--- type: "blog" slug: "onewo-2025-management-discussion-and-analysis-reading-notes" canonical_url: "https://aimunger.com/blog/onewo-2025-management-discussion-and-analysis-reading-notes/" source_section: "blog" lang: "zh-CN" updated_at: "2026-07-29" title: "精读笔记：万物云2025年管理层讨论与分析" date: 2026-07-29 --- - 增量空间萎缩的客观现实。===受地产开发端长周期下行影响===，2025 年住宅竣工同比下降 20.2%，销售面积同比下降 9.2%，物企「背靠大树好乘凉」的时代彻底终结。开发商行业，尤其是关联方缩量，意味著从开发商处获取的「无成本增量」规模进一步压减，行业已全面进入存量竞争的「深水区」。 - 我们预计，中国物业服务从业企业从===「十万量级」向「一万量级」聚合===。 - 2025 年全国物业服务企业（500 强）===平均收缴率降至 71%===，连续四年下滑； - 存量市场竞争中，单一项目往往吸引 ===10-15 家公司参与「肉搏」===，激烈的价格战导致项目===毛利率持续承压===。 - 在人工成本刚性上涨与服务单价下行的双重挤压下，能够将流程转化为算法、将人力转化为智能体的企业，将获得行业===代差级的生存优势===。 - ===2025 年至 2027 年是本集团完成能力建设的三年===，本集团将围绕「资产服务、智慧、低碳」三大关键词，推进「蝶城+、企服+、生态+」三大战略。 - 虽然本集团在住宅存量市场维持了 70% 的高胜率，但===输掉的 30% 标的多数流向了灵活性更高、颗粒度更细的小型物企===。 - 报告期内，于存量市场获取 ===247 个住宅项目===，新签约年化饱和收入人民币 1,422.4 百万元，同比增长 21.1%。其中，通过===「弹性定价」模式===获取了 ===51 个===住宅项目，占存量市场拓展中的 20.6%。 - ===房屋修缮业务===表现优异，实现收入人民币 556.3 百万元，同比增长 67.1%，验证了存量资产维护逻辑的爆发力。此外，===研选家自营装修业务===新签约人民币 529.9 百万元，同比增长 26.6%； - 本集团致力于深化===万物梁行===在商办物业、===丹田===在学校及医院物业赛道的专业领导力。 - 2025 年是万物梁行的===续约大年===，我们以 90.85% 的续约率完成了===饱和收入===人民币 ===4,838.0 百万元===的合同续签。 - 一个典型的观察是：每 10 次竞标中，我们能精准拿下 5 个；而剩下的 5 个标的，则===分别落入 5 家不同的知名同行===手中。这种「1 对 N」的竞争态势清晰地表明：市场上并===没有第二个===能与我们全方位抗衡的===单体对手===，竞争格局呈现高度「散裂化」。 - 通过参编===全国首部能源审计标准===及发布行业===首个碳核算方法论===，掌握了===绿色建筑的话语权===。 - 报告期内，实现===管理费用同比下降===人民币 197.7 百万元，同比下降 ===10.1%===，真正验证了技术红利对组织效率的实质贡献。 - 本集团循环型业务包括===住宅物业服务===、===物业及设施管理服务===及 ===BPaaS 解决方案===三大业务，是营收稳健增长的===「压舱石」===。 - ===居住相关资产服务===的收入增长主要由于报告期内在住宅空间内对===非开发商客户开展楼宇修缮业务===。 - 本集团来自 AIoT 解决方案的收入为人民币 437.9 百万元，同比===下滑 69.3%===，占总收入的 1.1%。该业务在报告期内毛利为人民币 43.2 百万元，较 2024 年同期下滑 85.6%，占总毛利的 1.0%。该业务收入和利润下滑主要===由于地产行业下行，业务处在服务转型期===。 - ===尤为关键的是===，我们将继续推动===房屋修缮与装修业务实现跨越式的高速增长===。依讬街道级的高浓度触达，我们深度链接业主对资产保值的刚性需求。通过「研选家」等专业品牌的标准化输出，利用蝶城内极低的用户获取成本与极高的交付信任度，持续拉高修缮与装修业务的渗透率，使其成为集团抗周期的核心增长点，真正实现从===单一物业管理向综合空间运营的商业模式升级===。 - 本集团来自商企和城市空间综合服务产生的收入为人民币 11,791.3 百万元，较 2024 年同期的人民币 12,295.6 百万元降低 4.1%，主要由于本集团 ===2024 年下半年开始主动收缩开发商业务===，实现对开发商增值业务的关停并转。 - 本集团的年内利润从截至 2024 年 12 月 31 日止年度的人民币 1,244.6 百万元降低至 2025 年同期的人民币 771.6 百万元，===同比降低 38.0%===，主要因为===非经常性事项净损失同比增加人民币 564.4 百万元===。其中，截至 2025 年 12 月 31 日止年度，本集团信用减值损失同比增加人民币 567.2 百万元，就关联方所欠本集团的款项于 2025 年度进一步计提减值拨备约人民币 742.7 百万元，同比增加人民币 483.3 百万元。 - 截至 2025 年 12 月 31 日止年度，===核心净利润===为人民币 2,128.2 百万元，同比===增长 0.8%===。 --- 参考来源：[万物云 2025 年管理层讨论与分析](https://aimunger.com/management-discussion-analysis/report/onewo/2025/)