--- type: "letter" slug: "china-overseas-2009" canonical_url: "https://aimunger.com/letters/letter/china-overseas/2009/" source_section: "letters" lang: "zh-CN" updated_at: "2026-07-08" company: "中海发展" year: 2009 title: "中海发展 2009 年致股东信" --- # 中海发展 2009年董事局主席報告書 集團截至二零零九年十二月三十一日止年度之經審核扣除税項及少數股東權益後盈利增加 48%至港幣 74.7 億元，每股盈利增加 43%至港幣 91.6 仙，股東資金增加 27%至港幣 420.9 億元，每股淨資產達港幣 5.15 元，同比上升 22%。平均股東資金回報達 19.3%。董事局建議派發二零零九年度每股末期息港幣 13 仙。 本人欣然向各位股東報告： 二零零九年集團按照「沉著應變，強化內功」的經營方針，保持了平穩增長，集團全年營業額增加 $98\%$ 至港幣373.2億元，淨利潤增加 $48\%$ 至港幣74.7億元，過去五年利潤複合增長約為 $47.4\%$ ，履行了對股東和投資者每年淨利潤 $20\%$ 增長的承諾。 ## 業務回顧 二零零八年爆發的全球金融風暴，對各國經濟造成不同程度的損害。二零零九年，歐、美、日本等先進國家逐漸走出困局，但離全面復甦為期尚遠。在積極的財政政策和適度寬鬆的貨幣政策，以及一籃子經濟刺激政策推動下，中國有效扭轉了經濟下滑局面，全年經濟增長達到 $8.7\%$ 。而港澳經濟同樣有所改善。 集團按照年初「沉著應變，強化内功」的工作思路，準確把握市場變化，實現銷售規模，利潤規模跨越式增長。集團全年營業額增加約 $98\%$ 至港幣373.2億元，淨利潤增加 $48\%$ 至港幣74.7億元。過去五年(2005-2009)利潤複合增長率為 $47.4\%$ ，連續七年(2003-2009)履行了對股東和投資者每年淨利潤 $20\%$ 增長的承諾。 集團未因二零零八年的寒冬而改變内地地產經營方向和目標，既沒有推遲竣工期和跟風低價傾銷，而是積蓄力量，審時度勢。二零零九年上半年抓住剛性需求爆發，樓市V形反彈的時機，加快銷售，下半年更能 配合市場需求銷售節奏，採取精確創新的營銷策略，取得量價齊升的理想結果。全年內地房地產發展營業額增加 $110\%$ 至港幣361.0億元；毛利率維持於 $31.1\%$ 的理想水平；經營溢利增加 $62\%$ 至港幣102.7億元。港澳地產採取靈活銷售手法，將香港兩個項目和澳門寰宇天下剩餘單位以較理想價格基本上全部出售，營業額為港幣2.8億元；毛利率為 $60\%$ ；經營溢利達港幣1.6億元。 ## 地產發展 年內，內地房地產市場環境明顯大幅改善，集團地産銷售金額再創歷史新高，達港幣477.9億元（含聯營項目），同比增長 $80\%$ 。售出物業之面積達476.8萬平方米，同比增長逾 $76\%$ 。年底時的預售金額約為港幣200億元（其中港幣175.2億元已收妥），同比增加 $41\%$ 。 内地地產完成銷售額港幣469.6億元，同比增長 81% ，售出面積475.5萬平方米，同比增長 76%。 内地地產共有46個分期項目實現入伙，建築面積約為507萬平方米，住宅項目可銷售總面積為409萬平方米，年底時已售出近 $86\%$ ，達352萬平方米，銷售金額達港幣333億元。 重點進一步開拓北方和華北區域，在鞏固華南和華東區域佈局的基礎上，組建成立西部區域以管理成都、重慶和西安的業務，完成了全國五大區域的均衡投資佈局。 來自二零零八年底前已入伙的待售物業銷售理想，達 58.3 萬平方米，銷售金額港幣 73.2 億元。二零零九年底，待售物業約為 91.2 萬平方米。 ## 投資物業 年內，香港和澳門未有項目入伙，待售物業銷售為港幣8.3億元，銷售營業額為港幣2.8億元。 北京中海廣場於二零零八年底入伙，出租情況理想。集團在香港和內地共擁有投資物業達到24萬平方米，年內整體物業出租情況滿意，實現租金總收入港幣1.95億元，同比微跌 $3\%$ ；分部溢利為港幣14.8億元當中包括港幣13.2億元投資物業之公平價值增加（税後淨收益約為港幣9.6億元）：經營溢利則為港幣1.6億元，同比減少 $5\%$ 。 ## 土地儲備 二零零九年底，集團在內地20個城市以及香港和澳門共擁有土地儲備約3,055萬平方米，集團實際擁有權益約為2,701萬平方米，可滿足未來四至五年保持盈利每年 $20\%$ 以上增長幅度的開發需要。 在平衡經濟環境及房地產市場趨勢、集團資金能力和開發能力、土地儲備以及新項目的素質和成本情況的前提下，集團在內地10個城市，包括成都、上海、濟南、沈陽、重慶、佛山、寧波、青島、長春和珠海，新開11幅土地，新增可供發展樓面面積1,210萬平方米，其中集團實際擁有權益為1,090萬平方米。集團 集團抓住機遇，在市場最低谷時，以低價格完成粉嶺蓮塘尾項目補地價工作，在年底前購入九龍塘另一塊豪宅地皮，為集團在香港專注高檔地產市場打下堅實基礎。 ## 財務資金 集團一貫堅持審慎理财原則，實行有效的財務、資金運用和融資集中統一管理模式。年內，內地房地產銷售極為理想，有大量現金回流，使集團財務狀況進一步加强。集團繼續得到公司控股股東的支持，中國建築股份有限公司（「股份公司」)於七月二十九日於國內A股上市，集資超過港幣550.0億元。年底前，考慮到集團投地的資金需求，股份公司之全資附屬公司提供了約人民幣85.0億元(港幣97.0億元)的短期財務支持。年底，公司股東資金從上年底的港幣332.2億元增加到港幣420.9億元，淨借貸水平從二零零八年年底的 $46.8\%$ 下跌至二零零九年年底的 $22.4\%$ 左右。 年底集團銀行貸款及應付有投資評級七年期擔保票據分別為港幣 213.3 億元及港幣 23.3 億元（美元 3 億元）·同時持有現金為港幣 238.9 億元，加上未動用銀行額度港幣 26.6 億元，合計可動用資金為港幣 265.5 億元。 ## 人力資源 集團堅信員工質素與知識資本是衡量企業整體競爭力的重要標誌，通過提供持續的人力資源開發、行業培訓，輪崗交流提升員工的人力資本價值。員工的個人成長與公司的長遠發展相互促進、緊密融合，是中海人力資源管理和企業文化建設的鮮明特徵。 集團成功構築了「海之子」與「海納」於中國房地產的雙人力資源品牌，通過「海之子」與「海納」招聘進入的員工已經成長為集團的中堅力量，支撐著企業的持續、穩健發展。2009 年，「海之子」品牌已經成長為大學生及行業內擁有卓越影響力的校園僱主品牌，並已得到「中國大學生最佳雇主」、「中國人力資源管理大獎」的權威認可。 ## 企業管治 董事局深知企業首要責任是保護和善用企業的資源，為股東持續增值，而良好企業管治是提升企業盈利及可持續發展的基本因素。集團一直致力提升企業管治水平，確保集團業務的有效營運以及資產、股東利益的保障。在過去的幾年，集團在增加公司整體透明度，以及完善企業內部控制和風險管理方面，作出了實質的改善。 年報為企業與投資者重要溝通工具。去年的年報榮獲第23屆國際ARC奬和國際Mercury獎，足證外界對集團在這方面努力的認同。 ## 企業社會責任 集團積極提升社會價值，致力成為優秀企業公民，實現與社會的和諧。迄今，在扶貧賑災、捐資助學、襄助公益等方面形成了規範化、常態化和品牌化的社會責任建設機制。 2005年以來，集團捐建了四所希望學校，並支持四川都江堰特殊教育學校的重建，捐資合計超過人民幣三千萬元。這些學校的建设，極大地改善了當地的學習環境和教學條件。 集團持續將「低碳」、「綠色建築」的環保和節能理念貫穿到企業發展的戰略以及地產項目的規劃和設建當中，大力推進低耗、環保、健康的人居環境、可持續發展的生態理念，致力於設建優質的綠色社會。此外，房地產開發對帶動市區經濟發展、基礎建設、美化環境以及提升就業機會做出重要的貢獻。 通過持續踐行企業公民職責，我們榮登「2009年中國最具社會責任房地產企業20強」。 ## 榮譽 2009年，集團獲得多項殊榮。中海地産榮獲「中國房地產企業品牌價值20強」第一名，品牌價值達140.5億。同時，中海地產再度蟬聯「中國房地產行業領導品牌」第一名，並以傑出的表現獲得「中國藍籌地產」企業，連續6年位居榜首。2009年，我們的項目在品質、設計、管理等多個方面再次獲得專業認可，2個項目榮獲CNBC國際地產獎，6個項目榮獲詹天佑大奬。 ## 業務展望 ## 宏觀經濟 為振興經濟，抑制衰退，預期各國仍然維持各種救市措施，然而其效果不盡相同，尤其實體經濟乃至就業仍未顯著改善，全球各經濟體系中的深層次矛盾越演越烈，導致貿易磨擦不斷，貿易保護主義抬頭，經濟全球化已使所有國家的經濟發展相互關聯度日益緊密，可謂牽一髮動全身，各種關係的變化都會產生正面或負面的極大效應。因此二零一零年全球經濟存在諸多不確定性。 中國於二零零九年「保八」成功，但伴隨而來是對經濟過熱和通脹的擔憂，因此中央政府已經採取靈活貨幣政策，年初已對銀行存款準備率作出一年半來首次提升，並於二月份再作出另一次上調，很有機會逐步收緊貨幣供應和進行加息。預計港澳經濟也會受到一定的影響。對全球絕大部份企業來說，二零一零年將面臨巨大挑戰。 ## 業務發展 二零一零年預計内地房地產市場競爭將更激烈。二零零九年是比较特殊的一年，而樓市強勁反彈導致房價高位盤整，為二零一零年政策調控埋下隱患。最近一些針對房地產的實質措施，已影響市場短期走勢。但集團對內地房地產的長遠發展仍然充滿信心，房地產已肯定成為國內的支柱產業，對經濟起關鍵性作用，而未來相當長的一段時間內，快速的城市化進程將會繼續推動國内房地產市場。 二零一零年內地房地產市場的不確定大大增加，預計市場波動性比較大，對整體行業來說，是挑戦多於機會。對一些經營和財務穩健，以及有極佳品牌口碑的開發商，則會出現較多的機會。集團將更貼近市場，加大對市場變化的靈敏度，把握好市場變化趨勢，增加對經濟週期運行規律的預見能力，前瞻性把握投資機會，多元吸納優質土地，繼續有序推進新城市拓展工作，進一步強化均衡戦略布局，提升經營、管理能力，在行業不確定期間確保持續增長，鞏固行業內的领先地位。 預計香港、澳門樓市持續在高位運行，特別是豪宅市場，集團仍會伺機適量擴展港澳地產業務。 ## 经營理念 集團將繼續秉承「誠信卓越，精品永恒」的經營理念，不會由於經營規模擴大而有所改變，堅持言必行，行必果的誠信作風，秉持精簗致遠的責任感，慎微篱行，以精品的意識，精工的建造，精耕細作，精益求精，力爭把每一個項目建設成在當地的精品和典範。力爭保持旺盛的創新激性，不斷鞏固和擴大客戶和市場資源。加強客戶關係管理系統，建立以客戶為核心的心理念，要通過對客戶的需求信息及時有效反饋至營銷、规劃設計、發展管理部門，持續改進產品，为客戶提供多様化與異化的住宅精品。集團將繼續積極擴大全國性精品品牌的影響力，為客戶提供優質產品和全方位、综合性的卓越服務。 ## 品牌經營 「中海地產」是國內房地產著名品牌。年內，中海地産榮獲「中國房地產企業品牌價值20強」第一名，品牌價值達人民幣140.5億元，比去年增加 $40\%$ 以上。集團的地産項目在質量、設計、管理等多方面每年都獲得不少專業獎項。品牌的價值建基於集團的企業社會形象，持續實踐高水平的企業公民責任，以及企業管治。同時，能否確保產品品質與規模增長匹配是另一關键。集團認識到中海地產品牌的知名度仍然不夠廣泛，美譽度仍然不夠深入人心。往後，集團會更重視「品牌經營」以加強綜合競爭力，全力打造「中海地產」品牌，精心策劃，主動宣傳，以推進新拓展的市場，托付起集團的規模、利潤水平再上一台階。 ## 持續發展項目 在預計内地房地產市場不確定增加的形勢下，集團將更貼近市場，適度控制開發速度，把握好銷售節奏，繼續推出稀缺性強，差異化大的高質量產品，充份利用強勢品牌，配以創新營销推廣手法，加强營銷力度，強化現金流量的管理，爭取實現資產效益最大化，以及經營規模和利潤規模的持續增長。二零一零年預計新開工面積約為900萬平方米，在建規模將會達到1,600萬平方米，完工入伙105個項目，樓面面積600萬平方米，力爭銷售面積不少於480萬平方米，比二零零九年有所增長。 集團會全力把香港赤柱和九龍塘两個豪宅項目的銷售工作以及粉嶺薤塘尾和九龍塘新項目的發展工作做好。 ## 化業務結構 集團將繼續構建以住宅為主、商業地產為輔的業務結構，平衡長、短線投資資源配置，逐步提高投資物業比重，以獲得長期穩定回報，強強平衡市場風險能力。集團開發中加上待開發的商業地產面積超過200萬平方米，預計大部份可於二零一二年底前完成，而其中約100萬平方米會保留為長線投資物業，於二零一五年起全部投資物業將能每年提供不少於港幣12億元的穩定租金收入。此外，預料南京長江二橋可能於短期內出售，實現集團全面退出基建業務的戰略發展。 ## 增加土地儲備 集團將採取沉著應變的策略，保持適度的投資規模，利用市場每次變化的契機，前瞻性把握好投資機會，多方式、多渠道補充優質土地儲備。預計二零一零年會進入3至4個新城市，新增土地可發展樓面積不低於600萬平方米。 截止業績公佈日·集團於二零一零年已在國內8個城市購入9塊土地·可供開發的樓面面積為260萬平方米。 ## 多元化增長模式 集團持續努力推動聯營和併購等多元增長模式，以加快業務發展速度和擴大發展規模，聯營項目的效益逐漸顯現。集團昨天已就成立和管理房地產基金簽署一份合作協議，詳情請見發出的通告。收購「蜆壳電器工業(集團)有限公司](股份代號:81)控股權已進入最後階段，結果會短期內公佈。 ## 行業領導地位 中國地域廣闊，不同的地域處於不同的經濟發展和房地產發展階段，完善的全國性戰略布局能更有效的平衡經濟和市場週期性波動帶來的風險。集團將繼續優化和完善全國性戰略布局，積極開拓新的、條件良好的潛力市場。同時為了提升在內地營業額、淨利潤、品牌價值和產品創新的行業领先地位，集團會繼續重視制度以及人力資源建設、資源保障和風險管理，同時積極努力提高經營和管理能力，全面提升協同作戦能力，積極獲取低成本、高價值的土地資源，建立以客戶為中心的核心價值觀，不停提升產品質素，堅持「過程精品、樓樓精品」的專業精神。 ## 財務管理 集團將繼續加強財務管理，審慎理财，大力擴展融資新渠道，充分利用國際、香港、内地的融資平台，不斷增强財務實力和資源，加快資金周轉，強化資源保障能力。為防範金融市場可能再出現流動性問題，並考慮到息口趨升、人民幣升值等因素，集團於二零一零年二月五日發升 一項五年期的港幣80億元俱樂部貸款協議，短期內不排除可能會抓準機會，寻求其他方式的更長融資，以進一步優化債務結構。集團繼續積極提升和推廣ERP系統，加强區域、項目的財務、資訊信息的實通，強化對各地區業務單位的現金流監控，竭力提高現金流入，適度控制現金流出，有效抗衡流動性短缺帶來的風險。 穩健的財務管理，充足的財務資源，使集團能避免低價傾銷，更能抓住機遇，以理想價格吸納優質土地，為集團的可持續高速發展提供良好基礎。 於二零一零年一月二十五日，穆迪調高本公司和本公司發行債務評級至Baa2/穩定，反映市場對集團在中國房地產市場的領導地位和財務穩健的認同。標準普爾暫時仍然維持BBB-/正面投資評級。 ## 經營前景 董事局對集團發展前景充滿信心。連續七年利潤強勁增長，特別是在過去兩年全球金融風暴的環境下，二零零八年我們逆市增長，二零零九年我們抓住機遇順势而上，充分顯示集團的能力和實力，證明我們是經得起磨練、潛心業務、悉心鑽研，因此能厚積薄發，脱穎而出。二零一零年挑战與機遇同在，集團是有信心的。憑藉穩固的基礎、豐富的國際視野和經驗，適宜的戰略和全國性布局，著名的品牌和強大的資金實力，透過不懈努力和不斷創新，坚持「慎微篤行，精築致遠」的長期經營理念，持續提升行業內的综合競爭優势，集團必能繼續保持全國房地產行業领先地位，實現持續穩定高質量的均衡增長。集團擁有良好的基礎和條件，打造成為百年長青基業。 ## 公司使命 集團堅持善用人才，強調創造良好的經營環境和工作環境，透過不斷創新，重視公司治理，提高社會責任感，增强核心競爭力，不斷提升公司股東價值，致力於將集團發展成為一個基業長青企業，最終達到公司、股東、合作夥伴、員工、社會等全面持續增值、和諧共赢。 ## 致謝 最後，本人謹此對董事局成員卓越高效的領導，股東和業務合作夥伴的支援和信任，以及全體員工辛勤努力的工作，深表謝意! 香港 二零一零年三月十八日 中國海外發展有限公司 承董事局命 主席 孔慶平