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updated_at: "2026-07-08"
company: "中海发展"
year: 2003
title: "中海发展 2003 年致股东信"
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# 中海发展 2003年董事局主席報告書

「本人欣然向股東報告，本集團截至二零零三年十二月三十一日止年度之經審核综合除税及少數股東權益後溢利增加15倍半至約為港幣688,918,000元，每股盈利港幣12.74仙。董事局建議派發二零零三年度末期股息每股港幣3仙。」

## 業務回顧

二零零三年是充滿挑戰的一年，由於上半年「沙士」和伊拉克戰爭的爆發，使全球經濟備受重大打擊，更把香港的經濟推進低谷。但隨著中央政府採取各種強有力措施支持香港，特別是隨著「內地與香港之更緊密經濟關係安排」(CEPA) 的建立，下半年香港經濟出現顯著反彈，失業情況大大改善，通縮情況有所減退，資本和物業市場迅速復原並再度充滿生機。中國內地克服「沙士」影響，政局保持穩定經濟依然強勁增長達到 $9\%$ 。國務院和中國人民銀行過去二年先後出台了一些政策以控制土地供應和房地產信貸，地方政府也相繼推出了一些相應措施，這些措施都是為了進一步規範房地產市場秩序，確保房地產市場持續健康發展。董事局認為對像公司般有實力有品牌的企業，無疑是一次發展的重大機遇。

本集團在複雜多變的經濟和市場環境下取得了難能可貴的理想成績，充分證明了董事局自一九九七年後堅持加大對內地投資力度的發展戰略是正確的，亦說明了本集團進行的架構和業務調整，嚴格控制成本，改善現金流，審慎理財，增加核心競爭力和提升盈利空間等努力取得良好的成效。

## 一、地產發展

## 1. 物業銷售成績

二零零三年，本集團地產銷售總額約為港幣43億元，較二零零二年上升 $8\%$ ，售出物業之樓面面積達68.6萬平方米，較上年增長 $11\%$ 。香港地區銷售合約額約為港幣2.82億元，主要來自何文田雅利德榉臺的銷售。

本集團在內地地區的物業銷售營業額約為港幣32億元，較二零零二年大幅上升 $15\%$ ，樓面面積則為53萬平方米，較去年增加 $9\%$ 。

## 2. 年内完成入伙物業

内地年内共有5個項目入伙，包括深圳的中海深圳灣畔和陽光棕櫚園二期；廣州的中海名都二期；上海的海悦花園一期和北京的中海馥園，總樓面積約為52萬平方米，於二零零三年底共已售出 $81\%$ 達42.1萬平方米，銷售金額達港幣26億元。此外，來自二零零三年前已入伙的待售物業銷售也相當理想，達10.9萬平方米，銷售金額則為港幣6.2億元。至二零零三年底，本集團在內地的待售物業約為24.5萬平方米，其中住宅約為15.6萬平方米；而於二零零三年前已入伙但尚未售出的住宅物業只餘6.6萬平方米。

年内，香港方面只有赤柱富豪海灣項目一期完成入伙，到二零零三年年底，只售出小量單位。

經營溢利方面，由於項目的回撥，香港錄得港幣2.26億元溢利。因毛利率大幅上升 $36\%$ 至 $17\%$ ，内地物業發展則提供溢利港幣5.09億元，比二零零二年上升了 $49\%$ 。

## 3. 計劃於二零零四年完成入伙的物業

二零零四年預計有13個項目可以完成入伙（包括深圳陽光棕櫚園二期餘下單位和三期；廣州中海康城二期A區和中海名都三期；上海海悅花園二期以及上海和平花苑；成都中海名城二和三期以及望江豪庭（商業部份）；北京中海凱旋和山水田園（櫔漨山莊）；長春水岸春城一期和二期），總可銷售面積為100萬平方米，13個項目的其中6個項目已經預售，而於二零零三年年底，售出樓面面積達25萬平方米，相應的銷售金額為港幣15億元。

<table class="table table-bordered"><thead><tr><th>城市</th><th>项目名稱</th><th>项目地點</th><th>预定用途<br>(註1)</th><th>權益比例</th><th>綴展展面範<br>(註2)<br>(千平方米)</th><th>项目發展規畢(註3)</th></tr></thead><tbody><tr><td>深利</td><td>陽光府機國二期</td><td>南山區前海路</td><td>住宅</td><td>80%</td><td>18</td><td>快完工·4月起售</td></tr><tr><td>深利</td><td>陽光府機國三期</td><td>南山區前海路</td><td>住宅</td><td>67%</td><td>92</td><td>快完工·已售76%</td></tr><tr><td>上海</td><td>海花花園二期</td><td>金湖區興路386弄</td><td>住宅</td><td>100%</td><td>86</td><td>施工中·已售57%</td></tr><tr><td>上海</td><td>和平花苑二期</td><td>大連路1286弄</td><td>住宅</td><td>95%</td><td>65</td><td>施工中·已售23%</td></tr><tr><td>瀛州</td><td>中海康城二期A區</td><td>天河區東湖鎮</td><td>住宅</td><td>100%</td><td>90</td><td>施工中·已售83%</td></tr><tr><td>瀛州</td><td>中海名都三期</td><td>海璃島幼鐇路1號</td><td>住宅</td><td>100%</td><td>69</td><td>施工中·已售70%</td></tr><tr><td>北京</td><td>中海凯瓼</td><td>西城區二路路</td><td>商住区(2-8)</td><td>100%</td><td>82</td><td>施工中·已售23%</td></tr><tr><td>北京</td><td>糖藧山莊</td><td>南湖區百火旺鎮</td><td>住宅</td><td>100%</td><td>151</td><td>施工中·已售15%</td></tr><tr><td>成都</td><td>中海名城二期(芙蓉園)</td><td>南新區神仙路南路B鍊</td><td>住宅</td><td>100%</td><td>44</td><td>已完工·已售79%</td></tr><tr><td>成都</td><td>中海名城三期(千色廈)</td><td>南新區神仙路南路B鍊</td><td>住宅</td><td>100%</td><td>97</td><td>快完工·4月起售</td></tr><tr><td>成都</td><td>望江莊區(鴻亮部分)</td><td>評價區望江路B鍊</td><td>商業</td><td>100%</td><td>23</td><td>施工中·7月起售</td></tr><tr><td>長春</td><td>水岸秀城一期</td><td>浮月潭區開發區</td><td>住宅</td><td>100%</td><td>96</td><td>快完工·已售56%</td></tr><tr><td>長春</td><td>水岸秀城二期</td><td>浮月潭區開發區</td><td>住宅</td><td>100%</td><td>94</td><td>施工中·7月起售</td></tr><tr><td>2004 年底前擬入夥項目</td><td></td><td>合計</td><td></td><td></td><td>1,007</td></tr></tbody></table>

註：
1. 商業部分少於 10%的未列明。

2. 發展面積包括了公建配套及車位等不可售面積。

3. 已銅售面積是截止於2004年3月26日。

## 4. 土地儲備

本集團二零零三年在内地主要城市共購入可供短期發展土地9幅，新增的樓面發展面積逾166萬平方米（以住宅為主）。截至二零零三年底，減去年內入伙之5個項目後，本集團擁有短期待發展及發展中物業樓面面積逾460萬平方米，可供未來4至5年開發。

<table border="1"><tr><td>城市</td><td>项目名稱</td><td>權益百分比(%)</td><td>總樓面積(千平方米)</td></tr><tr><td>上海</td><td>建國東路項目一期</td><td>98%</td><td>250</td></tr><tr><td>廣州</td><td>洛溪地塊</td><td>99%</td><td>90</td></tr><tr><td>廣州</td><td>珠江新城K2項目</td><td>60%</td><td>280</td></tr><tr><td>廣州</td><td>珠江新城D7-6項目</td><td>100%</td><td>140</td></tr><tr><td>成都</td><td>望江豪庭項目</td><td>100%</td><td>200</td></tr><tr><td>長春</td><td>水岸春城一期及二期</td><td>100%</td><td>190</td></tr><tr><td>中山</td><td>沙溪地塊</td><td>100%</td><td>300</td></tr><tr><td>深圳</td><td>坂田項目</td><td>64.5%</td><td>70</td></tr><tr><td>西安</td><td>航博館項目</td><td>100%</td><td>140</td></tr><tr><td></td><td>合計</td><td></td><td>1,660</td></tr></table>

本集團對內地土地儲備奉行短、中、長期相結合基本策略，目前已就多項土地長期開發簽署協議書或意向書，部份已進入到徽地階段，倘若全部落實後最終可供發展面積可達500萬平方米。二零零三年年內，新增中、長期土地儲備概況如下：

**長春**

年初簽訂了《雳地產項目開發合同書》，並於五月已從政府先徵得20萬平方米土地使用權，後續土地尚在徽購之中，預計整個項目發展面積達100萬平方米，為期10年。

**南京**

與南京地方政府簽訂了《購買土地協議》，項目發展面積非常龐大，可供十年以上發展，但有關之土地徵購仍在進行中。

**上海**

年中與盧灣區政府簽訂了一份《舊匾改建協議》，預計整個項目發展面積達51萬平方米，為期7年。已開始項目首期拆遷賠償的洽談，預計二零零四年內需支付約港幣10億元費用。

截至二零零三年十二月三十一日，扣除二零零四年待入伙13個項目本集團在內地共有其他在發展中或待短期內發展項目20項，總可發展面積約為360萬平方米。各項目發展概況如下：
<table><thead><tr><th>城市</th><th>項目名稱</th><th>項目地點</th><th>預定用途<br>(註1)</th><th>權益比例</th><th>預計入夥時間</th><th>總發展面積<br>(註2)<br>(千平方米)</th><th>項目發展現況</th></tr></thead><tbody><tr><td>深圳</td><td>怡美山莊</td><td>龍崗區橫崗鎮</td><td>住宅</td><td>100%</td><td>2005-06</td><td>285</td><td>施工中</td></tr><tr><td>深圳</td><td>坂田項目</td><td>龍崗區坂田鎮</td><td>住宅</td><td>65%</td><td>2005</td><td>72</td><td>已收地</td></tr><tr><td>深圳</td><td>橫崗育馬場</td><td>龍崗區橫崗中心</td><td>住宅</td><td>100%</td><td>2006-07</td><td>350</td><td>規劃</td></tr><tr><td>深圳</td><td>鹽田港項目</td><td>鹽田區</td><td>住宅</td><td>60%</td><td>2006-07</td><td>84</td><td>規劃</td></tr><tr><td>上海</td><td>建國東路項目一期</td><td>盧灣區建國東路</td><td>住宅</td><td>98%</td><td>2006-08</td><td>253</td><td>規劃</td></tr><tr><td>上海</td><td>翡翠湖岸</td><td>青浦區趙巷鎮</td><td>住宅</td><td>100%</td><td>2005</td><td>93</td><td>施工中</td></tr><tr><td>上海</td><td>中海萊茵</td><td>龍吳路</td><td>住宅</td><td>99.5%</td><td>2006-07</td><td>270</td><td>規劃</td></tr><tr><td>廣州</td><td>洛溪項目</td><td>番禺區大石鎮</td><td>住宅</td><td>92.3%</td><td>2005</td><td>88</td><td>施工中</td></tr><tr><td>廣州</td><td>中海康城二期B區</td><td>天河區東圃鎮</td><td>住宅</td><td>100%</td><td>2005</td><td>116</td><td>施工中</td></tr><tr><td>廣州</td><td>中海名都四期</td><td>海珠區紡織路1號</td><td>住宅</td><td>100%</td><td>2005</td><td>75</td><td>規劃</td></tr><tr><td>廣州</td><td>珠江新城K2項目</td><td>珠江新城</td><td>商住<br>(1.2:8.8)</td><td>60%</td><td>2006-08</td><td>277</td><td>已收地</td></tr><tr><td>廣州</td><td>珠江新城D7-6項目</td><td>珠江新城</td><td>住宅</td><td>100%</td><td>2006</td><td>139</td><td>已收地</td></tr><tr><td>廣州</td><td>錦城南苑</td><td>東山區中山一路</td><td>住宅</td><td>94%</td><td>2006</td><td>42</td><td>已收地</td></tr><tr><td>成都</td><td>望江豪庭(住宅)</td><td>武侯區</td><td>住宅</td><td>100%</td><td>2005-06</td><td>173</td><td>規劃</td></tr><tr><td>中山</td><td>沙溪項目</td><td>沙溪鎮</td><td>住宅</td><td>100%</td><td>2005-07</td><td>325</td><td>規劃</td></tr><tr><td>西安</td><td>西安中海豪庭</td><td>雁塔區南二環路</td><td>住宅</td><td>100%</td><td>2005</td><td>162</td><td>規劃</td></tr><tr><td>北京</td><td>國潤大廈</td><td>朝陽區</td><td>商業</td><td>75%</td><td>2007-08</td><td>147</td><td>已收地</td></tr><tr><td>北京</td><td>中海天地</td><td>崇文區</td><td>住宅</td><td>79%</td><td>2006-08</td><td>306</td><td>已收地</td></tr><tr><td>北京</td><td>中海高爾夫花園</td><td>朝陽區</td><td>住宅</td><td>100%</td><td>2005-06</td><td>229</td><td>已收地</td></tr><tr><td>北京</td><td>中海海洋花園</td><td>昌平區</td><td>住宅</td><td>72%</td><td>2007</td><td>105</td><td>已收地</td></tr><tr><td>其他發展中或短期待發展項目
(不包括2004年入伙項目)</td><td></td><td>合計</td><td></td><td></td><td></td><td>3,591</td><td></td></tr></tbody></table>

註：
1. 商業部分少於 10%的末列明。

2. 發展面積包括了公建配套及車位等不可售面積。

本集團於澳門黑沙環的新住宅項目，可發展面積約為140,000平方米，預計於2006年可完成。此外，本集團於香港的主要土地備備為新界粉嶺的土地，可發展面積為30,000平方米，預計可於2007年完成。


## 二、工程承包

二零零三年，本集團承接新工程26項，共計合約額港幣76.9億元。其中，為中國建築工程總公司和中國建築工程（香港）有限公司代管的8項工程合約額共計港幣39億元。本集團新承接18項工程，共計合約額港幣37.9億元。新增工程主要為中環填海三期、后海灣幹線南段、數碼港住宅發展第RIII期及RIVa、香港電影城上蓋、將軍澳地鐵上蓋、迪士尼酒店、夢幻樂園、幻想工程等。

二零零三年底，本集團共有在建工程60項，該等工程合約額共計港幣266億元，未完工程合約額為港幣137億元。其中，自營工程27項，合約額為港幣73億元，未完工程合約額為港幣42億元，主要包括長實東涌站、將軍澳坑口上蓋等工程項目；代管工程33項，合約額為港幣193億元，未完工程合約額為港幣95億元，主要包括東鐵及迪士尼等項目。

本集團各項在手承建項目的工程施工均進展順利。關於承包均來集團下的茵翠豪庭和愛琴灣兩個項目，本集團已經分別向發展商及其擔保人進行法律索償。由於正進行法律訴訟，具體情況不便披露，但董事局已為此項目提適量撥備並估計最終結果對承建業績影響不大。

面對競爭激烈的香港建築市場，本集團的承建業務能提供港幣1.62億元之經營溢利，較二零零二年上升 $25\%$ ，已是相當不錯。

## 三、基建投资

年內，基建投資提供了經營溢利港幣48,531,000元，比較二零零二年下跌了 $16\%$ 。本集團於二零零三年五月份投資4,008萬美元，成立合作公司收購南昌大橋 $55.24\%$ 的股權，提供回報比預期理想。此外，於二零零三年十一月份，本集團投資港幣2億元以購入瀋陽皇姑熱電項目。年內，本集團與内地合作夥伴達成協議，减少廣西部份基建項目投資並已全部回收資本金約2,000萬美元。

## 四、物業出租及管理

年内，香港出租物業租金價格輕微下調。本集團位於香港的中國海外大廈及海悦豪庭商場等物業保持高的出租率；位於內地上海的上海廣場以及廣州的東山廣場等物業出租情况滿意。主要是由於二零零二年出售了上海中海大廈及二零零三年出售了上海廣場全部的寫字樓單位，本集團二零零三年的租金收入下調約 $4\%$ 至港幣1.32億元，其中 $52\%$ 來自内地。

## 五、其他投资

本集團於中國衛星寬频網絡有限公司和中國採購與招標國際有限公司的投资，正積極尋找退出機會。年內，

本集團投資了港幣44,000,000元，以持有35.88%深圳路安特瀝青高新技術有限公司。

## 業務展望

董事局對公司未來發展前景表示樂觀。世界經濟保持增長。雖然改善香港經濟的結構性問題需時，但預期短期的經濟表現別是房地產方面，會是相當不錯。中國經濟則依然是一枝獨秀，預計其未來幾年的經濟會繼續保持快速增長，以上這些因素對本集團的經營極為有利。

展望未來，本集團將在既定的穩健發展戰略指引下，加快管理改革和業務發展，不斷提高各業務的综合實力，增强公司的競爭能力，爭取把股東的資金回報提升至 $10\%$ 以上。為使儘快實現本集團業績的再次騰飛，具體的措施則為：

一、內地房產正處於大的變革整合和重組時期，在規範中發展，在調整中上升，將是主要趨勢。本集團內地憑藉強大的財務和人力資源，優良管理模式以及品牌形象方面的優勢，将繼續加大内地房產的投資力度，本集團有實力，有信心和有决心發展成為內地其中一家最好的全國性房產開發商。

a. 正確了解市場需求，不斷創造出符合不同地區、不同層次顧客需求住宅精品。

b. 維持每年新增土地儲備可供短期開發的發展面積不少於100萬平方米。未來幾年在四個中心城市（即北京、上海、廣州、深圳）做深和做大的基礎上，積積並適度地向周邊城市和一些戰略性二線城市進行擴張，爭取獲得一些較相宜的龐大土地作中、長期開發，以確保本集團短、中、长期的最佳經營規模和效益。

二零零三年先後開發了長春、南京、中山和西安四個新點。預計於二零零四年會多開發幾個新點，目標城市為東莞、珠海、煙台、蘇州和天津。

c. 重視項目的現金回流，觀控收支。積極促銷現樓銷售，堅持待售物業低水平的良好政策，最終達到提升項目的資金回報。

董事局欲在此提醒公司股東·本集團持有 $79\%$ 權益的中海地產股份有限公司（「中海地產」）於內地A股上市前的輔導期於二零零三年八月底已完成。為了滿足上市的要求和完成輔導期的驗收而需要進行的資產重組已於二零零四年一月三十日獲得股東通過。中海地產最終的上市時間和其他商業考慮待定。當申請將中海地產分拆上市時·本集團将遵守上市規則另行公佈或向股東尋求批准（如需要）。


二、本公司於二零零四年一月十九日發出通告，明確了董事局考慮把本集團全部或部份承建有關業務，與本公司的控股股東中國海外集團有限公司的有關建築業務合併成一新公司，然後把新公司於香港聯合交易所有限公司以介紹方式上市，並會將本集團獲得的新公司股份派送本公司股東。董事局認為該重組倘最终能落實，可使公司業務更清晰。有關之重組建議正在積極推行中，當新公司正式申請上市時，董事局將遵守上市規則及公佈和最終尋求股東的批准。

三、本集團會繼續積極於內地尋找基建及市政設施相關項目，以抵消廣西基建項目回購的影響。董事局相信長期穩定收益是非常重要，盡量減少物業發展業務趨期性調整的影響。

四、香港房地產市場於二零零四年第一季度出現大幅反彈，特別是豪宅市場方面。本集團持有 $30\%$ 權益的赤柱富豪海灣項目，銷售出現突破性發展，約 $50\%$ 已出售。於二零零三年年度，本集團對這項目已作出回撥。假如目前市場良好氣氛能維持，董事局估計會有進一步的回撥來自香港房地產項目。本集團將會密切關注香港房地產市場的發展，審慎對待市區重建項目的商機，唯積極消化待售物業、回收資金為短期的主要工作。

董事局認為，澳門的經濟和房地產市場會相當不錯，於二零零四年二月購入了一幅土地，可供發展面積約為140,000平方米，預計於二零零六年前完成。

五、繼續堅持審慎理財原則，以保證本集團的持續健康發展。考慮到本集團的經營情況，會儘可能把借貸水平控制在 $50\%$ 以下。由於能有效控制收支，在内地房地產快速攜充情況下，本集團的淨借貸於二零零三年底進一步下跌至 $3\%$ 。由於今年資本性支出會较大，本集團於二零零四年一月二十六日以每股港幣1.8元配售8.5億股公司股份予機構投資者，集資約港幣15億元。目前，本集團资金充裕，手頭上現金達港幣38億元，再加上未用銀行額度達港幣37億元，除了能满足內部的資金需求外，更有很大的能量去快速拓展業務和尋找商機。

藉此機會，本人謹代表公司董事局同寅向各位股東的大力支持、社會各界熱忱幫助以及本集團員工之忠诚服務，表示最衷心的感謝！

孫文傑

主席

香港·二零零四年三月二十六日