---
type: "blog"
slug: "ronnie-chan-hang-lung-25-years-in-retrospect"
canonical_url: "https://aimunger.com/blog/ronnie-chan-hang-lung-25-years-in-retrospect/"
source_section: "blog"
lang: "zh-CN"
updated_at: "2026-07-14"
title: "钟情熊市的房东：陈启宗的恒隆地产 25 年回顾"
date: 2026-07-14
---

## 陈启宗25年股东信揭示的周期、纪律与香港地产王朝

2016年5月，恒隆地产出版了一部文集。*25 Years in Retrospect*（《回顾25年》）汇编了董事局主席陈启宗亲笔撰写的102封致股东函——自1991年1月接任主席一职至2015年底，他每年执笔两次，从未间断。同类企业文集通常不过是一场精心粉饰的公关作秀，而这部汇编更像一间附有资产负债表的忏悔室：陈启宗不仅记录了自己判断准确的案例，也坦承了在周期顶点买入土地的失误、未能应验的预测，以及那些他自称"拿着股东薪水无所事事"的年份。

这句话并非虚伪的谦辞，而是这部汇编的核心论点。25年间，香港经历了五场重大危机——1989年后中国大陆的政治寒冬、1997年亚洲金融风暴、互联网泡沫（dot-com bubble）破裂、2008年全球金融危机，以及2012年始的内地奢侈品寒冬——恒隆的竞争优势，往往不在于建了什么，而在于它选择了何时按兵不动。

## 一份并不显赫的家业

恒隆由陈启宗之父陈曾熙于1960年创立。以香港标准衡量，这份传承并不丰厚。1991年1月，陈启宗接掌两家上市公司——恒隆发展及淘化置业（后分别更名为恒隆集团及恒隆地产）——彼时公司没有新鸿基或恒基等竞争对手所倚仗的廉价历史地储，更背负着一段几近致命的惨痛记忆：1984至1985年的流动性危机。这段历史被陈启宗反复援引为集体记忆，并凝练成贯穿全文的格言："股本（equity）是公司的钱，而债务（debt）是银行的钱——终须偿还！"

早期的股东信描述的，是一家以笨功夫积累优势的企业。1991至1993年间，陈启宗以8至9厘的资本化率（capitalization rate），斥资约90亿港元购入香港创收物业，资金来自一次时机精准的供股（rights issue）集资，布局刻意聚焦于两个不起眼的细分领域：服务本地客群而非游客的购物中心，以及步行可达地铁站的乙级（Grade B）写字楼。然后，在1993年底——当价格急涨、资金宽松之时——他嘎然而止。"我们深明周期之道，"他写道，"切不可逆势而为。"


## 操盘哲学：坚忍，然后等待

此后张弛有序的节奏，构成这部汇编的骨干。陈启宗最终将其梳理成一份清单：1992至1994年买入，1995至1998年停手，1999至2000年买入，2001至2004年停手，2005至2006年买入，2007至2008年停手，2009年买入，此后再度停手。每次按兵不动，在当时看来都像是无所作为——他津津乐道地回忆，在1990年代中期的狂热时期，一位西方基金经理曾直言不讳地如此批评恒隆。

1997年前后的操作奠定了他的声誉。竞争对手纷纷加杠杆（leverage up）追逐牛市，恒隆却在1995至1997年间拒绝出手，转而将成熟物业沽入市场狂潮（其中一笔在楼市转势之际完成的交易，单项账面利润约达8.5亿港元），并通过机会性股本集资募资逾100亿港元，包括1996年11月在股价多年高位附近完成的34亿港元配售（placement）。当亚洲金融风暴于1997年底席卷而来，恒隆手握约50亿港元现金，毫无负债。"那是现金为王（cash is king）的年代，"他后来写道，"而我们正是那个王！"

随后进入伺机买入阶段。1999年3月至2000年12月间——香港楼价较高峰跌逾六成、市场情绪降至冰点——恒隆买入了日后香港住宅业务几乎全部利润的来源地：九龙站地块（即后来的港湾豪庭），以及朗豪·碧海、蔚然山峰、嘉御山等项目用地。事后的数字，近乎荒诞地印证了这一时机的正确。仅港湾豪庭一个项目，1,122个海景单位历时十年陆续推售（其中425个于2009年8月一周内成功发售，毛利率达七成），最终录得逾170亿港元税前利润——按公司说法，是香港历史上获利最丰的住宅项目之一。2014财年，主要受这批住宅销售（综合毛利率76%）带动，营业额大增86%至170亿港元，净利润上升62%至117亿港元。

这背后的战略洞见值得明言，因为陈启宗在历封股东信中一再回归此点：房地产的回报，大多取决于买入之日，而非卖出之日。他的推论是：不买，本身也是一个决定——"一种刻意的选择"——而一家公司必须在体制上具备枯坐数年的能力，纵使分析师不断催促行动。当股东在平静期施压要求特别派息或回购股份（share buyback），他的答复一贯直率："若不认同，请沽售恒隆股份，因为我们不会改变。"


## 大陆投资

关于恒隆的流行叙事，说这家公司凭借早期低价买入上海土地而在中国大陆赚得盆满钵满。这些股东信戳破了这个神话——而戳破者正是陈启宗本人。恒隆于1991年才开始研究内地市场，首宗收购于1992年12月达成，地点在上海徐家汇——正如他坦承，是"在周期顶部买入的。价格回归至我们的购入水平，足足等了十年。我们能够成功，尽管地价并不便宜！"

拯救这笔投注的，不是入场价格，而是陈启宗所称的"房地产基因"（real estate genetics）：难以复制的地段、规模与品质。港汇广场（1999年开业，位于徐家汇地铁枢纽上盖）和恒隆广场（2001年开业，坐落南京西路，其商场汇聚了彼时全球密度最高的欧洲奢侈品牌）起初回报率仅约4至5厘，并不出众。但因为恒隆持有而非出售——与万科等住宅巨头盛行的"建了就卖"（build-and-flip）模式截然相反——随着上海租金随时间复利增长，这两个项目的历史成本回报率（return on historic cost）到2014年已升至约每年44%，且不含杠杆，每年合计缴税逾40亿元人民币，这本身也成为与其他城市政府谈判的筹码。

第二阶段是将这套模式规模化复制。自2005年1月天津项目启动，恒隆历时八年，系统性地在二线城市——沈阳（两度）、济南、无锡、大连、昆明、武汉——收购体量最大、地段最优的商业地块，始终回避竞价激烈的土地拍卖，在纪律要求之处毫不犹豫放弃（一幅追逐了六年的长沙地块，于2011年因不愿高价而终止）。这些购置集中于低潮期：2005至2006年，以及2009年5月某一周，彼时后雷曼（post-Lehman）时代的市场冻结令恒隆成为陈启宗口中"仍在场内的极少数买家之一"。由此诞生了"66"品牌：皇城恒隆广场（沈阳，2010年）、恒隆广场济南（2011年）、市府恒隆广场（沈阳，2012年）、无锡恒隆广场（2013年）、河西恒隆广场（天津，2014年）、大连恒隆广场（2015年），昆明春城恒隆广场及武汉恒隆广场相继于多年后落成。


## 作为文学作品的股东信

这批致股东函为何值得结集出版？部分原因在于，它们在亚洲公司治理（corporate governance）语境中实属罕见。这些信均由陈启宗亲笔撰写——从简短的市场评述，逐渐演变为字数逾万的长文——读来不像投资者关系（investor relations）材料，更像一位基金经理的致股东信：带有巴菲特风格，议论纵横，妙语横生（"价格涨得越急，跌得越快"；"面粉比用它做成的面包还贵"，论土地泡沫；"永不与市场或人性对抗，只须尝试理解它们"）。他曾提到，某封后期的股东信在内地互联网上广泛流传。

另一部分原因在于，陈启宗将这批信件作为公开记录自身预测的场所——这在企业高管中极为罕见。这份记录确实令人印象深刻：1990年代连续五年对香港写字楼市场持正确的看淡立场；2002年发行的可换股债券（convertible bond），基于对2004年前市场复苏的预判，最终有99.7%的持有人如期转换；2008年8月在雷曼倒闭前数周发出的"最坏时刻尚未到来"预警；以及最后一封信所引以为题的那个预判——2012年7月他孤独地指出，中国经济放缓具有结构性，复苏将是U形而非V形，且将历时漫长。

然而，同样的记录也保存了失误。1995年对零售业九个月内复苏的预测为时过早。2009年对上海奢侈品租金将放缓的判断，被恒隆广场零售租金上涨三成的现实啪啪打脸（"结果恰恰相反，倒是一个惊喜"）。最为关键的是，他所承诺自2012年起进入的"黄金时代"——二线城市商场建设的收割期——正面撞上了习近平的反腐运动，而这恰恰摧毁了这些商场赖以为生的炫耀性奢侈消费（conspicuous luxury consumption）。到2014年的股东信中，他已将其定性为"内地投资物业业务15年来最为艰难的时期"；到2016年初，他写道："我忧虑最坏的情形仍在前方。"市府恒隆广场写字楼开幕时出租率仅44%；河西恒隆广场因政府关联竞争对手挖走奢侈品牌，开业时被自我定位为"四星级"商场。各商场走势分化：上海两根"顶梁柱"持续复利增长，数个二线城市项目则深陷租金负增长（negative rent reversion）困局。

此外，这批信件在公司治理的说教中还有一处明显的沉默。陈启宗着力介绍恒隆的董事会改革、拒绝聘用前官员、奉行"We Do It Right"（正直行事）的企业文化——这些均有可信之处。然而有一件事鲜被提及：他同时在安然公司（Enron Corporation）担任董事会成员，曾在2001年前于审计与合规委员会（Audit and Compliance Committee）任职——此事记载于安然自身的委托书（proxy statement），并在美国参议院2002年关于董事会在安然崩溃中所扮演角色的报告中被详细审查。这是他职业生涯中最大的讽刺：亚洲最能言善道的财务保守主义布道者，曾作为外部董事（outside director）——并非主犯，而是受托人（fiduciary）——身处美国史上最标志性的会计欺诈现场。对这批股东信的任何诚实评价，都必须同时容纳这两个事实。

## 出版之后：预言的压力测试

过去十年，是对陈启宗"唯一正确预判"的漫长压力测试。他预言昆明和武汉项目将开幕于市场复苏之中，结果验证各半：春城恒隆广场于2019年开幕，势头强劲；武汉恒隆广场2021年开业，几乎旋即遭遇新冠封控。2020至2021年间真实发生的奢侈品消费热潮——旅行限制将中国人的奢侈品消费留在国内，与他十年前援引"超过一半中国奢侈品消费发生在海外"时的预判如出一辙——令商场组合一度呈现出先见之明的光环。随后寒冬更深：香港自2019年后一蹶不振，内地消费低迷，至今无任何U形反转的迹象。2024年上半年，基本净利润（underlying net profit）下跌22%，中期股息削减三分之一，晨星（Morningstar）随即将公平价值（fair value）估算下调26%，并对恒隆给出了最不留情面的评语：不具经济护城河（no economic moat）。

与此同时，陈启宗在股东信中预示的接班事宜，按部就班地完成。他引入的职业经理人——2010年加入的陈南禄（"犹如在飞行途中更换飞机引擎"），其后的罗韵怡——主持运营，直至罗韵怡于2024年12月宣布退休。陈启宗本人在2024年4月股东周年大会后卸任，主席职务历时33年，将帅印交予长子陈文博，自己改任荣誉主席。家族第三代，如今所主持的，正是这批股东信用25年篇幅所预作准备的考验：在近乎零负债的资产负债表上，等待一个漫长熊市的周期翻转。


## 这批信件真正教给我们什么

剥去地产行业的具体细节，*25 Years in Retrospect* 是对三种不合时宜之见的持续论证。

其一，周期纪律（cycle discipline）胜过交易能力：恒隆几乎所有的巨额利润，都可追溯至区区几个买入窗口——在二十五年里大约只有六年——以及在其余十九年保持克制的定力。

其二，透明度是一种战略，而非成本：陈启宗将自己的操盘手册公开发表长达十年，并主张坦诚本身——告诉股东你不会做什么，并为自己的预测打分——能像租金复利生长一样积累信任。

其三，也是最发人深省的一点：即使真正卓越的投资流程，也无法跑赢整个政策体制对需求的颠覆。逆周期操盘法的前提，是假设周期依然存在；而反腐运动、电商崛起与中国消费下行，提出了一个更严峻的问题——倘若这根本不是一个周期呢？对此，这批信件至最后仍坚持以等待作答，或对或错，悬而未决。

"没有人应该浪费一个熊市（bear market），"陈启宗在近末尾处写道，"但大多数人确实如此。"十年之后，他的儿子坐上主席之位，公司史上最漫长的熊市仍在延续，这句话读来已不像是自夸，更像是一个交割日期一再推延的赌注。这批信件的价值在于：它让你以实时的方式，用作者自己的文字，亲眼看见这场赌注究竟是如何构建的。