--- type: "letter" slug: "china-overseas-2004" canonical_url: "https://aimunger.com/letters/letter/china-overseas/2004/" source_section: "letters" lang: "zh-CN" updated_at: "2026-07-08" company: "中海发展" year: 2004 title: "中海发展 2004 年致股东信" --- # 中海发展 2004年董事局主席報告書 本人欣然向股東報告，本集團截至二零零四年十二月三十一日止年度之經審核綜合除税及少數股東權益後溢利增加56%至港幣1,075,000,000元，每股盈利港幣17.1仙。公司股東資金增加到港幣104.3億元，增長29%，每股淨資產港幣1.64元，較二零零三年增加10.1%，股東資金回報率達到 10.3%。董事局建議派發二零零四年度末期股息每股港幣4仙。 ## 業務回顧 二零零四年世界多數地區和國家經濟強勁復蘇，世界經濟增長達致週期性的高點。中國內地加強和改善宏觀調控使經濟發展不斷注入活力，經濟增長率達 $95\%$ ，速高於市場預期。中國在世界經濟中的地位與作用更加突出和重要，已成為影響亞洲經濟乃至世界經濟的重要因素。受惠於世界經濟發展、《內地與香港關係建立更紧密經貿關係的安排》（CEPA）的正式實施、香港銀行辦理個人人民幣業務的正式敢動、內地遊客赴港澳「個人遊」的開放、粤港合作的不斷深入、泛珠三角區域合作的全面展開，以及特區政府為應付急速轉變的形勢而採取的各項政策已初見成效，有力地促進了香港經濟走上強勁的全面復蘇之路。二零零四年香港經濟增長率達 $7.5\%$ ，是過去7年中發展最好的一年。 二零零四年度，本集團各項業務均取得了十分滿意的成績，再次顯示了董事局順應市場變化、著眼於加強戰略管理的重要性和必要性，公司業務的分佈更為均衡、合理，為今後快速、持續的發展打下了良好的基礎。 ## 一、地產發展 本集團作為「中國房地產行業領導品牌」及中國最高品牌價值的房地產開發商，擁有充足的土地資源和有效的營銷手段，堅持穩健和靈活的理財策略，在日益規範化公平市場競爭環境中，更加凸現出充分的競爭優勢，為本集團規模經營和品牌經營創造了巨大的空間。 ## 1. 物業銷售成績 二零零四年，不含參股項目所佔份額，本集團地產銷售總額為港幣54.0億元，較二零零三年上升 $26\%$ ，售出物業之樓面面積達86.3萬平方米，較上年增長 $26\%$ 。香港地區銷售合約額顯著上升至港幣1.9億元，主要來自何文田雅利德樺台的銷售。 本集團在內地地區的物業銷售售業額為港幣51.9億元，較二零零三年大幅上升 $62\%$ ，樓面面積則為86萬平方米，較去年增加 $62\%$ 。 ## 2. 年内完成入伙物業 中國內地： 年内共有11個項目入伙（包括深圳的陽光棕櫬園二期、三期；廣州的中海名都三期、中海康城二期A區；上海的海悦花園二期、三期；北京的中海凯旋；長春的中海水岸春城一期、二期；成都的中海名城萊茵園、千色圈），總樓面面積約為77.7萬平方米，於二零四年底共已售出 $90\%$ ，達69.7萬平方米；銷售金額達港幣44.6億元。 此外，來自二零零四年前已入伙的待售物業銷售也相當理想，達10.3萬平方米，銷售金額則為港幣9.6億元。至二零零四年底，本集團在內地的待售物業約為24.8萬平方米，其中住宅約為11.1萬平方米；而於二零零四年前已入伙但尚未售出的住宅物業只餘3.6萬平方米。 香港地區： 本集團持有 $30\%$ 權益的富豪海灣項目年內銷售情况十分理想，包括二零零三年度入伙的一期部分共139個單位，已售出97個單位，銷售面積達41.7萬平方尺，合約金額為港幣44.4億元。 ## 3. 計割於二零零五年完成入伙的物業 二零零五年預計將有15個項目可以完成入伙(包括深圳的中海怡美山莊一期、日輝台；上海的和平花園二期、翡翠湖岸一期；廣州的中海康城三期、中海蓝灣、中海名都四期；北京的中海高爾夫花園一期、楓漣山莊；成都的格林威治城；長春的歌雅園三期；中山的翠林蘭溪一期、二期；西安的中海華庭一期以及南京的塞納麗舍A區)；應可售面積為153平方米，其中8個項目已經預售，而於二零零四年底售出樓面積達37.5萬平方米，相應的銷售金額為港幣20.8億元。 ## 4. 土地儲備 本集團二零零四年在內地主要城市共購入可供短期發展土地12幅，新增的樓面發展面積555萬平方米（以住宅為主）。截至二零零四年底，減去年內已入伙之12個項目後，本集團在內地已擁有短期待發展及發展中物業樓面面積逾934萬平方米，可供未來4至5年開發。
城市項目名稱本集團所估權益百分比總樓面積 (千平方米)
深圳香蜜湖項目50%156
深圳石芽頭項目100%93
深圳佳盛發項目100%97
廣州珠江新城G2100%195
佛山南海項目1100%743
佛山南海項目2100%1,301
北京小紅門項目100%530
蘇州工業園1號地塊100%283
蘇州工業園7號地塊100%67
南京河西項目100%202
長春水岸春城三期100%483
成都國際社區80%1,398
合計5,548
本集團長期奉行短、中、長期相結合的土地儲備基本策略，目前已就多項土地長期開發簽署了協議書或意向書，部份已進入到徵地階段，倘若全部落實，最終可再提供發展面積達數百萬平方米。其中，長春已於二零零五年二月落實從政府徵得21萬平方米土地使用權，整個專案可發展面積已達100萬平方米，可供未來5年發展。 ## 二、基建投资 董事局相信，基建投資屬於長期穩定收益業務之一，對平衡房地產發展的風險是非常重要的。本集團已於二零零四年十二月二十八日與南京交通建設公司訂立股權轉讓協定，投資港幣8.9億元成功收購了長江第二大橋公司 $65\%$ 的權益。該公司主要從事大橋的營運管理，經營權年期至二零三一年三月二十五日。有關收購將會擴大本集團資產基礎及增加穩定利潤來源。 年内，基建投資提供了經營溢利港幣0.29億元，較二零零三年下跌了 $41.2\%$ 。 本集團二零零四年投資港幣2.2億元收購了位於中國山東半島萊州港港務項目。收購港口業務增強了本集團物流業務組合，有利於提升中海物流的品牌效益和發揮業務協同效應，可為本集團提供長期穩定增長的盈利貢獻。 ## 三、工程承包 二零零四年，本集團承接了新工程24項，共計合約額港幣50.7億元。其中，本集團新承接12項工程，共計合約額港幣16億元；為中國建築工程總公司和中國建築工程(香港)有限公司代管的12項工程合約額共計港幣34.7億元。新增工程主要為數碼港住宅發展第RIII期及RIVa、迪士尼夢幻樂園、何東樓重建平台、機場亞洲空運中心擴建、荃灣398上蓋等。 二零零四年底，本集團共有在建工程50項，该等工程合約額共計港幣239億元，未完工程合約額為港幣94億元。其中，自營工程20項，合約額為港幣59億元，未完工程合約額為港幣28億元，主要包括荃灣398上蓋、將軍澳坑口上蓋等工程項目；代管工程30項，合約額為港幣180億元（未完工程合約額為港幣66億元），主要包括迪士尼等項目。 對競爭激烈的香港建築市場，本集團的承建業務提供了港幣1.66億元之經營溢利，較二零零三年上升 $2.6\%$ 。 ## 四、物業出租及管理 本集團位於香港的中國海外大廈及海悦豪庭商場等物業保持高的出租率，位於上海的上海廣場以及廣州的東山廣場等物業出租情況滿意。但由於香港出租物業租金價格輕微下調，以及二零零四年出售了部分物業，致使本集團二零零四年的租金收入下調約 $28.6\%$ 至港幣0.95億元。 ## 業務展望 二零零五年世界經濟仍處在商業週期的擴張期中，機會和挑戰並存。一些不明朗因素依然存在，如油價繼續在高價位爭持、美國「雙赤」難以短期內消除、中東局勢的走向不明，中國内地經濟發展不平衡問題等，區域發展持續不平衡的特點突出，但我們相信亞洲經濟、中國經濟和港澳經濟仍將十分活躍。其中，中國内地經濟發展的整體環境將保持良好勢頭，国民經濟可保持平穩較快的發展速度。因此，中國内地人均收入將繼續提升，配合有效的房地產政策的實施，将有力促進房地產業持續健康發展，為有實力的发展商提供了更加大的發展空間；香港將恢復自身發展原動力，及持續受惠於與内地經濟合作和交流，經濟將進一步改善，預料香港經濟會有4%以上的增長；澳門經濟發展環境將随著賭牌的開放繼續改善，整體經濟的活力日益增強。 展望二零零五年，董事局對本集團未來發展前景以及在中港澳三地所從事的業務表示審慎樂觀。本集團將繼續按照戰略管理要求，做好季度評價和落實工作，在效益和規模上實現大跨越式發展，並將針對市場變化採取一系列具體措施： ## 一、經管業務方面 1. 本集團將鑼續集中主要資金資源、管理資源和技術資源優勢，在規避風險的前提下，加大中國內地產業務拓展的力度： 1) 鞏固深圳、廣州、北京、上海、成都等核心城市地位，提高市場佔有率，積極適度向有潛力的二線城市進行業務和品牌擴張。在現有城市的基礎上，預計會新拓展兩至三個城市，完成全國性房地產開發的佈局安排。 2) 繼續採取長、中、短線相結合的土地儲備策略，通過招標、拍賣、掛牌、協定等方式，每年計劃增加土地儲備100到150萬平方米。 3) 積極做好市場營销，充分瞭解市場及客戶需求，關注市場定位、規劃設計、施工管理、營销策劃、物業管理等房地產開發的每個環節，不斷創造出符合不同城市、不同層次消費需求精品樓毇。 2. 本集團將關注香港和澳門物業市場的走勢，加快在手土地專案的開發。如有合適之機會，將在香港市場有選擇性地參與一些大财圃的物業投資項目。 3. 考慮平衡收益和風險的需要，各業務線按專業化方向發展的同時，本集團將進一步根據戰略規劃的需要，纖繢尋求有影響、規模適中而且現金流量較好的基建投資項目，使之形成具有協同效應的相關多元化，為股東帶來可觀的回報。 本集團二零零四年底簽訂意向性協定收購某金礦專案，若進展順利，將於二零零五年完成此項收購。 4. 在積極發展各項業務的過程中，本集團將進一步整合內部資源，優化管理流程和業務流程，充分發揮業務之間的協同效應，降低成本，提高工效。 5. 本集團將致力於強化公司治理結構水準，遵守資訊披露制度和要求，進一步規範資訊披露，竭力保持高度的透明度。為加強內部監控系統，本集團將充分利用ERP等應用系統，提高管控水平，推進業務跨域經營，並進一步完善內部激勵和約束機制。 6. 本集團將依靠人才資源、本地實踐、國際經驗的優勢，發揮創造力和能動性，充分利用市場機會，強化品牌宣傳意識，提升公司品牌知名度。 ## 二、公司理财方面 1. 積極研究本集團財務戰略問題，圆繞企業持續快速穩健發展的整體目標，重視每一項投資的投资回報和風險控制。按照預算管理要求，推動在建專案按計劃開發、按計劃銷售，注重所有業務的現金回流問題，加快資金周轉。 2. 本集團將繼續加強監察審計、財務検查工作，不斷加強規範化、程式化、制度化管理，建立精幹、高效又適合市場競爭的組織架構和規範的決策程式和管理體系。 3. 配合中長期業務發展需要，積極研究內地市場信貸政策變化，有效利用中港兩地的資金市場，拓展新的融資渠道，調整資本結構和債務結構，寻求中長期、穩定和充裕的發展資金。 董事局欲在此提醒公司股東，本集團持有 $79\%$ 權益的中海地產股份有限公司（「中海地產」）為了滿足上市的要求和完成輔導期的驗收而需要進行的資產重組已於二零零四年一月三十日獲得股東通過；於內地A股上市前的輔導期於二零零四年八月底已完成。有關發行的申請文件已上報中國證監會等待批准，目前未有進一步消息。當中海地產分拆上市時，本公司將遵守上市規則規定，在適當的時間另行公佈或向股東尋求批准（如需要）。 本公司於二零零四年一月十九日發出通告，明確了董事局考慮把本集團全部或部份承建有關業務，與本公司的控股股東中國海外集團有限公司的有關建築業務合併組成一新公司，然後把新公司於香港聯合交易所有限公司以介紹方式上市，並會將本集團獲得的新公司股份派送本公司股東。董事局認為該重組倘最终能落實，现有股東將受惠，且可使公司業務更加清晰化。有關之重組議正在積極推行之中，當新公司正式申請上市時，本公司將遵守上市規則规定，在適當的時間間行公佈或向股東尋求批准（如需要）。 藉此機會，本人謹代表公司董事局同仁向各位股東的大力支持、社會各界的熱忱幫助以及本集團員工的忠誠服務，表示最衷心的感謝！ 孫文傑 主席 二零零五年三月二十一日