為中心的核心理念，建客戶的需求和投資訊系統，並有效反饋至各營销部門，通過持續改進產品，為客戶提供多様化與差異化的住宅精品，最終是將客戶的诉求轉化為提升產品質量和服務水平的契機。集團將堅持中高端市場精品定位，與企業利益最大化目標相結合的發展模式，以創新為先導，以產品和品牌為重點的核心優势，借助設計、工程管理、營销策劃、客服務以及物業管理各個環節品牌策略的整合實施，鞏固並持續加強集團在内地房地產行業的强大不可複製的獨特競爭力。 ## 品牌經營 品牌是企業最有價值的無形資産和競爭工具。集團繼繼堅持「精耕細作，品牌經營」的方針，提升「中海地產」品牌精品形象。秉持精品意識，精耕細作，精益求精，力爭把每一個項目設建成精品和典範。伴随境內外的精品樓盤成功銷售，「中海地產」的知名度和大美度，受到行業内外很高的評價。品牌反映企業的文化包括中海地產對產品高質量的追求，透過持續劊新去提供物超所值產品的使命。品牌是集團最基本，最有效的市場觸爭優勢之一。強勢品牌劍造信任感，給予消費者品質的保證，願意支付較高的溢價。因此，產品品質和品牌的提升能減低貸價下調的影響，節省不必要的營銷費用，「品牌經營」可促使集團獲取高於行業的超額利潤，實現百年長青基業的长遠目標。 集團會持續推進品牌建設，有系統地將「中海地產」品牌輸入到新的潛力市場和區域，最終把「中海地產」打造成為全國性中高端房地產市場的最佳品牌。 ## 持續發展項目 集團將貼近市場，適度調節開發速度，把握銷售節奏，推出稀缺性強，差異化大的高質量產品，充份利用品牌優勢，創新營销推廣，加強營销力度，強化現金流管理，實現資産效益最大化。為確保經營規模和利潤規模的持續增長並考慮市場情況後，二零一三年預計新開工樓面積超過1,000萬平方米，在建規模高峰期間將達2,500萬平方米。力爭竢工樓面積900萬平方米，銷售金額達到不少於港幣1,000億元的目標。 在香港房地產市場，集團將充分利用國內「中海地產」在高端市場的品牌地位所產生的協同效應，全力推動手頭上豪宅項目的銷售，同時全力開展西營盤星鑽項目的發展和銷售工作。 ## 優化業務結構 集團將繼續構建以住宅為主、商業地産為輔的業務結構，平衡長、短線投資資源配置，逐步提高投資物業比重，以獲得長期穩定回報，增強市場風險能力。集團長遠會力爭逐步把投資物業盈利比重達到集團盈利的 $20\%$ ，集團正在開發和待開發的商業地産面積達300萬平方米，預計大部份將會於二零一五年全部完成，而其中約一半以上將會保留為集團長線投資物業。 集團在濟南和瀋陽的環宇城購物中心已於十一月推出市場反應良好。 ## 增加土地儲備 集團將採取沉著應臕的策略，按照銷售資金回籠的進度，保持適度的投資規模，利用市場每次變化的契機，順势而為，把握好投資機會，賓實多元的優質土地储備策略。预計二零一三年會進入3至4個新城，新增土地可發展樓面面積不少于800萬平方米。 截止業績公告日，集團（不包括中海宏洋）於二零一三年已在國內3個城市購入3塊土地，可供開發的樓面積約為147萬平方米；中海宏洋則在國內3個城市購入3塊土地，可供開發的樓面積約為146萬平方米。 ## 多元化增長模式 集團持續努力推動合營和併購等多元增長模式，以加快業務發展速度和擴大發展規模。於年底，集團於合營項目和聯營公司共投入資金約達港幣233.4億元。合營項目的效益已逐漸顯現，全年的利潤貢獻增加至約為港幣23.0億元。中海宏洋是集團的聯營公司，專注於國內三、四線城市並會作為中海地產業務的補充，力爭高速發展。二零一二年中海宏洋的銷售為港幣135.2億元，營業額為港幣97.2億元，淨利潤約為港幣24.9億元。在調整過集團2010年收購中海宏洋產生並入帳的利潤後，仍然能為集團提供約港幣3.4億元的利潤。集團的房地產基金，運作正常。 ## 行業領先地位 中國地域廣闊，不同的地域處於不同的經濟發展和房地產市場階段，完善的全國性戦略佈局能更有效的平衡經濟和市場週期性波動帶來的風險。集團將繼續優化和完善全國性戰略佈局，積極開拓新的、絛件良好的潛力市場。同時為了提升在內地營業額、淨利潤、品牌價值和產品創新的行業領先地位，集團會繼續重視制度以及人力资源建设、資源資訊和風險管理，同時積極努力提高經營和管理能力，全面提升產業的協同效應，積極擬取低成本、高價值的土地資源，建立以客戶為中心的核心價值觀，不停提升產品質素，堅持「過程精品、樓楼精品」的專業精神，保證集團在行業的领先地位。 ## 財務管理 集團將會進一步加强財務管理，加快銷售回款，控制好營銷，行政和財務費用；要蕃慎理財，實徹「現金為王，以收定支」的資金管理原則；同時，由於預計化覺鬆和利息低企的情况今年內仍然維持，雏然集團今明兩年在香港的到期銀行貸款僅約為港幣70億 元，未來再融資壓力不大，集團仍然將會大力擴展融資渠道，充分利用國際、香港的融資平台，並加快資金周轉，強化資源保障能力，為集團業務發展提供強而有力的资金支持。今年二月，惠譽評級機構給予公司的投资評級為BBB+，前景穩定，是全球房地產開發公司中最高評級，彰顯了市場對於集團作為中国房地產行業的領導地位和優良信用資質的認可，也有利於進一步透過不斷增加長期定息债務改善集團的债務結構。 集團繼續積極提升和推廣ERP系統，加強區域、項目的財務，資訊的實通，強化對各地業務單位的現金流監控，竭力提高現金流入，適度控制現金流出，有效抗衡流動性短缺帶來的風險。 ## 經營前景 董事局對集團發展前景和自身能力均充滿信心，在過去十一年，集團實現純利複式增長 $43.6\%$ ，而近五年，儘管受到金融風暴和持續的宏觀調控政策影響，集團化解風險，迎難而上，持續發展，超額完成既定的經營指標，純利複式增長仍然達到 $34.7\%$ ，充分彰顯了集團的營運能力和品牌優勢。二零一三年，儘管預計國內政治經濟經境複雑多嬖，懑藉穩固的基礎，豐富的國際視野和經驗，正確的發展戰略，全國性均衡佈局，領導性的品牌和雄厚資金實力，堅持「慎微篤行，精檠致遠」的長期經經營理念，透過不斷創新，持續提升行業內的獨特觀戮優勢，集團有信心繼續保持全國房地產行業領先地位，實現持續穩定、高質量的均衡增長。 ## 公司使命 集團持續追求打造百年長青基業。堅持兼顧發展空間、激勵機制、工作氛圍三位一體的人力資源管理體系，堅持誠信、創新、務實、求精，把個人追求融入到企業長期發展之中的核心價值觀，最終達到公司、股東、合作夥伴、員工、社會等全面持續增值，和諎共赢。 ## 致謝 最後，本人謹此衷心感謝董事局成員卓越高效的领導，股東和業務合作贊伴的支援和信任，以及全體員工辛勤努力的工作！ 承董事局命 中國海外發展有限公司 主席 孔慶平 香港·二零一三年三月十八日