--- type: "letter" slug: "china-overseas-2008" canonical_url: "https://aimunger.com/letters/letter/china-overseas/2008/" source_section: "letters" lang: "zh-CN" updated_at: "2026-07-08" company: "中海发展" year: 2008 title: "中海发展 2008 年致股东信" --- # 中海发展 2008年董事局主席報告書 集團截至二零零八年十二月三十一日止年度之經審核扣除税項及少數股東權益後盈利增加21%至港幣50.5億元，每股盈利增加14%至港幣64.8仙，股東資金增加26%至港幣332.2億元，每股淨資產達港幣4.2元，同比上升24%。平均股東資金回報達17%。董事局建議派發二零零八年度每股末期息港幣7仙。 本人欣然向各位股東報告： 二零零八年集團按照「穩中求進，厚積薄發」的經營方針，保持了平穩增長，集團全年營業額增加 $14\%$ 至港幣188.92億元，淨利潤增加 $20.8\%$ 至港幣50.50億元，過去五年利潤複合增長約為 $48.6\%$ ，履行了對股東和投資者每年淨利潤 $20\%$ 增長的承諾。 ## 業務回顧 二零零八年全球經濟經歷史無前例的劇烈變化和調整，美國次貸危機持續惡化，最終引發了全球性金融風暴，對各國經濟造成了不同程度的損害。中國內地全年經濟增長 $9\%$ ，但随著國際金融風暴的影響不斷加大，美歐日相繼步入衰退，中國內地經濟亦難獨善其身。而港澳經濟同樣受到衝擊。集團按照「穩中求進，厚積薄發」的經營方針，經過扎實努力工作，在艱難的環境下，各項經營指標仍能有平穩增長，再創歷史最好成績。集團全年營業額增加約 $14\%$ 至港幣188.92億元，淨利潤增加 $20.8\%$ 至港幣50.50億元。過去五年利潤複合增長約為 $48.6\%$ ，履行了對股東和投資者每年淨利潤 $20\%$ 增長的承諾。 其中，內地地產以精確創新的營銷策略，實施精细有效的管理，使營業額增加 $39.5\%$ 至港幣171.57億元；毛利率維持於 $43.7\%$ 較高水平，毛利增加 $35.1\%$ 至港幣74.98億元。港澳地產採取靈活銷售手法，準確把握恰當時機，將香港兩個新項目和澳門寰宇天下剩餘單位以較理想價格出售，營業額為港幣7.34億元，毛利貢獻達港幣2.97億元，毛利率為 $40.5\%$ 。 儘管環球金融市場劇烈波動，作為恒生指數成份股之一，公司股價抗跌力強，成交活躍，體現了投資者對公司業績良好，財務穩健和管理專業等高度認可。 ## 土地儲備 集團持續看好內地房地產市場長遠發展，在内地、香港和澳門共22個城市／地區擁有土地儲備約2,480萬平方米，集團實際擁有權益約為2,180萬平方米，可滿足未來四至五年保持盈利每年 $20\%$ 以上增長幅度的開發需要。 在平衡經濟環境及房地產市場趨勢、公司資金能力、已有土地儲備水平，以及新項目的素質和成本情况的前提下，年内，集團在內地6個城市，包括蘇州、上海、濟南、杭州、珠海和天津，新購10幅土地，新增可供發展樓面面積279萬平方米，其中集團實際擁有權益為207萬平方米。本年集團重點開拓了濟南市場，在鞏固珠三角和長三角區域布局的基礎上，進一步強化了環渤海區域及東北的投资佈局。 ## 理念及品牌價值 集團一貫秉承「誠信卓越、精品永恒」的經營理念，繼續實施全國性重點城市業務布局戰略。集團年初預計經濟形势和市場整體環境發生變化，而要持續擴大經營規模和領域，實現穩定高質量的均衡增長，必須透過不斷優化管理架構和模式，鞏固和提升已有的良好基礎和競爭力。年內，地產業務全國性區域化管理已基本形成。同時，以聯營和併購方式作為自然增長方式的必要補充，確保集團在不斷變化和競爭日益加劇的市場環境下仍能持續快速增長。 集團積極擴大全國性精品品牌的影響力。無論高端或中端市場，追求同類產品中的精品，為客戶提供優質產品和全方位、綜合性的卓越服務。 ## 地產發展 在波動的市場環境下，集團地產銷售金額再創歷史新高，達港幣266.11億元（含聯營項目），同比增長 $19.3\%$ 。售出物業之面積達271萬平方米，同比增長逾 $25.3\%$ 。年底時的預售金額為港幣141.5億元（其中港幣118.46億元已收妥），同比增加 $56\%$ 。 内地地產完成銷售額港幣258.96億元，同比增長 $18.6\%$ ，售出面積269.7萬平方米，同比增長 $25.3\%$ 。 內地地產共有29個項目實現入伙，建築面積約為260萬平方米（包括北京中海廣場投資物業15萬平方米），住宅項目可銷售總面積為203萬平方米。年底時已售出近 $70\%$ ，達141萬平方米，銷售金額達港幣149.1億元。 來自二零零七年底前已入伙的待售物業銷售理想，達39.9萬平方米，銷售金額港幣39.79億元。二零零八年底，待售物業增加至約為100萬平方米。 澳門寰宇天下項目餘下單位大部份於年内出售，銷售營業額為港幣2.3億元。 香港地區物業銷售為港幣4.8億元，潮樓和喜居兩項目於年內入伙，其中 $85\%$ 已出售。 ## 投資物業 北京中海廣場於年底入伙，集團在香港和内地共擁有投資物業增至逾20萬平方米。年内物業出租情況滿意，實現租金總收入港幣2.02億元，同比上升 $63.2\%$ ；分部溢利為港幣18.42億元，當中包括港幣16.67億元投資物業之公平價值增加（税後淨收益約為港幣10.7億元）；經營溢利為港幣1.73億元，同比增長 $64.9\%$ 。 ## 財務資金 集團一實堅持審慎理财原則，實行有效的財務、資金運用和融資集中統一管理模式。年內，在金融市場流動性緊縮的情况下，集團資金結構進一步優化，獲得超過港幣68.38億元和人民幣69.20億元新增貸款，同時還掉港幣23.00億元和人民幣35.50億元貸款。在集團地產業務快速發展和市場改變的情况下，淨借貸水平從上年同期的 $30.2\%$ 上升至期末的 $46.8\%$ 左右。於二零零八年八月底到期的公司紅利認股證超過 $74\%$ 比例獲得行使，合計前後給公司帶來約港幣57億元股東資金，其中港幣45億元來自控股股東中國海外集團有限公司（「中海集團」）。年底，公司股東資金從上年底的港幣262.8億元增加到港幣332.2億元，集團銀行貸款及應付有投資評級七年期擔保票據分別為港幣222.66億元及港幣23.3億元（美元3億元），同時持有現金為港幣90.48億元，加上未動用銀行額度港幣44.52億元，合計可動用資金為港幣135億元。在金融風暴信貸緊縮的環境下，管理層推出多項有效措施，確保集團財政健全，既有充足的財務資源，也保持了合理借貸水平。 ## 人力資源 集團信奉並堅持人力資源管理的重要地位，通過系統化的員工招募、培訓與激勵機制，為企業的健康、持續發展提供內在驅動與保障，與此同時，也為員工的能力提升與個人成長構建了廣闊的職業平台。員工個人成長與公司的長遠發展相互促進、緊密融合，是中海人力資源管理和企業文化建設的鮮明特徵。 年内，集團深入實施了針對新員工、專業員工和中高層管理骨幹各類培訓培養項目，促進了集團人力資本的顯著增長。本年度集團面向高校畢業生的海之子招聘活動，錄取214名學員，為歷屆規模最大。 集團堅持「以人為本，福利員工」，與員工一同分享企業經營成果的經營宗旨。面對下半年不斷擴展的金融風暴與經濟危機，集團審時度勢，倡導公司與員工共承擔、於經濟調整的大背景下再塑輝煌。同時集團認真響應中央政府、香港政府及社會各界的呼籲，積極承擔社會責任。 ## 企業管治 集團一直致力提升企業管治水平，重視股東和各企業利益相關者的利益。董事局深知企業首要責任是保護和善用企業的資源，為股東持續增值，而良好企業管治是提升企業盈利及可持續發展的基本因素。董事局努力在制度的規管和營商的靈活之間，以及大股東和小股東利益之間，取得適當的平衡。在過去的一年，集團在增加公司整體透明度、提升董事會及下屬各委員會職能運作效率，以及完善董事會對於企業内部控制和風險管理的各項措施方面，作出了多方面改善，包括每月發報内地產銷售金額和最新土地儲備。此外，七月正式成立戰略與風險管理部，進一步加強集團的風險管控能力。 年報為企業與投資者重要溝通工具，集團過去一直努力提升公司年報的質量。去年的年報榮獲第22屆國際ARC奬和國際Mercury奬，足證外界對集團在這方面努力的認同。 ## 企業社會責任 集團向來十分重視企業公民責任，服務社會是中海集團一貫的企業宗旨，一直以身體力行參與並推動各項社會公益事業。此外，對環保、文化藝術及員工發展等方面亦十分關注，努力實現企業、股東、合作夥伴、員工等多方面共赢的目標，促進社會發展。 集團去年積極參與多項社會公益工作。年初中國內地發生大雪災，集團率先向樂施會捐出港幣二百萬元，以協助受雪災影響的災民。另外，於四川地震發生後，集團即時成立小組跟進救災支援工作，發動集團上下募集善款和物資，合共捐獻逾人民幣二千萬元。 集團並加快加大中海希望小學計劃，年內一共捐助興建三座學校，當中包括兩所分別位於長春和重慶的希望小學，以及協助重建地震重災區，捐建四川都江堰市的特殊教育學校。 於項目設計和施工過程中，環保和安全受到高度重視，集團持續致力建设優質綠色社會。此外，房地產開發對動市區經濟發展、基礎建設、美化環境以及提升就業機會作出重大實質的貢獻。 ## 榮譽 集團榮獲多項殊榮，這主要包括：中國房地產TOP10研究組連續五年認定本公司為「中國房地產百強企業綜合實力第一名」，中海地產品牌價值達到人民幣98.91億元；中海地產獲「中國藍籌地産」榜首企業、「中國最佳品牌20強」等榮譽。中海地產的六個項目在質量、設計、管理方面獲得詹天佑大獎；五個項目獲得CNBC國際地產獎；二個項目獲国家廣厦獎；一個項目獲全球環境最佳社區獎。 ## 業務展望 ## 宏觀經濟 全球金融危機對世界各國經濟實體帶來的負面影響將在二零零九年進一步關現，英國、美國等主要西方國家和日本已經步入衰退，新興國家深受影響，中國經濟難以獨善其身。各國推出各種救市措施，目的是恢復金融市場的借貸能力，刺激消費，最終恢復經濟發展的動力，相關措施的效益，相信還需要一段時間才能看到。中國於二零零八年下半年就宏觀經濟政策開始作出重大調整，改為實施積極的財政政策和適度寬鬆的貨幣政策，希望透過擴大內需確保經濟增長。金融危機嚴重打擊港澳地區經濟，預計二零零九年港澳經濟也會步入衰退，特區政府努力推出多方面措施來對應。 計這次金融危機的影響深遠，對絕大部份企業來說，二零零九年將面臨巨大挑戰。 在難難的經營環境中，確保持續穩定健康發展的同時，集團將繼續提升企業管治水平，積極承擔企業社會責任。 ## 業務方面 中國內地經濟經過連續多年快速增長後，受到全球金融危機的影響而放緩。在積極的財政政策和適度寬敞的貨幣政策下，減息、退税、減税、低按揭比例等刺激房地產市場的措施將有利於房地產市場的恢復和發展。集團對內地房地產的長遠發展仍然充滿信心。二零零九年對於內地房地產市場是一個「適者生存弱者淘汰」的格局，對於有品牌、規模大、資金足、管理強的發展商，將有各種機會進一步壮大發展規模，增加土地儲備，提高發展速度，擴大市場佔有率。 預計香港、澳門樓市持續受壓，特別是豪宅市場。集團會全力把香港兩個發展中的項目做好，並積極爭取完成粉嶺項目的補地價工作。 ## 行業領導地位 中國地域廣闊，不同的地域處於不同的經濟發展和房地產發展階段，完善的全國性戰略佈局能更有效的平衡經濟和市場的週期性波動带來的风險。集團將續繢優化和完善全國性戰略佈局，積極開拓新的、條件良好的潛力市場，提升在內地營業額、淨利潤、品牌價值和產品創新的行業领先地位。同時，堅持秉承「過程精品，樓櫀精品」的專業精神，提供物超所值的卓越產品和服務，進一步鞏固内地房地產行業領導地位。 ## 持續發展項目 在全國房地產市場整體進入量價齊跌的形勢下，集團將適度控制開發速度，推出稀缺性強，差異化大的高質量產品，充份利用強勢品牌，加强營销力度，強化現金流量的管理，爭取實現資產效益最大化。在分析目前的經濟形勢、市場環境和集團自身的情况後，二零零九年預計完工入伙43個項目，樓面面積500萬平方米，力爭銷售面積不少於350萬平方米，比二零零八年增長 $30\%$ 。 ## 化業務結構 集團將繼續構建以住宅為主、商業地産為輔的業務結構，平衡長、短線投資資源配置，逐步提高投資物業比重，以獲得長期穩定回報。繼續力爭二零一零年前投資物業盈利比重佔集團盈利的 $20\%$ ，已逐步建立和培養一批專業管理團隊，確保長線投資物業收益穩定及價值提升，增强平衡市場風險能力。北京中海廣場於二零零八年底交付使用，合計為集團增加投資物業面積15萬平方米。目前，集團開發中加上待開發的商業地産面積超過120萬平方米，大部份可於二零一一年底前完成。 ## 退出基建業務 除了南京長江二橋外，集圖已以合適方式和作價退出基建及責業業務。本年內先後出售南昌大橋和栥州港等投資，為集團套现約港幣15.3億元。集團繼續研究出售南京長江二橋的可能性和最佳時機，從而更專注於房地產業務。 ## 增加土地储備 在當前宏観經濟形勢不利的情況下，集團將採取沉著應變的策略，保持適度的投資規模，把握發展節奏，保持合理的負債比率。利用市場處於調整的契機，集團以公開或併購方式進入盈利前景良好，政府支持，資金壓力較小和資金周轉速度較快的項目。集團亦會加强與大型央企的合資和合作，以相對較少的資金增加新的土地儲備。随著集團的財務狀況不斷改善，預計二零零九年新增土地可發展樓面面積不低於400萬平方米。 ## 多元化增長模式 金融風暴使不少房地產企業面臨嚴重的銷售壓力和資金壓力，在市場低迷的時候會出現一些聯營或供購的機會。集團繼續努力，爭取在供購和成立房地產基金上取得實質進展，加快集團發展速度和擴大發展規模。 ## 有效管理 面對嚴峻的經濟和經營環境，要做到迎接挑戦，捕捉機遇，必須在應對危機中提高企業的整體素質，增强競爭力和抗風險能力。集團會繼續重視制度建設、資源保障和風險管理，同時積極努力提高經營能力，積極獲取低成本、高價值的土地資源，不停提升產品質素，降低開發以及銷售的成本和費用。 ## 健財務管理 金融風暴引發一系列挑戰，使財務和資金管理面對前所未有的壓力。集團將繼續加强財務管理，審慎理财，竭力擴展新融資管道，充分利用國際、香港、内地的融資平台，不斷增强財務實力和資源，並強化資産保障能力。集團於十二月十日公告的公開發售公司股份獲得大股東支持及包銷，並獲股東超額認購，獲取約港幣25億元的資金。公開發售已於二零零九年二月完成，公司股東資金進一步上升至港幣350億元以上，借資工則進一步下降至 $40\%$ 左右。集團是財政實力最強的內房股，加上大部份銀行貸款和擔保票據是長期而且到期日是遲於二零一零年的，短期要歸還資款的壓力不大。集團繼續積極提升和推廣ERP系統，加強項目、財務、資訊信息的實通，强化對各地區業務單位的現金流監控，提高現金流入，有效抗衡流動性短缺帶來的風險。 穩健的財務管理，強大的財政實力，能確保集團應對金融風暴，更有條件捕捉機會。 ## 經營前景 董事局對集團發展前景充滿信心。經過努力，集團擁有良好的發展基礎和條件，已經在推進打造百年長青企業的歷史過程中跨上了一個前所未有的制高點。連續六年利潤強劲增長，充分顯示了集團的能力和實力。二零零九年挑戰與機遇同在，集團是有信心的。憑藉穩固的基礎，豐富的國際視野和經驗，適宜的戰略和全國性佈局，著名的品牌和強大的資金實力，透過不懈努力和不斷創新，堅持「慎微篤行，精築致遠」的長期經營理念，持續提升經營和管理能力，集團必能實現將「危機」變「轉機」，將「壓力」變「動力」，保持全國房地產行業领先地位，實現持續穩定高質量的均衡增長。 ## 公司使命 集團堅持善用人才，強調創造良好的經營環境和工作環境，透過不斷創新，重視公司治理，提高社會責任感，增强核心競爭力，不斷提升公司股東價值，致力於將集團發展成為一個基業長青企業，最终達到公司、股東、合作夥伴、員工、社会等全面持續增值、和諧共赢。 ## 致謝 最後，本人謹此對董事局成員卓越高效的领導，股東和業務合作夥伴的支援和信任，以及全體員工辛勤努力的工作，深表謝意！ 孔慶平 主席 二零零九年三月二十三日