--- type: "blog" slug: "onewo-2025-annual-review" canonical_url: "https://aimunger.com/blog/onewo-2025-annual-review/" source_section: "blog" lang: "zh-CN" updated_at: "2026-07-27" title: "万物云2025：增长仍在，物业生意的底层逻辑已经变了" date: 2026-07-27 --- ## 增收不增利，比收入增速更值得关注 2025年的万物云，收入仍在增长，但利润表给出的信号远比收入更重要。 全年收入372.72亿元，同比增长2.7%；毛利下降3.3%，毛利率由13.0%降至12.2%；净利润下降38.0%至7.72亿元。表面看，这是一次明显的增收不增利。 问题主要来自两处：一是空置率上升、物业费收缴困难和新项目爬坡，持续压低基础服务利润率；二是关联方应收款减值增加，直接侵蚀当期利润。 这说明物业行业的主要矛盾已经改变。过去，物业公司的增长依赖开发商不断交付新项目；如今，开发端收缩，行业进入存量竞争。物业公司面对的不再只是“有没有项目”，而是项目能否收费、能否回款、能否在固定成本刚性的情况下维持合理利润。 ## 空置房改变了物业项目的收支结构 空置房是行业变化最集中的体现。 房屋无人居住，并不意味着保安、保洁、设备运行等成本同步消失；但物业费更难收取，追缴时间也更长。收入减少而成本无法退出，最终表现为毛利率和现金流承压。 因此，空置率给物业公司带来的并非少量额外管理成本，而是原有收支结构的破坏。过去基于较高入住率和收缴率建立的项目模型，在大量房屋空置后可能不再成立。 ## 从扩大面积转向提高区域密度 万物云的应对办法，是把规模逻辑改造成密度逻辑。 所谓“蝶城”，本质上是在街道尺度内集中项目和人员，使不同项目共享员工、设备、门店和后台能力。到2025年底，公司已经构建690个蝶城，其中300个完成提效改造。通过人员复用、混合用工和人机协作，公司试图用区域密度抵消物业费下降和人工成本上升。 这一模式比单纯扩大在管面积更有价值。物业管理高度依赖现场执行，项目分布越散，调度和监督成本越高；项目越集中，维修、保洁、安防乃至房产经纪和装修服务就越容易复用同一套组织。 ## 七成胜率背后的“大公司难题” 万物云2025年在存量市场取得247个住宅项目，住宅存量竞标胜率约70%，证明其专业能力仍有优势。但输掉的项目多被更灵活的小型物企拿走，也暴露出大公司的局限。 标准化体系能够稳定服务质量，却可能降低组织的灵活性。面对价格敏感、需求零碎的社区，小型公司依靠更低成本、更快决策和本地关系，仍然可以与头部企业竞争。 万物云要解决的，不只是如何依靠规模战胜同行，还包括如何让规模化组织保持足够细的服务颗粒度。 ## “弹性定价”不是简单降价 “弹性定价”是万物云对组织僵化的一次修正。 公司不再试图用一套固定服务包覆盖所有项目，而是根据业主支付能力重新组合服务内容和价格。这样既可以回应业委会对性价比的要求，也能减少小型物企利用低价切入的空间。 但弹性定价能否成立，最终取决于降价之后能否通过区域密度和技术提效守住利润。若效率改善无法覆盖价格下降，它就只是以更低报价换取市场份额，并没有创造更好的商业模式。 ## 从管理社区转向经营房屋 比物业费更值得关注的，是万物云开始围绕房屋本身做生意。 2025年，房屋修缮收入达到5.56亿元，同比增长67.1%；自营装修新签约金额5.30亿元，同比增长26.6%。 这类业务的逻辑很直接：新房市场萎缩并不代表住房需求消失，只是需求由购买新房转向维护、翻新和盘活旧资产。物业公司常驻社区，拥有较低的获客成本，也更容易取得业主信任，因此天然具备进入修缮、装修、租售和空置房管理的条件。 蝶城在这里不再只是物业管理的提效工具，也成为资产服务的销售网络。项目密度越高，客户触达和施工调度成本越低，增值业务就越容易形成规模。 ## 资产服务尚未证明盈利能力 需求得到验证，不等于商业模式已经成熟。 2025年，万物云居住相关资产服务收入增长42.1%，毛利却略有下降，毛利率更由28.8%降至20.1%。收入快速扩张并未同步转化为利润，反映出新门店培育、前期投入以及市场下行的影响。 修缮和装修已经证明存在市场，却还没有证明能够稳定复制高利润。它更像一项正在验证的业务，而不是成熟的第二增长引擎。 接下来真正值得观察的不是签约额还能增长多少，而是门店成熟后能否提高转化率、降低履约成本，并形成稳定现金流。 ## 商企服务没有唯一对手 万物梁行在续约大年取得90.85%的续约率，说明核心客户黏性较强；但新项目竞标胜率只有约50%，其余项目分别被多家同行拿走。 这不是两强争霸，而是头部公司面对一群各有所长的竞争者。商企物业市场仍然高度分散，竞争对手可能分别在医院、学校、产业园、超高层建筑或政府项目中拥有局部优势。 万物云因此不再追求拿下所有项目，而是把资源投向信息技术、医疗、学校和能源管理等更需要专业能力的场景。这里的关键不是扩大面积，而是提高客户质量、续约概率和单个项目的服务深度。 ## 能源管理比基础物业更容易衡量价值 能源管理是万物云商企业务中值得观察的新方向。 公司通过算法、物联网和设备改造，在部分项目实现超过20%的能耗下降，年内新签52个项目，贡献收入6780万元。现阶段规模还不大，但商业逻辑比传统物业管理更清晰：客户支付的不是更多驻场人员，而是可以计量的能源节省。 传统物业服务经常面临“服务难以定价”的问题，客户容易把保安、保洁和设备维护视为成本。能源管理则可以通过节省的电费和降低的设备损耗证明价值。 如果节能效果能够持续验证，万物云便有机会从成本型供应商转向资产经营伙伴。 ## AIoT收缩，暴露地产依赖 万物云的技术业务出现了明显分化。 面向地产项目的AIoT解决方案收入下降69.3%，说明依赖新建项目销售软硬件的模式会随地产周期迅速收缩。技术本身并不能消除行业周期；如果客户、场景和付款来源仍然依赖开发商，科技业务依旧是地产产业链的一部分。 相比之下，BPaaS收入增长13.5%，毛利率达到32.0%。两者的差异说明，技术只有嵌入持续运营流程，才能形成较稳定的收入。单纯出售设备或项目制系统，很难摆脱一次性交付和开发周期的影响。 ## AI首先是一项内部降本工具 万物云在内部使用AI的效果，比向外销售技术产品更具体。 公司年内上线超过1400个智能体，正式启用9名“AI员工”，行政开支下降1.98亿元，降幅10.1%。费用下降不能全部归因于AI，其中也包含后台归集、标准化管理和人员效率调整。但至少可以确认，技术投入已经开始进入成本结构，而不只是停留在展示性项目。 对劳动密集型企业而言，AI真正的价值不是增加一个聊天入口，而是减少重复审核、知识检索、工单分发和后台协调。只有当技术能够减少组织层级、缩短处理时间或替代具体岗位时，它才会转化为利润。 ## 关联方风险尚未完全出清 财务风险仍是理解万物云时不能绕过的一面。 公司持续关联交易收入占比已经降至6.0%，较上年下降3.5个百分点；关联方应收款余额也有所减少，说明万物云正在降低对开发商业务的依赖。 但2025年，公司针对关联方欠款进一步计提减值约7.43亿元。这表明新增业务依赖下降，并不意味着历史风险已经消失。开发商留下的应收款仍在通过信用减值影响利润。 剔除开发商业务影响后，核心净利润增长11.1%，说明独立业务具备一定韧性；与此同时，大额减值也提醒投资者，经营改善与资产负债表修复是两件不同的事。 ## 现金充足，但现金质量仍需观察 截至年末，公司拥有现金及现金等价物110.85亿元，全年经营活动净现金流为16.90亿元，短期流动性并不紧张。 不过，现金余额全年减少23.68亿元，除分红、收购和资产投入外，应收款回收效率仍会影响资金质量。未来判断万物云的经营状况，应当少看签约面积和项目数量，多看物业费收缴率、项目成熟后的利润率、应收账款变化以及经营现金流。 物业公司可以通过签约迅速扩大账面规模，但只有实际回款才能形成股东价值。 ## 万物云正在重做一遍物业生意 万物云2025年的核心变化，并不是从物业公司变成科技公司，也不是已经找到一条轻松的新增长曲线，而是开始承认传统物业规模扩张模式已经失效。 它正在用三种方式重新组织这门生意：以区域密度降低基础服务成本，以修缮、装修和能源管理进入资产经营，以AI压缩后台和现场的人力消耗。 方向已经清楚，成败则取决于三个问题：蝶城提效能否长期覆盖物业费下行；资产服务能否从高增长转为稳定盈利；历史应收风险能否真正出清。 这三个问题，比新增多少项目、上线多少智能体，更能决定万物云下一阶段的价值。 > 本文数据与判断均基于万物云2025年年报。完整原文可参阅：[万物云 2025 年管理层讨论与分析](https://aimunger.com/management-discussion-analysis/report/onewo/2025/)。