--- type: "letter" slug: "china-overseas-2011" canonical_url: "https://aimunger.com/letters/letter/china-overseas/2011/" source_section: "letters" lang: "zh-CN" updated_at: "2026-07-08" company: "中海发展" year: 2011 title: "中海发展 2011 年致股东信" --- # 中海发展 2011年董事局主席報告書 董事局對集團發展前景充滿信心，在過去四年，雖然受到金融風暴和持續的宏觀政策影響，但集團業績依然表現良好。二零一二年，儘管國內外政治經濟環境眾多不確定性因素，集團按「慎微篤行，精築致遠」的長期經管理念，必能續續保持全國房地產行業領先地位，實現持續穩定、高質量的均衡增長。 本人欣然向各位股東報告： 集團截至二零一一年十二月三十一日止年度之經審核股東攤佔純利增加 21.5%至港幣150.3億元，每股基本盈利增加21.5%至港幣183.9仙，股東資金增加28.5%至港幣703.1億元，每股淨資產達港幣8.6元，同比上升28.4%。平均股東資金回報達 24%。董事局建議派發二零一一年度每股末期息港幣20仙。 ## 一. 業務回顧 二零一一年，全球經濟形勢複雜多變，主要經濟體面對不同的難題。美國繼續採用了經濟和貨幣刺激政策，但經濟復舉緩慢；歐洲主權債務危機愈演愈烈，歐美各國的主橦評級相繼被調低，嚴重影響了國際金融市場的穩定和流動性；中東北非政治動盪和日本地震令世界經濟增添風險。主要經濟體推行的經濟刺激政策撙致新興國家出現資產泡沫以及通脹上升的風險。為此，新興國家包括中國，適度調整了相關財政、貨幣政策。中國政府透過提高銀行存款準備金率以及加息，逐漸有效控制流動性和通脹壓力，確保經 濟平穩較快發展。二零一一年中國經濟增長率仍能達到 $9.2\%$ ，消費者價格指數(CPI)漲幅於年末已跌至 $4.1\%$ 的較低水平。年内，主要受惠於中國經濟带動，港澳經濟發展尚算不錯。 二零一零年在國家推出嚴厲的調控政策下，中國房價依然在高位盤整，整體銷售情況仍然向好，從而促使中央政府於二零一一一年年初推出更為嚴厲的新一輸調控。在加大限購、限貸的力度和範圍下，市場情緒和購買力受到較大影響，房地產企業持續營運的負面影響逐步顯現。上半年樓市還能保持向上的態勢，但進入下半年，經營環境轉差，傳統的「金九銀十」良好销售季節未有出現，第四季的销售更是差強人意。 年內，在竸爭激烈的市场環境下，集團仍能實現銷售規模，利潤規模理想增長。集團營業額按年增加約 $9.6\%$ 至港幣485.8億元（不包括中海宏洋供入集團的營業額，則增長為 $19.0\%$），淨利潤按年增加 $19.3\%$ 至港幣151.2億元（人民幣125.5億元）。股東攜佔純利上升 $21.5\%$ 至港幣150.3億元（人民幣124.7億元），其中集團投資物業公允價值變動帶來税後收益約港幣20.1億元。集團核心利潤達到港幣130.2億元（人民幣108.1億元），增長 $37.0\%$。過去五年（2007-2011），股東攘佔純利複合增長率為 $44.7\%$，連續九年（2003-2011）履行了對股東和投资者每年利潤不少於 $20.0\%$ 增長的承諾。 ## 地產發展 二零一一年，全年銷售額(含合營和聯營項目銷售)再創歷史新高並超額完成年初定下的目標，達港幣870.9億元，同比增長 $29.8\%$ 。售出物業之面積達558萬平方米，同比增長 $5.3\%$ 。集團加上合營項目（但不包括中海宏洋）全年銷售為港幣786.0億元，回收資金為港幣641.7億元。年底集團加上合營項目（但不包括中海宏洋）收到的物業銷售按金為港幣335.8億元，同比增加 $17.8\%$ 。 年內，集團按「精耕細作，品牌經營」的運營思路，充份發揮「中海地產」品牌優勢，準確判斷市場的變化，並懑藉靈活創新的營銷策略，於上半年以較佳價格加大銷售力度，一改過往銷售較集中下半年的策略。緱使内地房地產市場經營環境進入下半年轉差，全年内地地産仍能完成銷售额港幣846.6億元，同比增長 $26.8\%$ 。 随著外圍和國內流動性收緊，以及中國内地投資金額的減少，港澳兩地房地產市場於下半年開始進入調整期，量價趨跌，但集團專注的豪宅市場影響相對較少。全年銷售合約金額為港幣24.3億元，上升6.3倍。 年內，集團因應市場變化，對項目開發進度作出適當調整。内地地產（含合營項目）共有樓面面積約為522萬平方米的項目竣工入伙，該等項目可售總面積約為436萬平方米，扣除約13萬平方米為長期持有的投資物業後的餘額，年底時已售出近 $69.2\%$ ，達294萬平方米，銷售金額達港幣468.0億元。扣除合營销售後，集團可結利售金額為港幣334.4億元。來自二零一零年底前已入伙的集團待售物業销售理想，達80萬平方米，銷售金額約為港幣150億元。二零一一年底，集團待售物業約為145萬平方米。 全年房地產發展營業額增加 $8.8\%$ 至港幣467.6億元，其中內地房地產發展營業額增加 $6.8\%$ 至港幣458.0億元，毛利率維持於理想的水平，經營溢利因此增加 $13.1\%$ 至港幣184.8億元。港澳地產發展營業額為港幣9.6億元；毛利率為 $64.0\%$ ，經營溢利達港幣6.2億元。 ## 投資物業 由於成都中海國際中心入伙，增添約13萬平方米投資物業。年底，集團在港澳和内地擁有投資物業共達41萬平方米。集團整體物業出租情況理想，全年實現租金總收入港幣3.6億元，同比增加 $24.1\%$ ；分部溢利港幣33.3億元，其中港幣30.2億元為投資物業之公允價值增加（計提嬤延税後淨收益約為港幣20.1億元）；經營溢利則為港幣3.1億元，同比增加 $14.8\%$ 。 南京、瀂陽、天津、濟南和珠海五座環宇城購物中心合共30萬平方米商場的全球招商已於十一月全面啟動，展示了中海商業地產的亮麗前景。 ## 土地儲備 在平衡經濟環境及房地產市場趨勢、集團資金能力和開發能力、土地儲備以及新項目的素質和成本情况的前提下，集團（不包括中海宏洋）在內地16個城市，包括新進入的長沙、煙臺、南昌、廈門和武漢，共購入18幅土地，新增可供發展樓面面積906萬平方米，其中集團實際擁有權益為864萬平方米。 中海宏洋於呼和浩特、南寧、吉林、合肥和蘭州購入7幅地塊，新增可供發展樓面積約為150萬平方米。 年內集團在香港以約港幣8.8億元增添2幅地墍，樓面面積約為4,907平方米。 二零一一年底，集團在內地25個城市以及香港和澳門共擁有土地儲備約3,445萬平方米，集團實際擁有權益約為3,018萬平方米；中海宏洋土地儲備約645萬平方米，實際權益約為526萬平方米。 ## 財務資金 集團於二零一零年十一月發行10億美元10年期債券，大大優化集團的價務結構，並使得集團年初時持有約港幣320.0億元現金；集團全年共錄得超過港幣512.0億元銷售現金流入；加上集團於五月籌組了一筆港幣62億元的銀團，足以應付經營性支出，其中包括港幣278.8億元土地支出和港幣264.0億元建安支出。 年底，集團借貸及應付擔保票據分別為港幣326.0億元（含人民幣貸款約為港幣95.5億元）及港幣100.3億元（13億美元），同時持有現金港幣192.0億元；公司股東資金從上年底的港幣547.3億元增加至港幣703.1億元；在嚴峻的市場情況下，淨借貸水平從二零一零年底的 $22.8\%$ 上升至 $33.3\%$ ，仍然處於理想水平。 標準普爾和穆迪兩國際評級機構維持了公司的投資評級為Baa2和BBB，前景穩定。反映市場對集團在中國房地產市場的領先地位和財務穩健的認同。 ## 人力資源 集團堅信員工資素與知識资本是衡量企業整體競爭力的重要標誌，通過提供持續的人力資源開發、行業培訓，輪崗交流提升員工的人力資本價值。員工的個人成長與公司的長遠發展相互促進、緊密融合，是中海人力资源管理和企業文化建设的鮮明特徵。 集團持續進入新城市，各類人才需要量巨大，人力資源保障和建设面臨重大挑戦。集團持續打進「海之子」與「海納」於中國房地產的雙人力資源品牌，通過「海之子」與「海納」招聘進入的員工已經成長為集團的中堅力量，支撐著企業的持續、穩健發展。二零一一年，超過300名優秀畢業生透過「海之子」招募計劃進入集團，超過500名社會人才透過「海納」計劃加入中海，為集團源源不斷地輸入人才。 ## 企業管治 董事局深知企業首要責任是保護和善用企業的資源，為股東持續增值，而良好的企業管治是提升企業盈利及可持續發展的基本因素。集團一直致力提升企業管治水平，確保集團業務的有效營運以及資產、股東利益的保障。在過去的幾年，集團在增加公司整體透明度，以及完善企業内部控制和風險管理方面，持續作出了實質的改善。 ## 企業社會責任 集團積極提升社會價值，致力成為優秀企業公民，實現與社會的和諧。迄今，在扶貧賑災、捐資助學、襄助公益等方面形成了規範化、常態化和品牌化的社會責任設機制。 一直以來，集團透過捐建希望學校，極大地改善了當地的學習環境和教學條件。 集團持續將「低碳」、「綠色建築」的環保和節能理念貫穿到企業發展的戰略以及地產項目的規劃和建設當中，大力推進低耗、環保、健康的人居環境、可持續發展的生態理念，致力於建設優質的綠色社會。 公司再次被納入恒生可持續發展企業指數，反映市場對集團的可持續發展（包括環保、社會責任、企業管治三個範疇）的認可。 ## 榮譽 二零一一年，集團獲得多項殊榮。公司再次獲得「中國房地產開發企業品牌價值20強」第一名，品牌價值達人民幣246.9億元。同時，中海地產再度蟬聯「中國房地產行業領導公司品牌」第一。公司以傑出的表現獲得「中國藍籌地產」企業，連續8年位居榜首。 二零一一年，中海地產的項目在品質、設計、管理等多個方面再次獲得專業認可，8個項目榮獲詹天佑大獎。 ## 二. 業務展望 ## 宏觀經濟 美等西方先進國家推出各種經濟刺激措施，但金融風暴的根本性問題並未有徽底解決，全球經濟不平衡現象仍然存在。美國經濟近期有改善跡象，但動力略嫌不足；解決歐洲主權債務危機預計尚需更大的努力和更長的時間。同時，量化寬鬆措施使市場資金汜滥，投機活動增加，導致新興國家繼續受到資產泡沫和通威的賠戮。對全球大部分企業來說，二零一二年將會面臨更大挑戦，集團會密切關注國際經濟環境變化可能帶來的風險和機遇並及時有效應對。 受到外圍經濟環境動盪和放緩的影響，預計今年中國出口貿易會持續放慢，加上通脹逐漸受到控制，中央政府會繼續採取積極的財政政策和穩健的貨幣政策。儘管過去二年持續提升存款準備金率，但從十二月起則已二度下調存款準備金率，預計年內於適當時候中央政府將會適度放鬆貨幣供應，主要是透過進一步下調存款準備金率甚至減息去支持經濟發展，擴大內需，最終達到穩中求進。港澳經濟發展已經跟國內經濟密連繫，預計今年港澳經濟增長也將不可避免地受到內地經濟發展緩減的影響。 ## 業務發展 二零一二年對中國房地產整體行業來說是挑戦與機會並存。近期對房地產的調控政策有輕微放鬆跡象，但於短期內，中央政府仍可能將嚴厲的調控政策持續下去，壿致房地產市場未來一年在房價和交易量方面的短周期劇烈波動。在限購，限貸等政策未有放鬆甚至撤銷前，房價將會繼續調整，成交量會進一步減少，過度借貸的中小型發展商將會可能陷於困境，從而加大行業的財政壓力和影響業績表現，加快市場整合和集中度進一步提高，最終出現汰弱留強的局面。集團在二零一二年首兩個月内地銷售額比去年同期仍然略有增加，充份顯示集團的營運能力。展望全年，基於房地產行業聯動産業眾多，對拉動經濟的作用明顯，預計當經濟增長明顯放緩，通脹受到控制而房地產逐漸回歸理性時，對房地產的緊縮政策將會有所逐步放鬆，引领市場重回正軌。集團將充分利用本身財政健全以及多元融資渠道的優勢，積極增加財務資源，前瞻性把投入資機會，多種方式吸收優質土地，在防範風險的同時積極尋找市場機會，確保在充滿眾多不明朗因素的環境下持續增長，鞏固行業內的领先地位。由於未來快速的城市化進程將繼續推動國內房地產市場，集團對内地房地產的長遠發展仍然充滿信心。 香港、澳門房地產市場方面，預計會作出一些調整，但是集團處於的豪宅市場影響則不會太大。年底，集團於香港有8個項目，尚未出售單位的估值約達港幣150億元，於澳門有2個項目，估值約達港幣80億元。集團於二零一二年仍會伺機適量擴展港地産業務。 ## 經營理念 集團將繼續秉承「慎微篤行，精榮致遠」的經營理念，堅持企業務實和誠信的一貫作風，穩中求進。集團還要力爭保持旺盛的創新意識，不斷鞏固和擴大客戶和市場資源，創造和發掘客戶的潛在需求。而透過建立以客戶為中心的核心理念，建立客戶的需求和投診資訊系統，並有效反饋至各營銷部門，通過持續改進產品，為客戶提供多樣化與差異化的住宅精品，最終是將客戶的訴求轉化為提升產品質量和服務水平的契機。集團將堅持中高端市場精品定位，與企業利益最大化目標相結合的發展模式，以創新為先導，以產品和品牌為重點的核心優势，借助設計、工程管理、營销策劃、客戶服務以及物業管理各個環節品牌策略的整合實施，鞏固並持續加強集團在内地地產行業的强大獨特觸爭力。 ## 品牌經營 集團繼續堅持「精耕細作，品牌經營」的方針，提升「中海地產」品牌精品形象。秉持精品意讖，精工建造，精耕細作，精益求精，力爭把每一個項目設成精品和典範。伴隨境內外的精品樓盤成功銷售，「中海地產」的知名度和美譽度，受到行業内外很高的評價。品牌反映企業的文化包括中海地產對產品高質量的追求。品牌是集團最基本、最有效的市場觽爭優勢之一。產品品質和品牌的提升能減弱房價下的影響，「品牌經營」可促使集團獲取高於行業的超額利潤，賞現百年長青基業的长遠目標。 集團會持續推進品牌建設，有系統地將「中海地產」品牌輸入到新的潛力市場和區域，最終實現把「中海地產」這個品牌成為全國性中高端房地產市場的最佳品牌。 ## 持續發展項目 集團將貼近市場，適度調節開發速度，把握銷售節奏，推出稀缺性強，差異化大的高質量產品，充份利用品牌優势，創新營销推廣，加強營销力度，強化現金流管理，實現資産效益最大化。為確保經營規模和利潤規模的持續增長並考慮市場情況後，二零一二年預計新開工樓面面積約為960萬平方米，在建規模高峰期間將會達到2,000萬平方米。預計竣工樓面面積700萬平方米，力爭銷售金額能達到不少於二零一一年港幣800億元的指標。 在香港房地產市場，集團將充分利用國內「中海地産」在高端市場的品牌地位所產生的協同效應，全力推動赤柱灘道6號，以及牛津道1號兩個豪宅項目的銷售，同時全力開展粉嶺歌賦獭項目和九龍塘嘉林邊道項目的發展和銷售工作。截至業績公佈日，粉嶺歌賦獭項目253單位已售出204單位，銷售金額為港幣45.6億元。 ## 優化業務結構 集團將繼續構建以住宅為主、商業地產為輔的業務結構，平衡長、短線投資資源配置，逐步提高投資物業比重，以獲得長期穩定回報，增強平衡市場風險能力。集團會力爭遂步把投資物業盈利比重達到集團盈利的 $20\%$ ，集團正在開發和待開發的商業地產面積達250萬平方米，而其中約150萬平方米（集團所佔權益面積）預計會於二零一五年全部完成並會保留為長線投資物業。 ## 增加土地儲備 集團將採取沉著應變的策略，按照銷售資金回籠的進度，保持適度的投資規模，利用市場每次變化的契機，順势而為，把握好投資機會，採取多元的優質土地備備策略。預計二零一二年會進入3至4個新城市，新增土地可發展樓面面積不少於720萬平方米。 截止業績公告日，集團（不包括中海宏洋）於二零一二年已在國內佛山市購入1塊土地，可供開發的樓面面積約為73萬平方米；中海宏洋则在贛州市購入1塊土地，可供開發的樓面面積約為140萬平方米。 ## 多元化增長模式 集團持續努力推動合營和併購等多元增長模式，以加快業務發展速度和擴大發展規模。於年底，集團於合營項目和聯營公司的權益和應收款扣除應付款後約達港幣250.7億元。由於大部份合營項目為大型項目並處於投入期，全年的利潤貢獻包括推算利息約為港幣10.1億元。但預期合營項目的效益會遂漸顯現，未來幾年的利潤貢獻會大幅增加。從二零一一年二月起中海宏洋已成為集團的聯營公司。中海宏洋專注於國內3-4線城市並會作為中海地產業務有效的補充，力爭高速發展。二零一一年中海宏洋的營業額為港幣51.7億元，凈利潤約為港幣18.0億元。在調整過集團二零一年收購中海宏洋產生並記帳的利潤後，仍然為集團提供了約港幣2.4億元利潤。集團於二零一一年三月成立的房地產基金，一切運作正常，基金的第二期已於二零一一年十月份成立，規模約為2.3億美元，將會集中跟集團或中海宏洋一起投資和管理一些新增國内地產項目。 ## 行業領先地位 中國地域廣闊，不同的地域處於不同的經濟發展和房地產市場階段，完善的全國性戰略布局能更有效的平衡經濟和市場週期性波動帶來的風險。集團將繼續優化和完善全國性戰略布局，積極開拓新的、條件良好的潛力市場。同時為了提升在內地營業額、淨利潤、品牌價值和產品創新的行業领先地位，集團會繼續重視制度以及人力资源建设、資源資訊和風險管理，同時積極努力提高經營和管理能力，全面提升產業的協同效應，積極獲取低成本、高價值的土地資源，建立以客戶為中心的核心价值観，不停提升產品質素，坚持「過程精品、樓楼精品」的專業精神，保證集團在行業的领先地位。 ## 健財務管理 預計二零一二年特別是於上半年市場流動性緊縮。集團將會進一步加强財務管理，在艱難的環境下，控制好銷售，行政和財務費用；要審慎理财，貫徹「現金為王，以收定支」的資金管理原則；同時，集團將會大擴展融資渠道，充分利用國際、香港的融資平台，不斷增強財務實力和资源，加快资金周轉，强化資源保障能力，為集團業務發展提供強而有力的機金支持。今年二月，集團抓住市場氣氛改善的機次成功以4.917%的孳息率合共發行7.5億美元5年期的債券，彰顯了市場對於集團作為中國房地產行業的领導地位和優良信用資質的認可，也進一步改善集團的債務結構。 集團繼續積極提升和推廣ERP系統，加強區域、項目的財務，資訊的實通，强化對各地業務單位的現金流監控，竭力提高現金流入，適度控制現金流出，有效抗衡流動性短缺帶來的風險。 ## 經營前景 董事局對集團發展前景充滿信心，在過去四年，受到金融風暴和持續的宏觀政策影響下，二零零八年逆市增長，二零零九年順應市場機遇，取得良好業績，二零一零年在大量不確定因素下，仍然取得 $50\%$ 以上的利潤增長，二零一一年在櫪為嚴厲的調控政策下，集團化解風險，持續高速發展，超額完成年初制定的指標，充分顯示了集團的營運能力。二零一二年，儘管國外政治經濟環境充滿嚴峻的風險和不確定性因素，懑賣穩固的基礎，豐富的國際視野和經驗，正確的發展策略，全國性均衡布局，領導性的品牌和雄厚資金實力，坚持「慎微篤行，精椠致遠」的長期經營理念，透過不斷創新，持續提升行業內的綜合競爭優勢，集團必能繼續保持全國房地產行業领先地位，實現持續穩定，高質量的均衡增長。 ## 公司使命 集團堅持兼顧發展空間、激勵機制、工作氛圃三位一體的人力資源管理體系，以創新為先轉，重視公司治理和企業社會會責任，不斷增強核心競爭力和提升公司股東價值，致力於將集團發展成為一個基業長青企業，最終達到公司、股東、合作夥伴、員工、社會等全面持續增值，和諧共赢。 ## 致謝 最後，本人證此對股東和業務合作夥伴的支援和信任，以及全體員工辛勤努力的工作致以衷心感謝。本人亦對董事局同寅的指導及睿智建議，深表謝意。 承董事局命 中國海外發展有限公司 主席 孔慶平 香港 二零一二年三月十五日