--- type: "letter" slug: "china-overseas-2005" canonical_url: "https://aimunger.com/letters/letter/china-overseas/2005/" source_section: "letters" lang: "zh-CN" updated_at: "2026-07-08" company: "中海发展" year: 2005 title: "中海发展 2005 年致股东信" --- # 中海发展 2005年董事局主席報告書 ## 增強核心競爭優勢 提升公司股東價值 “本集團截至二零零五年十二月三十一日止年度扣除税項及少數股東權益後盈利增加42.9%至港幣15.4億元。每股盈利為港幣24仙。股東資金增加10.0%至港幣 110.8億元。每股淨資產達港幣1.73元，較二零零四年上升9.5%。股東資金回報達 13.9%。董事局建議派發二零零五年度每股末期息港幣4仙。” 本人欣然向各位股東報告： ## 年度業績 本集團截至二零零五年十二月三十一日止年度之應佔除税及分配於少数股東後溢利為港幣15.4億元，相比去年港幣10.7億元增加 $42.9\%$ 。每股盈利為港幣24.0仙，較去年每股港幣17.1仙增加 $40.4\%$ 。 董事局建議派發至二零零五年十二月三十一日止年度之未期股息每股港幣4仙，連同中期股息每股港幣3仙，全年每股派息港幣7仙，與上年度全年派息每股港幣6仙比較，增加 $16.7\%$ 。本年度，本集團並以實物形式派發特別股息，每18股本公司股份獲派發1股中國建築國際集團有限公司「（中國建築」)股份。 ## 股息派發 ## 業務回顧 本集團順應時代的發展，對業務進行了全面整合，集中精力拓展中國內地房地產業務，使其得到了快速發展，盈利水準快速提升，集團盈利連續3年實現了 $20\%$ 以上增長，履行了對投資者的承諾，提升了公司的股東價值。 ## 土地儲備 本集團在重點城市擁有充足的、多元的、優質的土地儲備。截至二零零五年十二月三十一日止，不含參股項目所佔份額，集團在中國內地12個城市、香港和澳門合計擁有發展中和短期待發展的土地儲備1,075萬平方米。其中，年內新購土地9幅，新增可供發展的樓面面積175萬平方米，主要分佈於成都、深圳和寧波等城市。 ## 地產發展 集團憑著強大的品牌優势、優秀的項目管理和成本控制經驗，實現了銷售收入的快速增長。本年度集團房地產銷售表現理想，不含參股項目所佔份額，全年共完成銷售額港幣95億元，較二零零四年增長 $76\%$ ，售出物業之櫌面面積達121萬平方米，較二零零四年增長 $40\%$ 。 其中，澳門和香港地區的地產銷售增幅較大，本年度完成銷售額港幣19.6億元，較二零零四年增長9倍以上。中國内地地區地產銷售續繼保持強勁的增長势頭，本年度完成銷售額港幣75億元，較二零零四年增長達 $45\%$ ，售出樓面積113萬平方米，較二零零四年增長 $31\%$ 。 年内内地地區共有16個項目實現入伙（包括深圳的中海怡美山莊一期、日晫台：上海的和平花苑二期、翡翠湖岸一期；廣州的中海康城三期、中海篮灣、中海名都四期；北京的觋瀌山莊、安德魯斯莊園一期；成都的格林威治城A區：長春的歌雅圃三期、菜茵東郡一期；中山的翠林蘭溪一期；西安的中海莘庭一期；南京的塞納麗舍A區：蘇州的半島華府一期），總樓面面積125萬平方米，於二零零五年底已售出近 $80\%$ ，達98萬平方米，銷售金額達港幣56億元。 此外，來自二零零四年底前已入伙的待售業業銷售也相當理想，達17萬平方米，銷售金額港幣18億元。 年内，本集團撤銷了分拆中海地產股份有限公司在上海證券交易所A股市場獨立上市的申請，收購了中海地產小股東持有的 $21\%$ 股權，實現了對中海地產的全資控股。 ## 投資物業 本集團位於香港和廣州的物業出租情況滿意。集團在香港和中國内地擁有逾8萬平方米的投資物業，本期實現租金總收入港幣12,759萬元，較二零零四年下降 $4.6\%$ 分部溢利為港幣50,136萬元，當中包括港幣39,150萬元投資物業之公平價值增加，經營溢利為港幣10,986萬元，較二零零四年增長 $15.2\%$ 。 ## 與地產有關的業務 ## 規劃設計 年内本集團收購了華麼設計顧問有限公司，使本集團形成了從設計、開發、销售、物業管理、客戶服務完整的一條龍業務鐩，有能力為客戶提供全方位、綜合性的卓越服務。 ## 物業管理 中海物業管理作為中國內地物業管理行業的领先者和驰名品牌，以「精诚服務、精彩生活」為宗旨，按「五星级」標準提供服務，不僅獲得了廣大業主的信任與好評，而且贏得了良好的社會聲譽，曾連續三年獲得「最佳管理公司」等嘉獎，業務遍佈香港、澳門、上海、廣州等城市。 「中海會」通過期內舉辦的各項活動，「精彩生活，卓越人生」深受廣大會員的歡迎，提升了本集團品牌地位，增强了廣大會員對中海物業管理的認知度、滿意度和忠诚度。 ## 基建業務 本集團按照強化核心業務的需要，將過去投資的非核心實項目之主要聯營公司出售。基建業務能夠為集團提供穩定收益和現金流。年內，基建項目共實現營業收入港幣2,698萬元，經營溢利港幣2,093萬元。 ## 承建業務 二零零五年六月，本集團將承建業務分拆。二零零五年七月八日，中國建築以介紹方式在香港聯合交易所有限公司（「聯交所」）掛牌交易。 ## 集團財務 本集團對外融資及資金管理均由集團集中統一管理及監控。以穩健的償還能力、中長遷款期限以及無抵押品取得銀行信貸，使融資及流動金風險減至最低。 集團繼續堅持審慎理財原則，維持 $10\%$ 的現金持有比例（現金／總資產），集中资金和財務管理，保持合理的借貸水平。於二零零五年十二月三十一日，本集團的銀行貸款及應付擔保票據分別為港幣52.01億元及港幣23.20億元，持有現金為港幣31.75億元，淨負債比率為 $39\%$ 。持有現金加上未動用銀行額度港幣18.80億元，合計可動用資金為港幣50.55億元。 於二零零五年五月，本集團分別獲穆迪和標準普爾Baa3/穩定和BBB-/穩定投資級評級，開創了中國内地首家房地產公司同時獲得兩個投資級評级的先河，並於七月成功發行了七年期三億美元應付擔保票據。 年内，本集團通過召開經濟分析會議，對集團整體經濟運行情況進行了策略評價及財務分析，對集團財務工作和各項經營活動具有重要指導意義。本集團並積極推廣ERP系統的運行，有利於降低管理成本，提高管理效率。 ## 企業管治 年内，公司健全了董事局管治架構。董事局各下屬委員會之功能及職責得到有效履行，企業管治效率獲得大幅提升。 本公司不僅符合了聯交所頒佈的「企業管治常規守則」的強制披露要求，而且就「守則」中的建議披露相關事項進行了全面闡述，使得企業管治機制更加透明。 本公司透過各種資訊途徑就企業管治方面進行披露，使得投資者及股東理解及審視本公司企業管治，將會進一步促進公司治理狀況。 年内，公司並採用系統性方案來評估風險及各級公司內部控制有效性，凸顯了對公司風險管理的重視。 ## 未來展望 二零零六年機遇和挑戰並存，董事局對未來的發展審慎樂觀。 ## 國際方面 已經關注到國際競爭日趨激烈，一些不確定因素依然存在，但各國經濟持續發展仍然是主流，相信世界經濟仍將繼續保持平穩增長。 ## 中國內地 二零零六年是國民經濟和社會發展第十一個五年規劃的開局之年，隨著國家強調內需拉動經濟增長措施的推出，以及人民財富的不斷增加，生活質量的普遍提高，消費結構的逐步升級，可支配收入的不斷增加，及城鎮化進程加快，相信內地經濟形勢有利於房地產行業的發展。 ## 港澳地區 受惠於內地經濟蓬勃發展以及經濟初步成功轉型，強勁促進了港澳地區的市場消費。香港房地產市場和股票市場交易活躍，將有利於促進香港經濟持續向好。隨著澳門賭場政策的進一步開放，將有利於活躍當地經濟。 ## 內地地產 近年來內地實行的控制房地產投資規模，調整土地供應政策，穩定房地產價格，調整住房供應結構，提倡理性消費等措施將續繢實穿二零零六年。本集團非常歡迎房地產市場更加健康、理性、持續發展，將有利於優秀品牌、綜合實力強的企業做得更好。 ## 經營理念 本集團秉承「誠信卓越、精品永恒」的經營理念，繼續強化内部管理，凝緊大批資深專業人士，實施全國性重點城市的業務佈局戰略，擴大品牌影響，為客戶提供優質的產品和服務。 ## 土地儲備 本集團已有的土地儲備可以满足未來3至4年開發及保持每年 $20\%$ 以上增長目標。根據國家「十一五」規劃帶來的經濟增長和發展機遇，為了满足投資者的要求，設立更長遠的發展規劃和發展目標，以求獲得未來更大的發展空間，為投資者提供更高的回報，本集團將通過各種有效方式，繼續大量增加優質廉價的土地資源儲備，不含參股項目所佔份額，計劃二零零六年度新增土地儲備300萬平方米以上。 ## 項目發展 本集團積極轉發展理念、加快增長方式多元化，以提高發展速度。這些模式包括聯營、基金合作和兼併。通過與知名戰略投資者的合作，提高管控水平，並獲得較大的市場佔有率和更快的開發速度。二零零六年底預計在建項目逾600萬平方米。全年預計有22個項目可實現入伙，完工面積不少於210萬平方米。 ## 銷售管理 本集團將加強營銷力度，優化現金流量。預期二零零六年新推出18個可供预售的住宅項目，預計全年銷售樓面積168萬平方米以上。 ## 融资管理 本集團在融資方面繼續讀新，充分利用好國際及香港融資市場，也關注內地資金市場，利用資金充裕、手續簡便及成本低的優勢和機會，努力降低資金成本。 ## 企業管治 本集團將確保在優良的企業管治政策下經營和管理公司。本集團致力於高標準的企業管治，力爭不斷提升企業管治透明度，風險管理意識及内部控制機制，使得公司在快速增長軌道上獲得可持續發展。 ## 物業管理 本集團的中海物業管理已經發展成為中國内地物業管理行業的驰名品牌。為配合住宅開發、投資物業發展規模需要，以及優化整合內部資源，提升中海物業的品牌價值，本集團正探討通過收購整合公司的物業管理業務，為客戶提供滿意的服務，提高核心競爭力。 ## 基建業務 基建投資為本集團提供了穩定收益以及現金流，隨著中國內地房地產業務的快速發展壯大和自身風險平衡機制的形成，以及順應投資者希望公司專注房地產業務的要求，本集團正在研究重組基建業務的各種可能性，包括可能的分拆或獨立上市，以期實現本集團內地產業務的快速增長與更大發展。 ## 經營前景 本集團二零零五年梁獲多項殊榮，包括獲「中國房地產Top10研究組」認定為二零零五中國房地產百強企業綜合實力第一名，品牌價值名列第一名，達到人民幣33.11億元。二零零六年，本集團將攤往開來，強化全國性品牌戰略，專注房地產業務，利用審慎財理原則加強現金流管理，保持全國房地產行業之旗艦公司地位，引領行業發展。 ## 致謝 最後，本人謹此對董事局成員卓越高效的領導以及全體員工辛勤努力的工作，深表謝意！ 孔慶平 主席兼行政總裁 香港·二零零六年三月三十日