--- type: "letter" slug: "china-overseas-2007" canonical_url: "https://aimunger.com/letters/letter/china-overseas/2007/" source_section: "letters" lang: "zh-CN" updated_at: "2026-07-08" company: "中海发展" year: 2007 title: "中海发展 2007 年致股东信" --- # 中海发展 2007年董事局主席報告書 “集團截至二零零七年十二月三十一日止年度之經審核扣除税項及少數股東權益後盈利增加 $76\%$ 至港幣 41.8 億元，每股盈利增加 $60\%$ 至港幣 56.9 仙，股東資金增加 $70\%$ 至港幣 262.8 億元，每股淨資產達港幣 3.4 元，同比上升 $54\%$。平均股東資金回報率達 $20\%$。董事局建議派發二零零七年度每股末期息港幣 7 仙。” 本人欣然向各位股東報告： ## 年度業績 集團截至二零零七年十二月三十一日止年度之扣除税項及分配於少數股東後溢利為港幣41.8億元，較上年港幣23.7億元增加 $76\%$ 。每股盈利為港幣56.9仙，較上年每股港幣35.5仙增加 $60\%$ 。 ## 股息派發 董事局建議派發年度末期股息每股港幣7仙，連同中期股息每股港幣5仙，全年每股派息港幣12仙，較上年每股港幣10仙增加 $20\%$ 。 ## 業務回顧 二零零七年全球經濟發展勢頭良好，但不穩定因素於年中開始顯現。中國內地經濟繼續快速增長，全年經濟增長達 $11\%$ ，港澳經濟形勢亦持續向好。 年內，集圓按照戰略規劃集中精力和資源，繼續大力拓展內地房地產業務，取得了快速發展，各項指標再創歷史最好成績。內地地產營業額增加 $29.4\%$ 至港幣123.0億元；毛利增加 $79.9\%$ 至港幣48.2億元，毛利率上升 $80\%$ 至 $45.1\%$ 。澳門寶宇天下項目入伙，提供利潤貢獻達港幣17.1億元，加上其他業務表現理想，集團全年營業額增加 $52.4\%$ 至港幣166.3億元；淨利潤增加 $76.3\%$ 至港幣41.8億元。集團繼續履行了對投資者的承諾，淨利潤連續五年每年實現 $40\%$ 以上增長；公司股價表現突出，曾曾達到港幣21元，市值最高超過港幣1,600億元，提升了公司股東價值。公司被納入恒生指數成份股，成為首家內地房地產藍薦股份，既體現了投資者對公司的高度認可，也充分顯示了公司的品牌實力和市場地位。 ## 土地儲備 集團持續看好內地房地產市場發展，在內地、香港和澳門共21個城市／地區擁有土地儲備超過2,358萬平方米（集團實際擁有權益為2,176萬平方米），可滿足未來四至五年保持盈利每年 $20\%$ 以上增長幅度的開發需要。 受益於資本金和債務結構的改善，資金充裕，年内，集團在內地14個城市新購土地27幅，新增可供發展樓面面積1,030萬平方米（集團實際擁有權益為884萬平方米），土地储備主要分佈於成都、長春、重慶、杭州、瀋陽和青岛等城市，並相繼進入經濟快速增長的珠海、大連、青島、瀋陽和天津。在鞏固珠三角和長三角區域佈局的基礎上，進一步完善了環渤海佈局。 年內，集團在香港赤柱以港幣5.25億元購買了一幅可供發展高尚住宅的土地，發展樓面面積3,530平方米。 ## 營理念及品牌價值 為滿足市場旺盛需求及對房屋期望不斷提高，集團持續擴大經營規模和領域，加快完善區域化管理模式，積極優化發展理念，改良項目發展環節，加快項目開發速度和提升產品質素。同時，以聯營和併購方式作為自然增長方式的必要補充，確保集團在不斷變化和競爭日益加劇的市場環境下仍能持續快速增長。聯營項目主要是選擇投資規模大，具有重大影響力的項目。同大型房地產公司和房地產基金進行合作，實現強強合擊、優勢互補。内集，集團和摩根大通房地產基金合作投資上海建國東路65號北項目以及香港九龍倉集團合作發展两個重慶項目，都充分證明集團聯營戰略的成果，集團於該等合作項目的投資裁體將會視為共同控制實體。 集團秉承「誠信卓越、精品永恒」經營理念，實施全國性重點城市業務佈局戰略，鞏固和增加了市場競爭優勢，在避免局部市場過熱風險方面日益發揮出積極作用；擴大品牌影響，無論是高端和中端市場中，追求同類產品中的精品，為客戶提供優質產品和服務。 ## 地產發展 銷售金額再創歷史新高，達港幣223.0億元（含聯營項目），同比增長 $57.2\%$ 。售出物業之樓面面積達216萬平方米，同比增長逾 $25.3\%$ 。 內地地產銷售強勁，完成銷售額港幣218.3億元，同比增長 $70.7\%$ ，售出樓面面積215萬平方米，同比增長 $29.0\%$ 。 內地地產共有24個項目實現入伙，總樓面面積165萬平方米。年底時已售出近 $73.2\%$ ，達120萬平方米，銷售金額達港幣110.2億元。 來自二零零六年底前已入伙的待售物業銷售相當理想，達34萬平方米，銷售金額港幣46.9億元。 二零零七年底，待售物業約為62萬平方米。 澳門寰宇天下項目於年內入伙，其中 $88\%$ 已出售，銷售營業額為港幣30.3億元。港澳地區物業銷售為港幣4.6億元，包括來自潮樓和喜居兩項目預售約為港幣2.3億元。 ## 物業投資 集團香港和廣州物業出租情況滿意。在香港和內地擁有逾10萬平方米投資物業，實現租金總收入港幣1.2億元，同比上升 $18.7\%$ ，分部溢利為港幣5.5億元，當中包括港幣4.4億元投資物業之公平價值增加，經營溢利為港幣1.1億元，同比增長 $21.5\%$ 。 ## 與地產有關的業務 完成收購華藝設計顧問有限公司和內地中海物業管理有限公司股份後，使集團進一步完善了從設計、開發、銷售、物業管理、客戶服務完整的一條龍業務鏈，為客戶提供全方位、綜合性的卓越服務。 ## 財務資金 集團堅持審慎理财原則，實行財務、資金運用和融資集中統一管理的模式，降低資金成本，保持合理借貸水平。於二零零七年七月底到期的公司紅利認股證差不多全數行使，帶來港幣36億元股東資金。集團於二零零七年八月向股東派送新紅利認股權證，若全數行使，可帶來港幣76.9億元股東資金。於本年底，已獲得股東資金港幣45.4億元，其中港幣38.5億元來自控股股東中國海外集團有限公司。八月，集團安排了有史以來金額最大、成本最低、條件最好的五年期無擔保貸款港幣35億元，優化了銀行貸款結構，降低了資金成本。年底，集團銀行貸款及應付有投資評級七年期擔保票據分别為港幣141.7億元及港幣23.3億元（美元3億元），持有現金為港幣85.7億元。加上未動用銀行額度港幣54.4億元，合計可動用資金為港幣140.1億元。年底，公司股東資金從上年底的港幣154.5億元增加到港幣262.8億元。集團在快速發展及大量增加土地資源的情况下，淨借貸水平還從二零零六年的 $34\%$ 輕微下降至 $30\%$ 左右，突顯了集團有效平衡穩健財務政策與經營拓展之間關係的能力。 ## 人力資源 集團堅信人才是公司最重要資產，早已形成兼顯發展空間、工作氣氛和激勵機制三位一體的人力資源體系。致力於建設提倡終生學習的「學習型」企業。為員工制定了職業生涯拓展計劃，不斷為員工提供培訓，拓寬視野，提高素質，使員工自身價值不斷提升，獲得更多晉升機會。 集團繼續推行「海之子」計劃，從内地著名大學招收合適優秀人才。過去7年，透過該計劃聘用超過1,000名優秀員工，而部份已晉升為集團的管理層。年内，中海管理學院為公司44名中高級管理人员展開了為期一年的業務管理培訓课程，通過培訓，有效提升了中高層管理人員的核心技能和業務管理水平。 集團堅持以人為本，福利員工，與員工一同分享企業經營成果。集團加强關注員工身體健康和提高家庭生活質素，實行五天工作制。 ## 企業管治 集團一直以提升企業管治水平作為實現企業利益相關者利益的重要保障。集團在持續增加公司整體透明度、提升董事會及下屬各委員會職能運作效率、以及完善董事會對於企業內部控制和風險管理的各項措施方面，竭盡所能。 集團不斷推進符合企業股東利益以及保持良好企業管治水平的相關行動，包括提高獨立董事參與董事會議事，及確保本集團各董事皆能履行賦予之董事職責。 ## 企業社會責任和榮譽 ## 社會責任 集團秉承一實企業社會責任理念和價值觀，致力做富有良知的企業公民，努力實現企業、股東、合作夥伴、員工、社會等全面共赢。 集團十分重視社會責任、環境保護、社会公益和顧客服務等因素。項目設計和施工過程中，環保和安全受到高度重視「中海地產」第四代產品，圖繞「生態環保、科技領先、人文歸屬」三大設計理念。努力推進低耗、環保、健康適用的人居環境建設、可持續發展的生態理念，致力建设優質緣色社會，開展了多項綠色建築研究。同時，房地產開發對带动市區經濟發展、基礎建設、美化環境，以及提升就業機會作出重要的貢獻。 集團繼二零零六年在陝西捐建中國海外青龍希望小學後，於二零零七年六月份又在重慶捐建中國海外三泉希望小學，並資助青海曲麻萊縣的貧困學生。在香港組成義工隊伍，關懷和探訪獨居老人及貧困者。在社區積極開展形式多樣的文體、聯誼活動，參與豐富社區文化生活。 經第三届中國企業社會責任高峰論壇組織委員會評審，中國海外獲「二零零七年第三届中國企業社會責任突出貢獻企業」獎。本集團的持續努力得到了社會的充分肯定。 ## 榮譽 集團榮獲多項殊榮，中國房地產TOP10研究組連續四年認定本公司為「中國房地產百強企業綜合實力第一名」，中海地產品牌價值達到人民幣86.23億元；中海地產獲「中國藍籌地産」榜首企業、「中國最佳品牌20強」等榮譽。中海地產的7個項目在質量、設計、管理方面獲得詹天佑大獎。 ## 未來展望 ## 宏觀經濟 雖然美國次級按揭會給全球主要經濟带來信貸緊縮，股市波動，惟新興國家經濟增長速度仍然可觀，二零零八年世界經濟預計仍可保持平穩增長。中國開始把已實施十年之久的「穩健貨幣政策」調整為「從緊貨幣政策」，希望能避免經濟過熱和控制通脹，預計同時會帶來市場波動，資金趣向緊張，成本有所提升。宏觀調控會續繢推行而內地房地產市場機會與挑戰並存。 內地經濟蓬勃發展有利於港澳地區經濟成功轉型，將進一步鞏固香港國際金融貿易中心和澳門娛樂消閒中心地位，促進港澳地區經濟發展。 在順應形勢，加快發展和超越過往的同時，集團將繼續繼續扶貧、助學、環保、顧客服務、福利員工等方面開展工作，積極承擔企業社會責任，为企業發展創造良好內外部環境。二零零八年初，中國南部發生雪灾，集團是香港首家響應樂施會賑濟雪災的企業，除了捐款港幣200萬元外，更號召全體員工進行籌款，以實際行動支持災民。 ## 業務方面 隨著宏觀調控不斷深化，政策累積效應持續擴散，國家住房保障政策進一步落實，這都會為内地房地產開發商帶來新的挑戰。有實力的民企通過在香港上市，内地已上市房地產商於内地資本市場融資，加强了他們的財務實力。隨著市場愈來愈規範，香港地產商進一步積極加快了拓展内地地產市場的步伐，房地產市場的競爭趨於激烈。中國經濟連續五年保持年增幅百分之十以上，經濟保持強勁力，加上城市化、現代化帶來的有效住房需求，房地產行業整體未來預期是樂觀的，惟市場將淘汰個別規模較小、遇到資金和管理問題的房地產商，給其他有實力的房地產商帶來更多的機會。整體而言，汰弱留強更加明顯，市場環境對有實力的大發展商的持續長遠發展更為有利。 預計香港樓市持續向好，特別是豪宅市場方面。集團會把港澳兩地手頭上的項目做好，並積極、靈活地尋找投資機會。 ## 行業領導地位 集團將繼續優化和均衡全國性戰略布局，提升在內地營業額、淨利潤、品牌價值和產品創新的行業領先地位，提升各區域市場份額。同時，通過各種卓有成效的公司推介和品牌推介工作，使公司市場領導地位和中海精品與高端的形象進一步提升。 ## 持續發展項目 集團將加強營銷力度，優化現金流量。預計完工入伙53個項目，面積350萬平方米；計劃全年銷售面積400萬平方米。 ## 優化業務結構 集團將繼續構建以住宅為主、商業地産為輔的業務結構。重視投資物業，平衡長、短線投資資源配置，逐步提高投資物業比重，以獲得長期穩定回報。力爭二零一零年前投資物業盈利比重估集團盈利的 $20\%$ ，逐步建立和培養一批專業管理團隊，確保長線投資物業收益穩定及價值提升，增强平衡市場風險能力，實現公司整體淨利潤年增長不低於 $20\%$ 的目標。北京中海地産大廈已於去年六月完工並順利出租，而北京中海廣場預計於明年按時交付使用，屆時兩項目合計將會為集團增加投資物業面積170,000平方米。 ## 重組基建業務 集團將履行承諾，在適當時間，繼續以合適方式和作價盡快全面退出基建業務。 ## 增加土地儲備 作為內地房地產龍頭企業，集團設立長遠發展規劃和發展目標，通過各種有效方式，集中資源擴大優質土地儲備，優化區域佈局和業務構成。擁有充足優質土地儲備構成了集團未來盈利增長和持續發展的核心競爭因素。 集圃預計新增土地可發展樓面面積不低於450萬平方米。年初以來，集團新添了6幅土地，合計可發展樓面面積為196萬平方米（集團應佔權益為143萬平方米），總的土地備備增加至2,300萬平方米以上。同時，將充分考慮集團整體資金實力、市場機遇和內地房地產政策變化，適時調整土地收購策略。 ## 多元化增長模式 集團將繼續推動聯營和併購等多元化增長模式，現正在研究成立房地產基金的可能性，積極探討通過建立新的融資平台，以及與房地產基金的合作模式，以增加集團參與大規模項目的能力，提升市場領導地位和盈利水平。 ## 有效管理 集團的經營規模愈來愈大，市場競爭程度愈來愈激烈，經營管理、資源配置和風險控制的矛盾更加突出，資源保障、團隊設建、風險控制更受重視。經過多年努力，集團已經建立起有效的系統性戦略、經營、財務、人才、資源管控模式，對集中資源、發展主業、提升管理能力、競爭能力、團隊成長起到很好的作用，大大加强集團的核心競爭力。在推動快速發展的同時，必須加強内部控制，規範企業經營行為。為了進一步適應複雑多變的市场環境，集團正積極研究加强和進一步完善風險管理體系，成立風險管理委員會，提升防範與規避風險能力，保證集團的持續穩定增長。 ## 健財務管理 集團將繼續加強財務管理，擴展新融資管道，充分利用國際、香港、内地的融資平台，不斷增強財務實力和資源，並強化資產保障能力，加快物業銷售，提高現金流入，有效控制流動性風險。 集團積極提升和推廣ERP系統，加強項目、財務、資訊貫通，積極控制成本、優化現金流，全面提升運行效率和風險管理能力。 ## 經營前景 董事局對集團發展前景充滿信心。經過努力，集團已經在推進打造百年長青基業的歷史過程中跨上了一個發展的新台階。連續六年利潤強勁增長，股價表現優異，更成功被納入恒生指數成份股，充分顯示了集團的實力和投資界的認可，集團肩負了更加重要的使命和責任。懑藉穩固的基礎，國際視野和經驗，著名的品牌和強大的資金實力，集團能夠抓緊機遇，設建美好前景，透過不懈努力和不斷創新，保持全國房地產行業領先地位，引領行業發展，爭取實現淨利潤年增長不低於 $20\%$ 的目標。在分析目前的經濟形勢、市場環境和集團本身的情况後，董事局制定二零零八年總體工作基調是穩中求進，厚積薄發，繼續鞏固和提升已有的良好基礎和競爭優勢，實現持續穩定高質量的均衡增長。 ## 公司使命 集團堅持善用人才，強調創造良好的經營環境和工作環境，透過不斷創新，重視公司治理，提高社會責任感，增强核心競爭力，不斷提升公司股東價值，致力於將集團發展成為一個長青企業，最終達到公司、股東、合作夥伴、員工、社會等全面持續增值、和諧共赢。 ## 致謝 最後，本人謹此對董事局成員卓越高效的領導，股東和業務合作夥伴的支援和信任，以及全體員工辛勤努力的工作，深表謝意！ 孔慶平 主席 香港·二零零八年三月二十日