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updated_at: "2026-07-08"
company: "中海发展"
year: 2002
title: "中海发展 2002 年致股东信"
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# 中海发展 2002年董事局主席報告書
## 業務回顧

二零零二年由於美國經濟持續放緩及世界部分地區政局不穩，使整體世界經濟受到明顯拖累。香港特區政府過去幾年推行了一系列經濟措施，但受到外圍環境不利、香港經濟轉型、持續高企的失業率、通貨緊縮和財政赤字等結構性問題的困擾，香港的經濟依然沒有起色。但中國內地經濟一枝獨秀，随著中國加入世界貿易組織，中國經濟走向國際化、市場化的趨勢都在增強，董事局深信未來幾年中國經濟能夠保持高速增長。

本集團自一九九七年後堅持加大對內地的投資力度，把本集團的資產和業務北移，取得了令人滿意的預期收益，國內房地產的稅前盈利貢獻一直在快速增長，二零零二年稅前盈利貢獻更增長達 $70\%$ ，至港幣3.42億元。

由於香港特區政府基本建設投資及私人投資逐步縮減，導致香港建築市場總量不斷萎縮和競爭激烈。在去年不利的經營環境下，本集團經過努力，仍能實現新增工程合約額達港幣93億元（含代管工程），獲得港幣1.3億元稅前利潤，實屬難能可貴。

香港特區政府去年中實施多項措施，嘗試改善本港房地產市場，但本港地產市道短期並沒有明顯復甦。本集團更要為1997年前投資而至今仍在發展或待售的若干地產項目作出達港幣4.8億元撥備，而本集團投資物業重估後亦需減值港幣1.3億元。雖然本集團其他方面的業務表現理想，本公司的股東應佔溢利（不計算撥備和特殊項目前）增長達 $241\%$ 至港幣4.9億元，但由於該項撥備，最終只錄得淨溢利港幣0.61億元。

## 一、 地產發展

## 1. 物業銷售成績

去年，本集團物業銷售達港幣40億元，售出物業以實佔比例計算之樓面面積達664萬平方呎，較上年增長 $69\%$ 。

本集團在內地物業銷售取得不俗業績，銷售營業額增加 $60\%$ 至港幣 28億元，銷售面積增加 $57\%$ 至 527萬平方呎。年内 6個項目入伙樓面積 486萬平方呎中，於二零零二年年底共已售出 $75\%$ 達 360萬平方呎，銷售金額達港幣 15億元。庫存銷售也相當理想，達 167萬平方呎，銷售金額達港幣 13億元。年内，計劃於二零零三年入伙的 7個項目，其中 4個項目已開始預售，於二零零二年年底已出售樓面面積達 209萬平方呎，銷售金額約為港幣 12億元，而其中已收金額約達港幣 9億元。

香港物業銷售只售出樓面面積8萬平方呎，套現港幣3億元。

## 2. 年内完成入伙物業

本集團共有 7項地產發展項目於二零零二年年內按預期完成入伙，其中 6項在内地，而香港唯一入伙的樓盤是本集團佔 $10\%$ 權益的機鐵奥運站 B地盤Ⅱ期。

<table><thead><tr><th>地區</th><th>入伙物業名稱及地址</th><th>用途</th><th>本集團所佔權益百分比</th></tr></thead><tbody><tr><td>香港</td><td>帝柏海灣機鐵奧運站上蓋二期 B 地盤</td><td>商住</td><td>10%</td></tr><tr><td>深圳</td><td>陽光棕櫚園一期南山區前海路</td><td>住宅</td><td>63%</td></tr><tr><td>廣州</td><td>中海康城一期東圃鎮廣深鐵路北</td><td>住宅</td><td>86%</td></tr><tr><td>廣州</td><td>中海名都一期 A1, 5-6海珠區紡織路 I 號</td><td>住宅</td><td>100%</td></tr><tr><td>上海</td><td>中海馨園三期徐匯區欽州南路 III 號</td><td>住宅</td><td>99.5%</td></tr><tr><td>上海</td><td>翡翠別墅青浦縣徐涇鄉</td><td>住宅</td><td>100%</td></tr><tr><td>成都</td><td>中海名城一期高新區紫京西路</td><td>住宅</td><td>100%</td></tr></tbody></table>

## 3. 計劃於二零零三年完成入伙的物業

本集團計劃於二零零三年在內地有 7 項物業完成入伙，其中包括北京和深圳各有 2 個項目，廣州、上海和成都各有 1 個項目。於二零零三年入伙物業總樓面面積達 1,000萬平方呎，其中 $20\%$ 已售出。本集團佔 $30\%$ 權益的香港赤柱項目預計可於二零零三年年底入伙，預計年中開始預售。

<table border="1"><tr><td>城市</td><td>地點</td><td>入伙物業名稱</td><td>預計用途</td><td>本集團所佔權益百分比</td></tr><tr><td>香港</td><td>赤柱</td><td>富豪海灣</td><td>住宅</td><td>30%</td></tr><tr><td>深圳</td><td>南山區</td><td>陽光棕櫚園二期</td><td>住宅</td><td>63%</td></tr><tr><td>深圳</td><td>南山區</td><td>中海深圳灣畔</td><td>住宅</td><td>79%</td></tr><tr><td>廣州</td><td>海珠區</td><td>中海名都二期</td><td>住宅</td><td>100%</td></tr><tr><td>上海</td><td>廬灣區</td><td>海悦花園</td><td>住宅</td><td>100%</td></tr><tr><td>北京</td><td>海淀區</td><td>中海馥園</td><td>住宅</td><td>63%</td></tr><tr><td>北京</td><td>西城區</td><td>中海凱旋一期</td><td>商住</td><td>44%</td></tr><tr><td>成都</td><td>高新區</td><td>中海名城四期</td><td>住宅</td><td>100%</td></tr></table>

## 4. 土地儲備

年内，本集團在內地主要城市購入7幅土地，按本集團實佔比例計算，新增加可供發展的樓面面積約1,200萬平方呎。

發展面積

<table border="1"><tr><td>城市</td><td>地點</td><td>預計用途</td><td>權益比例</td><td>(萬平方呎)</td></tr><tr><td>深圳</td><td>横崗中心區</td><td>住宅</td><td>84%</td><td>270</td></tr><tr><td>上海</td><td>青浦趙巷鎮</td><td>住宅</td><td>100%</td><td>90</td></tr><tr><td>北京</td><td>昌平區沙河鎮</td><td>住宅</td><td>72%</td><td>90</td></tr><tr><td>北京</td><td>朝陽區光華路</td><td>商住</td><td>75%</td><td>120</td></tr><tr><td>北京</td><td>海淀區東北旺鄉</td><td>住宅</td><td>100%</td><td>160</td></tr><tr><td>北京</td><td>朝陽區王四營鄉</td><td>住宅</td><td>95%</td><td>230</td></tr><tr><td>北京</td><td>崇文區陶然亭東</td><td>住宅</td><td>63%</td><td>210</td></tr></table>

## 4. 土地儲備（續）

於二零零二年十二月三十一日，減去年内已入伙的6個項目後，本集團擁有發展中和待發展物業樓面面積合共約3,600萬平方呎，比去年增加 $25\%$ ，均分佈在經濟發達和地產市場成熟的核心城市，包括北京約1,000萬平方呎，深圳1,000萬平方呎，上海600萬平方呎，廣州600萬平方呎及成都400萬平方呎，所處地段位置優越或具備良好前景。

截至二零零二年十二月三十一日，扣除二零零三年待入伙 7 個項目本集團共有其他在發展中或待發展項目 16 項，本集團實佔比例計算可發展面積約為 2,600 萬平方呎。各項目發展概況如下：

<table border="1"><tr><td>城市</td><td>项目名稱及/或地點</td><td>預計用途</td><td>權益百分比</td><td>預計入伙時間</td><td>發展面積(萬平方呎)</td><td>項目現況</td></tr><tr><td>深圳</td><td>陽光棕櫚園三期南山區</td><td>住宅</td><td>53%</td><td>2004</td><td>70</td><td>在建</td></tr><tr><td>深圳</td><td>鹽田港項目鹽田區</td><td>住宅</td><td>47%</td><td>2004</td><td>48</td><td>規劃</td></tr><tr><td>深圳</td><td>横崗工業用地横崗中心區</td><td>住宅</td><td>84%</td><td>2004-2005</td><td>270</td><td>規劃</td></tr><tr><td>深圳</td><td>橫崗育馬場横崗中心區</td><td>住宅</td><td>79%</td><td>2005-2006</td><td>190</td><td>規劃</td></tr><tr><td>廣州</td><td>中海名都三期海珠區</td><td>住宅</td><td>100%</td><td>2004</td><td>80</td><td>在建</td></tr><tr><td>廣州</td><td>中海康城二期東圃鎮</td><td>住宅</td><td>86%</td><td>2004-2005</td><td>240</td><td>在建</td></tr><tr><td>廣州</td><td>錦城CI寫字樓東風東路東山區</td><td>商業</td><td>40%</td><td>2004</td><td>12</td><td>規劃</td></tr><tr><td>上海</td><td>和平花苑二期大連路控江路口</td><td>住宅</td><td>95%</td><td>2004</td><td>90</td><td>在建</td></tr><tr><td>上海</td><td>中海萊茵花園龍吳路</td><td>住宅</td><td>99.5%</td><td>2004-2005</td><td>290</td><td>在建</td></tr><tr><td>上海</td><td>青浦趙巷鎮</td><td>住宅</td><td>100%</td><td>2005-2006</td><td>90</td><td>規劃</td></tr><tr><td>北京</td><td>中海山水田園海淀區</td><td>住宅</td><td>82%</td><td>2004</td><td>160</td><td>在建</td></tr><tr><td>北京</td><td>中海海洋花園昌平區</td><td>別墅</td><td>72%</td><td>2004-2005</td><td>90</td><td>在建</td></tr><tr><td>北京</td><td>中海天地崇文區</td><td>住宅</td><td>63%</td><td>2004-2005</td><td>210</td><td>在建</td></tr><tr><td>北京</td><td>中海高爾夫花園朝陽區</td><td>住宅</td><td>95%</td><td>2005</td><td>230</td><td>規劃</td></tr><tr><td>北京</td><td>國澤大廈朝陽區</td><td>商住</td><td>75%</td><td>2007</td><td>120</td><td>規劃</td></tr><tr><td>成都</td><td>中海名城二、三期高新區</td><td>住宅</td><td>100%</td><td>2004-2005</td><td>370</td><td>規劃</td></tr></table>

本集團一九九七年後已停止在香港購入新地塊。

## 二、 工程承包

年內，本集團面對競爭激烈的香港建築市場進取開拓，依據市場環境的變化調整策略，努力開拓土木工程和私家工程兩個市場，探索和實施跨域經營。二零零二年，本集團共承接新工程28項，新接工程合約額總值港幣93億元（含本集團代管工程），較上年減少 $16\%$ ；在香港市場呈萎縮及競爭加劇的情况下已相當不錯。年内本集團投獲少部份房委會項目，以及包括竹篙灣迪士尼基礎設施二期、青山公路改誊工程和白石角科學園第1C期等多項大型政府承包工程，亦取得了九龍京士柏住宅發展等私家工程；而本集團繼續拓展內地承建市場，先後投得廣州新白雲國際機場航站樓公共區及辦公區改善工程等項目。

二零零二年底，本集團共有在建工程83項，該等工程合約額為港幣300億元。其中，本集團自營工程42項，合約額港幣99億元，主要包括馬鞍山住宅上蓋和長江實業的東涌映濁圖項目；代管工程41項，合約額港幣200億元，主要包括迪士尼地盤平整項目，彩雲道及佐敦谷發展地盤平整項目。截至二零零二年十二月三十一日，本集團在建工程合約額港幣176億元。各項在手承建項目的工程施工進展順利。

## 三、基建投资

本集團於二零零一年與內地合作夥伴達成協議·減少內地若干地區之基建項目投資·回收投資本金6,100萬美元已悉數於年内收回。

年内，餘下的基建項目繼續為集團帶來穩定收益並提供利潤連港幣5,800萬元。

## 四、 物業出租及管理

年内，本集團出租物業面積按實佔比例計算為218萬平方呎，其中，香港物業出租面積41萬平方呎，內地物業出租面積177萬平方呎。香港的中國海外大廈及海悦豪庭商場出租率達 $95\%$ ，雖然租金有輕微下調，但由於出租面積增加，租金收入反而增加 $9.7\%$ 至港幣0.73億元。上海的中海大廈及廣州的東山廣場等內地寫字樓物業出租均逾 $90\%$ 以上，租金有輕微上升。由於年中出售上海的中海大廈，本集團收回港幣4.2億元現金，但年内本集團內地出租物業收入則比去年減少 $8.5\%$ 至港幣1.21億元。

本集團物業管理業務分佈在香港以及內地的上海、廣州等大中城市，香港地區物業管理面積為1,300萬平方呎，內地地區物業管理面積為2,400萬平方呎，物業管理業務於年內繼續獲得良好效益，提供超過港幣3,000萬元利潤。

本年度，本集團的物業管理業務繼續通過優化管理團隊，建立信息網絡，強化服務創新，鞏固了行業內在國內和香港排名前列的地位。

## 五、 其他投资

本集團投資於港九混凝土有限公司、深圳海龍水泥製品廠、廣州蒙特利材料科技股份有限公司（「蒙特利」），以及建材等相關公司於二零零二年的業務運作順利，繼續為集團帶來良好的經營收益。

年内，本集團投資港幣2,360萬元入股浙江金洲管道科技股份有限公司（「金洲」），佔其 $20\%$ 權益，金洲已獲批准以H股在香港上市；本集團參股 $20\%$ 的蒙特利項目於年内亦已進入國內A股上市之輔導期，都正等待資本市場好轉的機遇，於適當時候上市。

## 業務展望

世界經濟未來發展謹慎樂觀，改善香港經濟各方面的結構性問題預計需時，中國經濟則依然一枝獨秀。隨著中國加入世界貿易組織，其經濟繼續保持快速增長的態势，這些因素對本集團經營極為有利，為本集團提供最大機遇。本集團將以股東價值可持續提高為核心目標，通過整合內外資源，加強管理使最終能提高各業務的綜合實力和競爭力，儘快實現 $10\%$ 以上的股東資金回報。

預計未來幾年本集團的經營地點仍然將以中港為主，業務則以中國房地產、香港承建和國內實業投資為主，具體措施為：

一、 本集團自一九九七年後堅持加大對內地的投資力度，把本集團的資產和業務北移，取得了令人滿意的收益，國內房地產的盈利貢獻一直在快速增長，二零零二年稅前盈利貢獻更增長達 $70\%$ ，至港幣3.42億元。本集團認為内地地產正處於大的變革整合和重組時期，在規範中發展，在調整中上升，將是主旋律。本集團將憑藉在管理模式、市場營銷及品牌形象方面形成的競爭優勢：

（1）繼續增加土地儲備和優化其管理架構。預計未來三年本集團每年新增土地儲備將不少於 1,000 萬平方呎。

二零零三年第一季度，本集團已經簽署合作協議，在廣州、長春和南京等城市發展四塊土地；

（2）繼續提高營銷、設計及水平，發揮集團的品牌優勢，爭取項目投資回報趕過預期回報目標，年銷售面積實現快速的遞增。力爭二零零五年後，年銷售面積達到 1,000 萬平方呎以上；

（3）本集團非常重視所有項目的現金回流問題，積極促銷所有發展中和已入伙樓盤的銷售，繼續維持低存貨的良好紀錄。

董事局欲提醒本公司股東，本集團持有 $79\%$ 權益的中海地產股份有限公司「「中海地產」」，已於二零零二年八月進入國內A股市場上市前的輔導期，中海地產最終的上市時間和商業考慮待定。當申請將中海地產股份分拆上市時，本集團將遵守上市規則另行公佈。中海地產的未來發展對本集團能否在中國內住宅開發業務確立領先地位有關作用。

二、預計未來本港建築市場的規模會逐步縮減，競爭加劇，本集團將繼續鞏固在港工程總承包市場份額的領先地位，保持積極穩重的投標策略，並將有效控制風險，通過開源節流等措施，增加盈利空間和改善現金流。本集團亦會繼續拓展內地工程承包市場，提高市場份額以及在本集團承建業務中所佔比重。二零零三年第一季度，本集團的同系公司佔 $45\%$ 權益的財團投得中環填海Ⅲ期工程，合約額為港幣38億元（代管工程合約），包括香港電影城等合約，共投得工程金額達港幣30億元。本集團亦會繼續積極爭取如政府總部大樓、后海灣幹線等大型工程項目。

三、本集團決定把基建、實業投資和物流業務整合為本集團三大支柱產業之一。為了使本集團獲得更多的中長期穩定利潤和其他的利潤來源，本集團將在內地積極寻求新的基建項目以及建築業務延伸項目。於二零零三年二月，本集團投資了港幣2,360萬元於美聯控股有限公司，佔其 $33.33\%$ 權益。該公司主要業務為鋼結構建築相關產品的設計、生產和銷售；於二零零三年三月投資約港幣2,000萬元增持蒙特利至 $41.8\%$ 權益；此外，本集團於二零零三年三月簽署合作協議，將投資港幣3.1億元於江西省南昌大橋項目，佔其 $55.4\%$ 權益。

四、 本集團估計香港房地產市場需要較長的時間才能復甦，短期將繼續爭取把手頭上賬面值約港幣8億元之庫存於2年内出售，並積極推動赤柱項目的發展和銷售。

五、積極利用國際資本市場，同時利用中國內地資本市場，以改善本集團的資本、負債結構，增加內地人民幣融資力度，用人民幣資金投入資本業務。目前，本集團財政狀況良好，於二零零二年底持有現金港幣19億元，銀行未用額度達港幣26億元，淨負債比率降至 $8\%$ 。由於大力拓展國內業務，貸款比率於未來一兩年内難免會有較大幅度的上升。無論如何，本集團會繼續實行相對穩健財務戰略，保證本集團有持續健康的高增長。

藉此機會·本人謹代表公司董事局同寅向各位股東的大力支持·社會各界熱忱幫助以及本集團員工之忠誠服務·表示最衷心的感謝！

孫文傑

主席

香港·二零零三年四月三日