--- type: "letter" slug: "china-overseas-2010" canonical_url: "https://aimunger.com/letters/letter/china-overseas/2010/" source_section: "letters" lang: "zh-CN" updated_at: "2026-07-08" company: "中海发展" year: 2010 title: "中海发展 2010 年致股东信" --- # 中海发展 2010年董事局主席報告書 在全球金融海嘯和中央政府政策的影響下，集團依然能夠連續八年有出色的業績表現。良好的經營和財務管理使集團安渡2008年的低潮，抓住2009年的機遇，於較為波動的2010年脱穎而出，股東攤佔純利為港幣123.7億元（人民幣107.6億元），並當能於2011年保持高速發展。 中海地產是國內房地產的著名品牌。通過我們的不懈努力和推動，中海地產品牌知名度得到廣泛認同，美譽度深入人心。品牌經營將進一步強化公司綜合競爭力，促進集團經營規模、利潤水平再上一台階。 本人欣然向各位股東報告： 集團截至二零一零年十二月三十一日止年度之經審核股東攤佔純利增加 $65.7\%$ 至港幣123.7億元，每股基本盈利增加 $65.3\%$ 至港幣151.4仙，股東資金增加 $30.0\%$ 至港幣547.3億元，每股淨資產達港幣6.70元，同比上升 $30.0\%$ 。平均股東資金回報達 $25.6\%$ 。董事局建議派發二零一零年度每股末期息港幣17仙。 ## 業務回顧 二零一零年，全球經濟形勢複雜多變，主要經濟體面對不同的難題，持續探用了經濟和貨幣刺激政策，美國更於十一月宣佈推行第二輪量化寬鬆措施(QE2)，而經濟逐漸進入復蘇。新興經濟體的整体經濟發展形勢良好，但受到主要經濟體的經濟刺激政策，存在著熱錢湧入產生資產泡沫，以及通脹上升帶來的潛在風險。為此，新興國家包括中國，適度調整相關的財政、貨幣政策。中國政府透過銀行存款準備金率提升以及加息，來達到有效控制流動性和通脹壓力，確保經濟平穩較快發展，全年中國經濟增長率達到 $10.3\%$ 。年內，在中國經濟的帶動下，港澳經濟蓬勃發展。 經過二零零九年樓市的強勁反彈，二零一零年首季內地房產市場表現持續理想，房價高位盤整，土地價格快速上揚，對社會的和諧構成一定的影響，引致中央政府於4月及9月兩次出台多項廠属房地產調控政策，多個城市開始實施限購和限貸政策，對房地產市場造成一些影響。但縱觀全年，由於經濟發展理想，居民收入持續提升，投資業需求旺盛，內地房地產市場表現理想。 年內，集團實現銷售規模，利潤規模跨越式增長。集團營業額按年增加約 $18.7\%$ 至港幣443.1億元，淨利潤按年增加 $66.6\%$ 至港幣126.7億元（人民幣110.2億元）。股東攤估純利上升 $65.7\%$ 至港幣123.7億元（人民幣107.6億元）。期内，集團完成了3項重大交易，包括出售3個物業發展項目部份權益予房地產基金，出售南京長江二橋項目，及收購中國海外宏洋集團有限公司（前稱「蛭壳電器工業(集團)有限公司」，「中海宏洋」的控股權，此3項交易合共產生約港幣14.7億元的淨利潤。投資物業公允價值變動也帶來税後淨收益約港幣11.0億元。過去五年(2006-2010)，股東攤估純利複合增長率為 $51.8\%$ ，連續八年(2003-2010)履行了對股東和投资者每年淨利潤不少於 $20\%$ 增長的承諾。 二零一零年，集團全年銷售額再創歷史新高，達港幣671.1億元（含合營項目銷售），同比增長 $40.4\%$ 。售出物業之面積達530萬平方米，同比增長逾 $11.2\%$ 。年底時收到的物業銷售按金為港幣232.7億元，同比增加 $32.8\%$ 。 ## 地產發展 年內，內地房地產市場經營環境較為嚴厲，集團按「精耕細作，品牌經營」的運營思路，憑藉靈活創新的營销策略，充份發揮「中海地產」品牌優勢，地產銷售再創歷史新高。全年內地地產完成銷售額港幣667.8億元（含合營項目銷售），同比增長 $42.2\%$ ，售出面積530萬平方米，同比增長 $11.5\%$ 。 年內，随著外圍量化寬鬆措施帶來充裕流動性，以及中國內地投資金額的增加，港澳兩地房地產市場熾熱。集團對港澳地產的未來發展持樂觀態度，期内僅注於將香港和澳門的剩餘單位的銷售，加上於年底前啟動香港牛津道一號的銷售，全年銷售合約金額僅為港幣3.3億元。 年內，内地地産共有櫶面積約為569萬平方米的項目竣工，該等項目可銷售總面積約為474萬平方米，扣除約9萬平方米為長期持有的投資物業後的餘額，年底時已售出近 $77.8\%$ ，達362萬平方米，銷售金額達港幣430.3億元。扣除合營銷售以及年底未及結利的銷售後，可結利銷售金額為港幣349.1億元。來自二零零九年底前已入伙的待售物業銷售理想，達61萬平方米，銷售金額約為港幣86.3億元。二零一零年底，待售物業約為140萬平方米。 全年内地房地產發展營業額增加 $18.8\%$ 至港幣429.0億元，毛利率從去年的 $31.1\%$ 提升至 $42.6\%$ 的較高水平，經營溢利因此大幅增加 $54.9\%$ 至港幣163.4億元。港澳地產發展營業額為港幣6,000萬元；毛利率為 $62.6\%$ ，經營溢利達港幣3,500萬元。 ## 投資物業 北京中海地產廣場於年底竣工，給集團增加了投資物業9萬平方米，集團在港澳和內地擁有投資物業共達31萬平方米。於二零一零年底北京中海廣場出租率已達到 $86\%$ 以上。年内集團整體物業出租情況滿意，實現租金總收入港幣2.9億元，同比增加 $50.7\%$ ；分部溢利為港幣22.8億元，當中包括港幣20.2億元為投資物業之公平價值增加（計提遞延税後淨收益約為港幣11.0億元）；經營溢利則為港幣2.7億元，同比增加 $66.9\%$ 。 ## 土地儲備 在平衡經濟環境及房地產市場趨势、集團資金能力和開發能力、土地儲備以及新項目的素質和成本情况的前提下，集團（不包括中海宏洋）在內地9個城市，包括成都、大連、中山、北京、蘇州、天津、西安、廣州和珠海，新購11幅土地，新增可供發展樓面積332萬平方米，其中集團實際擁有權益為298萬平方米。 為了確保持續高速發展，集團透過不同方式擴大優質土地儲備。二零一零年2月完成收購中海宏洋，新增土地儲備230萬平方米；下半年，中海宏洋於桂林和銀川購入多幅地塊，土地樓面積約為347萬平方米。 年内，集團在香港、澳門以約港幣33億元新添3地塊，樓面面積約為11萬平方米。十月，集團在香港獲得與市區重建局合作開發西營盤項目。 集團全年新增土地儲備約921萬平方米，實際權益約為767萬平方米。二零一零年底，集團在內地23個城市以及香港和澳門共擁有土地儲備約3,585萬平方米，集團實際擁有權益約為3,038萬平方米。 ## 財務資金 年初籌組了一筆五年期港幣80億元银圃後，集團於十一月初掌握美國將會推出第二次量化寬鬆措施(QE2)的契機，成功發行10億美元10年期債券，息率僅為 $5.5\%$ ，大大優化集團的債務結構。年底，集團借貸及應付長期擔保票據分別為港幣345.2億元（含人民幣貸款約為港幣115.9億元）及港幣100.2億元（13億美元），同時持有現金港幣320.5億元。二零一零年市場環境趨緊，在全數清償控股股東中國建築股份有限公司人民幣85億元短期貸款，以及繳付大量地價（年底餘額為港幣141.3億元）的情况下，集團年底的淨借貸水平僅較二零零九年底的 $22.4\%$ 輕微上升至 $22.8\%$ ，這主要有賴於內地房地產銷售理想和有效的資金管理，全年共錄得超過港幣500億元銷售現金流入。年底，公司股東資金從上年底的港幣420.9億元增加至港幣547.3億元。 年初，穆廸和標準普爾兩國際評級機構分別調高了公司的投資評級至Baa2/穩定和BBB/穩定，相關的評級於集團發行10億美元長債時重新獲得確認。公司是唯一一家有投資評級的內房股，反映市場對集團在中國房地產市場的领先地位和財務穩建的認同。 ## 人力資源 集團堅信員工質素與知識資本是衡量企業整體競爭力的重要標誌，通過提供持續的人力資源開發、行業培訓，輪崗交流提升員工的人力資本價值。員工的個人成長與公司的長遠發展相互促進、繫密融合，是中海人力資源管理和企業文化建設的鮮明特徵。 集團持續打造「海之子」與「海納」於中國房地產的雙人力資源品牌，通過「海之子」與「海納」招聘進入的員工已經成長為集團的中堅力量，支撐著企業的持續、穩健發展。2010年，超過200名優秀畢業生透過「海之子」招募計劃進入集團，超過500名社會人才透過「海納」計劃加入中海，為集團源源不斷地輸入人才，有效解决企業在快速發展中的人才資源矛盾問題。 ## 企業管治 董事局深知企業首要責任是保護和善用企業的資源，為股東持續增值，而良好的企業管治是提升企業盈利及可持續發展的基本因素。集團一直致力提升企業管治水平，確保集團業務的有效營運以及資產、股東利益的保障。在過去的幾年，集團在增加公司整體透明度，以及完善企業内部控制和風險管理方面，作出了實質的改善。 ## 企業社會責任 集團積極提升社會價值，致力成為優秀企業公民，實現與社會的和諧。迄今，在扶資賑災、捐資助學、襄助公益等方面形成了規範化、常態化和品牌化的社會責任建設機制。 一直以來，集團積極參加慈善捐款活動。年內，組織廣西旱災、玉樹地震捐款等活動，以支援關懷有需要群體。而透過捐建希望學校，極大地改善了當地的學習環境和教學條件。 集團持續將「低碳」、「綠色建築」的環保和節能理念貫穿到企業發展的戰略以及地産項目的規劃和建設當中，大力推進低耗、環保、健康的人居環境、可持續發展的生態理念，致力於設建優質的綠色社會。 公司於7月被納入恒生可持續發展企業指數，反映市場對集團的可持續發展（包括環保、社會責任、企業管治三個範疇）的認可。 ## 榮譽 二零一零年，集團獲得多項殊榮。中海地產榮獲「中國房地產企業品牌價值20強」第一名，品牌價值達人民幣155.9億元。同時，中海地產再度蟬聯「中國房地產行業領導品牌」第一名，並以傑出的表現獲得「中國藍籌地產」企業，連續7年位居榜首。二零一零年，我們的項目在品質、設計、管理等多個方面再次獲得專業認可，5個項目榮獲Bloomberg國際地產獎，9個項目榮獲詹天佑大獎。 ## 業務展望 ## 宏觀經濟 美等西方先進國家推出的各種經濟刺激措施，原意為增加市場的流動性，穩定金融體系，繼而加速經濟復蘇。但金融風暴的根本性問題仍未徹底解決，失業率高企，經濟不平衡現象仍然存在，歐洲主權債務危機尚未完全清除，再加上近期中東北非政治動盪和日本地震令世界經濟增添更多風險。同時，量化寬鬆措施使市場資金汜盪，投機活動增加，導致新興國家包括港澳兩地出現資產泡沫和通脹。二零一一年，集團會密切關注國際經濟環境變化可能帶來的風險並及時有效應對。 預期未來中國經濟會將繼續高速發展，二零一一年經濟增長仍可能達到 $8\%$ 。但對經濟過熱和通脹的擔憂，令致中央政府預先採取了調控貨幣措施和穩健財政的政策，預計年内仍然將適度收緊貨幣供應和加息，港澳經濟也將不可避免地受到影響。對全球大部份企業來說，二零一一年仍然面臨巨大挑戰。 ## 業務發展 二零一一年預計内地房地產市場競爭將更激烈。二零一零年在國家推出嚴厲的調控政策下，房價高位盤整，整體銷售情况仍然向好，這既反映了市場供不應求的實際狀況，也直接促使了二零一一年年初即推出了新一輪的嚴厲調控。最近上海、重慶試行房產税，很多城市亦推出更為嚴厲的住房借貸政策，加大限購力度和範圍等等，從而干擾了市場正常運行機制，對房地產企業的持續營運造成負面影響。不過，打擊投機、限制投資和增加供應保障性住房，將有利於房地產市場健康發展，解決中、下層的居住問題，促进社會和諧。房地產繼續作為中國經濟的支柱產業，未來快速的城市化進程將繼續推動國內房地產市場，因此，集團對內地房地產的長遠發展仍然充滿信心。 內地房地產市場的不確定性增加，市場波動性可能增大，對整體行業來說是挑戰多於機會，預期市場會加快整合和集中度進一步提高，最終出現汰弱留強的局面。經營和財務穩健以及有極佳品牌的大型發展商，能夠有效地適應常態化的政策調控，因而是機會大於挑戰。集團在二零一一年首兩個月銷售情況理想。集團將更貼近市場，加強對市場變化研判，把握市場變化趨勢，提高預見能力，前瞻性把握投資機會，多種方式吸納優質土地，繼續有序推進進入新的城市和拓展潛力市場，強化均衡戰略布局，提升經營、管理能力，確保持續增長，鞏固行業內的领先地位。 預計香港、澳門樓市持續在高位運行，特別是集團處於的豪宅市場。集團於二零一一年仍會伺機適量擴展港澳地產業務。 ## 經營理念 集團將繼續秉承「慎微篤行，精簗致遠」的經營理念，堅持企業務實和誠信的一貫作風，秉持精品意識，精工建造，精耕細作，精益求精，力爭把每一個項目建設成精品和典範。集團還要力爭保持旺盛的創新意識，不斷鞏固和擴大客戶和市場資源，建立以客戶為中心的核心理念，要建立客戶的需求資訊系統，並有效反饋至營销、規劃設計、發展管理部門，通過持續改進產品，為客戶提供多樣化與差異化的住宅精品。集團將堅持中高端市場精品定位，與企業利益最大化目標相結合的發展模式，以創新為先導，以產品和品牌為重點的核心優勢，借助設計、工程管理、營销策劃、客服務以及物業管理各個環節品牌策略的整合實施，荤固並持續加强集團在內地房地產行業的強大獨特戮爭力。 ## 品牌經營 集團持續品牌經營，堅持精品理念與貫穿房地產產品價值鐵各主要環節高度專業化相結合的開發經營模式，不斷提升品牌價值。 未來，集團將深化以產品品質為核心的新一代精品住宅體系的品牌策略，在已有品牌地位基礎上，形成更強的品牌競爭優勢。二零一一年，集團計劃針對設計、行銷、客戶服務及物業管理等業務，深入實施各環節的品牌策略，不斷強化中高端精品的品牌形象。 集團會持續推進企業品牌、專案品牌和產品品質之間相互促进的關係，計劃將「中海地產」品牌輸入到新的潛力市場和區域，擴充區域市場的品牌影響力，提升產品溢價。集團將優良的居住體驗與消費視為己任，基於對房地產行業的整合預期，將依託品牌滲透力和美譽度，協助集團提升市場份額。集團的「中海地產」品牌將會持續提升價值，品牌價值佔資本市值的比例將達致較高水平。 集團的品牌價值選來自於優秀的企業社會形象·企業公民責任和企業管治。 ## 持續發展項目 集團將貼近市場，適度調節開發速度，把握銷售節奏，推出稀缺性強，差異化大的高質量產品，充份利用優勢品牌，創新營销推廣，加强營销力度，強化現金流管理，實現資產效益最大化，為確保經營規模和利潤規模的持續增長，二零一一年預計新開工樓面積約為1,000萬平方米，在建規模將會達到2,000萬平方米。竣工樓面面積700萬平方米，力爭銷售面積不少於630萬平方米。 在香港市場，集團將全力開展赤柱灘道6號，以及牛津道1號兩個豪宅項目的銷售，同時全力推進粉嶺蓮塘尾和九龍塘嘉林邊道項目的發展和預售工作。 ## 優化業務結構 集團將繼續構建以住宅為主、商業地產為輔的業務結構，平衡長、短線投資資源配置，逐步提高投資物業比重，以獲得長期穩定回報，增强平衡市場風險能力。集團會力爭逐步把投資物業盈利比重達到集團盈利的 $20\%$ ，集團正在開發和待開發的商業地產面積達250萬平方米，而其中約150萬平方米（集團所佔櫢益面積）預計會保留為長線投資物業。南京長江二橘於去年十一月完成出售，獲得港幣2.7億元利潤和港幣16.9億元現金。自此，集團已全部退出基建業務。 ## 增加土地儲備 集團將採取沉著應變的策略，保持適度的投資規模，利用市場每次變化的契機，前瞻性把握好投資機會，多方式、多管道補充優質土地儲備。預計二零一一年會進入3至4個新城市，新增土地可發展樓面面積不少於720萬平方米。 截止業績公告日，集團（不包括中海宏洋）於二零一一年已在國內7個城市購入8塊土地，可供開發的樓面面積約為504萬平方米。 ## 多元化增長模式 集團持續努力推動合營和併購等多元增長模式，以加快業務發展速度和擴大發展規模，大部份合營項目處於投入期，但預期合營項目的效益會迷漸顯現。集團於去年三月份已成立的房地產基金，一切運作正常，基金的第二期正積極推進中，將會集中跟集團一起投資和管理一些新增項目。收購中海宏洋的控股權已於去年三月完成，但由於中海宏洋發行新股以完成資本架構重組，從二零一一年二月起中海宏洋已成為集團的聯營公司，集團作為中海宏洋的單一大股東，將繼續管理中海宏洋。中海宏洋將專注於國內3-4線城市並會作為中海地產業務有效的補充，力爭高速發展。 ## 行業領先地位 中國地域廣闊，不同的地域處於不同的經濟發展和房地產市場階段，完善的全國性戰略佈局能更有效的平衡經濟和市場週期性波動帶來的風險。集團將繼續優化和完善全國性戰略佈局，積極開拓新的、條件良好的潛力市場。同時為了提升在內地營業業額、淨利潤、品牌價值和產品創新的行業领先地位，集團會繼續重視制度以及人力资源建设、資源資訊和風險管理，同時積極努力提高經營和管理能力，全面提升產業的協同效應，積極獲取低成本、高價值的土地資源，建立以客戶為中心的核心價值觀，不停提升產品質素，堅持「過程精品、樓樓精品」的專業精神，保證集團在行業的領先地位。 ## 穩健財務管理 集團將繼續加強財務管理，審慎理财，大力擴展融資新管道。集團將會充分利用國際、香港的融資平台，不斷增強財務實力和資源，加快资金周轉，強化資源保障能力。集團繼續積極提升和推廣 ERP 系統，加强區域、項目的財務，資訊的貫通，強化對各地區業務單位的現金流監控，竭力提高現金流入，適度控制現金流出，有效抗衡流動性短缺帶來的風險。 ## 經營前景 董事局對集團發展前景充滿信心，在過去三年，受到金融風暴和持續的宏觀政策影響下，二零零八年逆市增長，二零零九年順應市場機遇，取得良好業績，二零一零年在大量不確定因素下，集團化解風險，持續高速發展，充分顯示了集團的營運能力，錄得連續八年的淨利潤強劲增長。二零一一年，挑戰與機遇同在，憑穩穩固的基礎，豐富的國際視野和經驗，適宜的戰略，全國性均衡佈局，領導性的品牌和雄厚資金實力，堅持「慎微篤行，精榮致遠」的長期經營理念，透過不斷創新，持續提升行業內的綜合競爭優勢，集團必能繼續保持全國房地產行業领先地位，實現持續穩定、高質量的均衡增長。 ## 公司使命 集團堅持兼顧發展空間、激勵機制、工作氛圍三位一體的人力資源管理體系，以創新為先撙，重視公司治理和企業社會責任，不斷增強核心戰爭力和提升公司股東價值，致力於將集團發展成為一個基業長青企業，最終達到公司、股東、合作夥伴、員工、社会會等全面持續增值，和諧共赢。 ## 致謝 最後，本人谨此衷心感谢董事局成員卓越高效的领導，股東和業務合作夥伴的支援和信任，以及全體員工辛勤努力的工作！ 承董事局命 中國海外發展有限公司 主席 孔慶平 香港，二零一一年三月十七日